2009年上半年重庆房地产市场研究报告_51页.doc

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1、重庆地产市场 2009 年上半年动态 2009 年 7 月 目 录 第一部分 市场动态 2 一、金融、政策法规 .3 二、城市建设 .6 三、行业动态 .7 四、土地市场 .7 五、房交会展 .9 第二部分 土地市场 11 一、供应分析 .11 二、成交分析 .14 第三部分 新增物业篇 25 一、 新增物业概述 25 二、 新增住宅市场概述 33 第四部分 成交分析 41 一、2009 年上半年供求关系分析 41 二、供应分析 .42 三、成交分析 .44 第一部分 市场动态 09 年，随着各大银行贷款利率的下浮、二套房贷款政策的松绑及十七条房市新政的出 台，加之各区域房交会持续举办，使得今

2、年上半年重庆房地产市场从二月开始回暖，且三、 四、五、六月连续四月房价上涨，成交量也从低迷到井喷的状态。在房地产市场逐步活跃 及回暖的背景下，土地市场也异常活动，各大开发商不仅在积极准备资金等待时机 “抄底 拿地” ，同时也大大推动了土地市场的成交。 一、金融、政策法规 1、金融政策 存量房贷客户 1 月 4 日起可申请 7 折优惠利率 建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施在 09 年 1 月 1 日公布：只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录 的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。 农商行：买多套房利率也可打

3、七折 4 月 15 日，重庆农村商业银行表示，该行推出“置业快车”房贷包，即使购买多套房， 贷款利率也可享受七折优惠。不仅如此，该行人士还表示，对于利率打 7 折的房贷，一旦 因为加息等原因市民需要提前还房贷的，该行不收取任何手续费。 2、全国房地产政策 6000 亿闲置公积金将投放经适房建设 1 月 9 日，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国建设工作会议上透露，2008 年全国住 房公积金缴纳规模达到了 2.02 万亿元，而闲置公积金支持经济适用房等保障房建设的试点 工作也将启动，高达 6000 亿元的闲置公积金开闸投放经济适用房等建设，将是 2009 年房 产新政的一枚重要棋子。 除了继续加

4、大住房保障力度外，姜伟新要求各地政府对稳定房地产市场负责，省级政 府为地区房地产市场的总负责人，各市县政府对省级政府负责。在稳定房地产市场的手段 上，姜伟新指出，各地政府可以根据地方实际出台政策，但是 2009 年要加强地方政策的严 肃性和合法性，因此地方政府不许再越权出台税收、财政等刺激房地产市场的政策。 商品房资本金比例下调 15% 国务院 5 月 27 日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中普通商品住房 项目投资的最低资本金比例从 35%调低至 20%，成为此次调整受惠最大的项目之一。 房地产项目的资本金比例出现 1996 年资本金制度建立以来的首次调低。其中，保障性 住房和

5、普通商品住房项目的最低资本金比例从 2004 年的 35%调低至 20%，恢复到 1996 年的 水平。而其他房地产开发项目的最低自有资金比例只下调了 5 个百分点，从 35%降为 30%。 商品住宅用地满 70 年可能有偿续期 土地管理法的修订将在 09 年内（审议。一份名为土地管理法(修订草案征求意 见稿)(下称“征求意见稿”)的文件，开始在全国国土厅局系统征求意见，总计 49 条新 增法条赫然在列。49 条新规中，最受人关注的是，住宅 70 年大限到期后“按照国家有关 规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期” ，其预留操作空间的用意明显。 “征求意见稿”新增 49 条新规，涵盖

6、了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督 察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地 保护等多方面的内容。 3、重庆市房地产政策 我市公积金贷款首付降至两成 1 月 24 日市财政局发布消息：为贯彻中央扩大内需的精神，促进重庆市房地产市场的 稳定、健康发展，我市决定将公积金个贷的首付款比例由 30%降为 20%，将公积金个贷单笔 最高限额由 15 万元提高为 20 万元。夫妻双方参贷后，个贷总额不得超过 40 万元，同时为 减轻借款人的还款压力，延长还款期限，将还款期限由至法定退休年龄后 5 年延长至法定 退休年龄后 10 年，最长不超过 30 年。 为了

