2010年10月及第三季度郑州市房地产市场分析报告_44页.doc

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1、2010年10月份及第三季度 郑州市房地产市场分析报告目录一、行业环境分析1.楼市运行2.行业政策3.行业资讯4.市政动态二、土地市场分析1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供应分析（2）成交分析2.2010年前三季度供、求分析（1）供应分析（2）成交分析三、商品房市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局四、住宅市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）价格分析（3）供求格局五、商业市场分析

2、1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局六、办公市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析（2）供求格局2.2010年前三季度市场分析（1）供求分析（2）供求格局一、行业环境分析1.楼市运行2010年全国楼市运行指标一览指标7月8月9月9月同比9月环比前三季度前三季度同比三季度在前三季度占比房地产开发投资（亿元）41184490515635.00%14.83%3351136.40%41.07%新开工面积（亿）1.171.271.4644.30%14.96%11.9463.10%32.66%竣工面积（亿）0.420.3

3、70.458.30%21.62%3.6910.40%33.60%土地购置面积（万）32463944339220.30%-14.00%2908335.60%36.39%土地购置费（亿元）833963109480.10%13.60%711183.70%40.64%商品房销售面积（万）646668861044616.60%51.70%632008.20%37.66%销售额（亿元）30663533549835.20%55.62%3190015.90%37.92%房屋销售价格/9.10%0.50%/国房景气指数104.72104.11103.52/视点： 9月，房地产市场各项指标同比均现攀升，环比中土地

4、购置面积下滑态势显著，国房景气指数持续滑落，整体而言，房地产开发投资热度持续高位。9月，土地购置面积环比下滑，但购置费同比涨幅高达80.10%，彰显开发成本的攀升，为销售价格的持续攀升奠定基础；9月，商品房销售面积和总额环比涨幅均超过50%，再次验证“金九”的火热，但在9月底、10月初中央和地方调控政策密集出台形势下，“银十”难现。 2010年二季度、三季度国房景气指数持续下滑，但其他各项指标攀幅显著，尤其是土地购置费和新开工面积，彰显楼市开发热度之高。2010年前三季度，房地产开发投资力度和土地购置力度显著加强，将利于后续商品房供求格局的盘整，抑制价格的大幅攀升。2010年三季度，全国商品房

5、开发投资、土地购置和商品房销售方面热度均高于季均水平，随着调控新政的出台和落实，四季度楼市成交量将面临萎缩，多指标难避下滑态势。2.行业政策2010年9月中旬-10月中旬行业政策一览 时间发文部门名称内容简要9-21国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知强化住房用地和住房建设的年度计划管理：探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。在房价高的地区，应增加中小套型限价住房建设供地数量。严格住房建设用地出让管理：不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让；存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的、非

6、法转让土地使用权等违法行为的、因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的违约行为的禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。加大违法违规行为清理查处力度：要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。加大违法违规行为清理查处力度：严格查处擅自调整容积率行为。9-27财政部和国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税。对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征。对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的

7、印花税予以免征。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。执行期限暂定三年，政策到期后将根据公租房建设和运营情况对有关内容加以完善。9-29中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂

8、停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。四、对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规记录的房地产开发企业，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。五、对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。六、继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。七、鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷

9、款政策。9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知关于契税政策（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。关于个人所得税出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。10-11郑州住房公积金管理中心暂停公积金三次贷款购房申请从10月15日起，郑州市住房公积金贷款购房首付比例比原来提高了10个百分点。即第一次使用公

10、积金贷款购房的家庭，购房首付款从原来的不低于20%，提高到不低于30%，所购住房为二手房的，购房首付由原来的30%提高到不低于40%，首付款比例均较以前提高了10个百分点。其中，家庭成员包括借款人、借款人配偶及未成年子女，所购住房包括普通商品房、经济适用房、限价商品房、拆迁安置房等。同时，第二次申请使用公积金贷款购房的家庭，要在结清上笔公积金贷款以后满一年时间才能申请贷款，且第二次公积金贷款金额不得高于所购房产总价的50%。10-11中国人民银行上调存款准备金率中国工商银行、建设银行、中国银行、中国农业银行及招商银行、民生银行被实施差别存款准备金率，上调0.5个百分点10-20中国央行加息自2

