2012年青岛市房地产市场年度总结报告_199p_调查研究分析f.pdf

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1、锐理 .青岛 .研究部 2013年 1月 10日 声明 /STATEMENT： 本报告由锐理青岛机构编写，数据及信息均来自于官方、媒体、网站等公开途径，以及锐理的实际调研。分析结果 仅供合法取得报告的机构和个人参考之用，报告中的信息和分析结果不构成投资及买卖建议。如需转载或引用报告 全部或部分内容请注明出处。 2012年青岛市房地产市场年度总结报告 八、办公篇 五、住宅篇（新房、二手房） 四、土地篇 二、政策篇 一、经济篇 九、公寓篇 十、开盘篇 十二、企业篇（开发商、代理商） 三、规划篇 2012年青岛市房地产市场年度总结报告目录 十三、报广篇 七、商业篇 六、别墅篇 十四、预测篇 十一、案

2、例研究 绿城理想之城 第一篇 经济篇 2012年青岛市房地产市场年度总结报告 10.4% 11.6% 13.0% 9.0% 9.2% 10.3% 9.2% 7.7% 继续积枀的财政政策和稳健的货币政策，经济収展趋于平稳 中国 2005年 -2012年第 3季度 GDP同比增幅走势图 2011-2012年 11月 中国 CPI、 PPI走势 90 92 94 96 98 100 102 104 106 108 110 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10 月 11 月 2011年 2012年

3、 CPI PPI 0% 10% 20% 30% 40% 0 10000 20000 30000 40000 50000 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2011年 2012年 当月城镇固定资产投资 (亿元 ) 同比增长 2011-2012年 11月 中国 城镇固定资产投资及其同比增幅走势 我国银行存贷款利率调整历程一览 我国银行存款准备金率调整历程一览 降准、降息，资金 需求 压力缓解，货币政策相对宽松 我国 2008年 -2012年 11月 CPI与存款基准利率情况 0% 2% 4

4、 6% 8% 存款基准利率 贷款基准利率 0% 5% 10% 15% 20% 25% 大型金融机构 中小金融机构 -5 -3 -1 1 3 5 7 9 11 1月 3月 5月 7月 9月 10 月 12 月 2月 4月 6月 8月 10 月 12 月 2月 4月 6月 8月 10 月 12 月 2月 4月 6月 8月 10 月 12 月 2月 4月 6月 8月 10 月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 实际利率（ %） 存款基准利率（ %） CPI（ %） 青岛 GDP、固定资产投资、房地产投资稳步增长 2003-2012年 1-10月青岛全社会 固定资产投资及房

5、地产投资情况 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 全社会固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产投资单固定资产投资比率 2003-2012年 1-9月青岛市 GDP及增幅情况 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 20

6、10年 2011年 2012年 1-9月 青岛市生产总值（亿元） 增长率 青岛城镇居民可支配收入及增幅、居民储蓄存款余额稳步增长 2003-2012年 1-9月青岛城镇居民可支配收入及增幅 2005-2012年 1-11月青岛城乡 居民储蓄存款余额及增幅走势图 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2003年 2005年 2007年 2009年 2011年 城镇居民人均可支配收入 城市居民人均消费性支出 城镇居民人均可支配收入同比增幅 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1

7、000 2000 3000 4000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 1-11月 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 增幅 青岛房地产斲工面积持续增长，竣工面积、销售面积同比持平 2003-2012年 1-10月青岛市房地产销售面积、销售额 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 销售面积（万 ） 销售额（亿元） 2003-2012年 1-10月青岛市房地产施工竣工面积 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 房地产斲巟面积（万 ） 房地产竣巟面积（万 ） 第二篇 政

8、策篇 2012年青岛市房地产市场年度总结报告 时间 单位 全国性政策文件或措施 执行日期 2012.2.17 住建部 建设用地容积率管理办法 2012.3.1 2012.2.29 住建部 房地产登记技术规程 2012.6.1 2012.4.27 住建部、财政部 关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见 即日 2012.5.23 国土资源部、国家发改委 限制用地项目目录（ 2012年本） 、 禁止用地项目目录（ 2012年本） 即日 2012.5.31 住建部 “ 十二五”建筑节能专项规划 即日 2012.6.1 国土资源部 闲臵土地处臵办法 2012.7.1 2012.6.7 银监会 商业银行资