7、确保公积金贷款有持续、稳定的资金来源，切实体现 “多存多贷”的原则，保证 资金的流动性，将实际可贷最高额度与缴存余额结合起来，按个人缴存余额的 15 倍确定其 贷款的最高限额，公积金贷款不受第二套房限制，只要还清了公积金贷款，就可以再次重 新申请公积金个贷。 住房公积金贷款利率无法享受七折利率优惠 2 月 17 日从本市公积金管理中心获悉，与各大银行的商业房贷不同，公积金贷款作为 政策性低息贷款，借贷人并不能享受在优惠政策利率基础上再打折的优惠。 重庆 17 条新政提振楼市 1 月 20 日，市国土房管局召开新闻通气会，发布了重庆市人民政府关于扩大内需促 进房地产业健康发展的实施意见 。 意见

8、一共 17 条，从加强政府引导、加大住房保障力 度、调整税费征收和入户政策、加大信贷支持力度、营造良好的产业发展环境五大方面， 对房地产市场进行全面松绑和提振。 17 条新政中，除了按揭贷款本息可抵扣个人所得税政策从 2008 年 12 月 1 日执行外， 其余政策都从 09 年 1 月 12 日开始执行，暂定的执行截止时间为 2009 年 12 月 31 日。在这 期间，如果国家有新政策，则按新政策执行。 新政主要惠民政策 税种 优惠政策 1、普通住房（含二手房）交易契税由 1%调整至 0.5% 2、高档住房交易契税由 3%调整至 1.5%契税 3、商业用房、办公用房（含写字楼）交易契税减半

9、 个税 2008 年 12 月 1 日后，在我市首次（含改善型）购买住房并以按揭方式 支付的，其按揭贷款本息，可抵扣产权人缴纳的个人所得税地方留成部 分 个人购买普通商品住房超过 2 年（含 2 年）转让的，免征营业税；不足 2 年转让的，按其转让收入减去购买原价的差额征收营业税 营业税 个人购买高档住房超过 2 年（含两年） ，按其转让收入减去购买原价的 差额征收营业税；不足两年的，仍按其转让收入全额征收营业税 1、首付比例由 30%调整至 20% 2、单笔贷款上限由 15 万元上调至 20 万元公积金 3、直系亲属参贷后的最高限额由 30 万元上调至 40 万元 入户 在主城九区一次性购房

10、建筑面积 90 平方米以上，可凭房地产产权属证申请办理 1 户（夫妻以及未成年子女）主城九区户籍。 改善住房 已经贷款购买了一套住房，但是家庭人均住房建筑面积不满 30 平 方米的改善型需求和本市主城区以外的居民在主城区首次购买住房的自 住型需求的市民，购买第二套房享受首套住房的住房贷款政策。 楼盘能否用公积金、销售面积、销售价格等必须公示 2 月 11 日,市国土房管局在市政府公众信息网公布了重庆市国土房管局关于印发重 庆市商品房预售信息监控管理规定的通知,加强商品房预售信息的监督管理。 通知规 定商品房预售信息监控实行商品房预售信息现场公示达标制度、商品房预售价格明码标价 制度、商品房预售

11、开盘信息备案制度。须公示的内容还包括建面和套内价；20 日内应开盘 销售等。 按照通知的规定,开发商在售楼部除了公示商品房预售许可证等证书,明码标 价外,还须进行楼盘是否可以利用公积金贷款等对购房者进行提示。 通知将于 09 年 5 月 1 日正式执行。 个人购买普通商品住房将获得政府补贴 3 月 30 日，从重庆市合川区国土房管局获悉，合川区政府办公室下发关于印发合川 区发放个人购买普通商品住房补贴实施办法的通知 （以下简称通知 ）：从 2009 年 5 月 1 日起至 2009 年 12 月 31 日止，凡是在合川辖区内房地产开发项目购买普通商品住房的 购房人，将获得合川区政府财政补贴。

12、为堵塞和避免套取财政补贴的“漏洞” ， 通知还特别规定：对在 2009 年 5 月 1 日以 前已签订商品房买卖合同的购房人，不得享受政府补贴；对从 3 月 13 日至 2009 年 12 月 31 日期间退掉的建筑面积 120以下的普通商品住房，若该套住房再次出售，所涉及的 购房补贴将由该项目开发企业承担。 二、城市建设 重庆市规划局:楼盘不准修得太挤 增加绿地面积 1 月 15 日，市规划局召开落实政府工作报告会议。针对市民反映我市部分区域和 楼盘建得太挤、太密的问题，市规划局副局长扈万泰表示，我市 09 年将完成主城区控制性 详规修编工作，并将重点控制、降低容积率，让市民居住更舒适，活动

