2012年三季度中国房地产市场研究报告_中指_21页_市场总结_调查分析.pdf

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1、中国指 数研究院 中国房 地产指数系统 目录 摘要 . 1 第一部分：2012年三季度中国房地产市场形势总结 3 1. 政策环境：坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位 3 2. 新房：价格继续上涨， “金九”推盘激增但成交回落，库存再次上升 . 5 3. 二手房：三季度成交同比大增近七成，价格持续上涨，9月同比止跌上涨 9 4. 土地：供求状况有所好转，楼面均价及溢价率回升 10 5. 企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极 . 12 第二部分：2012年四季度中国房地产市场趋势展望 14 1. 政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向 . 14

2、2. 市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳，不同城市分化 16 结语 . 19 特别说明：此报告为简版，如需完整报告，请咨询当地分支机构 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS 中指数据， 主要研究成员： 中国指数研究院总院：莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 刘水 潘雪佳 师洋 吴珊 张静 李映雪 许梁 于跃 张红莉 刘丽杰 贾静 李晶 荣晨 张婷 段秀娟 陈茜 高静 王亮 周宣 蒋云峰 苑承建 白彦军 张英 赵丽一 李力 中国指数研究院各地分院： 汪勇 张志杰 罗勇成 张化学 林建晖 贾艳伟 刘宣 薛玲 李力 杜丙国 周瑞蓉 钟 文辉 张伟 高院生 张晓伟 陈佳

3、 黄雪 胡佳娜 钱慧群 朱柏润 薛建行 王玲 陈宏军 2012 年三季度中国房地产市场研究报告 2012年 10 月 12 日 2012年三季度中国房地产市场研究报告 1 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 摘要 1. 2012年三季度中国房地产市场形势总结 (1) 政策：坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位 2012 年三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松，并就调 控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问

4、责。北京、上海、广州等地方政府也纷纷响应中央精神，重申从严执行 楼市调控政策。此外，有关房产税改革的各种信息使其再度成为焦点，房产税试点扩容将进一步完善长效机制。 (2) 新房：全国投资开工增速下行趋势停止，重点城市三季度价格继续上涨， “金九”推盘激增但成交 回落，库存水平和出清周期在 9月底再次上升 从全国来看，市场销售趋稳带动企业投资开工信心增强，房地产开发投资累计同比增速在 8 月提高至 15.6%，是去 年以来首次加快；新开工面积累计降幅缩小至 6.8%，其中 8月单月同比增长 13.9%，为今年以来首次增长。从重点城市 来看，三季度住宅成交同比大幅增长 51%，其中 9月成交量同比

5、增长 52.4%，但环比小幅下降 2.6%， “金九”成色不足； 特别是上海、杭州等此前回升最快的城市，三季度成交量环比出现回落，但长三角地区连续两个季度同比增长超过 60%， 居各区域首位，长春等地市场继续升温，成交量在三季度继续上升，接近 2010年调控以来高点。供应方面，重点城市三 季度批准上市量环比增长 19.3%，同比上升 8.2%，9 月更是达到 2010 年以来最高水平，环比和同比分别增长 60.1%和 14.1%；供应激增而成交回落，导致多个城市可售量在 9月底再度回升，出清周期也出现了今年以来首次延长。价格方面， 刚需项目低价入市或降价带动热销后普遍试探性提价，知名企业中高端

6、项目依靠品牌影响力、地域优势热销，价格稳中有 涨，百城指数自 2011年 9月连续 9个月下跌后于 6月止跌并连续 4个月上涨，但 8-9月价格上涨幅度和范围并未扩大。 (3) 二手房：三季度成交同比大增近七成，价格环比持续上涨，9月同比止跌上涨 成交方面， 三季度十大城市成交量相比二季度增长 23.2%， 同比大幅增长 68.0%， 绝对量达到 2011年以来最高水平， 8-9月同比增幅超过新房，但整体来看，今年前三季度二手房成交恢复力度仍不及新房，受调控影响的幅度大于新房。价 格方面，十大城市主城区二手房价格从 3 月开始环比上涨，截至 9 月累计上涨 8.6%，9 月同比在今年以来连续

