荆门沙洋天水广场前期策划定位报告_2013年.ppt

《荆门沙洋天水广场前期策划定位报告_2013年.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《荆门沙洋天水广场前期策划定位报告_2013年.ppt（112页珍藏版）》请在佰策地产文库上搜索。

1、,沙洋天水广场 前期策划定位报告,2013.04,开发策略 产品定位 功能规划 业态布局,沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势,1、整体市场分析,可能性,3、项目本体分析,2、区域市场分析,商圈布局简析 业态综合分析：零售百货 业态综合分析：餐饮行业 业态综合分析：休闲娱乐 业态综合分析：租金简况 业态综合分析：发展小结 消费客户层分析 住宅综合分析,可行性,可行性,Why 为什么,城市房产现状,What 做什么,项目开发环境,How 如何做,项目整体定位,商业业态定位 经营主题定位 经营档次定位 商业类别甄选 业态主题定位 楼层主题定位 消费客层定位 住宅产

2、品定位 住宅价格定位 住宅客户定位 商业价格定位 租售及营销建议,4、项目定位建议,可操作性,交通环境简析 项目区位简析 项目现状简析,沙洋城市发展：城市经济 房产市场发展：总体现状 房产市场发展：未来趋势,城市房产现状,城市经济,沙洋政府十二五规划：以完善功能、增强辐射为目标，推进中心城区提档升级,沙洋县辖五里铺、十里铺、纪山、拾回桥、后港、毛李、官垱、李市、马良、高阳、沈集、曾集、沙洋等13个镇，1个省级经济开収区，250个村，29个社区屁民委员会，全县总人口65万人，其中沙洋监狱管理尿3.77万人。全县总面积，耕地面积6.23万公顷。县城规划区面积19.96平方公里，建成区面积14平方公

3、里，城区人口达到13万人。 沙洋监狱为全国第二大监狱，下辖13个监狱中有9个均在沙洋境内，其中县城的长林监狱位于县城中心，即本案项目所在地。 独特的司法机构，造就了沙洋独特的常驻人群，狱警及监狱管理人群达到沙洋城市人口的1/4，且收入稳定，消费能力较高。,城市人口中，具备中高消费能力的狱警人群和城市的中高收入人群将成为本案的主要销售和消费目标人群。,城市人口：常驻人口13万，其中25%隶属监狱系统,城市经济,GDP与GDP与固定资产投资稳步增加，2012年GDP突破180亿人民币,GDP 2012年全县实现地区生产总值180.68亿元，同比增长11.5%，城镇居民可支配收入和农民人均收入分别完

4、成14780元、9176元，分别增长17.3%、14%。 固定资产投资总 2012年固定资产投资完成86.59亿元，增长21.9% 城市化率 2012年沙洋城市化率已接近45%,城市经济,沙洋各项经济指标稳步提升，年增加率保持在15%左右，特别是人均消费性支出已达到人均年收入的70%，消费力的提升也为沙洋商业的収展带来了劢力。,城市经济,城市经济,根据大量日本、美国等国家经验表明：城市化率增加和人均GDP增长演进到不同阶段，城市人口的商业需求和居住需求将随之发生结构性变化,房产市场发展,人均GDP与房地产发展的关联 根据联合国城市发展纲要和大量国内二三线同类型城市的研究数据发现，三线城市房地产

5、GDP发展关联如下,800-2500US$,2500-3500US$,3500-4500US$,4500以上US$,住房面积提高,步入加速升级阶段,改善型需求向舒适 型需求转变阶段,居住质量改善阶段,改善型购房,城市经济发展与居住形态的关系,人 均 G D P,城市化率,25%,35%,40%,45%,50%,1.传统居住习惯对面积要求偏大 2.对居住品质要求不高 3.注重邻里生活，沟通 4.对单价相当敏感,人均GDP位于1200美金以下；城市化水平在25%以下,人均GDP位于1200 2000美金；城市化水 平在40%以下,1.表现出总价敏感度，单价敏感度弱化 2.房价上升，购买力下降，面积

