2012年上半年百城价格指数解读暨中国房地产市场总结与下半年趋势.pdf

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1、China Index Academy 2012年6月百城价格指数解读 暨2012年上半年中国房地产市场总结与下半年趋势展望 1 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析 2 2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，较上月微幅上涨0.05%，是2011年9 月以来连续9个月环比下跌后的首次环比上涨；同比连续第3个月下跌，跌幅为1.90%，较上月扩大0.37 个百分点。本月45个城市价格环比上涨，比上月增加19个，是去年10月以来上涨城市最多的

2、一个月。 北京、上海等十大城市住宅均价为15429元/平方米，环比上月上涨0.75%，与去年同期相比下跌 2.53%，是连续第6个月同比下跌，跌幅较上月缩小0.67个百分点。 新房价格：百城住宅均价9个月后首次止跌 数据来源：CREIS中指数据、 图：2010年6月至今百城价格指数 0.35% -1.32% -0.03% 0.70% 0.66% 0.82% 0.90% 0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28% -0.25% -0.18% -0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.0

3、5% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 8000 8200 8400 8600 8800 9000 元 / 平 方 米 百城均价 (左 ) 环比 (右 ) 3 2012年6月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20491元/平方米，环比上涨0.26%，今年3月 以来连续第四个月上涨；同比下跌3.81%，连续第6个月下跌，跌幅与上月持平。 从各个城市来看，今年3-4月上涨城市个数为9个（杭州为唯一一个下跌的城市），5-6月十大城市连 续两个月环比全线上涨。 表：十大城市主城区二手住宅均价涨跌幅 十大城市二手住宅价格：连续第二个月环比全线上涨 数据来源：

4、CREIS中指数据， 4 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析 5 上半年成交量为近三年同期最高，6月接 近2010年调控以来高点。20个代表城市上半 年月均成交1055万平米，与2011年和2010年 同期相比分别增长17%和12%，接近2010年 全年均值，但与2009年相比仍下降22%。6 月代表城市总成交1538万平方米，与2010年 高点(12月)仅相差3%，与2009年高点(6月) 相差16%。 各类城市表现分化。一线城市成交量增 长7%，北京增速最高

5、，为21%。二线城市受 苏州、杭州等城市成交量显著回升带动，同 比增长26%，在各城市梯队中增速最高，但 也有青岛、天津等地同比下降。扬州等4个三 线城市同比下降15%。 图：2009年至今代表城市月度成交量走势 数据来源：CREIS中指数据、 图：2012年上半年代表城市成交量同比增速 新房成交：上半年成交量为近三年同期最高，6月接近 2010年调控以来高点 1504 1087 912 1055 0 400 800 1200 1600 2000 万 平 方 米 月度总成交面积 年度月均成交面积 注：北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、武汉、南京、苏州、青岛、厦门、贵阳、温州、东莞、惠州、包头

6、为商品住宅交易数据； 重庆、 昆明、宁波、扬州为商品房交易数据。 7% 26% -15% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 北京 深圳 上海 广州 苏州 杭州 厦门 南京 贵阳 重庆 武汉 宁波 温州 昆明 天津 青岛 惠州 包头 东莞 扬州 一线城市 二线城市 三线城市 上半年同比增速 6 新房供应：6月新增供应有所回升，但上半年总量仍处 于2009年较低水平 6月，代表城市新增供应量约为894万平方米，同、环比分别增长8%、22%，与2009- 2010年同期相比增长约50%。 2012年上半年，北京等10个代表城市月均新批上市面积为633万平方米，处于2009年来 较

7、低水平。 图：2012年10个代表城市月度总新增供应量走势 数据来源：CREIS中指数据， 0 300 600 900 1200 1500 万 平 方 米 代表城市月度总新批上市面积 年度月均新批上市面积 注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、成都、东莞和扬州，其中重庆、成都为商品房数据。 636 760 782 696 7 截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降0.9%， 但仍比去年同期高28.8%，处于2010年调控以来的较高水平。 由于库存量稳中有降而成交量回升，10个代表城市出清周期均值降为14个月，比年初缩短4个月