7、8 个月下 跌后，首次转为上涨，多个城市价格已经超过去年同期或历史高点，价格走势强于同期新房。 (4) 土地：供求状况有所好转，北京、上海等地活跃带动全国楼面均价及溢价率回升 供求方面，2012年三季度，全国 300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降 12.1%、18.6%，降幅比上半年缩 小一半以上，北京、杭州、成都等一线和二线热点城市成交量恢复明显。价格方面，在热点城市部分高价地块成交的带动 下，全国 300个城市三季度住宅用地楼面均价环比上涨 19.6%，9月创下 2011年以来新高；住宅用地平均溢价率提高至 10.2%，其中 9月达 13.3%，是去年 9月以来的最高水平。 201

8、2年三季度中国房地产市场研究报告 2 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 (5) 企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极 销售方面， 2012年前三季度，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增长 10%和 14%，其中三季度企业销售业绩 普遍低于二季度，但同比仍大幅增长。近半数代表企业年度目标完成率已超 80%，世茂、中海已提前实现或接近全年目 标，保利销售额也已超过去年全年。拿地方面，三季度企业拿地热情回升，十大代表企业拿地面积环比增长 33%，但

9、同 比仍下降 7%。万科、龙湖等品牌房企拿地最为积极，而世茂、碧桂园、富力等拿地不多。 2. 2012年四季度中国房地产市场趋势展望 (1) 政策环境：经济探底背景下继续坚持货币政策与房地产调控方向 宏观经济下行风险仍在，投资仍是中国经济对冲下行风险和稳增长的主要方式，固定资产投资增速下滑趋势在三季度 趋缓。展望四季度，在全球经济寻底的过程中，随着货币政策微调和投资增速企稳反弹，中国经济可能触底回升，但回升 势头将十分微弱。货币政策微调的利好已经在房地产市场显现，但由于经济增长不确定性依然存在，四季度货币政策方向 不会发生变化，目前相对较低的利率水平和较高的信贷投放力度将继续维持，给下一阶段的

10、房地产业继续带来利好。房地 产调控政策方面，中央将继续坚持调控大方向以维持市场量价平稳态势。由于当前市场对政策的动态较为敏感，房价已企 稳并有所上涨，政府决策将更加谨慎，房地产调控政策仍将维持从紧取向以巩固调控成果，绝不会有调控态度的放松而导 致市场恐慌或动荡，因经济下行风险而放松房地产调控的期待不切实际。 (2) 市场趋势：推盘加大促进成交稳中有升，价格企稳，不同城市分化 供应方面，历史数据显示四季度是推盘高峰（过去两年均占全年三成以上） ，在企业全力推盘以促进业绩目标完成的 带动下，预计今年四季度新增供应将继续上升。不同城市来看，一线城市由于供应相对短缺，供不应求现象继续加剧；二 线城市明

11、显分化，大多数城市去化压力仍旧突出；部分近几年大幅扩张、大批供地的三四线城市或将面临供应过剩风险。 成交方面，由于房地产政策和货币政策方向不变，供应增加将进一步促进成交量惯性回升，预计四季度多数城市成交 量环比温和增长（如 2008-2009年环比增长 10%以内） ，由于去年四季度基数较低，同比增长仍将较为显著。不同城市将 继续分化，一线城市和杭州、苏州等东部二线城市的成交量多数已在 6-7月达到近年高点，预计四季度将延续三季度稳中 微降的趋势，而青岛、长春等二线城市和多数三线城市，目前成交量与近年高点还有距离，四季度有继续上升的空间。 价格方面，预计四季度价格稳中有升，不会出现全面大幅上涨

12、局面，主要由于限购政策严格执行情况下总需求相对有 限，部分热销项目在提价后成交量即下降，而成交量不能达到预期，企业提价会更加小心谨慎。不同城市来看，供给相对 不足的一线城市价格上涨压力较大，而多数二三线城市供给较为充分，价格上涨动力不足。 企业投资拿地方面，随着地方政府进一步加大推地力度，销售趋好也给企业带来信心，预计四季度土地市场将更加 活跃，投资开工等指标进一步企稳回升。品牌房企拿地时更关注旅游地产等多种业态或热点城市中心区域的地块，但在把 握机遇的同时，应当警惕部分城市商业地产可能面临的供应过剩风险，住宅仍应是多数房企做大规模的主要选择。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 3 本报

