2008年上半年重庆房地产市场系列报告-29DOC.doc

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1、泛海地产 08年上半年重庆房地产市场系列报告08上半年重庆房地产市场系列报告1. 主城区商品房批准预售面积分析1.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02%2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了117.33万平方米，同比减幅为11.02%；其中商品住宅批准预售面积831.85万平方米，较去年同期减少了79.54万平方米，同比减幅为8.73%，非住宅批准预售面积115.26万平方米，同比较少了37.79万平方米，减幅为24.69%。2008年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。2008年上半年住

2、宅批准预售面积占总预售面积87.83%，该比重较去年同期增长了 2.21个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.17%，该比重与2007年上半年相比下降了2.21个百分点。1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低”从月度批准预售面积对比来看，2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为209.11万2平方米、172.51万平方米、220.36万平方米，同比分别增长38.91%、37.97%、1.26%，同时2008年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132.84万平方米、326.78万平方米，较去年同期分别减少了92.

3、24%、5.99%、35.24%。1.3 批准预售面积区域分布：批准预售面积主要集中在“三北一南”区域，大渡口区上涨最大从2008年上半年商品房批准预售面积区域分布来看，批准预售面积超100万平方米的有五个区域，其中主要集中在“三北一南”区域，渝北区、江北区、南岸区、北部新区批准预售面积分别为186.22万平方米、174.06万平方米、167.68万平方米、140.43万平方米，所占比重为17.49%、16.35%、15.75%、13.19%，此四个区域批准预售面积占总量62.79%；其次是九龙坡区，批准预售面积113.54万平方米，占总批准预售面积11.58%，也是主城区5个超过100万平方

4、米区域之一；沙坪坝区、高新区、北碚区分列6-8位，批准预售面积分别为72.57万平方米、56.07万平方米、42.19万平方米，所占比重分别位6.82%、5.27%、3.96%；巴南区、渝中区、大渡口区批准预售面积最少，均在34万平方米左右，所占比重集中在3%-4%。从2007-2008年上半年区域对比来看，大渡口批准预售面积增长幅度最大，增幅为104.47%，其次是江北区、渝北区、高新区、北部新区，增幅均在30%以上，增幅分别为92.10%、48.23%、42.08%，30.28%，北碚区、九龙坡区增长幅度最低，分别为16.25%、8.53%；区域中巴南区及渝中区批准预售下降幅度最大，分别为

5、59.64%、56.91%，其次是沙坪坝区、南岸区下降幅度分别为11.90%、1.35%。2.主城区商品房成交分析2.1商品房成交面积分析2.1.1商品房成交面积：主城区商品房成交面积同比下降18.02%2008年1-6月重庆主城区商品房成交61629套，较去年同期减少18.02%；成交面积589.77万平方米，较去年同期减少20.33%。2008上半年股市大挫、cpi居高不下、投资性购房受到抑制、去年消费透支等多重因素导致市场观望气氛浓厚、市场需求不旺。2.1.2 商品房月度成交分析：2-6月成交量均低于去年同期，房交会的推动下5月成交量最高从2008年各月成交量分布来看，5月在房交会的推动

6、下，成交面积位居首位，成交134.36万平方米，占总成交量22.78%；1月及4月成交量也超过了100万平方米，分别为 125.99万平方米、101.37万平方米，成交比重分别为21.36%、17.19%；3月及6月成交量相对接近，分别成交了83.45万平方米、86.06万平方米，所占比重分别为14.15%、14.42%；2月因春节长假缘故成交量最低为59.55万平方米，所占比重为10.10%。从2007-2008年上半年月度成交量对比来看，2008年仅1月高于去年同期，较2007年1月增长了 10.73%，2-6月成交面积均低于去年同期，6月下降的幅度最大，为40.72%，其次是3月、4月、

