郑州陇海路万达广场商业综合体项目投资测算报告_戴德梁行_64页_2012年.doc

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1、DTZ Retail Dept. 2012年万达XX项目 投资测算书1 2 DTZ 郑州项目市场研究及项目分析以及项目初步方案建议商业定 位、酒店式公寓定位方面进行深化，并就商业 部分之商场规划和业态组合等方面提供初步建 议，以指引商业建筑设计及业态分区，清晰涵 盖各种商业业态对建筑本身的技术要求。 3 DTZ 4 1|市场分析综述 零售市场郑州市商业网点空间布局不合理，二七商圈零售业过度集中，其他区域则较 为零散；各商圈内各商家定位同商品结构的趋同使同质化竞争激烈，商业形态滞后， 极大地限制商圈的整体发展，改变目前商业形态、商业结构是郑州商业升级的当务之 急。 消费者研究郑州市目前尚没有真正

2、的大规模的一站式购物中心。综合性购物中心的构 想与本行进行的消费者市场调查的结果十分吻合。当受访者被问及有关最适合鑫苑酒 精厂项目的主题时，大型综合性购物中心是最受被访者欢迎的一种主题，远较生 活时尚主题和大型百货为高。在消费者市场调查的结果中，亦显示出商品服务种类是 否多元化和便利性是受访郑州居民选择目前购物地点的最关键因素，证明这些被访者 均期望可体验一站式购物的乐趣。 公寓市场郑州公寓市场，无论是销售总体量还是价格走势，二七区都紧随金水区。二 七区公寓物业因发达的商业氛围而使得受追捧力度大，这在二七区现有公寓物业多样 化的物业定位、创新的产品设计，以及良好的物业销售状况中得以充分体现。如

3、果二 七区公寓物业的发展能够充分利用自身核心商群所具备的优势，从全市公寓物业软硬 件配置相对差别不大中寻找突破点，并将物业发展空间和客户拓展范围放大，则公寓 物业发展前景更值得乐观。 DTZ 1|市场分析综述 区位情况本项目位于郑州市中南部郑州传统居 住板块，区域居住氛围浓厚，市政配套较完善，相 对规模和素质较高的商业、办公物业、酒店物业则 较少。项目所处郑州东西主干道陇海路上，项目东 西分别临近郑州南北主干道京广路和嵩山路，项目 交通网络辐射能力较好，易达性较强。 大二七商 圈 西 站 口 广 场 及 周 5 二七商 圈 西移 边 本项 目 城市规划背景郑州市规划局透露，未来郑州市将建设火车

4、站西出口，并围绕西出口再发展 一个新商圈 。按照规划，西出站口周边除了满足客流的功能外，将以文化展示、商务办公 、商业服务、酒店服务为主，辅以物流和住宅的功能，通过带动火车站周边的人流、物流 、资金流、信息流，这一地区将力图打造成带动郑州中心城区发展新的增长点，向城市中 心的商业区、展示中心和文化中心转变。 可以预期，未来火车站西出站口的开通以及未来郑州地铁和西站口的对接，西出站口将形 成新的商圈，同时随着现有二七商圈现有可开发用地的紧张和高昂的商业成本，很多商家 会跟随西站的建设跨越铁路线进驻西区，二七核心商圈将向跟随人流向西站外延扩展，二 七商圈的中心将向西区（即铁路西侧）倾斜，西出站口商

5、圈将融入二七商圈内，形成郑州 市中心的大二七商圈。可以预见，随着这种形式的逐渐演变，将为本项目带来可观的人流 ，由于本项目距离西站广场（约1公里)较近，未来本项目将融进二七商圈，并成为市级商圈 受郑州市民关注之项目。 DTZ 6 2|项目总体定位 郑 州 市 级 商 业 副 中 心 就项目整体区位而言，其优势在于其该区位 为于郑州市区中心，临近二七核心商圈，但由于铁路隔断 的商业空白区域，存在极大的商业发展空间。同时该项目 商业规模较大，发展商实力雄厚，能够形成城市的商业标 志。如何有效提升商圈商业水平，规划具有特色的和市场 潜在需求的商业业态及其组合；如何在竞争中先行一步， 充分融入国际先进