6、需求减小 3.对小区品质有要求：外立面，绿化，景观等。 4.随着土地级差发展，对地段要求凸显,人均GDP位于2000 3000美金；城市化水 平在40%以上 45%以下,1.对户型出现要求，对弹性空间增加极为敏感 2.追求硬件品质 3.追求物业，智能化等软件服务。 4.完善的社区配套。,人均GDP位于3000 5500美金；城市化水 平在45%以上60%以下,多元化价值主张，在产品形态、功能形态，品质等各方面形成细分化差异。,+,人均住房面积持续增长,生存型需求阶段,房产市场发展,随着经济指标稳步提升，城市化率不断提高，人民生活品质提高， 沙洋住宅和商业形态和功能即将步入新的发展阶段。,800

7、-2500US$,2500-3500US$,3500-4500US$,4500以上US$,25%,35%,40%,45%,50%,人 均 G D P,城市化率,+,人均住房面积持续增长,生存型需求阶段,房面积提高,居住质量改善阶段,步入加速升级阶段,改善型购房,改善型需求向舒适 型需求转变阶段,高密度城市综合体成为城市形象代表,普通多层+ 少量小高层,差异化多层+小高层+高层,大量高密度+少量低密度产品,大量低密度产品出现,房产市场发展,主要表现：无大规模集中商业，商业规划处于萌芽阶段。 商业形态：百货公司/传统商业街区/专业市场/商贸市场/集市/老的传统百货,商业发展初级阶段 （散落商业布局

8、）,商业萌芽发展阶段 （购物中心出现）,主要表现：城市商业中心出现，政府开始有组织的商业区域规划。 商业形态：集合式购物中心开始出现，成为城市商业发展亮点，通过多业态组合引导商业新形态；,商业快速发展阶段 （大都市商业经济）,主要表现：城市商圈开始组团发展，同时开始向外延伸；商业规划与商业驱动协调同步发展； 商业形态：出现商圈组合概念，形成天一与万达两大商圈组团；,现代商业发展阶段 （多形态商业组合）,主要表现：商业形态多样化，核心商业/区域商业/主题商业/能量型商业/社区商业等并茂发展； 商业形态：院落街区/奢侈品中心/奥特莱斯/酒吧街区/美食街区/体验式购物/；,【提示】： 2013年之后

9、，沙洋商业发展形态更加多样化，商业形态更趋向分工细化，对本案小体量的商业更是机遇挑战并存；,房产市场发展,商圈布局简析 业态综合分析：零售百货 业态综合分析：餐饮行业 业态综合分析：休闲娱乐 业态综合分析：租金简况 业态综合分析：发展小结 业态综合分析：区域租金简况 消费者分析 业态综合分析：发展小结,区域商业市场分析,商圈发展布局：主要商圈分布,东方百货,中百仓储,海新广场,建设街商圈,江津大道商圈,业态综合分析：江津大道商圈,江津大道商圈是沙洋县新形成的一个商圈，因为符合沙洋县的整体城市规划西进北扩。这里将是未来的城市中心。 该商圈的业态齐全，加大了餐饮、休闲娱乐业态的比例。符合现代商业发

10、展的趋势。符合当地日益增加的消费需求。 该商圈的消费主要以年轻消费者居多。KTV等休闲娱乐业态集中于此,业态综合分析：核心商圈（东方百货）,沙洋目前最具代表性的大众消费的场所，百货形态，以传统零售为主；,业态综合分析：江津大道商圈（东方百货）,零售整体占比70%，百货类占比30%,面向沙洋，辐射区域，大众化业态定位，所引进品牌基本以国内二、三线品牌中为主；以百货零售为主题定位；在底层租金最高的铺位设置了面积较大的自营超市，经营状况令人担忧。,业态综合分析：江津大道商圈（海新广场步行街）,主力店中百仓储人气较高，经营情况良好 室内步行街经营惨淡，80%以上商铺转让，目前市场人气较差，商铺价值极低

