2012年合肥房地产市场发展预测报告_11页_合富辉煌.pdf

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1、刊名： 2012 中国代表城市房地产市场发展预测报告 合肥 导读： 2011 年合肥整体市场平稳，全年 供应略大于成交，但住宅成交量同比大幅下降，价 格停滞不前， 随着调控基调的确立，整体市场呈现量减价坚挺的局面在 2012 年上半年可能 会转变为量价齐跌。 土地市场方面，土地供应量与 2010 年基本持平，呈现价稳量跌得趋势，土地成交趋近 08 年，成交土地以小面积地块为主，住宅属性是成交主力，但小宗商业地块出让宗数占比 有所提高。 2011 年土地市场实际成交量低于计划，预计 2012 年将延续供大于求的局面。 关键词： 整体 市场 土地市 场 市场预测 2012 预测要点： 1 住宅价格

2、控制目标 可能使政府控制房价的效果打折扣 2楼市成交依旧不乐观的情况仍将延续 3 2012 年上半年整体市场 可能出现 量价齐跌 4. 常规促销甚至直接降价都很难吸引客户 ，房地产营销面临挑战 中标题： 整体市场 小标题： 1. 房地产开发投资稳中有降，整体波动不大 正文： 2011 年 1-10 月，合肥市固定资产投资 2988.8 亿元，同比增长 27.9%，总量已超过 2010 年全年投资 325 亿元，增速比上半年回落 3.9 个百分点，比前三季度回落 2.6 个百分点。 房地产开发投资 811.5 亿元，同比增长 14%，增速较上年有所下降；房地产投资在固定 资产投资中的占比走势相对

3、稳定，基本保持在 30%左右。 图表： 2011 年 1-10 月合肥市房地产投资情况 2011 年 1 - 1 0 月合肥市房地产投资情况 单位：亿元、 % 0 100 200 300 400 500 1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 - 5 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 5 0 . 0 0 % 2 0 0 . 0 0 % 2 5 0 . 0 0 % 固定资产投资 房地产投资 房地产投资同比 房地产投资占比 （ 注： 同上表，这是表格形式，不知是否需要？） 单位： 2001 2002 2003 200

4、4 2005 2006 2007 2008 2009 年 2010 年 2011 年 亿元 年 年 年 年 年 年 年 年 1-10 月 固定资 产投资 额 143 169 255 363 495 825 1310 1839 2468.42 3066.97 2988.8 房地产 投资额 23 40 90 140 190 281 385 565 670.36 819.03 811.5 小标题： 2. 商品房开工面积有所下滑，住宅开工面积占比仍较大 正文： 进入 2011 年下半年，合肥市商品房开工面积同比有所下滑，住宅开工面积占据商品房 开工面积的 80%左右，占比仍较大。 图表： 近期合肥市商

5、品房新开工面积情况 近期合肥市商品房新开工面积情况 单位：万平方米 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 4月 5月 6月 7月 8月 9月 商品房新开工面积 住宅新开工面积 小标题： 3. 全年成交处于平稳状态，供应略大于成交 正文： 1-11 月合肥市区住宅新增供应累计增加 58313 套，住宅成交套数累计 52272 套相比， 供求比为 1.12，即 1:0.90，供应略大于成交。 图表： 2011 年 1-11 月合肥市住宅单月供销情况 2011 年 1 - 1 1 月合肥市住宅单月供销情况 9 5 . 6 7 % 0

6、 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 0 月份 1 1 月份 0 . 0 0 % 5 0 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 5 0 . 0 0 % 2 0 0 . 0 0 % 2 5 0 . 0 0 % 新增（套） 销售量（套） 供销比（% ） 小标题： 4. 合肥住宅成交量同比大幅下降，价格停滞不前 正文： 1-11 月住宅成交受调控政策影响，成交仅为 523 万方，相对去年同期大幅下降，降幅 达到 47%，为近几年来最低水平。 1-11 月成交

