万科地产城市板块研究模板_2012年.pdf

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1、坂雪岗片区城市地图坂雪岗片区城市地图 深圳地产项目发展部深圳地产项目发展部 2005年年10月月 目录 ? 写 在 前 面写 在 前 面 ? 第一部分：城市地图说明第一部分：城市地图说明 ? 第二部分：片区概况第二部分：片区概况 ? 第三部分：片区、组团划分及客户匹配第三部分：片区、组团划分及客户匹配 ? 第四部分：发展空间第四部分：发展空间 写在前面 1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研 究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成： 1、以深圳坂雪岗区作为集团的指正模本，为城市地图开展进一步深入研 究工作提供基础。 2、坂雪岗片区城市地图由四部分组成：

2、 坂雪岗片区城市地图坂雪岗片区城市地图：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布 图、组团详图 ：包括要素分布图、楼盘分布图、发展空间分布 图、组团详图 ? 城市地图说明城市地图说明：对地图的补充说明和分析：对地图的补充说明和分析 ? 评分说明评分说明：对要素影响程度和范围的评价标准：对要素影响程度和范围的评价标准 ? 客户细分客户细分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分：深圳客户细分尚未完成，坂雪岗城市地图暂不包括这部分 3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为 现场考察取得，相关数据不够完善。 4、 本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WO

3、RD文本互为补充。 3、由于片区的特殊地位，缺少成熟规划文件的支持，片区发展空间多为 现场考察取得，相关数据不够完善。 4、 本PP是对坂雪岗片区城市地图的介绍，与提交的WORD文本互为补充。 第一部分：城市地图说明 地图地图客户细分客户细分 说明、分析说明、分析评分标准评分标准 城市地图说明组成 城市地图城市地图 客户细分客户细分 由于深圳市客户细分工作尚未完成，本次提交的片 区城市地图引用的要素权重仅为参考。 由于深圳市客户细分工作尚未完成，本次提交的片 区城市地图引用的要素权重仅为参考。 城市地图说明思路 土地分布图土地分布图 片区、组团划分图片区、组团划分图 发展战略发展战略 要素要素

4、1 景观图景观图 要素要素2 医疗图医疗图 要素要素n XX图图 城市地图城市地图 (客户匹配客户匹配) 客户细分客户细分 楼盘分布图楼盘分布图 土地市场 分析 土地市场 分析 评分标准评分标准 评分标准评分标准 客户细分客户细分 商品房市场 分析 商品房市场 分析 竞争对手 分析 竞争对手 分析 宏观经济、人口 规划、产业 政府资源 目标和内部因素 宏观经济、人口 规划、产业 政府资源 目标和内部因素 第二部分：片区概况 坂雪岗片区位于市区、龙华与布吉三角地带，其交通发达，区位较为独特， 左临中部中和组团，右接中部物流组团，同时，该片区内有全市最重要的高新产 业基地和成熟社区。 坂雪岗片区位

5、于市区、龙华与布吉三角地带，其交通发达，区位较为独特， 左临中部中和组团，右接中部物流组团，同时，该片区内有全市最重要的高新产 业基地和成熟社区。 片区位置 坂雪岗片区位于布吉镇的坂田、雪 象、岗头三个行政村的地域范围，位于 布吉镇西部，东至布吉镇城区，西临梅 林关、西接宝安区龙华镇城区，北靠宝 安区观澜镇，是深圳市总体规划中中部 发展轴上紧靠福田中心区的重要组成部 分。坂雪岗片区距福田中心区6公里，距 梅林关仅1.5公里，布吉关10公里。坂雪 岗片区南北东三面为山体所限，西面由 行政界限及梅观高速公路界定，整个用 地呈不规则半圆形。行政区面积约33平 方公里，其中坂田20.56平方公里，雪象

6、 6.79平方公里，岗头5.7平方公里。 坂雪岗片区位于布吉镇的坂田、雪 象、岗头三个行政村的地域范围，位于 布吉镇西部，东至布吉镇城区，西临梅 林关、西接宝安区龙华镇城区，北靠宝 安区观澜镇，是深圳市总体规划中中部 发展轴上紧靠福田中心区的重要组成部 分。坂雪岗片区距福田中心区6公里，距 梅林关仅1.5公里，布吉关10公里。坂雪 岗片区南北东三面为山体所限，西面由 行政界限及梅观高速公路界定，整个用 地呈不规则半圆形。行政区面积约33平 方公里，其中坂田20.56平方公里，雪象 6.79平方公里，岗头5.7平方公里。 龙华 罗湖、福田 岗头、雪象 布吉中心区 坂田 龙华 罗湖、福田 岗头、雪