7、5月，下降幅度分别为24.94%、27.66%、20.93%，2月下降幅度最低为3.65%。2.1.3商品房区域成交分析：“三北一南”是成交热点区域，南岸区成交量位居首位从2008年上半年区域成交来看，南岸区作为目前热点开发区域，同时作为渝中区辐射区域，拥有南山自然资源，楼盘物业形态丰富、供应量大，同时价格相对江北区、北部新区低，成交面积108.56万平方米，成交量一枝独秀，占上半年主城区总成交量18.41%；其次是“三北”区域,北部新区、江北区、渝北区分别成交87.38万平方米、75.25万平方米、70.25万平方米，所占比重分别为14.82%、12.76%、11.91%，“三北一南”依旧是

8、成交热点区域，四个区域占总成交量57.89%；沙坪坝区成交量也较大，成交面积55.35万平方米，占总成交量9.38%；巴南区、高新区成交量相对接近，分别成交42.67万平方米、41.57万平方米，所占比重分别为7.24%、7.05%；九龙坡区、渝中区、大渡口区成交面积集中在25-33万平方米，所占比重集中在4%-6%，北碚区成交面积最少为12.32万平方米，所占比重为3.89%。从2007-2008年上半年区域成交面积对比来看，仅北碚区、巴南区、沙坪坝区较去年同期有较大程度增长，其余各区成交面积均有不同程度下降，北碚区、巴南区、沙坪坝区同比分别增长86.25%、42.67%、17.06%，北碚

9、区、巴南区随着房地产市场不断发展，各种配套设施的不断完善，同时价格相对其它区域低，成交量有了较大程度的增长；沙坪坝区在沙滨路、大学城板块两热点板块带动下，成交量也有显著的增长；各区中下降幅度最大是渝北区和九龙坡区，同比分别下降了47.37%、45.24%，渝中区、高新区、江北区同比下降幅度集中在23%-27%区间，北部新区、南岸区同比下降幅度集中在15%-19%区间，大渡口区下降幅度最低为11.53%。2.2 主城区商品房成交价格分析2.2.1商品房成交均价：主城区商品房成交均价同比大幅增长35.53%。2008年1-6月重庆主城区商品房成交均价4132元/平方米，与去年同期相比每平方米上涨了

10、1083元，上涨幅度为35.53%，自2007年6月开始，在全国房价普涨的情况下，重庆在“新特区”利好因素刺激下，城市价值预期看好，2007年第三季度市场需求剧增，投资性购房、恐慌性购房拉动房价的大幅增长，但随着2007年10月来相关银根紧缩、抑制投资性购房等宏观调控政策的出台，市场需求逐步回归理性，但房价仍在高位运行。2.2.2 商品房月度成交均价：主城区商品房各月成交均价走势平稳，但仍在高位运行从2008年上半年各月商品房成交均价来看，走势相对平稳，虽然上半年市场观望情绪较为浓厚，成交量同比有较大程度下降，但商品房成交价格仍在高位运行，各月成交均价在4100上下波动，2月成交价格最低为40

11、60元/平方米，6月成交均价最高为4242元/平方米，主要在一些高档楼盘带动下继续走高。从2007-2008年上半年各月成交均价对比来看，3月、4月成交均价同比增幅最大，分别为41.19%、41.11%；其次是1月、5月、6月，上涨幅度集中在33%-35%之间，2月成交均价增长幅度相对较少为29.19%。2.2.3 商品房区域成交均价：北部新区成交均价5008元/平方米，位居各区之首，江北区成交均价上涨幅度最大为55.51%从2008年上半年区域成交均价来看，北部新区作为是重庆的“富人区”，高档楼盘林立，故成交均价一直领军重庆楼市，上半年成交均价5008元/平方米，也是主城11区中唯一超过50

12、00元/平方米的区域；其次是江北区，成交均价4931元/平方米，江北区因良好规划和区位优势，楼盘价格一直较高；渝中区、高新区、南岸区成交均价集中集中在4200-4600元/平方米；其余各区成交均价均在4000元/平方米以下，沙坪坝区及渝北区成交均价3800元/平方米左右，九龙坡区、大渡口区、北碚区成交均价集中在3100-3250元/平方米区间，巴南区成交均价最低为2755元/平方米。从2007-2008年上半年区域成交均价对比来看，江北区及高新区上涨幅度最大，同比分别增长了55.51%、51.08%；其次是北碚区，同比增长了48.08%；渝北区、沙坪坝区、南岸区、北部新区同比上涨幅度集中在33