13、告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 第一部分：2012 年三季度中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：坚持房地产调控不放松，中央督查确保政策落实到位 2012年三季度，为巩固房地产调控成果，切实防止房价反弹，中央及相关部委密集强调房地产 调控不放松，并就调控措施落实情况进行专项检查，强化市场监管及问责。地方政府也纷纷响应中 央坚持调控不放松精神，重申从严执行楼市调控政策。本季度，房产税改革再度成为焦点，从频传 的相关消息可以看出，房产税试点扩容可期。随着房产税改革的不断深

14、入以及试点范围的扩大，我 国房地产的长效机制将进一步完善。此外，由于近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供 求低迷，国土部下调住宅用地供应计划以提高计划完成率。 (1) 中央及相关部委：密集强调房地产调控不放松，强化市场监管和问责 中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。今年上半年地方微调调控政策较为频繁，楼市现 反弹迹象，为巩固调控成果，防止房价反弹，近三个月来，中央及相关部委多次重申房地产调控不 放松。7 月初，温家宝总理强调防止变相放松购房政策，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长 期政策。与此同时，住建部、国土部、发改委等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松。7 月 末，中共中

15、央政治局也指出，要坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹。从中央到相关部委 密集强调房地产调控不放松，表明政府对房地产调控的坚定决心。 多部委强化市场监管及问责，巩固市场调控成果。7 月下旬至 8 月上旬，国务院派出 8 个督查 组，对 16个省（市）贯彻落实房地产市场调控政策措施情况进行专项督查。督查结果显示，房地产 市场调控的各项政策措施落实情况较好，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。但个 别地区在房价、限购、供地方面存在问题，督查组要求出现问题的地区立即进行整改，并强调各地 不得以任何理由变相放松调控。9 月，国土部、发改委、住建部等相关部委均发文强调加强市场监 管及问责，

16、以进一步推动房地产市场调控政策措施落实。 (2) 地方：部分城市重申从严执行楼市调控政策，巩固调控成果 2012年三季度，部分城市房价上涨预期增强，地方政府为稳定预期密集表态坚持调控不动摇， 或重申调控政策措施，或强化政策措施执行及审核力度。如上海两次重申房地产调控不放松，并针 对住房限售政策等执行情况进行检查；山东强调政策不放松的同时还提出全面实行商品房预售资金 监管制度；武汉将启动商品房预售资金监管制度；广州对个别高价项目采取限制预售规模和控制交 易节奏；北京加强限购审核等。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 4 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开

17、资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 (3) 房产税改革再成焦点，试点范围扩大有望推进 三季度，房产税改革再成焦点。财政部部长两次提到要稳步推进个人住房房产税改革试点。媒 体报道，国家税务总局相关人员透露下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房 地产税具体深化时间可能在年底或明年初，最终会在全国实施。从近期频传的房产税改革相关消息 可以看出，试点范围的扩大是大势所趋，然而重庆、上海的试点情况表明房产税试点初期对购房者 的实际税费影响有限。但房产税重要意义在于，随着改革的深入，将进一步打击投资投机性行为， 试点范围的扩大也将有利

18、于完善我国房地产长效机制和市场健康发展。 (4) 住房用地供应计划调整，提高计划完成率 图：2012 年全国住房用地供应调整情况 -7.7% -4.8% -8.7% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 0 3 6 9 12 15 18 全国住 房用地 计划供应量 保障性 安居工程 用地 商品住房 用地 万 公 顷 调整前 调整后 调 整幅度 数据来源：CREIS中指数据、国土资源部公告、国土资源公报 住房用地供应计划下调，但仍远超历年实际供应最高水平。8月 5日，国土资源部发布公告称， 对 2012年 4月确定的全国住房用地供应计划进行调整， 计划供应总量由 17.26万公顷调整为