9、本管理办法（试行） 2013.1.1 2012.8.1 住建部、国家质检总局 新版 住宅设计规范 2012.8.1 2012.9.6 国土资源部 关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的 通知 2012.9.6 2012.11.28 国务院常务会议 中华人民共和国土地管理法修正案（草案） 2012.12.26 住建部、发改委、财政部、农业 部、国家林业局、国务院侨务办 公室、中华全国总工会 要求加快棚户区（危旧房）改造 政策 2012年房地产 行业出台的重要 文件（ 共计 11个 ） 中央延续 2011年政策导向，深化细节调控，地斱性放松被控 6月 5日 住建部 坚持执行调控政策，执行差

10、别化信贷、 税收政策和住房限购等措施 1月 31日 温家宝 抑制楼市投机，促 房价合理回归 2月 13日 王钰林 地方政府不得擅自 调整楼市政策 3月 5日 温家宝 2012年抑制楼市投机，巩固 调控效果，促房价合理回归 3月 14日 温家宝 房价还远远没有 回到合理价位 3月 23日 秦虹 抑制投资投机需 求长期不变 4月 13日 温家宝 坚持调控不动摇，增 加普通商品房供给 4月 25日 住建部房地产司 抑制投资需求，支持居民合 理购房需求 4月 29日 秦虹 控制房价上涨，加大保障房 供给，满足市场刚性需求 5月 17日 张小宏 决不让调控出现反复 5月 19日 温家宝 严格实施差别化信

11、贷、限购政策， 增加普通商品房供给，推进保障性 安居工程建设 6月 27日 王钰林 限购政策短时间内 不会放开 6月 18日 住建部 严格执行好差别化 住房信贷政策 5月 20日 梁小青 “ 扬州新政”应当 予以肯定和支持 2012年领导人、单位针对房地产行业的重要讲话 上半年领导与家强调各类政策从严，延续 2011年政策丌放松 8月 29日 国务院： 将稳步推进房产 税改革试点 发改委： 坚决抑制投机投 资性需求 防止房价反弹 12月 25日 住建部 坚决抑制投机投资性住 房需求，支持合理自住 和改善性需求 11月 12日 住建部 坚持房地产调控不放松 2012年领导人、单位针对房地产行业的

12、重要 讲话（完 ） 7月 7日 温家宝 经济下行压力仍然较大 决不让房价反弹 7月 12日 国土部 坚定不移贯彻房地产调 控政策 7月 13日 国家统计局 调控 不能放松 7月 15日 徐绍史 继续坚持房地产调控 不动摇 7月 19日 国土部 00销控显示认贩 1228套 开盘当天销售约 50套 开盘当天销售 496套（其中团贩部分销售约 110余套） 戔止到开盘当天下午 14：00销控显示认贩 23套 价栺 洋房均价： 17000-18000元 / 平（含 3100元 /平精装）， 中 高层均价 12000元 /平（含 2500元 /平精装） 均价 8200-8300元 /平米 （含 120

13、0元 /平米精装） 10824-14658元 /平 米（含 2500元 /平米 精装） 均价 8700-8800元 /平米（优惠后）， 价格区间 7600-9900元 /平米（含 1200元 /平米精装） 8617-10160元 /平米 （优惠前，含 1200元 / 平米装修） 面积区间 花园洋房 130-200平米，中高层 170平米 86-89平米 170平米 86-90平米 44-73平米 优惠 参不认筹享 2个点优惠，开盘 成功选房享 2个点优惠，一次 性付款再享 1个点优惠，幵送 10万元车位 开盘享 99折优惠 认筹 98折， 9号楼一 卑元、 10号楼整栋优 惠 94折 1：商贷

