2012年上半年常州房地产市场运行简报.pdf

《2012年上半年常州房地产市场运行简报.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年上半年常州房地产市场运行简报.pdf（52页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、 前言 随着去年来房地产市场调控对商品住宅市场影响逐渐深化，投资 性需求和部分改善性需求受到抑制同时，刚需客户观望态度导致市场 成交陷入低迷。2012年上半年，全国商品住宅成交量低位徘徊，常州 市场亦是如此。 尽管成交整体保持低位，但上半年连续两次的“降准”以及接踵 而至的两次“降息”，部分地方政府在公积金贷款、购房补贴、减免 税费等方面的微调都对刚需释放提供支持，加之开发商为快速消化库 存，缓解资金压力采取“降价跑量”的销售策略，价格有了实质性下 调，促使压抑已久的刚需客户逐步入市，令市场于年中呈现企稳迹象。 第一部分、政策走势调控基调“三令五申”，鼓励刚需 第二部分、土地市场供需持续低迷，

2、房企拿地意愿颓靡 第三部分、商品房、住宅市场 楼市触底，量价出现回升 第四部分、后市预判下半年或成楼市复苏回升的前期 目录 2012年上半年，面对复杂严峻 的国内外经济形势，党中央、国务 院坚持稳中求进的工作总基调，正 确处理保持经济平稳较快发展、调 整经济结构和管理通胀预期三者的 关系，把“稳增长”放在更加重要 的位置，实施积极的财政政策和稳 健的货币政策，加大政策预调微调 力度，保持国民经济运行总体平 稳，经济发展稳中有进。 国家统计局7月13日发布2012年上半 年国民经济总体运行报告，上半年国内生产总值 227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8% 。其中一季度增长8.1%，二季

3、度增长7.6%。 其中，房地产开发投资增速继 续回落，商品房销售降幅缩小。 上半年房屋新开工面积92380 万，同比下降7.1%。全国商 品房销售面积39964万，同 比下降10%。 2009年以来GDP增速一览 6.1% 7.9% 8.9% 10.7% 11.3% 9.6% 9.8% 9.7% 9.5% 9.1% 8.9% 8.1% 7.6% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 2 0 0 9 - 1 季 度 2 0 0 9 - 2 季 度 2 0 0 9 - 3 季 度 2 0 0 9 - 4 季 度 2 0 1 0 - 1 季 度 2 0 1 0 -

4、 3 季 度 2 0 1 0 - 4 季 度 2 0 1 1 - 1 季 度 2 0 1 1 - 2 季 度 2 0 1 1 - 3 季 度 2 0 1 1 - 4 季 度 2 0 1 2 - 1 季 度 2 0 1 2 - 2 季 度 在经历了连续6个季度的回落，GDP回落至7.6 %的水平，中国经济增速持续回落符合经济规 律，原因是国际经济形势恶化，外需不足矛盾突 出，国内房地产调控继续实施，内需趋缓。 宏观经济 统计局：上半年GDP增长7.8%，三年来首次跌破8% 宏观经济 央行：为保“稳增长”，上半年施行“22” 经济政策 2 2 上半年两次下调存款准备金率 ，分别在2月24日、5月1

5、8日；自5月18日下 调后，大型金融机构存款准备金率降至20，中小型金融机构存款准备金 率降至16.5 年后两次降息 ，分别在6月7日、7月6日；自2012年7月6日下调金融机构 人民币存贷款基准利率后，金融机构一年期存款 基准利率下调0.25个百分 点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；同日起，将金融机构贷款利 率浮动区间的下限调整为基准利率的0 . 7倍，个人住房贷款利率浮动区间不 作调整。 连续下调存款准备金率，表明货币政策进一步放 松，这将有利于改善市场预期、增强银行的放贷能力； 而年后的接连降息，特别是7月6 日采取了贷款利率降幅大于存款利率降幅的 “ 不对称降息 ” ，一方面

6、降 低了企业融资成本、增加市场有效信贷需求，另一方面以银行让利的方式体现金融支持实体经济的原则， 达到稳增长目的。 政策走向 央行：要求满足首次购房家庭贷款需求 2月7日，央行发布消息称，继续落实差 别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建 设和普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。 首套房贷利率的回归，不仅不能视为政策放松的信号，相反却是调控回归其出发点的有益 变化，是出于保护刚需和维持楼市稳定的考虑。 差别化的 信贷政策 B、在购房贷款方面，对第一套自住 性购房给予政策性贷款优惠，、在购房贷款方面，对第一套自住 性购房给予政策性贷款优惠， 而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增

