项目投资报告模板.pptx

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1、XXX市XXX区XXX地块投资报告,XXX年XXX月,（城市区域） （路名/地标/地块编号）地块 投资报告,示例：招拍挂,格式要求 请严格按照模板要求格式内容编制报告，文字描述精炼、准确，字体、字号、颜色比照模板设置，红字部分为内容格式说明，在上交前应删除。 字体：微软雅黑 字体颜色：深蓝,1,项目概况,CONTENTS,目录,2,城市分析,4,项目定位,5,规划设计,6,投资分析,3,市场分析,1.1 项目综述 1.2 项目区位 1.3 出让条件 1.4 土地分析 1.5 负面清单,第一部分 项目概况,1.1 项目综述,项目所在地,1、填写项目基本指标（参考出让公告） 2、在地图中注明项目位

2、置 3、项目综述：说明项目类型（现金流型、利润型、均衡型等）、项目定位。,1.2 项目区位,本案地块,描述项目具体位置，利用城市地图和区域地图进行说明。,示例,1.3 出让条件,详细说明项目出让条件，插入地块出让公告,拟参与竞拍的房企：,1.4 土地分析地块现状,李梦小区,李家村,汽车服务中心,东南角信号塔,废弃幼儿园,沿街商铺,描述地块现状（文字+图片），插入地块踏勘报告，说明其它可能的不利因素,示例,1.4 土地分析地块周边现状,描述地块周边现状（文字+图片）。,示例,1.4 土地分析周边配套,描述地块周边配套（地图、文字、图片相结合）,示例,1.4 土地分析交通条件,1条地铁轨道线 轨道

3、交通4号线（在建，距离项目约1公里）,庄桥 高铁站,北环路,机场路,轨道交通4号线（在建）,高快速路,主次干道,国铁,地铁,本案位置,宁慧东路,康桥南路,云飞路,丽江路,江北大道,康庄南路,榭嘉路,天沁路,描述地块目前及未来规划主要交通情况（公路、轨道交通、公交、机场等），规划 交通要注明开通时间，与项目距离等。,示例,1.5 负面清单地块不利因素,描述地块不利因素，包括但不限于以下因素，需详细说明不利因素带来的具体影响。,1.5 负面清单周边不利因素,描述地块周边（3KM以内）不利因素，需详细说明不利因素带来的具体影响。,2.1 城市基本指标 2.2 城市政策环境 2.3 城市规划,第二部分

4、 城市分析,2.1 城市基本指标,地位：宁波，简称甬，有时或亦可称宁，副省级市、计划单列市，新一线城市，世界第四大港口城市，有制订地方性法规权限的较大的市，中国大陆综合竞争力前15强城市，长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，连续四次蝉联全国文明城市，中国著名的院士之乡，2016年东亚文化之都。 区划：截至2016年年底，宁波市下辖海曙区、江北区、鄞州区、北仑区、镇海区、余姚市、慈溪市、象山县、宁海县，共计6个区、2个县、2个县级市、77个镇、11个乡、64个街道、663个居民委员会和2556个村民委员会,描述城市基本情况、城市地位、区划等。,示例,2.1 城市基本指标经

5、济水平,注：数据来源XXXX。,描述城市经济水平，GDP总量、排名、增速、主要产业等。,示例,描述城市常住人口、外来人口、城镇化水平等,2.1 城市基本指标人口,注：数据来源XXXX。,示例,地块位置,2.2 城市政策环境房地产类,2017年10月1日起限购升级，需连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。,描述房地产类相关政策，并对政策所产生的影响进行分析。,示例,2.2 城市政策环境金融类,描述金融类相关政策，并对政策所产生的影响进行分析。,政策：,分析：,示例,2.2 城市政策环境其他,描述其它相关政策，并对政策所产生的影响进行分析。,政策：,分析：,2.3 城市规划城市未来规