13、范围更宽敞。 我市将建 12 万套具“重庆味”特色的巴渝新居 6 月 4 日，市建委对“宜居重庆”专项规划农村康居工建设规划进行了解读，到 2012 年，我市要建 12 万套“巴渝新居” ；并改建 12 万户农村危旧房，拆除滑坡、崩塌等 地质危险地段农房。 按照农村康居工程建设规划 ，2009 年到 2012 年，我市将建设“巴渝新居” 、改造 危旧房各 12 万户。总共 24 万户分 4 年完成，每年 6 万户。建巴渝新居、纳入危旧房改造 的，每户补贴 3000 元，以现金发放、政府投入修建基础设施等形式补贴。 小康型 适用型 适用范围 渝东北农村地区 渝西农村地区 占地面积 112.93

14、平方米 131.20 平方米 建筑面积 214.55 平方米 205.45 平方米 工程造价 9.44 万元 9.00 万元 居住人数 3 至 5 人 3 至 5 人 三、行业动态 重庆一季度新推 1917 套经济适用房 2 月 12 日，市建委公布 09 年主城区一季度首批经济适用房源，共 1917 套。其中，套 内核定基准价格最高为 3150 元/平方米，最低为 3060 元/平方米。 09 年首批经济适用房房源，98%以上户型为 90 平方米以下，这些房源分别是： 经适房基本情况 项目名称 项目地址 住房套数及户型面积 套内核定基准 价(元/平方米) 侨苑世家 渝北区回兴 街道双湖路 共

15、有住房 1016 套，其中 3245 平方米单间 配套 56 套，4456 平方米一室一厅 369 套， 6171 平方米二室二厅 591 套。 3150 盛世年华 2 栋 北部新区经 开园鸳鸯北 路 21 号 共有住房 153 套，其中三室二厅 90 平方米 130 套，三室二厅 129 平方米 23 套。 3099 西城尚景 九龙坡区九 龙园区华园 路 5 号 共有住房 748 套，其中 26 平方米单间配套 55 套，39 平方米一室一厅 54 套，4052 平 方米二室一厅 435 套，55 平方米二室二厅 204 套。 3060 我市发布住房建设规划（2009-2017） 4 月 2

16、1 日，我市发布了住房建设规划（2009-2017） （下称规划 ） ， 规划提出，突出住房建设与房价的协调合理：到 2012 年末，全市房价与收 入比控制在 6.0 左右，主城区的房价与收入比控制在 7.0 左右。 规划内容包括：将控制房价与收入比、90 平方米以下超七成、主城住 房建设布局规划。 四、土地市场 开发商涌向区县拿地 经营性用地成交量增 2.5 倍 2 月 12 日从市国土房管局获悉，2008 年，主城区外远郊区县成交经营性用地 685.33 公顷，占全市经营性用地成交总量 57.7%，同比增长超过 250%。而 2007 年成交量仅为 194.79 公顷，占全市经营性用地成交

17、总量 9.7%。 市国土房管局表示，区县招商引资吸引大批企业相继落户，吸引了房地产企业的关注。 此外，主城区高地价的热点地块投资风险逐步加大，地块价值预期被重新衡量，也让区县 凭借较低的地价优势，吸引了众多开发企业。 四宗地票一抢而空 土地市场回暖 在 5 月 12 日举行的“地票”交易会上，市农村土地交易所出让 4 宗共计 1100 亩地票， 其中 200 亩的地票成交单价 8.25 万元每亩，创 09 年地票拍卖单价最高纪录。4 张地票， 三张被 2 家以上的开发商争抢。 地产集团成本价推出 39 个地块 6 月 15 日，地产集团举办 2009 年度土地推介会，共推出 39 个地块、面积

18、 3200 亩。 而 500-2000 元/平方米的楼面地价，则吸引了保利、华润、龙湖、金科等市内外 41 家开发 商前来“相亲” 。这 39 个地块，主要涉及大学城、北碚蔡家、渝中区危旧房改造片区、大 渡口双山、九龙坡区华岩、南岸黄桷垭等区域。 蒙毅表示，地产集团会坚持地价不涨、保持房价稳定的原则，避免重庆房价再现 07 年 猛涨、大涨的局面。集团副总王鉴证实说，这次推出的地块，公示价大多是成本价。以河 运校为例，楼面地价约 2000 元/平方米，而前两年相邻地段则超过了 3500 元/平方米。 区县来主城抢地票 均价每亩飙升近万元 6 月 23 日，市农村土地交易所将 1100 亩地票，推

