2012年昆明房地产市场年报_62p_调查分析报告.pdf

《2012年昆明房地产市场年报_62p_调查分析报告.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2012年昆明房地产市场年报_62p_调查分析报告.pdf（62页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、扬 鞭 策马， 振荡前 行 2012 年 昆明市 场年报 昆 明 至祥研 究中心 2013 年1 月注：2012 年昆 明市 场年 报分5 个 篇章（ 综述篇 、住宅 篇、商 业篇、 商务篇 与公寓 篇）， 本报告 仅包含 综述篇 ， 欲 详 细了解 余下4 个篇 章，请 与 昆 明 至 祥研 究中心 联系 地址： 春 城路219 号东航投 资大厦608 室 电话： （0871 ）68896888 转 822 新 浪 微博： 昆明至 祥研究 中心综述篇 1 政策解读 市场盘点 报媒投放 楼市研判全国楼市大事记 2012年全国楼市 调控市 场与保 障双轨 运行， 中央在 强调坚 持房地 产 调

2、控 政 策 不动摇 、严格 实施差 别化信 贷政策 同时， 不断促 进房 产 税 等 长 效 机制完 善，以 保证市 场稳的 基调。 5 月 5.18央行存款 降准0.5个百分点 2 月 2.22国土部：今年试点清 理 小产权房 已购房不受法律保 2.24央行降准0.5个百分 点 3 月 3.7发改委：优先安排保 障房 建设用地 做到应保尽 3.20国土部：大力推进节 约集 约用地制度建设 3.25国土 部试点 治理小 产 权房， 并将在全国范围内开展清 理 6 月 6.08央行决定降息降准0.25个 百分点 6.13公 共租赁 住房管 理 办法 出台 6.19“限墅令”颁布 6.20鼓励民间

3、资本参与保 障性 安居工程建设 7 月 7.1闲置土地处置办法 实 施 7.5央行降息0.5个百分点 7.18央行决定存款降准0.25个 百分点，贷款降准0.31个百 分点 11 月 11.8十八大：保障房首次 写进党 代会报 告 11.14住房保障档案管 理办法 出台 11.16国土部：加强土地 储备与融 资管理 12 月 12.21财政部：明年继续 完 善结构性减税政策 12.24土地管理法修正 案 （草案）审议 12.27住建部：明年商品 房 继续限购 实施差别化信贷 9 月 9.10住房保障 条例起草完成 中央层面:下半年严格实施差别化住房税收政策 中央层面:稳 定房地产调控政策 严格

4、执行限购 政策 严格执行差别化信贷 政策各地微调频出 2012 年 上 半年全 国各地 方政府 在限贷 限购背 景下微 调频出 ，以支 持 刚需置 业，微调 主要集 中于公积 金的调 整，大部 得到中 央默许， 凡触及政策 红线均 先后被 叫停或 撤销。 微调内 容 微调城 市 放 松 限购、 限价标 准 中 山 、芜湖 、成都 、佛山 、上海 、河南 上调公积金贷款额度30%-50%不等 呼和浩特 、克拉 玛 依、厦门 、滨州 、 信阳、蚌 埠、郑 州 、武汉、 南昌、济南、常州、南京 、沈阳 、合肥 、吉林 首套房贷利率优惠为基准 利率的0.95- 0.85倍 北京、哈 尔滨、 上 海、广

5、州 、深圳 、 天津、杭 州、重 庆 、成都、 济南、昆明、中山、东莞 、河南 、苏州 购房补贴及税费优惠 北京、武汉、重庆、杭州 、扬州 、芜湖 、营口 、马鞍 山 改变普通住宅价格标准 北京、天津、上海、厦门 、杭州 、重庆 、成都 、南京 、常州 、 合肥 补贴首置房或精装房 杭州、重庆、芜湖、青岛 重启购房入户政策 从化、长春 土地出让放宽拿地门槛及 降低支 付条件 北京、杭州、成都、广州 、昆明 被先后叫停/ 撤销金融政策 2012 年央行 连续4 次降准 ，2 次 启动 非对称 降息， 对于昆 明市场 来说， 有助于 提 高市 场置业 力度， 促进市 场活跃 程度。 在经济 下行的

6、 背景下 ，降息 降准可 避免 信 贷 紧缩， 促进资 金流通 ， 是非 常有效 的提振 市 场经 济的短 期调控 手段。 下 调存款 类金融 机构人 民币存 款准备 金率0.5 个 百分点 2012 年2 月18 日 、5 月12 日、7 月5 日 中 国 人民银 行 政 策 要点： 中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。 中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调 存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。 中国人民银行决定，自2012年7月6日起下调 金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调

