2012年南京市房地产市场年报_易居克而瑞.pdf

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1、 南京年报 2012 【克而瑞南京机构 出品】 1 2012 年城市 房地产市场研究报告 序 言 2011 年 下半年，受“史上最严厉调控”影响，南京多家楼盘打出促销旗号，随后南京在售 房源价格缓慢向下。 进入 2012 年 后，南京楼市中的二手房率先发力，从 2 月开始，二手房成交量率先反弹。紧 随其后 南京新建商品房销售开始发力，引发了大量刚需购房者入场。今年 7 月份， 商品 住宅 成交量处于高位运行。 进入下半年， 南京楼市中的改善购房者入场，高端住宅热销，“金九 银十 ” 成交量基本平稳 ， 11、 12 月份 成交量依然 处于较高水平。 数据显示， 2012 年南京住宅成交 731

2、25 套，成交面积约 758.38 万，同比 2011 多卖 31946 套、上涨 77.58%，成交均价为 10856 元平米，相比 2011 年价格略有上涨。 2013 年房地产市场调控仍将持续限购 备注：宏观经济数据截至 2012 年 11 月份，其他市场数据截至 2012 年 12 月 31 日 2 2012 年城市 房地产市场研究报告 目 录 序 言 _ 1 一、 城市经济 _ 4 1、城市宏观经济 _4 2、城市房地产与经济发展的关系 _ 14 二、产业政策 _16 1、全年政策解读 _ 16 2、城市政策展望 _ 17 三、土地市场分析 _18 1、市场综述 _ 18 2、土地上

3、市情况 _ 19 3、土地成交情况 _ 22 四、行业发展 _27 1、房地产投资额 _ 27 2、房地产开发规模 _ 30 五、商品房市场 _32 1、商品房市场 _ 32 2、普通商品住宅市场 _ 33 3、别墅市场 _ 39 4、办公市场（销售类） _ 50 5、商业市场（销售类） _ 56 六、 2013 年房地产市场预测 _62 1、政策预期 _ 62 2、土地供需 _ 64 3、楼市走势 _ 65 七、区域板块市场分析 _67 1、城中板块 _ 68 2、城东板块 _ 76 3 2012 年城市 房地产市场研究报告 3、城南板块 _ 84 4、城北板块 _ 95 5、河西板块 _

4、105 6、仙林板块 _ 115 7、江宁板块 _ 124 8、江北板块 _ 133 4 2012 年城市 房地产市场研究报告 一、 城市经济 综述： 区域经济以稳增长、调结构、促转型、惠民生为重点，全市经济运行平稳； 积极稳健的货币政策下，金融机构资金和新增信贷规模压力有所 缓解； 财政、金融稳步回升，公共财政预算收入 604.66 亿元，同比增长 13.5%； 物价涨幅持续回落， 1-10 月，全市居民消费价格同比上涨 2.9%； 三资、汽车及医药行业发力，工业总产值增幅继续提升； 物价水平涨幅减缓，限上消费品零售总额增速回升； 受 液晶显示器及原材料进出口影响 ， 商品进出口增速总体减缓

5、； 受全球经济不景气影响，工业企业亏损状况加重； 居民收入增长超过经济发展速度，惠民生政策效果初现； 居民消费增幅稳定， 2012 年增幅 14.1； 恩格尔系数与 2012 年度比略微下降，人们生活水平有待进一步提 升。 1、 城市宏观经济 2012 年，世界经济震荡不断，欧债危机阴霾不断，国内经济受世界经济影响，出口下 滑， CPI 和 PPI 持续走低， 放弃保 8，注重质量，放缓速度成为未来国内经济发展的重点。 在此大环境下 ，南京市宏观经济总量再创新高的同时，经济发展速度开始低位运行。虽然在 连续趋紧的金融环境下，物价增长得到有效控制，但未来经济发展仍然面临诸多不确定性， 2013

6、年经济目标将从 12 年的“ 保增长 ”转为“ 重质量 ”。 图 1-1 南京市 07 12 年 GDP 逐季 走势图 0 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 07 一季度 二季度 三季度 四季度 08 一季度 二季度 三季度 四季度 09 一季度 二季度 三季度 四季度 10 一季度 二季度 三季度 11 一季度 二季度 三季度 12 一季度 二季度 三季度 G DP 增长率 数据来源 ：南京市统计局官方网站 5 2012 年城市 房地产市场研究报告 从 GDP 运行状况来看， 2007 年 2012 年南京市整体经济共历经了四个发展阶段，由 于此轮经济周