19、 15.93 万公顷，减少 7.7%，但与历年实际计划完成相比，仍远超历史最高水平，比完成量最大年份还高出 17.3%，能够满足全年住房用地有效需求。 表：2009-2012 年全国住房用地供应情况（单位：万公顷） 2009 年 实际供应 2010 年 2011 年 2012 年 计划 实际 计划 完成率 计划 实际 计划 完成率 年初计划 调整后计划 8.2 18.47 11.5 62% 21.812.5 57% 17.26 15.93 数据来源：CREIS中指数据、国土资源部公告、国土资源公报 近年住宅用地计划完成率不高、上半年土地市场供求低迷为此次调整主要原因，不同省市的调 整有明显差异

20、。2010 年和 2011 年计划完成率分别为 62%和 57%，今年上半年全国落实住宅用地 4.72万公顷，完成率不到 30%。对供应量做出调整，将有利于提高计划的有效性和完成率。从各地 来看，18个地区住房用地供应计划量减少，其中辽宁和天津减少 30%以上，下调幅度较大，河南、 河北、四川、海南和甘肃减少幅度在 10%-20%之间，青海、江苏、安徽等 11 个省份减少幅度在 10% 以内；湖南、新疆兵团、吉林、新疆和陕西 5个地区的计划量则有所增加，增加幅度均在 2%以下。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 5 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资

21、料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 2. 新房：价格继续上涨， “金九”推盘激增但成交回落，库存再次上升 (1) 价格：百城指数 6月以来连续 4个月环比上涨，但 8-9月涨幅有所缩小 图：百城住宅均价及环比变化 0.35% -1.32% -0.03% 0.70% 0.66% 0.82% 0.90% 0.95% 0.48% 0.59% 0.40% 0.53% 0.41% 0.21% 0.07% -0.03% -0.23% -0.28% -0.25% -0.18% -0.30% -0.30% -0.34% -0.31% 0.05% 0.33%

22、 0.24% 0.17% -1.5% -1.0% -0.5% 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 8000 8200 8400 8600 8800 9000 元 / 平 方 米 百 城均价( 左) 环比( 右) 数据来源：CREIS中指数据， 根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自 2011 年 9 月 开始连续 9个月下跌，今年 6月首次止跌后连续 4个月上涨，但近 2个月涨幅持续缩小。具体来看， 7月涨幅扩大至 0.33%， 较 6月扩大 0.28个百分点， 但 8-9月有所缩小， 涨幅分别为 0.24%和 0.17%。 9 月百城住宅均价为 87

23、53 元/平方米，较去年同期下跌 1.4%，与 2010 年以来的阶段性高点（去年 8月）相比跌幅也为 1.4%。 (2) 需求：8-9 月成交量小幅回落，但与去年同期相比仍显著增长 图：2010 至今代表城市 1 住宅成交面积走势 2125 1808 2150 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 万 平 方 米 月度成 交面 积 年 度月均 成交 面积 数据来源：CREIS中指数据， 重点城市成交量 8-9月略有回落，但三季度同环比均有所增长。2012 年三季度，全国 50个代 表城市月均共成交住宅 2740万平方米，比二季度上升 18.7%，较 2011年和 20

24、10年同期分别高出 51.0%和 37.5%。从各月表现来看，8-9月成交量有所回落，但环比降幅均不足 3%，而同比增幅仍 1 重点城市一共 50 个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳 4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、 南京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡、长沙、南昌 25个城市，主要 是各省会城市和计划单列市；三线包括芜湖、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、衢州、韶关、包头、佛山、徐州、 唐山、铜陵、泸州、宿州、东莞、扬州、南通 21个城市，主要指地级市。 2012年三季度中国房地产市场研

25、究报告 6 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 在 50%，成交量总体处于 2010年来的较高水平。 “金九”成绩不如预期，一方面由于部分城市市场 热度升温较快，如北京、上海、杭州等城市成交量在 6、7 月已经达到近两年较高水平，另一方面 是由于房价止跌上涨后调控加码预期加大，导致观望情绪再次转浓，而部分项目上涨后也超出价格 敏感的置业者， 使得成交量难以进一步攀升。 整体来看， 今年前三季度 50个城市月均成交量为 2150 万平方米，比去年全年月均水平增长 18.9

26、%，且已经略超出 2010年月均水平。 (3) 供应：受 9月推盘量激增带动，三季度供应量显著增长 图：2010 至今代表城市 2 商品住宅月度新批准上市面积走势 1233 1296 1216 0 500 1000 1500 2000 2500 万 平 方 米 月均供应面积 年度月均供应面积 数据来源：CREIS中指数据， 三季度代表城市供应量回升，其中 9月增长尤为显著，已达到 2010 年以来最高水平。三季度， 代表城市月均供应量达 1632万平方米，比二季度增长 19.3%，同比增长 8.2%。其中 9 月供应量达 2236万平方米，达到 2010年以来单月最高水平，环比大幅增长 60.