7、加投资成本。而对投机性和投资性住房予以严格控制，以增加投资成本。 A、在开发贷款方面，政策将加大对 保障房信贷支持力度，加大、在开发贷款方面，政策将加大对 保障房信贷支持力度，加大 对高端房产开发贷款的控制；对高端房产开发贷款的控制； 政策走向 温家宝：巩固房地产调控成果，促进房价合理回归 新闻背景：温家宝上半年五议“房价” 1月31日，在国务院第六次全体会议讲话 中提出，巩固房地产市场调控成果，继续严格执 行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归； 2月初回应民众关切，谈及房价； 3月5日，在政府工作报告中，再论房价； 3月14日，十一届全国人大五次会议闭幕 后，回答记者提

8、问时回答中国房价还远远没有回 到合理价位； 7月7日，温家宝总理就楼市调控再度表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场的各项 调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价出现反弹”的表态掷地有声。 在刚刚过去的6月，一线城市房地产市场延续着3月以来回暖的态势,在部分城市，6月楼市 的 “火爆 ”不仅体现在成交量上，也体现在价格上。倘若出现全国范围内的房价大幅度反 弹，不排除政策会继续收紧。 政策走向 住建部：多次重申坚持房地产调控政策不动摇 从2011年的“国八条”出台，到去年年 底的中央经济工作会议，以及今年两会期间政府 工作报告，中国房地产市场调控的政策方向“非 常明确”，一方面控制

9、投资和投机性需求， 控制房价上涨；一方面发展保障性 住房，满足市场刚性需求。 6月5日，住建城乡建设部新闻发言人针对近期媒体 关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控 政策的报道，强调称坚持房地产市场调控政策不动摇。 要在中央统一政策框架内，落实好对居民家庭购买首 套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策； 另一方面，要严格执行商业性个人住房贷款的二套房 认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停 贷政策，坚决遏制投机投资性购房需求。 住建部此次表态释放出一个重要信号，即重申楼市调控政策基调：既不加码，也未放松。 其中，限购和限贷政策 “红线 ”被再次明确，将成为地方政府微调政策重要

10、约束条款。 政策走向 国土部：加大土地督查、审批力度，确保市场健康运行 2012年重点围绕稳增长、调 结构，以最严格的耕地保护制度 和最严格的节约用地制度统筹保 发展保红线。加强土地调控保障 科学发展用地，从严从紧投放年 度建设用地计划指标，落实计划 差别化保重点。 此外，做好保障性住房和普 通商品房用地供应，保障性住房 用地要“应保尽保”。 闲置土地处置办法经2012年5 月22日国土资源部第1次部务会议修订 通过，现予以发布，自2012年7月1日 起施行。 闲置土地界定标准： A、已动工开发但开发建设用地面积占 应动工开发建设用地总面积不足1/3； B、已投资额占总投资额不足25%； C、

11、中止开发建设满一年的国有建设用 地，也可以认定为闲置土地 。 2月22日，国土部发布通知，今年 严格控制高档住宅用地，不得以任何 形式安排别墅类用地。保持土地市场 平稳运行，避免土地供应总量、结构 和价格大起大落，合理引导市场预期。 6月18日，国土部、发改委联合印 发关于发布实施限制用地项目目 录(2012年本)和禁止用地项目目 录(2012年本)的通知，明确限定 住宅项目容积率不得低于1.0，将从操 作层面进一步将别墅类房地产开发项 目挡在“闸门”外。 行业动态 40城市住房信息联网，市场更加公开和透明 2012年年 6月月 30日日 2012年底年底 2015年年2013年年2013年年

12、 6月前月前 40重点城市住重点城市住 房信息联网房信息联网 40城基本住房信城基本住房信 息及息及 100城公积金城公积金 信息实现联网监测信息实现联网监测 100城住房城住房 公积金联网公积金联网 实现全市、实现全市、 全省联网全省联网 基本建立全国基本建立全国 住房保障基础住房保障基础 信息管理平台信息管理平台 根据住建部要求，6月30日之前，全国包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点 城市在内的40个城市，将实现个人住房信息联网。 据7月1日住建部相关人士表示，截至6月30日，全国40个城市个人住房信息联网工作已经 达标，而且未来该系统或将扩大到500个主要地级市。目前个人住