13、%-40%之间；巴南区、渝中区商品房成交均价同比上涨幅度集中在27%-30%之间；大渡口区及九龙坡区同比上涨幅度最低，分别为18.78%、11.60%。3 商品房用地成交分析 注：以下土地分析主要为居住、商业、金融用地等，不包括工业及加气加油站用地，其中规划建筑面积按规划最大面积计算。3.1 商品房用地成交面积分析3.1.1商品房用地总体成交分析：主城区商品房用地成交面积同比大幅下降74.67%2008年上半年重庆主城区商品房用地共成交43块地，较去年同期减少74.67%；成交土地239.94万平方米，同比减少65.60%；土地成交金额78.41亿元，同比减少40.58%；2008年上半年成交

14、土地规划最大建筑面积为732.98万平方米，同比下降63.92%。2008年国家加大了土地清理整顿力度，各开发企业更注重已有土地的开发，同时银根紧缩各企业均面临着不同程度资金压力，市场观望气氛浓厚，市场信心不足，导致了拿地的积极性下降。3.1.2 区域商品用地成交量：商品房用地成交70%集中在九龙坡区、巴南区和江北区2008年上半年北碚区无商品房用地成交。从成交土地规模来看，主要集中在九龙坡区、巴南区、江北区，分别成交了63.76万平方米（9块）、55.67万平方米（4块）、46.87万平方米（7块），所占比重分别为26.57%、23.20%、19.53%，此三个区域成交量占总成交面积的约70

15、%；其次是大渡口区，土地成交21.27万平方米，比重为8.87%；北部新区、渝北区、南岸区、高新区土地成交面积集中在9-12万平方米，所占比重集中在3%-5%；渝中区及沙坪坝区成交土地最少，分别为6.08万平方米、5.01万平方米，所占比重分别为2.53%、2.09%。从各区域土地规划建筑规模来看，巴南区、江北区、九龙坡区因土地成交规模大，故建筑规模也相对较大，分别为171.33万平方米、153.85万平方米、120.39万平方米，所占比重为23.37%、20.99%、16.42%，此三个区域建筑规模比重约为61%；其次是大渡口区、南岸区分别为74.30万平方米、54.69万平方米，所占比重分

16、别为7.46%、5.33%；高新区、渝北区、北部新区、渝中区、沙坪坝区各区建筑规模集中在24-40万平方米，所占比重集中在3%-6%。3.1.3 商品房用地规模分析：受政策影响，小规模拿地特征明显，93%的地块低于300亩2008年上半年重庆主城区小规模土地交易特征明显，50亩以下的土地成交26块，占总成交地块的61%，50-100亩、200-300亩土地各成交4快，比重均为9.30%；100-150亩、150-200亩以及300亩以上土地均成交3块，所占比重均为6.98%；根据重庆市国土房管局要求2008年土地一律小块出让，每宗面积不超过300亩，从上半年土地成交规模看，93%的地块低于30

17、0亩，仍有3块土地超过了300亩，从此3块土地竞得公司看，大多为实力雄厚的大企业，例如重庆市金科实业（集团）有限公司及重庆首创新石置业有限公司各竞得一块地，规模分别为393.62亩、343.97亩。3.2 商品房用地成交价格分析3.2.1商品房用地成交价格：主城区商品房用地成交价格大幅上涨134.54%2008年上半年重庆主城区商品房用地成交价格为3268元/平方米，较去年同期增长134.54%，楼面地价为1070元/平方米，较去年同期增长64.69%，2008年商品房用地容积率相对提高导致了楼面地价增长幅度低于土地价格增长幅度，2008年上半年商品房用地总体容积率为3.05，而2007年上半

18、年为2.15。2007年三季度来房价大幅增长，导致土地成交价格上涨，开发企业拿地成本增大。3.2.2 区域商品用地成交价格：渝中区土地成交价格最高，达17458元/平方米从区域土地成交价格来看，渝中区因其区域较为成熟，可开发土地较少，成交土地用途多为金融商业用地，故土地价格相对较高，例如渝中区渝中半岛组团e分区e21-2宗地（地下）为金融商业用地，土地价格48431元/平方米，直接拉高了渝中区的土地成交均价；其次是沙坪坝区，土地成交价格10505元/平方米，沙坪坝区上半年土地成交在各区中最少，但沙坪坝组团d分区d10-1-2/02号宗地虽仅2.45万平方米，但土地价格为12055元/平方米，土