19、上了拍卖台，1100 亩地票被平均划 分为 11 份进行拍卖，每份 100 亩，起拍价为 810 万元。其中 7 号买家即合川城投一口气就 买了 8 份地票，单份地票最高成交价为 950 万元，平均每亩价格 9.5 万元，比之前的最高 价格 8.53 万元上涨了近万元。而中石油公司和重庆晋愉地产分别购得了 2 份和 1 份地票。 6 月 24 日在市土地和矿业权交易中心举行的土地现场拍卖会上，一宗仅 17.6 亩的小 地块，竞买起价为 7190 万元，最终由同景集团以 8750 万元成功竞得。该宗地位于渝中区 华福巷片区，出让面积约 11804 平方米（约 17.6 亩） ，规划用途为二类居住

20、。 保利抢下 09 年“中国地王” 房价 6000 元/才保本？ 6 月 25 日上午，在市国土房管局拍卖大厅，作为当天被拍卖的 7 宗地块主角-鸿恩 寺地块，最终保利以 38.1 亿元的成交价拿下，溢价达 91299 万元，成为 2009 迄今为止的 中国新地王。 鸿恩寺地块位于嘉陵江北岸,紧靠鸿恩寺公园,分成 5 个地块分别由西、南至东三面环 绕鸿恩寺公园的鸿恩寺地块，相关人士测算表示，该地块的土地单价为 426 万元/亩，楼面 地价为 3040 元/平方米。 沙区新地王诞生 华宇成功竞拍原重棉一厂地块 6 月 25 日，重庆市土地拍卖中心举牌拍卖的沙坪坝区原重棉一厂厂区地块。由华宇集 团

21、最终以 6.52 亿元价格成功竞拍下。该地块位居沙坪坝区石门大桥旁土湾和华宇金沙港湾 之间，出让面积 73813 平方米（约 111 亩） ，作为商住综合用地，规划建筑面积近 40 万平 方米。 大学城成开发热土 年内推 12 地块面积 1000 余亩 6 月 15 日-6 月 21 日，市地产集团召开土地推介会，推出的 39 宗地块中，大学城占了 12 宗，净面积 1000 余亩。现已挂牌公示 5 宗，剩余地块也将在今年内陆续挂牌。自 2003 年 6 月 18 日大学城正式开工建设以来，现已有龙湖、富力等市内外知名开发企业入驻开发， 大学城片区已成为重庆开发的热土。 五、房交会展 西城房交

22、会 拉动全市成交 2 月 26 日至 3 月 1 日,“2009 重庆主城西区精品楼盘展示交易会”在陈家坪会展中心 举行, 本次房交会由高新开发区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区联合举办。房交会四天， 除了四个区的房屋销售看涨外，还拉动了全市的成交量。 优惠政策 税种 优惠 1、 普通住宅按 0.5征收， 2、 高档住房交易契税按 1.5%征收。契税 3、 商业用房、办公用房（含写字楼）交易契税减半征收 营业税 个人购买普通商品住房超过 2 年（含 2 年）转让的，免征营业税；不足 2 年转让的，按其差额征收营业税。 交易手续费 手续费减半 成交情况 类别 成交情况 成交套数 2419 套（包括

23、新房和二手房） 销售面积 195423 平方米， 成交金额 65040 万元 成交均价 3328.16 元/平方米 09 春季房交会 成交出现井喷 4 月 23 日，以“山水都市，宜居重庆” ，备受关注的春季房交会在南坪国际会展中心 拉开帷幕。共 150 家开发商带来了 176 个楼盘，参展体量达 1105 万平方米：其中商品房 960 万平方米、非住宅 145 万平方米。 房交会优惠政策 项目 参展情况 1、普通住宅：按 0.5征收（包括洋房）契税 2、高档住房：按 1.5%征收（别墅、商业、办公用房） 营业税 普通商品住房：免征营业税；高档住房：只征收差额营业税 仅 对 参 加 房 交 会

24、 和 网 上 房 交 会 的 房 产 企 业 的 商 品 房 商品房：进行网签或联机备案要求 二手房：在房地产交易所申报且取得受理单 执行时间 2009 年 4 月 23 日到 5 月 7 日 房交会成交情况 6 月 6 日江北区房交会 延续 09 春交会优惠 6 月 6 日到 12 日，在观音桥步行街，举办了主题为“两江新城魅力江北”的江北区 精品楼盘展示交易会。展会内容除以江北区为主的商品房、二手房展示和交易外，还设置 魅力新江北展、装饰企业展示及交易、金融及法律机构服务平台、家用轿车展示及交易等 专项活动。 优惠政策 项目 优惠政策 1、普通住宅：按 0.5征收（包括洋房）契税 2、高档

