重庆千叶·中央街区营销提案_2011年6月.ppt

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1、千叶中央街区】 2011年6月营销提案,天晟不动产重庆 SUPER CITY,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,在命题作文之前的准备工作,解读二郎,准备工作之 一,二郎一个被边缘化的城市中心,这里离杨家坪很近，离解放碑不远 但在重庆人心里，这里却很远,解读二郎,这里有重庆最大的汽摩专业市场，这里是重庆成规模的大型居住区，这里有重庆的海外创业园 但这

2、里却没有城市的灵魂,解读二郎,这里只有居住区和专业市场,解读二郎,这里没有城市的繁华,而千叶地块，则是在这个没有繁华的城市中心 从天晟的专业眼光来看，千叶地块很OK 因为： 地段位置好：区域中心，大量住宅小区环绕，消费人口众多 交通条件好：多条城市快速路穿行与此 景观条件好：毗邻大型市政公园 但是： 这一切做住宅很OK，但是做商业却有一些缺憾 缺乏基本认知：二郎片区的人不缺消费力，但他们总到别的地方消费 缺乏商业氛围：这里有很多专业市场和卖场，但却没有商圈,解读二郎,但我们看到的只是现在,解读二郎,将来，一个全新的二郎，一个时尚的二郎 将因为千叶中央街区而全新呈现!,解读二郎,准备工作之 二,

3、解读市场,天晟认为,区域商业市场情况,解读市场,项目周边3公里范围内无大型商业中心，均以住宅项目配套型商业为主，整体分布较为零散。,项目周边3公里范围内，目前已供应社区配套型商业约36万。潜在供应社区配套型商业约2万。,区域社区配套型商业总体供应分析,朵力尚美国际,二郎商业步行街（居然之家）,巴国城,金科西城大院,金科绿韵康城,同天依云郡（观云邸）,协信天骄城,金科云湖天都（口福街）,1、区域商业形态主要以社区商业为主，综合型集中商业为区域空白 2、社区商业业态主要集中在餐饮和社区服务类，商业业态比较单一 3、整体租金水平中偏上，说明区域整体消费能力较高,解读市场,区域商务市场情况,解读市场,

4、项目周边3公里范围内商务市场极其欠缺，写字楼物业稀少，高品质写字楼尚未出现。,渝高智博中心,渝高城市日记,重庆留学生创业园,1、区域内缺乏高端写字楼，这既说明市场存在空白点，同时也说明这一区域尚未形成商务氛围 2、区域内商务办公条件较差，渝高和留学生创业园更多提供的是硬件，但是在软件配置上普遍较差,解读市场,项目周边3公里范围内无大型星级酒店，经济型酒店约23家。 酒店与商务通常成正比，由于区域商务市场疲软，导致酒店较少。,区域酒店市场情况,杰怡迪酒店,华逸森林酒店,1、区域内无挂牌星级酒店，存在市场空白 2、区域内经济型酒店的数量也较少，这与区域内商务氛围未形成有较大关系,解读市场,公寓消费

5、者问卷调查分析,重点对九龙坡、沙坪坝、大渡口等主城区域抽样400名消费者，首轮筛选出2年内具有购房需求的消费者共计210名，占比53%。,在2年内具有购房需求的210名消费者中，有65名消费者对本项目具有购房意向，占比31%,公寓消费者问卷调查分析,65名消费者中，购买本项目以纯投资为目的的共40名，占62%；其次纯办公及投资兼办公的共18名，占27%；无纯居住需求,对本项目公寓的客观价格预期在8000-10000元/的消费者共35名，占54%,公寓消费者问卷调查分析,本项目目标客户年龄段集中在30-50岁；以九龙坡区居民为主；私营业主（个体商人）占绝大比例；家庭月收入普遍达到8000元以上。

6、公寓消费者问卷调查分析,解读千叶中央街区,准备工作之 三,现在开始进入正题,优势,1、地段位置佳，处于区域核心 2、周边居住小区环绕，消费人群相对稳定 3、毗邻市政公园，环境较好 4、交通条件较好,劣势,1、商业氛围未形成 2、目前周边环境欠佳，尚待改进 3、周边道路多为城市主干道，对未来人流聚集会有一定的影响,机会,1、区域内缺乏集中的商业中心 2、区域内商业业态单一 3、区域内商业的整体档次偏低 4、纯商业项目暂时未受到政策的影响,威胁,1、区域商业消费外流严重 2、区域客户对区域商业的认识尚未形成 3、区域内同质商业体量较大,地块SWOT分析,项目周边,天晟观点： 依照本地块的现状来看