7、均价为 6332 元 /平米， 略 高于 2010 年同期 。 图表： 2011 年 1-11 月合肥市住宅单月量价情况 2011 年 1 - 1 1 月合肥市住宅单月量价情况 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 1 0 月份 1 1 月份 5800 6000 6200 6400 6600 6800 销售量（套） 成交价格（元/ 平方米） 注： 表格同上表 单位：元 / 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 200

8、8 年 2009 年 2010 年 2011 年 1-11 月 住宅均 价 1350 2013 2341 2957 2189 3193 3343 4061 4372 6255 6332 小标题： 5. 合肥九大区域住宅成交面积无一例外出现下滑状态 正文： 各区域成交中，蜀山区成交 9487 套占据首位，瑶海区成交 9058 套占第二位、包河区成 交 8936 套占第三位。 瑶海区是合肥楼市 2010 年的区域销售明星， 2011 年却全是排名第三，成交面积排名前 两名的区域分别是包河区和蜀山区，其中，包河区由于有集资房等特价房源的入市， 在很大 程度上造就了包河区今年的新建住宅成交面积位居全市

9、第一。蜀山区与去年相比，也有较大 幅度的下滑，但就商品住宅而言，该区的成交量依然位居全市之首。 图表： 2011 年 1-11 月合肥各区成交套数对比 2 0 1 1 年1 -1 1 月合肥各区成交套数对比 9487 7180 8936 9058 1166 4502 6477 3875 4633 17% 13% 16% 16% 2% 8% 12% 7% 8% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 蜀山区 庐阳区 包河区 瑶海区 高新区 经开区 政务区 新站区 滨湖区 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%

10、 18% 20% 合肥市 2011 年 1-11 月各区销售面积比例 合肥市2 0 1 1 年1 - 1 1 月各区销售面积比例 包河区，1 6 . 2 2 % 蜀山区，1 4 . 9 9 % 瑶海区，1 4 . 6 1 % 政务区，1 4 . 3 4 % 庐阳区，1 3 . 4 3 % 滨湖区，9 . 9 1 % 经开区，8 . 4 3 % 新站区，6 . 0 0 % 高新区，2 . 0 7 % 小标题： 6. 各区域成交均出现下滑，瑶海区和蜀山区下降最为明显 正文： 11 年各板块成交量受调控政策的影响，相对于去年同期均呈现不同程度的下降，其中 以瑶海区和蜀山区成交面积下降最为明显； 除政

11、务区、瑶海区和滨湖新区 外，其他区域所占成交的比例均有不同程度的下降其中政 务区供应货量充足，从 09 年以来一直保持增长趋势且不断扩大增幅。 图表： 合肥各区域销售面积统计（单位：万平方米） 合肥各区域销售面积统计（单位：万平方米） 0 50 100 150 200 250 300 包河区 蜀山区 瑶海区 政务区 庐阳区 滨湖区 经开区 新站区 高新区 2 0 0 9 年1 - 1 1 月 2 0 1 0 年1 - 1 1 月 2 0 1 1 年1 - 1 1 月 09-11 年各区成交面积占比统计 0 9 -1 1 年各区成交面积占比统计 0 . 0 0 % 5 . 0 0 % 1 0 .

12、 0 0 % 1 5 . 0 0 % 2 0 . 0 0 % 2 5 . 0 0 % 3 0 . 0 0 % 包河区 蜀山区 瑶海区 政务区 庐阳区 滨湖区 经开区 新站区 2 0 1 1 年1 - 1 1 月 2 0 0 9 年1 - 1 1 月 2 0 1 0 年1 - 1 1 月 小标题： 7. 部分区域呈现价格下降的态势，高新区、政务区、经开区价格同比增长最快 正文： 各区域住宅成交价格一改近几年来逐年递增的趋势，部分区域呈现出了价格下降的态 势； 高新区、经开区和政务区保持逐年递增的趋势，其中经开区和高新区的涨幅较明显； 政务区和高新区的均价最高，均价最低的区域为包河区和滨湖区， 差