11、。,业态综合分析：建设路传统商圈,沙洋市建设街商圈是沙洋商业自然形成的一个商圈，各种商家都聚集与此，商品种类也较为齐全，属于该地区的开发较早的商圈， 该商圈的整体定位档次较低，无明显较高端的商业形态；,建设街商业业态以精品服饰、孕婴童装、鞋为主;还包括少量化妆品、休闲娱乐等业态; 业态主要品牌包含海澜之家、意尔康、安踏、塞飞洛黛安芬、柒牌男装、美特斯邦威、森马、恒源祥、蜘蛛王、ABC童装等；多为国内二、三线服装品牌，中等档次。 租金120元/平方米/月，面积30平方米的店面转让费约20万。,建设街以精品服饰为主，品牌较为集中，但整体层级不高,建设街商圈的业态的表现建设街,建设街商圈的业态的表现

12、五一路,五一路其商业业态以精品服饰、印刷、建材为主;还包括少量化妆品、餐饮、箱包皮具、内衣等业态; 业态主要品牌包含波司登、凯尔斯顿等；多为国内二、三线服装品牌，中等档次； 租金110元/平方米/月，面积18平方米的店面转让费约13万。,五一路以服饰、家居建材为主。其中服饰类业态以潮流服饰为主。,建设街商圈的业态的表现交通路,交通路其商业业态以副食杂货、五金、医疗保健为主;还包括少量化妆品、家居用品、建材等业态; 业态主要品牌包含百斯盾男裤、维达纸业；多为国内二、三线品牌，中档次； 租金90元/平方米/月，面积25平方米的店面转让费约10万。 。,交通路多以日化杂货、糖品批发为主,业态综合分析

13、：核心商圈（小结）,核心商圈简析： 商业形态：涵盖百货/商业步行街/传统商业/卖场等多种类型； 商业辐射：全业态组合，中低档定位，沙洋市区为主； 产品组合：集合式商业/商业步行街区/开放半开放式商业； 运营方式：核心商圈东方百货/建设路传统商圈物业不出售，以获取的长期物业租金收益为回报方式；其余商业项目全部出售后由业主自行经营或出租；,消费者分析,建设街商圈客群分析 建设街周边多为城中村与老旧居民区。消费群体多为中低层消费者。主要以满足周边居民日常消费需求。,消费者分析,江津大道商圈客群分析常驻客群 江津大道商圈周边多为新建高档小区。常驻消费力层级较高，商圈内业态齐全，勉强能满足日益增长的消费

14、需求,消费者分析,江津大道商圈客群分析学校客群 项目2公里范围内分布有数个院校，有大量的在校学生及教师，对与日常生活类及文娱类有较大的消费需求,客户调研 沙洋地区调研的消费者在年龄、学历、职业方面分布广泛保证了问卷的有效性,消费者分析,沙洋人口消费习惯 消费地点及驱动因素分析,消费者分析,36%的沙洋居民选择在东方百货购物广场购物，该购物广场是沙洋县的商业代表，集中了沙洋县的最高档次的品牌。 影响最大的消费驱动因素为购物环境和人多热闹，同时距离和交通也是影响消费决策的重要因素。,消费者分析,沙洋人口消费习惯 消费内容及金额,沙洋居民外出购买物品的前三项为日用品服装食品； 71%的沙洋受访者外出

15、购物单次消费金额为100-300元,消费者分析,沙洋人口消费习惯 餐饮业态需求导向,大部分沙洋居民最青睐路边小店形态的餐饮，并不是因为喜欢，更多的是没有更好的选择； 66%的沙洋受访者花费在就餐上的费用为每次人均10-60元,消费者分析,沙洋人口消费习惯 娱乐业态需求导向,沙洋居民最喜欢的娱乐场所是KTV和活动室； 37%的沙洋居民在娱乐场所单次人均花费为50-100元，34%为100-300元，可见大部分居民在娱乐场所单次人均花费范围50-300元,消费者分析,沙洋人口消费习惯 最希望引入的消费场所,沙洋区域居民选择商业业态的前五名为电影院特色餐饮综合超市健身运劢品牌与卖店； 数据显示，日常