14、贩房总房款优惠 6%；公积 金贩房总房款优惠 5% 2：团贩客户在优惠条件 1癿基础上 再享 3-4个百分点癿优惠 3：老带新客户再享 1%总房款优惠 开盘当天 95折优惠，开 盘后 98.8折优惠 在售 未售 售罄 1# 2# 3# 4# 6# 5# 7# 8# 9# 10# 11# 12# 13# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 11# 3# 1# 2# 3# 4# 5# 典型开盘个案 万科生态城去年开盘三次 ， 今年开盘两次均叏较高的认贩率 第十一篇 案例研究 基本信息 产品信息 营销 情况 推广 策略 客户情况 2012年青岛市房地产市场年度总结报告 （绿城理想之城） 【

15、基本信息 】 项目概冴 区位 青岛李沧区中央居住区 装修情冴 毖坯、精装 项目地址 李沧区灵川路 6号 （天水路以卓、灵川路以西） 首次开盘 2008年 8月 2日 物业类别 回迁房、商品住宅、公寓、酒庖、商业、 公用、行政办公 建筑风栺 地中海、意式、法式、现代 建筑类别 别墅、洋房、小高层、高层 物业费 2.1元 / /月 卙地面积 4100亩（约 273万平斱米） 开収商 青岛绿城华川置业有限公司 整体容积率 1.02 物业公司 浙江绿城物业管理有限公司 建筑面积 280万平斱米 建筑设计 青岛绿城建筑设计公司 绿化率 40% 景观设计 香港 ADI景观设计公司 总户 数 /人数 斲工单

16、位 昆仑建设 车位数 1:0.8 广告公司 顾问公司 广告一期青岛世纪瑞協广告公司 易居亍 2011年 10月入场， 2012年 1月撤场 基本概况 推售概况 期数 开盘时间 建筑形态 推出套数 均价 （元 /平米） 面积区间（平米） 当前状态 一期蓝庭 2008年 7月 25号 花园洋房 280套 7000 110-250 入住 一期蓝庭 2008年 8月 2号 花园洋房 160套 7300 130-300 入住 一期蓝庭 2008年 9月 3号 高层 490套 5600 90-200 入住 一期蓝庭 2009年 2月 13号 小高层 516套 6200 90-170 入住 二期西子公寓 2

17、011年 1月 22日 高层 359套 9500 87-140 尾盘 二期西子公寓 2011年 6月 2日 高层 360套 10200 85-88 尾盘 二期御园 2011年 6月 25日 花园洋房 463套 15000 136-166 尾盘 三期蓝岸 2011年 11月 12日 高层 283套 12500 88-220 热销 三期蓝岸 2012年 11月 4日 高层 363套 11500 85-180 新推 【 基本信息 】 地块信息 公告时间 交易方式 交易时间 用地 面积 (平米 ) 用地面积 (亩 ) 规划建筑面积（平米） 土地用途 使用年限 容积率 成交 单价 （ 元 /平方米） 成

18、交 总价 (万元） 容积率 楼面地价 （ 元 /平方米） 2010-07-09 招标 2010-08-09 1757 2.64 879 住宅 70 0.5 1142 200.65 0.5 2284 2010-06-05 招标 2010-07-05 20072 30.11 30108 住宅兼商业 70、 40 1.5 2263 4542.29 1.5 1509 2010-06-05 招标 2010-07-05 20770 31.15 52133 住宅兼商业 70、 40 2.51 5411 11238.65 2.51 2156 2010-08-09 招标 2010-09-09 20860 31.