11、0日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。10-20住房和城乡建设部公积金贷款利率上调上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。视点： 面对房价的持续攀升和成交量的高位运行，9月底，调控政策再次加码，从土地、财税、信贷、金融等方面着手，强化和落实前期出台政策，并在原有的

12、基础上严格和细化。在中央调控方向的基础上，深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、杭州、海口、广州地方调控政策陆续出台响应中央政策，地方的积极响应也在一定程度上折射政府调控楼市的决心。 10月份，在地方政府纷纷出台政策的同时，央行再出杀手锏，先是上调六大行存款准备金率，再次祭出加息利器，虽主要目的是预防资金流动性过剩和通货膨胀，但直接关系到楼市信贷，加重购房负担，与此同时，住房和城乡建设部再出令上调个人住房公积金贷款利率。至此，开发商从融资、拿地、建设、销售环节面临调整，而消费者从首付、月供、纳税环节均面临新的问题，买、卖双方均受此次调控影响甚大，楼市迎来了新一轮调控风暴，至于后市走向

13、则赖于地方政府和相关部门对政策的贯彻和落实。2010年前三季度全国性行业政策一览季度时间发文部门名称或简要一季度2010-1-7国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知2010-1-12中国人民银行上调存款准备金率0.5个百分点2010-1-13国土资源部关于加强市县乡级土地利用总体规划成果核查工作的通知2010-1-14国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-1-20财政部投资性房地产评估意见（试行）2010-1-21国土部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知2010-2-12中国人民银行上调准备金率0.5个百分点2010-2-20银监会流动

14、资金贷款管理暂行办法和个人贷款管理暂行办法2010-3-8国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知2010-3-9财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-3-10国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知二季度2010-4-2财政部、国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知2010-4-13住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知2010-4-17国务院国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知2010-4-27住房和城乡建设部关于加强经济适用住房管理有关问题的通知2010-5-2中国人民银行上调

15、准备金率0.5个百分点2010-5-7国务院国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见2010-5-19国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知2010-5-24国土部关于进一步加强和改进国家和省级重点项目建设用地服务和监管的通知（征求意见稿）2010-5-24国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知2010-6-3国税总局国税总局划定土地增值税预征最低限2010-6-3住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010-6-8住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中

16、国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会关于加快发展公共租赁住房的指导意见三季度2010-9-21国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知2010-9-27财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知2010-9-29中国人民银行和中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知2010-9-29财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知视点： 2010年一季度至三季度，调控政策密集出台涉及到房地产开发的方方面面和相关部门，二季度则是对一季度的强化、落实和延伸，三

17、季度则是在效果不尽人意的基础上实施的追加调控。二季度成交量波动显著，但之后一路高歌，量、价屡攀新高，于是乎，三季度政策前松后紧，部门联合发文现象频现，但在一、二季度调控政策失效的影响下，对此轮调控持怀疑、观望态度的增多。3.行业资讯2010年9月中旬-10月中旬行业资讯一览时间发文部门内容简要2010-10住房和城乡建设部、国土资源部、监察部对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责：对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。三部门要求，切实增加住房有效供给，全力加快保障性安居工程建设。进一步加强市场监管，严肃查处违法违规行为。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构

18、炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。加快房地产市场和个人住房信息系统建设，为群众住房消费和加强房地产市场管理提供全面、及时、准确的信息。2010-10财政部、国税总局、住房和城乡建设部联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税FREG视点：对省级人民政府稳定房价和住房保障工作进行考核与问责，将保障中央出台政策的贯彻和落实，地方政府对房企的态度将显著转变，由保到压，12地市限购令的推出便是对中央政策的积极响应，益于市场的短期盘整。但从长期趋势看，此次密集调控为

