2012年洛阳房地产年度报告_同致行_15页_市场分析总结.pdf

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1、 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 1 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 2 2012 年洛阳市房地产市场总结 目 录 一、 洛阳市历年房地产市场走势 . 3 1. 2005 2012 年洛阳市房地产走势 . 3 2. 2008 年经济危机下中国推出的调控政策及影响： . 4 3. 2010 年

2、经济危机下中国推出的调控政策及影响： . 5 二、 2012 年洛阳市房地产市场走势分析 . 6 1. 洛阳市土地成交分析 6 2. 2012 年洛阳市商品房走势分析 . 7 3. 2012 洛阳市商品房住宅走势分析 . 9 4. 2012 洛阳市商品房非住宅走势分析 . 10 三、 洛阳市主要楼盘媒体监控分析 11 四、 2012 年洛阳楼市总结 13 五、 2013 年发展预判 谨慎应对，保守出击 14 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 3

3、 一、 洛阳市历年房地产市场走势 1. 2005 2012 年洛阳市房地产 走势 （数据来源：洛阳房管局） 年均供应增长 2.5 倍，年均销量翻两番，总体供求 1： 1.17，供求短期积压， 长期向好。 通过上表可以看出洛阳市房地产市场从 2005 2012 年历经 8 年时间里，洛 阳市房地产市场每年的供应量从 197 万 增加到 2012 年的 538 万 ，同时每年 的销售量也从 05 年的 144 万 增长到 299 万 ，供销量均有大幅上涨，上涨幅 度为 178%和 107%，平均每年增幅为 22.25%和 13.4%。 （数据来源：洛阳房管局） 价格 翻两番， 年均 上涨 16.5

4、7%。 由于供应量与销售量的激增，导致从 2005 2012 年洛阳市整体房价从 05 年 2173 元 / 的平均单价疯狂上涨至 2012 年的 4713 元 / ，整体上涨 116%，平 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 4 均每年上涨 16.57%；由此可见随着城市化进程的快速发展，市场上对商品房的 需求也将与日俱增； 2. 2008 年经济危机下中国推出的调控政策及影响： 1) 08 年金融危机的背景： 2008 年 10 月，美国雷

5、曼兄弟破产标志着美国金融危机爆发，中国也在所难免。 中国 当时 正在针对 2007 年以来出现的经济过热实施以“紧缩”为特征的宏观调 控 。 2) 中国针对金融危机 下的房地产业 制定的政策 及作用 ： 提高廉价住房供应量。 满足中低层人群的住房需求，减少社会矛盾，促进货币 运行。 利率调控更加严格。 提高支配收入在国民收入中的比重，但是利率 的 下调， 储蓄大比例的转化为投资，股市会发生动荡，房地产泡沫会持续膨胀。 房贷的“定向宽松”政策。 主要是 指涉及廉价住房、农村发展和中小企业的 项目， 提供优惠的信贷条件，有意改善资本配置状况，侧重效率更高的 私营 部门。 基础设施建设拉动内需以保经

6、济增长。 政府鼓励具有重要社会意义的基础设 施建设，这将支撑对建筑与建材的需求，而购买力的提升将推动居民消费。 3) 政策下房地产业的走势： 2008 年 -2010 年从量变到质变，价格翻两番，年均上涨 17.83% 从图中可以看出， 2008 年全年，受国家宏观调控政策影响， 70 个大中城市 房价同比上涨趋势持续放缓，随着客户对楼市看跌情绪加大， 2008 年 11 月 房价开始处于负增长阶段，之后的 6 个月内，房价始终走跌， 2009 年 6 月重 回正数； 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 6415

7、8408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 5 2010 年，受利率下调，“二套房”购买政策放宽影响，房价同比上涨 13%， 这是自 08 年以来房价上涨势头最猛烈的一次飞跃、金融政策刺激，使得市 场客户资金量较多充裕，政策放宽又促使了大 量改善性和投资性客户的购房 意向，这些因素在量上的叠加，破解了当时上升的房地产市场一度形成的观 望与徘徊的“阴霾”。 3. 2010 年经济危机下中国推出的调控政策及影响： 1) 政策出台背景 全球金融危机趋稳复苏，世界主要经济体经济皆由负转正。 中国经济在全球率先复苏，并保持较快增长，对房地产业依赖降低。 2008 年系列救市政策初步效果达

