某招拍挂项目可行性分析模板.pdf

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1、* 市*项目可行性研究报告 完整版 *公司 2018年*月*日 项目类型：招拍挂项目 1）宏观环境：GDP、人口、产业 2）板块描述：板块处于城市发展方向上，周边规划有重点小学、 初中，未来定位为高端居住社区板块，被当地人所认可 3）市场容量：17年全市销售面积40万，广义去化周期10个 月，狭义去化周期4个月 4）竞争摸排：旭辉、招商、万科、保利、xxx等12家 本案 用地性质容积率() 规划建筑面积 () 起始价 (万元) 保证金 (万元) 楼面底价 (元/) 商住用地 住宅1.5 商业1.2 212654.7687142440004098 土拍要求 最高限价130000万元，楼面价611

2、3元/，溢价49%；限价（限总价）+竞自 持（竞自持住房、商业或保障房），竞自持住房面积的，须集中设置，不得办 理销售许可，不得分割转让、分割抵押。对自持住房若实施整体转让、整体抵 押等处置的，处置后仍为租赁住房，不得销售 土地款支付 要求 签署土地合同时支付60%；余款 2017年12月5日 内付清（超指导价后11月5日 付清） 项目周边土地成交 项目周边住宅市场 2015年12月长沙经开集团竞得经网挂75号地块，总建面113261 ，楼板价 为1365元/，溢价率20% 宁基花园二期：以高层、小高层为主；当前均价小高层12300元/m2 ，高层 10800元/m2 增加保证金退换时间增加保

3、证金退换时间 （非出让文件的最晚（非出让文件的最晚 时间而是城市公司所时间而是城市公司所 能做到的退还时间）能做到的退还时间） 项目概况 5）政策环境 土拍政策：是否设底价、是否有熔断、摇号、现房、竞自持等要求 调控政策：限购、限价、限贷、限签等 预售条件：形象进度标准等 融资环境：前融、并购贷、开发贷的难易程度 资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等 区域政策最新动态（如有）： 指标 地块名称周边竞品 Xxx地块（8%对应成交）（企业名称）+项目名称（企业名称）+项目名称 （企业名称）+项目 名称 基本指标 土地面积55121、容积 率2.2、计容建面121266 ，商业占比20%

4、成交情况 2018-7-23、总价15578 万元、楼板价2000元/、 溢价率12% 住宅类销售均价 高层精装8000、洋房精装 10000 商业销售均价1-2F20000 车位售价10万/个 优劣势 6）市场环境 市场及定位 7）产品线建议：圆梦 产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况 高层88-105 紧凑型 3房2厅1卫/2卫 50% 相城区和园区刚需外溢周边厂区普通职员、 企业中层、个体私营业主投资客 小高层（洋房）109-135 标准型 3房2厅2卫 40% 企业中层 本地拆迁为子女购房 经济别墅120-150 舒适型 4房2厅2卫 10%本地拆迁户自住改善 8）面积配比建议 一

5、期 地上可售建筑面积11.89万方 高层9栋952户 开工2018年7月25日 示范区开放2018年10月1日 首批次开盘2018年11月3日 第二批次开盘2019年3月31日 交付2020年8月30日 首开栋号 二期 地上可售建筑面积7.55万方 高层5栋570户 开工2019年3月25日 第三批次开盘2019年9月29日 第四批次开盘2020年3月28日 交付2021年4月30日 首批次开盘 首开栋号6、9、12、13栋 地上可售建筑面积6.06万方 高层4栋480户 销售均价9000元/平米 首批供货货值5.45亿 占一期供货比率51% 2 1 4 3 7 5 8 1011 6 9 12

6、13 项目示范区 （售楼部+样板房） 方案及分期 11）财务测算指标：全口径货值10.8亿元 利润 率 溢价 率（%） 总价 （万元） 楼板价（元/）非融资状态融资状态 IRR （自有 资金） 房地 比 车位货值 占净利润 的比例 非住宅类业 态货值占比 （不含车位） 名义实际 自有资金年 化回报率 回正 周期 自有资金年 化回报率 回正 周期 0% 8% 10% 12% 12）开发节点 成交时间开工时间样板区开放时间开盘时间 项目资金平衡时间 （融资） 项目资金平衡时间 （非融资） 时间2018-5-102018-5-102018-8-102018-9-102018-11-102018-12