6、的商业经验。因此，本行认为项目存在着零售概念的引入引导及合理组织等问题亟待 解决。 商业聚集度与经营服务功能介于市级商业中心与区域级商 业中心之间，服务对象不局限在本区域居民、商务人群。 透过独特商业区功能规划与主题定位，对二七、碧沙两处 市级商业中心人群形成部分分流，对周边的区域级商业中 心覆盖人群形成就近集中。因此，戴德梁行认为本项目定 位为市级商业副中心不仅符合城市发展方向与消费者期望 ，并适度超前，为未来预留了发展空间。郑州火车站西出 站口的系列规划的出台，更为适度的超前提供了难得的市 场契机。 DTZ 7 3|项目发展主题定位 郑 州 西 二 七 中 心 West 27 center

7、 项目发展主题的核心在于购物中心的规划，利用购物中心的 商业凝聚力组织其他建筑功能的展开，涵盖酒店式公寓、公 寓及住宅区。 在购物中心对于区域的融合方面，陇海路/庆丰街位于二七 商圈西侧，陇海路本身东西交通枢纽概念明显，周边亦以铁 路运输职能企事业单位、居住区为主，项目应体现高效率的 城际交通所带来的商业贸易高度发达的区域形态。 郑州火车站百年发展成就了二七商圈的批发零售商业的崛起 ，而自1999年最后一次改造落成八年后西站口的规划建设 提供了对于零售、酒店、金融办公等城市商业功能更好的发 展机遇，本项目发展的主题应塑造出该区域有绝对凝聚力的 商业空间与公共建筑，以对应这一契机。 因此，项目发

8、展的主题定位为西二七中心/West 27 center。作为二七商圈重心向西侧倾斜，作为二七商圈向 西延伸覆盖区域的本项目，提供更好的交通到达条件与泊车 便利、更好的商业建筑规划、更好的商业形象与环境、更好 的功能与业态组合，同时借助二七商圈稳定的商业人流，可 以达成对于二七商圈的有效提升。 DTZ 8 陇 海 路 4|项目发展功能定位 功能定位核心以商业功能为 基础，支撑亦提升居住功能 商业功能综合购物生活中心 ，酒店式公寓（含办公功能） 居住功能服务式公寓、高尚 住宅区 酒店式公 寓35,000 高尚住宅区 150,000 购物中心 85,000 庆 丰 街 公寓A塔 25,000 公寓B

9、塔 30,000 DTZ 9 5|项目商业部分零售概念建议 戴德梁行认为，零售概念建议的核心是：帮助鑫苑酒精厂项目确立成为郑州市的区域商圈核心商业中 心，未来成为泛二七商圈内的综合商业中心，令在项目开发初期便作为一种识别物，吸引整个火车站西 陇海路片区乃至郑州全市区域消费关注，吸纳人气，亦为住宅/公寓的销售奠定基础。 零售概念建议的最终目标，就是为确保本项目成功，必须即能迎合商圈现存人口的需求，亦须预留未来 商业发展的空间，以切合顾客的期望及要求。 总体零售概念综合型购物中心 传统上，百货商场、步行街、专业市场和小规模的商 场目前依然是郑州市主要的商业形式，并且分散在郑州 各区，郑州各商圈各具

10、特色，但缺乏真正在郑州具有号 召力的综合型龙头商业项目出现。最近几年随着市场的 开放，郑州出现了一些西方风格的购物中心和商业街区 ，包括百盛购物中心、金博大、北京华联等。但其本身 从设计、招商、经营模式等方面就存在一些缺陷，包括 无法摆脱传统百货经营模式、缺乏核心主力店、商品组 合没有吸引力，这将直接影响项目的招商难度和经营。 DTZ 10 5|项目零售概念建议 总体零售概念一站式购物 本方案建议之购物中心是郑州市场上最大的购物中心之一。与其它竞争的百货类、超市为 主的购物广场类零售商家（丹尼斯、百盛购物中心、金博大等）相比，他提供更多元化的 商品和服务选择，交通的便捷；与其它竞争的再建购物中

11、心或商业街区（大上海城、国贸 中心等）相比，他提供更吸引人的商品业态组合和更舒适的购物环境，这些优势与大量的 餐饮、娱乐设施结合起来，就创造出一站式购物休闲的概念，一个在同一屋檐下可控温度 的环境中能够为购物者提供全部购物便利和选择比较，并且可以作为全家人休息和享受餐 饮的目的地。 大多数欧洲和美国的购物中心已经进一步发展了这种一站式购物的概念，增加了娱乐 设施、对购物中心的设计、布局和特色给予特殊的关注。 这个趋势意味着购物中心已经不仅仅是吸引有特定需求的当地购物者的购物场所。或者是 被特定的娱乐设施如电影院、溜冰场的吸引，或者是由于购物中心创造了一个有吸引力和 舒适的环境，购物中心已经成为

