成都蓝光IBP空港总部基地项目整体概念策划_仲量联行_2011年6月.pdf

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1、蓝光IBP空港总部基地项目 整体概念策划初稿 仲量联行 2011年6月 为蓝光和骏实业而作为蓝光和骏实业而作 空港活力城！空港活力城！ 2 定位方案定位方案 区域分析区域分析 2 自身条件自身条件 分区规划及功能 布局 分区规划及功能 布局 市场指标建议市场指标建议 开发时序开发时序 财务分析财务分析 投融资建议投融资建议 开发目标开发目标 3 区域分析区域分析 区域规划区域规划 空港资源空港资源 经济实力经济实力 产业基础产业基础 4 成都向南发展的格局已经形成，现人民南路发展已具规模，下一步将向两侧进行拓展。本 区域将引来城市发展机遇 成都向南发展的格局已经形成，现人民南路发展已具规模，下

2、一步将向两侧进行拓展。本 区域将引来城市发展机遇 现有中心现有中心 未来城市中心 新川工业园 领馆区 未来城市中心 新川工业园 领馆区 ？ 空港经 济区 空港经 济区 从国际大都市城市发展经验来看，机 场快速通道两侧一般均为城市重要的 经济发展轴线 目前，随着高新南区的加速成熟，人 南沿线发展已具规模，下一步将着重 打造人民南路东侧的中和片区，其载 体项目新川工业园等正在推进。但对 于人民南路西侧区域，目前，尚缺乏 相对应的发展极，空港片区存在城市 发展机遇。 5 天府新区，十年再造一座城；城南格局形成将进入快车道天府新区，十年再造一座城；城南格局形成将进入快车道 从城市发展的国际经验来看，城

3、市的分布显现出了聚集 效应，如纽约都市圈、伦敦都市圈、巴黎都市圈、东京 都市圈等。成渝经济区是中国西部地区城镇分布最密集 的区域（城市密度：1.76个/万平方公里），具备良好 的产业基础、完整的交通体系和丰富的人力资源，有望 形成中国西部大都市圈中国西部大都市圈。 2011年5月国务院正式通过成渝经济区区域规划， 提出到2020年将成渝经济区建设成为我国经济实力最强 的区域之一，人均地区生产总值达到65,000元65,000元，城镇化 率从当前的43.8%提高到60%60%。成渝经济区将成为中国第 四经济增长极 中国第 四经济增长极。 规划特别提出规划建设天府新区天府新区，重点发展总部经 济和

4、循环经济，完善周边区县配套服务。四川省“十二 五”规划纲要提出，要做强成都都市圈增长极，规划建 设天府新区，形成以现代制造业为主、高端服务业集聚 、宜业宜商宜居的国际化现代新城区国际化现代新城区，力争再造一个“ 产业成都”。 双流县位处“成渝经济区”和“天府新区”的核心区域核心区域，并 且制造业和物流业发达，在四川省承接全球产业链制造 环节的大背景下，依托独有的空港资源和丰富的高校资 源，具有发展现代制造业和高端服务业的先天优势，具 有极大的产业和商业发展潜力。 上海浦东新区今天的成就以及天津滨海新区和重庆两江 新区的成长和发展都为天府新区和双流展示了未来发展 的蓝图。未来区域人口的大量聚集，

5、将为物业市场，尤 其是零售商业及写字楼零售商业及写字楼带来巨大的需求。 天府新区位处“双核五带”中 “成都发展核心”区域内 双流位处双流位处”天府新区天府新区” 核心区域核心区域 6 双流未来有望成为成都的城市副中心双流未来有望成为成都的城市副中心 双流县位于成都向南发展的轴心区域，拥有悠久的历 史文化。因其东、南、西三面环绕成都，被称为“天 府第一门户 天 府第一门户”，毗邻规模初成的南部新城。 按照国际标准，双流县已经进入工业化后期工业化后期。全县综 合经济实力连续9年跻身全国百强行列，蝉联中西部 第一 中西部 第一，连续13年名列全省“十强县”榜首“十强县”榜首，县域经济 基本竞争力从全

6、国第33位跃居第27位。并被国家发改 委、国家科技部分别命名为“成都国家新能源高技术 产业基地”、“成都国家新能源装备高新技术产业化 基地”。 根据全世界城镇化的经验，当城镇化率在50%以下时 ，人口迁移路线主要是从农村到城市；当城镇化率超 过50%以后，人口迁移路线主要是从小城市迁入大城 市、从城区迁入郊区，最终形成大都市圈。随着中国 城镇化进程的推进、成都西部中心地位的逐步强化， 双流作为大成都的重要组成部分，将迎来新的发展契 机。 来源：成都2010统计手册 其他城市、 农村人口迁 入市区 其他城市、 农村人口迁 入市区 市区人 口向郊 区迁移 市区人 口向郊 区迁移 7 7 现代航空运