7、0.25 个百分点 ，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率 相应调整。 金 融机构 人民币 存贷款 基准利 率调整 表 2012 年6 月7 日、7 月5 日 中 国人民 银行 金 融 机 构 人 民 币 存 贷 款 基 准 利 率 调 整 表 调整后利率（% ） 一 、 城 乡 居 民和单 位存款 2012.06.08启调整 2012.07.06启调整 （ 一 ） 活期存 款 0.4 0.35 （ 二 ） 整 存 整取定 期存款 三个月 2.85 2.6 半 年 3.05 2.8 一 年 3.25 3 二 年 4.1 3.75 三 年 4

8、.65 4.25 五 年 5.1 4.75 二 、 各项贷款 六个月 5.85 5.6 一 年 6.31 6 一至三年 6.4 6.15 三至五年 6.65 6.4 五年以上 6.8 6.55 三 、 个 人 住 房公积 金贷款 五年以下（含 五 年） 4.2 4 五年以上 4.7 4.5土地政策 限制目录和 禁止目 录的提 出一方 面会限 制昆明 住宅市 场的土 地供应 ，一方 面 在 一定程 度上 会 促进昆 明高端 住宅市 场的市 价上涨 ，但整 体效益 利大于 弊，政策 的出台 对 于住宅市 场的规 范 和土地市 场的监 管 有积极的 促进作 用 。 限 制用地 项目目 录（2012年

9、 本） 和 禁止 用地项 目目录 （2012 年本） 2012 年06 月19 日 国土 局 、 发改委 政 策 要点： 根据国土资源部、国家发展改革委日前联合印发的通知，限制用地项目目录（2012年本）和禁止用地项目目录 （2012年本）即日颁布实施。新的限制、禁止用地项目目录增加了 住 宅 项目容积率不得低于1.0（含1.0）的限定。首 次 列出住宅项目容积率不得低于1.0的标准。 限制项目 限制用地项 目 目录 （2012 年本 ） 具体 内容 党政机关 新建办公 楼项目 中央直属机关、国务院各部门、省（ 区、市 ）及计 划单列 市党政 机关新 建办公 楼项目 中央和国家机关所属机关事业

10、单位新 建办公 楼项目 省直厅（局）级单位和地、县级党政 机关新 建办公 楼项目 地、县级党政机关直属单位和乡镇党 政机关 新建办 公楼项 目 城市主干 道路项目 用地红线宽度（包括绿化带）不得超 过下列 标准： 小城市和建制镇40米 中等城市55米 大城市70米 200万人口以上特大城市主干道路确需超过70米的 ，城 市总体 规划中 应有专 项说明 城市游憩 集会广场 项目 用地面积不得超过下列标准： 小城市和建制镇1 公顷 中等城市2 公顷 大城市3 公顷 200万人口以上特大城市5 公顷 住宅项目 宗地出 让面 积不 得超 过下列 标准： 小城 市和 建制镇7 公顷 、 中 等城市14

11、公顷、 大城 市20 公顷 容积率不得低 于 以下 标 准：1.0 （含1.0 ） 其他项目 下列项目禁止占用耕地，亦不得通过 先行办 理城市 分批次 农用地 转用等 形式变 相占用 耕地： 机动车交易市场、家具城、建材城等 大型商 业设施 项目 大型游乐设施、主题公园（影视城） 、仿古 城项目 大套型住宅项 目 （ 指单套 住房建 筑面积 超过144 平方 米的住 宅项目 ） 赛车场项目 公墓项目 机动车训练场项目 禁止用 地项目 目录（2012 年本） 具体 内容 禁 止 项 目 别 墅 类房地 产开发 项目 高尔夫球场项目 赛马场项目 党政机关 （含国 有企事 业 单位） 新建、改 扩建

12、培 训中心 （ 基地） 各类具有住宿、会议、餐 饮等 接待功能的设施或场所建 设项 目房产政策 2012 年的房 产 政策主角 更多的 投向住 宅市场 ，面对 保障房 的大举 入市， 市场将 延 旧 政出新 策，力 保市场 稳定发 展。对 于昆明 市场来 说，政 策的出 台可谓 双管 齐 下 ，有保 有压， 对于民 生保障 建设及 市场进 出机制 有积极 地促进 作用。 公 共租赁 住房管 理办法 2012 年06 月 13 日 住建部 政 策 要点： 住房和城乡建设部公布公共租赁住房管理办法 (以下简称办法)。办法对公共租赁住房的申 请条件、运营监管、退出机制等作出明确规定。同时 明确，公共