7、象 布吉中心区 坂田 片区位置 道路交通规划图道路交通规划图 新布龙路新布龙路 坂雪岗大道坂雪岗大道 老布龙路老布龙路 环城路环城路 铁路 轨道交通 铁路 轨道交通 南坪快速南坪快速 清平高速清平高速 梅观高速梅观高速 五和大道五和大道 发扬路发扬路 “三纵四横“三纵四横” ?三纵：五和大道、坂雪岗 大道、环城路。 三纵：五和大道、坂雪岗 大道、环城路。 ?四横：环城路、布龙路、 吉华路、发扬路 随着五和大道的北延，坂 雪岗大道的北拓、环城南路和 南坪快速的建设，未来的坂雪 岗片区将形成 四横：环城路、布龙路、 吉华路、发扬路 随着五和大道的北延，坂 雪岗大道的北拓、环城南路和 南坪快速的建设

8、未来的坂雪 岗片区将形成“三横四纵三横四纵”的交 通网络布局。 片区内的轨道交通将沿平 南铁路布置，初步规划 的交 通网络布局。 片区内的轨道交通将沿平 南铁路布置，初步规划3个站点。个站点。 片区交通 坂雪岗片区以工业为支柱产业，自1994年组建坂雪岗工业区以来，片区工 业逐步由 坂雪岗片区以工业为支柱产业，自1994年组建坂雪岗工业区以来，片区工 业逐步由“三来一补三来一补”的加工业向高科技产业过渡。不断利用新技术改造传统产 业，促进第二产业升级，发挥产业集聚效应，形成产业链。截止2004年布吉十 大企业排行中，片区内企业占据8家，其中绝大部分为高科技产业。 的加工业向高科技产业过渡。不

9、断利用新技术改造传统产 业，促进第二产业升级，发挥产业集聚效应，形成产业链。截止2004年布吉十 大企业排行中，片区内企业占据8家，其中绝大部分为高科技产业。 坂田坂田深圳市当纳利旭日印刷有限公司深圳市当纳利旭日印刷有限公司1010 立信染整机械(深圳)有限公司9 坂田坂田田村电子(深圳)有限公司田村电子(深圳)有限公司8 8 坂田坂田新利实业(深圳)有限公司新利实业(深圳)有限公司7 7 坂田坂田深圳市神舟电脑有限公司深圳市神舟电脑有限公司(新天下集团)(新天下集团)6 6 坂田坂田深圳三洋华强能源有限公司深圳三洋华强能源有限公司5 5 坂田坂田深圳以莱特凉宇空调有限公司深圳以莱特凉宇空调有

10、限公司4 4 兄弟工业(深圳)有限公司3 坂田坂田艾默生网络能源有限公司艾默生网络能源有限公司2 2 坂田坂田华为技术有限公司华为技术有限公司1 所在社区单位名称序号 1 所在社区单位名称序号 坂田坂田深圳市当纳利旭日印刷有限公司深圳市当纳利旭日印刷有限公司1010 立信染整机械(深圳)有限公司9 坂田坂田田村电子(深圳)有限公司田村电子(深圳)有限公司8 8 坂田坂田新利实业(深圳)有限公司新利实业(深圳)有限公司7 7 坂田坂田深圳市神舟电脑有限公司深圳市神舟电脑有限公司(新天下集团)(新天下集团)6 6 坂田坂田深圳三洋华强能源有限公司深圳三洋华强能源有限公司5 5 坂田坂田深圳以莱特凉

11、宇空调有限公司深圳以莱特凉宇空调有限公司4 4 兄弟工业(深圳)有限公司3 坂田坂田艾默生网络能源有限公司艾默生网络能源有限公司2 2 坂田坂田华为技术有限公司华为技术有限公司1 所在社区单位名称序号 1 所在社区单位名称序号 片区经济 雅 宝 工业区 雅 宝 工业区 雅 宝 工业区 雅 宝 工业区 华为 新天下 华为 新天下 第一、二 工业区 第一、二 工业区 深石化深石化深石化深石化 航嘉 工业区 航嘉 工业区 坂雪岗片区现在拥有五大工业 园区。自南向北分别为雅宝工业区、 深圳石化工业区、坂田第一、二工业 区、华为、新天下科技园区、航嘉工 业区。 坂雪岗片区现在拥有五大工业 园区。自南向北