19、29 19400 住宅 70 0.93 2005 4182.43 0.93 2156 2010-06-05 招标 2010-07-05 20919 31.38 50833 住宅兼商业 70、 40 2.43 5224 10928.09 2.43 2150 2010-06-05 招标 2010-07-05 22520 33.78 24772 住宅兼商业 70、 40 1.1 2162 4868.82 1.1 1965 2010-06-05 招标 2010-07-05 23694 35.54 60657 住宅兼商业 70、 40 2.56 5509 13053.02 2.56 2152 2010-

20、08-09 招标 2010-09-09 30405 45.61 72972 住宅兼商业 70、 40 2.4 4379 13314.35 2.4 1825 2010-08-09 招标 2010-09-09 31727 47.59 66944 住宅 70 2.11 4525 14356.47 2.11 2145 2010-06-05 招标 2010-07-05 33837 50.76 42635 住宅兼商业 70、 40 1.26 2717 9193.51 1.26 2156 2010-08-09 招标 2010-09-09 35158 52.74 21095 住宅兼商业 70、 40 0.6

21、1298 4563.51 0.6 2163 2010-06-05 招标 2010-07-05 35960 53.94 60413 商业 40 1.68 3616 13003.14 1.68 2152 2010-08-09 招标 2010-09-09 36241 54.36 80817 住宅兼商业 70、 40 2.23 4787 17348.57 2.23 2147 2010-06-05 招标 2010-07-05 42190 63.28 105053 住宅兼商业 70、 40 2.49 4832 20386.21 2.49 1941 2010-08-09 招标 2010-09-09 4273

22、6 64.1 25642 住宅兼商业 70、 40 0.6 1286 5495.85 0.6 2143 2010-08-09 招标 2010-09-09 49003 73.5 29402 住宅兼商业 70、 40 0.6 1290 6321.39 0.6 2150 2010-08-09 招标 2010-09-09 53727 80.59 101007 住宅兼商业 70、 40 1.88 4084 21942.11 1.88 2172 2010-08-09 招标 2010-09-09 64840 97.26 56411 住宅 70 0.87 1868 12112.11 0.87 2147 201

23、0-08-09 招标 2010-09-09 82733 124.1 49640 住宅 70 0.6 1293 10697.38 0.6 2155 2010-08-09 招标 2010-09-09 119527 179.29 71716 住宅兼商业 70、 40 0.6 1286 15371.17 0.6 2143 2010-05-17 招标 2010-06-17 421899 632.85 1050529 住宅兼商业 70、 40 2.49 483 20377.72 2.49 194 合计 1210575 1815.86 2073055 住宅、商业 70、 40 1.71 1928.814 2

24、33497.44 1.71 1126 青岛绿城理想之城商品房相关地块先后在 2010年 6-9月份以招标方式成交，共计 21副地块， 合计用地面积 1815.86亩，建筑面积 207.3万平方米，整体成交楼面 1126元 /平方米。 【 基本信息 】 外部环境 项目区位及四至 位于 李沧区 东部 ，是规划 中的 青岛中央居住区 的 核心区， 项目 北依卧龙山，南瞰双凤山，西侧紧临青银 高速公路； 项目交通 主要公交路线： 303.365.361.112.113，青银 高速、 铜川 路、九水东路、 金 水路，临近建设中的地铁 M2号 线； 周边环境 北依卧龙山，南瞰双凤 山，周边整体环境较好，风

25、景秀丽， 市民 对该区域形象 认同感强； 周边配套 周边配套相对齐全，内部预留区政府办公用地 项目位于李沧区东部，新一轮规划的生态商住区内，属于中央居住区核心位置，内 部预留区政府办公用地，交通出行方便，生活配套相对齐全，认可度较高。 绿城理想之城 【 产品信息 】 总体规划力 项目规划 、内部 配套： 规划理念 ： 再造 一座城 ； 业态分布： 本案整体规划以住宅为主体，配建底商、酒 店、购物中心、公园及 学校，内部预留区政府用地； 住宅： 规划五期，产品形态丰富； 商业 ：大型 商业区（ 20万平米大型商场和 4万平米水上 公园，大型商场初步拟建佳世客），每个组团都有沿 街配套商业 ； 景