7、-10 距拿地的间 隔时间（天） 090120180210 财务指标 13）资金解决方案 资金来源、时间节点、出资方、出资性质（股、债）、成本等 10）成本 可售单方（含土地、精装）： 总建面单方成本（不含土地、精装）： 地上可售建面单方成本（不含土地、精装）： 6 宗地价值 市场环境 Part 1 目录 ContentsContents Part 2 操盘策略 Part 3 Part 4 产品定位 财务测算Part 5 Part 1 宗地价值 8 位于合肥城市南部，规划为现代化滨湖城市，与老城区距离约15公里、与南站片区距离约5公里、与政务区距离约10公里。 靠近地铁、城市主干道上，快速通达

8、市中心。 Part1宗地价值 宗地区位 区域、四至本地块位于拱墅区，属桥西板块，东至吉祥寺路，南近育苗路，西近通益路，北至红旗河滨河绿化带 出让面积（）27630容积率2.8计容建筑面积（）77364 用地性质住宅用地商住比例暂无限高（m）80（黄海标高） 建筑密度28%绿化率/集中绿化率30%【装配率】暂无 住宅套型中小套型 比例 / 经适房、回迁房、保 障房配建要求 /全装修住宅比例要求/ 其他对决策有影响 的出让条件 1200m2幼托用房，代建15066市政绿化 出让底价 竞买保证金付款进度 公告 发布 保证金到 账截止 竞买报 名截止 现场 竞价 交地 时间 10月21日 2016年8

9、月2日 总价98330万元 楼面价12710元/ 折合2372.5万元/亩 10000万元 12月8日前付款50%， 2016年7月23日前付清 11月20日 上午11：30 11月20日 下午14：30 地块占地面积27630平方米、容积率2.8、计容建面77364 11月20日 上午12：00 保证金退 还时间 11月22日 增加保证金退换时间增加保证金退换时间 （非出让文件的最晚（非出让文件的最晚 时间而是城市公司所时间而是城市公司所 能做到的退还时间）能做到的退还时间） 注明上下限注明上下限 Part1宗地价值 出让指标 地块地势平整，地上以植被为主，有少量堆土。 周边现有西渡公园、西

10、渡学校等配套，以及众多的临街商业。 南侧高压线距地块较近，有一定的不利影响。 北侧民居 西侧区间道 南侧润元路东南侧地铁站点 东侧元和塘 东侧齐门北大街 地块内部 西侧高压线 Part1宗地价值 现状及周边环境（必须有从南往北拍摄的航拍图，地块四周都能看到） 项目所处区域交通便利，双轨交，多主干道环伺，多维立体交通，通达度高，且与项目地块连接紧密 主干道：人民路/齐门北大街/相城大道/润元路/阳澄湖中路 轻轨：地铁二号线陆慕站200米，在建四号线阳澄湖站/金民西路站1.5公里 高速：京沪高速出入口距离1.8公里 本案 阳澄湖中路 齐 门 北 大 街 地 铁 二 号 线 地铁四号 线（预计 20

11、17年 通车） 京沪高速 润元 路 相 城 大 道 人 民 路 常 台 高 速 陆慕站 Part1宗地价值 内外部交通（重点描述通达性及项目展示性） 类型序号配套名称 商业生活 1繁花中心 2相城欧尚（预计明年开业） 3万达广场 4 香榭里时光生活广场（在 建） 5万家邻里生活广场 6中翔广场 文体休闲 1陆慕公园 2香溢园 3虎丘湿地公园 教育 1庙前小学 2元和小学 3御窑小学 4陆慕小学 5相城实验中学 医疗 1苏大附一院平江院区 2相城人民医院 3苏州平江医院 4元和街道卫生院 项目周边配套（1-3km内） 1 2 1 3 3 6 3 1 本案 目前地块周边3公里范围内生活配套基本齐全

12、，1公里范围内配套正逐步兑现 周边有xx幼儿园、xx小学、 xx初中，学校排名，是否有学区及学位等 1 2 4 2 3 4 5 2 4 5 Part1宗地价值 区域配套（重点描述幼儿园、小学、初中及项目学区、学位等） 结论：重点规划有哪些（例如交通、配套等等）以及规划落地的时间 （突出的自然、人文景观资源，如有）地块紧邻湿地，非常稀缺的景观等。 其他，如有 （不利因素，如有，对不利因素解决措施） 地块紧邻高架、铁道；增加了隔音设施成本等。 （示意图等） Part1宗地价值 重点价值挖掘/不利因素（如有） 相城中心城区，配套基本齐全，交通便利，中高端品质社区 地块周边双轨交，多主干道环伺，多维立