19、短期行为，难以从根本改变楼市的发展方向和价格上涨态势。流传多时的房产税在政策加码期再次被提上日程，三部门联合启动会签的相关程序标志着悬而未决的房产税开征已箭在弦上，至于对市场层面、尤其是对房价的影响作用则备有争议，具体效果则需要时间来证明。2010年前三季度郑州市重要行业资讯一览时间简要2010年4月二七商圈设计通过专家评审 14个项目助推二七商圈成中部第一2010年7月郑汴新区总体规划（20092020年）提交河南省十一届人大常委第十六次会议审议2010年7月郑州市首次明确航空港区将作为郑州新区发展的先行区2010年8月郑东新区加大建设力度龙湖区建设将于年底前全面启动2010年8月建业和泰宏

20、联合投身郑州二七区荆胡社区城中村改造2010年8月郑州城市总体规划获国务院批准2010年8月再建商品房也要配建公租房郑州48万公租房开建2010年8月河南地产商会投资有限公司成立2010年8月中原区8项目签约188亿元西区计划改造5个城中村2010年9月河南省加快推进城镇化三年翻新全部城中村视点： 2010年前三季度，郑州市房地产相关行业和部门均取得重大成果，尤其是城市规划和建设、保障性房建设。城中村改造时间限定，三年内全部翻新，郑州西区和南区城中村改造引入省、内外开发巨头，整体形象面临改观；公租房建设启动，保障性房覆盖范围扩大，为中、低收入居民和流动人口提供住房保障。郑汴新区整体规划中指出郑

21、汴新区为“中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化三化协调科学发展先导示范区，国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心，河南省经济社会发展的核心增长极”；国务院批复对郑州城市发展定位明确为“河南省省会、国家历史文化名城、我国中部地区重要的中心城市、国家重要的综合交通枢纽”。此两个规划均在原有规划的基础上进行调整，明确了郑汴新区、郑州市在中原城市群中的重要作用，巩固郑州市乃至河南在中部地区城市群发展中的战略地位。 郑汴新区捷报频传，龙湖区的启动将吸引横多国内开发巨头的进入，而老城区尤其是西区和南区城中村改造项目签约力度显著加大，本土企业危机意识增强，于是乎，由建业、正商、天伦等16家河南主流

22、房地产企业共同发起成立河南地产商会投资有限公司，对抗外来巨头，未来新、老城区土地争夺战将日趋激烈。 2010年，二七商圈建设力度显著加大，新项目动工、老项目扩建将协同提升商圈辐射能力，强化竞争力。在郑汴新区发展拉动下，郑州向东、向南房地产市场迎来新的发展契机，中牟、开封地区房价攀幅显著，新郑市房地产价格上涨潜力大。4.市政动态2010年9月中旬-10月中旬郑州市政动态一览时间内容简要2010-92010年9月26日，郑州高新技术产业开发区管委会与深圳中科诺数码科技有限公司签订了生产“中科诺”牌手机的项目。中科诺将建设集研发、销售、展示、商务平台、办公为一体的综合性大厦，作为北方区域基地。201

23、0-99月26日，郑州出口加工区与郑州恒天重工有限公司就“商务车、新型纯电动轻型载货汽车组装项目”签约。2010-9郑州力争年底前新开工19处过街天桥和地下人行道2010-9郑州绿博园开园迎客 累计耗资14亿元2010-10联合启动了对房地产税会签的相关程序，并已接近尾声，并对房产税相关政策进行会签，针对住宅类型的划分进行了修改，而在未来，将对别墅、大户型等不同类型住宅品类征收房地产税2010-1010月9日上午，珠海格力电器股份有限公司郑州产业园项目在郑州高新区开工。格力电器郑州产业园项目总投资逾30亿元，规划用地1370余亩。明年10月建成投产后。2010年前三季度郑州重要市政动态一览大类