7、期受外围因素影响明显，因此呈现出时间短、波动明显的特征。 第一阶段：趋热区间（ 07 年一季度 08 年二季度） 趋热区间内，主要表现为经济发展速度持续高位运行。据统计， 07 年一季度 08 年二 季度，南京市 GDP 增幅平均达 18.09；其中，在 08 年二季度达到峰值 20.40。过快的 经济发展速度为能源、电力等行业带来巨大压力，为经济的平稳运行带来诸多不确定因素。 在此背景下，货币政策以“降温”为主，利 率持续在加息通道运行。 第二阶段：趋冷区间（ 08 年三季度 09 年二季度） 趋冷区间内，主要表现为经济发展速度持续不断回落。据统计， 08 年三季度 09 年二 季度，南京市

8、 GDP 增幅平均为 10.34；其中， 09 年一季度、二季度 GDP 增幅已逐步回 落至 6.97、 8.97，处于历史低位。此次经济调整虽有前期紧缩政策累积的效果，但受 外围经济环境的影响更为明显。受美国次贷风波影响，席卷全球的金融危机极大打击了市场 信心，投资规模开始萎缩，消费也逐步回落。在此背景下，中央及时调整政策取向，以激进 的扶持政策来抵御国际经济风险 。其中，对房地产业持续的高压态势逆转，住房补贴、税收 减免等一系列扶持措施开始出台，信贷走向扩张之路，货币政策进入降息通道。 第三阶段：“企稳回升”区间（ 09 年三季度 10 年二季度） 企稳回升区间内，主要表现为经济波动较为明

9、显。一方面，市场回稳基础有待进一步夯 实，刺激性政策仍将延续；另一方面，信贷扩张、行政干预等负面效果开始逐步呈现，物价 通胀渐从隐忧变为现实。在 09 年三季度今年一季度，在经济逐步复苏的过程中，政策进 入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续，受经济复苏预期影响，以楼市为代表的行业开始 迅速进入快速发 展阶段，并带动整体经济强劲反弹。 第四阶段：“冲高回落”区间（ 10 年三季度至今） 冲高回落区间内，由于房地产业在上一轮经济复苏中所扮演的先锋军角色，使得居住这 一民生问题渐变成社会问题，房价飙涨引发了人们对房地产业地位的反思，并直接导致了针 对楼市的“四月新政”出炉，货币政策也从“宽松”向“稳

10、健”过渡。 6 2012 年城市 房地产市场研究报告 2013 年南京市宏观经济研判： 2012 年南京经济表现为“先抑后扬 ” ，年初受国家对房地产政策的打压，加之世界经 济不景气，内需不旺， CPI 和 PPI 持续走低等的影响，上半年南京 GDP 增速有所放缓。下 半年随着楼市 触底反弹，南京经济总体回暖，整体来看南京经济发展对地产的依赖性过大。 中央经济会议确定稳步推进城镇化建设，在此大环境下，预计明年房地产业将好于今年，整 体经济将保持平稳发展， GDP 年增速在 10%左右， CPI 稳定在 4.5%左右 下面，我们以滞后指标、一致 同步 指标、先行指标研究体系来具体分析南京宏观经

11、济 运行状况及未来发展方向的可能性。 宏观经济波动分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段，它的变化是有一定规律性的，而 且必然会通过一定的经济指标的变化反映出来。这些指标称为敏感性指标，通常按周期循环 的时间性区分为三类，即领先 指标、一致同步指标与滞后指标。 （ 1） 滞后指标分析 固定资产投资稳中有升 2012 年 1-10 月，全市完成全社会固定资产投资 3933.53 亿元，同比增长 15.8%，增速 与 1-9 月持平，在延续前三季度稳中有升的基础上继续平稳前行。其中，工业投资完成 1942.38 亿元，增长 19.3%，高于全社会固定资产投资 3.5 个百分点；房地产开发投资完成 85