13、体交通，通达度高 地块周边配套基本齐全，小学、初中排名前三 地块周边当前城市面貌一般，后期随着规划兑现有改善空间 地块容积率1.6，限高35米，可打造为低密度中高端品质住宅社区 地块位于相城区元和街道，规划为相城中心城区，具有较高的发展潜力； Part1宗地价值 小结 Part 2 市场环境 16 Part2 市场环境-城市环境（产业结构） 名称地址产业人数 四川省文君酒厂有限公司 临邛镇东环路 33号 200 伊利集团（邛崃）工业路2号2000 四川金六福酒业有限公司 金六福大道6 号 1000 成都蓉崃通威饲料有限公司 （通威集团） 临邛工业园区400 临邛工业园区工业路50000 合计5

14、3600 产业园区员工单人月收入调查: 工资+补贴+奖金+年终奖，平均月均收入在4000元 左右，其中中高层月收入在9000元以上。 产业规模：优质白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及新型涂料为主导，已达到147家国内外知名企业 进驻； 核心工业园区：临邛工业园、中国名酒工业园(成都唯一名优白酒酿造基地）、羊安工业园（成都唯一精细 化工业园）。 三大园区带动147家国内外知名企业进驻，催生一定潜在购房客群 三四线及新进入城市需要 Part2市场环境 城市发展方向分析（三四线及新进入城市需要） 自贡老城区 大安区 老城区 贡井区 老城区 沿滩区 老城区 汇东新区 沿滩 新城板块 东部新城 自贡整

15、个城市向南向东发展，板块轮动由自贡老城汇东新区南湖板块沿滩板块东部新城方向 发展。汇东片区已经发展饱和，土地资源稀缺。 自贡市发展轨迹自贡市发展轨迹 老城 区 南湖 板块 沿滩 新城 建成区，基础设施陈旧。 无土地、新房供应 1991年开始开发的新区， 目前已发展成熟 政府规划的新兴高端商 务居住区，供应见底 东部 新城 规划新区，尚未进入规 模开发期，成熟时间长 汇东 新区 承接南湖板块外溢需求， 目前重点发展区域 自贡向南向东发展，汇东片区已经发展饱和，土地资源稀缺 目标地块 宗地位置 老城区 西外 老城区 莲花湖 马踏洞 翠平山 杨柳娅 张家坝 宗地位置 老城区 西外 老城区 莲花湖 马

16、踏洞 杨柳娅 张家坝 宗地位置 老城区 西外 老城区 莲花湖 马踏洞翠平山 杨柳娅 张家坝 20002012年，城市发展主要板块在老城区、西外片区、南外片区、翠屏山片区； 20122017年 ，城市发展主要板块在莲花湖片区、张家坝片区、南外片区； 2017以后，城市主要发展马踏洞片区、三里坪片区。 Part2市场环境 板块演变（三四线及新进入城市需要） Part2市场环境 政策环境 预售条件：工程形象进度达到地上一层封顶，政策优于成都。 资金监管：预售资金监管、工程资金监管、保证金等 土拍政策：“自由竞价+设有底价”拍卖方式，没有最高限价、熔断、现房、竞自持等政策。 贷款政策：前融、并购贷、开

17、发贷的难易程度，客户按揭难易程度和放款周期 限价政策：不限价 限购政策：不限购 政策环境宽松，不限购，不限价，预售条件（地上1层） 备注：标注建筑面积为计容总建面 周边地价水平：， 时间最近地块为：年月所拿，楼板 ；距离最近地块为：年月所拿，楼板 ： 地块编号：郑政经开出（2015） 036号 占地面积：51624，容积率2.5 计容建面：XXXX 用地性质：住宅 成交时间：2015年12月18日 成交单价：714万/亩 楼面价：4285元/ 溢价率：98.2% 受让方：河南绿地陆港置业有限公 司 地块编号：郑政经开出（2016） 006号 占地面积：100961，容积率2.5 计容建面：XX

18、XX 用地性质：住宅 成交时间：2016年7月27日 成交单价：1500万/亩 楼面价：9005元/ 溢价率：160.96% 受让方：郑州鑫茂房地产开发有限 公司 开发楼盘：康桥悦蓉园 地块编号：郑政经开出（2015） 014号 占地面积：37614，容积率2.5 计容建面：XXXX 用地性质：住宅 成交时间：2015年8月13日 成交单价：585万/亩 楼面价：3509元/ 溢价率：73.68% 受让方：北京中金联盛投资有限公 司 地块编号：郑政经开出（2016） 004号 占地面积：72649，容积率2 计容建面：XXXX 用地性质：住宅 成交时间：2016年6月22日 成交单价：1406

