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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 优活华庭二期 开盘报告 安徽中原 研究中心 HeFei.12.2012 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 目录 优活 华庭 总结 项目总结 附:媒体表现 项目信息 项目简介 项目定位 项目区位 楼盘分布图 户型信息 项目STWO分析 开盘分析 营销节点 开盘信息 开盘策略分析 楼座面价分析 产品分析 客户分析
2、户型分析 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1 项目信息 投资商背景 项目简介 项目定位 项目区位 楼座分布图 户型信息 项目STWO分析 Copyright Centaline Group, 2010 投资商背景 合肥旗下项目 项目分A、B两块地,规划 为居住与商业综合体。总建 筑面积为216595; 项目开发商金濠(合肥) 建设发展有限公司1994年成 立于合肥,并与同年取得该 地块的开发权、共分三期开 发; 有四部分组成分别为:一 期【优活公寓】、二期【优 活华庭】、三期【优活公 馆】、三期【优活新天
3、 地】。 优活公寓 一期 商业服务 小户型公寓 优活华庭 二期 紧凑型住宅 小户型公寓 Code of this report | 4 项 目 概 况 地理位置高新区长江西路与天通路交口西南总占地面积29801 开发商金濠(合肥)建设发展有限公司物业管理金濠物业 物业类型高层、塔楼、住宅、商铺总建筑面积210272 整合推广上海杰星房地产投资有限公司容积率4.99 总户数二期600户绿化率35% 开盘时间2012-12-9车位信息车位配比1:0.8,地下13层全部为 车位 开盘折扣前期认筹客户享受150元/优惠, 开盘当天认购再享受50元/优惠 户型面积30.37-88.3(建筑面积) 价格
4、价格区间6461-7661元/,公寓 均 价6795元/、住宅均价7373元/ 楼栋状况 B3#楼31层,主力户型30.37、 47.96一房,87.09、88.3二房 2 梯4户 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 项目简介 基础数据 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 项目简介 建筑风格 优活华庭效果图 建筑风格为现代风格 Copyright Centaline Group, 2010 宣传定位 项目以西城区未来商业副中心为导向, 推出优活
5、华庭的项目内涵,整个项目的营 销始终商业核心、两房享三房; 推广语传达本项目的主诉求,引出异 意,升华项目的居住内涵。 项目定位 高新合家福旁学区房 推广语 88平享三房 55万起 不限房源 首付5.7万起 Code of this report | 7 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 项目区位 区位:高新区长江西路与天通路 交口西南; 交通:3、22、903、234到通用 所; 周边资源: 教育配套:梦园小学、梦园 中学、光彩中学、 35中、17中 医疗配套:合肥市第一人民医院 西院 生活配套:合家福,百大鼓楼,
6、 百大电器商城。 优活华庭区位图 本案 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 本次推售为二期B3#高层公寓住宅; 共31层高层,四梯八户; 公寓和住宅共计248套房源。 楼座分布图 优活华庭楼座分布图 本次开盘后期房源 B3 一期 (已交房) B1 B2 B4 户型结构户型建筑面积区间 () 推出套数 (套) 所占比例 一房 C130.376225% C247.966225% 二房C387.09、88.312450% 总计30.37-88.3248100% Code of this report | 10 Copyrig
7、ht Centaline Group, 2010 户型信息 推出的248套小高层户型中,住宅占50%,共计124 套;公寓占50%,共计124套。 户型面积为30.37-88.3,其中30.37一房62套, 47.96一房62套, 87.09、88.3二房124套。 62 124 40 20 0 140 120 100 80 60 C1C2C3 套数 62 户型设置以中小户型为主,整体功能明确。 本批小高层户型统计表 本次共推出小高层248套,其中公寓C1、C2 户型各62套,C3户型住宅124套。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Gr
8、oup, 2010 项目SWTO分析 S 优势 位于合肥市高新区商业核心合家福购物广场 西侧,依傍地铁3号线、长江路高架; 88两房享三房,两房朝南; 项目周边居住氛围较浓,成熟社区的配套, 客户对片区的认同度高。 优活华庭SWOT分析 周边有众多公寓项目正在售,对项目客户有一 定分流作用; 目前周边出售的公寓,单价低于本项目销售价 格,客户在选择上可能多加斟酌。 T 威胁 项目北面紧邻长江西路高架,噪音污染较 大; 户型可选择空间较小。 W 劣势 O 机会 社区自带商业街区与周边成熟商业配套围合 共享,生活便捷、促进西城区未来商业副中心 的形成(备注:西中心为十里庙商圈)。 Code of
