2012年广州房地产发展预测报告_107P_合富辉煌_研究报告.pdf

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1、2011年12月 2012年广州房地产发展预测报告2 2011年广州商品住宅市场回顾供需缩量，结构性原因导致成交均价基本持平 1-10月十区商品住宅新增供应523万，同比-21.5% 成交487万，同比-13.8% 成交均价13411元/，同比上升4% 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 0 200 400 600 800 1000 1200 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年1- 10月 2001-2010年广州市商品住宅供求价走势 新增供应（万） 成交面积

2、（万） 成交均价（元/ ） 数据来源：广州市房管局受供应结构影响，外围成交量大，中心区严重萎缩 增城、花都、番禺：保持成交大区势头。传统成交大区天河、海珠和 白云萎缩明显 从化、南沙：成交量大，上升明显 中心六区成交全部不同程度缩量 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 增城市 花都区 番禺区 从化市 南沙区 白云区 天河区 海珠区 萝岗区 荔湾区 越秀区 黄埔区 广州十区两市2011年1-11月商品住宅签约量及同比变化（万平方米） 签约面积 同比增幅 数据来源：合富辉煌集团市场研

3、究部监测数据 0%中心六区一年来均价涨幅都超过20% 中心六区及花都一年来均价大幅上升超过20% 花都很大程度是由于新华老城区高价物业成交带动 南沙、增城和番禺均价增幅14%-19%之间，升幅也非常高 增城难达成全年价格控制目标 从化均价升幅相对缓和6% 萝岗区由于成交产品结构（限价房及内部认购房源）影响，价格同比下降1% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 白云区 黄埔区 越秀区 花都区 荔湾区 天河区 海珠区 南沙区 增城市 番禺区 从化市 萝岗区 2011年1-11月广州市各区商品住宅成交均

4、价及同比变化（元/平方米） 成交均价 同比增幅 数据来源：合富辉煌集团市场研究部监测数据十区二市成交业绩排名前十（统计至11月） 区域 项目名称 成交面积 （万） 增城 碧桂园凤凰城 45.4 番禺 雅居乐剑桥郡 19.7 花都 富力金港城 18.4 番禺 亚运城 15.6 白云 恒大绿洲花园 14.7 增城 锦绣御景国际 花园 14.2 增城 锦绣新天地 13.0 花都 保利城 12.9 花都 雅宝新城 12.2 白云 保利西海岸 12.0 区域 项目名称 成交套数 增城 碧桂园凤凰城 2869 花都 富力金港城 2035 番禺 亚运城 1687 番禺 雅居乐剑桥郡 1686 花都 保利城

5、1261 增城 锦绣御景国际 花园 1180 番禺 锦绣半岛银湾 1156 白云 保利西海岸 1106 增城 锦绣新天地 1086 花都 雅宝新城 987 区域 项目名称 成交金额 （亿元） 增城 碧桂园凤凰城 40.8 番禺 雅居乐剑桥郡 29.9 天河 汇景新城 21.4 白云 恒大绿洲花园 21.1 白云 保利西海岸 20.0 番禺 亚运城 19.7 海珠 中海橡园国际 14.8 番禺 锦绣半岛银湾 13.6 增城 锦绣御景国际 花园 12.9 花都 富力金港城 12.7豪宅成交情况 2011年1-11月广州豪宅销售业绩排行 项目名称 成交金额 （亿元） 成交面积 （） 成交套数 成交单

6、价 （元/） 汇景新城 18.32 58915 239 31093 万科红郡翡翠 11.90 35313 64 33687 星河湾 11.23 44452 135 25263 金湖花园 7.35 24222 105 30350 凯旋新世界 6.71 11921 55 56323 玖珑湖 4.65 17686 46 26310 富力君湖华庭 4.32 14281 63 30215 逸翠湾 3.73 13450 59 27710 爱群荟景湾 3.58 6869 20 52139 华标品峰台 3.52 10892 38 32284 珠江璟园 3.37 6431 25 52402 豪宅定义：单套总价5

