2012年南京市房地产市场年报_易居克而瑞.pdf
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1、 南京年报 2012 【克而瑞南京机构 出品】 1 2012 年城市 房地产市场研究报告 序 言 2011 年 下半年,受“史上最严厉调控”影响,南京多家楼盘打出促销旗号,随后南京在售 房源价格缓慢向下。 进入 2012 年 后,南京楼市中的二手房率先发力,从 2 月开始,二手房成交量率先反弹。紧 随其后 南京新建商品房销售开始发力,引发了大量刚需购房者入场。今年 7 月份, 商品 住宅 成交量处于高位运行。 进入下半年, 南京楼市中的改善购房者入场,高端住宅热销,“金九 银十 ” 成交量基本平稳 , 11、 12 月份 成交量依然 处于较高水平。 数据显示, 2012 年南京住宅成交 731
2、25 套,成交面积约 758.38 万,同比 2011 多卖 31946 套、上涨 77.58%,成交均价为 10856 元平米,相比 2011 年价格略有上涨。 2013 年房地产市场调控仍将持续限购 备注:宏观经济数据截至 2012 年 11 月份,其他市场数据截至 2012 年 12 月 31 日 2 2012 年城市 房地产市场研究报告 目 录 序 言 _ 1 一、 城市经济 _ 4 1、城市宏观经济 _4 2、城市房地产与经济发展的关系 _ 14 二、产业政策 _16 1、全年政策解读 _ 16 2、城市政策展望 _ 17 三、土地市场分析 _18 1、市场综述 _ 18 2、土地上
3、市情况 _ 19 3、土地成交情况 _ 22 四、行业发展 _27 1、房地产投资额 _ 27 2、房地产开发规模 _ 30 五、商品房市场 _32 1、商品房市场 _ 32 2、普通商品住宅市场 _ 33 3、别墅市场 _ 39 4、办公市场(销售类) _ 50 5、商业市场(销售类) _ 56 六、 2013 年房地产市场预测 _62 1、政策预期 _ 62 2、土地供需 _ 64 3、楼市走势 _ 65 七、区域板块市场分析 _67 1、城中板块 _ 68 2、城东板块 _ 76 3 2012 年城市 房地产市场研究报告 3、城南板块 _ 84 4、城北板块 _ 95 5、河西板块 _
4、105 6、仙林板块 _ 115 7、江宁板块 _ 124 8、江北板块 _ 133 4 2012 年城市 房地产市场研究报告 一、 城市经济 综述: 区域经济以稳增长、调结构、促转型、惠民生为重点,全市经济运行平稳; 积极稳健的货币政策下,金融机构资金和新增信贷规模压力有所 缓解; 财政、金融稳步回升,公共财政预算收入 604.66 亿元,同比增长 13.5%; 物价涨幅持续回落, 1-10 月,全市居民消费价格同比上涨 2.9%; 三资、汽车及医药行业发力,工业总产值增幅继续提升; 物价水平涨幅减缓,限上消费品零售总额增速回升; 受 液晶显示器及原材料进出口影响 , 商品进出口增速总体减缓
5、; 受全球经济不景气影响,工业企业亏损状况加重; 居民收入增长超过经济发展速度,惠民生政策效果初现; 居民消费增幅稳定, 2012 年增幅 14.1; 恩格尔系数与 2012 年度比略微下降,人们生活水平有待进一步提 升。 1、 城市宏观经济 2012 年,世界经济震荡不断,欧债危机阴霾不断,国内经济受世界经济影响,出口下 滑, CPI 和 PPI 持续走低, 放弃保 8,注重质量,放缓速度成为未来国内经济发展的重点。 在此大环境下 ,南京市宏观经济总量再创新高的同时,经济发展速度开始低位运行。虽然在 连续趋紧的金融环境下,物价增长得到有效控制,但未来经济发展仍然面临诸多不确定性, 2013
6、年经济目标将从 12 年的“ 保增长 ”转为“ 重质量 ”。 图 1-1 南京市 07 12 年 GDP 逐季 走势图 0 10 00 20 00 30 00 40 00 50 00 60 00 07 一季度 二季度 三季度 四季度 08 一季度 二季度 三季度 四季度 09 一季度 二季度 三季度 四季度 10 一季度 二季度 三季度 11 一季度 二季度 三季度 12 一季度 二季度 三季度 G DP 增长率 数据来源 :南京市统计局官方网站 5 2012 年城市 房地产市场研究报告 从 GDP 运行状况来看, 2007 年 2012 年南京市整体经济共历经了四个发展阶段,由 于此轮经济周
7、期受外围因素影响明显,因此呈现出时间短、波动明显的特征。 第一阶段:趋热区间( 07 年一季度 08 年二季度) 趋热区间内,主要表现为经济发展速度持续高位运行。据统计, 07 年一季度 08 年二 季度,南京市 GDP 增幅平均达 18.09;其中,在 08 年二季度达到峰值 20.40。过快的 经济发展速度为能源、电力等行业带来巨大压力,为经济的平稳运行带来诸多不确定因素。 在此背景下,货币政策以“降温”为主,利 率持续在加息通道运行。 第二阶段:趋冷区间( 08 年三季度 09 年二季度) 趋冷区间内,主要表现为经济发展速度持续不断回落。据统计, 08 年三季度 09 年二 季度,南京市