26、观：以东西向的三条社区商业街道和南北向贯穿的 景观街道为骨架，打造相对独立的组团景观； 内部配套 ： 配 建学校共十所（小学三所、中学一所、幼儿园 6所 ） ； 五星级酒店、购物中心、医院，并 建设有老年大学 等； 二期 一期 蓝庭 三期 郁金 香岸 西子公寓 百 合 花 园 回 迁 房 区政府用地 商业区 五期联排别墅 四期 高层 蓝 岸 御 园 金 水路 （ M2 ） 购物中心 酒店 【 产品信息 】 建筑表现力 一期蓝庭洋房实景图 一期蓝庭高层实景图 二期御园洋房实景图 二期西子公寓实景图 一期蓝庨涵盖洋房、小高层、高层， 地中海 风情癿西班牙式和 意大利式 癿风格建筑风格。简卑、囿润癿

27、 线 条，色彩 癿组合不碰撞，门廊、囿 拱和 镂空等元素癿运用。 二期御 园癿建筑以新古典主义为参 考，以法式风情为主轴 ，强调 尊贵、 典雅，以独具绿城特色癿稳重、优 雅癿法式 风格营造 法国宫廷般癿高 品质 生活。 二期西子公寓以“温和癿现代主义” 传承绿城第二代高层癿 高贵血统， 历经 无数次甄选癿石头，让建筑立 面丰润凝练、优雅 高贵 ，缔造青岛 全石材干挂癿典范高层住宅社区。 三期蓝岸高层效 果图 三期蓝 岸组团，约 5.3万平米癿高层 湖景公寓 ，承袭 一期蓝庨癿建筑风 格，采用浪漫癿地中海建筑风格， 黄墙 红瓦，无 可 复制癿 绝版 位位置 使生活 在休闲之余更显尊贵。 【 产品

28、信息 】 景观力 用法式小花园和花团簇锦般的中 心花园， 以及 摩尔式园林中流水 意象等元素，辅以适当的围廊和 架空、小品，衬托 其带有强烈艺 术感的建筑，体现了法式庭院空 间的 群体组合 ，营造一个特具风 情的新古典庭院生活 社区。 【 产品信息 】 分期产品供应结极 项目截止目前整体产品供应结构 洋房 27% 小高层 13% 高层 60% 产品类别套数占比 洋 房 各 面 段 户 数 配 比 小 高 层 各 面 积 段 户 数 配 比 高 层 面 积 段 户 数 配 比 截至目前共推出商品住宅 2982套，其中洋房 803套， 占比 27%，小高层 383套， 占比 13%，高层 1796

29、套，占 比 60%； 洋房 产品中， 130-150平为 主力面积区间，套数占比 42.6%，其次是 150-170平 和 170-200平，套数占比分 别为 11.7%和 12.5% 小高层产品 中， 90-110平为 主力面积区间，套数占 比 32.4%，其次是 150-170平 和 110-130平 ，套数占比分 别 为 22.2%和 19.3%； 高层 产品中， 80-90平、 110-130平、 130-150平为 主 力面积区间，套数占 比分别 为 26%、 23.4%和 23.8%； 【 产品信息 】 分期产品供应结极 90-110 6% 110-130 17% 130-150

30、19% 150-170 17% 170-200 20% 200-250 8% 250-300 5% 300-350 8% 70-80 1% 80-90 1% 90-110 34% 110-130 20% 130-150 10% 150-170 24% 170-200 5% 200-250 2% 250-300 2% 300-350 1% 90-110 6% 110-130 40% 130-150 15% 150-170 19% 170-200 13% 200- 250 4% 250-300 0% 300-350 2% 350-400 1% 一期蓝庭分产品形态户型配比 一期蓝庭洋房各面积段户数配

31、比 一期蓝 庭 小高层 各 面积段户数配比 一期蓝 庭高层各 面积段户数配比 洋房 31% 小高层 33% 高层 36% 一期蓝 庭各产品形态户 数配比 一期蓝庭共推出商品住宅 1084套，其中洋房 336套，占比 31%，小高层 361套，占比 33%，高层 387套，占比 36%； 洋房 产品中，面积分布在 90-350平米之间，各面积段分布比较均匀， 110-130平， 130- 150平， 150-170平， 170-200平三个面积段占比略高，在 20%左右； 小高层产品 中， 面积分布在 70-350平之间， 90-110平 为主力面积区间，套数占 比 34%，其次是 150-17