13、价接近 1600 元 /平米， 但这主要是受到保障房和集资房上市的影响。 图表： 09-11 年 1-11 月住宅成交价格统计 0 9 -1 1 年1 -1 1 月住宅成交价格统计 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 庐阳区 蜀山区 滨湖区 高新区 新站区 包河区 瑶海区 经开区 政务区 2 0 0 9 年1 - 1 1 月 2 0 1 0 年1 - 1 1 月 2 0 1 1 年1 - 1 1 月 中标题： 土地市场：开发企业拿地积极，地价飙升 小标题： 1. 1-12 月供应土地面积 4500 约亩，与 2010 年土地供应量基本持平 正文：

14、 2011 年 1-11 月合肥土出让 45 宗，出让面积达 3482.743 亩；一季度成交 24 宗，成交 面积 2389.41 亩；二季度成交 2 宗，成交面积 9.45 亩 ；三季度成交 5 宗，成交面积 554.49 亩；四季度成交 14 宗，成交面积 529.442 亩， 2011 年度土地成交低迷，甚至出现了零成交 的现象；开发商拿地积极性明显降低。 图表： 成交月份 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 成交面积（亩） 1304 216.2 869.2 3.55 0 5.85 222.2 332.3 0 89.69 342.

15、9 成交金额（亿元） 33.6 5.2 33.3 0.14 0 0.16 7.5 18.6 0 2.4 8.2 小标题： 2. 合肥 调控效果明显，土地呈现市场呈现价稳量跌得趋势；土地成交趋近 08 年 正文： 1-11 月合肥土地市场成交土地面积合计 3482.74 亩，较 2010 年土地成交量有明显的下 降； 合肥平均地价自 04 年以来，保持快速增长趋势， 2011 年为 405.6 万元 /亩，比 10 年 396 万元 /亩高出不到 10 万元 /亩，土地成交量的下滑的同时，成交价格增速也大不如前。 图表 : 合肥市历年土地供求数据统计（亩） 合肥市历年土地供求数据统计（亩） 0

16、2000 4000 6000 8000 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 土地供应面积 土地成交面积 成交率 02-11 年 11 月土地成交价格走势图 0 2 - 1 1 年1 1 月土地成交价格走势图 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000 2200 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 0 100 200 30

17、0 400 500 土地成交面积（十亩） 成交总额（亿） 平均地价（万/ 亩） 小标题： 3. 2011 年土地滨湖区成交量最大，四个主城区中蜀山区拔得头筹，未来滨湖区 市 场供应将大幅提升 正文： 2011 年成交地块分布中，以滨湖区最为集中，区域成交 1438.78 亩，占合肥总成交面 积的 48%；其次为政务区，成交 293.68 亩，占总成交面积的 11%，蜀山区和经开区，成交分 别为 284.59 亩和 262.37 亩，占总成交面积的 9%；瑶海区仅成交 51.51 亩，为 2011 年成交 地块最少的区域。 图表： 11 年 1-11 月各区地块成交百分比 1 1 年1 - 1

18、1 月各区地块成交百分比 48% 9% 5% 9% 2% 11% 6% 6% 4% 滨湖新区 经开区 包河区 蜀山区 瑶海区 政务区 高新区 庐阳区 新站区 小标题： 4. 2011 年成交土地以小面积地块为主，住宅属性是成交主力，但小宗商业地块出 让宗数占比有所提高 正文： 11 年成交土地数据来看，居住用 地依然是成交大头；商业地块成交排名第二位，其成 交在 10 月份较为集中；办公和金融用地在年内各占 5%，且地块多为公司自用地不对外销售。 11 年成交地块中，小面积（ 2 万方）地块成为年内主角，占到总成交的 51%； 2-7 万方 中等规模地块也占有相当的比例，为总成交的 31%；