8、，是 今年以来最低，但仍处于2010年调控以来的较高水平。与上月相比，各城市出清周期均有所下降。 图：2010年至今各月代表城市可售面积及出清周期 供求对比：库存量稳中有降，出清周期持续下行 8 土地供需：明显低于去年同期，6月有所恢复 上半年，全国300个城市招拍挂市场，各类土地的推出量和成交量分别同比下降19%和 27%；其中住宅用地下降32%和44%，降幅更为显著。6月，住宅用地推出面积环比增长 16%，成交面积下降13%（部分地块推出后还不到截止日期而未成交），但同比继续下降。 上半年，300个城市土地总出让金同比下降37%，住宅用地出让金降幅突出（44%）；其 中6月受重点城市土地市

9、场热度上升带动，总出让金环比增长13%，其中住宅用地和商业用 地分别环比增长4%和46%。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2012年上半年全国300个城市土地供求同比增长率 图：2012年6月全国300个城市土地供求环比增长率 9 地价：二季度楼面均价、溢价率有所回升 上半年，300个城市住宅用地楼面均价同比下降3.4%，与去年下半年相比降幅达15.6%， 整体处于较低水平。具体来看，一季度同环比降幅均超过10%，二季度止跌回升，环比、同 比分别上涨8.9%、12.0%。 住宅用地上半年平均溢价率为4.4%，仍处于2010年调控以来的较低水平，但值得注意 的是，6月溢价率上升至10%，是

10、去年9月以来的最高水平。 0% 20% 40% 60% 80% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 元 / 平 方 米 住宅楼面均价 (左 ) 商办楼面均价 (左 ) 住宅溢价率 (右 ) 商办溢价率 (右 ) 图：2008年至今全国300个城市土地楼面均价及平均溢价率 数据来源：CREIS中指数据、 10 政策最新动向：四部委及部分城市相继否认政策放松 图：住建部等四部委相继辟谣否认政策放松 针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否 认放松。另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南也相继否认媒体报道的楼市政策微调 传闻。 资料来源

11、：中国指数研究院综合整理 11 宏观环境走向：“稳增长”背景下货币政策结构性放 松，房地产调控政策稳中趋紧 宏观经济：提升投资尤其是基建投资仍是保增 长的重要手段。1-5月基建投资增速降至4.6%，在 房地产调控大方向不变背景下，加大基建投资力 度将成为中央“稳增长”的首要选择。 货币政策：微调力度加大，结构性放松对房地 产是利好。5月底以来降存准和降息，对市场观望 情绪缓解有明显促进作用。下半年货币政策微调 的力度和频率是影响房地产市场的关键。但可以 肯定的是，针对房地产业的差别化信贷政策仍会 严格执行。 调控政策：稳中趋紧，抑制不合理需求大方向 不变。中央会密切关注价格变动情况，继续抑制

12、投资投机性需求，适时监督各地落实限购等政策。 20.1% 18.5% 4.6% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012:1-5 全社会固定资产投资 制造业 房地产业 基础设施建设 其他 图：2000-2011年固定资产投资及各类别投资增速对比 数据来源：CREIS中指数据、 20% 3.25% 6.31% 3.0% -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 存准率 (左 ) 一年期存款利率 (左 ) 一年期贷款利率 (左

13、) CPI当月同比 (右 ) 2011.12、 2012.2、 2012.5三次下调存准 2012.6 三年来 的首次 降息 图：2007年至今货币政策变化 12 市场走势：量价趋稳，不同城市表现分化 供应：多数企业把推盘重点放在下半年， 预计供应量继续加大，库存可能止跌上升。 历史数据显示主要城市供应高峰一般集中在 4-5月和9-10月。 成交：继续放量，刚需、改善型仍为主 力，但主要城市6月成交量较2009年仅相差 约15%，量价继续大幅反弹可能性不大，中 央也可能进一步出台政策。 价格：整体趋稳，不同城市分化，一线 和部分二线城市趋稳并略有上涨，三线城市 滞后。 土地：企业拿地意愿有所提

14、升，但总体 仍秉承量入为出策略；地方政府加快推地， 一二线优质地块更受青睐，全年土地供应难 有增长。 -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% -50% -25% 0% 25% 50% 75% 100% 销售面积同比增长率 (左 ) 70个大中城市价格指数 (右 ) 1月“国十一条”4月“国十条”“9.29”新政1月“国八条” 7月“国务院 常务会议” 图：全国商品房市场量价变化及代表性政策 0% 3% 6% 9% 12% 15% 18% 成交 供应 注：代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、重庆、东莞。 图：重点城市月度成交量和供应量占全年比重的平均