12、居民和游客寻求放松和消磨闲暇时间的地方。本项目处于 郑州中心南区，传统的居住片区，必将对区域的中高消费者产生强大的吸引力。 DTZ 11 5|项目零售概念建议 总体零售概念一站式购物 大量的零售商店、餐饮和娱乐设施的聚集成功地吸引了大 量的人流的长时间逗留，高水平的消费和购物、餐饮、娱 乐交叉消费的机会。创造一种在鑫苑酒精厂项目购物中心 一站式购物的体验是项目的一个特征，它对保证项目 的成功非常重要。 购物中心中的广场、长廊、休闲座椅等公共空间，带给消 费者休闲休息的空间；购物、餐饮、休闲、娱乐、服务、 旅游区域的合理搭配满足消费者一次购足和一站式休闲消 费的需求，使消费模式得以升级；独具匠心

13、的主题营造使 娱乐休闲功能更加突出，回归购物中心业态的本质休 闲时代的产物，充分体现了以人为本的理念，营造和引导 新的消费方式，引进一种新的文化理念和生活理念；这种 重视整体环境和功能提升的结果，使消费者的购物不再是 单纯的购物，而是一种享受，再配合一次性购足的新消 费观念，无疑会给消费者一种全新的购物体验。 DTZ 12 5|项目零售概念建议 总体零售概念新颖的概念 新颖的概念，例如国际知名零售商（如沃尔玛、家乐福、百盛百货、太平洋百货、时代华 纳影城等），能够引起消费者的兴趣和好奇，可以使购物中心从更大的商圈得到生意并且 吸引更多的游客。许多国际上成功的购物中心在其市场上提供独一无二的经营

14、理念，从室 内娱乐公园、IMAX电影院、水族馆、运动场、交互式博物馆等需要大规模投资的设施到 那些主要取决于商店的主题餐厅、美食广场或橱窗商店等。通过各类商户的组合，将形成 相对现有传统商业更具优势的核心竞争力。 DTZ 13 6|项目市场定位 市场定位项目开发理念 打造郑州火车站西片区乃至郑州最具特色综合型购物中心， 多元化多时段的经营理念，将自由空间的概念贯穿其中。建 成后的鑫苑酒精厂购物中心项目，将引领整个郑州的商业潮 流。 不易落伍的商业组合，适合当前和未来的商业布局，保持长 期的繁荣。 融购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、服务、公寓为一体的商 业中心区。 大型购物中心独特的经营模式，错落

15、别致的布局，良好的景 观创造浓厚的商业氛围。 有效地区分各区域之功能，控制本项目自身内部区域间的竞 争，以区域差别区分客源层，有效地扩大了客源层。使其商 业价值最大化。 以大型单体建筑区分郑州目前流行的、繁多的商业街和街区 式商业模式，打造在同一个屋檐下可控制温度的大型综合型 一站式购物中心。 DTZ 14 6|项目市场定位 市场定位定位背景 国内早期的大型商场和郑州现存大型商场，由于缺少体现都市文化 品味且富有个性化的主题设计，且内容设置到品牌引进都大同小异 ，由此引发日益严重的同质化危机，造成中国第一代购物中心 主 题缺位、功能缺陷的硬伤。而郑州现有众多项目其商场布局、品 牌招商、促销宣传

16、等工作均围绕全字而进行，希望能为全龄段 、各收入段的消费者提供全方位的商业服务。实际上，这种缺乏主 题的经营容易造成商品和服务不具特色，不易长期地吸引消费者。 合理地、准确地进行市场定位，可找出与经营优势相适合的目标消 费群，从而确定经营主题。围绕这个经营主题深入展开各项工作， 容易达到事半功倍的效果。 商场的进化潮流： 摊贩 铺面（门面店） 百货公司 量贩店 Shopping Mall 专业集中市场 Shopping Mall 将被赋予鲜明的主题。 随着经济的发展，旧有的商业经营模式将不再符合现代商业经营的 需要，将会逐渐没落，新式的经营模式逐渐取代旧有的模式。 DTZ 15 6|项目市场定