19、万/亩 楼面价：10544元/ 溢价率：160.54% 受让方：郑州河海置业有限公司 开发楼盘： 海马青风公园 土地成交信息中需写明 溢价率及其他特殊因素 （例如熔断、竞房价、 无偿移交、自持等） Part2市场环境 近两年周边成交土地分析 本地块销售期内板块内项目多已收尾，将主要面临新出让地块的竞争；整体竞争并不激烈，但需近距离争夺客户。康桥悦蓉园体量较大数 月后将开盘，海马青风公园体量稍小紧随其后,主力面积段为: 目前两个项目近一年实现的均价南湖逸家28F高层精装xxxx万/平米；保利叶语32F高层毛坯XXXX万/平米，11F洋房毛坯xxxx万/平米。 美林康城（高层6800） -开发商：

20、欣帝达地产 -占地面积：35亩 -容积率：3.39 -户型区间：高层83-143；洋 房120-140 -梯户比：2T6 -28F高层精装均价：8000元/ ，预估精装成本为700元/； 月均去化8000； -8F洋房精装均价：11000元/ ，预估精装成本为1000元/； 月均去化8000。 -首开时间： 2017-10-22 -物业形态：高层、洋房 恒大都市广场（商住地块） -开发商： -占地面积： -容积率：3.3 -建筑面积：35万 -户型区间： -梯户比： -当前均价：前期已售罄，预期下 批次25F高层公寓毛坯均价 8500 元/； -去化速度：前期月均去化5000 -首开时间：20

21、17-02-26 -物业形态：高层公寓 住宅项目需写明住宅项目需写明 1 1、物业形态（须写明层数及梯户、物业形态（须写明层数及梯户 比）比） 2 2、精装成本（若无明确了解可估、精装成本（若无明确了解可估 计）计） 3 3、价格需标注清楚是“当前均、价格需标注清楚是“当前均 价”、还是“前期售罄均价”、价”、还是“前期售罄均价”、 还是“还是“* *下期开盘预期均价”下期开盘预期均价” 4 4、月均流量、月均流量 Part2市场环境 竞品（在建在售项目竞争分析） 当前项目存量大，约90万；按照板块消化速度，需3年时间消化完成，可见南桥新城板块未来竞争压力将比较大。 但是由于本案位于西渡，在南

22、桥新城以北7公里，区位、交通、市场都有一定差别，因此与南桥新城的楼盘没有直接 竞争关系。 存量状 态 项目名称 竞品类型 （直接或间接） 总建面已推面积已售面积已推未售量总存量推售节奏 在售 秋月朗庭123,980 123,980 115,845 8,135 20,047 绿地玉湖庭149,053 93,346 63,038 30,308 86,015 合景万景峰260,000 76,253 63,043 13,210 248,125 金辉天鹅湾99,060 60,016 48,031 11,985 51,029 汤臣臻园190,000 80,900 39,862 41,038 153,504

23、 万科南桥传奇134,622 61,842 23,359 38,483 111,263 苏宁荣悦58,579 58,579 58,579 46,722 东原郦湾75,425 35,947 12,208 23,739 63,217 待售 中粮南桥半岛三期125,616 125,616 万科金域南桥134,621 134,621 中南南桥项目38,508 38,508 近期土堆出让计划 合计166,898 892,834 Part2市场环境 存量竞品存量盘点（板块级） 城市基本面好，政策比较宽松，市场容量大，竞争环境好 规划：整个城市向南向东发展，2017年以后城市重点发展的板块是马踏洞片区、三里

24、坪片区，地 块处于城市的主要发展方向上，区位被当地主流客户认可 竞争度：狭义去化周期为5个月，广义去化周期为10个月，目前碧桂园、万科、保利已进驻。 城市面：惠州2017年GDP总量为3140亿元，产业主要以白酒及食品饮料、生物医药、日用化工及 新型涂料为主导，2017户籍人口总数为476万 Part2 市场环境 小结 政策：不限购，不限价，预售条件为出地面0-3层，前融/并购贷、开发贷、客户按揭办理可 能性高 市场：17年供应商品住宅246.99万方，成交359.24万方，成交均价5243元/平方米 Part 3 产品定位 25 Part3 产品定位-客户分析（客户来源） 1、乡镇板块首置型