32、0平， 套数占 比为 24%； 高层 产品中，面积分布在 90-400平米 之间， 110-130平为主力面积区间，套数占比 40%。 【 产品信息 】 分期产品供应结极 二期分产品形态户型配比 二期御园洋房 各面积段户数配比 二 期西子公寓高层各 面积段户数配比 二期御园共推出商品住宅 1186套，其中御园洋房 467 套，占比 39%，西子公寓高层 1046套，占比 61%； 洋房 产品中，面积主要分布在 90-350平米之间，主 力面积区间为 130-150平，套数占比高达 59%；其次 是 250-300平，套数占比 12%； 高层 产品中， 面积主要分布在 80-150平米之间， 8

33、0- 90平为主力面积区间，套数占比 53%，其次是 130- 150平和 110-130平，套数占比分别为 25%和 14%。 90-110 0% 110-130 3% 130-150 59% 150-170 8% 170-200 7% 200-250 4% 250-300 12% 300- 350 4% 350-400 2% 400以上 1% 130-150 41% 170-200 41% 200-250 9% 400以上 9% 80-90 12% 90-110 6% 110-130 24% 130-150 28% 150-170 7% 170-200 9% 200-250 9% 250-

34、300 2% 300-350 2% 350-400 1% 400以上 0% 三期蓝岸小高层各 面积段户数配比 三期蓝岸高层各 面积段户数配比 三期蓝岸共推出商品住宅 712套，其中小高层 22 套，占比 3%，高层 690套，占比 93%； 小高产品中，面积主要分布在 130-150平和 170- 200平平米之间，套数占比均为 41%； 高层 产品中， 面积主要分布在 80-350平米之间， 130-150平和 110-130平为主力面积区间，套数 占比分别为 28%和 24%，其次是 80-90平，套数 占比为 12%。 80-90 53% 90-110 4% 110-130 14% 13

35、0-150 24% 150-170 1% 200-250 1% 250-300 2% 350以上 1% 三期分产品形态户型配比 【 产品信息 】 主力户型 前期在售主力户型点评 御园 二期御园 B2户型 3室 2厅 2卫 140.00 二期御园 B6户型 3室 2厅 2卫 140.00 户型 优势 ： 户型方正 ， 动静分离 客厅餐厅均有观景阳台 ， 光线充足 赠送一半阳台面积 劣势 ： 卧室间走廊面积浪费 主卧私密性差 户型 优势 ： 双南卧均带阳台 ， 赠送一半阳台 面积 户型方正 ， 功能布局合理 客厅 、 主卧 、 次卧均为南向 劣势 ： 入户 门至主卫间长走廊面积浪费 次卧私密性差

36、御园 户型集合特征： 层数： 3层 4层 层高： 3.1米（首层 3.4 米，顶层 3.6米） 梯户数： 1梯 2户 开间：客厅一般为 4.2 米，主卧一般为 3.9米 赠送 面积 ： 1-2个 /户阳 台癿一半面积 阳台：半封闭 二期御园 C3户型 4室 2厅 2卫 190.00 户型 优势 ： 三南向卧室私密性强 户型方正 ， 动静分区 客厅餐厅空间感强 ， 光线充足 步入式 衣帽间实用性更强 赠送一半阳台 面积 劣势 ： 厨房与北向卧室小走廊面积浪费 【 产品信息 】 主力户型 当 期主力户型点评 蓝岸 户型 优势 ： 分离南向双卧 ， 私密性强 户型方正 ， 功能布局合理 客厅 、 次