24、内容简要交通地铁：1号线一期工程20个站点已经开工19个站点，只有东明路站尚未开工2号线6月16日开工，3号线预可研报告通过评审四环时代：郑州西绕城公路贯通，年底与107辅道会合形成四环路城区面积从303平方公里增至550平方公里制堵与畅通：陇海路、航海路将打通至西四环，郑州到开封将再添一条路郑汴物流通道，郑州公路客运中心站开建，郑州到周边省会都将建高铁，京沙沙快速通道动工，黄河路下穿北编组站，嵩山南路与南四环立交，打通断头路等工程配套商业：郑州航空港区添裕鸿港区商业广场项目和河南省公共卫生医疗中心项目二七商圈14个项目建设教育：航海路和中州大道附近新建两所小学、郑州市新改扩建13所中小学、郑

25、东新区4所公办幼儿园等医疗：郑东新区CBD附近建亚洲最大儿童医院休闲：4000亩的大型野生动物园落户雁鸣湖、郑东新区将建3大科技公园、绿博园产业经济技术开发区：海尔物流产业园、新加坡物流产业园、富士康、郑州恒天重工项目中牟产业园：郑州华强文化科技产业基地、富士康高新技术开发区：台湾友旺科技、深圳中科诺数码科技其他：航空港区签约富士康、雨润集团选址马寨工业园区 视点： 2010年，郑州市交通设施投入力度显著加大，地铁1号线、2号线施工，BRT再增支线，立交、高架、下穿隧道、扩建、整治断头路多管齐下，意在缓解郑州市内交通压力，加强区域之间、与周边城市之间的关联。 四环时代的来临，利于三环外房地产市

26、场的发展，配套设施投入力度的加大将在一定程度上缓解资源不均衡困局。郑汴新区休闲设施投入力度大，辐射范围广，利于区域内房地产市场的发展和资源整合能力的提升。 产业的发展主要集中在郑州经济技术开发区、中牟产业园和高新技术开发区。从产业类型看，经济技术开发区以物流、制造业为主，中牟产业园为科技教育与创新产业基地，高新技术开发区则为消费电子产业基地，主导产业的确定利于更好的招商引资，利于郑州经济的发展。二、土地市场分析1.2010年9月中旬至10月中旬供、求分析（1）供应分析 2010年9月中旬至10月中旬郑州市公告出让土地力度显著加大，累计发布5个土地出让公告，出让23幅、53.99万平方米，但均集

27、中于11月份出让和成交，预示着四季度土地出让力度的加强。以城镇住宅用地和商办用地为主 从土地使用权面积看，以城镇住宅用地为主；从土地幅数看，则以商办用地和城镇住宅用地为主。2010年9月中旬至10月中旬，郑州市累计出让城镇住宅用地8幅、31.54万平方米，累计规划建筑面积170.05万平方米，平均容积率5.39，主要受郑政出201048号城中村改造用地拉动；累计出让商办用地12幅、12.73万平方米；工业用地出让2幅、3.79万平方米；仓储用地出让1幅、5.93万平方米。 从土地使用权面积和规划建筑面积看，主要集中在金水区和郑东新区 从公告出让土地使用权面积看，主要集中在金水区、郑东新区两区域

28、，二七区占比显著。但从出让土地幅数看，则主要集中在郑东新区、二七区。 金水区虽仅有2幅住宅用地出让，但郑政出201048号宗地规模优势显著，且容积率较高，在其拉动下，区域规划建筑面积占比53%。郑东新区出让土地以商办用地为主，仓储用地为辅，虽出让幅数较二七区仅多出一幅，但在商办用地高容积率拉动下，累计规划建筑面积78.33万平方米，显著高于二七区占比。工业用地出让2幅，悉数集中于西开区域，但受单幅规模制约，土地使用权面积占比和规划建筑面积占比均甚微。 单幅面积集中在5万平方米以下，以中、小规模土地为主 公告出让土地中，有8幅面积集中在1万平方米以下，13幅集中在1-5万平方米，由此可以看出，2