7、00万元以上限购、限贷政策令楼市成交明显缩量，降价预期又导致成交量进一步下降 0 4000 8000 12000 16000 0 50 100 150 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 广州市十区商品住宅成交月度走势 新增供应 成交面积 成交均价 “9.29”政策 “1.26”新国八条 限新购一套 当地家庭限两套，有社保或纳税证明的外地家庭限购一套，无社保或纳税证明的不准购 买； 限购 贷款 二套首付 二套利率 三套以上 60% 1.1倍 停贷 停贷 50% 1.1倍 政策 供应 910月新增供应超100万 月均新增供应约40万 需求

8、 影响 主要 原因 成交量井喷后，锐减至每月53万 限购限贷政策下，首置比例明显上升，成为支撑目前楼市的成交主力；二次置业比例有所下降， 多次置业比例明显下降； 黄金月成交低迷，11月成交量更跌 至34.5万，仅次于08年2月23万 成交量减少，月均为44万 限购、限贷令到需求尤其是换房需求受到明显抑制； 加上新增供应处于较低水平，导致成交量减少。 限购 限贷(主要指首付/利率提高) 新增供应减少 价格 限购 预期降价 限贷(利率提高/难放贷) 未来楼价回落预期强烈，整个消费市场进入 观望，导致成交量进一步下降。 住宅投资需求退市，投资比例下降 住宅投资需求旺盛 各楼盘价格持续上涨 各楼盘价格

9、持续上涨 楼盘价格出现高位回落，并由外围 传导至市中心 月均新增供应约78万 住宅投资需求旺盛 首置及二次以上改善型置业为楼市 成交主力9 2012年房地产调控政策弹性研判 经济回顾2011年整体经济回顾：稳经济、促转变、控通胀 积极的财政政策 稳健的货币政策 2011年调性 稳经济 控通胀 促转变 GDP增速回落至10%以下 经济活跃度逐月回落 房地方市场方面： 房地产调控加码，楼市景 气度持续下降 1-7月提准加息，银根收紧 9月后通胀回落 2011年管理层定调由原来的“双宽松”转变为实施“积极的财政政策搭配稳健的货币政策”。 总体来看，2011年经济增速放缓；前8个月通胀持续走高，宏调及

10、银根持续收紧之下，9月后通胀有 所缓和； 由于受国内调控及国际经济环境的影响，2011年，尤其是9月后，经济不确定更为明显。 经济表现 不确定性因素 9月后经济活跃度明显下降 消费市场转弱 外需面临风险控通胀：信贷额度收紧 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6 1.8 2 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 新增人民币贷款（万亿元） 2009年 2010年 2011年 0 2 4 6 8 10 1-10月 总量缩减 对贷款额度的控制精确至每月，贷款投放更均匀，总量上较2010年有进一步缩 减。 楼市调控之下，从信贷总量上分流至

11、楼市的额度亦进一步减少。控通胀：前7月提准又加息 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 15.0 16.0 17.0 18.0 19.0 20.0 21.0 22.0 2010年1月 2010年2月 2010年3月 2010 年4 月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010 年8 月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1月 2011年2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 2011年12月 存款准备金率（%

12、） 基准利率（% ） 提准：6次 加息：3次 2011年前6个月每月提准，每次0.5个百分点，存款准备金率达21.5%的历史高位； 2月、4月、7月共3次加息，每次0.25个百分点，一年期贷款基准利率达6.56%； 虽然12月降准一次（0.5个百分点），但全年 加息/提准 次数要明显多于2011年。0 200 400 600 800 一季度 二季度 三季度 四季度 广东新增个人住房贷款（亿元） 2010 年 2011 年 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 Q1-Q3 2011年前三季广东新增住房开发贷款较上年同期缩减42%； 可见，2011年信贷紧缩对房地产成交

13、的影响更为明显。 注：数据来源于人民银行 广东新增个人住房贷款 较上年缩减42% 2011年房贷缩量十分明显 0 100 200 300 400 500 600 Q1-Q3 新增开发贷款 较上年缩减48%控通胀：9至10月份通胀数据有所回落 前7个月的加准加息，加上一段时间流 动性控制，使国内通胀情况于9月后基 本稳定下来。 国外经济不景，亦减轻了国内的通胀 压力（10月份新增外汇占款近4年来首 度负增长）。10月份之后，国内通胀 出现较明显降幅。 100 102 104 106 108 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 2011-6 2011-7 2011

