2012年三季度武汉房地产市场回顾_仲量联行_23页_调查报告_研究总结.pdf

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1、武汉房地产市场 2012年第三季度 回顾 2 办公楼市场 3 武汉办公楼市场 来源 ：仲量联行房地产资讯服务 汉口汉口汉口汉口 中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区 武昌武昌武昌武昌 中央商务区中央商务区中央商务区中央商务区 地图来源 ： Google地图 汉口汉口汉口汉口 ：位于长江以 西，传统的商业中 心，其中建设大道 被视为汉口的金融 街，集合了大量国 内外金融机构 ，同 时也聚集了武汉最 多的跨国公司 武昌武昌武昌武昌 ：位于长江以 东，毗邻国家级东 湖新技术开发区 ， 是 IT和高科技行业 企业的重要办公聚 集地 2012年第三季度武汉中央商务区办公楼市场 指标 本季度 本季环比

2、变化 同比变化 总量 （平方米 ） 全市 1,483,018 34,475 219,351 汉口 953,196 34,475 91,529 武昌 529,822 - 127,822 空置率 全市 14.7% 2.4pts 1.0pts 汉口 10.1% 1.8pts 5.6pts 武昌 30.1% 3.7pts 8.3pts 租金 （元 /平方米 /月） * 全市 75.7 4.0% 25.2% 汉口 87.7 3.9% 23.6% 武昌 67.8 4.5% 32.0% 4 *租金为基于建筑面积的净租金 ，环比为同质 比较 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 来自跨国企

3、业在武汉新设分公司以及 国内 企 业扩张 和升级的需求 尤为旺盛 前三季度市场净吸纳 量达到 158,000平方米 ， 继去年全年市场净吸纳量创历史新高后继续 保持高吸纳量水平 受益于旺盛的市场需求 ，甲级办公楼租金在 过去 6个月内上涨 16.3%，为过去五年中涨幅 最大的连续 6个月 市场将继续保持 旺盛 需求 未来短期内建设大道和解放大道商圈的新增供 应仍可被 市场及时 吸纳 中部城市的强势崛起以及武汉相对其它 1.5线城 市较低的租金成本有望继续吸引企业入驻武汉 办公楼市场要点 5 过去六个月的市场净吸纳量显著大于新增供应量 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60

4、% -20 0 20 40 60 80 100 120 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2008 2009 2010 2011 2012 空置率 空置率 空置率 空置率 千平方米 (建筑 面积 ) 供应量 吸纳量 空置率 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 6 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 净租金同质比指数 甲级办公楼 乙级办公楼 2 0 0 5 年第 一季度

5、 为 基数 1 0 0 强劲的租赁需求推动租金在过去两年显著上涨 7 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 2013年前，市场需求将继续保持强劲 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 * 2 0 1 3 * 2 0 1 4 * 空置率 千平方米 ( 建筑 面积 ) 全市供应和需求 新增供应 净吸纳量 空置率 *预测 8 来源 ：仲量联 行房地产资

6、讯服务 ， 2012年第三季度 0.0 0.2 0.4 0.6 0.8 1.0 1.2 1.4 1.6 1.8 2.0 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 * 2 0 1 3 * 2 0 1 4 * 2 0 1 5 * 百万平方 米 （建 筑面积 ） 区域 市场 办公楼 总体 量 汉口 武昌 *预测 9 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 2013年后供应将主要集中在汉口中央商务区 10 2013年前，市场将维持业主方市场态势 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 0 20 40

7、 60 80 100 120 140 2 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 * 2 0 1 3 * 2 0 1 4 * 资本值 ( 元/ 平方 米 ) 净租金 ( 元/ 平方 米 / 月) 全市净租金和资本值 净租金 资本值 *预测 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 11 零售物业市场 2012年第三季度武汉优质零售物业市场 指标 本季度 本季环比变化 同比变化 总体量 * （平方米 ） 全市 2,990,350 45,000 450,000 汉口 1,433,600 45,000

8、 273,000 武昌 1,083,750 - 97,000 汉阳 473,000 - 80,000 空置率 全市 5.7% 1.1个百分点 1.4个百分点 租金 * （元 /平方米 /月） 全市 541.1 1.9% 6.9% 汉口 585.6 2.0% 6.9% 武昌 503.4 1.8% 7.3% 汉阳 378.0 1.9% 5.0% 12 *总体 量包含购物中心和百货 商场 *租金 为购物中心首层 、非主力店 、一般零售类商户的净租金 ，且基于净租赁面积 ，租金环比为同质 比较 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 13 2012年第三季度武汉优质零售物业市场要点