12、1.36 亿元，增长 10.6%。 图 1-2 2003 2012 年南京市固定资产投资增幅变化示意图 0 1000 2000 3000 4000 5000 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 固定资产投资 同比增幅 数据来源：南京市统计局 官方网站 纵观南京发展历程，两次发展战略的提出和修订，在拉大城市轮廓指明未来城市发展方 向的同时，也带动了区域投资力度的加大。 7 2012 年城市 房地产市场研究报告 第一次是 2003 年，南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略，由此确立了河西新

13、城、江北片区、东山片区、仙林片区率先开发的整体思路。在此背景下，当年全社会固定资 产投资增幅达 58.2，其中，基建投资增幅高达 83。 第二次是 2009 年，随着南京城市外延的扩展，南京市在 03 年发展战略基础上提出“一 主城三副城八大新城”的开发战略。将河西新城及南部新城并入主城，并提升原来三区分别 为江北副城、 东山副城、仙林副城，提升区域的综合配套能力，并规划 桥林、板桥、龙潭、 永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口 八个新城，作为新兴的开发热点区域。在此带动下， 2010、 2011 年全社会固定资产投资增幅达到 24、 25.4%，从而拉开了新一轮的城市建设高潮。 2014 年青奥会举

14、办、“十二五”全市轨道交通建设规划的出台，南京 6 条左右的轨道交 通建设，南部新城、浦口新城的建设启动，可以预见未来 5 年内，南京将迎来新一轮城市建 设的启动，全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行，投资拉动型经济增长仍是区域 经济发展的主要特征。 积极稳健 的货币政策下， 金融机构资金 和 新增信贷规模压力 有所缓解 2012 年 全市金融机构本外币贷款余额 12874.27 亿元，比年初增加 1155.69 亿元，同比 多增 511.46 亿元 。 全市金融机构本外币存款余额 16117.15 亿元，比年初增加 1875.83 亿元， 同比多增 1034.68 亿元；其中，个人储蓄

15、存款 4316.48 亿元，比年初增加 348.44 亿元，同 比多增 162.47 亿元。 图 1-3 南京市 2003 2012 年金融机构本外币贷款余额变化示意图 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 金融机构本外币 贷款余额 比年初增幅 数据来源：南京市统计 局官方网站 8 2012 年城市 房地产市场研究报告 财政收支 ： 财政、金融稳步回升 截至 2012 年 10 月， 全市实现财政总收入 1174.65 亿元，同比增长 5.8%。其中，地方 财政一般预算收入 604.6 亿元，同比增 13.

16、5%；地方财政一般预算支出 469.98 亿元，同比 增长 16.9%。 1-10 月，全市完成公共财政预算收入 604.66 亿元，同比增长 13.5%，增幅比 1-9 月提高 1.9 个百分点，为今年以来最快增速。其中， 10 月份当月完成公共财政预算收入 64.19 亿元， 同比增长 32.7%。 1-10 月，全市完成税收收入 494.05 亿元，同比增长 9.8%，增 幅比 1-9 月 提高 2.4 个百分点，税收占比为 81.7%。 图 1-4 南京市 2005 2012 年地方财政一般预算收支变化示意图 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 10

17、0 200 300 400 500 600 700 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 地方财政一般预算收入 地方财政一般预算支出 收入同比增幅 支出同比增幅 数据来源：南京市统计局官方网站 CPI: 物价涨幅持续回落 1-10 月，全市居民消费价格同比上涨 2.9%，分别比 1-3 月、上半年、 1-9 月回落 0.8、 0.5、 0.1 个百分点，今年以来呈持续回落态势。 从构成看，继续呈“七升一降”格局：食品类上涨 5.2%，比 1-9 月回落 0.5 个百分点； 烟酒类上涨 7.5%；衣着类上涨 3.8%；家庭

18、设备用 品及维修服务类上涨 6.2%；医疗保健和个 人用品类上涨 1.0%、交通和通信类上涨 0.2%、居住类上涨 3.3%；娱乐教育文化用品及服务 类下降 1.8%。 10 月份当月，全市居民消费价格同比上涨 1.7%，比上月回落 0.2 个百分点。 9 2012 年城市 房地产市场研究报告 图 1-5 南京市 2003 2012 年物价指数变动情况 90 95 100 105 110 115 120 居民消费价格指数 食品类价格指数 数据来源：南京统计局官方网站 （ 2） 一致同步指标 工业总 产值： 工业总产值增幅继续提升 2012 年 10 月份，全市规模以上工业总产值 969.01