15、值 13 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析上海 14 住宅成交：成交量创17月新高，中高端房源扎堆成交 上海楼市在走出一波“红五月”行情后，6月份继续保持良好的成交势头。本月，上海商品住宅共成交 102.0万平方米，环比大幅增长26.5%，同比也大幅增长30.19%。6月成交量创下了2011年2月以来17个月的 沪上楼市月度成交量新高。其中，单价在2万-4万元的成交量达40.2万平方米，环比大涨53.0%，占上海商品 住宅总成交面积的39.4%。本市商品住宅1

16、-6月累计成交384.31万平米，与去年上半年累计成交量（384.26万 平方米）基本持平。 6月楼市之所以能够超越“红五月”，主要原因是货币政策走势从适度从紧转向适度从宽（降息降存准 率），使得买卖双方市场预期均发生变化。 数据来源：CREIS中指数据、 2009年月均 158.33 2010年月均 82.47 2011年月均 61.07 2012年月均 64.05 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 50 100 150 200 250 2009-2012年上海商品住宅成交走势图 成交面积 (万平方米 ) 月均成交面积 环比 同比 15 201

17、2年6月上海市场批准上市量为85.8万平方米，环比上月增加8.0%，与去年同期相比减少14.4%。 全市1-6月商品住宅累计供应363.78万平方米，同比去年减少32.4%。 5月份以后，随着以价换量策略的执行，开发商取得一定的销售额后，开始收窄促销幅度。目前部分 首次开盘的项目采取低开高走开盘策略，其余在售项目促销力度明显减缓。 住宅供给：批准上市量增加，开发商酝酿提价 数据来源：CREIS中指数据、 -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 2009-2012年上海商品住宅供应面积走势 供应面积

18、(万平方米) 环比 同比 16 供求对比：6月供求比上涨至1.19，出清周期减少至15.4个月 6月，上海商品住宅新增供给面积增至85.8万平米，当月去化面积大幅增加至102万平米，导致供不 应求，销供比涨至1.19。 本月可售面积为925.5万平米，市场存量小幅减少。同时平均去化速度有所增加，因此出清周期小幅 下降至15.4个月，但是仍处于历史高位水平。 图：2009-2012年上海商品住宅销供比走势 数据来源：CREIS中指数据、 1.39 0.90 0.69 1.05 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 3.5 销供比 年销供比 17 16039 21727 22251 22353

19、0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 单 位：元 / 平方米 成交均价 年均成交均价 本月，上海商品住宅成交均价为24085元/平方米，环比上月上涨7.1%，较去年同期大幅上涨10.2%， 成交均价仅次于2010年12月的24346元/平方米。 6月楼市成交延续了5月的势头，与前几个月形势有所不同的是除了刚需入市，改善型和中高端项目集 中入市，并取得较好销售业绩。中高端项目供需两旺使得其成交量占比迅速上升，拉升上海商品住宅成 交均价。另一方面，市场预期的转变，使得开发企业减小促销力度也是本月成交均价大幅上涨的推手。 成交价格：6月房价涨幅明显，呈现结构性上涨

20、 图：2009-2012年上海商品住宅成交均价走势 数据来源：CREIS中指数据、 18 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析深圳 19 深圳住宅成交：住宅市场成交量增加，再创2011年以来的新高 2012年6月，深圳共成交住宅4183套/37.32万平方米，环比分别增长2.85%和5.65%，成交面积同 比增长39.56%，再创2011年以来深圳住宅成交量的新高。 2012年上半年，深圳全市成交住宅155.33万平方米，同比2011年上半年增长10.88%，仅2

21、012年1 月份成交量同比减少，2-6月成交量同比均有不同幅度的增加。尤其3-6月，同比增长率均在30%以 上。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2010年1月-2012年6月深圳住宅成交面积 0 10 20 30 40 50 10.1 10.3 10.5 10.7 10.9 10.11 11.1 11.3 11.5 11.7 11.9 11.11 12.1 12.3 12.5 万平方米 -150% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 签约面积 同比变化 20 深圳住宅供应：住宅市场供应量增加，仅次于4月 2012年6月，深圳住宅批准上市量4321套