8、到，一些负面效应将逐步显现，如产能过 剩、流动性加大、通胀预期、催生资产泡沫等。 2009 年房地产市场迅速复苏，房价再次快速上涨，价量皆创新高，市场风 险和民怨再次累积。 迪拜外债危机、希腊 国家主权信用危机 12 月初相继爆发，引起全球一阵恐 慌，给全球走出金融危机拨了一瓢冷水，也为我国中央政府敲响了警钟， 之后房地产调控政策立即转向。 2) 中国针对金融危机 下的房地产业 制定的政策： 抑制投资需求：差别化信贷政策、限购政策、公积金政策调整。 加强保障房建设：加大土地供应、减免保障房建设的税费、给与资金支持。 加强市场管理：开发融资稳健化、土地审批透明化、市场监控规范化。 3) 政策下房

9、地产业的走势： 1996-2012 年房价走势图 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 6 2010 年世界金融危机虽然对全球的经济造成了毁灭性的破坏，但是并未阻 止中国房地产市场的增长速度。究其原因： 中国经济发展形势一直保持着飞速发展的步伐，人均 GDP 和消费水平逐 步上升，给房地产市场提供了坚实的基础 ； 中国的经济结构并未出现大的变动，房地产作为一项固定投资依然占主 导地位，房地产发展势头继承了 09 年的强劲。 城镇化步骤的加快，出现更

10、多的刚性需求，而城中村改造、新城崛起等 中国城市发展现象造成中国整体发展大节奏下房地产的供销两旺态势。 国家政策的调控提高首套房客户的购买量，提升人民的购买能力。 广大群众吸取 08 年的金融危机经验，减少观望的时间，及时下手 二、 2012 年洛阳市房地产市场走势分析 1. 洛阳市土地成交分析 购地冲动受到抑制，全年成交 仅 29 幅， 2013 年底供求有望扭转。 相对于 2011 年 的 133 幅 土地成交的火热场景， 2012 年的土地成交态势有所 减轻 ，仅为 29 幅 。 由于本年度的成交量减少，将导致 2013 年整体的供应量下滑， 从而导致在未来一段时间内，将形成 供不应求

11、的局面； 购地更趋理性， 旧改项目受追捧 。 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 7 2011 年的土地成交中洛龙区成交比重最高，共计 41 幅，其次受政府 伊滨区 规划影响，以经开区、伊滨区最多。 而 2012 年，随着政府城中村改造步伐的加 快，开发商拿地也多选择洛北城区，主要集中 于西工区，其拿地比例占到 年度 总 成交数量的一半以上。 洛南核心区土地基本告罄，洛北旧改成本提升，区域房价未来 2 年将受高地 价传递增长 。 涧西区土地价格一

12、直较高，主要该区域存在大量购房刚需客户，且区域第二 产业较多，客户普遍购房资金量较高，房地产销售难度较低。该区域配套成熟， 生活气氛浓厚，开发项目基本无需另建大量市政配套， 相对投入建安成本较低。 这也是开发商青睐该地块的原因之一。 瀍 河区、老城区是洛阳旧城区，城区结构复 杂，人居稠密度较高，拆迁难度 较大，且区域房价相对较低，制约了区域房地产快速发展，区域地价也出于较低 水平，且出让量有限。伊滨区是 2010 年政府明确提成的城市新区，现区域内市 政配套相对缺乏，区域认知度较低，未来需逐步培育市场，制约了 地价上升。 2. 2012 年洛阳市商品房走势分析 同致行 (中国 )郑州分公司（洛

13、阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 8 2012 年洛阳商品房市场整体表现上半年供销乏力，至后半年整体稳中上扬 纵观全年， 3-9 月市场一直处于高额供量态势，其中 9 月供 销比一度达到 2.8:1 的态势。可以看出， 2012 年的房地产整体市场一直处于高额积压状态。 而 售价在 3 月达到峰值后，就急剧回落，一直徘徊在 4500 元 / 左右。 价格环比下降仅 3 个月，整体上涨趋势未变，下半年同比执续上涨，房价筑 底趋明显 2012 年的洛阳房地产市场，一直处于平稳发展