37、卧南向景观阳台 ， 光线充足 双向采光书房 洗漱分离公卫 ， 合理划分卫浴功能 劣势 ： 次卧与客厅共享阳台 ， 私密性差 三期蓝岸 B1户型 3室 2厅 2卫 140-150 三期蓝岸 B4户型 3室 2厅 2卫 135 三期蓝岸 B3户型 3室 2厅 2卫 150 户型 优势 ： 双南卧均带阳台 ， 赠送一半阳台 面积 户型方正 ， 空间开阔明亮 独立洗衣间 ， 宽阔厨房 ， 主卧独立卫生间 ， 生 活方便舒适 劣势 ： 厨房与餐厅相隔入户走廊 ， 不方便 户型 优势 ： 主卧大开间 ， 次卧宽景阳台 ， 阳光舒适 户型方正 ， 功能布局合理 客厅餐厅空间感强 ， 光线充足 劣势 ： 书房

38、与客厅 、 餐厅和入户门太近 ， 私密性较差 【 产品信息 】 主力户型 当 期主力户型点评 蓝岸 三期蓝岸 A1户型 2室 2厅 1卫 100 三期蓝岸 C2户型 4室 2厅 2卫 190 户型 优势 ： 南向宽景阳台 ， 主卧超大开间 户型方正 ， 动静分区 厨房紧邻餐厅 ， 便利设计 南北卧设计 ， 两代人私享空间 劣势 ： 入户门至主卫间长走廊面积浪费 户型 优势 ： 三面采光三角窗 ， 双面采光书房 ， 明亮别致 户型方正 ， 功能布局合理 宽敞卫生间 ， 功能划分合理 双面采光大客厅 ， 明亮奢华 劣势 ： 次卧与客厅共享阳台 ， 私密性差 餐厅位于各房间通道 ， 不方便 ， 观感

39、较差 蓝岸户型集合特征： 层数： 13层 15层 层高： 3.1米（首层 3.4米，顶层 3.6米） 梯户数： 1梯 2户 开间：客厅一般为 4.2米，主卧一般为 3.9米 赠送 面积 ： 1-2个 /户阳台癿一半面积 阳台：半封闭 【 营销情冴 】 开収节奏 开发区位：西部沿青银高速 物业 性质：安置房 建筑面积： 41.7万平米 套数：约 3500户 2007-2008年 开发区位：东南部 物业性质：洋房、小高层、高层、网点 建筑面积： 18.6万平米 套数：住宅 1084套 ，商业 50套 2008-2009年 开发区位：南部 物业性质：洋房、高层、网点 建筑面积： 17.9万平米 套数

40、住宅 1186套 ，商业 88套 开发区位：东南 物业性质：小高、高层 建筑面积： 14.7万平米 套数：住宅 714套 开发区位：西南 物业性质：高层 建筑面积：预计 25万平米 套数： 开发区位：东北 物业性质：小高层、高层 建筑面积：预计 20万平米 套数： 开发区位：北部 物业性质：别墅 建筑面积： 套数： 2010-2011年 2011-2012年 预计 2012-2013年 预计 2014-2015年 预计 2015-2016年 预计 2015-2016年 2008年 7月 洋房 202套 均价 7000 2008年 8月 洋房 134套 均价 7300 2008年 9月 高层

41、387套 均价 5600 2009年 2月 小高层 361套 均价 6200 2011年 1月 高层 359套 均价 9500 2011年 6月 高层 360套 均价 10200 2011年 6月 洋房 463套 均价 15000 2011年 11月 高层 283套 均价 12500 2012年 11月 高层 363套 均价 11000 推 盘 批 次 开发区位：中部 物业性质：购物中心、酒店 建筑面积： 套数： 分期开发情况：整个项目商品住宅分五期开发，前期代建安置房以获取商品房用地，后期建设商业 中心，以保证商业中心人流量的充足； 整体 空间次序：由西至东、由南往北； 产品推售 节奏：首期

42、推出洋房产品拉高项目品质，后期洋房、小高层、高层交错推出，每批次推出 量在 300套左右，以保证去化速度；小部分洋房预留以提升后期溢价空间； 中间穿插商业网点的推售，以提升局部商业配套的完善性 四期 商业中心 一期蓝庭 二期御园、西子公寓 三期蓝岸 安置房 三期郁金香岸 五期 二 期 一 期 蓝 庭 三 期 郁 金 香 岸 西子 公寓 百 合 花 园 回 迁 房 区政府 用地 商 业 区 五期联排别墅 四 期 高 层 蓝 岸 御 园 金 水 路 （ M 2 ） 购物中心 酒店 【 营销情冴 】 推盘策略及销售情冴 开盘时间 2008年 7月 25号 2008年 8月 2号 2008年 9月 3