29、010年9月中旬至10月中旬公告出让土地以中、小规模为主。 此期间出让土地幅数主要集中在郑东新区和二七区。其中，郑东新区的商办用地单幅规模悉数位于5万平方米以下；二七区商办用地集中在1万平方米以下，城镇住宅用地主要集中在1-5万平方米。综上可知，此期间出让土地中、小规模为主，主要受郑东新区、二七区影响。2010年9月中旬至10月中旬郑州市出让土地一览地块编号位置使用权面积（平方米）土地用途出让年期（年）容积率绿化率建筑高度（米）郑政出（2010）045白杨路动、鸿业路南15601.5城镇住宅70（1,1.2）3524郑政出201046号开发路西、佛岗东路北569.5商服用地403080郑政出2

30、01047号迎春街北、金梭路西11498.2工业50(1.6,2.0)2045郑政出201048号黄河路北、中州大道西、红专路南、姚砦路东180438.4城镇住宅、商服70、4025100郑政出201049号金岱路北、腾飞路西29085.21城镇住宅703.03080郑政出201050号石柱路东、寒山东路北21614.2城镇住宅703080郑政出201051号冯庄路西、丹枫路南38723.6城镇住宅703080郑政出201052号南三环南、石柱路西11025.4城镇住宅703080郑政出201053号石柱路西、佛岗东路南14651.9城镇住宅703080郑政出201054号南屏路南、石柱南路东

31、4194.8城镇住宅703080郑政出201055号冯庄路西、佛岗东路北7571.9商服403080郑政出201056号开发路西、佛岗西路南2165.21商服403080郑政出201057号杜英街北、须水河西路西26448.11工业501.0,2.0)2060郑政东出（2010）044号康宁路南、站南路西8741.63商务金融40730120郑政东出（2010）045号站南路西、站西二路北16991.36商务金融40730120郑政东出（2010）046号福禄路南、站南路西9786.07商务金融40730120郑政东出（2010）047号商都路北、站南路西29333.33商务金融4073012

32、0郑政东出（2010）048号商都路南、圃田西路西59292.48仓储5022580郑政东出（2010）049号心怡路东、福禄路北8562.9商务金融40730120郑政东出(2010)052号才高街西、正光北街北12179.15商务金融403.53080郑政东出(2010)053号才高街西、正光北街北8000商务金融403.53080郑政东出(2010)054号聚源路东、宏图街北10000商务金融4042060郑政东出(2010)055号正光路南、民生西街西13380.5商务金融40380（2）成交分析2010年9月中旬至10月中旬郑州市成交土地一览地块编号 地块名称 使用权面积（平方米）土

33、地用途 出让年期（年）竞得人成交总价(万元)成交单价（万元/亩）郑政出（2010）42号金菊街南、枫香街北、西四环路西623776.98工业50年格力电器（郑州）有限公司2495226.67 2010年9月中旬至10月中旬郑州市成交土地仅1幅，为工业用地，分布在西开。2.2010年前三季度供、求分析（1）供应分析一季度出让力度最大，二、三季度逐步下滑 2010年前三季度，郑州市国土资源局和郑东新区管委会累计出让土地95幅、552.53万平方米，出让力度显著高于09年同期。从季度走势看，一季度供应力度最强，累计出让36幅、256.58万平方米；二季度供应虽增加8幅，但单幅规模相对较小，累计供应面

34、积仅184.24万平方米；三季度供应幅数和面积双双走弱，分别为15幅、111.71万平方米。于9月中旬至10月中旬公告、于四季度出让并成交的土地累计23幅、53.99万平方米，鉴于每年年底是土地供应的高潮，预计四季度供应量大幅回升。综合出让幅数和土地使用权面积，以工业用地和城镇住宅用地为主 （按出让土地幅数） （按出让土地使用权面积） 2010年前三季度，从出让土地幅数看，以商办用地、城镇住宅用地和工业用地为主，但受单幅土地规模制约，从出让土地使用权面积看，以工业用地和城镇住宅用地为主，仓储用地和商办用地占比显著。综合上述两图可以看出，工业用地的平均单幅规模最大，科教用地单幅规模最小。出让土地