14、态势，在经历了政策调控的 行业大势走紧态势后，洛阳房地产市场一直是不温不火，在平稳中度过楼市寒冰。 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 9 3. 2012 洛阳市商品房住宅走势分析 2012 年洛阳住宅市场表现，呈现出价格平稳、供量积压等特点 ； 年初，住宅市场延续 2011 年的低迷态势，从 3 月开始， 由于 刚需客户 的激 增 ， 从而出现了一股“小阳春” ，同时 各大开发商开始以价换量，加大了市场供 应量 。 进入下半年，央行再次降息的消

15、息为整个楼市 破了一盆冷水 ， 随着传统楼 市旺季的到来， 开发商重复先前“以价换量”的措施。刚需客户回归市场 势头明 显 ，并成为此次购房的“主力军”，投资客户也逐渐浮出水面，其投资热情不断 升温。 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 10 短期供求比持续下降，带动价格振荡上涨 ； 总体来说， 2012 年，住宅 市场成交量稳步回 升，购房者的买房意愿逐渐增 强， 部分 开发商 对市场前景乐观 ，供应量也随之增加。但需要指出的是，洛阳房 地产住

16、宅市场依然处于去库存阶段， 未来一段时间，市场主要方向依旧为消化库 存。 4. 2012 洛阳市商品房非住宅走势分析 2012 年非住宅市场表现为，供应时间集中，投资客激增； 2012 年洛阳非住宅市场 在三季度末与四季度初的时候整体 入市时间都较为 集中 ，这主要是由于 7 月份的建业凯旋写字楼 的入市推高了本月的供应 量，而八 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 11 月份，泉舜的 产权式 车位及商会大厦的写字楼同时入市从而将本月的供应量再次

17、 拉高； 非住宅 供应量有限，受个案影响较大，优质投资地产拉高售价 ； 从 销售情况 来看，一月份整体销售均价最高，这主要是由于该月各项目成交 的非住宅产品大多以单价较高的商铺为主， 从而拉高了市场整体的销售均价；在 全年度中三月份的非住宅产品销售量最高，这主要是由于三月份时整体住宅市场 受政策影响较为冷清，大多投资客普遍将目光投向非 住宅 市场，加之三月份非住 宅市场整体成交均价仅为 6275 元 / ，全年度最低，基于价格与市场的原因，导 致在 3 月份非住宅产 品的的销量激增 ； 品质提升，投资回报多样化，将培育本土专业投资客群形成 ； 纵观 整体市场来看非住宅市场仍旧呈现出较佳的发展态

18、势，在本年度个别写 字楼出现了开盘即清盘的抢购场面。 例如建业凯旋广场，由此可以看出在住宅市 场 受调控政策的影响 下 ，大量的投资客 趋之若鹜式的进入 非住宅市场； 三、 洛阳市主要楼盘媒体监控分析 个案价差近 2000 元 /， 高品质楼盘的入市将形成剪刀差，楼盘品质将成为 客户的首 选 ； 如 上图所示，世纪华阳在 2012 年占据洛阳楼市绝对标杆，其价格高点超过 9000 元 / ，几乎和郑州市区豪宅项目类似。分 析原因，除了世纪华阳占据城市 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 F

19、ax： （ 0379） 64158408 12 核心区位、周边公园林立外，万达带来的时尚生活气氛，项目自身营造的圈层理 念，以及在售六期大平层产品，都是该项目价格的有力支撑。 5000-6500 元 / ，将成为高竞争的蓝海区域 ； 2012 年洛阳楼市重点项目销售价格集中在 5000-6500 元 / 的价格范围内， 视各项目区位及优势不同而略有高下之分。 5800 元 / 的价格是洛阳重点楼盘的 基准成交均价。后期随着楼市销售回暖，其价格或将有上涨可能。 各楼盘均提前了对五一长假及金九银十客 户抢夺 从媒体监测图中可以非常直观的看出， 2012 年全年度中 4 月、 8 月、 11 月 的