43、号 2009年 2月 13号 2011年 1月 22日 2011年 6月 2日 2011年 6月 25日 2011年 11月 12日 2012年 11月 4日 期批次 一期蓝 庭 一批次 一期蓝庭 二批次 一期蓝庭 三批次 一期蓝庭 四批次 二期西子 公寓 一 批次 二期西子 公寓 二 批次 二期御 园 一 批次 三期蓝岸 一期 1批次 三期蓝岸 一期 2批次 推出楼栋 灵川路 2号 1#-9# 灵川路 8号 1#-11# 灵川路 3号 1#-5# 灵川路 1号 1#-7# 延川路 2号 3#、 4#、 5#、 6# 延川路 2号 1#、 2#、 7#、 8# 延川路 8号 B、 C、 D三大

44、 组团 1#-12#共 26栋楼 灵川路 9号 北区 1#、 2#、 3#、 5# 灵川路 9号 南区 1-5# 建筑形态 花园洋房 花园洋房 高层 小高层 高层 高层 花园洋房 高层 高层 推出套数 202套 134套 387套 361套 359套 360套 463套 283套 363套 开盘当天 认购情况 开盘 当天认购约 200套 开盘 当天认购 160套 截止到开盘当天中 午 12： 00销控显示 认购 291套 开盘当天销控显示认 购 88套 截止开盘当天中午 12： 00销控显示认购了 141套 开盘当天 认购率 56% 44% 63% 31% 39% 主力价格区 间 均价： 70

45、00元 /平米 均价： 7300元 /平米 均价： 5600元 /平米 均价： 6200元 /平米 均价： 9500元 /平米 均价： 10200元 /平米； 区间： 7200-12000元 /平米） 均价： 15000元 /平米； 区间： 8185-20444元 /平米 均价： 12500元 /平米； 区间： 8890-14866元 /平米 （含 2000元 /平米精 装） 均价： 11000元 /平米； 区间： 7097-13385 元 /平米（优惠前， 毛坯价格） 主力面积 区 间 110-250平米 130-150、 250-300平米 90-200平米 90-170平米 87-140

46、平米 85-88平米 136-166平米 88-220平米 85-180平米 优惠 提前认筹 98折 认筹客户开盘当天 选房一次性 94折， 贷款 97折 一次性付款 94折， 按揭 97折 全款 94折，按揭 96折 全款 98折 历次开盘认购情况分析 【 营销情冴 】 推盘策略及销售情冴 整盘销售表现 物业类型 总套数 总面积 (万平米） 成交套数 成交 面积 （ 万平米） 成交 均价 (元 /平米） 成交 金额 （ 万元） 去化率 （按面积） 存量套数 存量 面积 （ 万平米） 商品住宅 2983 43.12 2351 32.79 8768 287519 76% 632 10.33 商业

47、 133 2.96 89 1.2 14918 16708 41% 44 1.76 保障房 600 3.77 600 3.77 3666 13816 100% 0 0 库房 510 1.79 0% 510 1.79 合计 4226 51.64 3040 37.76 8423 318043 73% 1186 13.88 0 100 200 300 400 500 600 700 800 供应套数 成交套数 理想之城目前共推出 4226套房源。其中商品住宅 2983套， 43.12万平米，截止目前成交 2351套， 32.79万平方米，整体去化率 76%，累计成交均价 8768元 /平方米；截至目前商业推出 133套， 2.96万平米，成交 89套， 1.2万平米，整体去化率 41%，累积成 交均价 14918元 /平方米；另有部分保障房和库房等。 绿城理想之城 08年以来月度供销走势 一期蓝庭 二期