9、未来更多地铁线 投入 运营将为 周边商 业项目带来机遇 和挑战 伴随着地铁 2号线的即将竣工 ，许多 老 百货在本季度积极 进行翻新和租户 升级 ， 但地铁施工也影响了这些百货店的可达 性和可视性 国际快时尚品牌如 Zara和 H&M在武汉 快速扩张 ，武汉成为中国快时尚品牌 开店总数排名第三的城市 在经济 放缓的大环境下 ，消费者信心 受到一定影响 ，销售额 增速放缓 。预 计在 2013年更多经济 刺激政策 实施后 ， 情况将会有所 好转 空置率在今年二、三季度呈上升态势 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% -100 0 100 200 300 400 500 60

10、0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 空置率千平方 米 供应 吸纳量 空置率 武汉第一轮零售 物业供应高峰始 于 2011年第三季度 14 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3 2005 2006 200

11、7 2008 2009 2010 2011 2012 以 2 0 0 5 第一季 度 为基 数 1 0 0 租金 指数 租金增幅在二、三季度放缓 注：租金为购物中心首层 、非主力店 、一般零售类商户的净租金 ，且基于净租赁面积 15 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 100 150 200 250 300 350 400 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012* 2013* 租 金 指数 ( 2 0 0 5 年第四 季度 为 基数 1 0 0

12、) 新增供应 ( 千 平方米 ) 供应 租金指数 (年底 ) 同质比租金指数 (年底 ) *预测 13.7% 6.4% 10.9% 9.1% 增幅 租金有望保持平稳上涨态势 16 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 17 住宅市场 18 *环比和同比均为 同质变 化 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 主要指标 环比 * 同比 * 平均售价 (元/平方米 ） 11,624 1.4% 3.7% 销售率 18.6% 3.6 个百分点 0.9个百分点 销售量 5,651 36.2% 117.6% 平均租金 (元/平方米 /月) 30.1 0.2% 0.4%

13、 2012年第三季度武汉高端住宅市场 19 过去几个季度 的降价促销使得高端 住宅 销售量大幅增长 ，本季度共售 出 5,651套高端住宅 ，创历史新高 由于 供应量仍大于销售量 ，市场存 量也处于历史高位 由于开发商降价 促销 ，武汉高端住 宅一手 房价格 在第三季度环比下跌 1.4% 由于很多在售 项目仍有二 、三期将 推出 市场 ，未来新增供应和目前的 高存量将继续 影响高端住宅 价格 2012年第三季度武汉高端住宅市场要点 尽管销售量持续增长，但供应量增长速度快于需求增长 0 50 100 150 200 250 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000

14、30,000 35,000 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 2007 2008 2009 2010 2011 2012 以 2 0 0 5 年第一 季度为 基数 1 0 0 套数 需求和供应趋势 可售套数 (左侧轴 ) 已售套数 (左侧轴 ) 同质比价格指数 (右侧轴 ) 20 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 高端住宅各细分市场在2012年第三季度的表现 Map by Google Maps 细分市场细分市场细分市场细分市场 资本值资本值资本值资本值 (元元元 元

15、/ /平方米平方米平方米平方米 ) 出售套数出售套数出售套数出售套数 存量存量存量存量 (套套套 套) )* 环比变化环比变化环比变化环比变化 (%)* 环比变化环比变化环比变化环比变化 (%) 环比变化环比变化环比变化环比变化 (%) 洪山洪山洪山洪山 9,280 1,033 3,632 -1.2 41.5 -9.5 武昌武昌武昌武昌 11,977 2,154 9,110 -0.6 56.4 46.3 汉阳汉阳汉阳汉阳 10,155 1,134 3,075 -0.6 72.9 -6.3 硚口硚口硚口硚口 10,571 602 3,013 -1.4 6.5 -16.7 江汉江汉江汉江汉 10,

16、924 363 2,755 -5.2 -16.9 -11.6 江岸江岸江岸江岸 14,817 365 3,080 -0.1 -4.7 -3.8 *截至 2012年第三季度 *同质变化 来源 ：仲量联行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 21 高端住宅各细分市场资本值 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 11,000 12,000 13,000 14,000 15,000 16,000 1 Q 0 8 2 Q 0 8 3 Q 0 8 4 Q 0 8 1 Q 0 9 2 Q 0 9 3 Q 0 9 4 Q 0 9 1 Q 1 0 2 Q 1 0 3 Q 1 0 4 Q

17、 1 0 1 Q 1 1 2 Q 1 1 3 Q 1 1 4 Q 1 1 1 Q 1 2 2 Q 1 2 3 Q 1 2 元/ 平方米 汉阳 洪山 江岸 江汉 硚口 武昌 江岸 武昌 江汉 硚口 汉阳 洪山 22 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 未来大量新增供应将使存量保持在高位，对价格造 成下行压力 0 50 100 150 200 250 0 5 10 15 20 25 30 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 以 2 0 0 5 年第一 季度为 基数 1 0 0 千套 供应 /需求 新增套数 可售套数 （存量 ） 售出套数 价格指数 *预测 23 来源 ：仲量联 行房地产资讯服务 ， 2012年第三季度 * *