14、-8 2011-9 2011-10 2011-11 CPI/PPI指数走势 CPI PPI 上涨 缓和 -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 2011-6 2011-7 2011-8 2011-9 2011-10 国 内 新 增外汇占 款走势（亿元） 11月CPI 4.2%；PPI 2.7% 热钱压力下降稳经济：GDP增速逐季回落，经济活跃度逐月回落 46 48 50 52 54 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 2011-6 2011-7 2011-

15、8 2011-9 2011-10 2011-11 PMI走势(%) 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年前三 季 国内GDP增速（2005年至2010年前三季） PMI逐月回落 前三季累计增长9.4%。 分季分别增长9.7%,9.5%,9.1% 前三季度GDP增速持续下降， 但总体保持在9%以上，经济运 行情况相对平稳； PMI逐月下降，但10月份后PMI 的下降幅度超出预期，经济不确 定性有所增加。 经 济 不 确定性增加； 11 月PMI 49% ，跌破枯 荣线促转变：房地产调控加码，楼市景气度

16、回落 96 98 100 102 104 106 108 2010年1-2月 2010年4月 2010年6月 2010年8月 2010年10月 2010年12月 2011年3月 2011年5月 2011年7月 2011年9月 2011年11月 国房景气指数 “4.17”政策 “9.29”政策 “1.26”政策 “8.17”新增 限购五条建议 多地限购限价 2011年宏观调控的“促转变”，在房地产市场上表现为楼市调控的持续加码，楼 市景气度于5月后持续下降，11月份国房景气指数为99.87，进入不景气区。 除房地产市场外，如，国家对地方融资平台贷款进行清理、加大保障房建设力 度、加快产业结构调整

17、、控制贷款投向等，均是宏观调控“促转变”的表现。 99.87，进入 不景气区经济不确定性因素：消费市场走弱 15.0% 15.5% 16.0% 16.5% 17.0% 17.5% 18.0% 18.5% 19.0% 2010年1-2月 2010年3月 2010年4月 2010年5月 2010年6月 2010年7月 2010年8月 2010年9月 2010年10月 2010年11月 2010年12月 2011年1-2月 2011年3月 2011年4月 2011年5月 2011年6月 2011年7月 2011年8月 2011年9月 2011年10月 2011年11月 社会消费品零售增长额（各月累计

18、） 消费增速下降 国内“4万亿投资计划”效果逐渐消退，加上持续的宏观调控，使2011年的国 内消费市场增长出现明显减缩。 楼市调控持续加压，亦一定程度限制了消费市场的增长。在商品房市场景气度 下降的情况下，国内必须确保保障房的建设进度，以维稳经济。经济不确定性因素：外围经济持续转弱 国家 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 (预估) 2012 (预估) 欧盟27成员国 2 3.4 3.1 0.5 -4.3 1.9 1.6 0.6 德国 0.7 3.7 3.3 1.1 -5.1 3.7 2.9 0.8 法国 1.8 2.5 2.3 -0.1 -2.7 1.5 1

19、.6 0.6 爱尔兰 5.3 5.3 5.2 -3 -7 -0.4 1.1 1.1 希腊 2.3 5.5 3.0 -0.2 -3.3 -3.5 -5.5 -2.8 西班牙 3.6 4.1 3.5 0.9 -3.7 -0.1 0.7 0.7 意大利 0.9 2.2 1.7 -1.2 -5.1 1.5 0.5 0.1 葡萄牙 0.8 1.4 2.4 0 -2.5 1.4 -1.9 -3 数据来源：欧盟统计局 欧盟各国GDP增速 美国占领华尔街游行 未来经济 不容乐观 2011年欧美等发达国家经济情况持续恶化。 由于预计全球经济在一段相对较长的时间内难有明 显起色，中国的外需面临持续压力。19 20

20、12年房地产调控政策弹性研判 2012年宏观经济与政策展望2012年经济展望：调性延续，强调“预调微调” 稳经济 控通胀 促转变 积极的财政政策 稳健的货币政策 2012年调性 延续 中央政治局会议： “更加有预见性地加强和 改善宏观调控，准确把握 好调控的力度、节奏、重 点，并根据形势的变化及 时作出预调、微调 ” 延续，更突出稳定经济 展望2012年，维稳需要大于2011年。管理层提出，宏调政策在“保持连续性和稳定性”的同时， 有一定程度的微调空间。 中央政治局会议强调：“要坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发 展”。因而，楼市调控仍会持续较长一段时间，2012年难