17、位 市场定位 集购物、餐饮、休闲、娱乐、文化等功能为一体 的融汇多样时尚业态的一站式大型综合性主题购 物中心 。 该定位之主题为现代家庭娱乐型购物中心，为区域内和 郑州中高收入居民和游客提供一个主要购物目的地。以 超越现存传统百货及单一主题商场，最终能够获得目标 人群强烈的消费认同感及归属感。 但由于郑州新的商业项目众多，应避免项目内单店和众 多商场的直接竞争，着重于项目整体商业组合产生的一 站式购物休闲的核心竞争力培养，在重吸纳本区域消费 者外，未来应立足西二七商圈商业中心地位，着重吸纳 在郑州市的中高收入、家庭式消费者的零售消费力和到 郑州旅游的中外人士。 DTZ 16 7|项目功能定位

18、购物 本项目是以盈利性为本，购物是主要的功能，零售类商家 也是本项目销售和租赁承租能力较高的主要目标客户类型 ，故除具有主力百货、超市、家居家饰店外，还包括各类 专业店、品牌店、电子通讯世界等中小型零售类场所。 观光 融入家庭娱乐休闲主题的商业空间，以建筑风格、 装修风格、经营风格、广场表演、各种展览等体现 观光旅游的功能，以所展现的休闲娱乐主题，吸引 另一客源层游客，增加商城的客流量，最终达 到消费的目的，成为经营的一大支撑点，将本项目 竞争力最大化。 娱乐 娱乐设施，如数码电影城、卡拉OK、夜总会、酒 吧、儿童乐园、电玩城等。提供完善的娱乐设施， 满足不同人士不同时段的需求。 DTZ 17

19、 7|项目功能定位 餐饮 设置美食广场，展现河南的特色的民族饮食文化，吸 引各类人士。引进大型知名地方特色餐饮店、异国风 情餐厅、主题餐吧、洋快餐、咖啡西餐厅等，提供餐 饮多元化选择，增强号召力。 休闲 为本项目营造一个休闲的环境，提供多样化休闲类品 类店铺，包括健身俱乐部、美容美发、纤体SPA、演 艺吧等。提升本项目的综合素质，为商场聚集人流。 如广场、空中平台广场等。可于广场定时现场表演， 如仿古歌舞秀等，作为吸引本地客与观光客的基本条 件。 大型停车场 提供充足的停车位，满足业主、商场发展及社会的需 要。 DTZ 18 8|项目商业目标消费群定位 z根据消费者调研结果，本项目所在区域覆盖

20、16-65年龄阶层的消费者，主体消费群体 在1645岁约占80， 其中2645岁占62.73， 46岁以上的年龄阶层极少，故本项 目应在功能规划上尽可能满足16-45岁年龄段消费需求。 1、冲动一族消费群体（16-25岁） A：属于冲动性消费心里，有很大的自主支配权，喜欢相互攀比，追求新事物，新潮流，带有一定消费的盲 目性。 B：以中低档为主，以购买快速消耗商品为主，包括服装、鞋类、小食品、音乐制品、数码IT产品、体育用 品等为主。 2、感性一族消费群体（25-35岁） A：具有一定的经济能力及支配权，追求品牌和享乐，消费心里较为成熟。 B：消费力以中高档为主，是主力消费群体，以购买中高档实用

21、型产品为主。包括电器、IT产品、服装、鞋 、化妆品、音像图书制品、钟表、家居用品等。 3、理性一族消费群体（36-45岁） A：较强经济能力及支配权，追求品牌实用型产品为主，消费心里成熟理性。 B：以中高档为主，以购买中档耐用型保值产品为主，包括珠宝首饰、钟表、古玩字画、家居用品、服装、 鞋类、化妆品、音像图书制品等。 4、旅游客户 A：亲身体验中国传统文化艺术和河南特色而来的购物观光消费，具有一定冲动性和随意性； B：传统的中档商品较之受欢迎，消费力以中高档为主； C：是主力消费群体之一，从而带动购物、饮食、娱乐消费。 DTZ 19 8|项目商业目标消费群定位 依据本行项目市场定位市级商业副

