2012年前三季度武汉楼市回顾与总结_33p_市场调查研究.pptx

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1、2012年武汉楼市 前三季度回顾与总结 武汉策源|市场部,意料之中,意料之外,异军突起,未来展望,DIRECTORY,一、,二、,三、,四、,意料之中,宏观调控,一：意料之中行政调控未见丝毫放松。,2012年1-7月中央态度一览,二：意料之中 上半年土地市场低迷。三低：成交总量低，溢价率低，开发商拿地意愿低,1、土地价格较为平稳，多为企业与政府议定的底价成交，溢价率极低； 2、在供应量增加的背景下，成交量同比下降12.3%，土地市场低迷； 3、大型房企开发商拿地意愿较弱。,2012年上半年武汉市企业拿地面积排行榜,市场走势,年初，在巨大的调控压力与银根紧缩背景下，市场面均持保守态度； 一季度，

2、成交量与成交价格齐跌，市场低迷。市场走势基本符合国家与行业预期； 供应面积131万方，成交量161万方，低于去年同期的170万方供应量和194万方的成交量。,三：意料之中2012年一季度量价齐跌，整体市场表现疲软。,低迷,成交结构,刚需市场是成交主力，是上半年市场意料之中唯一呈现火热态势的方面。 首置首改类的一房至三房产品在房型成交结构中占比大； 总价100万以下产品成交占比最大。以上产品购买对象均为刚需客户，支撑着整个市场的成交。,四：意料之中刚性需求支撑市场，为市场成交主力,高端市场,五：意料之中上半年高端市场整体压力巨大，促销力度空前。,单位：元/,2、迫于销售压力，武汉典型精装项目或取

3、消精装，或降低装修标准,1、典型高端项目近期促销频频，以价换量，降幅普遍高于10%,开盘去化,六：意料之中开盘去化率转低，销售周期拉长，竞争白热化,武汉新开盘项目当日表现,2012年上半年开盘首日平均去化率45%，处于历年来较低水平 2012年1-6月共计开盘/加推145次，当天成交过七成的项目仅占14%，同比跌12%；成交不足三成的项目占32%，较上年多5%,意料之外,意料之外,意料之外宏观面,一：意料之外： 六、七月连续两次降息，速度之快出乎市场预料。降息目的虽然出于整体经济面考虑，但降息对房地产市场是极为有利的。,密集降息原因： 1、6月CPI加速回落至2.2%，给降息留出足够空间； 2

4、、一、二季度经济数据持续低迷，降息有利于刺激经济。,政策调控,二：意料之外从政策层面上来看，中央放松银根和地方微调托市“双管齐下”使得市场预期好转，政策调控已经见顶。,市场走势,二季度以来，包括武汉在内的全国各主要城市商品住宅供应量增加，在供应的带动下，成交量开始回升，且处于高位，继而逐渐带动价格了反弹。,三：意料之外 二季度市场成交量开始大幅反弹，价格五月止跌回升，步步走高,量价回升,全国2012年2/3季度销售与2011年同比,土地成交,四：意料之外 三季度土地市场开始回暖，大型房企拿地意愿增长,1、7-10月成交土地面积为310.3万方，约为第二季度的3倍； 2、成交土地中以城中村地块为

5、主，约占49.3%，楼面地价有所回升； 3、华润、融侨、钰龙等企业纷纷出手，大型房企拿地意愿增强。,成交结构,五：意料之外改善性需求开始复苏。,万,到三季度90-120平米三房成交量同比小幅增长6个百分点，而首置产品则下滑5%； 再改类产品比重也有所回升。,集中推盘,六：意料之外九月海量推盘，同比涨幅近四成，达到近两年峰值,市场推盘量46个，推盘规模达123.5万方，环比上涨88.09%，且为11年以来最高峰，同比上涨37.7%。 除传统“金九”旺季因素，主要由于市场政策面8月份武汉明确商品房预售资金监管于10月1日期实施，迫使开发商9月纷纷推盘。,异军突起,商办市场,一：异军突起商办市场异军