7、做住宅的条件是很充足的，但是作为纯商业项目则还存在一些不足的地方，最大的问题是整个区域未形成商业氛围，这是整个地块面临最大的挑战与机遇，而要解决这个问题，天晟认为只能通过具有前瞻性的项目定位来解决，根据市场现状与潜在需求，准确的定位项目，使之能符合市场的发展与需求。,解读千叶中央街区,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,项目产品整体定位建议,项目整体

8、定位建议,定位限制性条件,用地性质：纯商业 容积率：4.9,在这两条限制条件下，我们可自然排除一些可能的定位方向，根据这个条件，我们只能在下面的这些定位方向中进行选择。,1、酒店+写字楼+商业裙楼 2、酒店+写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 3、写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼 4、写字楼+商业裙楼 5、商务（酒店）公寓+商业裙楼,根据地块的限制条件，目前能做出的定位组合就是以上五种类型，那么究竟哪一种更适合，则需要进一步分析,酒店+写字楼+商业裙楼,从我们市调的情况来看，目前该区域缺乏酒店，特别是星级酒店，应该说从市场的角度，做酒店是有市场的。但是从这一组合来看，最大的问题就是可售物业将

9、不会太多，而且目标客户群的选择面也相对比较狭窄，另外还有一个问题就是如果选择自建星级酒店，则会面临投资大，回收周期长的问题，我们认为在千叶现阶段，这样的组合并不适宜,酒店+写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼,这一组合基本上涵盖了商业物业的所有形态，另外从纯商业项目的角度考虑，将来要面对的客户更多是以投资为主，因此需要着重考虑产品的投资属性，在这一组合中，公寓由于其户型小，总价低，一直以来都是各投资者比较追捧的产品，未来可形成快销的产品相对较多，从资金安全的角度，天晟建议可考虑选择这一产品组合。,这一组合中的酒店，建议在大地块中暂不考虑，可在后期开发小地块时考虑修建酒店。,写字楼+商务（酒店）公

10、寓+商业裙楼,这一组合最大的优势就是在于未来各组合部分均可完全销售，不存在沉淀资产，对公司的资金占用不会太大，而且在宏观调控的大背景下，纯商业公寓的销售必将受到市场的强烈关注，特别是商业物业不限购、不限贷、无房产税的特点，更将受到投资市场的强烈关注，天晟建议将这一组合作为首选。,写字楼+商业裙楼,这一组合的产品线比较单一，而且目前重庆市场上写字楼的价格其实与同地段的住宅相比，差别并不大，但是购买的人群却要窄很多，因此天晟建议这种组合不宜考虑,商务（酒店）公寓+商业裙楼,单就这种组合的产品而言，都属于快销品，能迅速的回收资金，但是这一组合最大的问题是未来整个项目的形象、档次可能很难提高，而且对后

11、期企业品牌的建立也不会有太大的帮助，因此天晟建议这一组合也不宜考虑,产品组合中各产品的比例关系建议,在前面的分析中，天晟认为写字楼+商务（酒店）公寓+商业裙楼这一组合是最适合本项目所采用，因此在比例关系上的建议，仅就对这一种提出的建议,项目营销整体定位,营销目标,新天泽 国际广场,在12个月内基本清盘,力争SOHO楼套内均价达到8800元，写字楼套内均价达到9800元，商铺的建面均价达到22000元，为千叶公司创造良好的项目收益。,树立千叶中央街区二郎区域领导者项目地位，让西重庆首座时尚综合体项目形象深入人心。,推广项目品牌的同时嫁接企业品牌，推动千叶地产借助项目影响力成为重庆市主城内开发城市

12、项目的知名地产企业，在房地产开发企业中初具品牌力。,价值提升的过程,改变产品功能特征，变使用价值为投资价值，从根本上解决区域辐射力不强的瓶颈。（投资市场看重的是物业的保值和升值潜力，在投资产品选择上没有太强的区域界限，且更注重区域的后续爆发力。这些正是本项目的优势）,项目营销属性定位,投资者：本项目主要目标客群,职业特征：各企事业单位中高层管理人士、私企高管、公务员、医生、律师、中小业主、自由职业者等,主要特征：拥有一定资金实力或有一定闲散资金，有增值保值等需求。看好房地产市场无明显地域偏好，主要看好物业所在区域未来规划、发展空间、政策导向以及物业本身投资价值、升值空间等等。,区域来源：主要来