8、 GDP 增幅平均为 10.34;其中, 09 年一季度、二季度 GDP 增幅已逐步回 落至 6.97、 8.97,处于历史低位。此次经济调整虽有前期紧缩政策累积的效果,但受 外围经济环境的影响更为明显。受美国次贷风波影响,席卷全球的金融危机极大打击了市场 信心,投资规模开始萎缩,消费也逐步回落。在此背景下,中央及时调整政策取向,以激进 的扶持政策来抵御国际经济风险 。其中,对房地产业持续的高压态势逆转,住房补贴、税收 减免等一系列扶持措施开始出台,信贷走向扩张之路,货币政策进入降息通道。 第三阶段:“企稳回升”区间( 09 年三季度 10 年二季度) 企稳回升区间内,主要表现为经济波动较为明
9、显。一方面,市场回稳基础有待进一步夯 实,刺激性政策仍将延续;另一方面,信贷扩张、行政干预等负面效果开始逐步呈现,物价 通胀渐从隐忧变为现实。在 09 年三季度今年一季度,在经济逐步复苏的过程中,政策进 入真空期。前期扶持性政策效应仍在延续,受经济复苏预期影响,以楼市为代表的行业开始 迅速进入快速发 展阶段,并带动整体经济强劲反弹。 第四阶段:“冲高回落”区间( 10 年三季度至今) 冲高回落区间内,由于房地产业在上一轮经济复苏中所扮演的先锋军角色,使得居住这 一民生问题渐变成社会问题,房价飙涨引发了人们对房地产业地位的反思,并直接导致了针 对楼市的“四月新政”出炉,货币政策也从“宽松”向“稳
10、健”过渡。 6 2012 年城市 房地产市场研究报告 2013 年南京市宏观经济研判: 2012 年南京经济表现为“先抑后扬 ” ,年初受国家对房地产政策的打压,加之世界经 济不景气,内需不旺, CPI 和 PPI 持续走低等的影响,上半年南京 GDP 增速有所放缓。下 半年随着楼市 触底反弹,南京经济总体回暖,整体来看南京经济发展对地产的依赖性过大。 中央经济会议确定稳步推进城镇化建设,在此大环境下,预计明年房地产业将好于今年,整 体经济将保持平稳发展, GDP 年增速在 10%左右, CPI 稳定在 4.5%左右 下面,我们以滞后指标、一致 同步 指标、先行指标研究体系来具体分析南京宏观经
11、济 运行状况及未来发展方向的可能性。 宏观经济波动分为繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段,它的变化是有一定规律性的,而 且必然会通过一定的经济指标的变化反映出来。这些指标称为敏感性指标,通常按周期循环 的时间性区分为三类,即领先 指标、一致同步指标与滞后指标。 ( 1) 滞后指标分析 固定资产投资稳中有升 2012 年 1-10 月,全市完成全社会固定资产投资 3933.53 亿元,同比增长 15.8%,增速 与 1-9 月持平,在延续前三季度稳中有升的基础上继续平稳前行。其中,工业投资完成 1942.38 亿元,增长 19.3%,高于全社会固定资产投资 3.5 个百分点;房地产开发投资完成 85
12、1.36 亿元,增长 10.6%。 图 1-2 2003 2012 年南京市固定资产投资增幅变化示意图 0 1000 2000 3000 4000 5000 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 固定资产投资 同比增幅 数据来源:南京市统计局 官方网站 纵观南京发展历程,两次发展战略的提出和修订,在拉大城市轮廓指明未来城市发展方 向的同时,也带动了区域投资力度的加大。 7 2012 年城市 房地产市场研究报告 第一次是 2003 年,南京提出“一城三区、跨江发展”的发展战略,由此确立了河西新
13、城、江北片区、东山片区、仙林片区率先开发的整体思路。在此背景下,当年全社会固定资 产投资增幅达 58.2,其中,基建投资增幅高达 83。 第二次是 2009 年,随着南京城市外延的扩展,南京市在 03 年发展战略基础上提出“一 主城三副城八大新城”的开发战略。将河西新城及南部新城并入主城,并提升原来三区分别 为江北副城、 东山副城、仙林副城,提升区域的综合配套能力,并规划 桥林、板桥、龙潭、 永阳、淳溪、滨江、汤山和禄口 八个新城,作为新兴的开发热点区域。在此带动下, 2010、 2011 年全社会固定资产投资增幅达到 24、 25.4%,从而拉开了新一轮的城市建设高潮。 2014 年青奥会举
14、办、“十二五”全市轨道交通建设规划的出台,南京 6 条左右的轨道交 通建设,南部新城、浦口新城的建设启动,可以预见未来 5 年内,南京将迎来新一轮城市建 设的启动,全社会固定资产投资未来两年仍将保持高位运行,投资拉动型经济增长仍是区域 经济发展的主要特征。 积极稳健 的货币政策下, 金融机构资金 和 新增信贷规模压力 有所缓解 2012 年 全市金融机构本外币贷款余额 12874.27 亿元,比年初增加 1155.69 亿元,同比 多增 511.46 亿元 。 全市金融机构本外币存款余额 16117.15 亿元,比年初增加 1875.83 亿元, 同比多增 1034.68 亿元;其中,个人储蓄
15、存款 4316.48 亿元,比年初增加 348.44 亿元,同 比多增 162.47 亿元。 图 1-3 南京市 2003 2012 年金融机构本外币贷款余额变化示意图 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 金融机构本外币 贷款余额 比年初增幅 数据来源:南京市统计 局官方网站 8 2012 年城市 房地产市场研究报告 财政收支 : 财政、金融稳步回升 截至 2012 年 10 月, 全市实现财政总收入 1174.65 亿元,同比增长 5.8%。其中,地方 财政一般预算收入 604.6 亿元,同比增 13.