35、主要集中在郑东新区和东开，西开、中原占比显著 （按出让土地幅数） （按出让土地使用权面积） 2010年前三季度，从出让土地幅数看，郑州市出让土地主要集中在郑东新区和东开，西开和中原占比显著。其中，郑东新区占比遥遥领先，累计出让51幅；东开虽位列第二， 但出让幅数显著低于郑东新区。 从出让土地使用权面积看，主要集中在东开、郑东新区，西开、中原、管城三区占比显著。二七、金水两区域无论是出让幅数，还是土地使用权面积占比均甚微。管城区虽仅有3幅土地供应，但累计出让土地使用权面积38.96万平方米，故占比高企。 除惠济和东开外，其他区域均有住宅用地供应，商办用地悉数集中于郑东新区 从上图可以看出，商办用

36、地和科教用地区域分布较为集中，均集中在郑东新区。工业用地集中在东开、西开两开发区，河南大招商活动为两个产业园区引进国内大型知名企业，带动区内产业园区的发展，定位更加明晰，两区域为郑州市工业发展的主战场。仓储用地集中在东开和郑东新区，其中，郑东新区地块均位于商都路、郑州新火车站交通枢纽中心附近，区位优越，发展前景良好。 2010年前三季度，郑州市城镇住宅用地累计供应29幅、159.84万平方米，规划建筑面积664.78万平方米。其中，部分地块已投入开发并销售，如郑政出20108号、郑政出（2010）15号宗地，在一定程度上缓解住宅市场供、求紧张格局。从供应幅数看，主要集中在郑东新区和中原区；从土

37、地使用权面积看，则主要集中在中原、管城、郑东、二七四区域；从规划建筑面积看，主要集中在中原、管城、郑东、二七四区域，金水区占比显著。2010年前三季度，中原区土地出让力度最大，规划建筑面积224.41万平方米，依照现有销售速度需要一年之余才可销售完毕，再加上潜在城中村、厂区改造项目的开发，未来住宅市场面临极大的销售压力。二七、管城、郑东三区域规划建筑面积分别为124.58万平方米、131.36万平方米、114.45万平方米，按照现有销售速度均需要13-14个月才可销售完毕。其中，二七区和管城区潜在城中村改造项目供应体量大，未来供、求关系相对均衡，但郑东新区近两年市场呈现严峻的供不应求，前三季度

38、出让土地将缓解区域供求紧张格局。金水、西开各有两幅土地供应，规划建筑面积分别为52.77万平方米、17.21万平方米。金水区土地供应可谓杯水车薪，难以缓解区域供求紧张局势。西开虽供应量、开发量均较小，但区域有效需求相对较低，尤其是开发区定位、生活氛围不足，纵使有地铁1号线拉动，区内房地产市场发展相对缓慢。 惠济和东开商品住宅用地均为零供应。其中，惠济区土地囤积体量大，潜在开发项目多，月均销售量小，供不应求格局将持续。东开虽有远大理想城为代表的大型项目开发，但区内产业云集，整体居住氛围差，未来出让土地仍将以工业用地为主。住宅用地规模相对分散，商办用地以中、小规模为主 （按出让土地幅数） 前三季度

39、，郑州市供应住宅用地各面积区间均有分布。1-5万平方米占比最大，累计供应12幅；1万平方米以下、5-10万平方米次之，均有6幅供应；10万平方米以上供应5幅。商办用地规模较为集中，均集中在5万平方米以下，其中1-5万平方米供应高达22幅。 从区域属性看，各区域规模相差较大。二七区各面积区间均有供应，且占比较为均衡；金水区出让两幅，分别为小幅和中等偏上；郑东新区无论是住宅用地，还是商办用地，均以中、小规模为主，集中在5万平方米以下；管城区以大规模为主；中原区则以中等偏上规模和大规模为主。城镇住宅用地容积率集中在3-5之间，商办用地集中在3以上 （按出让土地幅数） 2010年前三季度，郑州市出让城