13、自于本区域及相邻的南坪、高新区等，部分来自于主城其它各区（江北、解放碑），少量来自于周边区县及其它城市。,项目目标客群定位,自用者：本项目次要目标客群,主要特征：看好二郎未来发展前景，在二郎具有居住、办公等需求；或对二郎具有一定区域情节。对品质要求较高或有一定置办固定资产的需求，具有一定资金实力。,职业特征：中小型企业业主、私企老板、各企事业单位中高层管理人士、公务员、医生、律师、自由职业者等,区域来源：本区域，以及来自于在二郎工作生活的其它各区、周边区县、以及外地人士。,项目目标客群定位,两者兼有：本项目次要目标客群,主要特征：短期内在二郎工作、生活或办公，看好二郎未来发展前景，考虑购买住房

14、或置办固定资产，满足短期居住或办公或以及未来增值需要，具有一定资金实力。,职业特征：中小型企业业主、私企老板、高管、各企事业单位中高层管理人士、公务员、医生、律师、自由职业者等,区域来源：主要来自于在二郎工作生活的其它各区、周边区县、以及外地人士，少量来自于本区域。,项目目标客群定位,目标客群竞争策略,市场为导向定价策略,项目整体的价格定位天晟建议以市场为参照和导向，以确保项目现金流安全为目标，在宏观调控的市场环境下，确保快速销售为定价原则,虽然本项目的投资价值较高，且投资的障碍也较小，但是考虑到整体市场的相对低迷，在这样的环境下，不宜在价格上去做区域的领导者，这不仅会使销售速度放缓，甚至可能

15、给整个项目带来一定的政策风险，因此天晟建议在价格策略的制定上应以安全为主，确保项目快销为原则。,项目整体价格定位,项目预计价格体系表 单位：元/,SOHO公寓价格演变,说明：SOHO楼的销售周期按照6个月来计算，每两个月推出一栋。,单位：元/平米,11年9月 10月 11月 12月 12年1月 2月 3月,写字楼价格演变,说明：写字楼的销售周期按照4个月来计算，分两批次推出，每两个月推出一批。,单位：元/平米,12年4月 5月 6月 7月 8月 9月,商铺价格演变,说明：商铺的价格按照三层实现建面均价22650元/平米，销售周期按照3个月来计算，分两批次推出，每45天推出一批。,单位：元/平米

16、12年7月 8月 9月,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,营销排期：项目总体销售进度控制图,售前准备期,推售 排期 推售 产品 推广 执行 渠道 执行 案场 筹备,第一阶段：9-11月 项目亮相、蓄客、10月10日一批次开盘,第三阶段：12年2月26日 三批次加推,9月,第二阶段：12月11日/12月25日 二批次加推,10月,11月,12月,12

17、年1月,2月,3月,4月,5月,案场软性管理：8月底团队定岗及培训，9月初外展，9月8底正式进场，配合外卖场和临时接待中心,案场硬件配置：9月底：精装修样板示范区域盛大开放,形象诉求期,项目价值全面呈现,样板展示,形象提升,开盘热销期,二期SOHO公寓加推,三期热销期,精装SOHO服务公寓,启动并持续执行,准备,SOHO商务公寓,三期SOHO认购期,商务加力,精装写字楼认购期,精装写字楼,写字楼推售期,推售 排期 推售 产品 推广 执行 渠道 执行,第四阶段：6-11月 写字楼亮相、蓄客、6月一批次开盘,6月,第五阶段：12月-13年5月 商铺亮相、蓄客、12月一批次开盘,7月,9月,10月,

18、项目价值全面呈现,完美收官,品牌建立,一批次商铺推售,二批次加推商铺,精装写字楼,持续执行,商业广场街铺,商业落地,营销排期：项目总体销售进度控制图,理由：商务公寓靠近公园，同时其价值相对服务式公寓稍高，后期推出利于涨价。,精装SOHO 服务式公寓,二期SOHO商务公寓,一期：精装SOHO服务式公寓，分两次推出(10月/11月),二期：SOHO商务公寓，分两次推出(12月/12年1月),推盘顺序,推盘策略,三期：SOHO商务公寓，分两次推出(12年2月/12年3月),三期SOHO商务公寓,四期精装写字楼,五期商业街铺,理由：在前期推售SOHO楼的时候，可以不断增强市场对项目的预期，高配置的写字