13、房信息联网系统在北京、成 都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对 各城市的房地产交易、个人住房产权信息变 更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部 将和地方政府可同时看到相关数据。 随着住建部、住建厅对信息进行统计分析，这既是限购政策将来进行调整的决策依据，也 是房产税开征的技术信息基础。 行业动态 地方与中央博弈加剧，纷纷试探调控底线 芜湖市芜湖市 2月9日，芜湖市政府出台救市新政，打响了龙年救市第一枪。芜湖此次出台新政中明确指出， 新房、二 手房全免契税，且购房面积在90平米以下的均给予特定补贴。 在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手 住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税

14、100%的补助。 （被叫停） 中山市中山市 4月11日，中山市国土资源局网站公布，中山市住房平均交易价格将执行新标准，城区为7696元/平方米、 镇区为6290元/平方米(按套内面积计算)。另外明确，每半年度的住房平均交易价格作为下一半年度确认 普通住宅标准的计算依据。 扬州市扬州市 5月7日，扬州市对个人新购买的成品住房建筑面积在90平方米及以下，对购房人给予所购房屋合同价款 6的奖励；对90-120平方米之间，给予5的奖励；对120-144平方米之间，给予所购房屋合同价款 4的奖励。通知将从今年7月1日起执行，执行期暂定一年。 河南省河南省 6月25日，河南省意见提出，各银行业金融机构积极

15、开展房地产信贷业务，支持群众购买首套房。 凡家庭名下（含借款人、配偶及未成年子女）无房产登记购房的均视为首套房，金融机构在风险收益平 衡的基础上，原则上应给予基准利利下浮30%幅度内的优惠。 （被叫停） 各地微调特征： “中央调控红线” 内的政策被用足；打政策“ 擦边球 ”的现象愈加频繁。 常州 作为二三线城市的常州，城市 化建设正如火如荼的进行，城 市房地产市场成熟度越来越高。 虽然周边城市纷纷进入限购之 列，然而常州却独善其身。但 自政策调控以来，楼市也是跌 宕起伏。 常州要闻 全国土地利用动态巡查，常州被列为试点城市 6月6日在召开的全国土地利用动态 巡查试点工作研讨会上，并决定海宁、合

16、 肥、东莞、常州、瑞金、临沂6个市开展 土地利用动态巡查试点。试点将探索建立 预警提醒制度、土地开发利用信息公示制 度、开竣工申报制度、现场核查制度、动 态跟踪备案管理制度、竣工联合验收制度、 闲置土地信息公布制度、开发利用诚信管 理制度、履约保证金制度9大制度。 房价始终遵循着市场供求关系的规 律，供应量少，房价就会上涨。清查闲 置土地是平衡市场供求关系的一种手 段，盘活闲置土地将缓解部分城市土地 紧张的局面，房价的上涨才能从根本上 得到抑制。清理效果的关键还在于地方 政府的执行力度。 常州地铁规划获国家发改委批准，轨道交通起步 2012年5月11日，国家发展改革委 发文批准江苏省常州市城市

17、轨道交通近期建设规划 （2011-2018年），常州市成为全国第29个、江苏省第4个获准建设城市轨道交通的城 市，也是2011年全国城市轨道交通 安全大检查以来第一个获批建设的城市。 常州要闻 常州地铁1号线、2号线规划图 规划显示，常州市远期形成4条线路、共129公里的 城市轨道交通线网。近期建设1号线一期和2号线一期 工程，长约53.88公里 ，形成“十”字形的轨道交通基 本骨架。 1号线一期工程自北海路至南夏墅，线路长约34.02 公里，设站28座，投资213.3亿元，规划建设期为 2011-2016年。 2号线一期工程自城西中心至颜家，线路长约19.86 公里，设站13座，投资123.