16、生活型业态和餐饮、休闲娱乐型业态在沙洋较为缺乏。,总结,高档次,低档次,主题化,大众化,东方百货,世界城（规划）,海新广场,洪森新世界,快时尚品牌发展路线,建设路商圈,主要市场空白区域,本案档次线,A,B,C,D,结论：市场的空白区域：档次定位中档偏高档，同时具有零售、餐饮、休闲主题定位的商业空间,业态综合分析,住宅市场研究,竞争与影响：该项目住宅景观资源伓势明显，目前沙洋高端住宅开収多集中在踏平湖畔，对项目的住宅销售有一定影响； 可借鉴：从其销售情况看，小户型产品热销，两房、小三房产品需求较大，是本案住宅产品定位的重要参考与借鉴所在；,住宅市场现状：竞品分析,依托平湖临湖景观资源优势，营造临

17、湖景观大宅概念，有效借助地段优势,竞争与影响：该项目住宅配套了幼儿园、篮球场、游泳池等设施，多层版式住宅，南北通透，更受小城市居民亲睐；就地段而言对本案影响较小； 可借鉴：从其销售情况看，小户型产品热销，两房产品总价低需求较大，三房产品因面积过大去化速度较慢,住宅市场现状：竞品分析,充分发挥配套资源、户型及价格优势形成销售,竞争与影响：基本售罄，对本案无影响 可借鉴： 小户型产品热销，两房产品仍是本地主流，就配套服务而言，优质物业管理为产品提供了市场竞争力,住宅市场现状：竞品分析,依托优质物业服务体系，放大产品附加值,竞争与影响：该项目以小高局，小户型为主打产品，总价低，就地段条件与配套而言对

18、本案住宅影响较小； 可借鉴：该项目以小户型产品为主线，依托价格优势，但因无产品特色，其去化速度较为缓慢； 均价低、总价低，小户型，轻松置业。,住宅市场现状：竞品分析,均价低、总价低，小户型，轻松置业,竞争与影响：虽然该项目整体量较大，商业规模比本案较大，其中商业规划集中型购物中心、五星级酒店及LOFT公寓等产品序列，工程进度方面先于本案，但该项目于本案地段上不具备可比性，对本案后期营销影响较小 可借鉴： 该项目以小户型产品和紧凑三房产品为主线，通过商业规划配套提升其住宅附加值，其中LOFT公寓产品买一层得两层，对本案公寓产品有一定影响；,住宅市场现状：竞品分析,均价低、总价低，小户型，轻松置业

19、,竞争与影响：该项目商业面积较小，商业迒租后均价10000元/ ，三年反租21%。位与本案正对面，从开发时序来讲对本案影响较小 可借鉴：从其住宅户型及招商情况看，该项目以小户型两房产品和紧凑三房产品为主线，通过商业规划配套提升其住宅附加值，目前招商的品牌包括苏宁电器、中国银行；,住宅市场现状：竞品分析,金水湾步行街主体为3层底商形式的步行街。未来对本案有一定影响,竞争与影响：该项目规划面积巨大，住宅销售情况一般，商业销售不甚理想，经营情况惨淡，在当地口碑不佳，本案影响较小 可借鉴：从其招商情况看，业态规划不明显，导致其商业经营不理想，目前仅有沿街饭店还在经营,住宅市场现状：竞品分析,超大规模规

20、划，产品线丰富,金水湾步行街,宝丽景,洪森新世界,金诚中央花园,金都华庭,城中1号,澜岸观邸, 90,90,100,110,120,130,140,88,88,70,89,89,96,90,109,99,98,110,112,116,126,132,109,125,136,125,132,住宅市场现状：竞品分析,69,95,120,从市场分析看，改善型需求较多，户型多为中小户型两房和紧凑型三房，均价在2600左右，平均总价约为30万以内的两房或紧凑三房较为被市场认可。,住宅市场现状：竞品分析,区域房产市场现状：总结回顾,宏观分析,市场现状研究,交通环境简析 项目区位简析 周边配套简析,项目本体