22、中心/二七商圈的延伸与提升，由此对于我们的 目标客户有如下理解： 戴德梁行认为，本项目的商业客户定位须本着扩大消费群体的原则进行延展，须将周 边区域居住工作人群长时间留在本项目商业体系中，同时待项目商业面积作出特色和品 牌时所带来郑州市区居住及商旅办公群体也将发展为光顾本项目商场的固定消费群体， 故项目目标客户定位为： 郑州市接受过中等或以上教育的中高收入的中青年阶层和游客。 现划分整体建成后的客层来源，并加以归类如下： A.本区域就近消费的稳定消费客层（即项目周边居住及工作人群） B.项目规划住宅/公寓/居住人群所形成的消费客层 C.二七商圈及碧沙商圈消费群体 D.郑州市中青年人士 E.旅游

23、人士 DTZ 20 8|项目商业目标消费群定位 A类客层属于区域习惯性消费，应更充分的集中，因此在预留充裕停车场的同时可考虑 规划公交站进入项目本体，零售概念也须在主要道路交汇处即形成鲜明主题，努力使本 项目成为区域购物始发站。 B类客层由于居住/商务/工作原因，很大程度上属于就近消费。因此餐饮休闲类店铺以及 商务服务类商店、银行网点的设立就成为必然。 在整体商业布局完成后，C/D/E类人群亦可能成为购物消费一支主力。 因此，本行认为在零售设计阶段应同时考虑此类人群的商业需求，须结合商业主题的营 造与商场形象的建立，并利用未来核心租户（主力店）的特色与吸引力，泊车的便利性 亦很重要。另外鉴于未

24、来可能出现的区域商业竞争及与传统商圈的竞争，餐饮、娱乐及 体验类商业业态的引入就显得异常重要。零售店方面须着力于引进部分尚未进驻二七及 碧沙商圈的各类知名品牌。 DTZ 21 9|项目商业档次定位 市场定位标准是根据供出售商品的价格幅度以零售商的目标顾客确定。为确保本购物中心 成功，市场定位必须能迎合商圈现存人口的需求，切合顾客的期望及要求。 在消费者调研中，问及本购物中心项目应采纳的市场定位时，超过49.75认为本项目的市 场定位应以中高档为主，另外34.35认为应是中档。因此，本行结合本项目周边市场情况， 建议鑫苑酒精厂项目购物中心的市场档次为： 中高档次，以配合本商圈将来更加庞大的 中高

25、消费人群的消费水平。 戴德梁行建议项目在开业时，应立即通过招商成果和商品组合，树立项 目在郑州火车站西站片区独树一帜的中高档综合性购物中心的定位。在 招商中应通过实际招商成果，树立在郑州消费者真正中高档次综合型购 物中心的形象，明晰象百盛购物中心（、金博大给消费者造成的中高档 购物中心的错误印象。重点发展国际品牌和知名连锁商户。改变郑州整 体商业结构和丰富现在商业业态，实现商业升级。改变区域内中高消费 人群习惯城内购物的习惯，引导和培养郑州市中高消费人群的习惯。在 郑州零售市场及消费力渐趋成熟时，通过品牌塑造和商品结构调整，不 断巩固项目中高档的定位。 DTZ 22 10|业态定位及商品组合建

26、议 本行为鑫苑酒精厂购物中心构思的商品组合的目标分两方面。 首先，此规划的商品组合是本行认为能吸引最多潜在顾客前来消 费。同时，本行亦相信此商品组合亦可带动理想的销售率和出租 率，长远而言可充分提高租金收入的潜力。 此规划是建基于消费者市场调查结果、以及本行为亚洲各地特 别是国内购物中心发展进行规划及推广所得的经验。 考虑到郑州商业日趋严重的同质化竞争，本行建议尽可能引进 符合本项目实际需要的新业态、新品牌，以造成对郑州原有商圈 现有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态 必须有足够大的规模，以至于35年内无人能及，形成规模上的 强势地位。 问卷调查显示：受访者每次逛街时间都较长

27、，集中在13小时 ，并且有相当比例每次逛街时间在半天以上，故本行建议本购物 中心控制主力店比例，增加各类型零售店铺和休闲餐饮类比例， 以满足消费者长时间逗留的需要。 DTZ 23 10|业态定位及商品组合建议 作为一个立足火车站西区，辐射全市的购物中心项目，本项目的业态组合针对主要目 标顾客层次、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，商品组合力求多样化， 餐饮和娱乐业同样将被列为招商重点。将以餐饮、娱乐推动零售，进而融入零售，主导 零售。项目具有一站式、多功能、休闲性的特点，服务功能齐全，不仅满足购物需求， 而且也满足休闲、娱乐、文化、餐饮、旅游等需求，因此在进行商品业态组合时，经营 品