12、分别为雅宝工业区、 深圳石化工业区、坂田第一、二工业 区、华为、新天下科技园区、航嘉工 业区。 片区工业 片区人口 根据2005年编制的深圳龙岗区坂田社区规划，仅坂田村设计人口 1618万，未来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发，一 方面使得片区人口程明显的上升趋势，片区交通、配套的矛盾日显突出，旧 的规划已经不能满足现状；另一方面，由于 根据2005年编制的深圳龙岗区坂田社区规划，仅坂田村设计人口 1618万，未来整个片区人口将超过20万。近年随着标杆几个大盘的开发，一 方面使得片区人口程明显的上升趋势，片区交通、配套的矛盾日显突出，旧 的规划已经不能满足现状；另一方面，由

13、于“四季花城四季花城”、“标杆城标杆城”和和“第五园第五园” 的设计先进、小区配套完善，吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者， 片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。 至2004年，仅坂田村总收入就达到10.6亿元（二三产业比9：1），集体 纯收入1.96亿元，人均收入8.6万元，集体固定资产19亿元。现有大小企业 400余家，其中投资5亿元以上的有6家，投资1亿元以上的20余家。年产值过 5000万的企业14家，其中年产值过亿的企业7家。 的设计先进、小区配套完善，吸引了大量的关内高素质、高学历的购房者， 片区人口的总体素质提高的同时也推动了片区的发展。 至2004年，仅坂田村总

14、收入就达到10.6亿元（二三产业比9：1），集体 纯收入1.96亿元，人均收入8.6万元，集体固定资产19亿元。现有大小企业 400余家，其中投资5亿元以上的有6家，投资1亿元以上的20余家。年产值过 5000万的企业14家，其中年产值过亿的企业7家。 片区经济 第三部分：片区、组团划分及客户匹配 组团划分依据 坂雪岗片区位于梅林关外，与特区联系紧密，社区配套相对成熟，基 本沿用成熟片区的组团划分方法： 1、道路（尤其是主要干道）、水系是组团划分的主要边界； 2、各类要素影响范围和程度； 3、现有的功能分区； 由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变，根据规划片区现状 将会有巨大的改变；片区

15、东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的 划分界限；片区内主要分布坂田、雪象、岗头三个自然村，行政关系独立。 考虑到以上因素，该片区的组团划分还受以下三个因素的影响： 4、规划对功能分区的改变； 5、生态控制线； 6、行政界限。 坂雪岗片区位于梅林关外，与特区联系紧密，社区配套相对成熟，基 本沿用成熟片区的组团划分方法： 1、道路（尤其是主要干道）、水系是组团划分的主要边界； 2、各类要素影响范围和程度； 3、现有的功能分区； 由于坂雪岗片区正逐步由工业区向成熟社区演变，根据规划片区现状 将会有巨大的改变；片区东、南、北分布的大面积生态控制区成为人为的 划分界限；片区内主要分布坂田、雪象、岗

16、头三个自然村，行政关系独立。 考虑到以上因素，该片区的组团划分还受以下三个因素的影响： 4、规划对功能分区的改变； 5、生态控制线； 6、行政界限。 根据现状把坂雪岗片区分成7个组团：根据现状把坂雪岗片区分成7个组团： 组团概况 BXG-1 片区最南端，距离梅林关最近， 大体属于民乐村范围 BXG-2 片区中部，商业配套和公交设施 完善，“第五园”和“四季花城 ”分别位于片区东南和西北 BXG-3 片区东部，包含杨美村、荔枝林 和部分工业 BXG-4 包括了华为科技园、新天下集团 和“万科城” BXG-5 片区最北端，包括了岗头村、雪 象村和大量未开发面积 BXG-6片区南部的生态保护区 BX

17、G-7片区东部的生态保护区 组团划分 1、区别对待商业圈（带）、大型卖场和商业点： 根据商业的不同素质赋予其最高得分x，不同影响范围的影响程度在x的 基础上折减。 1、区别对待商业圈（带）、大型卖场和商业点： 根据商业的不同素质赋予其最高得分x，不同影响范围的影响程度在x的 基础上折减。 -0.6x-商业点 -0.6x0.6x-大型卖场 0.6x0.6x0.8x1.0 x x 商业圈（带） 20分钟步行15分钟步行10分钟步行商圈（带）内最高得分距离 -0.6x-商业点 -0.6x0.6x-大型卖场 0.6x0.6x0.8x1.0 x x 商业圈（带） 20分钟步行15分钟步行10分钟步行商圈