40、镇住宅用地容积率相对分散，各区间均有分布；商办用地以高容积率为主，7以上出让高达14幅。 从区域属性看，郑东新区住宅以中等容积率为主，商办用地以高容积率为主，其商办用地主要集中在商鼎路、新火车站枢纽中心附近，为未来的新商圈，商业密集；金水区仅出让2幅，容积率相差比较大；西开、中原、管城三区域均以中等容积率为主；二七区以高容积率为主，均位于5以上。（2）成交分析 三季度单价最高，城镇住宅用地和商办用地均创新高2010年前三季度，郑州市累计成交土地70幅、431.37万平方米，成交总额578374.18万元，成交单价为89.39万元/亩；流拍土地一幅，为工业用地，位于东开区域。2010年三季度，郑

41、州市成交土地单价为106.28万元/亩，显著高于前三季度平均水平，城镇住宅用地和商办用地单价均为最高值。城镇住宅用地二季度单价较一季度小幅下挫，但三季度大幅回升，突破200万元/亩；商办用地价格逐季攀升，二季度、三季度均位于260元/亩，商办用地价格涨势显著，一方面受高利驱动，另一方面受调控政策的影响。 二七区城镇住宅用地单价最高，且略高于郑东新区商办用地单价 2010年前三季度，郑州市城镇住宅用地成交单价为186.22万元/亩，商办用地成交单价为340.06万元/亩，两者相差比较大。二七区城镇住宅用地成交单价为363.56万元/亩，高出商办用地单价23.50万元/亩，但考虑到高容积率，开发成

42、本相对降低，但居住舒适度欠缺。 有城镇住宅用地供应、并成交的6区域，单价可分为300万元/以上、200-300万元/亩、200万元/以下三个层次。二七、西开两区土地单价均超过300万元/亩，二七区有赖于高容积率，西开则受郑政出20101号地块拉动；金水、郑东新区成交单价分别为210.40万元/亩、229.47万元/亩，位列中间层次；管城和中原成交单价分别为135.31万元/亩、141.79万元/亩，显著低于全市平均水平，源于三环沿线土地的出让和大规模城中村改造用地的低价成交。备注：1、本节中土地均为招拍挂方式出让土地；2、本节中城镇住宅用地为纯住宅用地及以住宅为主体地块；3、本节中“公告出让土

43、地”包含已经挂出、已公告但未挂出地块，“出让土地”则是已经挂出或成交地块。三、商品房市场分析1.2010年9月市场分析（1）供求分析供应放量、成交萎缩，供求形势有所缓解 9月，郑州市商品房成交新批准预售面积167.15万平方米，同比上涨49.76%，环比上涨199.09%； 9月，郑州市商品房销售面积94.24万平方米，同比下滑13.01%，环比下滑17.53%； 9月，郑州市商品房供求比为1:0.56。 4月，调控新政密集出台后，郑州商品房成交量经历5、6月份波动后，7-8月份再次回归高位，消费者购房意向回升，适逢“金九银十”，开发商以期在黄金销售季节赚的盆满钵盈，新、老楼盘推盘力度显著加大

44、。9月份，郑州市商品房销售量新增预售面积高达167.15万平方米，不仅创下年内的峰值，且为2009年以来的最高值。 9月，不同于新增供应量的激增，成交量同比、环比双双下滑，一方面受东方鼎盛时代、红星蚂蚁SOHO、中州锦绣花苑等新开盘项目备案滞后性影响，另一方面，有效供应不足制约成交量的攀升。 9月，郑州市商品房市场供过于求态势显著，在一定程度上缓解供应紧张格局，但是短期内供应不足的现状将延续，尤其是9月底、10月初系列政策的出台将加剧观望，捂盘惜售现象将不可避免。（2）价格分析销售均价再攀新高，首破6500元/平方 9月，郑州市商品房销售均价为6602元/平方米，同比上涨33.56%，环比上涨6.3%。 9月销售均价的止跌回升，一方面受品质项目批量、高价拉动，另一方面，成交量高位运行、供不应求助推价格的持续上扬，再次形势下，郑州市商品房销售均价止跌回升，首次突破6500元/平方米，创09年至今的最高值。（3）供求格局住宅、商业新增供应量均创