13、租赁住房可以通过新建、改建、收购、长 期租赁等多种方式筹集，可以由政府投资，也可以由 政府提供政策支持、社会力量投资。 政 策 评析： 保障房是社会和群众极为关心、政府高度重视的重大 民生和发展工程。今年中央财政对保障房建设补助资金继 续增加，相关部门加大了在土地、信贷、税收、债券等方 面的支持力度。然而今年保障房在建规模较大，各地进展 不平衡，为进一步落实建设条件，深入推进保障性安居工 程，改善民生之必需，公共租赁房管理办法的公布为 继续推进保障性安居工程的建设，对抑制投机投资性需求 ，稳定房地产市场调控政策，促进房地产市场长期平稳健 康发展具有重要意义。 对于昆明市场来说，昆明客户群体大部

14、分家庭经济为 中等偏下水平，同时还有很大一部分客群来源于省内外的 低收入务工人员，办法的公布为低收入、中等偏下收 入的住房困难群众，以及达到就业规定年限的外来务工人 员提供了有力的住房保障，为构建和谐昆明有更为积极的 促进作用。 中 央补助 廉租住 房保障 专项资 金管理 办 法2012 年07 月18 日 财政部 政 策 要点： 财政部近日重新制定了中央补助廉租住房保障专项 资金管理办法，支持财政困难地区及新疆生产建设 兵团做好城市廉租住房保障工作。办法指出，专项资 金在优先满足发放廉租住房租赁补贴的前提下，可用 于购买、改建或租赁廉租住房支出。其中，购买廉租 住房可以购买旧房，也可以购买新

15、房。 政 策 评析： 保障房建设成为今后房地产市场的重头戏，是平衡住 房供应结构、有效解决中低收入无房人群住房问题。 2012年中央进一步加大了资金支持力度，地方政府也 要加大资金筹措力度。各级发展改革部门要配合住房城乡 建设、财政、金融等部门做好建设资金平衡工作，积极协 调落实政府财政性资金、企业债券、金融机构贷款等方面 资金，加强建设资金统筹和组织实施工作，确保保障性安 居工程年度建设任务的完成。此举在一定程度上给市场吃 了一个“定心丸。 在“住房保障”与“市场配置”双轨并驾运行的大宏 观背景下，市场与保障将出现空前的和谐发展，同时中央 和地方政府将基于促进市场平稳发展、坚守住房保障的原

16、则继续政策出新。昆明政策盘点 月份 政策名称 发布日期 主要内容 1 月 云南省镇乡规划编制和实施办法 2012-01-30 1 月30日，省住房和城乡建设厅公布了云南省 镇乡规 划编制 和实施 办法 。该 办法自1 月21日起施行。办法提出，限制使用平均坡度15% 以下 的坝区 用地 。 在海拔2500米以下，1 平方公里以上的高原坝区只能选 用20%以内的建设 用地。 3 月 云南省公共租赁住房管理暂行办法 2012-03-16 3 月5 日，云南省人民政府正式印发云南省 公共租 赁住房 管理暂 行办法 ， 办 法自发文之日起施行。 办法 规定人均住房建 筑面 积 低于13 平 方米， 月

17、收入 不超2975 元 ，可申 请公租 房。 同时对公共租赁住房承租人的行为作出严格管理。 5 月 云南省 流动人 口服务 管理 条例（草 案） 2012-05-30 529日，云南省流动人口服务管理条例（草案 ）提 交了正 在举行 的省十 一届 人大常委会三十一次会上审议，该草 案提出 ，流动人口在取得 云南省居住 证 后 ， 对 符 合 条件的 ，可有 申请居 住地保 障性住 房等11 项公共 服务和 权益。 7 月 昆明市 中心城 区零星 土地 整合实施 办法 2012-07-25 昆明市中心城区零星土地整合实施 办法 要求被 整合的零星土地 原则上不得大 于建设单位已 取 得 国有 土

18、地使 用证 用地面 积的30% ， 且不得 大于10 亩。 8 月 关于昭通等15个州( 市) 人民政府行使具 体建设项目用地审批权的决定 2012-08-10 7 月底，云南省十一届人大常委会第三十 二次会 议审议 通过了 关于 昭通等15个 州( 市) 人民政府行使具体建设项目用地审批 权的决 定。 根据 决定 ，今后 ， 云南省内的16 个州( 市) 政 府可直 接审批30 亩以 内的具 体建设 用地划 拨或出 让 。 9 月 昆明市公共租赁住房管理办法 2012-09-12 市委副书记、市长张祖林11日主持召开市政 府第41次常务 会议， 研究审 议并原 则 通过昆明市公共租赁住房管理

19、办法 （送审 稿） （以下 简称 办法 ）。根 据 办法规定，毕业3 年 内 在 昆 明市 工作或 创业的 大学生 ，可以 申请公 租房 。 云南省滇池保护条例 2012-09-29 28日，云南省十一届人大常委会第三十四次 会议第 二次全 体会议 表决通 过了 云 南省滇池 保护条 例。 将于2013年1 月1 日起施行的云 南省滇池 保护条 例 明 确， 禁 止 在 一 级 保护区 内新建 ，改、 扩建建 筑物和 构筑物 。 10 月 昆明住房公积金管理中心：公积金贷 款额 度正式上调 最高不得超80万 2012-10-08 从2012年9 月28日起，昆明正式调整购买首套自住住房公积金