19、亿元，同比增长 13.0%； 1-11 月累 计完成 9411.80 亿元，同比增长 10.9%。 “三资”增幅位居首位 ： 1-10 月，“三资”企业累计完成工业总产值 3902.04 亿元， 同比增长 15.0%，增幅位居六大类型之首。其他五大类型分别为：股份制企业增长 11.1%， 股份合作制企业增长 6.4%，集体企业增长 5.8%，国有企业增长 0.5%，其他类型企业增长 6. 0%。 汽车、医药制造业增长较快 ： 1-10 月，在 37 个列统的行业大类中有 30 个行业大类实 现增产，增幅超过 20.0%的有 8 个行业，其中：汽车制造业实现产值 1044.18 亿元，增长 5

20、0.4%，医药制造业 174.38 亿元，增长 39.2%。 图 1-6 南京市 2003 2012 年规模以上工业企业总产值增长情况 23.10 % 30.30 % 29 .90 % 16.20 % 22.30 % 12 .10 % 3.00% 27.30 % 25.90 % 10.90 % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2000 4000 6000 8000 10000 规模以上工业总 产值 同比增幅 数据来源：南京市统计局官方网站 10 2012 年城市 房地产市场研究报告 社会消费品零售总额：限上消费品零售总额增速回升 图 1-7 南京市 2003 2

21、012 年社会消费品零售总额增长情况 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 500 1000 1500 2000 2500 社会消费品零售总额 同比增幅 数据来源：南京市统计局官方网站 备注：社会消费品零售总额不包含居民购房消费 社会消费品零售总额是指 批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民 和社 会集团的 消费品零售额。 反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况，反映社会 商品购买力的实现程度，以及零售市场的规模状况。 2012 年 1-10 月，全市限额以上企业（单位）实现零售额 1522.31 亿元，同比增长 16.1%， 增幅比前三季度提高 0.5 个百分

22、点 ，其中， 10 月份当月社会消费品零售总额达 169.80 亿元， 同比增长 15.7%。 从销售热点看， 1-10 月，全市消费主要集中在通讯器材类、中西药品类、机电产品及 设备类、电子出版物和音像制品类等商品，增幅均超过 20%。特别是电子出版物和音像制 品类、通讯器材类的增幅 分别高达 94.1%和 95.1%。 商品进出口 增速 总体减缓 2012 年 1-10 月份，全市进出口总额 449.99 亿美元，同比下降 4.9%。其中，进口 193.36 亿美元，下降 11.9%；出口 256.63 亿美 元，下降 1.1%。 液晶显示板出口减少 。 江苏口岸出口液晶显示板 1.7 亿

23、个，比去年同期（下同）减少 6%； 价值 53.9 亿美元，增长 25.3%；出口均价为每个 31.5 美元，上涨 33.2%。同期，江苏口岸 累计进口液晶显示板 2.4 亿个，增加 0.8%；价值 63.3 亿美元，下降 11.5%；进口均价为每 个 26.9 美元，下跌 12.2%。 11 2012 年城市 房地产市场研究报告 原材料量升价跌。 今年 1-10 月江苏口岸累计进口原木 1027 万立方米，比去年同期（下 同）增加 2.5%；价值 20.3 亿美元，下降 1.9%；进口均价为每立方米 197.4 美元，下跌 4.3%。 累计进口纸浆 297.4 万吨，比去年同期（下同）增加

24、13.5%；价值 22 亿美元，下降 3.1%； 进口平均价格为每吨 740 美元，下跌 14.7%。 随着美国经济恢复减缓，欧洲经济持续衰退，预计 2013 年南京进出口总额虽然仍将呈 现增长态势，但整体增幅将会有所受限。因此，对于区域经济而言，转变经济发展方式，以 消费来带动经济增长已 成为当前政府的主要任务。 图 1-8 南京市 2003 2012 年海关进出口总额增长情况 - 30% - 20% - 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 100 200 300 400 500 600 海关进出口总额 同比增幅 数据来源：南京市统计局官方网站 （ 3）先行指标 工业企