25、客户， 追求更好区域配套 2、乡镇改善型需求客户 1、元和街道地缘性改善客户 2、地缘性首改客户 主力客源 重要客源 姑苏区、工业园区价格挤 压型客户、首置以及刚性 改善需求 50% 30% 15% 补充客源 5% 其他区域客户 及少量投资客 户 偶得客源 未来一段时间内，元 和本地客户仍将是项 目的主要客户来源， 具有较高的改善属性； 项目位于相城中心城 区，配套正逐步完善， 并凭借与姑苏区、园 区的地缘关系吸收两 地的价格挤压型客户； 相城周边乡镇客群为 项目有效补充客源 目标客户： 外溢普通阶层 中产阶级 顶级财 富 阶层 财富阶层 资源导向， 城市核心地 段 豪宅别墅、花 园别墅 公司

26、CEO、 “土豪” 800万以上 300-500 万 企事业单位 中高层领导、 私 营 业 主 “财富阶级” 花园洋房经济 型别墅、舒适 型三、四室 环境导向， 传统富人区、 南部、东部 奥体 150- 300万 泛公务员、 企业中层 花园洋房经济 型别墅、或舒适 三室 城市配套 导向，城市 主流品质刚 需及改善区 域 100- 10万 产业工 人 、 小 白领 紧 凑 两 室 、 三室 价 格 导 向 ， 市场主流刚 需、非城市 核心地段、 新区 自然资源、 地 段 、 环 境、品质 “圈子”、 环 境 、 品 质、地段 生活配套、 总 价 、 教 育、环境 总价、教 育 、 交 通 、 品

27、 牌 、 规 划 总价承受区间 客户标签意向物业类型意向区域 洋房客户 置业关注点 小/中高层客户 高层客户 目标客户 Part3 产品定位-客户分析（客户阶层） Part3 产品定位-客户分析（偏好分析） Part3 产品定位-客户分析（价值排序） 高层 洋房叠拼联排 潜在供应量：377万方 去化周期：3.02年 潜在供应量：84万方 去化周期：2.8年 潜在供应量：29万方 去化周期：5.4年 潜在供应量：23万方 去化周期：5.3年 主力产品 控总价 控体量 控风险 市场接受度低 放弃 板块竞争启示：高层及洋房市场风险较小，叠拼市场竞争相对激烈，但存在溢价机 会。在产品选型上以高层/洋房

28、产品为主力产品，适当布置叠拼实现溢价，竞争压力 大，控制叠拼体量；放弃联排产品控制市场风险 住宅市场启示 Part3 产品定位-产品选择（产品线选择） 整体定位： 品质型首置首改社区圆梦产品线 产品定位： 产品线物业类型主力面积 价格 （元/平方米） 定位说明去化速度 圆梦 电梯高层 80-110平三房 15000 （含2000精装， 报价4000） 兼顾刚需和改善需求，设置紧凑型和舒适型两 种产品线，故给的面积段比较大； 本案作为新盘入市，可参考万科翡翠公寓和德 商御府天骄项目，精装定价1.5万/平米。待项目 入市时，双流区域项目余量不多，竞争分流影 响不大；天府新区有供应但是强限购，影响亦

29、 不大； 为提升项目溢价能力， 建议精装交付；并在社 区打造上增加其他卖点。 10000/月 110-140平四房 叠墅/联排 （两叠） 120-160平18200（毛坯） 叠墅体量最大化排布； 在排布允许的情况下，亦可考虑设置少量联排， 提升项目档次； 叠墅与高层住宅的价差在20%-40%左右，考虑 到叠墅的稀缺性，取40%； 参考德商叠墅项目定价，可到1.8万/平。 1500/月 沿街商铺 （两层） 50-90平 36000（一层） 21600（二层） 以销售型住宅底商为主； 从周边在售底商来看，价格相对比较稳定，溢 价率高，但是走量比较慢； 本案商业定价不考虑价格涨幅。 500/月 地下

30、车库/12万/个 目前中海左岸右岸一期车库10万/个，保利叶语12.6万/个，目 前市场水平亦差不多。建议本案车库12万/个。 Part3 产品定位-产品选择（户型配比） 地块产品线建议： 自身属性：根据地块自身的容积率等指标； 市场情况：根据区域市场和竞争市场中个案产品成交与存量的主流产品线； 客户属性：根据区域客户属性和客户需求，以及竞争个案的客户情况； 建议项目的产品线面积配比为： 产品形态面积段（平米）户型套数比客户情况 高层88-105 紧凑型 3房2厅1卫/2卫 50% 相城区和园区刚需外溢 周边厂区普通职员 企业中层 个体私营业主投资客 小高层（洋房）109-135 标准型 3房