20、贷款最 高额度 ，对 购买首套自住住房的双职工家庭 ，夫妻双方所在单位按规定比例正常连 续缴存 住 房公积金12个月以上，开户满12个月，该家庭的贷款最高额度不得超过80 万元， 若夫妻双方只有一方 所在单位按规定比例正常连续 缴存住 房公积 金12个月以上 ， 且开户满12个月，该家庭 的贷款最高额度不 得超 过40 万元。 12 月 云南省保障性住房规划与建筑设计 导则 ( 试行) 2012-12-03 云南省住建厅发布云南省保障性住 房规划 与建筑 设计导 则( 试行) ， 主要规 定 了公共租赁住房 的户 型 建筑 面 积应 以40 平方米 左右为 主 。 廉 租住房 面积不 得超过

21、50 平 方米。 2012年昆明 地 区 市场调 控主要 以房产 政策及 土地政 策为主 ，调 控 规 划 与 住 房保障 双向并 举，旨 在促进 市场理 性友好 发展。 楼 市 微 调 ，促刚需释放，促市场去化 保 障 房 入 市，楼市调控扩展 土 地 改 革制度开启，全面整治违规土地 地 产 大 鳄入滇，地产格局洗牌，滇池畔成投资热点政策预期解读 从2012 年 全年政 策走 势 来看，2013 年控 将 延续2012 年的调控 手 段，市场 将 把城市 化建设 和保障 性安居 工程作 为重点 ，并不 断 完善房产 税 政策， 以实现 经济稳 中求进 的总基 调。 房产税政策完善修改中，

22、或将成为未来市场调控 长效机制 住房、土地、信贷仍是 市场主要调控内容 “新型城市化建设” 与“住房双轨制” 并行 2013 年经济总基调：继续稳中求进 中央经济工作会议：2013年继续坚持房地产市场调控政策不动摇 住建部：2013年商品房继续限购 继续实施差别化信贷 财政部：2013年继续完善结构性减税政策 央行：2013年继续实施稳健货币政策 2012 年全国房地产重点政策监测情况 （数据来源昆 明 至祥 研 究中 心 整理 ） 保障性安居建设仍 是重头戏综述篇 1 政策解读 报媒投放 楼市研判 市场盘点一、一级市场 供求回落 ， 仍 处高位 ，潜量 巨大土地供求回落 2012在大环境的抑

23、制之下，昆明土地出让较2011 年 显著放 缓 ， 地 价稳中有降，成交仍旧属于较为旺盛的状态。 供应减半：2012年尽管昆明政府仍旧制定 了雄心勃勃的供地计划，但面对市场 的实 际情况推出土地数量大幅下滑，仅为31341 亩，较2011年下降42.7%； 成交下滑： 成交在预期和供应的综 合作用 下，降幅明显，2012年土地成交量为23563 亩，虽较2011年大幅下滑，但仍旧是近年 供应量较大的一年； 均价平稳： 整体土地价格稳中有降 ，较 2011年降幅为6%。 昆 明 土 地供应量年度对比图 昆明土地 成交量年度对比图 下降 39% 下降 47.6% 昆 明 土 地成交金额均价年度对比

24、图 下降 42.7%月度走势 2012 年 的 土地供 应表现出了较强的政策和市场预期的判断 成 份 ， 上半年市 场整体疲软，下半年供需两旺。 昆明 土地 成交 量 年 度对 比图 年初土地市场遇冷，供求萎缩，市场 信心严 重下降 ，在4 月份 坠入低 谷； 进入5 月在政策微调的刺激下，政府供地 的信心 也有所 增加， 开始加 大供应 力度， 在楼市 迅 速升温后，相应时期的土地成交面积 也大幅 提高； 随着年末全国楼市一片飘红，房企销 售回款 较年初 大幅增 加，拿 地欲望 与信心 增长， 同时政 府优质土地供应增多，市场供求两旺 形成年 末翘尾 的形式 ； 在成交均价方面，月度价格差异

25、明显 ，且本 年度土 地多以 底价成 交，造 成了优 质地块 与普通 地块较大的差价。 2012年昆明土地供求月度走势图地块用途对比 居住用地 依 旧唱主角，在土地价格方面区域价值大于物业 价值的影响。 从地块用途来看，居住、工业、商业 与办公 用地是 拉动市 场需求 的四驾 马车，2012年四种 类型用地共供应26097亩，成交20202亩，其中，居住用地供应12287亩，成交9147亩，占比 38%，居住用地的领军之势仍在持续； 从成交均 价来看 ，商住、 住办用 地价格优 势明显 ，分别为445万元/ 亩和423 万元/ 亩，居住 、 商业用地成交均价较为接近。 昆明 分用 途土 地供