18、带）内最高得分距离 2、由于特区内的商业水平明显高于特区外，因此在为特区内商业打分设计 了最低分值： 2、由于特区内的商业水平明显高于特区外，因此在为特区内商业打分设计 了最低分值： 2盐田 2南山北环以北 3南山北环以南 3福田 4罗湖 商业要素评分说明 商业要素概况 坂雪岗片区实际上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片 区。商业主要面向工厂工人、高科技企业员工和少量的当地居民，由于历史 和消费群体层次的因素，商业整体落后，形成了目前以小商品零售为主、大 型百货为辅的局面。 坂雪岗片区实际上是由坂田、雪象、岗头三个行政村发展起来的工业片 区。商业主要面向工厂工人、高科技企业员工和

19、少量的当地居民，由于历史 和消费群体层次的因素，商业整体落后，形成了目前以小商品零售为主、大 型百货为辅的局面。 商业要素分布图 序号商 业 1民乐村商业点 2五和大道老布龙公路商业带 3环城东路商业点 4万科城商业点 5雪象村商业点 6岗头村商业点 商业要素评分 4 6 5 5 7 3 最高分（x） BXG-5岗头村商业点6 BXG-5、7雪象村商业点5 BXG-4标杆城商业点4 BXG-2、3环城东路商业点3 BXG-2五和大道老布龙公路商业带2 BXG-1民乐村商业点1 辐射组团商业序号 组团商业要素得分备注 BXG-13- BXG-26- BXG-33- BXG-44- BXG-53-

20、 BXG-60无商业设施 BXG-71受雪象村商业点辐射 1、主要考虑综合医院，专项医院、特种医院、门诊不予考虑。影响范围 定义为20分钟步行路程； 2、由于特区内的医疗水平普遍高于特区外，因此为特区内的医疗设施设 计了最低分值： 1、主要考虑综合医院，专项医院、特种医院、门诊不予考虑。影响范围 定义为20分钟步行路程； 2、由于特区内的医疗水平普遍高于特区外，因此为特区内的医疗设施设 计了最低分值： 4普通医院（社保定点） 2普通医院（非社保定点） 6区级医院 8市级医院 10省级医院 最低4分特区内 医疗要素评分说明 医疗要素概况 非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院 非医

21、保定点（国丹集团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院 医保定点区级医院 坂田东坡街与布龙公路交汇 处，占地面积4000平方米 坂田医院 备注等级地点名称 片区仅有三家医院，坂田医院的设施相对完善，雪象医院、华夏医院 医疗条件较差。另外片区内零星分布着一些设备简陋的医疗诊所和社康中 心。以上配套仅能满足片区居民最基本的医疗需求。 片区仅有三家医院，坂田医院的设施相对完善，雪象医院、华夏医院 医疗条件较差。另外片区内零星分布着一些设备简陋的医疗诊所和社康中 心。以上配套仅能满足片区居民最基本的医疗需求。 医疗要素分布图、评分 非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院 非医保定点（国丹集

22、团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院 医保定点区级医院 坂田东坡街与布龙公路交汇 处，占地面积4000平方米 坂田医院 备注等级地点名称 非医保定点村办医院总建筑面积26000多平米华夏医院 非医保定点（国丹集团）村办医院环城北路，雪象村内雪象医院 医保定点区级医院 坂田东坡街与布龙公路交汇 处，占地面积4000平方米 坂田医院 备注等级地点名称 -0BXG-7 受特区内医院辐射2BXG-6 -2BXG-5 辐射范围3BXG-4 坂田医院辐射范围2BXG-3 坂田医院为社保定点4BXG-2 距离关口最近受特区 内医疗配套辐射 2BXG-1 备注医疗要素得分组团 BXG-1和BXG-2组团距离

