优活华庭开盘报告_2012年.pdf

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1、Code of this report | 1 Copyright Centaline Group, 2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 优活华庭二期 开盘报告 安徽中原 研究中心 HeFei.12.2012 Code of this report | 2 Copyright Centaline Group, 2010 目录 优活 华庭 总结 项目总结 附：媒体表现 项目信息 项目简介 项目定位 项目区位 楼盘分布图 户型信息 项目STWO分析 开盘分析 营销节点 开盘信息 开盘策略分析 楼座面价分析 产品分析 客户分析

2、户型分析 Code of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2010 Part 1 项目信息 投资商背景 项目简介 项目定位 项目区位 楼座分布图 户型信息 项目STWO分析 Copyright Centaline Group, 2010 投资商背景 合肥旗下项目 项目分A、B两块地，规划 为居住与商业综合体。总建 筑面积为216595； 项目开发商金濠（合肥） 建设发展有限公司1994年成 立于合肥，并与同年取得该 地块的开发权、共分三期开 发； 有四部分组成分别为：一 期【优活公寓】、二期【优 活华庭】、三期【优活公 馆】、三期【优活新天

3、 地】。 优活公寓 一期 商业服务 小户型公寓 优活华庭 二期 紧凑型住宅 小户型公寓 Code of this report | 4 项 目 概 况 地理位置高新区长江西路与天通路交口西南总占地面积29801 开发商金濠（合肥）建设发展有限公司物业管理金濠物业 物业类型高层、塔楼、住宅、商铺总建筑面积210272 整合推广上海杰星房地产投资有限公司容积率4.99 总户数二期600户绿化率35% 开盘时间2012-12-9车位信息车位配比1:0.8，地下13层全部为 车位 开盘折扣前期认筹客户享受150元/优惠， 开盘当天认购再享受50元/优惠 户型面积30.37-88.3（建筑面积） 价格

4、价格区间6461-7661元/，公寓 均 价6795元/、住宅均价7373元/ 楼栋状况 B3#楼31层，主力户型30.37、 47.96一房，87.09、88.3二房 2 梯4户 Code of this report | 5 Copyright Centaline Group, 2010 项目简介 基础数据 Code of this report | 6 Copyright Centaline Group, 2010 项目简介 建筑风格 优活华庭效果图 建筑风格为现代风格 Copyright Centaline Group, 2010 宣传定位 项目以西城区未来商业副中心为导向， 推出优活

5、华庭的项目内涵，整个项目的营 销始终商业核心、两房享三房； 推广语传达本项目的主诉求，引出异 意，升华项目的居住内涵。 项目定位 高新合家福旁学区房 推广语 88平享三房 55万起 不限房源 首付5.7万起 Code of this report | 7 Code of this report | 8 Copyright Centaline Group, 2010 项目区位 区位：高新区长江西路与天通路 交口西南； 交通：3、22、903、234到通用 所； 周边资源： 教育配套：梦园小学、梦园 中学、光彩中学、 35中、17中 医疗配套：合肥市第一人民医院 西院 生活配套：合家福，百大鼓楼，

6、 百大电器商城。 优活华庭区位图 本案 Code of this report | 9 Copyright Centaline Group, 2010 本次推售为二期B3#高层公寓住宅； 共31层高层，四梯八户； 公寓和住宅共计248套房源。 楼座分布图 优活华庭楼座分布图 本次开盘后期房源 B3 一期 （已交房） B1 B2 B4 户型结构户型建筑面积区间 （） 推出套数 （套） 所占比例 一房 C130.376225% C247.966225% 二房C387.09、88.312450% 总计30.37-88.3248100% Code of this report | 10 Copyrig

7、ht Centaline Group, 2010 户型信息 推出的248套小高层户型中，住宅占50%，共计124 套；公寓占50%，共计124套。 户型面积为30.37-88.3，其中30.37一房62套， 47.96一房62套， 87.09、88.3二房124套。 62 124 40 20 0 140 120 100 80 60 C1C2C3 套数 62 户型设置以中小户型为主，整体功能明确。 本批小高层户型统计表 本次共推出小高层248套，其中公寓C1、C2 户型各62套，C3户型住宅124套。 Code of this report | 11 Copyright Centaline Gr

8、oup, 2010 项目SWTO分析 S 优势 位于合肥市高新区商业核心合家福购物广场 西侧，依傍地铁3号线、长江路高架； 88两房享三房，两房朝南； 项目周边居住氛围较浓，成熟社区的配套， 客户对片区的认同度高。 优活华庭SWOT分析 周边有众多公寓项目正在售，对项目客户有一 定分流作用； 目前周边出售的公寓，单价低于本项目销售价 格，客户在选择上可能多加斟酌。 T 威胁 项目北面紧邻长江西路高架，噪音污染较 大； 户型可选择空间较小。 W 劣势 O 机会 社区自带商业街区与周边成熟商业配套围合 共享，生活便捷、促进西城区未来商业副中心 的形成（备注：西中心为十里庙商圈）。 Code of