7、输功能的扩大将促进双流经济的腾飞，巨大人流量将支撑大型零售市场现代航空运输功能的扩大将促进双流经济的腾飞，巨大人流量将支撑大型零售市场 1992年，美国知名教授卡萨达博士提出“第五波”理论：过去世界上大城市发展先后依托内 核航运、海运、铁路和高速公路，这“四波”依次兴替之后，新的国际经济中心城市崛起的 一个重要因素是依托机场，尤其是大型枢纽机场。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为 国际经济中心城市，进一步证明了现代航空运输对城市功能形成的重要作用。 2010年5月，双流机场第二跑道已投入使用，第二航站楼预计将于2012年投入使用，到2015 年，国航在成都的国内航线将由现在的57条增至72条，

8、国际及地区直飞航线由6条增至15 条；到2030年，将新增开通国际航线44条。基础设施的完善将直接带动成都航空枢纽进入 发展加速期。 机场机场纽约纽约伦敦伦敦东京东京巴黎巴黎成都成都 机场总运量 （亿人次） 1.071.361.020.890.26 通航城市 （个） 165154130233126 起降架次 （万架次） 119.897.253.437.320.55 日离港航班164013317001023TBC 世界知名商务中心城市机场发展情况世界知名商务中心城市机场发展情况 成 都 发 展 空 间 巨 大 成 都 发 展 空 间 巨 大 8 成都空港定位为中国第四城，将建设国家级航空综合交通

9、枢纽，依据临空经济发展规 律，临空商贸业将成为一种必然趋势 成都空港定位为中国第四城，将建设国家级航空综合交通枢纽，依据临空经济发展规 律，临空商贸业将成为一种必然趋势 按照成都国际航空枢纽综合功能区规划，成都将努力冲 刺中国空港第四城，到2015年将努力实现枢纽机场年旅 客输送量4000万人次4000万人次、货运量80万吨80万吨，建成国家级航空 综合交通枢纽，初步构建功能完善的航空城。现双流机 场年旅客吞吐量已达到2580万人次，平均每年10%以上 增幅，实现高速发展。 纵观国外发达城市依托机场发展临空经济的实践，在机 场规模达一定程度后，临空商业经济将不断聚集临空商业经济将不断聚集。如巴

10、 黎戴高乐机场附近的维勒班展览中心，有164,000平方 米的展览区，每年吸引1300万的参观者；伦敦希斯罗国 际机场拥有长达4公里的购物街，商业营业额十分可 观；日本关西国际机场临空城内的临空乐园和世界美食 饮食区都吸引了大量游客；韩国仁川机场旁边的国际商 务中心区包括60层规模的国际商务中心大厦和百货商 店、购物中心、会议中心、高级宾馆等设施 。 Urumqi Jiayuguan Xining Lanzhou Shiqunhe Lhasa Yinchuan Hohhot Beijing Shijiazhuang Dalian Shenyang Changchun Qiqihar Harbi

11、n Hailar Yantai Jinan Qingdao Taiyuan Zhengzh ou Shanghai Nanjing Hefei Hangzhou Wuhan Nanchang Fuzho u Changsha Guangzhou Nanning Kunming Guiyang Chongqing Chengdu Xian Xiamen Haikou Yellow Sea Tianjin Sanya Shenzhen Hotan Guanghan Xichang Luoyang Ningbo Wenzhou Dayong Shantou Liuzhou Datong Nanyan

12、g Shashi Guilin Beihai Wuyishan Anqing Huangshan Quzhou ChangzhouNantong Qinhuangdao Jinzhou Dandong Mudanjiang Jilin Yanji Simao Xishuangbanna YibinLuzhou Wanxian Hanzhong Yan抋n Hengyang Enshi Yichang Xiangfan Ganzhou Zhanjiang Yangjiang Meixian Yiwu Huangyan Baotou Lianyungang Chifeng Tongliao Xil

13、inhot Ulanhot Heihe Jiamusi Chaoyang Nanchong Tonghua Huiyang Foshan Yulin Daxian Mangshi Qiemo Anshan Nanyuan Weihai Weifang Xingtai Jining Xuzhou Yancheng Rugao Bengbu Wuhu Wuxi Suzhou Jiujiang Laohekou Lintong Luodig Urumqi Jiayuguan Xining Lanzhou Shiqunhe Lhasa Yinchuan Hohhot Beijing Shijiazhu