28、项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置，故本行建议商品组合及业 态面积分布比例如下： 品类 主力店 餐饮 休闲娱乐 中小型零售店铺 总计 百分比 45% 10% 10% 35% 100 DTZ 24 10|业态定位及商品组合建议 不同业种和商品区位分布原则 商铺的区位设置，尽量作到让一般经营商家与主力商家产生互动的运作关系，使整个购物中心形成一 股强有力的经营动力，即利用主力商家带来的客源，将其辐射至购物中心各个商铺，使每个商业单位均 能获得更多的收益； 所有商铺在购物中心的区位安排上，均需充分考虑商家经营特性的需要，同时又能为发展商带来最高 的经济收益； 除了超级市场外，百货公司

29、、服饰专卖店、各类精品店、快餐店等部分服务业，都是吸引消费者自发 前来的动力，并能集中顾客形成人潮使其经过购物中心的其它商家，增加商机。所以，应有机的将上述 商家分布在整个项目中； 同类档次商品之商家集中配置一处，利用聚集效应，达到活络卖场，增加消费机会的作用； 应巧妙的利用商场的特有形象进行商品区隔的规划。 消费者购物习性 休闲、饮食 休闲、饮食 美食广场、酒楼等 商 场 楼 层 到 功 （ 从 底 层 娱乐、游玩 娱乐、游玩 电影、电玩及其它游玩活动等 能 设 置 高 层 ） 购物、观赏 购物、观赏 服装、饰物、精品、时尚物品等 DTZ 25 楼层商业主题 5F 天空夜色 主力店 中式酒楼

30、/酒吧（KTV） 4F 欢乐家庭 中式酒楼/书店（图书馆） 3F 动感天地 综合百货公司/五星级影院 2F 摩登女性 综合百货公司 1F 品质都市 综合百货公司 BF 快捷生活 家乐福大卖场/综合百货公司 专门店铺 主题餐厅 主题餐厅 烟酒茶艺专门店 家电家居专门店 娱乐中心/电玩城 连锁网吧 乐器专门店 幼童教育中心 童装专门店 主题餐厅 数码/电讯专门店 运动专门店 健身中心 室内篮球场 美发沙龙 主题餐厅 服饰专门店 皮具专门店 化妆品专门店 美容美体中心 名品展厅 主题餐厅 服饰专门店 珠宝钟表专门店 妆容生活百货 快餐厅 零售店铺 （无） 其他设施 屋顶露台 家居饰品 后勤用房 时尚

31、/休闲/运动品牌 服饰 后勤用房 停车楼 女性中高档品牌服饰 银行分行 后勤用房 停车楼 中高档品牌服饰 设计饰品/礼品 皮具钟表 生活服务 银行分行 后勤用房 的士站 物流中心 楼层商业剖面 DTZ 26 10|业态定位及商品组合建议 楼层布局 BF 快捷生活 1F 品质都市 DTZ 27 10|业态定位及商品组合建议 楼层布局 2F 摩登女性 3F 动感天地 DTZ 28 10|业态定位及商品组合建议 楼层布局 4F 欢乐家庭 / 5F 天空夜色 DTZ 29 10|业态定位及商品组合建议 目标商户类型 国际知名品牌连锁超市（沃尔玛、家乐福、乐购、吉之倒等） 国际/港台/国内知名连锁品牌百

32、货公司（百盛、新世界、太平洋等） 国际/国内知名品牌家居商场（特力屋、美克美家等） 国内知名家电连锁商场（苏宁、国美、特思买等） 各品类连锁专业店（个人护理店Watsons、书店、数码店、音像店等） 各类国际/国内知名品牌连锁店、旗舰店（服装、珠宝、皮具、鞋、眼镜 钟表等） 知名大型KTV、娱乐中心、影院等 知名水疗中心、美容美体、健身会等 国际、国内知名连锁餐饮集团 个性生活服务类店铺（家饰、布艺、画廊、饰品、宠物店、花店等） DTZ 30 10|业态定位及商品组合建议 主力店 百货和超市是郑州目前主要主流业态，很多大型商业项目也多引进超市作为项目的主力店。 故本行建议本案要引入以上两种主流