22、/40.10万平方米，推出面积环比增加36.81%，同比 2011年6月下降3.18%。 2012年上半年，深圳全市住宅批准上市量153.27万平方米，同比2011年上半年增加4.07% ，今 年1-3月市场推盘量低迷，4月为迎接“红五月”供应量急剧增加，而5月，市场供应量再在下降，但 仍高于3月的水平，6月在市场热度高涨的情况下批售量再次增加。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2010年1月-2012年6月深圳住宅供应面积 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 10.1 10.3 10.5 10.7 10.9 10.11 11.1 11.3 11.5 11.7

23、 11.9 11.11 12.1 12.3 12.5 万平方米 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 批准上市面积 同比变化 21 深圳住宅供求对比：销供比为0.93，基本上实现供求平衡 2012年6月，深圳住宅市场成交量环比小幅增长，而供应量却出现大幅增加，致使本月销供比跌至 1以下，为0.93，市场大致供求平衡。 2012年上半年，深圳住宅市场的销供比为1.16。住宅成交量持续增加，市场现回暖信号，市场呈 现出供给不足的现象。 数据来源：CREIS中指数据、 图：2010年1月-2012年6月深圳住宅销供比走势 (0.5) 0.0 0.5 1.0 1

24、.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 10.1 10.3 10.5 10.7 10.9 10.11 11.1 11.3 11.5 11.7 11.9 11.11 12.1 12.3 12.5 销供比 22 2012年6月，深圳住宅成交均价继续上涨，成交均价为18959元/平方米，环比上涨4.15%，同比上 涨6.34%。 均价连续两个月上涨，仍是主要受热销项目的影响，均价为2.1万元/平方米的莱蒙水榭春天、2.2 万元/平方米的星河盛世和2.1万元/平方米的中洲华府项目成交量均位居前列，拉高了全市住宅的成交 均价。 深圳住宅价格：成交结构的变化致使全市成交均价继续上涨 数据来源

25、：CREIS中指数据、 图：2010年1月-2012年6月深圳住宅价格走势 0 5000 10000 15000 20000 25000 10.1 10.3 10.5 10.7 10.9 10.11 11.1 11.3 11.5 11.7 11.9 11.11 12.1 12.3 12.5 元/平方米 成交价格 线性 (成交价格) 23 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析广州 24 住宅成交：二季度成交井喷，首次连续两月过百万平米 2012年6月，广州商品住宅成

26、交面积为104.2万平方米，环比增加0.3%，同比增加27.03%，住宅签 约量首次连续两月超过百万平米。 2012年上半年，广州商品住宅成交面积为434.91万平方米，同比减少0.95%。其中二季度签约量达 276.41万平米，相当于正常情况下四个月的成交量。但由于首季度成交疲软，上半年签约量仍稍低于去 年同期。 图：2010年1月以来广州住宅成交面积 数据来源：CREIS中指数据、 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 201 001 201 002 20

27、1 003 201 004 201 005 201 006 201 007 201 008 201 009 201 010 201 011 201 012 201 101 201 102 201 103 201 104 201 105 201 106 201 107 201 108 201 109 201 110 201 111 201 112 201 201 201 202 201 203 201 204 201 205 201 206 万 平 米 商品住宅成交面积 同比 环比 25 住宅供应：上半年住宅供应同比减少 2012年6月，广州商品住宅新批面积为67.2万平方米，环比增加17.08

28、%，同比增加9.09%。全月新 增36个预售证。 2012年上半年，广州商品住宅新批面积为353.99万平方米，同比减少12.85%。由于2011年四季度 供应持续增加，今年上半年开发商推货较为总体较为谨慎，大部分的新盘基本在二季度推出。 图：2010年1月以来广州住宅新批面积 数据来源：CREIS中指数据、 -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 0 50 100 150 200 250 300 350 2 0100 1 2 0100 2 2 0100 3 2 0100 4 2 0100 5 2 0100 6 2 0100 7 2 0100

29、8 2 0100 9 2 0101 0 2 0101 1 2 0101 2 2 0110 1 2 0110 2 2 0110 3 2 0110 4 2 0110 5 2 0110 6 2 0110 7 2 0110 8 2 0110 9 2 0111 0 2 0111 1 2 0111 2 2 0120 1 2 0120 2 2 0120 3 2 0120 4 2 0120 5 2 0120 6 万 平 米 商品住宅新批面积 环比 同比 26 供求对比：上半年销供比大于1 6月，广州住宅成交量维持上月水平，住宅供应环比增加四成多，销供比降至1.55。 从2010、2011年及上半年销供比走势来