18、2亿元，规划建设期为 2014-2018年。 常州要闻 国资委：常州城建集团明确未来几年土地开发重点 按照整合区域内资源，区域共建共享 、多方合作共赢的机制要求， 集中力量加快推进以 “一街五区”为重点的区域性开发 ，将基础设施项目建设与土地开发有机结合起来，真正实现 土地的合理开发和有效利用。这是城建集团结合目前土地开发实际，着眼集团未来发展，经过 多轮调研、讨论后确定的未来几年土地开发重点。 “一街五区”指的是：东经120创意街、南运河生态居 住区、戚墅堰核心区、青龙生活区、客车厂片区、城 西凌家塘片区，经营性用地约9200亩。 城建集团计划与天宁区政府组建平台公司共同运作东经120创意街

19、，同时合作开发青龙生活区； 携手戚区政府开发以丁塘河湿地公园 为核心的戚区核心区地块； 牵头开发南运河生态居住区、客车厂片区； 凌家塘片区的开发由集团城西公司实施运作。 目前正在抓紧东经120创意街区运作平台的组建， 未来开发中将统筹建设基础设施以及地下空间的开发 利用，努力形成一定的经营性资产。着手利用凌家塘片区3 400亩土地资源和现有的有效资产，选择项目包装 融资，适时切入二级开发，培植经营性资产，以有效扩展经营性资产比重，为增强自身造血机能创造有利条 件。 常州要闻 常州公积金最低缴存额提高36元，最高可贷50万元 常州住房公积金政策规定，借款人夫妻双方均符合 贷款条件的，最高贷款额度

20、调整为50万元。只有 一人符合贷款条件的，贷款额度不得超过最高贷款 额度的60%，即30万元。另外套型建筑面积在90 平方米（含）以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首 付款比例不得低于30%。 5月29日从常州市住房公积金管理中心获悉，从7月1日起，常州市将再次上调住房公积金缴存 基数的上限和下限，基数上限为12440元，基数下 限为市区（含武进）1320元，金坛市和溧 阳市均为1100元。按照基数下限计算，市区职工每月缴存额最低264元，比去年提高36元。 住房公积金缴存人只有在购买、建造、翻建、大修自住住房才可以提取本人的住房公积 金，对于住房的装

21、修、装饰、中小 修是不可以提取住房公积金的。 常州要闻 雨润集团进军常州，投资55亿元兴建城市综合体 5月19日常州雨润城市综合体项目签约 仪式在钟楼区政府举行，根据协议，雨润 集团将投资约55亿元，在钟楼新城核心区 内建设一个集商业商务、休闲娱乐、餐饮 酒店为一体的大型城市综合体。 此次签约的常州雨润城市综合体项目位 于钟楼经济开发区，总建筑面积超过110 万平方米，计划在年内开工建设，并力争 在2014年内建成投用。 常州要闻 中国第一个高铁生态公园：常州高铁生态公园东片区开放 4月29日，我市最大的市政敞开式公园、 京沪高铁沿途首座生态公园常州高 铁生态公园（东片区）正式对外开放。 公园

22、位于沪宁高速公路和京沪高铁之 间，西临龙江路，东接华山路，公园规 划总面积1200多亩，主题定位为“水乡 印象”。 配套有旱冰轮滑、滑板训练场、 五人制足球和篮球活动场及市民健身活 动场地等。 常州要闻 市政建设 常州打造精品城市，东大门建设规划将成重点 为期三天的常州两会（常州十四 届人大五次会议和政协常州市十二届 五次会议）于1月13日圆满落幕 。 两会指出，2012年常州将重点推 进面积约10平方公里的东方新城规 划，进一步深化以东方大道和大明路 为两轴的区域发展规划，完善轨道交 通和湾城物流集聚区的发展规划。 东 方 路 大 明 路 公园壹号 东方福郡 港龙紫 荆城 亨达未 来城 此次

23、以 “路、桥、河、园、房 ”的建设重点将全力推进东大门 的建设，重点的城市规划必 将带动该片区地产的兴旺，加快大型超市、星级 酒店、住宅公寓等功能性的项目建设也将促 进东大门建设发展。 市政建设 “两轴三心、三廊五区“天宁新城规划 “两轴” ：串联各功能区襟贯南北的青洋路城 市复合功能轴，以及贯穿东西的竹林路行政办 公服务轴。 “三心” ：区域主中心科技服务中心， 两大次中心结合道口的旅游商贸服务中 心和依托玫瑰湖的水上休闲旅游中心。 “三廊” ：北塘河科技展示走廊、横塘河生态 旅游走廊、丁塘港生态休闲走廊。 “五区” ：现代生活物流片区、都市科技产业 片区、滨水生态居住片区、现代科技产业片