33、业态和核心主力店，两大型主力店的组合及带动作用，保 证本案开业后对周边商业形成竞争态势，以吸引人气，聚集商气；但又强调多业态经营，以使 主力店和各业态之间优势互补，产生强有力竞争优势。 规划的大型的主力商店群对购物中心的成功经营有很大的促进作用。其一保证经营的稳定性 。其二，能够吸引众多的消费者，增加人流量，帮助其他品牌专业店、餐饮店等中小型店提高 销售力，从而有利铺位的增值。这是一种集聚效应。购物中心作为大型复合型商业，最成功的 客源策略始于主力商店，在此基础上展开招商计划，以扣住稳定客户层的需求特征，在品牌互 动关系下达到整合的效果，形成一股强有力的经营动力。由于提供商品的多样化以及服务项

34、目 的增加，可以吸引不同目的消费群体，从而形成新的购物人潮，而他们彼此之间的相互促进， 极大地刺激了人们的购物需求。就此而言，本项目具有其它业态不可比拟的消费整合能力。 DTZ 31 10|业态定位及商品组合建议 主力店 主力店是购物中心最重要的组成部分，主力店 位置如安排得宜，使其成功分布于购物中心适当 位置，则可有效地促进整体商场的人流导向。在 方案中的业态组合项目分配方面，本行把带动人 流的超市设置在商品零售区靠近永安街一端的最 低一层，主力店百货公司则设置在临陇海路，和 超市各占据项目一端，百货贯穿各楼层，起连贯 和轴心带动的作用。动线规划方面在总体上考虑 了商业业态的总体平衡，使通过

35、所有承租户的人 流通行量达到最大，实现了客源共享的有机性、 紧密性布局，达到购物中心的整体人气平衡。 本购物中心项目拥有陇海路、庆丰路、永安街 三个临街面，另外根据本项目周边交通情况，决 定了主要人流将从陇海路和庆丰路交汇处到达本 项目，其他各方向人流比较平均，故建议项目主 入口设置在陇海路与庆丰路交汇处，主入口前设 置广场和下沉广场，以汇集人流。其他分别在庆 丰路与永安街交汇处和陇海路上设置次入口。 商业 陇 人流海 路 主 口 入 次入口 主题百货 商业 人流 购物中 心 住宅 主力超市 庆 丰 街 商业 人流 次 入 口 商业 车流 商业 人流 DTZ 32 10|业态定位及商品组合建议

36、 主力店 百货公司一直被视为购物中心的主要主力店类型，因 为具吸引力及特色的百货公司拥有一群忠诚的消费群 体，引入百货公司则可为购物中心项目带来一群固定 的客源，同时信誉良好的百货公司也将发挥磁石效应 ，把其他零售商吸引过来，进驻购物中心。 现代百货店以时尚和女性为主，可以承受较高租金。 值得注意的是，目前郑州百货主要以本土百货和国内 连锁百货为主，仅有的国外百货百盛也因租用物业 面 积过大，而采用大百货模式经营，丧失了自身百货的 特色。建议本项目引进的主力百货应在避免同现有百 货定位和商品结构雷同的基础上，着重引进相对于现 有国内百货具有竞争优势的知名商家，最好是香港、 台湾或国外的知名连锁

37、百货。比如具有品牌和管理优 势的香港新世界百货、SOGO百货、台湾太平洋百货 、日本伊势丹百货等，甚至适宜面积的百盛百货；如 能引进以上百货，将会对项目既有较大带动作用。将 同项目超市相呼应，有助扩大商圈辐射范围，达致互 惠互利的效应。 DTZ 33 10|业态定位及商品组合建议 主力店 应合理评估百货业可能带给购物中心负面影响。由 于百货公司经营面积较大，因此营运成本亦相对较高 ，加之近年百货利润率较低，付租能力亦因此偏低。 加上今年百货业面对其他业种的激烈竞争，一些经营 欠佳的百货公司反拖累购物中心的经营情况，如经营 不支倒闭会使购物中心大部分面积顿时停业；建议把 百货面积控制在12000

38、平方米以下，如发展商有份参 与投资，以合资形式经营，或聘用管理合作方式，发 展商须承受亏损的风险。 由于百货公司于购物中心内是发挥着吸引人流的关 键作用，因此本行建议在考虑引入百货公司时，除租 赁合作条件外，其企业形象、市场档次、商户组合、 营运模式、整体宣传、推广和管理、盈利能力等因素 也须多加注意。 DTZ 34 10|业态定位及商品组合建议 主力店 仓储式超市/超级市场属能定期、频密地吸引大量 人流的主力店类型。其以生活用品及新鲜食品为主 ，目标顾客广泛，加上其边缘利润较低，因此必须 以量取胜，能容纳人流越多，相对生意额越高。 但考虑到本项目附近已经有较具号召力的量贩超 市世纪联华，本行