21、以出现明显松动。2012年经济展望：最大不确定性来自外围经济 2012年最大不确定性来自于外围经济环境。如果：1）国外金融系统出现再崩溃，我国外需有可能 完全熄火；2）国际流动性再现大规模放松，国内通胀有可能再次升温；3）如果两者有之，则国内 宏调方向有可能再调整，但碍于国内通胀基数已经较高，基本不会重回09年时期的宽松环境。 预计随国内经济环境的转变，政策力度亦会有所不同。但在外围经济环境（或经济预期）不至大幅 转变的情况下，政策松动空间不大。 外围经济环境 外围流动性环境 再大规模放松 再转差 国内经济环境 外需熄火，国内经济面临更大的 下行风险 通胀压力加大，调控可能升级 政策方向可能再

22、调整 但基本不会重回09年宽松政策 不确定性2012年经济展望：经济增速下降，但基本不会重现08年光景 管理层在2011年末提出“预调微调”，在出台政策的时点把握上明显优于上次“救市”时期。 预计政策会确保全年国内经济增速在8%-9%之间。在外围流动性不显著放大的情况下，全年 CPI在3%至4%之间，基本不会重现08年的经济低迷状态。 97 99 101 103 105 107 109 35 40 45 50 55 60 65 2007-1 2007-2 2007-3 2007-4 2007-5 2007-6 2007-7 2007-8 2007-9 2007-10 2007-11 2007-

23、12 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2008-5 2008-6 2008-7 2008-8 2008-9 2008-10 2008-11 2008-12 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2009-5 2009-6 2009-7 2009-8 2009-9 2009-10 2009-11 2009-12 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 2010-5 2010-6 2010-7 2010-8 2010-9 2010-10 2010-11 2010-12 2011-1 2011-2 2011-3 2011-4 2011-5 2

24、011-6 2011-7 2011-8 2011-9 2011-10 2011-11 2011-12 2012-1 2012-2 2012-3 2012-4 2012-5 2012-6 2012-7 2012-8 2012-9 2012-10 2012-11 2012-12 PMI CPI 07年亢奋状态 08年低迷状态 2011年调 控状态 2012年展望 CPI 3%-4% PMI 49%-52% GDP 8% - 9% 管理层提 出：预调微 调 管理层救市2012年政策展望：预调微调下，房地产调控难松 “预调微调”下： 整体流动性略松：预计整体流动性会较2011年略有增加。新增贷款额度约

25、7至8万亿，并且，不 排除会出现小程度的降息 / 降准空间。预计新增贷款以定向投放为主（保障房、新兴产业、国家 重点基建、中小企业等）。房地产以间接受益为主。 房地产调控方向不变：对新国八条等政策文件继续坚持，松动空间在于政策执行层面。 首套房贷有可能受益：2011年8月银监会出台的商业银行资本管理办法 ，规定从2012年1月 1日起，对首套房贷的权重调低至45%，二套房贷的权重调高至60%（原来的首套二套权重均为 50%）。预计2012年首套房贷贷款额度有一定程度的松绑，首套利率可能低至基准以下。 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000

26、 100000 110000 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 历年国内新增贷款额度变化（亿元） 9.63万亿 7.95万亿 全年预计6.7万亿 预计7至8万亿 前十月 5.6万亿重回优惠政策 需考虑救市 调控松动。中央层面可能允 许城市限购执行松动 + 二套限贷放松 2012年政策展望：政策或有不确定性， 但总体而言“稳经济 房地产救市” GDP 增速 级别 8% 7% 稳经济 房地产救市 9% 救市 阶段 调控松动 阶段 强调调控方向不动摇，地方 执行面仍需严控 流动性照顾首套房贷 预调微调阶段 楼市调控 (中央层面) 楼市银根 单季GDP 8%-9% 单季GDP 7