25、业亏损状况加重 图 1-9 南京 2004 2012 年独立核算企业亏损状况 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 1000 2000 3000 4000 企业数量 亏损企业数量 数据来源：南京市统计局官方网站 注： 2011 年起，企业统计口径为规模以上工业企业 12 2012 年城市 房地产市场研究报告 居民收入增长 明显 ， 人生生活得到改善 统计数据显示， 1-3 季度，城市居民人均可支配收入达到 27942 元，同比增 长 14.4%， 其中工薪收入增长 11.0%，转移性收入名义增长 21%，经营净收入名义增长 8.1%，财产性 收入名义增长 10.5%。

26、 1-3 季度，农村居民人均现金收入 13175 元，同比增长 14.3%。 图 1-10 南京市 2003 2012 年 城市居民 人均可支配收入增长情况 24424.65 12.70% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 人均可支配收入 同比增幅 数据来源：南京统计局官方网站 居民消费 有所增加 ， 2012 年增幅 14.1 1-3 季度，全市城市居民人均消费支出 17707， 同比增长 14.1%， 其中 食品类增长 10.1%， 衣着类增长 12.1%，居住 类增长 22.2%，交通、通

27、讯类 10.3%，教育文化娱乐类 19.4%。 图 1-11 南京市 2003 2012 年城市居民消费支出情况 155 17. 37 12. 90% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 5000 10000 15000 20000 人均消费支出 消费支出同比增幅 可支配收入同比增幅 数据来源：南京市统计局官方网站 整体来看，居民消费倾向与居民收入水平的提升相关性极强。在收入快速提升的阶段， 消费支出也快速增加；在收入出现停滞时，消费支出也随之回落。 13 2012 年城市 房地产市场研究报告 从消费结构来看，虽然购房消费不计入居民消费统计，但住房消费已经成为居民消

28、费支 出主力。在总消费水平乏力的背景下，无疑压缩了人们在食品、着衣、医疗保健、教育娱乐 方面 的开支，房租房贷已成为制约人们进一步提升生活水准的重要羁绊。 恩格尔系数 小幅下降 ，人们生活水平有待进一步提升 图 1-12 南京市 2003 2012 年恩格尔系数变化 0 . 4 0 0 . 4 2 0 . 3 6 0 . 3 4 0 . 3 5 0 . 3 7 0 . 3 7 0 . 3 5 0 . 3 6 0 . 3 4 0 . 0 0 0 . 1 0 0 . 2 0 0 . 3 0 0 . 4 0 0 . 5 0 恩格尔系数 数据来源：南京市统计局官方网站 恩格尔系数 (Engels Co

29、efficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重 ， 是国际 上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标，一般随居民家庭收入和生活水平的提高而 下降。联合国根据恩格尔系数的大小，对世界各国的生活水平有一个划分标准，即一个国家 平均 家庭恩格尔系数大于 60为贫穷； 50 -60%为温饱； 40 -50%为小康； 30 -40%属 于相对富裕； 20 -30%为富裕； 20以下为极其富裕。 截至 2012 年三季度，南京市居民家庭年人均消费支出 17707 元 /人，同期食品类支出 5515 元 /人，恩格尔系数为 0.34，属于相对富裕的城市行列。但纵向来看，自 2005 年南京 从

30、小康水平跨入相对富裕阶段就一定停留该区间，甚至部分时期恩格尔系数不降反升，与近 年来经济的快速发展形成了鲜明的对比。 （ 4）南京宏观经济运行的结论 从宏观经济运行的滞后指标和同步一致性指标来 看，南京市经济周期性波动特征明显。 随着南京市“一主城三大副城八大新城”发展战略的提出，以及青奥会在宁举办的契机，以 及“十二五”都市圈轨道交通建设规划，区域内必将掀起新一轮的建设热潮，并带动整体经 济进入新一轮的发展周期。 但先行指标所揭示的问题同样值得警惕。投资拉动型的经济发展模式虽在一定程度上带 14 2012 年城市 房地产市场研究报告 动了经济的发展，但并未实质性提升人们的收入水平。居民收入水