6、划,项目位置,宁波市中心城区中心体系结构图,项目位于宁波中心城市区位,“一主两副，双心三带” 一主：三江片区 两副：北仑片区、镇海片区 双心：三江口中心和东部新城中心 三带：余姚江、奉化江、甬江依江形成的三条滨江生活带,描述城市未来发展规划。,示例,2.3 城市规划行政区未来规划,项目位于江北区十三五划定的“两带五区”中的姚江新城品质生活先导区，重点发展赛事会展、康体休闲、商务办公、高端居住和健康服务等功能； 同时紧邻核心滨水高端商务区，未来将建设成为历史文化与现代时尚兼容并蓄的高端商务商业核心区、都市休闲目的。,江北区“两带五区”空间布局,项目位置,江北区未来规划,描述项目所在行政区在城市的

7、地位及未来发展规划。,示例,2.3 城市规划项目周边规划,项目所在的姚江新城区域定位为集奥体中心、高品质的商业商务、行政、办公、居住、休闲文化等功能于一体的综合性城区副中心。,奥体中心,江北外国语学校,万达广场,中体Sports城,描述项目所在板块（项目周边五公里范围内）未来发展规划。,示例,3.1 土地市场分析 3.2 商品房市场分析 3.3 板块竞争分析,第三部分 市场分析,3.1 土地市场分析整体土地市场,城投地块丨2017.X.X 15753丨80%,简要说明土地市场成交情况。,注：数据来源XXXX。,描述城市近一年来整体土地市场情况。,宗地 位置,示例,宗地 位置,1,2,3,4,5

8、,6,7,8,4.5公里,3.1 土地市场分析区域土地市场,注：数据来源XXXX。,描述地块所在区域近一年来土地市场情况（地图、文字、图标相结合，注明主要竞品的土地成交情况）。,示例,3.2 商品房市场市场地图,说明城市各区域的市场情况,示例,3.2 商品房市场住宅整体市场,2017年1-8月宁波市区共计供应365万方，同比2016年1-8月243万方上升50%，供应水平大幅提升,注：数据来源XXXX。,描述城市近一年来商品住宅市场整体成交情况（供应、成交、单价、总价、主力成交户型等并进行分析）,示例,分析：2017年宁波各区域房价普涨，但江北区由于部分传统制造业集中区域配套设施发展相对滞后，

9、区域认同度相比鄞州区低一些，房价同比涨幅相对较低，仅为6%，随着区域发展，未来房价有很大的上涨空间。,注：数据来源XXXX。,描述项目所在区域近一年来商品住宅市场整体成交情况（供应、成交、单价、总价、主力成交户型等并进行分析）,3.2 商品房市场住宅区域市场,示例,分析：,注：数据来源XXXX。,描述城市及项目所在区域商品住宅市场库存情况（库存量、去化周期、未来推盘情况）,3.2 商品房市场住宅库存分析,示例,注：数据来源XXXX。,描述城市及项目所在区域商业市场情况（供应、成交、价格、库存等）,3.2 商品房市场商业,注：数据来源XXXX。,描述城市及项目所在区域写字楼市场情况（供应、成交、

10、价格、库存等）,3.2 商品房市场写字楼（项目如果规划有写字楼产品则需重点说明）,注：数据来源XXXX。,描述城市及项目所在区域公寓市场情况（供应、成交、价格等）,3.2 商品房市场公寓（项目如果规划有公寓产品则需重点说明）,3.3 板块竞争分析项目周边竞品,描述项目所在区域主要竞品分布情况,示例,项目卖点： 主力客群： 对本项目的影响：,3.3 板块竞争分析竞品分析（三个及以上）,描述项目所在区域主要竞品的基本情况（基本信息、售价、主力户型、卖点等，描述开盘情况及情况）,示例,4.1 总体策略及定位 4.2 客户定位 4.3 产品定位 4.4 价格定位 4.5 推售计划,第四部分 项目定位,

11、4.1 总体策略及定位,项目总体定位XXX,策略分析： 1. 2.,描述项目整体定位,市场定位（对标区域主流项目，追随者、挑战者、超越者？）,4.2 客户定位,描述客户定位（客群所在区域、年龄段、需求等）,客户所在区域、占比、特征,客户所在区域、占比、特征,4.3 产品定位,产品户型定位住宅产品建议,区域供销主流产品：,结合限高及容积率要求,产品定位为XXX,描述项目产品定位及依据,4.3 产品定位,高层单户总价在XXX万以内，洋房单户总价在XXX万以内。,住宅产品面积：116800 高层XXX，占比XXX 高层XXX ，占比XXX 洋房XXX ，占比XXX 洋房XXX ，占比XXX,(2)