31、2厅2卫 40% 企业中层 本地拆迁为子女购房 经济别墅120-150 舒适型 4房2厅2卫 10%本地拆迁户自住改善 Part3 产品定位-产品选择（设计任务书） 前策标准化设计任务书（三四线城市0346项目适用） 地块及指 标 地块信息 地块名称城市公司上会时间 地块位置（四至） 土地属性 老城核心区 （A1） 老城核心外延区 （A2） 新城核心区 （B1） 新城核心外延区 （B2） 产业新城/经济开 发区（C） 乡镇（D） 投资评级级级 规划条件 建筑面积（平米）容积率建筑密度 绿化率车位配比限高/限低 配建要求 其他要求及限制条件 客户定位 乡镇进城 返乡置业 新婚分巢 棚改拆迁 子女

32、教育 富足改善 逐利投资 其他，请注明： % 产品线及 价值体系 建筑风格/产品线 乐居- 乐居 圆梦 尊享 主命名备选名主命名备选名主命名备选名 标准化案名 大都会 悦隽 萃隽 汇隽 璟隽 尚隽 朗隽 誉隽 天隽 傲隽 现代 明昱 和昱 云昱 盛昱 品昱 星昱 天昱 瀚昱 臻昱 新中式 金樾 和樾 琅樾 玺樾 胤樾 珅樾 璞樾 礼樾 价值体系 物业配比 物业品类住宅商业商务 指标百分比建筑面积（）百分比建筑面积（）百分比建筑面积（） 数据% Part3 产品定位-产品选择（户型竞品对比） 本案洋房本案洋房109109户型户型 入户花园使用舒适入户花园使用舒适 俪珠华庭俪珠华庭115115户型

33、户型 主卧套设衣帽主卧套设衣帽 间及四件套，间及四件套， 舒适感更佳舒适感更佳 中海珑湾中海珑湾112112户型户型 等面宽餐客通厅等面宽餐客通厅 效果更好效果更好 Part3 产品定位-产品选择（方案比选） 概念规划方案比选概念规划方案比选 经济技术指标 方案一方案二方案三备注 总用地面积209521.53209521.53209521.53 计容建筑面积419047.3 419047.3 419047.3 其 中 高层275665.5 265745.3 265745.3 洋房124410.0 139410.0 139410.0 商业面积9971.8 9890.0 9890.0 幼儿园500

34、0.0 0.0 0.0 配套4000.0 4002.0 4002.0 地下车库面积135450.0 140005.0 140005.0 建筑密度28.7%29.6%30.0% 货值测算419000425000435000 规划方案比选需结合政策市场预判结论、目标客户基本研判及地块价值充 分挖掘 现有方案与政府沟通情况 一、从总体货值、溢价达成及去化难度等方面综合考虑商业排布。 济南新世纪酒店商办项目商铺方案： 1、方案一（内街模式）中，总商业面积：2971，其中沿经十路外街面积为975，内街面积为964， 沿淄博路商业1032； 2、方案二（商业广场模式）中，总商业面积：2994，其中沿经十路

35、外街面积为1443，沿淄博路商业 1551； 3、方案三（纯沿街模式）中，总商业面积3003，其中沿经十路外街面积为1971，沿淄博路商业1032 ； 结论：按照商铺货值测算，方案一（内街模式）中货值为4914万元，方案二（商业广场模式）中货值为 5335万元，方案三（纯沿街模式）中货值为5875万元。最终结合规划局沟通确定。 注意：细化商业规划与位置排布方案，需与人流密度相匹配注意：细化商业规划与位置排布方案，需与人流密度相匹配 二、强化商业主题性展示，验证节点式广场、主题街区的可能性。 在三四线城市配套不成熟、住宅售价“瓶颈”明显、商住价差显著区域： 在商业规划体量宽松的情况下，需验证打造

36、“区域商业中心”，实现“自我” 配套，提升项目甚至板块价值的可能性，参考案例泰兴吾悦广场 三、细化商铺品类，在控面积、控总价的同时明确商铺面宽与进深关系。 商业 形态 规划总面 积 层数 分层面积 单铺主力 面积 面宽进深均价 沿街 底商 5000 1层350050-808m5-10m15000 2层150050-1508-10m 5-10m9000 结合过往操盘经验来看，三四线城市商业售价远高于住宅，但去化流量不匹配 “0346”要求；车位一般为滞销产品。需要针对两者做专项定位与确认。 Part3 产品定位-产品选择（商业、车位专项） Part3 产品定位-产品选择（示范区选址） 结合地块周