19、楼紧随SOHO推出，而商业街铺的销售则建议待街铺成形后再销售。,精装SOHO 服务式公寓,二期SOHO商务公寓,四期：精装写字楼，分两次推出(12年4月/12年6月),五期：商业广场街铺，分两次推出(12年7月/12年9月),推盘顺序,推盘策略,三期SOHO商务公寓,四期精装写字楼,五期商业街铺,营销排期：项目开盘前关键营销节点控制图,10月10日,9月25日,9月11日,8月,前期准备,巡展、外卖场开放,接待中心开放,项目正式亮相,项目第一次开盘,正式开盘,VIP全城发放,准备期,蓄客期,应变策略,应对打击捂盘惜售的政策，在分别取得精装SOHO式服务公寓和SOHO商务公寓的预售证之前，考虑分

20、别将部分物业进行银行抵押，在两栋楼各自加推前进行解押。,在10月10日项目第一次开盘前，经过甄别如有效客户能达到8001000组，可考虑将精装酒店式服务公寓整体开出，不再分期推出，其所面世的价格相应进行调升。（此策略主要考虑规避未来宏观调控的不确定因素）,由于二郎区域商务楼市场的不确定因素，在前期客户积累上着重甄别精装公寓客户，如精装公寓客户积累不够理想，考虑原定的精装公寓取消，在后期推出。(在此期间天晟将再次针对区域商务楼市场进行摸底调研,增强操作安全性),推盘策略,1、拜访九龙园区政府机关科级以上政府官员（载体：项目价值白皮书） 2、跟踪九龙园区重点企事业单位中高级管理干部（载体：项目价值

21、白皮书） 3、项目现场接待中心、外卖点（杨家坪、观音桥、南坪）、巡展点（九龙园区、西部奥特莱斯、解放碑等，必要时可考虑周边区县巡展） 4、发展大客户VIP（9月项目亮相蓄客同时，以发放VIP商务铂金卡的形式同期开始积累商务公寓大客户，为后期商务公寓开盘打下基础） 5、SP活动积累、房交会展示积累等 6、其它通过媒体而来的所有自然来访、来电客户。,1、接待来访客户同时即发放VIP卡，进行第一道甄别。 2、开盘前一周左右，以收取诚意金或凭银行存款金额的形式进行VIP卡升级，进行非诚意客户甄别，剩下为项目准业主。,渠道方案,客户甄别,蓄客方案,蓄客方案,团购策略,1、 首先放开是整层认购客户，然后再

22、针对半层客户，最后才对散户放开销售 2、根据各个认购期的不同，设计不同的折扣优惠，原则上是整层购买的折扣最高，半层其次，散户折扣最低 3、为保证客户整层认购的热情，可有针对性的设计销售措施及认定条件 4、另外还应针对周边的特定群体，制定特别的团购政策 5、团购应与渠道一起启动，应将团购作为一期销售的重要销售工具,前述蓄客步骤为理想状态下的进程，市场难免发生特殊情况，以下一系列指标都可能在一定范围内发生变化，还会相互影响。我们会每1周对蓄客情况进行汇总，归类分析，在大目标不变的前提下，逐步修正后期蓄客计划。在监控、修正中成功完成蓄客。,来访量,来访成功率,储客量,认购成功率,特殊情况监控,对蓄客

23、情况进行监控，蓄客期每日来访量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度,来访成功率是对蓄客结果影响最敏感的指标，为使来访成功率达到既定目标，随时注意对客户的心理分析和对销售人员的培训,开盘成功率保守估计在70%，价格体系、优惠措施、以及前期一系列工作是保证开盘成功率达70%的基础,对蓄客情况进行监控，蓄客期每月储客量应不少于计划批数，如果少于计划批数，加大推广力度,蓄客信息监控,蓄客方案,以填写来访客户登记表的方式收集客户信息，汇总分析，为我们的媒体监控、价格修正和销售控制寻求依据。,蓄客/销售情况日报表,蓄客/销售情况周报表,蓄客/销售情况月报表,根据每个周期的蓄客/销售情况编制相应

24、的数据分析表,并根据每个周期实际情况制定执行案调整计划，于后期提交。,来访客户信息监控,蓄客方案,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,二郎之于重庆，并不是一个完整的组团 二郎之于重庆人，并不代表城市,这里过去没有商圈，将来也很难有，那么在这样的环境下，千叶中央街区该如何定位自己？,现在有必要再审视下项目的产品： 公寓+写字楼+少量商业铺面,千叶中央街区

