上海国际金融中心综合商业项目介绍_34p_2012年.pdf

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1、中国首屈一指的地标优质综合商业项目中国首屈一指的地标优质综合商业项目 上海国际金融中心上海国际金融中心 一、项目概况一、项目概况 上海国金中心（Shanghai International Financial Center）集世界级水平的超甲级现代高科技办 公楼、高尚购物商场IFC Mall、国际顶级超豪华酒店上海浦东丽思卡尔顿酒店、五星级豪华服务式公寓 酒店国金汇于一体的大型商业综合体大型商业综合体，锁定国内外高端客户，提供崭新的贵族奢华休闲及生活体验。 IFC Mall，即国金商场，位于双子塔写字楼之间，建筑高建筑高8585米米，地上，地上4 4层，地下层，地下2 2层；分两期开发，层；分

2、两期开发， 一期面积约一期面积约1010万，二期面积超过万，二期面积超过1 1万。万。 共180180多间店铺多间店铺，单是首层已汇单是首层已汇 聚聚2525家世界顶尖品牌旗舰店，多家世界顶尖品牌旗舰店，多 为两层式商铺，面积为两层式商铺，面积15001500以上以上 15%15%的品牌首次登陆中国内地市场的品牌首次登陆中国内地市场 40%40%首次进入上海首次进入上海，如百丽宫电影 院、超生活等 商场前景商场前景 效果图效果图 鸟瞰图鸟瞰图 一、项目概况一、项目概况 一、项目概况一、项目概况 从概念规划、建造到运营，均采从概念规划、建造到运营，均采 用高标准配臵，用高标准配臵，开发成本开发成

3、本较较高高 占地面积 25000 建筑面积 40万 购物中心 11万 写字楼 20万 酒店公寓 9万 停车场 1900个 开工时间 2007年6月 开业时间 2010年6月 开发商 新鸿基地产 投资总额 80亿港元 规划及建筑设计 佩里卡拉克里佩里事务所 室内设计 英国贝诺 物业顾问 仲量联行 机电工程 柏城（亚洲）有限公司 机构工程 茂盛结构顾问有限公司 土建承包 上海建工（集团）总公司 东临金茂大厦，西面正大广场， 北接轨交地铁地铁2 2号线号线陆家嘴站和陆 家嘴中心绿地 ，是浦东陆家嘴金陆家嘴金 融贸易区核心位臵融贸易区核心位臵 紧接延安东路隧道首个出口延安东路隧道首个出口，往 浦东只须

4、10分钟 往西连接虹桥机场，往东通过磁 悬浮连接浦东国际机场，并与规 划中地铁地铁1414号线实现零换乘号线实现零换乘， 往上海世博会会场只须20分钟 二、地理位臵二、地理位臵 三、建筑规划三、建筑规划 3. 13. 1 外立面外立面 设计理念：在东方明珠及黄浦江的映衬下，如如 钻石版闪耀钻石版闪耀 设计师设计师: :西萨西萨佩里佩里 通过对钻石元素的提取，运用切面切面、短直线、短直线、 三角及菱形面等元素三角及菱形面等元素进行充分塑造，在细节方 面利用玻璃、石材、金属丝网玻璃、石材、金属丝网等材料营造出现现 代感、时尚感十足的立面风格代感、时尚感十足的立面风格 光纤灯光纤灯的运用让商场夜景更

5、显迷离 三、建筑规划三、建筑规划 3.2 3.2 商场入口商场入口 商场及酒店次入口商场及酒店次入口 陆家嘴步行环道商业次入口陆家嘴步行环道商业次入口 商场前景商场前景 商场正门商场正门 三、建筑规划三、建筑规划 3.3 3.3 次入口广场次入口广场 三、建筑规划三、建筑规划 4 .1 4 .1 停车设计停车设计 停车指引图停车指引图 三、建筑规划三、建筑规划 4.2 4.2 停车设计停车设计 三、建筑规划三、建筑规划 4.3 4.3 停车设计停车设计 运营：运营： 停车10元/小时 消费满150元可免 费停1小时 300元两小时500 元三小时 规格： 3 3层层停车场 1,9001,900

6、个个停车位 是上海市最多停车位 项目之一 地下停车场入口门厅 地下停车场入口指示 地下停车场 地下停车场 三、建筑规划三、建筑规划 4.4 4.4 停车设计停车设计 陆家嘴步行环道天桥处连接下沉式下沉式 广场广场，首先引入眼帘的是苹果展厅苹果展厅 三、建筑规划三、建筑规划 5.15.1 商业动线商业动线 采用回环式回环式平面单流线 设计，强调人流的疏导性 三、建筑规划三、建筑规划 5.25.2 商业动线商业动线 细节亮点：大量运用圆弧形动线大量运用圆弧形动线 让顾客的视野延伸更远，提高商场 空间可视性和单店能见率； 起人流引导作用，营造空间的安全 感和舒适感 三、建筑规划三、建筑规划 5.3