12、配套商业面积： 街铺：满足日常生活配套以及学生辅导培训机构需求，主力户型面积XXX，少量XXX。,描述项目产品类型及占比、主力户型建议,4.3 产品定位,该区域市场目前以改善型需求为主，产品主要为18层的高层，以及6-10层的洋房为主。 因本项目受60米限高条件约束，且容积率2.2，不满足做低密度产品条件，因此建议打造高层+洋房的产品形式。 地块北侧为高架，存在噪音影响，东侧具有一定河景，因此建议北侧和西侧布局高层产品，东南侧布局洋房产品。,描述项目户型配比及分析,4.4 价格定位,描述项目价格制定依据,市场比较法：,价格制定依据：,4.4 价格定位,修正1-趋势判断,静态价格推导：XXX,修

13、正2-角色定位,本项目价格定位,建议价格： 高层精装：XXX元/，洋房精装：XXX元/。 商铺毛坯：XXX 车位售价：XXX,价格修正：XXX,4.5 推售策略说明,描述项目推售时间（货量、首次推盘量、开盘销售率等）,5.1 规划条件分析 5.2 基地分析 5.3 设计理念及亮点 5.4 强排方案 5.5 产品类型分布图,第五部分 规划设计,5.1 规划条件分析,描述项目规划条件及对项目规划设计的影响,影响：,5.2 基地分析,北 环 西 路,天沁家园,江北外国语学校,水 系,水 系,江 景,雅戈尔 长岛花园,价值最高区域,价值最低区域,价值一般区域,有利因素： 1、 2、 3、,对项目进行优

14、劣势分析，为规划设计提供依据,对项目规划设计的影响：XXX,不利因素： 1、 2、 3、,示例,5.3 设计理念及亮点,描述项目设计理念及亮点,1、对应项目定位： 2、对应地块优劣势： 3、其它,5.4 强排方案,描述项目主要经济指标及强排方案（注明高层住宅、洋房、别墅、商铺等产品位置和层数、售楼处及样板房位置等）,示例,5.4 强排方案日照分析,对项目强排方案进行日照分析，是否满足当地政策要求。,5.5 产品类型分布图,地块户型分布,描述项目各类型产品排布情况（注明各户型分布）,示例,6.1 基础数据 6.2 工程与销售进度 6.3 目标成本 6.4 测算主表 6.5 地价敏感性分析 6.6

15、 测算小结 6.7 风险提示及规避措施,第六部分 投资分析,6.1 基础数据,描述项目投资基本指标,6.2 工程与销售进度,描述项目工程进度和销售进度，按节点先后顺序排列,6.3 目标成本,描述目标成本,6.4 测算主表财务指标表,指标一：销售利润率XXX，土地总价XXX，楼面地价XXX，溢价率XXX,描述项目利润率为8%时财务指标,备注：需同步提交测算原文件。,6.4测算主表财务指标表,项目经营情况对各指标的影响（土地总价XXXXX万元压力测试）：,6.4 测算主表财务指标表,指标二：销售利润率XXX，土地总价XXX，楼面地价XXX，溢价率XXX,描述项目利润率为5%时财务指标,备注：需同步提交测算原文件。,6.4测算主表财务指标表,项目经营情况对各指标的影响（土地总价XXXX万元压力测试）：,6.5 地价敏感性分析,描述项目地价敏感性分析，突出净利率为5%、8%时的相关指标。,6.6 测算小结,1、销售净利率为10%时，溢价率为xx%，土地价格XXX万元，楼面地价XXXX元/ 现金流情况： 资金利用情况： 2、销售净利润为8%时，溢价率为xx%，土地价格XXX万元，楼面地价XXXX元/ 现金流情况： 资金利用情况： 3、土地竞拍上限建议：,描述项目测算小结及竞拍建议,建议规避措施：XXX,6.7 风险提示及规避措施,描述项目风险及规避措施,潜在风险：,谢 谢！,