24、区，结合玫瑰湖、联络横塘河-丁塘港构筑的 滨湖休闲居住区。 规划范围是龙城大道以北，沪宁高速公路以南， 大明路以西，龙锦路以东，规划总用地面积11.8 平方公里。 市政建设 凤凰新城全面开工建设，10大民生项目同时启动 规划范围 老运河以南，新运河以北，采菱路以东，规划用地面积 10.36万平方公里； 规划定位 围绕“创智半岛、凤凰新城”总体意向，构建中心城区东 进的先行转型提升区，主城区的有机更新区，文化创意、 都市产业、生态居住、现代物流集于一体的滨水活力区； 功能结构 “一廊”即运河工业文明长廊； “两轴”中吴大道城市发展轴和青洋路城市发展轴； “双心”综合服务中心和居住社区中心； “四

25、区”即生态居住区、综合服务区、现代物流区及 都市科技园。 生态居住区 都市科技园 现 代 物 流 区 综 合 服 务 区 市政建设 武进环太湖艺术城5月动工，总投资约30亿元 项目建设单位：江苏环太湖文化艺术城发展有限公司 项目名称： 中国环太湖艺术城 项目建设地点：位于淹城路、武进革命烈士陵园南侧、东宝路东 侧，规划用地面积约19.5公顷 项目建设内容：总用地规模约19.5公顷，总建 筑面积约50万平方米，项目总投资约30亿元 。艺术城主体建 设内容包括 美术展览馆、综合演艺馆、文化艺术培训馆、学术研究馆、艺术家会馆、艺术馆群及高端文化商 务写字楼，同时建设文化旅游休闲街区及艺术家生活区 。

26、街区包含常武文化博览园、季子祠、私人藏品馆、 文化用品区、收藏品市场、艺术画廊及美食区。 环太湖艺术城 2012年上半年的种种迹象让我 们不得不感叹，土地市场低迷 已然成为事实 ，“高溢价”、 “地王”时代已离我们远去。 在密集的调控政策下，土地市 场表现出了其对调控变化较高 的敏感性。 土地市场 上半年土地市场，政府自导自演现象普遍 类别 2011年 上半年 2012年 上半年 同比 出让面积（万） 406 413 1.7% 出让宗数 84 110 30% 成交面积（万） 343 354 3.20% 成交宗数 72 81 12.5% 成交金额（亿元） 108 197 82% 开发商拿地宗数

27、35 12 66% 与去年同期相比，2012年上半年土地 市场虽然在出让、成交、成交金额上 都高于去年，但真正由开发商竞得的 地块仅有12宗，与去年相比，同比下 滑了66%，成交土地中少了许多开发 商的身影，多了不少政府背景企业融 资现象。 2012上半年常州市区土地市场共 出让地块110宗，出让面积413万；成交地块81宗，成交面积354万 。其中成交地块中仅8宗产生溢价 ，除西太湖环湖北路南侧、丰泽路西 侧地块与创新大道西侧浏阳河路北 侧用于公租房建设地块，其余地块溢价率都较低，由于资金链紧张，开发商拿地成本进一步压缩； 5月份，常州市区土地市场迎来一轮爆发，出 让地块24宗，出让面积16

28、4.6万；成交地块48宗，成交面 积210.17万； 2012年上半年土地市场，政府企业唱起了主角，共拿地48宗 ，其中部分用于公租房建设；而开发商拿地 仅12宗 ，在楼市仍在低位徘徊期，开发商拿地更加理性与谨慎。 2012年1-6 月常州市区土地供应与成交走势 17.07 5.12 9.02 154.16 0 49.85 9.02 210.17 82.97 62.82 164.6 5.12 0 50 100 150 200 250 1月 2月 3月 4月 5月 6月 出让面积 成交面积 土地市场 上半年市区土地市场低迷，政府企业撑起半边天 z上半年出让土地中，商业商住住 宅，商业土地占比42

29、%。 z在住宅市场受到“史上最严厉”的调 控时，政府土地出让也在规避调控重 点，商业、商住类用地成为市场主角。 类别 类型 面积（） 宗数 出让 商业 1701764.2 55 住宅 835468.5 21 商住 1534362.5 32 其他 56652 2 合计 4128247.2 110 土地出让 政府土地出让亦求规避调控重点，商业、商办类用地崛起 2012年1- 6月各 类型 土地 面积 出让 占比 示意 1%20% 42% 37% 商住 商业 住宅 其他 类别 区域 宗数 出让 武进 64 天宁 13 钟楼 17 新北 14 戚墅堰 2 合计 110 z上半年，出让地块主要集中在武进