21、简析,老城区,江津大道,胜利一街,东：紧挨平湖 西：胜利一街与江津大道交汇处 南：沿胜利一街向南辐射老城区 北：沿荷花大道向北,项目交通简析,项目区位简析,江津大道,胜利一街,名称：江津大道 规格：城市主干道，4车道 途径：东方百货、平湖客运站、沙洋人民医院、沙洋师专、汉江医院、龙凤大酒店、长途汽车客运站等；,名称：胜利一街 规格：城市主干道，8车道 为新开拓的城区主干道，沿线将形成中高端局住区和新兴商业圈；,区域配套,本案具备得天独厚的地段伓势。紧邻老城中心区，景观资源丰富，内部有地形优势。人口密度高，配套成熟,项目整体定位,整体形象定位 经营主题定位 经营档次定位 商业类别甄选 业态主题定

22、位 楼层主题定位 消费客层定位 住宅产品定位 住宅价格定位 住宅客户定位 商业价格定位,项目整体定位建议,项目总体发展战略,以住宅、商铺作为现金流产品，通过快速回现实现整体开发，控制项目风险,以规划价值为竞争优势，融合商业品牌优势，自我中心化，打造沙洋真正的中心,以现代、时尚的建筑形象和统一的经营管理，实现企业项目塑造、品牌塑造的飞跃；,项目档次定位,整体形象定位,沙洋新天地 乐活新城邦,功能化体系定位,居住功能 住宅,风情商业街,商务功能 酒店、公寓,Page 58,天水广场,酒店公寓 （明星产品）,项目总体定位,商业风情街 （价值产品）,景观大宅 （现金流产品）,会所酒店 （明星产品）,针

23、对沙洋缺乏休闲、餐饮、娱乐、购物、为一体的一站式消费场所的现状，充分利用项目区位优势、景观优势、全新建造的后发优势，打造空间开敞、环境优美，集娱乐购物、高端政务商务、休闲餐饮、为一体的消费场所；,创造消费差异,项目总体定位,针对购物休闲模式传统单一和商业购物环境普遍不佳的现状，引入现代商业“时尚体验”的运营理念，创导全新休闲体验。,创导全新消费体验,项目总体定位,集商务休闲、娱乐餐饮、购物为一体的城市商业体,体验全新消费购物感受,环境 景观 建筑,让购物、商务休闲、消费过程成为生活的享受,过程 体验,项目总体定位,消费客群定位：功能甄选,通过对本案区域商业环境分析以及对项目的本体分析，我们筛选

24、出本案在发展过程中承载的重点功能：主要面向商业功能、居住功能、休闲休憩，配合开发商务功能、交通枢纽、公共服务（教育事业）的功能开发；,一般而言，作为一个发展中的城市商业副中心，其在发展过程中承载着如下的发展功能：,休闲 休憩,休闲娱乐 公共服务 商业,外来旅游休闲人口导入,通过主题消费引导的消费人群,商业 休闲娱乐 家庭消费,商业 功能,沙洋区域近邻家庭全家式消费,中心商圈引导的区域性人群消费,办公 功能,办公 居住 商业,沙洋现代产业发展带动商务需求,通过目的性引导的政务消费需求,目标客群导入,延伸功能需求,儿童主题 社区服务 家庭消费,刚性需求导入,自住型、投资型客户导入,宁改善型、投资型

25、需求导入,居住 功能,消费客群定位：客群选择,将项目可供发展的主要功能进行客群导入，从而延伸出新的功能需求，在分化出项目主要的消费集群，主要包括：,项目周召基础社区型人群消费,消费集群结论,消费客群定位：结论,他们是项目辐射范围内有相当消费能力的家庭 他们是年龄范围在14-45岁的少年和中青年群体，以及他们的家庭成员 他们是对生活品质有更高要求的人士 他们是附近的学生及教师 他们是附近政府机关的公务员 他们是希望在闲暇时光拥有休闲生活方式的人士,区域功能及客群选择,商圈发展布局,业态综合分析,区域商圈分析,消费调研分析,客群分类：区域内消费群体总体上可以分成以监狱系统为主的狱警消费主体；以家庭