19、地用途为居住、商业金融业，带动了沙坪坝区成交价格，上半年也仅此两个区域土地成交价格超过10000元/平方米；高新区、南岸区作为房地产开发的热点区域，土地成交价格也较高，土地价格分别为6413元/平方米、5131元/平方米；江北区土地成交价格3921元/平方米，江北区房价一直保持较高的水平，但在寸滩、铁山坪等相对偏远及房地产市场还不成熟板块的土地成交价格较低，导致了江北区土地价格位居第五，大渡口区、渝北区土地成交均价较为接近，集中在3450元/平方米左右；巴南区、九龙坡区、北部新区成交价格最低，分别为2385元/平方米，1183元/平方米、1159元/平方米。从区域楼面地价来看，与土地价格走势基

20、本一致，渝中区楼面地价最高，为3630元/平方米，其次是沙坪坝区，2129元/平方米；高新区、江北区、渝北区楼面地价集中在1100-1500元/平方米；其余各区均低于1000元/平方米；大渡口区、南岸区分别为996元/平方米、921元/平方米；巴南区、九龙坡区、北部新区最低，分别为775元/平方米、626元/平方米、415元/平方米。3.2.3 商品房用地成交价格分布：50-200万元/亩土地占总成交土地50%从土地成交价格来看，主要集中在50-200万元/亩土地，共成交22块，占总成交量50%；400-600万/亩成交地块也较多，共成交6块，所占比重为16.28%；300-400万/亩、20

21、0-300万/亩各成交5块及4块，所占比重分别为11.63%、9.30%；50万元/亩以下土地成交3块，比重为7%；600万/亩以上土地成交3块，所占比重为6.98%，此3块土地发布在渝中区、沙坪坝区及南岸区，其中渝中区该地块为商业金融用地，成交3229万/亩，该地块单价位居首位，沙坪坝区该地块为居住、商业金融业，成交单价804万/亩。3.2.4 商品房用地楼面地价分布：60%的商品房用地楼面地价集中在1000元/平方米以下从主城区商品房用地楼面地价看，主要集中在1000元/平方米以下，共成交26块，占总成交量的60%；1000-1500元/平方米地块成交也较多，共成交8块，占总成交量9.30

22、%；1500-2000元/平方米、2000-3000元/平方米、3000元/平方米以上地块成交量较少，分别成交4块、2块、3块，分别占总成交量量9.30%、4.65%、6.98%。4、2008年春节房交会成交情况注：建筑面积按规划最大建筑面积计算4.1 2008年春季房交会商品房成交面积同比连续两年下降2008年重庆春季房交会商品房成交82.38万平方米，去年同期相比下降8.92%，从各届春季房交会上看，自2006年来连续下跌。从02年来各届春、秋季房交会上看，03年秋季房交会成交面积达到顶峰，为177.91万平方米，主要因为2003年重庆市的城市房屋拆迁工作呈现出了一个高峰，全市拆除房屋5.

23、1万户、326万平方米，而80%拆迁户选择的货币补偿的安置方式，这部分刚性需求流入市场带动了成交量大幅增长；04年秋季房交会商品房成交量为各届最低，主要因为本届房交会主办方第一次取消了税费优惠政策，房交会向房展会转变，数据较以往有一定真实性；此后成交量逐步恢复，2006年春季房交会在中低价位的普通住宅的供应量增多推动下成交量达到120.34万平方米，之后三届房交会商品房成交量均在85万平方米上下波动。但从各届春季房交会上看，2008年春季房交会商品房成交量已经连续两年下降了，虽然本届房交会契税和登记费优惠为04年来最大，显示相关主管部门希望通过房交会政策优惠对活跃房地产市场起到一定刺激作用，但