14、ang Dalian Shenyang Changchun Qiqihar Harbin Hailar Yantai Jinan Qingdao Taiyuan Zhengzh ou Shanghai Nanjing Hefei Hangzhou Wuhan Nanchang Fuzho u Changsha Guangzhou Nanning Kunming Guiyang Chongqing Chengdu Xian Xiamen Haikou Yellow Sea Tianjin Sanya Shenzhen Hotan Guanghan Xichang Luoyang Ningbo W

15、enzhou Dayong Shantou Liuzhou Datong Nanyang Shashi Guilin Beihai Wuyishan Anqing Huangshan Quzhou ChangzhouNantong Qinhuangdao Jinzhou Dandong Mudanjiang Jilin Yanji Simao Xishuangbanna YibinLuzhou Wanxian Hanzhong Yan抋n Hengyang Enshi Yichang Xiangfan Ganzhou Zhanjiang Yangjiang Meixian Yiwu Huang

16、yan Baotou Lianyungang Chifeng Tongliao Xilinhot Ulanhot Heihe Jiamusi Chaoyang Nanchong Tonghua Huiyang Foshan Yulin Daxian Mangshi Qiemo Anshan Nanyuan Weihai Weifang Xingtai Jining Xuzhou Yancheng Rugao Bengbu Wuhu Wuxi Suzhou Jiujiang Laohekou Lintong Luodig 成都 上海 广州 北京 史基浦机场“绿色”商务园区 韩国仁川机场旁边 的国

17、际商务中心区 日本关西国际机场伦敦希斯罗国际机场 9 双流经济高速增长，是西部县域经济发展的领头羊，有实现规划目标的经济基础双流经济高速增长，是西部县域经济发展的领头羊，有实现规划目标的经济基础 2010年，双流县地区生产总值达到471.12亿元，比上年同期增长17.5%，占成都市地区生产总值的8.5%。 从2006年起，双流县地区生产总值排名在成都主城区（包括：锦江区、金牛区、青羊区、武侯区和成华区）中不断 上升。2009年、2010年分别位居第二、第三，经济增长势头良好。 来源：成都统计年鉴、成都2010年统计手册 双流县历年国民生产总值双流县历年国民生产总值 0.00 1,000.00

18、2,000.00 3,000.00 4,000.00 5,000.00 6,000.00 2004200520062007200820092010 年度 GDP（亿元） 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 增长率 成都市国民生产总值（亿元）双流县国民生产总值（亿元） 成都GDP增长率双流GDP增长率 10 双流县产业结构不断优化，第二三产业发展良好,城市升级步伐稳健双流县产业结构不断优化，第二三产业发展良好,城市升级步伐稳健 来源：成都统计年鉴，成都2010统计手册 双流县历年三产增加值双流县历年三产增加值

19、0 100 200 300 400 500 2004200520062007200820092010 亿元 第一产业增加值第二产业增加值第三产业增加值 第二三产业是双流县的支柱产业，两产业合计占到了双流县国民生产总值的90%以上。 2010年实现第二产业增加值241亿元，较2009年增长25%，是2005年的2.6倍。以太阳能、核能、风能 为重点的新能源产业集群发展，2010年实现主营业务收入128亿元，比上年增长65%。 2010年实现服务业增加值210亿元，比2009年增长13.5%， 1111 东升 主城 区 本项目位置 东升 主城 区 本项目位置 双流机场双流机场 据四川省建设天府新城

20、和成都市构建世界 田园化大城市的构想，双流县逐渐形成以 北部城区和南部郊区的城市格局，北部体 现空港大城市的现代性，大力发展高端制 造业和服务业，南部体现空港大城市的生 态性，大力发展生态农业和旅游，在牧马 山片区集聚了高端住宅。 主要产业聚集区： 现代服务业基地：以临空服务业 为引领，包括现代物流、商贸等 现代制造业基地：以新能源为主 导、包括生物制药、机电等 现代农业发展示范基地：以集体 化集约化为特征 蛟龙工业港：以电子信息、自动 化设备、精密机械为主导产业 “198”现代服务综合功能区：创意产 业、商务服务、康体休闲、总部 经济等现代服务业 高端住宅、服务、生态旅游 南部郊区 天府新城

21、规划区 北部城区 临空经济区 东升 主城 区 东升 主城 区 资料来源：双流县“十二五规划”、政府 访谈 双流已形成现代农业、工业、服务业的产业集聚格局，但缺乏与城市经济发展相匹配的核 心商务商业集聚区 双流已形成现代农业、工业、服务业的产业集聚格局，但缺乏与城市经济发展相匹配的核 心商务商业集聚区 1212 航空枢纽物流、服务、商贸区航空枢纽物流、服务、商贸区 （汉莎食品、四川省机场集团有 限公司、中国航油、中国国际航 空有限公司、中国水利水电第五 工程局、圣尼娅鞋业等） 蛟龙港工业园区蛟龙港工业园区 （弗朗西斯电梯有限公司、巨力 集团成都有限公司、中铁西南科 学研究院有限公司、凯德物流中