25、其实并不是一个传统意义上的城市综合体，并不是一个SHOPINGMALL。,千叶中央街区是什么？,就产品本身而言，本项目的商务属性要大于商业属性，而实际上通过我们对整个区域市场的调查和了解，区域市场对商务产品的现实需求量和潜在需求量是非常巨大的。而区域市场全时商务的缺失，实际上为本项目提供了一个非常理想的营销定位点,因此，天晟的主张是,重庆西 全时商务时尚基地,由这一主题所带来的生活理念应该是,全时商务生活特区、个性、时尚、娱乐,在商务主题下的生活理念应是围绕商务来展开，考虑到产品的特性，在营造氛围上更偏年轻化，主要针对年轻的创业人群来考虑,重庆西 全时商务时尚基地,首个专业精装写字楼,首个开放

26、式体验休闲中心,首个精装商务服务式公寓,围绕重庆西全时商务时尚基地的项目概念，包装产品功能，使项目成为多个唯一功能的集合体，放大项目的产品领先型。,商业广场,SOHO公寓,写字楼,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,入市阶段营销主题,重庆西，全时商务时尚基地,千叶地产重庆首献，首座“三不”投资平台,因为考虑入市阶段营销主题的任务就是在短时间内聚焦眼球，

27、使目标客群关注本项目，因此在主题选择上应直接明了，直击目标客户内心需求同时用千叶品牌带出项目，使项目更具诚信度。,主要活动执行,接待中心开放暨活体橱窗展示活动,活动目的：形式新颖的活体橱窗秀配合现场接待中心开放，项目高调亮相，第一时间树立项目中心城市地段高端品质投资项目形象。 活动时间：2011年9月 活动地点：项目现场接待中心 活动内容： 1、邀请九龙园区政府官员莅临，为接待中心开放剪彩； 2、邀请部分业界人士参加，形成一定口碑传播； 3、公司及合作单位领导详细推介项目产品； 4、邀请主流媒体参加，事后进行项目形象暨产品价值炒作； 5、设置小礼品现场赠送。,主要活动执行,精装SOHO公寓开盘

28、活动,活动目的：盛大开盘，聚集人气，塑造项目旺销局面 活动时间：2011年10月10日 活动地点：项目现场接待中心 活动内容： 1、举行隆重开盘庆典； 2、邀请主流媒体参观，事后进行新闻炒作； 3、设置现场抽奖等游戏，充分体现投资感； 4、设置小礼品现场赠送；,3、房交会活动,活动目的：宣传区域发展前景，树立项目投资形象，推介企业品牌实力，积累VIP客户。 活动时间：2011年10月重庆秋季房交会 活动地点：房交会活动现场 活动内容： 1、现场推介项目及企业形象； 2、参与房交会现场专题论坛活动，讨论二郎区域未来发展暨项目现场推介； 3、网络媒体配合进行新闻炒作； 4、设置小礼品现场赠送； 5

29、看房车随时接送客户至项目现场参观。 活动物料： 项目价值白皮书、户型册、沙盘、模型等 团队组织：销售人员6名、管理人员2名、保安4名,主要活动执行,SOHO楼持续销售阶段营销主题,中国的微软从此出发,千叶地产年度巨献，重庆西全时商务时尚基地,在这一阶段需要更加巩固项目的商务属性，使“商务”成为的标签和代名词，以便项目能与周边其他住宅小户型项目有很明显的市场区隔,圣诞优惠商务公寓团购,活动目的：商务公寓开盘团购，并以圣诞节为由提供优惠息 活动时间：2011年12月 活动地点：项目现场 活动内容： 1、组织前期积累的商务公寓VIP大客户进行团购； 2、邀请主流媒体参加，事后新闻炒作； 3、设置小

30、礼品现场赠送；,主要活动执行,新春客户嘉年华活动,活动目的：客户联欢，维护客户关系 活动时间：2012年1月 活动地点：项目现场 活动内容： 1、举行盛大文艺表演，回馈业主； 2、邀请前期购买客户参加； 3、邀请主流媒体参加，事后新闻炒作。,主要活动执行,写字楼营销阶段主题,二郎的精装写字楼,千叶地产年度巨献，二郎首座全精装5A级写字楼,写字楼所面对的客户主要是区域内的中小型企业，特别是几大专业市场中的经营大户，针对这些客户传播的信息越直接越简单就越有效果，因为这群人因为生意太忙，对不够直接的信息，这些人很难接收到，因此针对这群人应该进行最直接的传播,商业广场的商铺营销阶段主题,全临街的时尚商