24、在的银根紧缩、通货膨胀压力增大、市场观望情绪较浓大的市场环境下，成交量未有大的起伏。4.2 2008年春季房交会商品住宅高位运行，同比增长38.13%从各届房交会商品住宅成交均价来看04-07年均保持稳定小幅增长，其中04年秋季房交会及05春季房交会价格较高，主要因为商品住宅成交量较少，个盘影响较大，应该未能反映当时真实的房价水平，例如04年秋季房交会中别墅项目蓝湖郡成交面积6.09万平方米，个盘成交量总成交量27%，直接提升了其住宅均价，从整个市场来看，04-07年商品住宅稳定小幅增长，但自2007年6月来重庆主城区住宅价格快速增长，2008年春季房交成交均价仍在高位运行，成交4167元/平

25、方米，较去年同期增长了38.13%。4.3 2008年春季房交会存量房成交大幅增长133.87%，成交均价增长32.44% 从各届房交会存量房成交均价上看03-07年来保持了相对稳定，基本上在2000元/平方米以下运行（04年春除外），2008年春季房交会成交均价达历年最高为2384元/平方米，较去年同期增长32.44%，主要是在2007年下半年以来一手房价格大涨的推动下，存量房价格上涨幅度也较大。03年秋季房交会及04年春季房交会上存量房成交面积较大，主要因为这两年旧城改造、加快城镇化建设带来拆迁高峰，根据统计，80%拆迁户选择的货币补偿的安置方式，这部分拆迁户购买商品房或二手房解决住房问题

26、，也是二手房市火爆、价格上涨的主要原因；04年秋季房交会及05年春季房交会契税优惠取消，成交量进入了低谷；随着优惠措施在次实施，存量房成交逐步上涨，并与2008年春季房交会达到高峰，成交35.08万平方米，较去年同期增长了133.87%。2008年春季房交会存量房成交井喷的主要原因，一、03年来房交会最大的优惠力度，契税、登记费减半、减免营业税的优惠政策；二、目前重庆主城区一手住房价格仍在高位运行，二手房性价比相对较高；三、受宏观调控政策的影响，商品住宅价格上涨放缓，利率多次上调，投资者市场信心不足以及还贷压力增大，纷纷抛出手中的房子解套，市场供应充足。4.4 2008年春季房交税费优惠措施力

27、度空前，突现政府救市意图，但影响力有限2008年春季房交会二手房及商品住宅契税和登记费实行五折优惠，而以前最多达到7折，但本次效果并不明显，商品房成交量较去年同期相比下降8.92%，同时楼盘推延签约备案的时间以求享受优惠措施现象明显，例如公布的信息，本次房交会中长安麒麟公馆签约1.99万平方米（205套），根据网上房地产显示的数据截止6月中旬长安麒麟公馆已登记销售207套，而其在4月12日开盘1号楼及2号楼，4月26日加推3号楼，如果是在房交会其间成交205套，其两次开盘不可能仅销售2套，由此可见本届房交会真实成交量还有待于商榷，故本次房交会虽然优惠力度空前，在目前大的市场观望气氛浓厚的背景下

28、，其影响力有限。本次房交会经宣布取消又决定易址重新举行，反映了主管部门在此决定上的矛盾心态，据重庆市国土房管部门统计，2007年重庆市共收入房地产税费400.57亿元，其中，契税29亿元、营业税36.2亿元、土地出让金288亿元，配套费47.37亿元，房地产税费占全市财政收入的50.8%，一旦销售大幅下降将会对房地产及其相关产业税收带来重大影响，本次房交会以政策之力、政府之手促进市场繁荣意图明显，政府依旧扮演着市场推手角色。5. 房地产行业政策及重庆重点规划动态5.1 金融、税收政策（1）6次上调存款准备金2008年1月25日 由14.5%调至15%； 2008年3月25日 由15%调至15.