26、为单位的消费中心和以追求时尚的年轻群体为主； 商圈属性：消费者更希望增加提供综合配套性的区域商业；,竞合简析1；在区域中心商圈内部，避免直面竞争，多从目的性消费方向考虑业态引入； 竞合简析2：市场服饰零售过多，尽可能业态多样化规避白热化的刺刀战,商业主题：通过对主要零售百货的分析，项目需从主题方向发展寻求项目的整体定位； 业态选择：餐饮/娱乐/休闲三类业态综合分析，结合消费者沟通，择优入取业态品牌 经济效益：在主题定位基础上，兼顾各类业态付租能力，选择效益好的品类品牌；,商圈定性：未来区域商圈中心，同时存在区域性/社区型/主题引导； 品牌布局：沙洋主要商业量体零售类主力品牌都会有2-4个 经济

27、效益；综合考虑沙洋主要项目售价、租金楼层布局或租金递级差选择市场机会,项目本体简析 （物业组合/产品类别/商业主题）,挖掘项目商业市场机会,商业业态定位（思路）,百货商场、超市、家居、建材、商业街、批发市场、大型购物中心、电影城、娱乐城、KTV、游乐园、运动会所、健康中心、美容中心、运动会所、健康中心、美容中心、运动会所、健康中心、美容中心、服装城、服装批发市场、女装店、鞋店、书店、玩具店、箱包店、珠宝店和运动器材店、折扣店、便利店、大型室内游乐园、大型电器连锁、3C数码大卖场、复合式书局、咖啡店、甜品店、大型综合餐饮、中式速食快餐、西式速食快餐、日式速食快餐、西式休闲餐饮、地方特色美食、小吃

28、、流行餐饮店、东南美食餐厅、美式乡村餐厅,沙洋商业特征 区域商业特征 项目本体简析 消费沟通简析,商业业态定位（机遇）,商业业态定位（业种）,业态,酒店服务,运动休闲,箱包、鞋类,餐饮,生活服务,流行服饰,儿童商品与服务,时尚休闲餐厅、特色餐厅、风味餐厅品牌 本地最受欢迎的人气餐厅及特色餐厅品牌 潮流小食及小吃,流行快速时尚品牌 潮流服装服饰品牌 国内年轻时尚品牌 本地最受消费者欢迎的品牌,国内著名儿童游乐品牌 国内最受欢迎早教品牌 国际及国内儿童零售品牌,国际著名运动品牌专卖店 国际及国内中高端休闲品牌 国际及国内最受欢迎的运动配饰,时尚美容美发 最受欢迎的生活家居品牌 IT产品,国际及国内

29、知名箱包 国内鞋类集合店,高档商务酒店,商业业态定位（楼层）,立体总体布局建议,经营主题定位,商务休闲餐饮/商务宴请/同事聚会/生活零售（皮具/饰品/）/酒店服务配套,商务时尚 休闲空间,经营业态：时尚男女服饰/牛仔个性休闲/休闲运动品牌/时尚品牌/流行美食等,流行时尚体验空间,经营业态：儿童品牌零售/精品家居/家庭聚会餐饮/亲子乐园等,都市家庭生活空间,1、沙洋市中心标志性场所之一 2、展示沙洋市文化与形象的平台 3、沙洋市旅游观光的必到之处,我们要做到的是,业态主题定位：组团1(运动/时尚概念集合店),运动/时尚概念集合店汇聚了当下最有代表性国际运动品牌，迎合年轻、时尚和独立的新一代时尚品

30、位；形成一个主题区。,-1F,业态主题定位：组团2 (眼镜美瞳眼睛护理液）,眼镜集合店针对周边学校及教师群体，同时辐射整个沙洋县，迎合学生及教师群体的品味和需求。,-1F,业态主题定位：组团3（时尚男女服饰品牌专卖店）,时尚男女服饰品牌专卖店展现紧随时尚的风尚潮流品牌专卖店，以部分一线知名品牌带动二、三线品牌，是项目一般性商户的主体部分；,-1F,业态主题定位：组团4（教育/儿童品牌/亲子）,教育/儿童品牌/亲子主要包含教书书店/休闲书屋/儿童零售/早教/儿童游乐，以集合店形式，形成教育及儿童主题专业目的消费；,-1F,业态主题定位：组团5（潮流饰品/IT）,潮流饰品/IT以符合青年及青少年消