31、平提升缓慢，消费也难以 有效放大，由于国内外宏观经济未来经济持续快速发展的不确定性因素增多。在此背景下， 经济发展模式能否顺利转型及居民收入能否有效提升，无疑成为 南京下轮经济良性发展的关 键。 2、城市房地产与经济发展的关系 房地产市场发展至今，已与宏观经济形成相互影响，相互依存的关系。在整个城市发展 的过程中，房地产仍然扮演着经济引擎及建设资金“钱袋”的角色，在推动城市建设方面起 着举足轻重的作用。 图 1-13 南京市 2002 2012 年房地产投资占总投资比重情况 3 7 7 8 . 4 7 8 5 7 . 3 7 2 2 . 6 9 % 1 0 . 6 0 % 0% 5% 10%

32、15% 20% 25% 30% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 全社会固定资产投资 房地产投资 房地产投资所占比重 数据来源：南京市统计局官方网站 数据显示， 全市完成全社会固定资产投资 3933.53 亿元，同比增长 15.8%， 其中，工业 投资完成 1942.38 亿元，增长 19.3%，高于全社会固定资产投资 3.5 个百分点；房地产开发 投资完成 851.36 亿元，增长 10.6%。 1-10 月，第一产业投资完成 23.61 亿元，同比下降 17.3%；第二产业投资完成 1956.71 亿元，同比增长 17.5%；第三产

33、业投资完成 1953.21 亿元，同比增长 14.6%；三次产业投资 占全部投资的比重分别为 0.6%、 49.7%和 49.7%，第三产业占比年内首次 逼近第二产业。 15 2012 年城市 房地产市场研究报告 图 1-14 南京市近 五 年土地财政相互依存关系 1 8 . 7 6 % 1 6 . 4 3 % 1 3 . 9 6 % 2 3 . 2 4 % 2 1 . 6 7 % - 1 1 . 9 0 % - 20% - 10% 0% 10% 20% 30% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011

34、年 2012 年 财政收入 土地购臵费 数据来源：南京市统计局官方 网站 由于未来三年青奥会将在宁举办，轨道交通建设全面展开，新区开发进入新的阶段，这 都需要政府源源不断地进行建设资金投入，预期财政压力加大的背景下，将进一步依赖土地 财政，这几乎与目前的房地产调控大背景相悖，未来政府将面临放松调控，或开征房产税来 扩充税源，目前情况来看，后者的可能性较大。 16 2012 年城市 房地产市场研究报告 二、产业政策 自 2011 年“国八条”出台至今， 政府已从政策微调刺激楼市转变为从紧调控措施，虽 然一些城市的房产政策出现了部分松动，但从紧还是主基调。 2012 年，房地产调控政策稳 中趋紧，

35、在保证经济发展的背景下坚持调控不放松， 通过差别化信贷等手段，支持合理自助 需求，抑制投资投机需求。 从目前的市场表现来看，随着楼市逐步回暖，房价再现抬升势头，从 6 月开始政府针对 房地产调控政策举措不断， 7 月下旬国务院对楼市开展专项督查，致使各界对政策趋严的预 期不断增强 ， 楼市已步入上升通道 ，房价下跌的可能性 较小，而各地方政府政策的大方向将 延续收紧趋势的可能性较大 。 1、全年政策解读 住建部：明年继续实施限购措施 、 坚持房地产调控不放松 全国住房城乡建设工作会议 指出， 明年要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实 施差别化住房信贷、税收政策和限购措施。 会议指出 要坚

36、决抑制投机、投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，编制和实施 好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期，密切监测市场形势，继续推进城镇个人住房 信息系统的建设，强化市场监管，加强房地产领域的诚信体系建设。 发改委：逐步推进房产税改革试点 2012 年 2 月 16 日 ，中共中央政治局常委李克强 在求是杂志上 发表 在改革开放 进程中深入实施扩大内需战略 文章 ，文章指出 逐步扩大房产税改革试点， 研究制定环境保 护税费改革等方案。 财政部部长谢旭人在 8 月 29 日全国人大常委会 提到要稳步推进个人住房房产税改革试 点， 年底在人民日报采访中表示要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环

37、节征收的有关 税种进行简并。随着 2012 年全年我国税收制度改革逐步推进、及针对首批试点城市的房产 税制度的逐步建立， 2013 年房产税试点范围的预期将进一步扩大 。 17 2012 年城市 房地产市场研究报告 央行：年内二次下调存款准备金率 、二次降息 具体 内容： 中国人民银行关于 2012 年存款准备金率调整情况： 2 月 24 日起，下 调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 5 月 18 日 起，下 调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点 调整后， 大型商业银行存款准备金率升至 20%，中小金 融机构存款准备金率为 16.5%。 中国人民银行关于 20

