海西战区厦门城市市场研究（模板）.pptx

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1、营销眼厦门市场研究,海西战区-市场前策组,目录,CONTENTS,1,城市价值研究,2,房地产市场研究,3,客户价值研究,4,产品竞争力研究,城市概览,结论方向：XX城市的省内地位，承接XX功能，未来发展方向XX,近五年XX人均GDP及涨幅,GDP：城市XX产业基础雄厚，近年GDP快速上升 人口：近年XX人口稳步增长，政府发展规划提出，到XX年城市总人口达到，城镇化率XX%,近五年XX常住人口基数及增速,2013 2014 2015 2016 2017,2013 2014 2015 2016 2017,城市定位：XX城市承接城市群的地位，属于XX城市 城市发展：根据XX城市总体规划(2007-

2、2020)，城区供地方向以XXX方向为主，重点发展XX，近期已规划落地XX；,本页要点：近五年GDP、人口变化情况、城市定位、发展方向,城市占位,结论方向：位于XX城市群，交通距离（高铁地位）、与同级别城市关键指标对比后的结论,本页要点：与周边城市距离、GDP、增速、人口、城镇化率指标对比,目录,CONTENTS,1,城市价值研究,2,房地产市场研究,3,客户价值研究,4,产品竞争力研究,调控政策,结论方向：“四限”政策叠加，调控力度空前严厉，抑制房价上涨，打击投资投机客，楼市大幅降温。,土地市场-总体,土拍政策： “限房价、竞地价” 供应面积：近年供地量略有下滑 成交面积：近3年成交量仅15

3、2万方（商品住宅近3年成交量），近年因规划条件限制较多，市场转冷等因素，楼面价下挫 供求比：近五年，厦门土地市场供求结构趋于平衡，供求比在0.9-1.26的理性区间，土地市场运行健康,结论方向：近年新获地块多为高价地，规划条件限制多，当前地价大幅下挫，低成本获取厦门优势宅地的窗口期临近，2017年土地供求比0.90，近年整体土地略显供不应求,TOP20房企进驻情况,TOP20房企进驻时间轴,结论方向：总结TOP20房企进驻集中度，以及后市XX土储量最大（个别本地开发商重仓，一并分析）,TOP20房企进驻情况,本页要点：TOP20进驻城市的时间轴、房企主要拿地方式、在售/待开发项目个数、待开发土

4、储量,商品房市场总体,结论方向：厦门商品房17年成交量101万方，价格变化趋势XX，库存周期点评；结合政策点评近期量价变化的情况,显性存量=已取证未售存量 隐性存量=近3年土地成交面积-近3年取证面积 乐观去化周期=（显+隐）/过去1年月均商品房成交面积 中性去化周期= （显+隐）/ /过去3年月均商品房成交面积 悲观去化周期= （显+隐）/ /过去5年月均商品房成交面积,商品房市场住宅,结论方向：XX商品住宅17年成交量XX万方，价格变化趋势XX，库存周期点评；结合政策点评近期量价变化的情况,厦门近五年商品住宅供求、价格走势,本页要点：13-17年商品住宅供、求、年度价格走势，以及供求比、隐

5、性存量和对应去化周期，以及近1年的供、求、价走势,显性存量=已取证未售存量 隐性存量=近3年土地成交面积-近3年取证面积 乐观去化周期=（显+隐）/过去1年月均商品房成交面积 中性去化周期= （显+隐）/ /过去3年月均商品房成交面积 悲观去化周期= （显+隐）/ /过去5年月均商品房成交面积,商品房市场商业/公寓,商业 年均成交19万方 存量万130方，去化周期52个月,办公/公寓 年均成交25万方 存量141万方，去化周期73个月,结论方向：分商业和办公的供求、价格走势，以及当前存量点评，如办公和商业存量大，价格无上升动力（如果该城市我司商业/公寓货量较大，则加强分析深度，参照住宅）,厦门

6、近五年商业供求,厦门近五年办公供求,商品住宅市场分物业类型,X城市高层、洋房、别墅成交结构,结论方向：从成交结构看，成交结构变化趋势，如高层为绝对主力，但洋房及别墅产品近几年增长明显；从价格比值看，高层、洋房、别墅的价格比值关系，以及涨幅幅度；从存量看，点评分物业类型的去化周期,本页要点：13-18年高层、洋房、别墅成交走势，均价走势，显性存量及去化周期,商品住宅市场分面积段,100平米,普通住宅分面积段比例,结论方向：从成交结构看，面积段成交变化趋势，如刚需改善，当前主力成交面积段为XX；从价格涨幅来看，XX涨幅最快；从存量来看，XX面积段成交占比最高，相对存量健康,本页要点：13-18年普

7、宅分面积段成交走势，均价走势，显性存量及去化周期,商品住宅市场竞争强度,2018年1-9月年房企销售金额TOP10,2017年房企销售金额TOP10,结论方向：从TOP10房企销售金额排行判断市场集中度及房企竞争力；TOP10项目看单项目流量天花板,XX市区2018年1-9月住宅项目销售金额排行榜,本页要点：18年1-9月/2017年房企销售金额TOP10/1-9月项目销售金额top10,板块总览,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,九里板块 板块属性：远郊休闲居住区，未来城市重点发展方向 价格实现：高层10000-13000元/；洋房13000-15000元/ 主力客群置业驱动力：XXX

8、资源驱动,说明,板块属性界定维度 地理位置：市中心/近郊/远郊 功能定位：传统居住区/行政商务区/高新产业区/工业聚集区/休闲居住区 规划前景：核心区域/未来重点发展方向/非重点发展方向 主力客群置业驱动力描述维度 老中心配套/学区/自然资源/城市交通/价格驱动,九里板块 板块属性：远郊休闲居住区，未来城市重点发展方向 价格实现：高层10000-13000元/；洋房13000-15000元/ 主力客群置业驱动力：XXX资源驱动,根据区域特征、板块发展驱动类型可将XX城市细分成XX个板块,本页要点：分板块属性、价格实现、客群置业驱动力，并从价格角度对各个板块梯队进行划分,城市板块切分较多的话，可分多页撰写,