6、突起，成为成交热点。,2012年前三季度武汉的商办市场异军突起，表现十分活跃，成交量持续增长，商业前三季度成交量相比去年同期环比增加28.39%，写字楼钱三季度成交量相比同期环比增长56.28%。,商办市场,商办项目普遍成交良好：商业性质公寓类产品与大型综合体中的小面积商铺成交良好,住宅依旧限购，商办市场在前三季度表现却格外抢眼，以南国大武汉家装、人信汇为代表的商办市场持续热销，掀起了武汉商办市场的崛起，在武汉多中心发展及轨道交通促进下，商办市场高位运行，但同时面临着局部同质化、饱和度风险。,热点板块,二：异军突起汉阳与青山板块开始发力。,汉阳受一环线扩张，地铁规划利好，商业升级三方面影响，

7、价格洼地优势凸显，成交开始发力。 上半年全市销售冠军广电兰亭都会诞生于汉阳； 同时，区域内万科，世茂，金地项目成交均十分抢眼。,青山板块保障房供应量巨大； 同时，区域受二环线利好影响，成交也开始发力。,房企格局,三：本地房企异军突起,上半年项目成交金额TOP10（亿元）,上半年项目成交面积TOP10（万方）,2012年前三季度广电地产在武汉市场上的表现格外抢眼，席卷汉阳，连万科都甘拜下风的【广电模式】，使得其上半年在成交金额与成交面积一举击败万科、保利等品牌开发商跃居榜首，同时从榜单上看本公司代理的复地东湖国际表现也十分优异。,高端市场,四：部分高端项目逆势热销纯水岸东湖天价别墅，引发哄抢,1

8、、一线东湖湖景，景观资源稀缺； 2、城市中心联排别墅，产品形态稀缺； 3、华侨城品牌号召力强，客户认可度高。,热销原因：,异军突起高端市场,越秀星汇云锦港式风格，较高溢价，引领硚口,越秀星汇云锦从亮相到开盘不到一个月时间，无论是销售套数还是去化率，均位居前列,武汉典型高端项目首次开盘销售对比,热销原因：项目以港式风情的高端形象入市，填补硚口区域高端市场空白，以品质和价格取胜。,异军突起策源异军突起,五：策源异军突起，进入武汉代理行业第一梯队。,备注：以上数据来自行业调查，可能存在部分误差。,市场之未来展望,未来展望,未来展望政策与经济,一、房地产调控将逐步从行政干预转向经济、法制手段,限购 限

9、贷,房产税,预售 监管,限价 限售,户籍改革保障房建设等,差别化 信贷,行政 干预,市场 调控,长期调控方向,短期内行政手段不退出,房产税效果：两湖房产税，税率不高，征收难度大，心理影响大于实际意义,未来展望政策与经济,二、季度GDP创三年半新低，迫于稳增长压力，房地产政策环境可能适度放松,启动一批事关全局、带动性强的重大项目 结构性减税政策，减轻企业税负 扩大节能产品惠民工程 鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、 教育、医疗等领域建设,政府稳增长计划,政府稳增长计划,未来展望政策与经济,三、最难的时代基本过去，新一轮降息可能在年底迎来又一波小高潮，市场可适度乐观,年内两次降息,CPI数据

10、相对温和倾向于，为货币政策放松留出更大空间,美国QE3的推出，致使大宗商品价格上涨,国际超发货币传导效应，势必对国内物价产生一定压力,年内或迎来新一轮降息,四、城市战略地位提升，经济基础夯实，GDP增长高于全国4-5%，为楼市提供坚实基础,未来展望城市潜力,打造复兴国家中心城市,GDP五年翻番,每年开通一条地铁线,新建两江四岸江滩50公里,未来展望城市潜力,五、城市建设进入收获期，地铁实现，过江通道打通。可以判定：武汉整体市场未来还有一波稳健增长期。,过江通道：10条长江通道，9条汉江通道,轨道交通：12条轨道交通网，一年建成一条地铁线,未来展望未来行业竞争点,据不完全统计，未来3-5年商业供应量将超过1300万方；办公类产品供应量将超过270万方，商办市场将成为未来行业重要竞争点，同时商办市场的异军突起也将成为策源未来业务的发展方向。,六：住宅红海竞争，商办蓝海竞争，市场份额大，空间足够。,回顾2012年，武汉房地产市场可谓精彩纷呈 有利好面，也有制约面；有意料之中的现象，也有意料之外趋势； 但是，总体来看： 市场面传递给我们的，更多的还是信心！,