25、住房：按 1.5%征收（别墅、商业、办公用房） 营业税 普通商品住房：免征营业税；高档住房：只征收差额营业税 成交套数 （件） 成交面积 （万平方米） 成交金额 （亿元） 成交均价 （元/平方米） 总量 13525 127.44 51.73 / 商品房 8918 82.9 44.54 4351 二手房 4607 37.57 14.16 2945 仅 对 参 加 房 交 会 和 网 上 房 交 会 的 房 产 企 业 的 商 品 房 商品房：进行网签或联机备案要求 二手房：在房地产交易所申报且取得受理单 执行时间： 6 月 6 日 至 6 月 12 日 成交情况 类别 成交套数 （件） 成交面积

26、 （平方米） 成交金额（亿元） 成交均价（元/平方米） 住宅 1518 138363 6.64 4796商品房 非住宅 77 10563 0.79 7365 住宅 278 24639 0.81 3316存量房 非住宅 2 1210 0.07 5620 第二部分 土地市场 （注：本部分数据来源于重庆土地交易中心，数据选取时间为 2009 年 1-6 月份。本部分所涉及的土地 性质中综合用地指含居住、商业、金融业等多用途地块，其他类土地性质包括市场、公建、绿化、车库、 加油站等用地） 一、供应分析 重庆 09 年上半年土地公开拟出让情况汇总（按公告时间统计） 其中 宗数 88 居住 工业 商业 综

27、合 其他 出让总价 （万元） 25 33 8 16 6总面积 （万） 457.06 125.45 216.71 12.14 101.58 1.18 1292565 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 公 开 拟 出 让 各 类 别 土 地 宗 数 0 5 10 15 20 25 30 35 40 宗 数 （ 宗 ） 33 8 16 6 25 工 业 商 业 综 合 其 他 居 住 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 公 开 拟 出 让 各 类 别 土 地 面 积 0 50 100 150 200 250 面 积 (万 ） 125.45 12.14 101.58 1.18 216

28、.71 工 业 商 业 综 合 其 他 居 住 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 各 类 土 地 供 应 比 例 图 工 业 27.4% 商 业 2.7% 综 合 22.2%其 他0.3% 居 住 47.4% 【同成分析】 据同成信息中心监测，2009 年上半年，重庆国土局公开发布土地公告 1-19 号，拟挂 牌出让土地共计 88 宗，总面积 457.06 万平方米，折合约 6856 亩，供应面积较去年同期上 涨上 33.8%；半年拟出让总价为 1292565 万元。 2009 年上半年拟供应土地中，以居住、工业性用地为主，其中居住用地供应 25 宗， 面积占总量的 47.4%；工业

29、用地共 33 宗，占总量的 35%；综合性用地 16 宗，占总供应量的 22.2%；纯商业用地供应量较小，仅占总量的 2.7%。充分说明今年上半年主城各区的土地 供应中居住用地供应充足。 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各 区 公 开 拟 出 让 土 地 宗 数 0 5 10 15 20 宗 数 15 17 4 8 4 2 16 2 5 3 5 7 沙 坪 坝 区 江 北 区 渝 中 区 北 部 经 开 北 部 高 新 九 龙 坡 渝 北 南 岸 区 巴 南 区 高 新 区 北 碚 区 大 渡 口 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各 区 公 开 拟 出 让 土 地 面 积 0

30、20 40 60 80 100 120 面 积 （ 万 ） 92.7116.12.064.021.16.49 38.02.25 20.27.55 29.247.2 沙 坪 坝 区 江 北 区 渝 中 区 北 部 经 开 北 部 高 新 九 龙 坡 渝 北 南 岸 区 巴 南 区 高 新 区 北 碚 区 大 渡 口 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各 区 公 开 拟 出 让 土 地 面 积 比 例 北 碚 区 6.4% 大 渡 口 10.3% 巴 南 区 4.4% 高 新 区 1.7% 南 岸 区 0.5% 沙 坪 坝 区 20.3% 九 龙 坡 1.4% 渝 北 8.3% 渝 中 区

31、2.6% 北 部 经 开 园 14.0%北 部 高 新 园 4.6% 江 北 区 25.4% 【同成分析】 从供应情况来看，江北、渝北、沙坪坝区是本阶段土地出让活跃区域，其中江北区供 应宗数、供应面积均为第一，占总量的 25.4%；沙坪坝区紧随其后，占总供应面积的 20.3%；且两区均以居住性用地供应为主；渝北区供应土地宗数虽较多，但多数地块面积较 小，占总供应面积的 8.3%，北部经开园、大渡口以及北碚区内因本阶段工业用地出让充足， 供应比例也有了较大的提高，分别占总量的 14%、10.3%和 6.4%，其中北碚区全部为工业用 地供应。其他各区本阶段土地出让表现较为平淡。 二、成交分析 1、