27、%-8% 单季GDP 7%以下 在“稳经济”前提下，如果经济继续下行，如，单季增速8%以下，预计房地产调控力度才有放松可能。 可能性较大 有可能 可能性低中央层面：房地产必须坚持调控方向，“限购/限贷”难退出 2011年调控已取得成效 实施限购城市的投机性需求基本得到抑制 商品房价格过快上涨势头得到遏制 住宅地价上涨势头出现回落 住房供应结构明显改善，保障性住房和中小套型住房供给增加 2012年需稳固成效 部分城市价偏高的状况尚未根本改变 促使房价反弹的因素依然存在 国内投资渠道相对有限，在通胀的背景下 ，房地产仍然是保值、升值的重要手段； 未来市场流动性紧张的状况有所改善，增 加的部分流动性

28、，将通过多种途径流入房 地产领域； 房地产资金过度聚集，对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然存在 房地产行业调整尚未取得显著进展 城市房价居高不下，将提高城市化门槛，抑制城市化进程地方层面：寻求政策执行上的适度放松 地方层面 地方债台高筑； 短期无法脱离原有税收方式（土地财政受房地产调控影响巨大）； 保障房建设面临投资融资压力； 地方城市化发展明显减速； 政策展望总结：2012年稳经济并非救房地产， 松动空间在于额度和执行 2012年管理层实施“预调微调”的目的在于稳经济而非救房地产； 在保持楼市调控不变的情况下，限购 / 限贷政策 均难以退出。松动空 间在于地方执行力度及房地产信贷额度的增加

29、。28 2012年广州房地产住宅市场研判 供应层面按目前已动工项目统计，2012年广州十区新货超7万套 2012年新货预测 全市十区 中心六区 新增新货（未有预售证） 6.67万套 2.88万套 未推新货（已有预售证） 0.94万套 0.25万套 合计 7.61万套 3.13万套 备注： 1、货量预测数据由合富辉煌集团市场研究部监测统计，主要通过实地调查楼盘的施工进度结合项目规划 施工许可情况等综合统计，由于施工进度各发展商会根据市场变化及存量调整，明天实际新增供应与 按正常施工进度的预计量会有较大差异； 2、新货的统计时间为：2011年12月2012年全年； 3、未推新货是已取得预售证但截止

30、2011年12月仍未推出市场的新货。2012年中心六区新增供应回升 5.72 7.32 5.86 6.77 5.63 预计6.67 3.39 3.72 3.47 2.27 1.69 预计2.88 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年1-11月 2012年预测 广州市十区年度新增供应对比 全市十区 中心六区 据监测，预计2012年广州市十区新增新货约为6.67万套，较2011年的新增新 货量会有所增加。 中心六区供应2010年以来持续大幅减少，预计2012年中心六区的新增新货会 回升，约2.88万套，但仍低于2009年以前的水平。 备注：2007-2011年数据来源广州国土

31、资源与房屋管理局； 2012年为合富辉煌市场研究部监测预计（不含已出预售证的未推货量）。中心区荔湾、海珠、天河、黄埔供应紧张略有缓解；外围番禺、花都 新货充足；萝岗新增供应明显增加 2012年中心六区新增新货预计占全市超过四成。从近几年的新货走势来看，多个区域供应紧张略有缓解 荔湾、天河、海珠和黄埔的新货比过去两年有较大的回升，供应紧张略有缓解； 白云区新增供应基本持平； 越秀区供应仍然稀缺。 而外围区域方面，新货仍充足，萝岗新增供应明显增加 花都、番禺区2012年的新货仍充足，总体可售货量最多； 南沙区2011年供求大增，预计明年新货略有下降，但仍处于历年的高水平； 萝岗区缺货多年，2012

32、年的新增供应大幅增加，多个楼盘有较多新货推出，如万科东荟城、雅居 乐项目。 备注：2007-2011年数据来源广州国土资源与房屋管理局； 2012年为合富辉煌市场研究部监测预计（不含已出预售证的未推货量）。 0 5000 10000 15000 20000 25000 越秀区 荔湾区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区 （套） 广州各区新增供应对比 2010年 2011年1-11月 2012年预计新货区域分布更均衡，东部片区新货明显增加 越秀 3% 荔湾 8% 海珠 6% 天河 8% 白云 11% 黄埔 5% 番禺 18% 花都 23% 南沙 9% 萝岗 9% 20