9、this report | 12 Copyright Centaline Group, 2010 Part 2 营销分析 营销节点 开盘信息 开盘策略分析 楼座面价分析 产品分析 客户分析 户型分析 Code of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2010 营销节点 2012.6 二期破土动 工 2012.11.7 公开认筹样 板间开放 2012.11.23 产品解析会 举行引领两 代居风潮 2012.12.1 价值解读首 推“两代居” 2012.12.9 二期B3#楼 开盘 开盘信息 等候区 节目表演 Code of this repo

10、rt | 14 签到 外场供应 Copyright Centaline Group, 2010 入场 选房区 Code of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2010 外场营造 现场氛围 内场选房 开盘策略分析 现场细节捕捉 开盘当天外围红色地毯直铺等 候区，外国女模迎宾、路边停放 多数合肥本地车 现场以红色系营造隆重感， 整 个布置颜色浓重，现场喜气。 由于一期房源的交付使用，配 合本次产品的推出，对整体销售 有促进作用。 Code of this report | 16 楼座面价分析 公寓 住宅 元 最低：6461元/ 最低：7011

11、元/ 元 最高： 7141 1#/ 最高： 7741 1#/ Copyright Centaline Group, 2010 均价：6795元/ 均价：7373元/ Code of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2010 产品分析 B3#楼户型面积30.37-88.3，共计248套房 公寓 源；33层高层，两梯四户，共计3种户型。 由于楼栋处于长江西路，受到周边环境噪音影响 公寓均价达到6795元/、住宅均价7373元/； 1-2层商业部分，B3#整栋从3-27层差价在20元/ ，27-33层差价在40元/之间。 住宅 B3# Code

12、 of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2010 客户分析 25岁左右 目前在高新区工作 中小户型定位，总价低年轻人则比较青睐 此产品； 考虑购置了公寓户型，但价格方面比周边 项目略高。 55岁左右 家住肥西官亭镇 儿子在附近上班，想帮他购置88三房做 婚房； 考虑了回家方便，周边合家福、鼓楼商业气 息购物方便，到达市中心也方便学区梦园小 学、中学在高新区口碑还不错； 户型功能合理比较青睐88。 消费杠杆 Copyright Centaline Group, 2010 客户分析 本项目客户敏感点分析 认同 商业核心：周边成熟商业配套，合家

13、福、 鼓楼等； 出行便捷：长江路高架、地铁3号线； 三房朝南：两房享三房，全明设计。 Code of this report | 19 单价过高：部分客户认为公寓6795元/ 的均价高于附近几个楼盘有一定的价格 抗性； 自身配套未建立：二期楼栋建至5层左 右，社区自带商业街还未开建； 噪音干扰：项目北面紧临长江西路高 架； 产品户型：88户型，舒适度低。 抗性 户型分析 C1户型建筑面积：31 单身公寓 功能分区明确，卫生间配大面 积景观窗，厨房配置独立阳台 C2户型建筑面积：48 一室一厅 “L”型人体工学厨房设计，侧 阳台可改为书房 Copyright Centaline Group, 2

14、010 C3户型建筑面积：88 两房两厅一卫 两卧一厅朝南，宽敞阳台、两 房可改造三房 Code of this report | 20 Code of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2010 Part 3 总结 项目总结 附：媒体表现 Code of this report | 22 Copyright Centaline Group, 2010 总结 项目基础信息小结 优活华庭位于高新区长江西路与天通路交口西南。本次开盘采用外严内驰的开盘策略，选房区人员进出最 大程度为开盘积聚人气，营造哄乱较为紧张的抢房气氛有推进作用。二期推出B3

15、#楼房源，33层两梯四 户，共计248套。公寓户型30.37、47.96，成交67套、销售率为54%；住宅户型87.09、88.3，成交79 套、销售率为63.7%。本次开盘成交量共146套，销售率58.9%。 当天到场客户200多组，周边附近客户 78%，肥西客户占20%。客户对于区域 的选择性较强，对于地段交通整体接受 度较高。成交客户都属企业员工、个体 户群体，兼顾产品的实用度。 本次开盘房源价格区间在6461-7661元 /；公寓均价6795元/、住宅均价 7373元/；开盘当天成功认购，可享受 200元/优惠。 产品 客户价格 Code of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2010 附表 报版信息 Code of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2010 Thanks for your attention Wish you a good day!