23、关口较近， 虽片区内无配套，但是考虑了关内配套 设施的影响。 BXG-1和BXG-2组团距离关口较近， 虽片区内无配套，但是考虑了关内配套 设施的影响。 1.主要考虑公园、高尔夫球场、市政绿地、海景和绿化条件突出的住 宅区、高科技工业园区。 2.景观受到本身条件、地势、附近建筑高度和道路等因素的限制，影 响范围无法统一界定。视具体情况确定其影响范围。影响范围内的得 满分，范围外的0分。 3.同类景观的影响程度受自身条件限制有所差异。 1.主要考虑公园、高尔夫球场、市政绿地、海景和绿化条件突出的住 宅区、高科技工业园区。 2.景观受到本身条件、地势、附近建筑高度和道路等因素的限制，影 响范围无法

24、统一界定。视具体情况确定其影响范围。影响范围内的得 满分，范围外的0分。 3.同类景观的影响程度受自身条件限制有所差异。 景观要素评分说明 片区的景观主要由三部分组成，一是围绕片区东、南、北三侧的生态绿化， 二是片区边缘的明治水库，三是片区东部的荔枝林。除以上三项之外，片区内目 前无其他自然景观。因此片区西部、北部的景观资源相对缺乏。 根据近期编制但尚未公布的坂田片区社区规划，生态控制线有南移动跨越现 有水库的可能，届时南区的将出现大量景观更佳的土地资源。 片区的景观主要由三部分组成，一是围绕片区东、南、北三侧的生态绿化， 二是片区边缘的明治水库，三是片区东部的荔枝林。除以上三项之外，片区内目

25、 前无其他自然景观。因此片区西部、北部的景观资源相对缺乏。 根据近期编制但尚未公布的坂田片区社区规划，生态控制线有南移动跨越现 有水库的可能，届时南区的将出现大量景观更佳的土地资源。 景观要素概况 景观要素分布图、评分 生态控制区6BXG-7 生态控制区6BXG-6 含部分生态控制区2BXG-5 华为、标杆城2BXG-4 荔枝林4BXG-3 基本无自然景观1BXG-2 民治水库3BXG-1 备注景观要素得分组团 1、由于特区内外差异，设计了特区内交通条件的最低分：1、由于特区内外差异，设计了特区内交通条件的最低分： 4盐田 4南山北环以南 2南山北环以北 6富田 6罗湖 68远期规划地铁站点

26、810地铁站点（包括近期规划中） 15分钟步行10分钟步行距离 2、主要考虑了地铁站的影响，建成站点和待建站点的满分均为10分： 3、特区外公交网络覆盖的区域，针对具体情况在3的范围内对影响程度赋 值；影响范围视具体情况而定。 4、特区外公交网络未覆盖的区域影响程度赋值为零。 2、主要考虑了地铁站的影响，建成站点和待建站点的满分均为10分： 3、特区外公交网络覆盖的区域，针对具体情况在3的范围内对影响程度赋 值；影响范围视具体情况而定。 4、特区外公交网络未覆盖的区域影响程度赋值为零。 交通要素评分说明 交通要素概况 片区的道路交通发达。东、南、西的梅观高速、布澜公路、清平高速把片区 和关内紧

27、密联系。正在建设南平快速将与坂雪岗大道和清平快速连接，不仅仅巩 固了坂雪岗片区与特区的联系也将缓解新布龙公路和五和大道的压力。 坂雪岗片区内部交通网络正在逐步完善，目前片区的交通主要依靠新、老布 龙公路、五和大道、发扬路等构成的主干网络，未来坂雪岗大道南段、环城东路、 环城南路和轻轨的建成，将彻底解决片区内部交通压力。 片区的道路交通发达。东、南、西的梅观高速、布澜公路、清平高速把片区 和关内紧密联系。正在建设南平快速将与坂雪岗大道和清平快速连接，不仅仅巩 固了坂雪岗片区与特区的联系也将缓解新布龙公路和五和大道的压力。 坂雪岗片区内部交通网络正在逐步完善，目前片区的交通主要依靠新、老布 龙公路

28、五和大道、发扬路等构成的主干网络，未来坂雪岗大道南段、环城东路、 环城南路和轻轨的建成，将彻底解决片区内部交通压力。 环城南路现状坂雪岗大道中段南坪快速工地 交通要素分布图、评分 轻轨站点 主要公交网络 轻轨站点 主要公交网络 生态控制区0BXG-7 生态控制区1BXG-6 -2BXG-5 -4BXG-4 -2BXG-3 -6BXG-2 -4BXG-1 备注交通要素得分组团 1、仅考虑省、市小学和初中的教育配套带来的影响。同时具有省、市重 点小学和省、市重点初中的影响范围定义得10分。 2、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值： 1、仅考虑省、市小学和初中的教育配套带来的影响。同时