30、看，2010年和2011年的销供比为0.89和0.69，其中2011年 由于下半年大量新盘进入，拉低全年销供比。从今年上半年走势来看，由于二季度需求持续增加，2、 3、5、6月销供比在1以上，上半年销供比为1.22。 图：2010年1月以来广州住宅销供比走势 数据来源：CREIS中指数据、 27 6月，广州（十区两市）商品住宅签约均价为12317元/平方米，环比上升2.24%，同比上升12.46%， 均价自5月突破12000元/平方米后，6月继续上行。由于中高价位项目成交增加，促使价格维持高位。 从2010、2011年及上半年价格走势来看，在过去的36个月中，有5个月的均价在12000元/平米

31、以上， 其中2012年就占了3个，分别是1月、5月和6月。从近两年多的价格走势来看，除了2010年上半年价格出 现较大下降外，其余月份基本在11000-12000元/平米间浮动。 图：2010年1月以来广州住宅价格走势 住宅价格：二季度开始，住宅均价持续小幅上扬 数据来源：CREIS中指数据、 28 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析杭州 29 数据来源：CREIS中指数据、 住宅成交：6月住宅成交量继续攀升，创2010年以来的单月成交 最高水平 受开发商大力推

32、盘和降息的双重影响，市场触底预期加强，促使刚需和部分改善型需求纷纷入市， 6月杭州商品住宅成交量继续攀升，创2010年以来的单月成交量最高水平，共成交9452套/101.09万平方 米，成交面积环比上涨51.36%，同比上涨199.35%。2012年1-6月杭州商品住宅成交量一路上扬，累计 成交29959套/319.90万平方米，接近2009年上半年以及2011年全年成交水平。区域成交方面，6月杭州 成交主力区域为余杭、滨江和下沙，其中余杭区成交量占比超3成。 备注：（1）6月数据统计时间为6月1-30日；（2）2010年1月开始纳入萧山、余杭数据；（3）2011年8月开始剥离保障性住房数据

33、图：2008年至今杭州商品住宅成交面积（万平方米） 0 20 40 60 80 100 120 200801 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012

34、201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 商品住宅成交面积(万平方米） 3324套/33.77万方 9452套/101.09万方 29011套 /325.75万方 29959套 /319.90万方 16145套 /194.07万方 1271套/15.30万方 31029套 /340.33万方（全年） 7561套/86.23万方 200801 200802 200803 200804 20

35、0805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 2

36、01112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 套 套 套 套 套 套 套 套 30 数据来源：CREIS中指数据、 0 20 40 60 80 100 120 140 160 200801 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 20100

37、3 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 商品住宅新增供应面积 住宅新增供应：6月开发商加大推盘力度，导致新增供应量达今 年最高位 6月，杭州新批售商品住宅6614套/80.33万平方米，上市面积环比上涨15.73%，同比下滑12.87%， 但远高于09、10

38、年水平。6月推盘主力集中在余杭与滨江两个板块，占到了总新增供应的52.35%，此外 除上城、西湖区外，主城区其他地区均有部分房源推出。2012年上半年杭州商品住宅累计新增供应 27228套/307.85万平方米，新增面积同比下跌8.93%。 开发商通过前期的市场试水和效果检验，积蓄大量的潜在意向客群，从而增强推盘的市场信心，加 大推盘力度，导致6月新增供应继续放量。 备注：（1）6月数据统计时间为6月1-30日；（2）2010年1月开始纳入萧山、余杭数据；（3）2011年8月开始剥离保障性住房数据 图：2008年至今杭州商品住宅新增供应面积（万平方米） 3281套/ 35.92万方 7197套

39、/ 92.19万方 6614套/80.33万方 2901 套/36.47万方 31 数据来源：CREIS中指数据、 供需分析：出清周期连续5个月回落，库存止升转降，但仍处高位， 后期市场压力依然严峻 6月，杭州商品住宅供应量上涨速度低于成交量上涨速度，从而使6月杭州市商品住宅销供比小幅上 涨至1.26。 截至6月30日，杭州市可售住宅达52765套/677.06万平方米，按照前6个月销售面积均值进行计算， 6月的出清周期延续前4个月的下行态势，回落至13个月。6月杭州商品住宅存量止升转降，市场供求关 系有所缓和，但存量仍处高位，后期市场压力依然严峻。 图：2008年至今杭州商品住宅销供比 备注