27、1%，同比增长 14.1%，比 2010 年同期也高出 15.0%。前三季度整体来看，供应水平略低于过去两年，代表城市月均新批上市面积 为 1216万平方米，同比下降 2.6%，也低于 2010年全年均值。 (4) 供求对比：多个城市销供比降至 1以下，库存消化压力再度回升 近期供应量环比大幅增长而成交量略有下滑，使得多数城市销供比再度下降且低于 1。三季度， 10个代表城市成交量环比增长 9%， 而供应量环比增长 35%， 成交增长幅度小于供应， 尤其是 9月， 成交环比小幅下降 9%，而供给大幅增长 84%，导致整个三季度代表城市总体的销供比降至 0.98， 市场再次呈现销供比低于 1 的

28、局面。多数代表城市三季度的销供给比出现不同程度下降，已有 6 个 城市销供比低于 1，武汉、深圳两地销供比连续下行，三季度仅为 0.6，在各代表城市中最低，表明 其供应量相比成交量最为突出，短期供应压力明显上升。 1-8 月库存水平高位盘整，出清周期持续下降，但 9 月库存再创历史新高，出清周期持续下降 后再次上升。自 2010年起，代表城市库存持续上升，2011年底达到近三年的高点 6700万平方米， 2 重点城市一共 20 个，其中一线包括北京、上海、广州、深圳 4个城市；二线包括杭州、武汉、南昌、苏州、大连、重庆、天津、长沙、 无锡、沈阳、郑州等 11 个城市；三线城市包括铜陵、东莞、扬

29、州、南通、惠州 5个城市。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 7 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 出清周期持续上升，到今年年初达到最高值 17 个月。2012年 1-8 月，库存基本维持在 6000-6500 万平方米的高位，而出清周期则在成交持续回升下快速下降，至 8 月底已降至 10 个月以下，为近 三年较低水平。9 月，由于供应大幅增长和成交小幅下滑，库存及出清周期均有所上升，截至月底 可售面积环比增长 8%，至 7038 万平方米，为 2010 年以来

30、最高水平，出清周期增至 10.3 个月， 这也是今年以来首次出现库存量和出清周期的同时增长。 (5) 全国整体情况：单月销售止跌反弹，投资增速略有放大，新开工降幅明显缩小 需求：累计销售额今年以来首次增长，7-8月的单月销售指标持续增长 图：2007 年至今全国商品房和住宅销售面积及销售额同比增速 -25% 0% 25% 50% 75% 100% 商品房销售额同比增 长率 商品房 销售面积同比增长率 住宅销售额同比增长 率 住宅销 售面积同比增长率 数据来源：CREIS中指数据， 今年以来全国商品房销售面积降幅不断收窄，销售额首次增长。1-8 月，全国商品房销售面积 为 57415 万平方米，

31、同比下降 4.1%，降幅继续收窄，较 1-7月缩小 2.5 个百分点，销售额为 34011 亿元，同比增长 2.2%，为今年以来首次增长。其中，住宅销售面积为 50985 万平方米，同比下降 4.8%，比 1-7 月缩小 2.7 个百分点，销售额为 28384 亿元，同比增长 2.3%，为近 7个月来首次增 长。单月来看，全国商品房销售额、销售面积分别在 6 月和 7月结束了 2011 年四季度以来的持续 下降，7-8 月连续两个月出现同比增长，增速分别在 20%和 10%以上。 投资：累计增速略有反弹，中部地区增速最高且提高最快 图：2007 年至今房地产开发投资额及其同比增速 0% 10%