22、心等） 2 2 1 1 4 4 3 3 5 5 6 6 8 8 11119 9 1010 总部经济区总部经济区 （葛洲坝集团、中太建设集团、 京龙集团、华能西藏发电有限公 司等企业总部，凯特姆球阀制造 四川有限公司、国栋建设等有限 公司） 仓储物流园区仓储物流园区 （中外运敦豪物流、伊藤物流中 心、联邦快递、新地物流、圆通 物流、国际快件中心、四川省邮 政公司等） 西航港现代制造业基地西航港现代制造业基地 (拜耳动物保健、康弘制药、恩 威集团、威龙药业、通威动物营 养科技公司、飞扬科技、科奥达 集团等生物制药、电子企业） “198198”多功能产业带多功能产业带 （创意产业、商务服务、康体休

23、闲、总部经济等现代服务业） 科研基地及能源材料制造业科研基地及能源材料制造业 （四川大学、核工业西南物理研 究院、嘉里粮油工业公司、华星 粮油公司、四久稀土合金制造 厂） 华阳片区产业聚集区华阳片区产业聚集区 （远大蜀阳药业、成都星瑞砼材 研发公司、四川辉煌科技、川开 集团、四川天正化工公司、成都 南波玻璃有限公司） 九江外贸出口加工产业区九江外贸出口加工产业区 航利集团九江工业园、观庄家具 公司、万可制造实业公司、鸿鑫 实业公司、森茂鞋业公司、冠宇 家具厂、耐力树脂制品厂 西航港现代制造业基地西航港现代制造业基地 （天威新能源控股有限公司、阿 波罗太阳能有限公司、彩虹集 团、马瑞焊业、嘉友科

24、技等新能 源、电子、高科技制造业） 7 7 南部郊区生态功能区南部郊区生态功能区 （中国西部枇杷博览园、高尔夫 球场、生态旅游等服务业） 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 9 9 1010 1111 本项目位置 双 流 机 场 机场高速 大 件 路 目前各园区除蓝光总部基地外，基本为生产型基地，未来产业升级与转移压力巨大，为本项 目提供了直接发展机会 目前各园区除蓝光总部基地外，基本为生产型基地，未来产业升级与转移压力巨大，为本项 目提供了直接发展机会 13 自身条件自身条件 可达性可达性 周边地属周边地属 可视性可视性 规划指标规划指标 14 本项目地块临机场，

25、为该区域唯一的超大片区商业用地开发项目本项目地块临机场，为该区域唯一的超大片区商业用地开发项目 上限45%建筑密度建筑密度 商业用地用地性质用地性质 1.5-4.0容积率容积率 位置位置双流县航空港黄河中路二段 用地性质用地性质商业用地 地块四至地块四至 北至机场高速 南至大件路 西至黄河中路二段 东邻顺风村 总用地面积总用地面积541亩 微丘陵状地貌微丘陵状地貌 圣菲Town、停车场及临港路已完工路面圣菲Town、停车场及临港路已完工路面 15 本项目地块与多个聚居区之间交通便捷,可及性强，未来地铁、高铁的导入更能够促进 集聚人流 本项目地块与多个聚居区之间交通便捷,可及性强，未来地铁、高铁

26、的导入更能够促进 集聚人流 本案本案 本地块周边公路交通网络发达，与多个聚居区之间联 系紧密，为发展大型零售商业提供了良好交通基础： 至双流国际机场：20分钟； 至城南新城：25-40分钟； 至天府广场：45分钟； 至华阳：30分钟； 至麓山国际社区：30分钟； 至新津县中心：约60分钟。 经过本区域的地铁线： 西南-东北走向的3号线，设有双流站、双流东 站； 机场6号线，设有航空港站、黄河路站； 成都地铁线呈米字形网状分布，预计2020年前 全部通车，届时将大大拉近本区域与大成都其 他各区域的时空距离。 经过本区域的高铁： 成绵乐高铁将直接接驳机场，为本项目进一步 提升商业辐射范围打下基础