26、求图 商 住 、住办 价格较 高年度分析 居住、商业用地供求较11 年有所下降，工 业与办公用地有 所增长 ；价格方面，居住、工业用地成交均价增长。 昆 明 分 物业土地供应量年度对比图 昆 明 分 物业土地成交量年度对比图 昆 明 分 物业土地成交均价年度对比图 居住、商业供求骤降：2012市场居住与 商业用地推出数量大幅下滑，成交数 量 也相应下降，但整体来看，供求量仍 旧 较大； 工业、办公逆市增长： 2012市场工业 与办公用地供求逆市增长，其中工业 用 地需求增长明显； 均价平稳 ： 居住、工业土地价格稳 中有 升，商业、办公用地价格有所降低， 且 办公用地降幅为54%。一路东南 呈

27、 贡 新 城建设和产业外迁的影响力进一步增强，呈贡带动 东 南 和 晋宁一线的快速发展，安宁以产业借力为核心。 昆 明 主 城分区域土地供求对比图 昆明辅 城分区 域 土地 供求对 比图 辅城区域： 晋宁、安宁大 爆发，产业外迁迎来新机 遇； 主城区域： 主城向东南， 呈贡、东南继续火爆，一 环、二环和官南三驾马车 拉动价格。 城市向 南 快速推 动 一二环 、 北市 、 滇 池、官 南 成熟 度资源 决定价 值 晋 宁 、安宁 迎 来 新机遇 嵩明价 格 一枝独 秀孕育体量 昆明土地 放 量 预示未来发展以新城开发为主，二环内的旧 城改造也进入新的阶段，共同推动区域价值提升。 2012 年昆

28、明 商务土地 供 求转化分 析 2012年昆明 居住土地 供 求转化分 析 2012 年昆明 商业土地 供 求转化分 析 2012年商务、居住、商业三类成交土地 分 别孕育440、1739 和827 万平米的供应 量 ， 必将推动未来市场供应和竞争的加剧，向 开发企业提出了更高的要求和适应市场变 化的能力； 商务潜量方面呈贡和官南成为新热点。 2012年昆明居住用地供应体量集中于 呈贡区域和东南板块和呈贡区，展示 了新城开发的力量，旧改形成的211 万平米供应，将加剧城市改造升级。 昆明商业土地放量集中于呈贡、世博 和二环内，滇池板块、东南板块和北 市板块则展示了更高的价格水平。 滇池和官南板

29、 块 商务价值提升 快 滇池和官南板 块 价格快速提升二、规划释放 传 导 效 应，创 下新高 ，向南 推进2012年昆明过规业 态总 建 筑面积年度 变化 2012 年昆明过规 业 态 总 建筑面积 月度变化 数量激增： 在2011年土地市场 一片狂热之后，规划层面的传 导效应开始体现，2012年昆明 主要业态过规总建筑面积达到 4374万平方米，创下新高，较 2011年增幅到达83.32%。 规划释放 2011 年 的 土地供 应压力逐步向规划层面转移，带来过规总 建 面 的 大幅提升，形成 显著 的 规划释放局面。 月度走势：2012年昆明月度过 规业态总建筑面积大致呈倒 “W ”走势，

30、除2 、3 、10月过 规建筑面积较小外，其余月份 过规建筑面积均在300万方以 上，其中4 月、9 月更是高达 500多万方。 再创新高 压力倍增2012年昆明过规 业态总 建筑面积 分布情况 压力转移 过 规 面 积形成巨大的潜在供应，土地巨大放量的后续压力 凸 显 ， 市场存量压力向地产行业后续方向转移。 居住主导 ：2012年居住项目过 规总建面为2431万平方米，占 过规项目总建面的55.58%，大 量集中于 东南板 块和呈贡 区域， 反映了新城建设巨大的吸引能 力；此外商业项目过规总建面 622万平米，商业市场的白热 化竞争日益加剧。 关 注 城 市化率提升 人口居住 需 求 商业

31、继续 新增622万平米， 未 来 竞 争更为惨烈 昆明主要 业 态 过规总建筑面积年度对比情况 压力持增： 居住、商业和商 住业态年度过规总建面均呈 持续增长态势，且2012年增 长幅度明显，其中居住业态 过规总建 筑面积 增长了1 倍多 ， 加大了市场后续去化压力。 受到城市地缘特征的限制，昆明城 市发展中心进一步向南转移，2012 年过规的居住项目集中于南市区和 呈贡区域，并开始对滇池板块和官 南板块进行扩展性开发，深入挖掘 区域价值，高新板块则在泛亚科技 新城开发的牵引下迎来机遇。 南市扩张 新城开 发成为城市新近人口和原有人口居住区域转移的主 要 动 力 ，并通过规划实现引导功能。 2