31、铺,千叶地产年度巨献，时尚开放街区全临街铺面,这一阶段销售的产品为商铺，对于商铺的购买群体而言，位置和人气是最重要，而“全临街”的概念则会对这部分群体带来极大的吸引力，使本项目能在短时间内受到目标客户的强烈关注,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,价值提升的过程,从天晟对市场的分析和判断来看，本项目的核心卖点应该来自于“纯商业”这一项目属性，这一属性所

32、带来的是项目“不限购、不限贷、无房产税”这一完全区别于住宅类产品的投资属性，将使市场将本项目作为一个重要的投资出口来关注,在这样的市场环境下，天晟认为，本项目的核心卖点应该是如何去提炼项目“无障碍投资”这一概念，使项目不限购，不限贷、不房产税，这一优势凸显出来，基于这样的考虑，天晟所提出的核心卖点是,重庆首个“三不”房产投资平台 千叶中央大街,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区

33、CONTENTS,目 录,项目产品建议,在对千叶中央街区的产品设计方案进行详细研究之后，天晟认为这是一个比较优秀的方案，不存在大的原则性错误，因此在产品建议上对原方案没有颠覆性的意见，仅提供一些可能会对产品品质和档次及价值感有所提升的建议,规划方案：,这一规划方案充分利用了地块条件，规划布局合理，做到了地块价值最大化的原则，天晟认为并无需调整的问题,建筑立面：,就这样的建筑立面而言，天晟认为兼具了现代建筑的大器与时尚，品质感强，对这一建筑立面，天晟认为无需再做修改和调整,景观建议：,就本项目的景观设计而言，应着重考虑景观与商业，景观与人之间的互动和促进，而不是按照住宅思维来考虑本项目的景观。

34、 天晟建议景观以城市精神为主题，着重用雕塑小品、精品水景、地面及墙面铺贴来表现，在重要景观节点处可适当种植大型常绿乔木，局部小节点可用四季花卉搭配常绿植物考虑,户型设计：,在户型设计上，天晟认为SOHO楼的户型比较理想，不过对写字楼有点小建议提出供参考，天晟认为写字楼的公摊面积略大，配置可考虑适当降低一些,在命题之外天晟的思考,在完成开发商的投标命题要求之后，天晟还意犹未尽，在命题之外还有一些思考，在这里一并奉献，以体现天晟之专业水准,营销 策略一,提升产品价值,措施1：精装修提升溢价空间高标准装修水准，菜单式备选方案,从产品包装到销售的整体服务，彻底打消客户的后顾之忧。,高标准装修水准，提升

35、项目整体品质,达到排它性市场地位； 菜单式备选精装方案，个性家居设计，引领时尚新潮流； 品质品味个性化，处处有惊喜,提升产品价值,精装修标准建议：按1000元/平米的价格考虑精装标准。主要品牌参考如下：,提升产品价值,借力发力，扩大影响。利用品牌嫁接策略，可使项目迅速提高品牌知名度和美誉度，迅速获得购房群体的认知和喜爱，占领市场，树立市场竞争壁垒，提高市场竞争力。如可聘请国际知名物业公司（如）为项目物业顾问，印证项目高端的形象和提供价格支撑。,措施2：嫁接名牌提升市场价值,措施3：提供售后资产管理服务，实现有保障的投资,综合服务 物业资产管理通过日常项目管理，实行物业最佳用途，使物业最终实现价

36、值最大化。 先进服务 天晟多方资产管理服务得到社会各界的认可，包括房地产投资信托，证券投资收益，资产融资重组。天晟提供售后的资产管理服务，解决投资客户后顾之忧。 季度报告 我们的客户每季度可收到物业的财务预计表，确保高效的租务管理，同时我们预测物业风险和资金风险以确保物业在未来5年保持稳定的收益率。 长期战略 我们的长期战略是结合我们先进的信息系统以及丰富的专业经验，在降低成本和控制风险的同时，增加物业的价值。短期内为客户提供全面和深入的专业信息，使客户更专注于核心业务战略制定。,提升产品价值,1、公共空间装修星级装修标准，强化视觉冲击，提升项目品质，弱化梯户比比例过低带来的不利影响，以体现业

37、主尊崇感。,措施4：改善产品细节，提升产品档次,提升产品价值,智能化概念引入物联网概念，打造“智慧商务生活”，提升项目档次，营造项目高端形象。,措施5：改善产品细节，提升产品档次,智能化商务包括商务智能中心系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、自动抄表系统、IC卡停车场管理系统、背景音乐系统、小区Internet系统、公共电视系统等。 创造安全、舒适、高品位的居住，满足业主对不同环境的需求，极大地改善了生活品质，服务于人们的商务生活，因此应更全面、更富有人性化，为项目制造卖点，提高附加值。,提升产品价值,提升产品价值,引入全球最大服务式公寓管理公司Oakwood（奥克伍德），为项目注入国际化元素,