33、12年广州十区新货分布图 2012年，十区新货最多的仍是花都区、番 禺区，两区新货合共占全市的41%。 另外，由于不少之前缺货的区域，如东片 的黄埔、萝岗，中心区的荔湾、天河、海 珠等2012年的新货都会有所增加，因此明 年的新货区域分布将更均衡 。 花都占23% 番禺占18% 白云占11% 荔湾、越秀、 海珠、天河 占26% 南沙占9% 黄埔、萝岗 占14% 备注：数据来源合富辉煌市场研究部监测（含已出预售 证的未推货量）供应量较多的板块：中心六区金沙洲、白云大道、原芳村、珠江新城、赤岗琶洲 外围四区华南、科学城、汽车城、西城、市桥、广州新城 0 500 1000 1500 2000 250

34、0 3000 3500 4000 4500 黄埔中心区 南湖 同和 机场-黄石路 白云新城 白云大道 城西金沙洲 奥体 天河公园 东圃 植物园 北天河 珠江新城 天河中心 赤岗琶洲 滨江 客村 广州大道南南洲路 工业大道 海珠中心 大坦沙 原芳村 原荔湾 原东山 原越秀 2012年中心六区各板块新货 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 天麓湖 永和 西区 知识城 科学城 南沙 迎宾大道 山前大道 花东 新华老城区 西城 狮岭 汽车城 广花路 大岗 洛溪 广州新城 大学城 市桥-石基 华南 2012年

35、外围区域各板块新货 越秀 荔湾 海珠 天河 白云 黄埔 番禺 花都 南沙 萝岗 备注：数据来源合富辉煌市场研究部监测（含已出预售证的未推货量）中心区和外围区域均有货量较大楼盘分布，以品牌开发商为主 明年货量较大的楼盘中，中心区分布在琶洲、原芳村、金沙洲、白云大道、黄埔等，外围 区域中以萝岗区的大盘新货增加最明显 货量较大的楼盘以品牌开发商为主，如保利、万科、雅居乐、保利南方、新世界、长实等 项目名称 区域 板块 新推货楼栋名称 产品类型 产品情况 预计货量 保利公园九里 荔湾 原芳村 D/E组团 洋房 一房：55-58；二房：77-82；三 房：92-120；四房：140 2400 保利琶洲湾

36、 海珠 赤岗琶洲 A-1A-7 洋房 未定 1000 岭南新世界 白云 白云大道 锦云峰、嘉云府、 六区 洋房 7988平方米两房，93101平方米三 房，三至四居130-240平方米 2000 保利西海岸 白云 城西金沙洲 星海、汇海、瀚海、 别墅 洋房、别墅 非望江：83-95三房，望江：120 三房，161-208四房，别墅280-430 1800 长实都会新城 黄埔 黄埔中心区 首期 洋房 两房：75-85；三房两卫：97 1000 万科东荟城 萝岗 科学城 首期 洋房 75平米两房、100平米三房、120平米 四房、140平米四房 2500 雅居乐地块 萝岗 科学城 首期 洋房 洋房

37、 800 科城山庄 萝岗 科学城 第二期B区 洋房 约90-190的两房至四房 1800 万科红郡 番禺 华南 1-9栋 洋房 两房-三房80-100方 1700 亚运城 番禺 广州新城 D地块 洋房 85-190两房四房 3000 自在城市 番禺 华南 诺德名都 洋房 两房、大三房以及四房为主 1000 自由城 花都 广花路 一期2-12栋 洋房 85-214二房至五房 1500 保利花城 花都 西城 一期 洋房 二房至四房 1300 保利高尔夫郡 花都 汽车城 1-5号楼 洋房 79-170 1134 雅居乐锦城 花都 西城 D地块 洋房 二房至四房为主 1100 2012年预计货量较大的

38、楼盘情况表考虑存货，如发展商提正常进度施工，2012年十区不缺货 5.61 2.93 3.83 4.94 6.18 6.77 5.63 6.68 2009年 2010年 2011年(1-11月） 2012年预计 2009-2012年广州市可售货量对比 存货 新增供应 考虑存货，如发展商提正常进度施工，预计2012年全市十区可售货量约为11.6万套，基本 与2009年相当。 2009年市场处于大幅回升期，成交量大，市场消化理想。若2012年成交持续低迷的话， 明年的供求压力将大增，开发商必定会放缓部分项目的施工进度，2012年新增供应存在较 大不确定性。 备注：数据来源合富辉煌市场研究部监测 存