39、认为在整个项目的商品组合 方面，本项目最理想可引入一间国际知名连锁超市 ，考虑到目前已经同家乐福有合约，本行建议本项 目最理想是同家乐福洽谈根据项目总体规划，调整 位置到地下一层。但同时，建议同时接触知名度高 于家乐福的沃尔玛、欧尚等国际超市，以及档次上 与家乐福差异化的、经营中高档次商品的超市（如 吉之岛等），以掌握主动，减小家乐福不愿调整解 约之风险，增加同家乐福谈判的砝码，保证购物中 心项目整体业态的完整性，保证进入本项目消费的 顾客日常用品消费的需求。 DTZ 35 10|业态定位及商品组合建议 专门店铺 消费者市场调查显示，除超市、百货及银行外，服装和鞋类为现时消费者最希望新建购物

40、中心能提供的店铺类别。因此，本行建议大部分的单位店铺楼面面积分配作时装、鞋类及 相关货品零售用途。时装应以较为中高档此男女服饰品牌为主。在商品档次上高于目前郑 州主要商家，应以知名品牌类商户为主，尽量多引进国际一、二线品牌，能引进各类店铺 的郑州旗舰店最佳。 概念测试调查显示：服饰类中男士服装和女士服装、内衣比例基本相当，是受访者最希望 购物中心设施的零售类店铺。本行建议本案男装类比例应适当加大。考虑到男性消费者目 的性购物较强，建议男装多设施独立品牌专卖店形式。 DTZ 36 10|业态定位及商品组合建议 专门店铺 在服装配饰方面，本行建议引进一些新概念性商场， （如NOVO 、it新概念商

41、场等），迎合年轻、时尚和 独立的新一代的时尚品位。满足其具备中高水平收入 、不断地追求各种新方式来表现他们的个性、独特和 自我的都市年轻白领的需要。 除了时装及配饰以外，本购物中心必须提供多样化的 产品，包括化妆品香水、个人护理、生活品味的商品 如音像制品、电脑数码类及影音类商品，但此类店铺 要注重品牌和档次，招揽较高范畴及层面的消费者， 令本商场发展成为郑州中高档次购物场所中最具吸引 力的购物去处。 本购物中心亦同时应包罗服务性行业，作为向本区居 民提供方便之门，同时也可作为项目酒店式公寓的配 套设施，避免重复建设。这些服务性行业包括银行、 药店、面包及西饼、保健品店、冲印店等 DTZ 37

42、 10|业态定位及商品组合建议 专门店铺 调查显示本区域教育水平较高，并且区域内包括 郑州大学等科研机构众多，人文氛围浓厚，建议设 置中型书店或专业书店。目前郑州书店档次较低。 故建议本项目书店引进国内知名连锁品牌书店（如 思考乐书店、大众书局等），以优雅的环境、丰富 的专业书籍满足区域中高收入者购书需求。 由于本项目附近有世纪联华经营，提供大量齐全 的日用品商品，因此在本项目拟定专门店铺的类型 时，有关的服务类行业店铺亦以作为招商重点为主 ，在时装配饰方面，由于预计未来到访本商圈的外 来人口将增多，同时此一区将可形成较具规模的商 圈以时装为主导的比较商品店可相应增加，这对本 项目的整体经济效益亦可有所提高。 由于项目周边以家庭型人群为主，设置部分家居 家饰、布艺、专营店，将满足家庭主妇对生活品味 追求的需要，由于此类承租能力较弱，建议设置在 较高楼层。 DTZ 38 10|业态定位及商品组合建议 专门店铺 体育用品及运动鞋服在本次概念测试调查结果 中较受欢迎的品类，由于项目周边区域各类院 校总多，并且居民随着生活水平的提高，也越 来越重视身体素质的提高，故本行建议设立大 型体育用品专业店（比如SPORT 100、好家庭 、五环体育等），经营各品牌体育服装鞋类和 体育用品，楼层可设置在男女装以上较高楼层 。在此类店铺旁可考虑设置供学生、年轻人休