27、16 未来本区域内部环港路将南北向穿过，同时临港路也将东西向穿过本项目，并实现与 大件路人货分离。外部将建三条道路与天府新城连接。便捷的路网提供了商务便利， 但规划道路主要功能是过境交通，对其人群进行截留是本项目的重大挑战 未来本区域内部环港路将南北向穿过，同时临港路也将东西向穿过本项目，并实现与 大件路人货分离。外部将建三条道路与天府新城连接。便捷的路网提供了商务便利， 但规划道路主要功能是过境交通，对其人群进行截留是本项目的重大挑战 双流的交通规划以“塑造中环，贯通东西”为原则： 塑造中环：以快速路标准打造环港路，实现城市 与机场的无缝对接，将临空经济综合功能区与双 流其他各功能区连接起来

28、盘活整个空港都市。 贯通东西：建立东连天府新城、西至都江堰串联 机场的快速轨道交通，形成东西向交通大动脉。 快速路与轨道交通虽能够加强本区域与其他各区县的联 系，但对本项目会造成一定的负面影响。快速路与轨道 交通方便了区域内的人群实现大跨度、长距离的交通转 移，将增强天府新城现有商圈天府新城现有商圈对区域内人群的吸引力； 另一方面，快速路与轨道交通的过境特征过境特征很强，使得从 机场前往其他目的地的人群很难在区域内停留。 鉴于此，区域内的大型商业必须营造主题主题以吸引目的性 消费，同时采取截流手段，如与旅行社、航空公司、机 场等建立战略伙伴关系，将过境人流量转化成项目人流 量。 华牧路华牧路

29、 双华路双华路 规划路规划路 绕城高速绕城高速 环港路环港路 大件路大件路 川藏路川藏路 17 地块可视性尚可，浅丘及河流均是后期可利用的景观优势地块可视性尚可，浅丘及河流均是后期可利用的景观优势 东南角供气 加压站及西 南侧航空导 航站。 机场高速降低展示性；临港 路为路面宽阔的市政道路， 使得各地块相对独立，可分 别打造不同的业态。 S1S1 南面立交 桥。 S3S3S2S2 地貌地貌 微丘陵状，有河流穿过， 适于打造景观。 可视性可视性 不利 影响 不利 影响 圣菲圣菲TOWN城城 机场高速机场高速 临港路临港路 大件路大件路 S1 剩余约剩余约326亩亩 S2 约约117亩亩 S3 约

30、约120亩 公共绿地 亩 公共绿地 立交桥立交桥 河流 已实施 约 河流 已实施 约70亩亩 停车楼停车楼导航站导航站加气站加气站 环港路环港路 18 各地块SWOT分析各地块SWOT分析 圣菲圣菲TOWN城城 S1特点：S1特点： 外临机场高速 内接临港路、环港路 南面导航站与加气站 适合打造外向型物业 评分：评分： 交通性 展示性 资源性 S2特点：S2特点： 外临机场高速 内接临港路、环港路 有河流穿过 适合安排交通中转要求高的 项目 评分：评分： 交通性 展示性 资源性 S3特点：S3特点： 外临大件路 内接临港路、环港路 有河流穿过，西南角有立交 桥 评分：评分： 交通性 展示性 资

31、源性 19 本项目周围人口众多、人力资源丰富，对产业和商业有很强的市场支撑本项目周围人口众多、人力资源丰富，对产业和商业有很强的市场支撑 本地块2公里范围内现有住宅体量在3.5-4万户，可容纳人口15万左右。根据规划，5-10年后空港新城的人口规 模将达到50万。10公里范围内，2011年底将实现常住人口70万75万 地块2公里范围内现有住宅体量在3.5-4万户，可容纳人口15万左右。根据规划，5-10年后空港新城的人口规 模将达到50万。10公里范围内，2011年底将实现常住人口70万75万。庞大的人口聚集。庞大的人口聚集为零售商业的升级提供了 强大的市场支撑。 本区域独有的优势在于高校云集

32、四川大学、西南民族大学、成都信息工程学院等簇拥在项目周围，丰富的人 力资源 丰富的人 力资源能吸引更多企业入驻本区域，为区域的产业发展源源不断的输送能量。 文 文 文 2020 双流国际机场 2 1 四川航空大厦 项目1期、圣菲TOWN城 项目地块 四川省机场集团 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 3 4 5 6 民航西南地区空管局 中国国际航空有限公司 西南航空食品公司 中国航油西南公司 8 9 10 中国水利水电五局 中国水利水电七局 华神药业 11西南化工研究设计院 双流县城管局航空港分局 中国海关 、成都国际快件中心 12 13 14 15 16 太极集团 中邮快货 凯特姆球阀