30、区， 占总数的58%，而这部分地块又主要分 布在西太湖板块及武进乡镇。 z武进区受西太湖发展及花博会的带动， 成为热点区域；而乡镇土地资源丰富， 成为出让重点。 土地出让 武进区城乡建设步伐加快，土地出让集中 2012年1- 6月五大区出让土地宗数占比示意 58% 12% 15% 2% 13% 武进 天宁 钟楼 戚墅堰 新北 类别 类型 面积（） 宗数 成交 商业 1463929.2 44 住宅 581154.3 10 商住 1469660.2 25 其他 26652 2 合计 3541395.7 81 z上半年市区共成交81幅地块，成交 面积354万。 z从拿地类型看商业及商住用地吃 香，占

31、总成交面积比重84%。 土地成交 住宅市场受大力调控，纯住宅用地受冷 2012年1-6 月各类型土地成交面积占比示意 42% 16% 41% 1% 商业 住宅 商住 其他 类别 区域 宗数 成交 武进 41 天宁 6 钟楼 18 新北 14 戚墅堰 2 合计 81 z据了解：中心城区基本完成了全年的出让计 划，武进区完成了计划的52.9%，而新北区仅 完成了计划的9.2%。 z武进区土地市场活跃度较高，主要是受西太 湖开发及花博会的影响；其次武进乡镇得到大 力开发，成交地块亦多集中在乡镇。 土地成交 上半年度，武进土地市场较为活跃，戚墅堰、天宁区沉寂 2012年1- 6月五大区成交土地宗数占比

32、示意 52% 7% 22% 17% 2% 武进 天宁 钟楼 新北 戚墅堰 土地市场 土地市场陷低迷，政府企业唱主角，底价成交成主旋律 2012年上半年土地市场关键词年上半年土地市场关键词 低迷 换角 底价 谨慎 土地市场的冷清不仅是 由于政府调控，供应结 构的变化亦是导致市场 低迷的主要因素。我市 上半年出让的优质地块 少，特别是优质住宅类 地块；调控使得大部分 开发商资金压力大，再 加上土地价格未明显下 调，开发商对后市房价 预期不高，影响了拿地 积极性。 从上半年成交地块来 看，具有政府背景的 企业多次出现在了成 交单位的名单里，上 半年有59.26%的地块 被具有政府背景的企 业收入囊中

33、，土地市 场的主角由开发商转 变为了政府企业。 上半年常州土地市场 不景气，高溢价、地 王等现象也未曾出现。 由于政府企业拿地现 象较多，这部分城市 改造用地基本为底价 成交；其次优质地块 越来越少，无法激起 开发商的竞地热情， 底价成交成市场常态。 6月19日朗诗地产投入 巨资4.57亿元将常州 高新商务区02地块揽 入麾下，朗诗的拿地 无疑给年中的土地市 场带来了一丝暖意。 但作为资金实力雄厚 的房企，朗诗只是个 案，不代表土地市场 的真正回暖，开发商 拿地仍需谨慎。 2012注定是不平凡的一年， 不是因为“世界末日”，而 是因为调控持续两年后的房 地产市场在今年3月份以来 出现持续性回暖

34、，“下调存 准率”、“房贷利率7折”、 “降息”、“日光盘”印证 着楼市的变化。 2012年上半年楼市，值得我们细细回顾！ 商品房市场 年份 新增量 万 成交量 万 成交均价 元/ 2011 上半年 258.83 270.91 8014 2012 上半年 318.32 267.12 6858 同比 （%） 22.98 1.4 14.42 调控深入，2012年上半年商品房市场同比“量价齐跌” 注：数据来源鹏瑞咨询市场部 数据不包含金坛、溧阳 与去年同期相比，2012年上半年在调控组合拳 叠加效应影响下，市场上投资、投机行为大幅缩水，商品 房市场受此影响成交量小幅下滑； 今年年初，在一系列政策影响