40、：（1）6月数据统计时间为6月1-30日；（2）2010年1月开始纳入萧山、余杭数据；（3）2011年8月开始剥离保障性住房数据 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 200801 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 2

41、01007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 0 5 10 15 20 25 30 35 40 单位：月 出清周期 销供比 32 数据来源：CREIS中指数据、 商品住宅均价：热销楼盘6月加推房源的入市价格上调，结构性拉 升6月成交均价 备注：（1）6月数据统计时间为6月1-30日；（2）为主城区数据；（3）2

42、011年5月起包含酒店式公寓 6月，杭州商品住宅成交报价为16770元/平方米，环比上涨1675元/平方米。2012年前5月开发商开展价格 战以抢占市场刚需，成交均价保持下滑趋势。6月部分新推房源在前期低价入市的基础上价格有所回调，比如 江干丁桥板块的中豪四季公馆6月新入市房源均价10500元/平方米，相比5月入市房源9200元/平方米的均价， 上浮1300元/平米；同板块昆仑天籁6月新开房源均价11500元，上浮2000元/平方米；以及本月销售冠军寰宇天 下，6月加推房源相比一期价格上浮1000元/平方米，从而结构性拉升6月杭州商品住宅的成交价格。 0 5000 10000 15000 20

43、000 25000 30000 200801 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 2011

44、05 201106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 成交均价(报价） 图：2008年至今杭州商品住宅平均价格 33 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析天津 34 数据来源：CREIS中指数据、 成交：6月成交环比同比均增长，但上半年累计成交量同比回落 6月，在货币政策放松及项目持续促销的促进下，天津商品住宅成交面积达到89.85

45、万平方米，环比同 比均上涨，涨幅分别为18.69%和18.36%；是2011年10月以来的新高，也是2011年3月以来的次新高； 2012年1-6月，商品住宅成交面积为358.83万平方米,较2011年同期的459.01万平方米和2011年下半年 的428.18万平方米，分别减少21.82%和16.20%。 49 116 50 76 90 35 数据来源：CREIS中指数据、 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 0 50 100 150 200 250 300 万平方米 2011-2012年天津商品住宅销供比 商品住宅供应面积（万平方米） 商品住宅成交量（万平方米） 销供比（右轴）

46、 供应：2011年4月以来销供比始终小于1，市场仍供过于求 6月，商品住宅供应量达到104.31平方米，环比同比分别减少19.68%和22.56%；但仍高于市场需求， 销供比自2011年4月以来，连续15个小于1，市场供过于求态势凸显，且截止6月30日可售套数为13.96万 套，出清周期保持高位，为24个月； 1-6月，商品住宅供应量为474.90万平方米，较2011年同期的499.54万平方米和2011年下半年的 921.78万平方米，分别减少4.93%和48.48%。 36 数据来源：CREIS中指数据、 6000 6500 7000 7500 8000 8500 9000 9500 10

47、000 10500 200801 200802 200803 200804 200805 200806 200807 200808 200809 200810 200811 200812 200901 200902 200903 200904 200905 200906 200907 200908 200909 200910 200911 200912 201001 201002 201003 201004 201005 201006 201007 201008 201009 201010 201011 201012 201101 201102 201103 201104 201105 201

48、106 201107 201108 201109 201110 201111 201112 201201 201202 201203 201204 201205 201206 元 / 平方米 2008-2012年商品住宅成交价格走势 价格：6月成交均价再次回升到万元水平，上半年整体波动上涨 6月，商品住宅成交均价为10259元/平方米，环比同比分别上涨2.73%和9.11%。 2012年1月以来，天津商品住宅成交均价呈现波动上涨趋势，主要受成交结构的影响。 10259 9402 8958 7212 7086 37 目录 一、价格：百城指数9个月连跌势头停止，十大城市二手房再度全线上涨 二、供需：主要城市6月成交量接近调控以来高点，库存消化势头加快 三、主要重点城市市场量价表现分析武汉 38 -160% -80% 0% 80% 160% 0 50 100 150 200 武汉住宅市场成交情况 新增成交面积（万方） 环比 武汉住宅市场成交：住宅成交量创两年来新高 数据来源：CREIS中指数据、 月均98.44万方 月均93.53万方 月均89.62万方 6月，武汉住宅成交量出现较大增幅，成交套数12424套，