20、报广量最为集中，其中 4 月月 8 月的报广量大幅度增加主要是由于各开发企业 意欲在楼市传统旺季到来之前，提前抢占客户，从而强加项目收益，而 11 月份 的报广量激增的原因主要由于临近年关，各开发企业为了能够在年底快速回笼资 金，同时提升项目的销售业绩，完成年度任务 。 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 13 22% 18% 41% 16% 2012 年报广诉求信息数据图 项目开 盘 项目认 筹 项目促 销 促销 成为主旋律，报广诉求更趋务实

21、从 通过该图可以非常直观的看出 2012 总年报广诉求的方向主要为项目促 销，降价等。而相对的项 目认筹开盘信息则占了较小的比例。市场消化量同比去 年相对减少，而各项目产品为了为了争夺自己在洛阳市的一席之地，纷纷打出了 较多面板量的诱惑活动信息，以此来吸引客户。相比较之下，刚需性客户同比去 年相对减少。 四、 2012 年 洛阳 楼市 总结 2012 年，洛阳房地产市场的表现和政策调控目的极为符合。此轮房地产调 控起始于 2010 年初，两年多以来房地产市场调控一直坚持“增加供给、抑制投 机、加强监管、推进保障房建设”的基本思路。 2012 年房地产调控政策与前两 年不同的是，对自住性首套住房

22、需求给予了一定的支持，强调保持首套住房贷款 政策稳定性，督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房；在坚决抑 制不合理住房需求的同时，保证首套住房贷款供给。而这样的调控方向，也恰恰 是洛阳市 2012 年房地产市场的运营现状。 十八大后新领导人上台 ,城镇化及收入倍增计划成为未来经济增长的着力点 , 而其将为房地产的中长期平稳发展提供新动力。“十八大提出传统产业要加快转 型升级，应用到房地产业，转型升级也是明年的主基调。房地产市场将转向消费 主导型。” 12 月 16 日在 2012 年中国房地产市场总结与 2013 年展望论坛上，建 设部原副部长、中国建筑协会理事长宋春华如是说 。 同

23、致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 14 十八大报告里“加速城镇化进程”的信号为房地产业发展坚定了信心，但保 障房建设的完善和调控政策不松的信号又将遏制住房价上涨的咽喉，十八大后的 楼市调控，将继续坚守稳字诀。与前些年房地产市场调控政策频繁变动相比， 这种调控思路的坚持稳定了市场各方的预期，指明了房地产长期政策的方向，无 疑有利于房地产市场的长期健康发展。 在关于 2013 年前三季度洛阳房地产市场发展的描述中，我司即以“安然过 冬 静待花开” 8

24、 个字，对之前的市场进行了客观的描述。现在来看，之后的洛 阳房地产市场发展，也必然是以“平稳过渡”为主要特征，而 更多表现在城镇化 建设的进程中。 五、 2013 年发展预判 谨慎应对，保守出击 由于前期房地产市场客户缩水，致使部分项目造成供量挤压，对后续市场发 力形成不利因素，消化市场存量房源，是目前诸多开发商面临的现实问题，由此 可见， 2013 年上半年内，市场波动性不大，开发商营销策略相对谨慎；目前市 场楼盘竞争策略大多以优惠促销吸引客户，房价无明显上涨趋势，客户近期成交 呈现刚需置业特点。 2013 年下半年，随着前期市场积压房源逐渐清空，市场态 势转好，或将形成一定程度的上涨趋势。

25、 整体来看， 2013 年市场依然趋紧，开发商应冷静分析 市场走向，谨慎应对， 深度挖掘客户需求，提升产品舒适度，并在营销策略上着力创新，必要时利用“低 价优惠”吸引客户，抢夺市场资源。 随着城市化的推进速度的加快，洛阳市未来人口将增加 710 万，同时新增 人口也将成为潜在的购买力，对未来房地产事业的的发展形成有力支撑，在政策 的引导下未来洛阳将成为中原城市群中的一股中坚力量，从而致使洛阳的对外影 响力得到跨越式的提成，而房地产市场将紧随城市的发展步伐，在社会人居改造 上及城市商业道路上通过不断的创新，并结合时代契机朝着快速，稳定、 科学， 可持续发展的方向大步跨越，为城市的整体发 展做出重要的贡献。 同致行 (中国 )郑州分公司（洛阳事业部） 地址： 洛阳市涧西区世纪华阳销售中心二楼 电话 Tel： （ 0379） 64158408 传真 Fax： （ 0379） 64158408 15