37、边道路情况，为提高昭示性，将售楼处设置在项目地块中部西侧结合地块周边道路情况，为提高昭示性，将售楼处设置在项目地块中部西侧 初步定位基本原则： 展示性好，参观动线优 。 后期大区施工影响性小。 错开学校入口和道路交叉口 实验 学校 金色 理想 天华苑 川泽 华府 宁湖 左岸 江东天然居 规划道路 景兴路 宁 湖 东 路 大屯路 珍泉路 大 屯 西 路 售楼部选址公交车站 项目地块 选址区域 选址区域 项目地块 学校入口 售楼处 样板区选装建议： 地块内部（西侧紧邻大屯西路及学校），临干道昭示 性好，进入性强，可设置售楼处及景观展示区。（临近 售楼处设置，便于展示及参观动线设定） Part 4

38、操盘策略 37 Part4 操盘策略-价格（价格逻辑） 星 湖 街 高 速 中环 内环 高层门槛200万 联排550万起 高层门槛100万 洋房门槛140万 联排门槛260万 高层门槛150万 洋房240万，叠加310万 高层门槛110万 洋房门槛170万 客户需要经过三次封锁才能 外溢至本项目 第一道封锁：青剑湖 单价：20000-22000 总价门槛：200万 第二道封锁：高铁新城 单价：16000-18000 总价门槛：150万 第三道封锁：渭塘，太平 单价：12000-14000 总价门槛：110万 本项目合理总价门槛： 100-110万 Part4 操盘策略-价格（各类型产品价格）

39、参考项目参考项目对比因素对比因素权重系数权重系数本案本案 淄博碧桂淄博碧桂 园园 碧桂园翡碧桂园翡 丽公馆丽公馆 外部因素 区域交通6%评分545 区域环境15%评分101315 区域配套12%评分101112 社区属性 社区规模2%评分121 社区景观12%评分111111 建筑外观5%评分444 户型设计19%评分181618 社区配套6%评分456 服务品质 施工质量3%评分333 交付时间1%评分0.510.5 物业管理6%评分566 营销力度4%评分444 现场表现5%评分444 开发商品 牌 3%评分233 其他因素去化速度1%评分0.511 合计系数累加100%828893.5

40、参考项目售价1000013000 参考权重80%20% 项目价格*权重*系数比值74552280 本案参考价格9735 住宅 区域 项目名 称 车位销 售模式 销售价 格 车位配 比 去化率 经开 区 淄博 碧桂 园 销售 8万/ 个 1:180% 张店 新城 区 花漾 城 销售 12万/ 个 1:150% 本案销售 10万/ 个 1.1- 1.3 19年 4月入 市 车位 车位总结：经开区车位售价较低，去化 率一般 本案规划条件要求车位按1.1-1.3配比，按 100%销售，考虑入市销售时间，建议本案 车位首期入市10万/个，保证高去化率； 后期视客户接受度情况，进行适当提价销售。 Part

41、4 操盘策略-价格（备案价突破措施）（如有） 突破备案价可行性突破备案价可行性 突破措施突破措施 1 1 2 2 3 3 Part4 操盘策略-流量 产品入市价格区域月均跑量本案月均跑量备注 高层产品 96中间户12500 50-10060 88边套12500 104边套12500 11812500 小高产品 竞品主流为高层低总价产品，小高层总价相 对较高，适当保守估计 11013000 20-3020 13513000 联排产品 考虑未来周边联排产品竞争激烈，同时本案 无湖景资源，流量下调。 12019000 1810 14921000 说明： 1.入市价格：目前市场下苏州大户型溢价能力稍强

42、，同时高层边户产品价格明显高于中间户，预计本案2016年 年底入市时仍将持续当前现状，因此，入市定价上大户型定价略贵。 2.未来价格：从未来中长期看，未来板块及项目的整体价格优势仍将凸显，客户需求基本无明显变化，本案整 体大小价格差预计延续当前情况。 Part4 操盘策略-分期 一期 地上可售建筑面积11.89万方 高层9栋952户 开工2018年7月25日 示范区开放2018年10月1日 首批次开盘2018年11月3日 第二批次开盘2019年3月31日 交付2020年8月30日 项目分期 首开栋号 二期 地上可售建筑面积7.55万方 高层5栋570户 开工2019年3月25日 第三批次开盘2

43、019年9月29日 第四批次开盘2020年3月28日 交付2021年4月30日 首批次开盘 首开栋号6、9、12、13栋 地上可售建筑面积6.06万方 高层4栋480户 销售均价9000元/平米 首批供货货值5.45亿 占一期供货比率51% 2 1 4 3 7 5 8 1011 6 9 1213 项目示范区 （售楼部+样板房） Part4 操盘策略-推盘节奏 推售分期 一批次 一批次 一批次 一批次 二批次 二批次 二批次 二批次 幼儿园 三批次 三批次 四批次 四批次 四批次 二批次 地上可售建筑面积约5.83万方 高层4栋476户 销售均价9000元/平米 二批次供货货值约5.24亿 三批