35、下成交量始终在低位运行 ；为了提高销量，各楼盘推出重磅优惠，“以价 换量”策略在市场上屡试不爽，使得今年上半 年商品房均价出现大幅下跌。 2011年上半年与2012年上半年商品房供销对比 318.32 258.83 270.91 267.12 6858 8014 0 100 200 300 400 2011年上半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 商品房市场 仅武进同比上涨，中心城区存量去化，各区均价普遍下跌 今年上半年中心城区与去年同期一样，市场处于 “供小于求”的态势，虽然成交量同比下滑，但供 需比却要小

36、于去年，市场环境较好； 武进区作为今年“价格战”的主战场，价格的松 动释放了区域内大量压抑的刚需客户，充足的房源 保证了成交量的同比上涨； 新北区虽也加入“价格战”行列，但成交主要集 中在个别项目，成交量仍同比小于去年。 中心城区商品房市场同比数据对比 100.98 87.94 112.33 105.9 8612 7533 0 20 40 60 80 100 120 2011年上半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 武进区商品房市场同比数据对比 89.42 128.78 79.09 92.96 7295 640

37、4 0 20 40 60 80 100 120 140 2011年上半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 新北区商品房市场同比数据对比 101.6 68.44 68.25 79.49 6396 7640 0 20 40 60 80 100 120 2011年上半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 商品房市场 调控深水期，市场供应更加理性，住宅市场火热带动成交 年份 新增量 万 成交量 万 成交均价 元/ 2011 下半年 514.39 257.19 7441 201

38、2 上半年 318.32 267.12 6858 环比 （%） 38.12 3.86 7.83 注：数据来源鹏瑞咨询市场部 数据不包含金坛、溧阳 去年下半年，在市场受调控，量价出现下跌的情况下， 众多开发商为完成年度指标及回笼资金，纷纷加 大推案量，使得新增量猛增；与去年下半年相比，今年 年初的市场“冷若冰霜”，市场预期并不乐观，开 发商推案较为谨慎，新增量环比大幅下滑； 年后，市场“价格战”打的风生水起，成交量在房价松动后保持持续上扬的势头，环比小幅上涨。 2011年下半年与2012年上半年商品房供销对比 514.39 318.32 267.12257.19 7441 6858 0 150

39、300 450 600 2011年下半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 商品房市场 中心城区、武进区“量涨价跌”，新北区“量跌价涨” 在政策调控下，2012年上半年中心城区项目通 过降价手段，商品房成交量平稳； 武进区“以价换量”的营销策略成功点燃了区域 市场，成交量大幅上涨； 年初新北区市场的冷清使得上半年区域商品房成 交量环比小幅下滑；价格受保障房影响偏低。 （剔 除保障房因素，2011年下半年新北区住宅均价应为 7042元/） 中心城区商品房市场环比数据对比 232.16 87.94 104.88 10

40、5.9 8721 7533 0 50 100 150 200 250 2011年下半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 武进区商品房市场环比数据对比 128.78 166.2 92.96 79.51 6404 7134 0 30 60 90 120 150 180 2011年下半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 新北区商品房市场环比数据对比 101.6 116.01 68.25 72.8 6396 5934 0 20 40 60 80 100 1

41、20 140 2011年下半年 2012年上半年 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 商品房市场 2012年上半年各物业类型成交比重示意图 226.28 86% 10.36 4% 7.8 3% 16.13 6% 3.59 1% 普通住宅 别墅 办公 商业 其他 今年上半年市区普通住宅成交占比与2011年整 年的成交比重（83%）相比有所上升， 在调控仍未有明显松动的市场行情下，今年普通住宅市场通过“以价换量”的销售策略成 功打开市场，而商、办类产品受政策影响成交占比略有下滑。 普通住宅市场成交强势，商、办类产品市场疲软 商

42、品房市场 2012年半年时光转眼即逝，在宏观经济存在不确定性的背景下，房地产调控基调有所缓和，在温总理稳 增长的论调、住建部对扬州新政的肯定、国税总局对房 产税开征期限的后移、央行对存款准备金的下调和 降息等等一些举措倒逼之下，自三月份一轮刚需集中释 放完之后始终犹豫不决的改善型需求急剧爆发，创 造了连月来的成交高位。在市场持续性回暖的影响下，6月 份商品房均价也再次突破7000元/大关。 2012年上半年楼市“先抑后扬”，强劲复苏 2012年上半年常州市区商品房月度成交走势 0 20 40 60 80 100 0 2000 4000 6000 8000 新增量 25.76 28.28 43.