29、具有省、市重 点小学和省、市重点初中的影响范围定义得10分。 2、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值： 4重点幼儿园 4民办普通小学或初中 6公办普通小学或初中 8市重点小学或初中 9省重点小学或初中 10省、市重点小学+省、市重点初中 3盐田 3南山北环以北 4南山北环以南 4福田 4罗湖 教育要素评分说明 -BXG-4弘扬学校 -BXG-2双语幼儿园 -BXG-5雪象中学 -BXG-5岗头小学 筹建中BXG-4标杆城中学 -BXG-3立培学校 -BXG-2五和小学 -BXG-2四季花城小学 筹建中BXG-1越君实验学校 -BXG-1民乐小学 - 片 区 内 无 省 市 重 点

30、学 校 BXG-2坂田中学 备注等级组团学校 片区内的学校主要以小学为主，由原先三个村的配套小学逐步发展起来。 目前片区内无省、市重点学校，现有学校教育水平大大落后于特区内，但由 于和特区的联系紧密，因此相对于关外而言具有一定的比较优势。 片区内的学校主要以小学为主，由原先三个村的配套小学逐步发展起来。 目前片区内无省、市重点学校，现有学校教育水平大大落后于特区内，但由 于和特区的联系紧密，因此相对于关外而言具有一定的比较优势。 教育要素概况 教育要素评分 -2BXG-7 生态控制区0BXG-6 -2BXG-5 -4BXG-4 -2BXG-3 -4BXG-2 -2BXG-1 备注教育要素得分组

31、团 -BXG-4弘扬学校 -BXG-2双语幼儿园 -BXG-5雪象中学 -BXG-5岗头小学 筹建中BXG-4万科城中学 -BXG-3立培学校 -BXG-2五和小学 -BXG-2四季花城小学 筹建中BXG-1越君实验学校 -BXG-1民乐小学 - 片 区 内 无 省 市 重 点 学 校 BXG-2坂田中学 备注等级组团学校 -BXG-4弘扬学校 -BXG-2双语幼儿园 -BXG-5雪象中学 -BXG-5岗头小学 筹建中BXG-4万科城中学 -BXG-3立培学校 -BXG-2五和小学 -BXG-2四季花城小学 筹建中BXG-1越君实验学校 -BXG-1民乐小学 - 片 区 内 无 省 市 重 点

32、 学 校 BXG-2坂田中学 备注等级组团学校 1、文体设施包括公园、体育场馆、游乐场、影院、酒吧、卡拉 OK等提供休闲、健身、娱乐的设施。 2、不同设施的影响范围和程度根据自身条件分别确定。 3、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值： 1、文体设施包括公园、体育场馆、游乐场、影院、酒吧、卡拉 OK等提供休闲、健身、娱乐的设施。 2、不同设施的影响范围和程度根据自身条件分别确定。 3、特区内外的条件不同，因此对特区内设计了最低分值： 3盐田 4南山北环以南 2南山北环以北 4富田 4罗湖 文体要素评分说明 文体要素分布图、评分 片区文体设施缺乏，目前仅有五 和大道和老布龙公路沿线具有

33、一定的 娱乐设施。另外片区东部的坂田文化 公园已经开始建设。 片区文体设施缺乏，目前仅有五 和大道和老布龙公路沿线具有一定的 娱乐设施。另外片区东部的坂田文化 公园已经开始建设。 生态控制区0BXG-7 生态控制区0BXG-6 社区相对成熟1BXG-5 社区相对成熟1BXG-4 -2BXG-3 -4BXG-2 社区相对成熟1BXG-1 备注文体要素得分组团 评分汇总 9026001BXG-7 9006120BXG-6 12122223BXG-5 18142434BXG-4 15224223BXG-3 25441646BXG-2 15123423BXG-1 总分文体教育景观交通医疗商业组团 客户

34、匹配BXG-1 组 团 详 图 第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分 40%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 143322.35 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 430222.75 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 231232.2 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 324312.7 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 342323 健康养老 经济务实 BXG-1 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为社会新锐。 客户匹配BXG-2 组

35、 团 详 图 第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分 40%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 466144.5 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 664445.3 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 414463.45 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 146643.3 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 664145 BXG-2 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。 客户匹配BXG-3 组 团 详 图 第一需