19、10 万方以上的地块成交量较少，且多为 业内名企如华润、万科、中海、保利和旭辉；年内成交面积最大地块为华润橡树湾项目地块。 图表： 11 年 1-11 月成交地块使用性质图示 1 1 年1 - 1 1 月成交地块使用性质图示 41% 28% 5% 5% 21% 居住 商业 商业办公 金融办公 商住 11 年 1-11 月成交土地规模图示 1 1 年1 - 1 1 月成交土地规模图示 51% 14% 9% 9% 17% 2万 以下 2 - 4 万 4 - 7 万 7 - 1 0 万 10万 以上 小标题： 5. 2011 年土地市场总结 正文： 成交量： 2011 年前 11 个月土地成交 30

20、20 余亩，成交地块同比下降明显； 成交价： 11 年前 11 个月土地市场均价同比保持稳定，全年土地市场成交均价约 400 万 元 /亩； 成交结构： 商业用地成交年内论调较高，但实际成交面积中住宅成为年内大头； 区域成交： 滨湖区成交最为集中，占总成交面积的近五成。 中标题：合肥房地产市场预测 小标题： 1. 2011-2012 年土地供应分布图 正文： 近十年合肥土地市场整体波动幅度较大；整体成交率除个别年份基本保持平稳；供应情 况基本保持平稳，成交由于 05 年和 09 年宏观环境较 好出现了激增； 08 年经济危机成交萎 缩明显， 11 年政策宏观调控趋严，市场成交下降明显。 在 2

21、011 年的土地成交分布中，滨湖及蜀山土地成交最为集中，而从 2012 年土地供应情况来 看，庐阳、蜀山以及包河将成为土地市场主要供应区域。 图表： 2011-2012 年土地供应示意图 小标题： 2. 供地计划和住房建设计划均呈下降趋势，保障房将挤出一部分需求 正文： 根据合肥 2008-2012 年住房建设计划，合肥 2011 年土地出让面积 9309 亩，住房建设 面积 1318 万平米； 2012 年土地出让面积 7691 亩，住房建设面积 1200 万平米。与此同时， 2012 年合肥市拟建各类保障性住房 59879 套，其中公共租赁房不少于 30000 套。值得一提 的是，市本级将

22、首次开建公共租赁住房，填补以往只有开发区和工业园区建设公租房的空白。 2011 年土地市场实际成交量低于计划，预计 2012 年将延续供大于求的局面。 图表： 2008-2012 年土地供应总面积（亩） 2008-2012年土地供应总面积（亩） 7848 11586 7611 9309 7691 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 合肥住房建设规划总面积（万平米） 合肥住房建设规划总面积（万平米） 1339 1841 1348 1478 1200 0 200 400 600 800 1000

23、 1200 1400 1600 1800 2000 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 小标题： 3. 2012 年合肥房地产市场预测 正文： 政策层面： 年初合肥制定的住宅价格控制目标以“新建住房”价格为基准，意味着计算 方式将把集资房、保障房囊括在内，而这些住房价格都很低，能拉低全市住房整体价格水平， 政府控制房价的效果会打折扣； 成交层面： “限购”政策延续，银根放松对于房地产行业显效甚微，购房客户受限较大， 银行放款速度不断放缓，审 核过程愈加复杂；楼市成交依旧不乐观的情况仍将延续； 价格层面： 合肥住宅均价自 9 月起连续三月下滑，为完成年度业绩指标以及开发商回款 需求，新盘入市价有所降低，但在目前行情下，仍有不少开发商死守价格底线，促销力度有 限，随着调控基调的确立，整体市场呈现量减价坚挺的局面在 2012 年上半年可能会转变为 量价齐跌； 客户层面： 客户观望情绪较浓，常规促销甚至直接降价都很难吸引客户，市场弥漫观望 气息。