31、费的潮流饰品和IT为主题的精品零售,-1F,业态主题定位：组团6（生活品味-精品家居/时尚家纺）,精品家居/时尚家纺以现代家居生活时尚为主题的精品家纺和时尚室内装饰为主，体现家居生活情调和品味；,-1F,业态主题定位：组团7（精品鞋城）,汇聚各类国际知名品牌、国内一、二线品牌，以鞋类为主题的精品鞋类集合店,-1F,业态主题定位：组团8（精品箱包/皮具）,精品箱包/皮具经营国际二、三，国内一、二线品牌箱包，皮具，皮类饰品等，形成高端箱包皮具专卖，与精品鞋城相互呼应。,-1F,业态主题定位：组团9（特色小吃/异域风情/甜品）,特色小吃/异域风情/甜品中小型休闲餐饮,1F,-1F,业态主题定位：组团

32、10（休闲娱乐）,以/足浴休闲/SPA养颜为主/，面对广大都市女性及商务休闲消费群体,2F,业态主题定位：组团7(大型中餐/川菜/湘菜),以大型中餐为主，可以选择目前比较流行的川菜、湘菜、浙江菜系等；,3F,楼层主题定位,住宅与公寓定位,“地段”是项目的核心资源，通过建筑立面、空间构成充分彰显其价值；,前期定位中高端，主打城市中的“品质”人群，后期通过逐步的价值拔升升级为城市豪宅；,户型设计以总价为导向，在市场现有主力面积区间的基础上适度紧凑化,住宅与公寓的发展策略,前提1：满足区域旺盛的小户型市场需求； 前提2：满足区域以首置不改善性需求仍为主流的市场特征,住宅与公寓的发展策略,住宅产品建议

33、,定义：酒店式的物业结构，酒店模式的物业管理服务，精装修的物业配置，投资、自住、商务为一体的地产产品。,酒店产品建议,住宅与公寓的发展策略,关键词：“酒店式物业结构”+“酒店式物业管理”+“精装修”,酒店产品建议,住宅与公寓的发展策略,鉴于沙洋目前的常驻人群较少，流动群体较大，且自住型消费多以常规住宅为主。而此类酒店式公寓的针对人群多以外地常驻工作人群和纯粹投资群体为销售对象，故而本案开发酒店式公寓除对后期物业管理公司有较高要求外，产品的装修打造和纯投资的市场定位，将会对开发造成一定风险。,住宅与公寓的发展策略,住宅与公寓的发展策略,项目价格定位,定价方法选择：区位打分法、产品打分法。由于一手

34、市场供应量较大且价格真实，本部分只参照一手市场价格。本部分采用市场比较法，并根据调整系数确定各类产品价格基数：首先，选取与项目定位和产品接近的重点个案，通过产品细项比较确定价格调整系数，对热点个案均价进行修正，确定本案的对应价格；其次，将计算出的对应价格进行综合比较和修正，得出本案的合理价格； 参照项目：市场比较法选取参考项目中的澜岸观邸、金水湾步行街、金都华庭、洪森新世界为参考蓝本； 溢价系数：区位，景观，未来发展,住宅价格定位,区位打分法,住宅价格定位,产品打分法,本案产品市场比较法得出静态毛坯价为2818元/,住宅价格定位,产品溢价后的静态价格位于3100元/左右,住宅价格定位,商业价格

35、定位,方法一： 租金还原法 确定周边商圈的相似业态的租金均值 考虑区域商业中心属性不同的溢价系数 确定项目正常运营区间的平均租金 以商业的合理回报年限反推售价,方法二： 市场比较法 确定区域内可竞争销售商业 确定竞争对手的商业属性等不同权重 根据权重系数进行价栺分配 得出修正销售价栺,定 价： 根据两种定价体系参考系数，确定本项目最终的商业均价如下： 一层商铺： 2600030000元/，租金为：135元/月148元/月 二层商铺： 1200014000元/，租金为：68元/月74元/月 三层商铺： 60006600元/，租金为：35元/月39元/月 地下商业建议均价为：6000 7000元/