33、制造 17中外运空运西南分公司 18德邦物流 中国电子科技集团30研究所19 20 22 21 23 24 25 26 27 28 1 23 4 5 6 8 9 10 11 12 13 1415 17 16 18 19 21 20 22 25 23 24 26 27 28 成都发展电信工程公司 恒安集团 金威啤酒集团 新兴物流中心 成都瑰宝科技股份公司 四川英格尔生物工程股 份有限公司 四川省客车厂 彩虹电器彩虹厨具公司 成渝高速公路公司 本项目周围企业聚集度高，其升级需求为未来本项目办公物业销售奠定基础本项目周围企业聚集度高，其升级需求为未来本项目办公物业销售奠定基础 2121 按照双流临空

34、经济综合功能区产业规划，本项目位于临空总部商务区，研发、临空配套服 务、行政商务总部以及科研培训是区域产业发展的重点 按照双流临空经济综合功能区产业规划，本项目位于临空总部商务区，研发、临空配套服 务、行政商务总部以及科研培训是区域产业发展的重点 航空商贸区：航空商贸区： 产业定位：国际特色商贸， 高端服务集群 发展策略：主要发展家居家 俱、汽配汽贸、总部及电子 商务、品牌服饰展销等产业 航空枢纽综合功能区：航空枢纽综合功能区： 产业定位：西部航空枢纽、物流 集散中心 发展策略：积极发展以机场为核 心的航空运输、航空运输保障产 业和配套服务业等航空枢纽服务 产业，以及航空物流产业 航空总部区：

35、航空总部区： 产业定位：航空总部基地、 经济辐射新区 发展策略：重点发展产业为 航空总部，主要包括以航空 运输业为背景的航空基地总 部，航油、航材等航空关联 区域总部，大型物流企业地 区总部，航空关联培训中心 等 临空总部商务区临空总部商务区： 产业定位：产业定位：国际总部港湾、西南 智力硅谷 发展策略：发展策略：重点发展临空经济总 部商务办公区，着重引进高科技 及新能源研发总部、临空配套服 务总部、行政商务总部；同时， 打造科研培训产业，重点是总部 教育培训、文化创意人才培训、 国际网络培训等 按照规划，该区域未来还计划打 造双流CBD 2222 依据双流航空港临空经济区发展现状，未来产业发

36、展方向在于传统制造型产业升级，加大 现代服务业发展力度，以及增加产业临空指向及产业关联性，并形成梯度分布。这将为本 项目总部基地定位提供发展机遇。可通过未来抢占空港产业先机，塑造高端产业标杆赢得 市场 依据双流航空港临空经济区发展现状，未来产业发展方向在于传统制造型产业升级，加大 现代服务业发展力度，以及增加产业临空指向及产业关联性，并形成梯度分布。这将为本 项目总部基地定位提供发展机遇。可通过未来抢占空港产业先机，塑造高端产业标杆赢得 市场 临空制造业：临空制造业： 产业载体以西南港工业开发区为主，产业载体以西南港工业开发区为主，已形成机械加工、电子电器、新 型材料、生物医药、绿色食品五大主

37、导产业，并形成了以光伏、光 热、光电及核能、风能为主的新能源产业。 主要以工业生产基地未来，未来面临产业升级及转型压力主要以工业生产基地未来，未来面临产业升级及转型压力 主要企业：主要企业：上海杰事杰集团、成都南玻玻璃有限公司、以太极制药、 恩威集团、天威新能源、阿波罗太阳能、成都光电、川开集团、腾中 重工、森兰变频等。 临空服务业：临空服务业： 产业载体以成都航空物流园区、成都双流物流中心、在建空港现代商 贸集中区及起步中的总部经济区为主。 产业载体以成都航空物流园区、成都双流物流中心、在建空港现代商 贸集中区及起步中的总部经济区为主。主导产业是航空运输业、现代 物流业、商贸业、金融业、总部

38、经济等。 现航空运输及航空物流业发展相对较好，其他产业尚需强化现航空运输及航空物流业发展相对较好，其他产业尚需强化 主要企业：主要企业：联邦快递成都分公司、美国联合包裹航空公司、中外运敦 豪、中储成都空港物流中心、九龙仓OUTLET、西航港总部园等。 规划建设区规划建设区强化发展区强化发展区 23 开发目标开发目标 开发商战略开发商战略 对本地块的开发 要求 对本地块的开发 要求 政府要求政府要求 24 总部基地园一期产生的收入尚有很大提升空间，对下一期开发提出了更高要求总部基地园一期产生的收入尚有很大提升空间，对下一期开发提出了更高要求 类别类别面 积（）面 积（）面积占比（%）面积占比（%