38、措施6：引入高档商业机构，为商务公寓贴金,提升产品价值,目前周边缺乏集中式商业广场； 周边满足基本日常生活需求的设施尚不完善，仅有一个新世纪超市（西城大院），区域型商业尚还不够； 目前区域内缺少一个上档次的商业物业，截流本区域消费，满足时尚休闲、娱乐的场所； 区域内缺少一个聚集人气的商业中心广场；,措施7：打造商业广场，提升项目整体形象、档次，提供强力支撑,通过对周边市场的了解，我们看到,因此，天晟对项目商业的初步设想是：,体量适中的精品购物中心，提供舒适的室内购物环境，考虑满足目标客户群的业态组合； 设计独特，开放式的休闲广场，吸引及聚集人气。,提升产品价值,提升产品价值,休闲广场： 中高档

39、待未来开业后市场与项目自身的发展再逐步调整档次； 以其自身所营造的景观效果及各种活动，吸引人群聚集，增加商业人气。,商场部分： 商业档次适当超前，不宜过度拔高（中高档，随着区域发展逐渐提升），中档部分为主流，高档 部分拔高项目调性，达到高调亮相目的 业态规划休闲、娱乐、餐饮为主，购物（精品专卖等）为辅（区域缺乏上档次上规模的娱乐休闲 中心，而餐饮类商业较多） 入驻品牌国内一线品牌为主（随着经营的情况不断更替提高）,成为覆盖二郎片区、辐射临近区域的 最高档次体验式休闲、娱乐购物中心,营销 策略二,此政策更多的是从投资安全性打消市场的怀疑；同时，客户相当于用购房的方式做了一个2年定期20%回报的

40、投资，是目前市场上难得的高额投资产品；而2年内形成对购房资金的封闭式融资，变房地产营销为资本运作；2年后如有回购案例产生，因过户等造成的手续费由双方各承担50%。,无条件增值回购-2年后如对所购买房屋的管理或升值幅度不满意的客户 可提价20%将物业退回开发商一方面打消客户对购买物业不能升值的担心；同时，也呈现开发商对区域潜力绝对的信心,无忧购房攻略,重庆唯一不限购、不限贷、无房产税的投资产品,针对目前住宅市场限购（限制外地人购买）、限贷、房产税的投资限制，本项目作为纯商业型项目，均不会受到这些限制，在目前投资热情不减，但需求被抑制的市场环境下，像本项目这样不受任何限制的投资型项目将会受到市场的

41、热烈追捧,无忧购房攻略,利用项目纯商业的项目属性，透过天晟的全国分销网络，将更多外地投资者引入到本项目中来,无忧购房攻略,推广策略,五大推广策略,整合营销策略,周边小区,政府机关,专业市场业主,渠道营销,项目亮相,示范体系开放,开盘,房交会,活动执行,报媒,网络,电台,车身,电视,短信,线上媒体组合,媒体选择建议,报媒选择: 天晟按照本项目目标客群,选择平面媒体。具体发布时间及内容根据当月推广计划确定。,网络媒体选择: 天晟按照本项目目标客群,选择网络媒体。具体发布时间及内容根据当月推广计划确定。,媒体选择建议,123,发布时间：2011年9月2012年3月。 发布数量: 50块 发布内容:

42、项目形象渗透，附加项目重要节点信息,未来国际、美源国际、中信大厦、弗瑞登、同聚远景、嘉年华大厦、世贸中心、国贸中心、纽约纽约,电梯媒体选择: 天晟建议选择观音桥、解放碑等地写字楼作为电梯媒体主要发布地点。,媒体选择建议,电台媒体选择: 天晟建议选择重庆交广台，在上下班时段及中午时段集中投放。 节目形式: 赞助“国际财经连线”专题，每半个小时循环播报；广告+栏目标头重复提醒的方式，迅速抓取投资人群注意,第一阶段： 发布时间：2011年10月 发布内容：区域概念、项目投资价值诉求与关键信息 第二阶段： 发布时间：2011年11月2012年3月 发布内容：冠名播报及关键信息,媒体选择建议,短信推广建