43、85 68.5 87.45 64.48 成交量 20.89 39.69 53.94 49.87 48.67 54.06 成交均价 7660 6791 6681 6771 6672 7021 12-1 12-2 12-3 12-4 12-5 12-6 万 元/ 住宅市场 年份 新增量 万 成交量 万 成交均价 元/ 2011 上半年 191.66 212.67 7456 2012 上半年 248.25 236.64 6574 同比 （%） 29.53 11.29 11.83 注：数据来源鹏瑞咨询市场部 数据不包含金坛、溧阳 2011年上半年与2012年上半年住宅供销对比 191.66 248.2

44、5 236.64 212.67 7456 6574 0 100 200 300 400 2011年上半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万元/ “以价换量”效果显著，成交量同比上涨11.29% 本轮调控的主要目标是让房价合理回归，今年 上半年常州市区住宅同比下降11.83%，调控效果显著； 房价的松动刺激了大量持币观望的购房者入市，而近期全国近40个城市对楼市政策进行微调，部分城市 微调政策被政府认可，无疑振兴了市场信心；同时利率 的下调带来首套房信贷政策的松动增强了市场购买 力，大量刚需及改善客户集中入市，造就了今

45、 年上半年市区住宅市场供销两旺的局面。 住宅市场 新年之后，“价格战”的第一枪在武进区打响， 自此武进区“价格战”愈演愈烈，房价触底，促动 了区域内大量刚需客户的神经，急剧爆发的客户使 得区域市场表现出“供销两旺”的局面； 上半年度中心城区与新北区新增量相差无几，但 成交情况却截然不同；中心城区表现强劲，区域住 宅存量被去化，而新北区主要依靠个别项目拉动成 交，区域住宅存量增加。 武进区“供销两旺”，中心城区、新北市场表现大相径庭 中心城区住宅市场同比数据对比 75.22 67.11 83.01 92.44 7953 7152 0 20 40 60 80 100 2011年上半年 2012年上

46、半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万元/ 武进区住宅市场同比数据对比 112.24 69.95 81.3 62.44 6237 7002 0 20 40 60 80 100 120 2011年上半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 新北区住宅市场同比数据对比 68.87 46.48 62.89 67.2 6131 7294 0 20 40 60 80 2011年上半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 住宅市场 房价的进一步

47、松动，扭转了住宅市场“滑坡”的局面 年份 新增量 万 成交量 万 成交均价 元/ 2011 下半年 376.52 201.11 6820 2012 上半年 248.25 236.64 6574 环比 （%） 34.07 17.67 3.61 注：数据来源鹏瑞咨询市场部 数据不包含金坛、溧阳 2011年下半年与2012年上半年住宅供销对比 248.25 376.52 201.11 236.64 6574 6820 0 150 300 450 2011年下半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 新增量 成交量 成交均价 万元/ 随着调控的不断深入，2011年下

48、半年住宅市场已经开始 走下坡路；进入2012年上半年，房价的进一步 松动触动了市场，去年下半年大量持币观望的 购房需求集中释放，致使2012年 上半年市区住宅成交量与去 年下半年相比上涨了17.67%。 住宅市场 2012年上半年三区住宅成交量环比均不同幅度上涨 2012年上半年是“价格为王”的半年，市区各 区域项目均以降价促销为主要的营销策略，实现了 与去年下半年相比，成交量均上涨的局面； 房价的松动换来了成交量的飘红，2012年上半 年，各区住宅均价均有不同幅度的下滑。 （其中新 北区由于在2011年7月受保障房大量成交影响，价 格偏低，剔除保障房因素，2011年下半年新北区住 宅均价应为

49、6617元/） 中心城区住宅市场环比数据对比 168.03 67.11 83.1 92.44 8071 7152 0 30 60 90 120 150 180 2011年下半年 2012年上半年 0 1500 3000 4500 6000 7500 9000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 武进区住宅市场环比数据对比 113.45 112.24 57.82 81.3 6698 6237 0 20 40 60 80 100 120 2011年下半年 2012年上半年 0 2000 4000 6000 8000 新增量 成交量 成交均价 万 元/ 新北区住宅市场环比数据对比 95.14 68.87 60.19 62.89 5211 6131 0 20 40 60 80 1