39、套 数（套）套 数（套）套数占比（%）套数占比（%） 可租售总资源36569.82100%30100% 已销售资源16488.7345%1439% 已租赁资源12180.1833%1439% 剩余可租售资源7900.9122%822% 区域认知度不高，区域标志性项目地位尚未建立区域认知度不高，区域标志性项目地位尚未建立 入驻企业产业导向不强，与空港总部基地定位不符入驻企业产业导向不强，与空港总部基地定位不符 龙头企业带动效应不明显，相关企业聚集性较弱龙头企业带动效应不明显，相关企业聚集性较弱 呈现物业规模较小，门槛较高，产品线较为单一，难以吸引企业入驻呈现物业规模较小，门槛较高，产品线较为单

40、一，难以吸引企业入驻 缺乏商业配套，入驻企业及周边居民生活便利性需提升缺乏商业配套，入驻企业及周边居民生活便利性需提升 项目面临问题：项目面临问题： 25 蓝光对于本项目的要求是以时间换空间，以高起点、国际化思路，以财务规划为指导， 争取地块最大的效益产出。 蓝光对于本项目的要求是以时间换空间，以高起点、国际化思路，以财务规划为指导， 争取地块最大的效益产出。 国际定位国际定位国际定位国际定位统一规划统一规划统一规划统一规划 逐步实施逐步实施逐步实施逐步实施 功能分批功能分批功能分批功能分批 站在项目整体的战 略高度，对物业开 发主题、功能、客 户定位等进行统一 规划，以保证项目 开发目标的一

41、致性 和协同性 以国际化视野和眼 光对项目进行规划 和开发，保障物业 的高端性 注重业态的协同效 应，细分物业功能 及市场，从细处着 手进行规划 根据市场情况及项 目本身价值发挥的 情况，进行分期开 发 2626 蓝光集团公司、双流分公司、地方政府对空港项目的目标需要调和与平衡蓝光集团公司、双流分公司、地方政府对空港项目的目标需要调和与平衡 集团公司：利润最大化集团公司：利润最大化 双流公司：快速销售双流公司：快速销售政府：产业带动地方经济发展政府：产业带动地方经济发展 高价格，大体量。 项目内部现金流平衡。 价值最大化的开发模式。 低价格，小产品。 销售型物业。 面向法人的总部基地。 五星级

42、酒店提升地方形象。 鼓励开发大型零售。 2727 以上各方面的要求决定了本地块只能实施写字楼+零售物业+酒店+公寓的业态组合以上各方面的要求决定了本地块只能实施写字楼+零售物业+酒店+公寓的业态组合 土地属性土地属性 商业用房，商业用房，100万方以上体量万方以上体量 政府要求政府要求 酒店酒店 写字楼写字楼 集团公司要求集团公司要求 零售 物业 零售 物业 住宅要求住宅要求 发挥竞争优势发挥竞争优势 平衡现金流平衡现金流 公寓公寓 可以撬动整个大盘的主力产品，要么是写字楼，要么是零售物业。 酒店投资大、盈利性差，建议仅修建成满足最低标准的配套。 为了最快速地实现销售、回收现金，建议做针对投资

43、客的小户型精装公寓。 28 定位方案定位方案 定位前提综述定位前提综述 开发基本思路开发基本思路 整体定位及功能 构成 整体定位及功能 构成 29 定位方案定位方案 定位前提综述定位前提综述 开发基本思路开发基本思路 整体定位及功能 构成 整体定位及功能 构成 30 区域分析 区域分析 站在城市核心区的战略高度打造蓝光项目 按照双流港口核心商务区的理念对本项目进行规划定位 空港是项目最大的特色和优势，其人流及产业基础均是蓝光项目最大的资源和 筹码 政府规划总部商务区的定位及周边人口及产业集聚程度均为项目规划提供支撑 区位交通 区位交通 便捷联系机场、中心城区、高新区及新津，为商务商业的发展奠定

44、基础。但以 过境交通为主，人群的截留是项目面对的挑战，同时推动政府加速基础设施建 设也是需面对的问题。 现有公共交通不发达，未来地铁及高铁的进入将提升便捷能力。但需通过交通 设计将快速公共交通与本项目之间建立体系化能力。 蓝光项目是空港经济区的商务引擎蓝光项目是空港经济区的商务引擎 自身条件 自身条件 商业用地523亩，容积率可达到4，超大体量保障了项目城市核心商务区定位， 可分期分组团进行开发 项目周边及内部布局多条城市核心路网，可及性强。同时内部有河流经过，水 景资源一流 项目建成后，将是周边区域中高层最为密集区域，展示性良好 地块内部有天然气加压站，已建成停车楼，破坏项目整体性。相对而言