32、 20% 30% 40% 0 2 4 6 8 万 亿 元 房地产 开发投 资额( 左) 住 宅开发 投资额( 左) 房地产 投资同 比( 右) 住宅 投资同 比( 右) 数据来源：CREIS中指数据， 2012年三季度中国房地产市场研究报告 8 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 房地产开发投资额增速首次加快。1-8 月，全国房地产开发投资额为 43688 亿元，同比增长 15.6%， 增速比 1-7月提高 0.2 个百分点， 是去年以来增速首次加快。 其中， 住宅开发

33、投资额为 29990 亿元，同比仅增长 10.6%，增速比 1-7月回落 0.1个百分点，占房地产开发投资的比重为 68.6%。 开工：8月新开工面积今年以来首次止跌反弹，施工和竣工面积增速加快 图：2008 年至今全国房屋新开工和施工面积及其同比增速 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 10 20 30 40 50 60 亿 平 方 米 施工面 积( 左) 新开 工面积( 左) 施工 面积同 比( 右) 新开 工面积 同比( 右) 数据来源：CREIS中指数据， 新开工面积累计降幅缩小， 单月新开工今年以来首次增长。 1-8月， 全国房屋新开工面积为 12.3 亿平方米，同比

34、下降 6.8%，连续第 5个月同比下降，降幅比 1-7月缩小 3.0个百分点。其中，住宅 新开工面积为 9.1亿平方米，同比下降 11.1%，降幅比 1-7 月缩小 2.3个百分点。单月来看，8月全 国房屋新开工面积为 1.9亿平方米，同比由下降 26.7%转为增长 13.9%，为今年以来（1-2月为增 长，但历史数据显示 1-2月数据波动性大，未能反映当时企业开工信心不足的局面）首次增长。其 中，住宅新开工面积为 1.4 亿平方米，同比增长 5.0%，也为今年以来首次增长。 施工和竣工面积同比增速加快。 1-8月，全国房屋施工面积达 51.2亿平方米，同比增长 15.6%， 增速较 1-7月

35、上升 0.3 个百分点。其中，住宅施工面积为 38.4 亿平方米，同比增长 13.1%，较 1-7 月上升 0.1个百分点。1-8月，全国房屋竣工面积为 4.5 亿平方米，同比增长 20.2%，较 1-7月上升 1.2个百分点。其中，住宅竣工面积为 3.6亿平方米，同比增长 20.4%，较 1-7月上升 1.4 个百分点。 供求对比：销售好转进一步缓解库存压力，并已带动投资开工指标企稳回升 全国商品房销供比继续小幅提升，供过于求压力略有缓解。1-8 月，全国商品房新开工面积与 销售面积的差值为 6.6亿平方米，销供比增至 0.47，较上半年提高 0.04，供过于求压力略有缓解， 这主要源于新开

36、工面积降幅超过销售面积。 销售投资比较上半年略有回升，但仍接近 2008 年水平。销售投资比值三季度以来有所回升， 1-8 月增至 0.78，较上半年提高 0.02，接近 2008 年的平均水平 0.79。销售投资比回升表明企业的 投资回报速度略有加快，资金压力稍得缓解。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 9 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 资金来源：整体增速显著提高，与销售相关的预付款和按揭贷款回升幅度最大 资金来源整体增速显著提高，与销售相关的预付款和按揭

37、贷款回升幅度最大，表明销量回升对 企业资金状况的改善更加明显。 1-8月， 房地产开发企业总资金来源合计59714亿元， 同比增长9.1%， 较 1-7月扩大 2.9个百分点，较上半年提高 3.4个百分点，增速明显提高，但比 2011年全年水平仍 低 5.0个百分点，表明三季度企业资金压力较上半年有所缓解但仍较大。 3. 二手房：三季度成交同比大增近七成，价格持续上涨， 9月同比止跌上涨 (1) 价格：环比涨幅在三季度继续扩大，同比连续 8个月下跌后在 9月转为上涨 二手住宅均价环比继续上涨，同比连续 8个月下跌后于 9月转为上涨。根据对北京等十大城市 主城区二手住宅活跃样本的调查，2012