32、012 年昆明过规商住项目建筑面积区域分布对比图 2012年昆明 过规居住 项 目 建筑面积 区 域 分布对比 图 泛南市区 泛 南 市 区过规居住项目建筑面积 占 主 城 区居住总体的65.42% “ 泛 南 市区”占 比57.5% 从办公项目的 分布来看，二 环内主要是通 过旧改项目配 建来实现，东 南板块和滇池 板块则彰显了 其新兴价值。 商业在原有核 心区的基础之 上也加强了对 滇池板块的开 发提升。 价值提升 商 务 和 商业项目规划方面更加注重对旧城改造和新形成区 域的布点，以充分提升旧改价值和形成新区价值的优化。 2012年昆明 过规办公 项 目 建筑面积 区 域 分布对比 图

33、2012年昆 明过规商 业项目 建筑面积 区域分布 对比图 旧改推进 商务配套 提 升 滇 池 板 块商业价值 展开深度 挖 掘 一 二 环 核心优势 继续强化三、二级市场 存量持增 ， 成交 反 弹 ，打破 常规预售显增 2012 年 楼 市供应再塑巅峰，区域供应：北市俱往矣，南市 较 强 力 ，中心区供应借旧改不容小觑。 昆明预售 供应量年 度 对比图 2012年昆 明预售供 应量区域 情况 新城建设 稳步推进 旧 城 改 造效应显露，二 环 内 区 域将是主战场 放量巨大：2012年 昆明预售新增供应 突破千万方关口， 创下历年新高，全 年共发放预售证139 块，新增供应面积 1227万

34、平方米； 集中南市： 受到城 市地缘特 征的限 制， 昆明城市发展中心 进一步向南转移， 2012年新增预售供 应集中于南市区和 呈贡区域； 旧改发力： 城中村 改造项目面市，二 环内区域旧改项目 林立，竞争日益加 剧。预售对比 居住、商业获预售减少，综合体稳步前进；在预售市场 俊 发系独占鳌头，东南、呈贡区域项目开发企业紧随其后。 主 要 物 业预售供应 年度对比图 TOP5 房企 预售面积 （ 万） 预 售 项 目名称与 预 售 证 发放块数 俊发地产 102 金尚俊园（2）、金昙花园（1）、星光俊园 （1）、滨江俊园（1）、风华俊园（1） 海伦堡地产 58 春城时光花园（5） 浙滇置业

35、56 东盟森林小区（2） 中豪置业 48 中豪悦城花园（1）、中豪逸境花园（1） 建展地产 43 溪畔丽景小区（3） 综合体方兴未艾：2012年 城市综合体物业新增预售 面积100万方，居住、商 业预售供 应环比 有所下降 ， 同时整体预售供应是历年 最高，说明以单一业态物 业开发的地产时代渐渐过 去，集居住、商业、商务 等功能为一体的城市综合 体方兴未艾； 新增预售top5 房企明细表 俊发系独领风骚：2012年 昆明预售市场前5 企业为 别是俊发 、海伦 堡、浙滇 、 中豪与建展，其中俊发系 领衔预售，旗下5 个项目 获得6 块预售证共102万方 （包括代 建项目 风华俊园 ： 41万方）

36、。二级市场 成交 稳中有升，供求创近3 年 来最好水平，刚需主导市场， 未 来 压 力提升。 需求方面： 经历过2007至2009年 的大起大落之后，近两年的昆明 楼市成交都表现的较为平稳， 2010和2011年分别成交606和607 万平米，2012年成交量达到726万 方，较2011年增长19.6%； 单套均面： 从成交单套平均面积 来看，刚性需求客户成为市场的 绝对主力，2012全年成交单套面 积为87.73平米，改善性需求今年 阶段性释放显著。 昆明年度 二 级 市场成交 情 况 对比图 昆明年度 二 级市场供 求 情况对比 三年存量977万方 后 市 压 力有增无减 存量方面：200

37、9年市场开始供过 于求，此后连续3 年市场均处于供 大于求的局面，市场存量达到977 万方，足够昆明市场一年多的去 化量，后世压力有增无减；年末翘尾 尽 管 市 场 回 暖，但 基于多 方面因 素变动 ，行业 内的供 求关系 将主 导5-8 四 个月市 场向 好，9-10 月 进入 震荡期 ，年末回 转成翘 尾之势。 2012 年 昆 明 月 度 成 交 量 走 势 （ 单 位 ： 万 平 米 ） 5-8 月市场持续上行源于系统内因素 ： 刚性需求度过积蓄期，再次入市 市场预期发生转变，部分改善需求入 市 5-8 月成交量 节节攀升 9 、10 月 陡 转急下 年末翘尾 迎 来 暖冬 9-10