7、5.3 商业动线商业动线 三、建筑规划三、建筑规划 6. 6. 装潢设计装潢设计 设计风格：设计风格：典雅欧陆式歌剧院的欧陆式歌剧院的浪线型镂空设计浪线型镂空设计 主色调：高贵浪漫的香槟色及淡米白色香槟色及淡米白色 设计重点：时尚、高贵与精致 按照商业价值随楼层上升而递减的规律， 则楼层越高，商业价值越低；但设臵高 层直达扶梯后，实现人流跨层输送，使使 4 4楼和楼和1 1楼具有了几乎相同的商业价值楼具有了几乎相同的商业价值； 商场内部视觉效果，更显气派非凡更显气派非凡 三、建筑规划三、建筑规划 7.17.1 中庭设计中庭设计 细节亮点：细节亮点：中庭挑高，扶手电梯直达中庭挑高，扶手电梯直达4

8、 4层层 中庭是各大推广活动 的人气聚集地人气聚集地 三、建筑规划三、建筑规划 7.27.2 中庭设计中庭设计 四、业态分析四、业态分析 业态配比业态配比 业态业态 零售零售 餐饮餐饮 娱乐娱乐 比例比例 50.00%50.00% 30.00%30.00% 20.00%20.00% 商场定位商场定位：成为上海最殿堂级国际购物商场最殿堂级国际购物商场，以国际级旗舰店为卖点以国际级旗舰店为卖点，打造国际级尊贵的 购物商场，营造高贵的购物环境，让顾客感受不一样的尊贵购物享受 业业 态态 布布 局局 苹果在上海的首家旗舰店首家旗舰店 提供Apple Store零售店独有的特色优 质服务，包括免费建议和

9、技术支持 citysuper citysuper 超超. . 生活生活 Apple Store Apple Store 零售店零售店 国际大型生活品味专门店，上海首家旗舰店首家旗舰店， 汇聚全球美食及生活用品 占地面积占地面积2,7002,700，设计风格别树一臶 服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类服饰，珠宝钟表，鞋箱包，护肤类品牌品牌 Collect Point(日本连锁服饰品牌集合店）、DKNY Jeans 、 Levis 、CK underwear 、LeSportsac （美国著名包包 品牌）、Birkenstock（德国著名凉鞋品牌）、C.P.U（香 港连锁潮流鞋类集合店）、Steve

10、Madden （美国鞋类品 牌）、Ecco（丹麦休闲鞋品牌）、Bread n Butter（法国 女装品牌）、Monsoon Accessorize（英国女装品牌）、 LensCrafters （意大利的全球最大眼镜连锁店）、City Chain Primo （香港手表连锁店） 餐饮类餐饮类 DONQ 都恩客（日本著名连锁面包房）、Godiva Chocolatier (比利时著名巧克力品牌）、星巴克 、 Donut King 多乐星（澳大利亚著名甜甜圈品牌）、 Morozoff（日本著名糕点巧克力品牌）、Momi & Toys（日本可丽饼品牌）、Happy Lemon（香港奶茶 连锁店）、M

11、ochi Sweets 摩提工房 （日式和果子 店）、Yogo Juice 、和菓子里、大板名物 、Port Japan 、Ginza Takosen （日式章鱼小丸子夹饼专卖 店）、Just Dessert 、私房靓汤 、Tai Yume 、Tokyo Curry 、自家叉烧皇 、Marukin、Hyoroku 服务类品牌服务类品牌 Apple Store (Apple Store (苹果旗舰店）苹果旗舰店） CitySuperCitySuper （香港高级进口商品超市）（香港高级进口商品超市） LG2LG2 主 力 店 主 力 店 四、业态分析四、业态分析 2.1 2.1 各楼层品牌及主力

12、店分布各楼层品牌及主力店分布 主力店主力店 百丽宫百丽宫影院界的精致之最影院界的精致之最 香港百老汇戏院旗下奢华品牌，是香港中环IFC的姊妹影院 目前上海最高档次的影院之一，以奢华、典雅和宫殿装饰为 设计风格 有6间共能容纳800座位的影厅，配国际顶级放映设备、超宽 座椅和椅间距； 内装考究，通风、 室温等均调至人体最适； VIP厅专设50座位，均为情侣座； 服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类品牌品牌 Red Valentino 、Sport b.、Hugo Boss Orange Label、A|X Armani Exchange 、Club Monac