39、货是指截止至2012年12月1日所有可以销售但未售出的货量所处区域竞争压力大或自身供应量大的楼盘或会根据市场调整推货时机 地基工程 33% 地面工程 67% 2012年广州十区新增新货工程进度情况 项目名称 区域 工程进度 货量 保利公园九里 荔湾 1-2栋建至5层，其它共 13栋进行地基工程 2394 中信西关海 荔湾 地基工程 662 林和村改造项目 天河 地基工程 600 天健上城 天河 地基工程 900 九洲文化家园后续 天河 地基工程 560 深业金沙洲项目 白云 挖基坑 604 中海白云新城项目 白云 挖基坑 240 长江实业都会新城 黄埔 1-3栋封顶；4-8栋地基 1000 嘉

40、德丰永和项目 萝岗 总规 800 亚运城D地块 番禺 打地基 3000 万科红郡 番禺 正负零零、基坑 1680 长隆项目 番禺 地基工程 400 保利高尔夫郡 花都 地基工程 1134 雅居乐锦城D地块 花都 地基工程 1100 南沙境界第四期 南沙 开挖地基 900 创鸿城 南沙 平整土地 500 璧珑湾 南沙 平整土地 500 部分处于地基工程货量较大楼盘表 据监测，在明年6.67万套新增新货 中，有超过3成的货量施工进度正处于 地基工程或前期工程； 预计部分货量大的楼盘或会根据市场 情况调整推货时机，因此，实际新增 供应量变数非常大。37 2012年分区货量预测 越秀：新货有所增加，不

41、少已达发售条件 荔湾 海珠 天河 黄埔 萝岗 白云 花都 番禺 南沙 增城越秀：预计2012年供应量达两千余套，较前两年均有明显的增加 有效供应不足的情况下，明年供应增加能有效缓解缺货的状况，但鉴 于市场经济、政策、置业者/开发商预期、项目产品是否适销对路等不 因素的影响，实际推出的货量将有所不同 备注：2009-2011 年新 增供应 为实际 供应套 数（剔 除已拿 预售证 未推得 货量）供应项目工程进度 项目名称 楼栋 套数 产品情况 淘金峯璟 C5-2 栋 C5-3 栋 435 一房：51.72 ，14.29% ； 二房：75-84 ，42.86% ； 三房：118.41 ，14.29%

42、 ； 四房：133 /144 ，28.57% 东方文德 B2 、C1 、 C2 栋 457 三房:105-130 ，52.39% ； 一房57-61 ，26.81% ； 二房：90-93 ，11.09% 东湖广场 A 、B 座 205 四房：149-207 ，15.57% ； 五房：164-228 ，70.28% 已 拿 预 售 证 项目名称 楼栋 套数 产品情况 精彩生活大厦 160 主力户型为两房、三房 已封顶 未拿证 项目名称 楼栋 套数 产品情况 骏文雅苑 480 东山京士柏 2 幢 150 广隆大厦 168 两房：100 ； 三房：140 ； 四房：200 东风广场 T9 栋 T10

43、 栋 400 以中小户型为主 未 拿 证 在 建 东湖广场 精彩生活大厦 淘 金峯璟 东方文德 骏 文雅苑 广隆大厦 东风广场 东山京士柏 2011年：100-120消化率最高 2012年：供应大多以140以下的户型为主40 2012年分区货量预测 越秀 荔湾：芳村新盘上市带动荔湾供应大幅回升 海珠 天河 黄埔 萝岗 白云 花都 番禺 南沙 增城荔湾：2012年供应明显回升，主要来自原芳村 预计2011年底至2012年，荔湾区约有5800套新货 供应。 与过往2008-2011年供应比较，2012年供应面积明 显回升。 供应量明显回升，主要是原芳村的供应有明显增 加，原芳村板块新增供应占全区近