32、总体成交情况 重庆 09 年上半年土地成交情况汇总（按公告时间统计） 其中 居住 工业 商业 综合 其他 出让总价 （万元）宗数 82 22 27 8 13 12 总面积 （万） 434.56 124.71 152.15 14.07 98.58 45.05 1453201 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 各 类 土 地 成 交 宗 数 0 5 10 15 20 25 30 宗 数 (宗 ） 27 22 12 8 13 工 业 居 住 其 他 商 业 综 合 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 各 类 土 地 成 交 面 积 0 20 40 60 80 100 120 140

33、 160 面 积 （ 万 ） 152.15 124.71 45.05 14.07 98.58 工 业 居 住 其 他 商 业 综 合 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 区 各 类 土 地 成 交 面 积 比 例 工 业 35.0% 居 住 28.7%其 他 10.4% 商 业 3.2% 综 合 22.7% 【同成分析】 2009 年上半年重庆主城区土地交易市场回暖，共计成交 82 宗，成交总面积 434.56 万 方，成交总价 1453201 万元。成交土地使用性质以工业、居住为主，分别占总量的 35%和 28.7%，综合性用地占总量的 22.7%，考虑到综合用地含有居住、商业、金融业等

34、多种用地 性质，故本阶段有居住用途的地块成交量约占总量一半；纯商业用地比列较小，仅占总量 的 3.2%，其他用地则主要为科研设计、加油站、仓库建设等用地，占总量的 10.4% 2、成交量分析（各区宗数、面积，最大可建面积）半年度对比，月度对比分析 08-09年 半 年 量 成 交 对 比 图 0 20 40 60 80 100 0 100 200 300 400 500 宗 数 68 63 74 82 面 积 427.4 307.2 343.7 434.6 2007年 下 半 年 2008年 上 半 年 2008年 下 半 年 2009年 上 半 年 2009年 上 半 年 土 地 成 交 量

35、 月 度 情 况 对 比 图 0 1000 2000 3000 4000 5000 0 10 20 30 40 50 成 交 宗 数 11 3 16 5 7 6 45 出 让 面 积 （ 亩 ） 794.5 128.48 1578.50 105.80 176.94 263.02 4265.56 08年 均 值 1月 2月 3月 4月 5月 6月 【同成分析】 从 08-09 年半年度成交量对比图中，我们可以看到，自 08 年以来，土地成交量呈现稳 步上涨趋势，2009 年上半年成交面积较去年下半年增长 26.5%，增长步伐加快，成交总量 已高于 2007 年下半年水平。 从 2009 年上半年

36、各月土地成交量来看，去年成交均值比较，仅有 2 月份、6 月份表现 较为突出，其中 6 月份的成交面积远远高于去年平均值，成交土地 45 宗，面积约合 4266 亩，土地成交出现井喷现象。其他各月成交土地较少，表现一般。 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各 区 土 地 成 交 宗 数 情 况 0 4 8 12 16 20 宗 数 （ 宗 ） 5 13 5 12 2 2 3 7 4 19 7 3 巴 南 区 江 北 区 渝 中 区 沙 坪 坝 南 岸 区 九 龙 坡 高 新 区 北 部 经 开 北 部 高 新 渝 北 区 大 渡 口 北 碚 区 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各

37、 区 土 地 成 交 面 积 情 况 0 20 40 60 80 100 120 面 积 (万 ） 20.2114.12.477.32.25 8.39 12.463.021.043.847.111.7 巴 南 区 江 北 区 渝 中 区 沙 坪 坝 南 岸 区 九 龙 坡 高 新 区 北 部 经 开 北 部 高 新 渝 北 区 大 渡 口 北 碚 区 2009年 上 半 年 重 庆 主 城 各 区 土 地 成 交 面 积 比 例 图 大 渡 口 10.9% 北 碚 区 2.7% 北 部 经 开 园 13.8% 北 部 高 新 园 5.6% 渝 北 区 10.1% 高 新 区 2.9% 南 岸