13、o、Diesel、Miss Sixty、CK Calvin Klein、DKNY、Charlotte Ronson（美国设计师品牌）、Theory（美国后现代女装品牌）、Oblu（各类潮流牛仔裤品 牌集合店）、French Connection 、Cocktail La Mode （香港时尚品牌集合店）、iBlues、Stella Luna、i.t、Novo Me（潮牌 集合店Novo的新一代店铺）、Links of London (英国珠宝品牌）、Carat* （香港珠宝品牌）、Swarovski、Tous （西班牙品 牌）、Folli Follie、MaBelle （香港珠宝品牌）、Lac

14、oste、Adidas（面积为550）、Nike、New Balance、Columbia、 Aigle、Fancl、Clarins、Jurlique、Loccitane、MTM（香港护肤品牌）、Eternal Fragrance Club 娱乐和服务品牌娱乐和服务品牌 Palace CinemaPalace Cinema（百丽宫影院）（百丽宫影院） Charterhouse Booktrade （外文书书店）、 HSBC （汇丰银行） 餐饮类品牌餐饮类品牌 Jika Udon 自家乌冬 （香港著名日式乌冬面专门店）、Pizza Marzano 比萨马上诺（英国Pizza Express集团下

15、的Pizza品 牌）、 哈根达斯、Haiku byHatsune 隐泉之语日本料理 、 Charme Superior 食尚港丽 、McDonalds & McCafe 、 Costa Coffee 、Cafe Europe 、Cirka LG1LG1 四、业态分析四、业态分析 2.2 2.2 各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布 服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类 Chanel、Louis Vuitton、Hermes、Prada、Gucci、 Dolce & Gabbana 、Giorgio Armani、Dior Ladies 、Dior H

16、omme、Bottega Veneta、Salvatore Ferragamo、Ermenegildo Zegna 、Dunhill、Celine 、Miu Miu、Burberry、珠宝&首饰类：Cartier、 BVLGARI、Van Cleef Arpels、Tiffany & Co.、Piaget 、Chopard、Franck Muller、IWC 、Panerai L1L1 餐饮类品牌餐饮类品牌 Cova Cafe （香港高级咖啡品牌店） 亮点：钻石级的商户组合、走到哪都是主力店亮点：钻石级的商户组合、走到哪都是主力店 单是首层已汇聚2525家家世界顶尖品牌旗舰店顶尖品牌旗舰店 多

17、为两层式商铺两层式商铺，面积15001500以上以上，超豪华装修 其中，路易威登更是全球单层最大的旗舰店全球单层最大的旗舰店 四、业态分析四、业态分析 2.3 2.3 各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布 L2L2 服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类服饰，珠宝，钟表，鞋履，箱包，护肤类 George Jensen（丹麦皇室珠宝品牌）、Baccarat（法国顶尖水晶品牌）、 Vertu、Balmain（法国著名时尚品牌）、Escada顶尖女装品牌）、Emporio Armani、D&G、Hugo Boss Black、Bally、Daks（英国贵族服饰品牌）、Lancel、 Sport

18、Max、Cerruti 1881、Alexandr、Zouari Paris（法国顶级时尚饰品） 餐饮类品牌餐饮类品牌 Jean-Paul Hevin (来自法国的顶级巧克力店） DaksDaks专卖店专卖店 四、业态分析四、业态分析 2.4 2.4 各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布 L3L3 餐饮类品牌餐饮类品牌 Lei Garden Lei Garden 利苑利苑 （米其林推荐餐厅米其林推荐餐厅，香港著名粤菜餐厅） Tasty Congee 正斗粥面专家 （米其林推荐餐厅米其林推荐餐厅，香港著名粥面专门餐厅） Golden Bull Vietnamese Restaurant

19、金牛苑 （香港著名越南菜餐厅） Taihodien Spicy Hot Pot Restaurant太和殿麻辣火鍋 （台湾著名火锅餐厅） 四、业态分析四、业态分析 2.5 2.5 各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布 L4L4 餐饮类品牌餐饮类品牌 Mortons Bar & The SteakhouseMortons Bar & The Steakhouse (美国著名顶级牛排餐厅,首次进入内地首次进入内地） IsolaIsola (香港著名意大利餐厅，在香港IFC也有店，首次进入内地首次进入内地） Ginza Bairin 银座梅林 （拥有82年历史之日本著名吉列猪排专门餐厅） W