43、议: 发布对象：区域外中高端客户、区域内重点客户、项目VIP客户等 发布内容：品牌形象、接待中心开放信息、样板示范区开放信息、项目开盘暨加推信息,媒体选择建议,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,营销代理费,溢价代理费,基本销售代理费,天晟综合考虑本项目，为了实现项目利润最大化，并肩负树立品牌责任以及保障开发商的最大利益，本项目营销代理费分两部分考核计

44、提，并免收营销策划费。,服务报价,营销策划费,基本销售代理费,销售代理标准： （1）根据甲乙双方共同商定的销售任务及周期，三个月内当销售率低于50%-60%（含50%）时，甲方按成交合同金额的百分之 0.8 计提乙方销售代理佣金。 （2）根据甲乙双方共同商定的销售任务及周期，三个月内当销售率低于60%-70%（含60%）时，甲方按成交合同金额的百分之 0.9 计提乙方销售代理佣金 （3）根据甲乙双方共同商定的销售任务及周期，三个月内当销售率超过70%-80%（含70%）时，甲方须按成交合同金额的百分之 1 计提乙方销售代理佣金并补齐前期差额。 （4）根据甲乙双方共同商定的销售任务及周期，三个月

45、内当销售率低于80%-90%（含80%）时，甲方按成交合同金额的百分之 1.1 计提乙方销售代理佣金 （5）根据甲乙双方共同商定的销售任务及周期，三个月内当销售率超过90%（含90%）时，甲方须按成交合同金额的百分之 1.2 计提乙方销售代理佣金。,溢价代理费,溢价代理费标准： 甲方对乙方高出项目整盘均价（底价）销售的销售收益视为溢价收益，甲方将该溢价收益的20%作为溢价代理费支付乙方。,支付方式,销售代理费的结算原则及支付时间： （1）销售代理费按月结算支付（即结算至每月最后一日），甲方应在收到乙方销售代理费结算表后三日内审核，并在审定当月销售代理费后五日内支付。 （2）销售的房屋为一次性付

46、款的，该销售房屋的销售代理费在购房客户签订购房合同并付清首付款当月结算； （3）销售的房屋为按揭付款的，该销售房屋的销售代理费在购房客户签订购房合同并交齐按揭资料的当月结算。,解读市场及项目 项目定位 具体推广节奏 营销主题及生活理念倡导 阶段营销主题倡导 产品核心卖点提炼 详细产品建议书 营销代理费用报价、计费方式及付款方式 组织架构及人员配置及简历 目标考核建议 销售管控模式 销售保障措施 天晟业绩 服务承诺,千叶中央街区,CONTENTS,目 录,项目 执行总监,项目 销售总监,现场经理,置业顾问 若干,置业顾问 若干,高级置业 顾问若干,品质 管理经理,项目 策划总监,项目 研究总监,

47、项目 策划经理,项目 研究经理,策划助理 若干,研究助理 若干,项目 策划经理,策划助理 若干,上岗人员配置（专职上岗）,天晟将为本项目量身定制一支高素养高品位高效率的“三高”团队。在天晟内部称之为“准空姐标准的置业顾问”和“准酒店标准的服务人员”,上岗人员素质要求,综合对千叶中央街区项目的考虑，为了使该项目走向全国，天晟决定启用天晟全国资源，由上海VIP事业部总经理梁慧娴女士亲自异地操盘+重庆天晟资深地产精英联合营销，强强联手，确保该项目走向成功。,Ms Lisa Leung 梁慧娴女士 董事/ VIP事业部总经理,Career Highlights工作经历 Shangri-la Inter

48、national Hotels public listed company in Hong Kong (1988 to 1993) 香格里拉国际酒店集团-香港上市公司（1989年至1993年） Asst. Director of Marketing and Sales, involve in all pre-opening marketing and sales activities, in charge of the corporate and convention market for the hotel 市场掖广销售副总监，参与所有的酒店开张销售活动，负责酒店的企业市场及旅游市场 Hil

49、ton International, China Office (a subsidiary of the UK listed Ladbroke Group) / Hilton Hotel Shanghai (1994 to 1999) 希尔顿国际酒店集团-英国上市公司/希尔顿国际酒店集团上海公司（1994年至1999年） Director of Business Development & Marketing, responsible for soliciting new hotel projects, conducting feasibility studies for potential

50、projects, liaise with the project team in functional layout and design of new hotels in China, assist in the formulation of pre-opening marketing activities 项目开发总监，主要负责寻找新的酒店项目，撰写新项目可行性研究报告，和团队一起对中国新的酒店项目功能布局及设计提供建议，同时协助进行酒店开张活动 New World China Land Ltd a public listed company in Hong Kong (1999 to