36、求第二需求第三需求第四需求第五需求总分 40%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 223422.35 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 232222.25 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 242232.6 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 422322.9 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 322422.6 BXG-3 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。 客户匹配BXG-4 组 团 详 图 第一需求第二需求第三

37、需求第四需求第五需求总分 40%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 144242.6 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 441343.45 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 421342.95 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 234412.65 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 443243.65 BXG-4 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。 客户匹配BXG-5 组 团 详 图 第一需求第二需求第三需求第四需

38、求第五需求总分 40%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 123221.75 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 231222.1 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 221231.95 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 222312 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 322322.5 BXG-5 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为经济务实。 客户匹配BXG-6 组 团 详 图 第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分 4

39、0%25%15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 010600.85 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 100200.6 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 030200.95 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 621003.05 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 012601.15 BXG-6 客户分类 富贵之家 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。 客户匹配BXG-7 组 团 详 图 第一需求第二需求第三需求第四需求第五需求总分 40%25%

40、15%10%10%100% 文体设施交通商业设施景观环境教育设施- 001620.95 交通商业设施文体设施医疗设施教育设施- 010020.45 教育设施景观环境文体设施医疗设施商业设施- 260012.4 景观环境医疗设施交通商业设施文体设施- 600102.5 商业设施交通医疗设施景观环境教育设施- 100621.2 BXG-7 客户分类 富贵之家 结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。结论：根据客户匹配最适宜的细分人群为健康养老。 社会新锐 望子成龙 健康养老 经济务实 客户匹配 组团BXG-1BXG-2BXG-3BXG-4BXG-5BXG-6BXG-7 富贵之家2.354.5

41、2.352.61.750.850.95 社会新锐2.755.35.32.253.452.10.60.45 望子成龙2.23.452.62.951.950.952.4 健康养老2.73.32.92.92.6523.052.53.052.5 经济务实3 352.63.652.53.652.51.151.2 横向比较客户匹配的结果，横向比较客户匹配的结果，BXG-2组团由于配套最为完善，对应五类细分 客户均为最佳选择。 以上匹配结果没有考虑负面影响，如位于 组团由于配套最为完善，对应五类细分 客户均为最佳选择。 以上匹配结果没有考虑负面影响，如位于BXG-1中的采石场，中的采石场， BXG-2中 的

42、破旧农民房、铁路和工业区、 中 的破旧农民房、铁路和工业区、BXG-4、5中的工业区等等。负面影响将结合 具体项目分析。 由于深圳客户细分没有完成，目前的要素权重仅为参考，对客户匹配的结 果有一定影响。 中的工业区等等。负面影响将结合 具体项目分析。 由于深圳客户细分没有完成，目前的要素权重仅为参考，对客户匹配的结 果有一定影响。 第四部分：发展空间 发展空间商品房市场 -2002潜龙花园11 -2006四季园12 3500/m21998滢水山庄10 -2002家和花园9 3400/m22001星光之约8 -2005中海-月朗苑7 5400/m22005第五园6 33004100/m21999

43、2002四季花城5 -富豪花园4 29003300/m22003金洲-嘉丽苑3 4700/m22004中海-日辉台2 55005700元/m22004标杆城1 均价推出时间项目序号 片区楼盘概况片区楼盘概况 12 发展空间商品房市场 坂雪岗片区与龙岗、全市价格比较 5629 58755905 5980 3087 4172 5000 3487 2999 3500 3500 3550 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2001200220032004 价格（元/平方米） 深圳市龙岗区坂雪岗 目前片区新开发的住宅项目主要集中在坂田。2001年至今坂雪岗片区商品

44、房 销售均价持续走高，2004年跃升至5000元/平方米。片区均价始终高于龙岗区住宅 销售均价，与全市均价的差距逐渐缩小。产生这样的情况主要有两个因素： 目前片区新开发的住宅项目主要集中在坂田。2001年至今坂雪岗片区商品房 销售均价持续走高，2004年跃升至5000元/平方米。片区均价始终高于龙岗区住宅 销售均价，与全市均价的差距逐渐缩小。产生这样的情况主要有两个因素： ?特区内商品住宅供应量逐年减少，关外置业成为必然趋势。鉴于坂雪岗片区 的特殊地理位置、便利的交通、相对完善的配套，吸引了福田区的大量购房者； 特区内商品住宅供应量逐年减少，关外置业成为必然趋势。鉴于坂雪岗片区 的特殊地理位置

