升龙又一城新政应对策略_2013年9月.docx

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1、升龙又一城针对郑州“新政”应对策略一、 背景：郑州市房管局于9月2日召开新闻通气会，纪要如下：一、概要：此次会议勒令各开发商严格执行，实现郑州房价零增长，达到郑州房价涨幅退出全国前十名的目的。二、核心内容：1、相关要求9月1日起正式执行。2、非郑州户口人员，居住证须满3年方可购房（原1年）。3、郑州户口人员不满20岁，暂停在本市限购区域购房。郑州户口满20岁人员名下无房者，限购1套。4、中小户型配套费可延迟至办理预售前缴纳。5、非正常住宅容积率1.0以下，面积144以上，须封顶后方可办理预售。6、在商品房预售审批时，对于同一建设工程规划许可证批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所

2、有住房销售价格，并按规定到物价部门备案。7、对于新批预售项目，其预售方案中商品住房价格高于该项目上一期实际成交价格或本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证8、对于已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格。9、启动“郑州市商品住房限价系统”，利用信息化技术加强市场检测，对不按照申报价格销售或者销售价格月环比上涨的，暂停该项目商品房买卖合同网签。10、正常商品住宅预售申报价格不得高于同地段、同品质其他楼盘最近3个月网签均价。11、正常商品住宅网签均价不得高于预售申报价格（分面积段及整体均价考核），同时不得高于本项目最近3个月网签均价，否则将停网签

3、12、价格考核按项目计，即无论项目有多少块地，不能通过分地块更换案名达到新开项目无之前均价对比标准的目的。13、进一步简化程序，加快普通住房有效供应：一是将中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%的普通商品住房项目，纳入保障性住房行政审批快速通道，实现平行接件、并联审批、提高效率、加快投放；二是加快解决城中村改造项目的遗留问题，使基本具备预售条件的300多万平方米的商品住房于12月底前陆续投放市场。14、增加土地供应，保证住房投放的稳定增长：年底前将再向市场推出住宅用地410.87公顷，使今年住宅用地供应规模同比增长达到75%左右，2014和2015年商品住房用地供应保持不低于10%的年

4、均递增速度，并确保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供应，保持我市住房有效供应的稳定增长。15、加强市场监管，进一步规范房地产市场秩序：一是根据我市商品住房预售门槛较低的实际情况，自2013年9月1日起，对于住宅小区建筑容积率在1.0以下或单套建筑面积在144平方米以上的非普通商品住房项目，完成主体结构工程封顶，方可申请商品房预售许可。二是加大对发布虚假信息、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作房价等违法违规行为的查处力度，切实规范房地产市场交易秩序。注：装修房预售价格申报分毛坯部分和装修部分，房管局仅考核毛坯价格，装修标准需单独提交。二、 新政分析：n 核心内容第2、3条：外来人口限

5、购力度加大，购房难度增加；项目情况：项目成交业主，外来人口较多，购房门槛增加，后期住宅产品销售签约势必受到一定的影响，此次新政仅提出暂住证年限的增加，未提到纳税证明的具体要求，须待新政细则落实之后，再做讨论；而针对20岁以下人口禁止购房的条款，高新区属非限购区域，不受影响； 20岁以上限购一套，须按规定执行n 核心内容第4、5条：对项目营销无影响；项目情况：项目目前已推未售及可售未推的商品住宅产品，多以90左右产品为主，144以下剩余产品较少，且项目住宅容积率远超1.0，故F区剩余住宅预售报批暂无影响；n 核心内容第6-12条：严格限制了项目商品住宅的价格上涨幅度；项目情况：第六条至第十二条对

6、项目影响较大，住宅未售房源销售环比“零增长”，网签价格不能高于项目本身及周边项目3个月网签均价，将会对项目签约及剩余房源价格增长造成影响，且由于周边楼盘价格不可控，所以仅参考第七条规定；n 核心内容第13-15条：保证住房投放稳增长；项目情况：项目目前仅剩F区，所以第13条至第15条对项目整体影响不大。n 总之，政府将从限购、限价及预售报批等三个主要方面限制郑州商业住宅的价格快速上涨，项目后续住宅产品的价格上涨将受到一定的限制。三、 应对策略：1、 针对第6-12条，相限制项目签约均价方面，项目在7月份已刻意提高网签均价，后续可继续控制每月住宅签约量来提高每月签约均价，通过多月的累计来提高本项

7、目签约均价，从而达到提高后续产品销售价格的目的；2、 目前区域内除万科对外释放外，尚未有任何在售项目住宅产品为精装修产品，项目可考虑针对F区4#、5#、6#三栋住宅楼，做精装修；由于区域内无产品可对比，且本项目工程速度较快，预计区域精装修住宅价格将有本项目首次报批申请，存在一定的价格拔升空间；简而言之，借助精装修，打破同类产品对比的规定，间接提高后续产品整体房价，来实现住宅利润的增加，但是存在无法报批甚至封查的风险；3、 目前网传，本次限购政策针对区域仍为金水、中原、二七、惠济、郑东五大区域，高新区及经开区未在限购范围内，若真如此，项目可借助本区域不限购的优势，作为推广重点，提高市场关注度，同时借助项目目前业主客群庞大的独特优势，发挥老带新作用，快速圈定客户，实现新加推商品住宅产品快速推售的同时达到商品住宅价格的攀升，利润的最大化。升龙又一城营销部2013年9月2日