45、S1地 块开发条件最好，S2其次，S3再次 31 蓝光项目需结合自身资源，以差异化策略进行物业开发蓝光项目需结合自身资源，以差异化策略进行物业开发 物业市场 物业市场 项目周边处于商业地产供应空白期，具有市场机遇 写字楼市场，现总部基地类办公物业市场需求较为有限，而普通办公楼市场供 应及需求均十分强劲，且不断向周边区域进行扩张发展 零售物业市场，非中心城区大型购物区不断涌现，全业态、大体量或特色商业 物业是主要发展方向。其关键在于零售商及消费人群的选择 酒店物业未来市场竞争激烈，便捷的交通也为机场商务客源带来外流可能。低 盈利性也使得需控制也物业开发规模 公寓物业主要是满足投资性及过渡性需求

46、区域公寓市场具有需求，但供应为 空白，因此，可作为本项目平衡现金流物业品种。 开发目标 开发目标 以国际化的高起点、统一的规划、差异化的功能组团、长周期的分期开发，体 现以时间换空间的主导思想 在项目内部的现金流平衡的基础上，深入挖掘项目资源，最大化开发价值，作 为项目定位导向 大规模的写字楼物业开发，以及产业导向的招商策略，符合政府总部基地的要 求；以特色化零售物业和高端五星酒店符合政府的开发要求。 32 在蓝光项目定位中，我行所甄别出的核心问题在于以下几点：在蓝光项目定位中，我行所甄别出的核心问题在于以下几点： 区域分析 区域分析 自身条件 自身条件 开发目标 开发目标 空港是本项目特有

47、价值，如何发挥？ 物业开发如何能够与城市发展相融合？ 不同的物业组合如何能够拥有市场？ 项目的盈利如何进行最大化？ 开发的风险如何控制？ 33 定位方案定位方案 定位前提综述定位前提综述 开发基本思路开发基本思路 整体定位及功能 构成 整体定位及功能 构成 34 定位思考一：空港价值的发挥定位思考一：空港价值的发挥 本项目最大的区位价值在于航空港，除开空港，仅是一个普通新兴区域商业物业。 空港的价值在于人流及产业指向。 对于人流：2009年，成都空港年客运量2600万人次，预计2015年可达到4000万人次。该部分人流 中大部分需途经本项目，因此如何将其截留，转化为本项目的客户是项目成功的关键

48、要素之一。 因此，需关注机场客流的主要需求，满足机场所不满足。 建议未来可与双流机场公司合作，在本项目内设置机场登机手续办理点（即check in center)， 并将机场快线设置本项目停靠点，旅客可在本项目内驻留候机。同时，建议开通项目内免费的公 交化巴士往返机场，接送旅客。而本项目内丰富的商业业态、良好的景观环境、更具竞争力的价 格优势都将满足他们在机场候机的不满足。 对于产业指向，主要为本项目写字楼物业开发提供忠诚性客户支撑。经我行甄别，对于本项目， 主要可吸引的航空依赖型客户在于航空相关产业、部分对空港运输具有依赖的高科技企业、主要 业务处于外地的频繁商旅的外向型公司，以及部分电子商

49、务、服务外包等新兴产业企业。但产业 的聚集主要依靠政府政策支持以及上下游企业支撑性强的龙头企业的入驻。 35 定位思考二：物业开发与城市发展定位思考二：物业开发与城市发展 本项目处于空港经济区核心区，周边未来将集聚近70万人口，区域城镇化趋势明显。因此，本项 目作为超大型商业项目开发，站在城市战略的角度，可以视为区域集聚与发展的动力之核。 因此，应将本项目开发视为城市核心区物业开发，在开发模式上，应将现有大宗用地予以分割， 通过高密度路网进行组团化布局，将项目变成城市综合体集群。以体现项目在城市发展中的前瞻 性。 定位思考三：不同物业如何拥有市场定位思考三：不同物业如何拥有市场 零售物业对于普

50、通购物中心，未来市场竞争激烈，本区位面临很大挑战。因此需考虑特色化零售，依 据我行经验，及国际空港零售物业发展案例，对于本项目，可通过大型商品直销购物公园的定位占领 市场，特别是结合机场客流对于四川特色产品的刚性需求，并结合多元化的业态、更具功能性的购物 体验、大规模体量、特色化服务等与现有的奥特莱斯物业进行差异化。同时，还可发展社区型零售， 满足周边配套需求。 写字楼物业，一方面避开现有工业用地上总部基地市场的同质化竞争，一方面发挥商业用地且低地价 优势开发普通写字楼物业，收割城南城市发展成果。在与城南其他物业竞争方面，主要通过产业差异 化以及产品的性价比方面予以体现。 公寓物业：可开发市场