38、12 年银行存贷款基准利率调整情况： 2012 年 6 月 8 日起， 金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点 。 2012 年 7 月 6 日起，金融机构一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点，一年期贷款基 准利率下调 0.31 个百分点 ， 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应 调整。 调整后，一年期存款基准利率达到 3.0%，一年期贷款基准利率达到 6.0%。 保障房 ： 加大资金支持力度，提前完成保障房建设目标 住建部、央行、财政部等多部委支持保障房资金， 1 月，财 政部关于切实做好 2012 年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知指出，切实落

39、实资金来源，确保不留资 金缺口， 6 月，住建部、发改委 7 部委联合发文鼓励民间资本参与保障性安居工程建设。 据 住建部称， 2012 年 1-10 月全国城镇保障性安居工程新开工 722 套，基本建成 505 万套，提前完成 年度 700 万新开工任务， 12 月，全国住房城乡建设工作会议指出， 2013 年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成 460 万套，新开工 600 万套，未来一段时间 内我国 保障房建设力度仍将不断加强 。 2、城市政策展望 政策展望： 2013 年 房地产市场调控仍将持续限购，差别化信贷税收政策愈加深化，保障房建设力 度仍将加大，保护支持合理住房需求， 抑制

40、投资投机需求的调控思路 将是 总体方向，在总结 过去十年房地产是市场变化和房地产调控经验之后，新一届政府进一步认识到，房地产市场 18 2012 年城市 房地产市场研究报告 特别是房价平稳对宏观经济至关重要，预计明年调控政策仍将趋紧，若房价继续上涨且涨幅 超出政府容忍范围，仍拥有出台更严厉措施的可能性。 三、土地市场分析 1、 市场综述 2012 年 土地供应面积为 833.02 万，成交面积为 697.83 万， 供应面积较 2011 年 （ 480.59 万）增长 73.3%，成交面积较 2011 年（ 348.28 万）大幅上涨 100.4%。 成交 金额方面 2012 年南京土地出让金

41、为 370.57 亿元，与 2011 年（ 270 亿元 ）相比上涨 37%。 土地市场“先冷后热”，楼板价较低 今年，南京 (不含高淳县和溧水县 )全年共招拍挂 103 幅地块 ， 93 幅地块成交的卖地收 入 为 370.57 亿元， 全年土地市场“先冷后热”可分为两个阶段：上半年受国家政策和房地 产市场双重影响，土地供应和成较市场表现惨淡；下半年随着降价潮来袭及 6 月市场拐点确 立，市场开始反弹，土地市场相应活跃，加之政府为完成全年土地指标等 因素，下半年南京 土地市场集中放量和成交， 12 月份单月成交量达到 309.7 万方的峰值，下半年土地市场及 其火爆，但从楼板价来看，除个别板

42、块楼板外，楼板价均出现不同程度的下跌态势，主要受 供应和成交结构影响为主。 图 3-1 2012 年 土地供求及楼板价月度分布图 （单位：万 m2， 元 /） 数据来源： CRIC 19 2012 年城市 房地产市场研究报告 2、土地上市情况 （ 1）供应走势 2012 年 全市城区（不包括高淳、溧水）挂牌土地总面积为 833.02 万 ，与 去年 的供应 量 （ 480.59 万）同比大涨 73.3%， 从近三年的土地出让情况来看， 2012 年 的 土地供应 量 和供应幅数达到历年顶峰， 2012 年是南京土地供应市场极其活跃的一年。 2012 年南京土地市场供应可分为两个阶段：第一阶段（ 1-6 月）国家坚持 房地产调控 政策不放手，开发商资金压力加大，迫于资金链的压力，开发商采取快速回笼资金，审慎取 地的策略，南京 1-6 月份经营性土地供应市场表现差强人意，仅供应 25 幅 108.81 万方的 土地。第二阶段（ 7-12 月） 一方面由于 降价潮来袭，开发商迫于资金压力开始实施“以价 换量”策略，市场转