16、5%;地方财政一般预算支出 469.98 亿元,同比 增长 16.9%。 1-10 月,全市完成公共财政预算收入 604.66 亿元,同比增长 13.5%,增幅比 1-9 月提高 1.9 个百分点,为今年以来最快增速。其中, 10 月份当月完成公共财政预算收入 64.19 亿元, 同比增长 32.7%。 1-10 月,全市完成税收收入 494.05 亿元,同比增长 9.8%,增 幅比 1-9 月 提高 2.4 个百分点,税收占比为 81.7%。 图 1-4 南京市 2005 2012 年地方财政一般预算收支变化示意图 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 10
17、0 200 300 400 500 600 700 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 地方财政一般预算收入 地方财政一般预算支出 收入同比增幅 支出同比增幅 数据来源:南京市统计局官方网站 CPI: 物价涨幅持续回落 1-10 月,全市居民消费价格同比上涨 2.9%,分别比 1-3 月、上半年、 1-9 月回落 0.8、 0.5、 0.1 个百分点,今年以来呈持续回落态势。 从构成看,继续呈“七升一降”格局:食品类上涨 5.2%,比 1-9 月回落 0.5 个百分点; 烟酒类上涨 7.5%;衣着类上涨 3.8%;家庭
18、设备用 品及维修服务类上涨 6.2%;医疗保健和个 人用品类上涨 1.0%、交通和通信类上涨 0.2%、居住类上涨 3.3%;娱乐教育文化用品及服务 类下降 1.8%。 10 月份当月,全市居民消费价格同比上涨 1.7%,比上月回落 0.2 个百分点。 9 2012 年城市 房地产市场研究报告 图 1-5 南京市 2003 2012 年物价指数变动情况 90 95 100 105 110 115 120 居民消费价格指数 食品类价格指数 数据来源:南京统计局官方网站 ( 2) 一致同步指标 工业总 产值: 工业总产值增幅继续提升 2012 年 10 月份,全市规模以上工业总产值 969.01
19、亿元,同比增长 13.0%; 1-11 月累 计完成 9411.80 亿元,同比增长 10.9%。 “三资”增幅位居首位 : 1-10 月,“三资”企业累计完成工业总产值 3902.04 亿元, 同比增长 15.0%,增幅位居六大类型之首。其他五大类型分别为:股份制企业增长 11.1%, 股份合作制企业增长 6.4%,集体企业增长 5.8%,国有企业增长 0.5%,其他类型企业增长 6. 0%。 汽车、医药制造业增长较快 : 1-10 月,在 37 个列统的行业大类中有 30 个行业大类实 现增产,增幅超过 20.0%的有 8 个行业,其中:汽车制造业实现产值 1044.18 亿元,增长 5
20、0.4%,医药制造业 174.38 亿元,增长 39.2%。 图 1-6 南京市 2003 2012 年规模以上工业企业总产值增长情况 23.10 % 30.30 % 29 .90 % 16.20 % 22.30 % 12 .10 % 3.00% 27.30 % 25.90 % 10.90 % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2000 4000 6000 8000 10000 规模以上工业总 产值 同比增幅 数据来源:南京市统计局官方网站 10 2012 年城市 房地产市场研究报告 社会消费品零售总额:限上消费品零售总额增速回升 图 1-7 南京市 2003 2
21、012 年社会消费品零售总额增长情况 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 500 1000 1500 2000 2500 社会消费品零售总额 同比增幅 数据来源:南京市统计局官方网站 备注:社会消费品零售总额不包含居民购房消费 社会消费品零售总额是指 批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民 和社 会集团的 消费品零售额。 反映一定时期内人民物质文化生活水平的提高情况,反映社会 商品购买力的实现程度,以及零售市场的规模状况。 2012 年 1-10 月,全市限额以上企业(单位)实现零售额 1522.31 亿元,同比增长 16.1%, 增幅比前三季度提高 0.5 个百分
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