44、7成。 荔湾区新增供应 时间 新货（套） 新货备注 2011年底 914 含已有预售证但未 推售新货130套 2012年 4921 含已有预售证但未 推售新货120套 2011年底2012年 5835 含已有预售证但未 推售新货250套 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 万平方米 2008年-2012年荔湾区商品住宅新批预售套数 原芳村 69% 原荔湾 31%原荔湾新增供应量仍然稀缺，大户型产品占六成 原荔湾的新增供应仍然较稀缺，预计2011年底至2012年新货约1800套。 在上述新货里，大户型供应占到60%。如调控持续，部分大户型的推货量或有所调整。 编号 楼

45、盘 组团 货量 （套） 户型 工程进度 中信西关海 1-3栋，8-10 栋 662 三房：95-150；四 房：122-300 地基工程 兴隆广场 全部 400 不详 已建到8层 富力唐宁花园 A1-A2栋、 A5-A6栋 240 四房：185-211 A1-A2栋有预 售证 荔景华庭 全部 168 55的二房、90的 三房、140四房 现楼 万科柏悦湾 T10、T11栋 150 两房80，小三100 ，大三120 T10建至1层， T11建至5层 富力君湖华庭 T1栋 130 118三房、168四 房、260五房 有预售证 龙津华府 A、B栋 66 三房：115-128，四 房：135-15

46、8 外立面完成 原芳村新增供应充裕，主要来自芳村高尔夫的保 利、中铁及路劲项目 原芳村板块2011年底至2012年新增供应达4000套，供应量较往年有明显增长，主要来自芳村 高尔夫的保利、中铁及路劲三个项目。 原芳村板块供应量虽大，但预计不会拖慢施工及推货进度。 主要是考虑到荔湾缺货已久，加上上述三个项目的产品品质应该不错，面积以市场主流需求 两至三房为主，只要价格适当，相信会有市场。 编号 楼盘 组团 货量 （套） 户型 工程进度 保利公园九里 共15栋 2394 一房：55-58；二房： 77-82；三房：92- 120；四房：140 1-2栋建至5层 左右，其它13 栋地基工程 中铁荔湾

47、国际城 1-5栋 713 三房：110-130 路劲隽泷湾 1A区、1B组 团（共8栋） 542 二房：77-85；三房： 88-90；四房：138 地基工程 凯粤湾 C6栋 200 三房：140-90；二 房：81-93 文安花园 C栋 170 50-100方，2-3房 建至地面1层 44 2012年分区货量预测 越秀 荔湾 海珠：供应大幅回升，集中在赤岗琶洲板块 天河 黄埔 萝岗 白云 花都 番禺 南沙 增城海珠：2012年新增大幅增加，绝大部分上半年可达预售标准 预测2012年可供应新增住宅74.66万平米，较2011年有大幅增加。 海珠区明年新货大都是现楼或是接近封顶，按正常工程进度，

48、90%以上可达预 售标准，但开发商会视乎市场情况分批推货。 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 2009 2010 2011（1-11月） 2012 2009-2012年海珠新增住宅情况 （万方）赤岗、琶洲领跑新增供应 赤岗、琶洲版块明年的供应量非常可观，尤其是保利琶洲湾（天悦)保利的大手笔之作 将与明年问世。 中心区的货量则是则是由多个项目构成。 此外，工业大道、广州大道南南洲版块、滨江一线也将有少量项目发售。 海珠2012 年主要 楼盘推 售套数情 况图 琶洲 海珠中心 赤岗 广州大道南-南洲路 保利天悦：1000 会展世界城：108 世纪星花园：13 源海御苑：254 凤乐雅轩：150 珠江帝景：720 泊雅湾：77 星品：120 领江公馆 130 新一城广场 200 君汇上品：257 力讯时光里：400 城建两项目 370 海珠湖景峰 157 江南美景花园 君华天汇 ：257 富溢轩： 250项目 名称 基本情况 保利 天悦 滨水高档住宅区总建41万平米，总户数约1700套，预计2012年可推出1000套，全部为180平米 以上单位，预计售价3.5万/平米。工程接近封顶，预计上半年可以推货。 珠江 帝景 珠江帝景：明年推货为E区的E7-1E7-4，20层高。总建12.6万平米，预计720套，目前建至5 层。 两大楼盘保利琶洲湾天悦和珠江