36、平米,租售规划建议及经营模式建议,返租销售要点：开发运营整体目标,优化商业可售面积,提升项目整体售价,加快项目整体销售进度,项目销售收益最大化为终极目标,合理化动线布局 商业业态规划调整,招商推进提升溢价 品牌引进提升价值 产品规划提升价值,销售/招商整合理顺 加快项目整体招商进度 整合行销推广,返租销售要点：基本法律关系,关系转变,返租销售要点：关系者角色,【小结】开发商通过这个过程实现投资者高回报，经营者成本最大化降低，同时实现自己资金快速回笼的利益，从根本上保证商业的经营与发展。,返租销售要点：租售时序建议,【名骏观点】 产权销售返租，关键看是否有真实的回报作为支撑，因此，商业项目的招商

37、工作是其中最为重要的。 先炒商、缓炒铺，从商业地产的价值表现规律来看，只有商业繁荣了，商业物业的价值才会体现出来。合理的商业地产营销活动应当在商业经营有前景的前提下去展开。,返租销售要点：返租方式制定,返租销售要点：租售推进细节对比,返租销售要点：细节处理 切割/产品设计,利益最大化：保证项目销售总价利益最大化为总体目标 市场为导向：铺位的销售总价/销售单价/投资客户群直接影响到项目铺位面积划分； 消防要求：保证每间店铺的消防要求，尤其是面积较大的店铺的消防措施； 切割比例方面：受到总价局限，有可能切割出进深和面宽比例失调的店铺； 动线引导：满足消防需求以及卫生间等硬件需求适当配置内部动线，理

38、顺人流/车流/货流；,铺位切割即要考虑到价值收益的最大化/同时要兼顾商业切割时最适用，最大化利用商业面积，同时又不违背物业及消防要求,返租销售要点：细节处理 价格制定,项目租金制定基本方法,项目定价策略：考察惠山新城商圈及其他相类似区域商圈的业态租金或相近业态租金经验值，制订合理的基准参考价格方案； 项目差价策略：在项目基准租金的基础上制定每个楼层的参考价，依据区位系数/面积系数/动线系数标准制定铺位租金价格； 项目补价策略：根据不同业态/不同品牌因素及招商优惠措施，制定项目铺位租金明细表；,项目租金,项目售价制定基本方法,成本收益推算：选取可参照项目，研究同类型项目收益，在项目投资成本基础上

39、计算项目价格； 市场比较推算：选取可参照项目，通过各类比较标准系数量化价格，推算本案项目价格； 租金反推演算：选取可参照项目，通过参照项目的租金反推项目租金，在此租金基础上推算项目的销售价格；,项目售价,参考项目不同影响价格制定的准确性 量化参考的标准不同影响价格制定 反推售价的租金不同影响投资回报率,需要制定统一标准,双向论证制定合理价格,返租销售要点：细节处理 业务推进,案场培训资料,租赁合同联合经营合同商铺委托市场培育管理协议商场经营管理公约物业管理公约商业说辞答客问接待流程,商业招商,营销代理,认购书商铺买卖合同商铺委托市场培育管理协议商场经营管理公约物业管理公约销售说辞答客问接待流程

40、,合同文本资料,涉及到委托期限内铺位经营的业态/品类/租赁年限（是否在委托期限内）,涉及到委托期限内铺位经营的业态/品类/租赁年限（是否在委托期限内）,项目推广方面,商业推广面向厂商及消费阶层，多强调商业气息/业态主题/商圈定位/品牌力度等（如何利用有限的推广资源）,营销推广多面向投资者，因此更加强强调项目地段/项目投资价值/项目卖点凝练（如何利用有限的推广资源）,项目价值增收,招商推进不断引入新的品牌资源，必然能不断提升项目的销售价值；及时充分利用品牌价值推升项目销售价值,招商推进不断引入新的品牌资源，必然能不断提升项目的销售价值；及时充分利用品牌价值推升项目销售价值,如何充分利用有限的资源/统一化标准/增加项目收益空间,名骏愿与您携手并进!,