44、次 地上可售建筑面积约2.78万方 高层2栋136户 销售均价9000元/平米 二批次供货货值约2.5亿 四批次 地上可售建筑面积约4.76万方 高层3栋446户 销售均价9000元/平米 二批次供货货值约4.29亿 首批次开盘 地上可售建筑面积6.06万方 高层4栋480户 销售均价9000元/平米 首批供货货值5.45亿 占一期供货比率51% Part4 操盘策略-首开区排布 首开货源首开货源业态业态面积面积套数套数面积面积首开目标价格（元首开目标价格（元/）目标去化套数目标去化套数目标成交金额目标成交金额 20#、21#、 22# 高层 89544806 92004839793680 9

45、91009900 97009086427000 105515355 100004648195000 12510012500 1050085116125000 车位车位 /305/ 120000元/个15018000000 总计总计/3053256110000274308540862 2017年首开20#、21#、22#楼幢，合计 305套，去化85%以上，签约额2.4亿元； 亿 签约额: 1 2 5 6 7 15 16 22 26 27 21 17 12 8 9 13 19 20 18 11 28 3 4 10 14 23 24 25 29 首开区 3 Part4 操盘策略-宗地遗留问题处理（

46、如有） 宗地主要遗留问题解决措施宗地主要遗留问题解决措施 1 1 2 2 3 3 时间安排时间安排 Part 5 财务测算 46 47 项目总货值*万元，整盘均价 * 元/（不含车位） 物业名称物业名称数量数量( (户数或面积户数或面积) )单位单位 综合平均单价综合平均单价 ( (元元/ /或个或个/ /) ) 销售总值销售总值 1 高层精装 （16-18F） 81,370 13,703 1,115,027,490 2多层毛坯（9F）- 3车库835 个100,000 83,546,339 4人防车库835 个- 5商业1,756 20,500 36,004,970 合计13,020 1,2

47、34,578,799 1 1、整盘均价为不含车位均价、整盘均价为不含车位均价 Part5 财务测算 货值测算 梯户情梯户情 况况 物业名称物业名称主力面积主力面积 现价现价 （元（元/ /） 入市价入市价 （元（元/ /） 入市时间入市时间 销售周期销售周期 （月）（月） 月均去化（）月均去化（）涨幅涨幅精装成本精装成本精装售价精装售价 2梯梯4户户高层精装 （16-18F） 2梯四梯四 户户 多层毛坯 （9F） 车库 人防车库 商业 合计 48 序号建筑类型分摊类型 单位总建筑面积 成本 单位可售面积成 本 单位地上可租售 面积成本 进项税适用 税率 成本汇总（含税）成本汇总（含税） 物业名

48、称 成本分摊类型 可售面积 全类型分摊328,334 266,710 241,580 100%100% 部分类型分摊 100%100% (一）土地征用成本部分类型分摊3,181 3,916 4,324 11%1,044,521,658 1,044,521,658 (二）前期工程费部分类型分摊346 427 471 2%113,757,656 113,757,656 1规划报批费部分类型分摊27 33 36 0%8,786,226 8,786,226 2市政配套费部分类型分摊212 260 288 0%69,456,375 69,456,375 3设计技术费部分类型分摊47 58 64 6%15

49、,385,367 15,385,367 4施工报建费部分类型分摊44 55 60 5%14,588,225 14,588,225 5三通一平及临时设施费部分类型分摊17 21 23 10%5,541,462 5,541,462 (三）建安工程费3,733 4,596 5,074 11%1,225,739,231 1,225,739,231 (1)基础工程全类型分摊282 347 383 9%92,593,977 92,593,977 (2)主体结构工程全类型分摊1,481 1,823 2,013 11%486,195,941 486,195,941 (3)室内水电全类型分摊255 314 34

50、6 14%83,703,516 83,703,516 (4)门窗工程部分类型分摊153 188 207 13%50,112,212 50,112,212 (5)电梯工程部分类型分摊51 62 69 17%16,611,000 16,611,000 (6)分包工程部分类型分摊56 69 77 17%18,518,830 18,518,830 (7)装饰装修工程分摊至精装项目1,451 1,786 1,972 11%476,280,000 476,280,000 (8)其他建安工程费用部分类型分摊5 6 7 11%1,723,755 1,723,755 (四）公共配套设施部分类型分摊-0%- -