38、年 9月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为 21607 元/平米，环比上月上涨 1.65%，涨幅较上月缩小 0.68个百分点，9个城市主城区二手住宅价格上 涨，仅杭州 1 个城市下跌。从各月情况来看，3-6月价格涨幅均未超过 1%，7-9月涨幅均超过 1%， 而各城市涨幅也多为今年较高水平，北京、广州、成都和武汉等多个城市价格已经超过去年同期（各 城市基本均于 2011年 7-9月达到价格高点） 。 同比来看， 前三季度多数月份二手住宅均价均为下跌， 其中 4-8月同比跌幅从 4.3%逐步减小到 0.5%，9月转为上涨 1.61%，是 2012 年 1月以来的首次 上涨。 (2) 成交：三

39、季度达一年多以来最高水平，9月略有回落，但同比增长显著 图：十大代表城市二手房成交总量及同比变化 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 0 5 10 15 20 万 套 成交 量 （左） 同比 增长率 （右） 注：十大代表城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、南京、成都、苏州。 数据来源：CREIS中指数据， 三季度二手房成交量达到 2011 年以来最高， 8、 9月环比略有回落， 但同比增长均超 70%。 2012 年前三季度，十大城市累计成交二手住宅 44.57万套，同比增长 5.1%。从各季度来看，成交量回升 显著，一季度共成交 9.17万套，同比下降 4

40、5.6%；二季度明显回升，共成交 15.87万套，比一季度 增长 73.1%，同比增长 14.0%；三季度继续增加到 19.54万套，比二季度增长 23.2%，同比大幅增 长 68.0%，绝对量达到 2011 年以来最高水平。从各月来看， 7月成交量达到近一年多以来单月最高 水平 6.67万套，8-9月略有回落，分别成交 6.60万套和 6.27万套，且稳定在 6万套以上，仍处于2012年三季度中国房地产市场研究报告 10 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 近一年来的

41、较高水平；与去年同期相比，自 5 月起成交量转为增长，之后增幅不断扩大，7 月同比 增长超过 55%，8-9月同比增幅均在 70%以上，分别为 71.8%和 75.9%。 4. 土地：供求状况有所好转，楼面均价及溢价率回升 (1) 供求：推出量相比上半年继续上升，但成交量回升力度相对较小 图：2010 年至今全国 300 个城市住宅和商办用地推出面积 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 万 平 方 米 住宅用地 商办用 地 图：2010 年至今全国 300 个城市住宅和商办用地成交面积 0 2000 4000 6000 8000 10000 万 平 方 米 住宅

42、 用地 商办 用地 数据来源：CREIS中指数据， 土地总推出量同比降幅缩小，商办用地有较大幅度增长。三季度，全国 300个城市各类用地共 推出 3.8 亿平方米（如无特别说明，土地面积指占地面积） ，同比下降 11.9%，降幅较二季度缩小 5.2 个百分点。其中，住宅用地推出 1.3 亿平方米，同比下降 12.1%，降幅较二季度缩小 15.9 个百 分点；商办用地推出 6112万平方米，同比增长 34.6%，增幅较二季度扩大 24.8个百分点。单月来 看，住宅用地推出量同比持续下降，7、9 月环比分别回升 8.6%、12.4%；商办用地 9 月环比、同 比分别增长 54.5%、63.5%，增

43、幅尤为明显。 住宅用地成交量环比回升，同比降幅缩小，商办用地小幅增长。三季度，全国 300 个城市各类 土地共成交 2.8 亿平方米，同比下降 21.3%，降幅大于推出量。其中，住宅用地成交 9171 万平方 米，同比下降 18.6%，降幅较二季度缩小 14.8个百分点；商办用地成交 3997万平方米，同比增长 7.2%。单月来看，住宅成交量同比降幅持续扩大，降幅较推出量下降更为显著；商办用地 7、8 月 同比增长，9月同比下降 12.8%。 2012年三季度中国房地产市场研究报告 11 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59

44、306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 (2) 价格：楼面均价、溢价率环比继续回升，住宅增长更为明显 图：2008 年至今全国 300 个城市土地楼面均价及平均溢价率 0% 20% 40% 60% 80% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 元 / 平 方 米 住宅 楼面 均价( 左) 商办 楼面 均价( 左) 住宅 溢价 率( 右) 商办 溢价 率( 右) 数据来源：CREIS中指数据， 楼面均价环比明显上涨，住宅用地涨幅高于商办用地，但整体仍低于去年同期。三季度，全国 300个城市各类用地楼面均价同比下降 5.9%，环比上涨 20.6%，涨幅较二季