9、this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 Part 2 营销分析 营销节点 开盘信息 开盘策略分析 楼座面价分析 产品分析 客户分析 户型分析 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 营销节点 2012.6 二期破土动 工 2012.11.7 公开认筹样 板间开放 2012.11.23 产品解析会 举行引领两 代居风潮 2012.12.1 价值解读首 推“两代居” 2012.12.9 二期B3#楼 开盘 开盘信息 等候区 节目表演 Code of this repo
10、rt | 14 签到 外场供应 Copyright Centaline Group, 2010 入场 选房区 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 外场营造 现场氛围 内场选房 开盘策略分析 现场细节捕捉 开盘当天外围红色地毯直铺等 候区,外国女模迎宾、路边停放 多数合肥本地车 现场以红色系营造隆重感, 整 个布置颜色浓重,现场喜气。 由于一期房源的交付使用,配 合本次产品的推出,对整体销售 有促进作用。 Code of this report | 16 楼座面价分析 公寓 住宅 元 最低:6461元/ 最低:7011
11、元/ 元 最高: 7141 1#/ 最高: 7741 1#/ Copyright Centaline Group, 2010 均价:6795元/ 均价:7373元/ Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 产品分析 B3#楼户型面积30.37-88.3,共计248套房 公寓 源;33层高层,两梯四户,共计3种户型。 由于楼栋处于长江西路,受到周边环境噪音影响 公寓均价达到6795元/、住宅均价7373元/; 1-2层商业部分,B3#整栋从3-27层差价在20元/ ,27-33层差价在40元/之间。 住宅 B3# Code
12、 of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 客户分析 25岁左右 目前在高新区工作 中小户型定位,总价低年轻人则比较青睐 此产品; 考虑购置了公寓户型,但价格方面比周边 项目略高。 55岁左右 家住肥西官亭镇 儿子在附近上班,想帮他购置88三房做 婚房; 考虑了回家方便,周边合家福、鼓楼商业气 息购物方便,到达市中心也方便学区梦园小 学、中学在高新区口碑还不错; 户型功能合理比较青睐88。 消费杠杆 Copyright Centaline Group, 2010 客户分析 本项目客户敏感点分析 认同 商业核心:周边成熟商业配套,合家
13、福、 鼓楼等; 出行便捷:长江路高架、地铁3号线; 三房朝南:两房享三房,全明设计。 Code of this report | 19 单价过高:部分客户认为公寓6795元/ 的均价高于附近几个楼盘有一定的价格 抗性; 自身配套未建立:二期楼栋建至5层左 右,社区自带商业街还未开建; 噪音干扰:项目北面紧临长江西路高 架; 产品户型:88户型,舒适度低。 抗性 户型分析 C1户型建筑面积:31 单身公寓 功能分区明确,卫生间配大面 积景观窗,厨房配置独立阳台 C2户型建筑面积:48 一室一厅 “L”型人体工学厨房设计,侧 阳台可改为书房 Copyright Centaline Group, 2
14、010 C3户型建筑面积:88 两房两厅一卫 两卧一厅朝南,宽敞阳台、两 房可改造三房 Code of this report | 20 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 Part 3 总结 项目总结 附:媒体表现 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 总结 项目基础信息小结 优活华庭位于高新区长江西路与天通路交口西南。本次开盘采用外严内驰的开盘策略,选房区人员进出最 大程度为开盘积聚人气,营造哄乱较为紧张的抢房气氛有推进作用。二期推出B3
15、#楼房源,33层两梯四 户,共计248套。公寓户型30.37、47.96,成交67套、销售率为54%;住宅户型87.09、88.3,成交79 套、销售率为63.7%。本次开盘成交量共146套,销售率58.9%。 当天到场客户200多组,周边附近客户 78%,肥西客户占20%。客户对于区域 的选择性较强,对于地段交通整体接受 度较高。成交客户都属企业员工、个体 户群体,兼顾产品的实用度。 本次开盘房源价格区间在6461-7661元 /;公寓均价6795元/、住宅均价 7373元/;开盘当天成功认购,可享受 200元/优惠。 产品 客户价格 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 附表 报版信息 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!