20、hittard of Chelsea （英国著名咖啡和茶叶连锁店） South Beauty 俏江南 （精品川菜连锁餐厅） Simply Thai 天泰餐厅 （上海著名泰国菜连锁餐厅） Tenya 天家 （上海著名日本料理连锁餐厅） Enoteca（Wine Bar & Lounge,上海本地连锁品牌） Jade Mansion 苏浙总会 (本帮菜餐厅） 炉匠炉端烧酒（日本著名炉端烧品牌店） 莫尔顿牛排坊莫尔顿牛排坊 IsolaIsola 意大利餐厅意大利餐厅 四、业态分析四、业态分析 2.6 2.6 各楼层品牌及主力店分布各楼层品牌及主力店分布 五、经营模式及商业坪效五、经营模式及商业坪效

21、商场一期，总楼面面积100万平方尺，共提供180个铺位平均每方尺营业额平均每方尺营业额 为为10001000元，最高达元，最高达10,00010,000元元 采用商家营业额抽成营业额抽成的租金方式，根据租户所处楼层、位臵及租户品质，采 取不同抽成比例，抽成比例下限为下限为4%4%5%5%，上限不定，上限不定 2011年人流人流量约量约3,0003,000万万人人 次次；平均每日人流量为6 6- -8 8 万人次万人次 人均消費为3,0003,000元至元至 5,0005,000元元 餐飲消費餐飲消費额占比最大额占比最大 以晚餐為例，人均消費约 300300元至元至600600元元 一期商场全年

22、租金全年租金达 4 4亿亿元元 平均租金为5050- -200200元元 / /月月/ /平方尺平方尺 一期商场20112011年年 营业额约营业额约4040亿亿- -5050 亿亿元元 梯厢内LEDLED层显位层显位 于较高斜上方于较高斜上方，创 新而人性化 电梯厅电梯厅 电梯等候区电梯等候区 流行性拉手流行性拉手与 商场建筑风格 相呼应 六、产品细节六、产品细节 6.1 6.1 电梯电梯 厕所标识厕所标识 电梯外餐饮标识电梯外餐饮标识 扶梯餐饮标识扶梯餐饮标识 地铁出口商场宣传地铁出口商场宣传 智能指引台智能指引台 扶梯旁的楼层指引台牌扶梯旁的楼层指引台牌 六、产品细节六、产品细节 6.2

23、6.2 标示系统标示系统 亮点：完善而人性化 色调高雅、舒适，与商场整 体设计风格统一 卫生间隔间内部功能完备， 用料考究，采用TOTO感应+ 手动冲水器 间隔内外均设有洗手台 六、产品细节六、产品细节 6.36.3 公共卫生间公共卫生间 户外观景台可 减轻地下商业 带来的压抑感 休息区形式多样，既提供了人性化服务，丰富了商场公共空间 六、产品细节六、产品细节 6.46.4 公共休息区公共休息区 亮点：以服务促进消费亮点：以服务促进消费 首次引入香港购物中心的服务模 式，为顾客提供五星级酒店式五星级酒店式的服务 设施和品质，包括代客泊车、代客提代客泊车、代客提 送、接送服务送、接送服务等 六、

24、产品细节六、产品细节 6.46.4 服务服务 七、项目评价七、项目评价 优势：优势： 1、处于浦东陆家嘴金融商务区的核心地段，与地铁、隧道及未来轻轨接驳，客流量大、客群 消费能力强是影响经营效益的重要因素； 2、开发体量大，从规划、设计、建造、运营等，均采用高标准的项目配臵； 3、拥有世界级旗舰店、国际星级食府和豪华电影等租户资源，将其作为主力店，对于客流的 拉动效应巨大； 4、规划设计：内外部空间、景观设计，交通及人流动线等规划科学合理 5、经营管理水平较高，服务意识超前； 6、开发商资金实力雄厚，拥有丰富的城市综合体开发经验； 不足：不足： 1、没有百货； 2、旋转平面的停车场入口设计存在

25、一定的安全隐患 八、项目借鉴点八、项目借鉴点 1、规划：外墙进行主题式设计主题式设计，可识别性强，可识别性强，提升购物气息； 主、次入口广场设计独特，户外标示和绿化景观富有现代感富有现代感； 室外庭院室外庭院或屋顶花园是景观亮点屋顶花园是景观亮点，可营造出自然舒适的氛围； 2、品牌组合：紧贴消费者需求，既引进一线品牌的同时，还引入了大大 量特色消闲店铺量特色消闲店铺，让顾客享受多姿多彩的购物体验； 3、尝试把星级酒店的服务品质引入了商场的经验和管理中星级酒店的服务品质引入了商场的经验和管理中，用服务提 升购物的乐趣； 4、学习香港购物中心日益注重服务的趋势，以细节动人，尤其注重顾注重顾 客感受；客感受； 结合天津东丽项目的客观状况，以下几个方面值得我们借鉴：结合天津东丽项目的客观状况，以下几个方面值得我们借鉴： Thank you!Thank you!