45、度扩大 14.7个百分点。 其中， 住宅用地同比下降 3.7%， 环比上涨 19.6%， 回升力度高于商办用地 （商办用地同比下降 21.9%， 环比上涨 13.4%） 。9 月住宅、商办用地楼面均价环比均明显上涨，其中住宅用地为 2011 年以来的 最高水平，接近 2010年 12 月的阶段性高点。其中北京海淀区万柳地块、朝阳区孙河乡北甸西村地 块楼面均价均在 2万元/平方米以上，上海浦东新区唐镇新市镇地块 1.5 万元/平方米，一线城市三季 度较多高价地块的成交，是全国整体水平较上半年明显提高的重要原因（上半年北京、上海住宅用 地成交量少，且多数底价成交） 。 溢价率创去年四季度以来新高，

46、但较调控前的水平仍有较大差距。三季度，全国 300个城市各 类用地平均溢价率为 9.4%，低于去年同期 0.8个百分点。其中，住宅用地溢价率为 10.2%，商办用 地为 12.2%，均低于去年同期水平。具体来看，7月各类用地平均溢价率为 10.8%，8月明显下降， 9 月回升至 11.1%，其中住宅用地上升至 13.3%，是去年 9 月以来最高水平，接近去年上半年的平 均水平，商办用地持续下降。 (3) 出让金：同比降幅缩小，上海、北京带动长三角、环渤海区域降幅大幅缩小 图：2010 年至今全国 300 个城市土地出让金总额及同比增长率 -100% -50% 0% 50% 100% 150%

47、200% 0 1000 2000 3000 4000 5000 亿 元 合计( 左) 住 宅用地( 左) 商 办用地( 左) 合 计同比( 右) 住 宅同比( 右) 商 办同比( 右) 数据来源：CREIS中指数据， 2012年三季度中国房地产市场研究报告 12 本报告数据来自中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统或其他公开资料，如有疑问，请咨询 010-59306936。 中国指数 研究院 中国房地 产指数系统 土地出让金总额同比进一步缩小，商办用地由升转降。三季度，全国 300 个城市土地出让金总额 为 4850 亿元，同比下降 16.6%，降幅较上季度缩小 1.9 个百分点。其中

48、，住宅用地出让金为 3188亿 元， 同比下降 15.6%， 降幅较上季度缩小 10.6 个百分点； 商办用地出让金 1161 亿元， 同比下降 10.8% （二季度增长 6.5%） 。单月来看，住宅用地各月同比降幅逐渐扩大，9 月为 19.7%；商办用地 7 月同 比下降 41.0%，8、9月连续两个月增长，9 月增长 8.6%。 5. 企业：三季度销售业绩环比下降但仍明显好于去年，拿地更加积极 (1) 销售业绩：累计销售额超往年同期，三季度环比回落，同比继续增长 图：2010 年至今十大代表企业月度销售金额走势 0 200 400 600 800 亿 元 数据来源：CREIS中指数据， 十

49、大代表企业前三季度累计销售额超过近两年同期。2012 年前三季度，十家企业累计销售总金 额为 4794亿元 （龙湖 9月销售业绩暂未公布， 根据 1-8 月销售业绩及相关数据推算） ， 同比增长 10%， 比 2010年同期增长 50%。其中，万科累计销售额达 963 亿元，仍位居总量第一位，同比去年同期微 降 1%。中海、保利累计销售额均超过 750 亿元，同比分别增长 27%和 32%，与万科差距进一步缩 小。世茂和绿城同比增幅最高，分别为 46%和 50%。代表企业销售面积总和同比增长 14%，其中， 恒大前 9 月累计销售面积 973 万平方米，位居第一，万科以 908 万平方米次之，世茂累计销售 322 万平方米，同比大幅增长 70%，增幅最为显著。 (2) 企业拿地：三季度品牌房企拿地更加积极，万科、龙湖最为突出 图：2010 年至今十大代表企业拿地面积总和 0 500 1000 1500 2000 万 平 方 米