紫薇翠庭营销初步思路_2011年11月.ppt

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1、筑建（中国）地产顾问机构,长清区紫薇翠庭项目 初步营销思路,获得国家商标保护的房地产模式 中国房地产保险直销模式的缔造者,站桩式 坐销,拉网式 拜访,全能式 销售,分段式 合作,点对点 直销,中国房地产保险直销模式的缔造历程,传统模式 等客上门 缺乏主动,聚焦客户 登门拜访 区域扫荡,十项全能 包打天下 效率一般,工作分割 分工合作 分类激励,三大板斧 九大步骤 十五流程,流程化 成交,传承精髓 扬长补短 创新发展,持续化 创新,集散结合 有的放矢 精确打击,程序化、规范化作业越来越重要,坚持业务是立身之本，谈客流程的严密性和规范性为业内所公认,开场白 收集客户资料 沙盘介绍 户型介绍 具体问

2、题具体回答 三板斧增值保值 三板斧入市良机 三板斧价格性能比 临门一脚,开场白 收集客户资料 沙盘介绍 户型推荐 看房 做置业计划 浅逼定 具体问题具体分析 深逼定 三板斧之增值保值-我为什么要买房子？ 三板斧之增值保值-我要买什么样的房子？ 三板斧之增值保值-我要买什么地方的房子？ 三板斧之价格性能比-我为什么要买你的房子？ 三板斧之入市良机-我为什么要现在就买？ 商品房买卖合同的合同条款解释与相关政策解读,九大步骤,十五流程,周期划分,项目主要阶段划分,工程配合,2#楼立面完工 样板间完成选址 装修公司选择 确定景观单位,展示区景观营造完成 样板间达到开放条件 确定整体推广方案,工作重心,

3、8-11#楼周边环境成形，园区内部道路、景观完工,重塑形象，开拓市场,提升价值，强势销售,抓住销售良机，深入挖掘市场,园区内部道路修建、绿化景观营造,内部景观环境完成 8-11#楼达到销售条件,顺势而为,阶段目标,项目以新形象重新入市,2-5#楼实现一轮快速销售，撕开缺口打破僵局,以8-11#楼提升项目价值，借助市场销售旺季实现新一轮销售,项目营销推广策略,推广策略,营销策略,元旦老业主慰问,样板间开放 项目重装入市,小团购促销,五一促销,中秋促销,国庆优惠,高校团购月,情景洋房概念推广,情景洋房体验活动,户外、道旗、网络、电台等长效渠道沟通洽谈 确定推广内容,短信、报广，开盘前集中投放,长效

4、推广渠道投放 周末短信直投 区域派单、竞品周边截客,周末短信直投 区域派单、竞品周边截客,短信、报广，新品加推前集中投放,内部认购开启,客带客、老带新,春节贺卡、 礼品派送,新项目启动,商业项目策划工作启动,项目推广节点计划,诉求点,价值点,主题,精装洋房、现房体验,推出情景洋房产品拔高整体项目形象,进一步强化销售信息,形象调整,稀缺产品 市场空白,新品加推 现房发售,待定,待定,户外选择,户外推广仍以项目所在区域为主要阵地，目前项目在绕城高速长清出口附近的高炮占据了较有利的位置，需变更能容从而贴合项目卖点。 截取长清区大学城入口至本项目售楼处的路段铺设道旗，对项目进行推广宣传的同时又能形成良

5、好的导示。 另在各竞品周边进行派单截客。,本案,道旗,高炮,派单,报广投放,数据显示，报纸做为短期时效性较强的宣传仍能起到不错的效果 开盘前选择济南时报、齐鲁晚报进行报广投放 期数不必过多，目的在于引起市场关注，重点在于展示项目卖点：洋房产品、现房销售、高性价比、生态区位、人文环境,区域派单,每周周末在项目所在区域内各竞品周边进行派单，拦截客户,每周四、周五投放短信，捕捉潜在客户 推广关键词：现房、花园洋房、生态宜居、人文学府 节假日或新品加推等重要节点需加大短信投放力度,短信投放,“精神堡垒”,本项目沿街展面导示性较差，不易引起注意，可考虑在售楼处对面的空地内醒目区域建造“精神堡垒”，使项目

6、在远距离即可引起关注。 结合项目周边景观及形象定位，可种植高大树木对“精神堡垒”给予支持，使项目更能引人注目。,现场活动,以在售楼处周边举办暖场活动为现场营造氛围，可考虑将暂不启动的商业地块进行环境营造，作为活动场地。 商业地块较空阔，能很好地展现出项目周边的山景资源，通过活动举办、景观展示、氛围营造等提高客户对本项目高端之处的体验，带来项目价值的提升。,开盘活动,本项目的规模体量、开发背景等各方面因素决定项目不适宜做大范围的集中开盘 项目所推房源均已达到预售条件，在引起市场关注后，靠现场小规模的开盘活动烘托项目人气，通过频繁的暖床活动给项目制造氛围,植树节活动,组织客户及业主在社区内植树，倡

7、导客户绿化自己的家园，提高客户参与性。 我方组织并提供材料，客户在指定区域参加植树活动，凡参与者均可获赠精致盆景作为纪念。,踏春活动,春分日组织客户及业主户外踏春，活动内容选择攀登紧邻本项目的北大山。 可穿插进行登山比赛，对优胜者进行奖励，为各参与者分发精美礼品。,以“寒食清明”为主题，在景观营造完成的商业地块内举办现场冷餐会，凡到场客户及老业主均可参与。 电话邀约，短信投递。对老客户、老业主进行邀约，引导老客户带新客户到现场,清明节活动,劳动节活动,推广中打出“买房送车”的概念，针对户型面积偏大、总价偏高的户型举办，购买此类户型的客户可获赠10万元价位的车型，具体细节由客户来电或者来访时作出

8、说明。 活动结束后，统计赠送车辆，可谈车辆团购，后期组织汽车交付仪式，为项目造势。,端午节活动,端午节活动，主题：“包粽子，赛龙舟”。 邀请客户到项目现场参与包粽子比赛，优胜者可获赠精美礼品。 同时客户可参加龙舟拼接活动，在工作人员的指导下完成龙舟模型的组装，凡完成拼接的客户可将胜利果实带回家作为收藏。 凡到场客户均可免费品尝粽子。,教师节活动,依托项目周边强烈的人文学术氛围。 当月同各高校进行战略合作，开启山师周、山艺周等高校团购优惠活动。 教师节当日在售楼处现场举办暖场活动，到场的教师职业可获赠精美礼物。,国庆节活动,国庆期间购房送总价10万的装修基金，直接折入总房款，促成成交。 老带新的奖励上调，以此带动客户积极性。,感恩节活动,感恩节活动：真情回馈老客户，客户答谢会+业主子女现场涂鸦活动 到场老业主及子女参与活动即可获赠精美礼物，老客户带新客户可获1500元赠购物卡，新客户成交可免交一年物业费。,市场环境分析,常规市场表现周期,本项目需要控制的周期表现,专业专注敬业敬人,-The End-,