38、月市场走势转弱受到系统外因素影响 ： 经济因素：宏观经济走势能否启稳 政治因素：中共十八大政府换届后新 领导 班子对房地产调控的态度有无转变 政策目前仍将延续， 虽 刚 需 释放楼市暂 时迎来 暖冬，但市 场 后 续 支撑乏力， 冬天依旧会冷。昆明月度 二 级 市 场 供 求 对 比 图 2007年 2008年 2009年 2010年 2011 年 2012年 月度 批售比 长期 高位运行 价格回落 三 级市场受到政策和预期的双重营销，价格指数波动剧烈， 二 级 市 场整体平稳，下半年出现明显的起伏。 昆明住宅 市 场 月度价格 指 数 环比变化 情 况 2011 年 2012 年 受政策影响

39、，二级市场价格平稳， 三 级 市 场受预期作用，波动剧烈 三 级 市 场价格变动是二级市场价格变动的先导 指 标 ， 预期春节前二级市场价格小幅回落振荡前行 刚 性 需 求和改善需求产品的价格波动幅度显著，高端改善 需求产 品的价格调整具有一定的滞后型。 昆明新建 商品住宅 价格指数 月度分类 环比变化 情况 昆明二手 住宅价格 指数月度 分类环比 变化情况 2011 年 2012年 2011 年 2012年 二 手 住 宅价格波动剧烈，新建商品住宅随 之 起 舞 ，刚需产品价格表现出更高的预期 敏感度还看东南 东 南 区 域楼市最为火热，成交套数与面积均是首屈一指， 中心区 供应有限，北市区

40、开发饱和，未来楼市还看东南。 2012 年昆明区域房地产成交情况 区域 成交套数 （ 套） 成交面积 （ 万方） 南市区 28639 263 呈贡区域 13915 120 中心区 11668 104 西市区 11157 104 东市区 9012 66 北市区 5866 49 阳宗海 30 0.72 楼 盘 销 售套数龙虎榜 楼盘 成交套数 （套） 溪畔丽景小区 2964 东盟森林小区. 2784 子君欣景花园. 2269 风华俊园 2238 大方居 2202 春城慧谷小区一期（A2地块） 2190 金尚俊园 2005 昆明宏盛达月星商业中心 1828 建工新城锦绣园 1819 云南映象主题文化

41、小区花好月圆 1610 注 ： 东 南区域包括东南板块与呈贡区域成交TOP10 楼盘 面积（万 方 ） 溪畔丽景小区 24.51 春城慧谷小区一期（A2地块） 24.31 东盟森林小区. 23.74 风华俊园 23.15 金尚俊园 18.79 春城时光花园 17.82 建工新城锦绣园 16.23 昆明宏盛达月星商业中心 16.10 大方居 16.00 子君欣景花园. 15.72 项目公司 套数 面积（ 万方） 浙滇置业 东盟森林小区 3298 28.25 怡宁地产 春城慧谷 2555 27.92 海伦堡地产 春城时光花园 2171 26.67 建展地产 溪畔丽景小区 2964 24.51 俊泽

42、地产 风华俊园 2238 23.15 经典地产 经典双城 2217 21.61 奥宸地产 奥宸滇池星城、 橙郡 2346 21.12 龙宇地产 润城 2560 20.95 俊盟置业 金尚俊园 2005 18.79 通泰置业 建工新城 2106 18.15 房 企 销 售面积龙虎榜 楼 盘 销 售面积龙虎榜 溪畔丽 景小区年度成交面积24.51 万方，位居成交面 积龙虎 榜第一，而俊 发凭借旗下多个项目成为年度销售最多企业。四、开盘推量 小步快跑 ， 先抑 后 扬 ，价稳 量升小步快跑 2012 年 开 发商推盘显著提升，9 月借助房交 会强化住宅推 售，10 月 受政策不确定性影 响，开盘骤减

43、，催生暖冬。 2010-2012年昆明市场开盘数量对比图 2010-2012昆明市场月度开盘数量对比图 2011-2012年昆明市场不 同物业开盘均价对比图 开盘次数：2012年住宅小步快跑成为开发商 推售策略的优先选择，以通过快速抢 占客户 资源，实现高解筹率； 开盘均价： 无论是商业、商务还是 住宅在 开 盘价格方面都出现较大幅度的价格下 调，一 方面是由于项目区域的变化，更为重 要的是 市场行情的影响； 月度节奏： 月度推盘节奏与前两年 产生显 著 变化，在4 月实现激增之后，逐渐升温， 后期 受政策因素影响，金九尚存，银十不 复, 出现 暖冬。 增 长181% 39% 37% 17%