45、便利的交通、相对完善的配套，吸引了福田区的大量购房者； ?片区市场逐渐被标杆和中海两大开发商垄断。在提高片区住宅水平的同时也 大大抬高了房价。 片区市场逐渐被标杆和中海两大开发商垄断。在提高片区住宅水平的同时也 大大抬高了房价。 发展空间商品房市场 1. 第五园和标杆城的成功开发不但提高了片区楼盘的综合素质，也培育了片 区市场，为整个片区的房地产奠定了较高的新起点； 第五园和标杆城的成功开发不但提高了片区楼盘的综合素质，也培育了片 区市场，为整个片区的房地产奠定了较高的新起点； 2. 特区房荒的现象将在未来持续下去，深圳的购房需求将逐渐集中体现在宝 安中心、龙坂片区、横岗、布吉和龙岗中心；

46、特区房荒的现象将在未来持续下去，深圳的购房需求将逐渐集中体现在宝 安中心、龙坂片区、横岗、布吉和龙岗中心； 3. 新的坂田社区规划对于片区未来的影响巨大，随着中心区的不断改善，片 区潜力被不断挖掘； 新的坂田社区规划对于片区未来的影响巨大，随着中心区的不断改善，片 区潜力被不断挖掘； 4. 坂雪岗片区的交通设施和市政设施的不断改善为片区升值提供了空间；坂雪岗片区的交通设施和市政设施的不断改善为片区升值提供了空间； 鉴于以上因素我们有理由相信，坂雪岗片区住宅价值具有很大的升值 空间，最终将向特区房价靠拢。 鉴于以上因素我们有理由相信，坂雪岗片区住宅价值具有很大的升值 空间，最终将向特区房价靠拢。

47、 发展空间土地市场 2003-7万科2438 97000 397884 397884 商住用地拍卖G03404-1 2004-10万科2530 23400 92500 71210 居住用地拍卖G03404-0008 出让时间受让方楼面地价成交价格建筑面积土地面积土地性质方 式编 号 政府出让用地 2003-7万科2438 97000 397884 397884 商住用地拍卖G03404-1 2004-10万科2530 23400 92500 71210 居住用地拍卖G03404-0008 出让时间受让方楼面地价成交价格建筑面积土地面积土地性质方 式编 号 政府出让用地 G03404-0008

48、G03404-1 截止目前，坂雪岗土地一级市场共出 让两幅土地，均被深圳标杆获得，现为 截止目前，坂雪岗土地一级市场共出 让两幅土地，均被深圳标杆获得，现为 “标杆城标杆城”项目用地。 初步估计，目前片区内未批未建的国 有建设用地约 项目用地。 初步估计，目前片区内未批未建的国 有建设用地约400万平米，由于片区内已 批未建的存量土地约有 万平米，由于片区内已 批未建的存量土地约有200万平米，再加 上 万平米，再加 上400万左右的规划旧改面积，片区共拥 有 万左右的规划旧改面积，片区共拥 有600万的开发空间。因此，在存量土地 消化殆尽前政府很难推出新的土地。 万的开发空间。因此，在存量土

49、地 消化殆尽前政府很难推出新的土地。 发展空间土地市场 2003年底中海18901550008200047600合作建房日辉台地块 2003中海-9700047272股权收购月郎苑地块 2004合生-三水源地块 2003万科110000110000威宏地块 2003-1万科 79024588 203000152000 挂牌转让 华宇地块 2005万科170046488276000230000工业用地转和乐地块 2005-9万科10756000600004000征地返还杰恩地块 转让时间楼面地价成交价格建筑面积土地面积方 式地 块 企业转让用地 2003年底中海18901550008200047

50、600合作建房日辉台地块 2003中海-9700047272股权收购月郎苑地块 2004合生-三水源地块 2003万科110000110000威宏地块 2003-1万科 79024588 203000152000 挂牌转让 华宇地块 2005万科170046488276000230000工业用地转和乐地块 2005-9万科10756000600004000征地返还杰恩地块 转让时间楼面地价成交价格建筑面积土地面积方 式地 块 企业转让用地 注：以上仅为片区土地二级市场的部分数据。注：以上仅为片区土地二级市场的部分数据。 110000 威宏地块 2003 790 152000 华宇地块 1700