38、区0.5%九 龙 坡 1.9% 巴 南 区 4.6% 渝 中 区 2.9% 沙 坪 坝 17.8% 江 北 区 26.4% 【同成分析】 从各区成交情况来看，江北区、沙坪坝区表现较为抢眼，成交面积各占总量的 26.4%、17.8%。渝北区宗数最多，但多为小宗土地，总面积较小。各区域内成交热点区域 中，江北区主要集中在观音桥、大石坝以及江北嘴组团；沙区成交地块多集中在西永组团。 渝北区则主要集中在两路组团，新兴板块将逐步成为开发热土。 3、成交价分析（各区成交总价，地面价，楼面价）半年度对比，月度对比分析 08-09半 年 度 土 地 成 交 价 格 对 比 图 0 100 200 300 40

39、0 500 0 500 1000 1500 2000 地 面 均 价 （ 万 元 /亩 ） 383.5 176.43 69.7 222.9 楼 面 均 价 （ 元 /平 米 ） 1913 1017 828 767 2007年 下 半 年 2008年 上 半 年 2008年 下 半 年 2009年 上 半 年 2009年 上 半 年 土 地 成 交 价 格 月 度 情 况 对 比 图 0 50 100 150 200 250 300 0 500000 1000000 1500000 地 面 均 价 （ 万 元 /亩 ） 120 73.60 61.94 3.49 124.5 289.9 289.5

40、 成 交 总 价 (万 元 ) 95328 9456 97770 369 22029762601E+06 08年 均 值 1月 2月 3月 4月 5月 6月 2009年 上 半 年 主 城 各 区 成 交 土 地 地 面 均 价 （ 万 /亩 ） 116.9 483.3 668.2 147.8 45.3 309.9 208.1 24.1 271.4 73.2 56.1 14.8 0 100 200 300 400 500 600 700 巴 南 区 江 北 区 渝 中 区 沙 坪 坝 南 岸 区 九 龙 坡 高 新 区 北 部 经 开 园 北 部 高 新 园 渝 北 区 大 渡 口 北 碚 区

41、 【同成分析】 从半年度数据我们可以看出，即 07 年土低价格疯涨之后，08 年持续回落。进入 09 年 后，土地成交市场回暖，上半年成交地面均价 222.9 万元/亩，高于 08 年数据。楼面均价 仍呈现持续回落趋势， 而在本期各月成交数据对比表中，我们可以看到，一季度土地成交市场低迷，进入第 二季度以来市场明显好转，与前期相比，成交异常火爆，且均高于 08 年成交均值。其中 5、6 月份的地面均价基本持平，土地市场价格保持稳定。 从成交区域来看，渝中区由于土地稀缺，加之本区域经济发展已久，土地成交均价最 高达 668.2 万元/亩；其次江北区由于江北嘴商务区部分地块的出让以及地王的出现，地

42、面 均价为 483.3 万元/亩。值得关注的是巴南区的土地均价有了较大的提高，该区域认可度日 益提高。另外，渝北、北部经开园以及北碚区由于成交土地多以工业性质为主，因此地面 均价较低。 4、半年度成交之最 地块位置 竞得单位 成交价 （万元） 出让面 积（） 最大可建 面积（） 地面均价 （万/亩） 楼面均价 （元/） 最高地面 均价 江北区江北城组团 A 分区 A01- 1/03、A01-2/03A01- 3/03、A02- 1/03、A02 重庆市江北 嘴置业有限 公司、重庆 银行股份有 限公司 202412 94795 894413.3 1423.51 2263 最高楼面均 价、最高成

43、交价、最大 出让面积 江北区大石坝组团 K 分区 K10- 1/02、K10- 5/03、K10- 6/03、K11- 1/02、K13 保利（重庆） 投资实业有 限公司 381000 596498 1253100 425.8 3040 最大可建面 积 江北区大石坝组团 K 分区 K02- 1/02、K02- 2/02、K01- 2/02、K04- 2/02、J17 重庆贵拓贸 易有限公司、 无锡同鑫资 产监管有限 公司 171000 233705 10000737 487.8 171 5、重点事件关注 2009 年 6 月 25 日，包括万科、龙湖、保利等众多地产大鳄经过 60 多次激烈竞拍

44、，最 终保利地产以 38.1 亿元顺利拿下重庆鸿恩寺地块，成为目前重庆土地交易市场新的“地王” 。该地块起拍价 28.97 亿，位于重庆江北区大石坝的 k 分区，用途为居住用地。地块土地 面积为 59.6 万平方米，最大建筑面积 12.5 万平方米。 另外，地产一哥万科在错失鸿恩寺地块后，5 天内先后拿下 3 宗土地，耗资 20.6 亿元， 三宗土地分别位于渝中区和北部新区。其中，渝中区大坪正街 160 号的河运校地块，耗资 11.12 亿元，土地面积 105463 平方米（约合 158.2 亩） ，该地块为大杨石组团重要的商业 金融用地，兼容二类居住，最大建筑密度小于等于 25%，绿地率不低