44、房交会推 动9月繁华 10 月 静观十八大 11 月 重燃热情 18%以价换量 2012 年 开 盘销量凭借市场整体较大推量仍在 解 筹平淡的劣 势 下 取 得不错成绩。 2012年昆明市 场月度住 宅 项 目开盘解 筹 率 解 筹 平淡： 除2 月开盘 项目较 少，实 现较高 的解 筹率外，其他月份开盘项 目的整 体解筹 率在35%- 65%之间，整体 表现不佳 ； 降 价 走量： 住宅开 盘均价 维持在7500-8500元/ 平 方米，较2011 年 下降17%； 逆 势 增长： 凭借市 场的巨 大推量 ，2012年住宅 市 场逆势增长，解筹16704套， 环比增 长126.37%， 去化

45、157万方， 环比增 长104.81%。 9 月均价 过万 解 筹 率=65% 2011-2012 年昆明市场住 宅项目开盘对比 年份 解筹套数 去化面积 （万） 2011 年 7379 77 2012 年 16704 157.7 环比增长 （%） 126.37% 104.81%旧改雄风 旧 改 项 目以量换价借助区位优势表现抢眼 ， 领军市场， 此外品牌 大 盘同样倍受追捧。 2012年昆明市场各区域住宅开盘均价与次数 2012年昆明市场重点项目开盘情况 品 牌 大盘： 东南板 块伴随 着海伦 国际和 新 亚洲欢乐城的持续开盘， 且海伦 国际年 内 推盘6 次，揽 金逾20 亿，实现 对市场

46、 的 领跑； 旧 改 雄风： 二环内 旧改项 目大量 入市， 以 金尚俊园为代表旧改楼盘 率先降 价销售 ， 撬动昆明楼市，标志着昆 明城中 村华丽 转 身，就此 也正式 揭 开昆明楼 市“销 售 大战” 的序幕。 东南板块 住 宅 开盘27 次 二环内板 块 住 宅开盘24次 项目名称 开盘次数 开盘推量 开盘均价 （元/ 平方米） 海伦国际 住宅：5次 1093套； 14.3万方 住宅：8521 金尚俊园 住宅：6次 商业：1次 住宅：1515套，15.9万方 商业：57套，0.85万方 住宅：8188 商业：28498商业蛰伏 商 业开盘次数与去年基本持平，但开盘销售面积几近减半， 并

47、在 下 半年价格 进入下行通道。 2012年昆明市场各区域商业开盘均价与次数 昆 明 商 业销售价格月度变化情况 二 环 拔筹： 二环内 板块的 旧改项 目出于 对资 金回笼的压力，频频低价 入市， 成为2012年 商业市场的亮点； 降 价 为王： 无论是 商业、 商务还 是住宅 在开 盘价格方面都出现较大幅 度的价 格下调 ，一 方面是由于项目区域的变 化，更 为重要 的是 市场行情的影响。 2012年6月开始昆明商业销售价格同比进入下行通道， 至2012 年11月方止跌回升，12 月又下行。 二环内板 块 开盘12 次楼盘价势 年初金尚 俊 园领衔降价，价格僵局北市突围，东南区域迎 面 接

48、 力 ，下半年价格回升，年 终西市刚需求大放异彩。 金尚俊园 率先降价 禧瑞都扮演 杀手本色 均价：7600 精装：6600 特惠：5980 海运花园 低价夺声 经典双城 拉升价格 均价：9150 万科学区房 价格坚挺 均价：6709 价格制胜 千人抢房 刚需楼盘 日光再现 均价：7500 学府：10390五、地产江湖 城市扩 容，旅 游激进 ，大鳄style城市扩容 商 业开盘 次 数比去年略多， 但 开盘销售面积几近减半，并 在下半年 价 格 进入下行通道。 长 水 巫 家坝双赢 辅 城 竞 升级争辉 2012 年6 月长水机场的开建为昆明 主城区提升创造了条件； 长水机场投入使用，使得空港新 区正式启航，将对未来区域内的 产业发展和影响力提升形成持续 的积极效应； 巫家坝片区则获得解放，为主城 区内部更新以及南市区内部的沟 通和联系突破了瓶颈，未来几年 其都将成为开发企业最为关注的 区域。 2012 年10月，晋宁、富民和石林 分别就“撤县设区”和“撤县设 市”召开听证会，标志着大昆明 “一主四辅”走向新的阶段。 结合滇中城市群建设和桥头堡发 展战略，围绕昆明的区域性国际 大都市正在快速展开，昆明的房 地产市场将迎来新一轮的拓城高 峰。全 国 旅游地 产投资 额 板块 旅游地产数量（