45、于 30%。另外两块地是 万科 6.6 亿元拿下的北部新区高新园人和组团和 2.92 亿元拿下的北部新区高新园一地块。 综合分析，保利目前在渝的多个项目已近接近尾盘，且各项目销售良好，资金充裕， 迫切需要补充土地储备以免影响后续开发。而万科地产入渝后，为了布局重庆的战略需要， 也要增加土地储备。或许他们行为预示着楼市已经开始回暖了。 小结： 2009 年上半年重庆土地市场供应土地 88 宗，成交 82 宗，土地交易火爆，从成交数据 来看，土地成交面积比去年同期增长 41.5%，热点区域主要集中在江北、沙坪坝和北部经 开园区，用地性质以工业、居住为主，且工业用地放量明显增加。以半年量数据来衡量，

46、 自 08 年下半年至 09 年上半年，土地成交宗数及面积呈现递增趋势；但无论是地面均价还 是楼面地价均低于 07 年地王时代水平，这也说明开发商拿地变得更加理性。 上半年成交的 82 宗土地中，有 45 宗土地集中在 6 月份成交，而之前的 1-5 月份则表 现较为平淡，这与市场的逐步回暖不无关系，进入 09 年以来，重庆房地产市场交易量逐步 回升，在 4-6 月份更是领涨全国，二级市场的繁荣带动了一级市场的回暖，开发商们也重 拾信心，拿地热情高涨，土地交易出现井喷。 虽然当前房地产市场成交高涨，但实体经济的运行状况并不乐观，整体经济向好还有 不稳定因素，因此房地产市场的持续回暖也还不够坚实

47、，加之下半年政府对土地的推量也 会有一定的控制，由此预计下半年重庆土地市场将会放量趋缓，运行平稳。 7、附表汇总 区域 土地位置 用途 土地面积（） 成交价 （万元） 地面均价（万元/亩） 竞得单位 渝中区大杨石组团 A 分区 宗地 加油站 3288 1348 273.32 中国石油天然气股 份有限公司重庆销 售分公司 渝中区大杨石组团 D 分区 D14-2-3/02、D14-2- 1/02、D15-1/02 号地块 商业金融业兼 容二类居住 158.1937 111200 702.94 万科（重庆）房地 产有限公司 渝中区渝中组团 J 分区 2-2 号宗地 行政办公用地 806 324 26

48、7.99 重庆市电力公司 渝中区大杨石组团 B 分区 B29-2 号宗地 二类居住 2867 2897 673.65 重庆丰然房地产开 发有限公司 渝中区 （5 宗） 渝中区渝中组团 C 分区 18- 7 号宗地 二类居住 11804.2 7190 494.18 同景集团有限公司 渝北区两路组团 A 标准分 区 A045-1 号宗地 一类工业、 二类工业 56542 2024 23.86 重庆市客车总厂 渝北区两路组团果园分区 E12-4/01 号宗地 二类居住 17259 3735 144.27 重庆市紫台房地产 开发有限公司 渝北区两路组团 A 标准分 区 A070-3 号宗地（部分 1）

49、 一类工业、 二类工业 5749 245 28.41 重庆天箭传感器有 限公司 渝北区两路组团 A 标准分 区 A070-3 号宗地（部分 2） 一类工业、 二类工业 3416 115 22.44 重庆瑞通建筑机具 租赁有限公司 渝北区两路组团 A 标准分 区 A018 号宗地 一类工业、 二类工业 4513 152 22.45 重庆港鑫机械制造 有限公司 渝北区两路组团 Ga 标准分 区 22-1/01 号宗地 一类工业、 普通仓库用地 42463 1663 26.11 重庆松芝汽车空调 有限公司 渝北区观音桥组团 I 分区 I1-3/02 号宗地 加油站 1944 671 230.11 中国石油天然气股 份有限公司重庆销 售分公司 渝北区观音桥人和组团大 石坝 L 分区 L10-4/01 号宗 地 二类居住 4734 3300 464.73 私人购买 渝北区两路组团 G 标准分 区 G1-3/01 号宗地 二类居住 4540 848 124.52 重庆市新城房地产 开发公司 渝北区两路组团 F 标准分 区 F14-2/01、F15