29、5% ；2008年4月16日由15.5%调至16% ；5月20日由16%调至16.5%，6月15日和25日分别按0.5个百分点上调，上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。2008年存款准备金率多次主要原因是为了抑制货币增长与通胀压力，中国将继续面临着资本流入加速的问题，中国的外汇储备已经高达16821亿美元，这其中有相当的一部分是来历不明的热钱，今年以来，中国央行通过发行大量的央票对冲流入的资金但收效有限，因此只有继续加大上调存款准备金率的力度。2008年上半年未

30、提高存贷款利率，主要原因是一是在2008年，中国全年的实际gdp增长率将会六年来首次低于10%，经济面临下行风险。二是2008年中国的消费物价指数会在第二季度开始明显回落，随着食品供应逐步恢复正常，通货膨胀会有所下降，三是中国和美国存在利差，如果中国央行进一步采取加息，中国国内面临的流动性压力将会更大，故目前加息已经不是优先使用的调控工具。（2）关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见4月8日，国家税务总局下发关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见。该意见对于房地产交易中纳税人申报的计税依据明显低于市场价格并且无正当理由的，参照市场价格核定计税价格，逐步将房地产评税技术应用到计税价格

31、的核定工作中。“意见”首先解决了房地产交易环节中偷逃税的问题，北京、江苏、浙江等7个试点先行开始以地区最低交易价作为指导价格，当房屋交易方申报的价格低于地区最低价格时，采取执行最高价格的办法，来避免房屋交易双方偷逃营业税、土地增值税等税收。 但是“意见”的意义还远不止于此。物业税改革中最难的问题就是征收物业的评估价格问题，而二手房交易中的评估体系和平台完全可以待到物业税推出时，转接过来。 （3）关于个人股东取得公司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复、关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复2008年3月27日国家税务总局颁布了国税函2008267号关于个人股东取得公

32、司债权债务形式的股份分红计征个人所得税问题的批复，6月10日，财政部与国税总局又联合颁发关于企业为个人购买房屋或其他财产征收个人所得税问题的批复。此两个问卷主要针对个人投资者或企业高管关于个人所得税方面的税收政策，且这两个政策都对个人所得从严征收。这两个政策都对个人所得税从严征收，这或许也是国税总局从政策层面上加大对高收入个人征缴个人所得税，通过税收来抑制贫富差距过大化。其中规定企业出资购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，应依法计征个人所得税。（4）关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知2008年4月16日，

33、国家税务总局发布关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定 。此项政策并非新政，而是对以前政策的修正，可能对房地产上市公司现金流产生一定压力，但总的税收负担没有加大，对房地产企业影响有限。由于仅是预缴所得税，项目完工后将重新清算调整，因而并非新税务负担，只是对房地产开发商的现金流要求更高。5.2 土地管理政策（1）关于促进节约集约用地的通知1月7日，国务院下发关于促进节约集约用地的通知。该通知对于在经济高速发展期中如何节约集约使用土地，从城市到农村、从规划到建设、从耕地到非耕地、从地上空间到地下空间都做了全面、具体和严厉的规定。对闲置土地的处置政策早在

34、国办发200526号文即“国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知”中都已有明确规定。从实际已经颁布的文件执行情况来看，各地较少见到对已出让的闲置2年以上的土地处置情况，对土地闲置费的征收细则也未颁布。本次通知对闲置土地的处置政策再一次进行明确和重申，表明政府的调控政策今后将更加注重执行力度的加强，可以看出，继续打击“屯地、炒地”仍然是房地产调控的重要目标。如果能够严格执行闲置土地处置政策，将会在一定程度上使开发商的囤地成本增加，迫使开发商加快房地产的开发，促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，打击开发商过度囤地行为，短期内也会增加房地产的供给。（2

35、）关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知1月7日，国务院办公厅发布关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知实施。根据通知，村民出租出售住房后将不得获批宅基地。通知还针对一些房地产开发企业到农村占用耕地或农村建设用地，搞房地产开发，从而形成所谓“小产权房”的问题作了规定：任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。为了从源头上防

36、止“小产权房”问题，通知规定，严禁通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地，用于商品住宅开发，这意味着，今后开发商和村委会“合作”占用农村土地，开发卖给城镇居民的商品房，也属违规之列，必须禁止。通知虽然切断了新建“小产权房”的后路，但对于已经形成既定事实的“小产权房”如何对待，仍是个未知数（3）土地调查条例2月7日，国务院发布土地调查条例。该条例为全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，有效保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供了政策和法律方面的依据。权威真实的土地数据是实施耕地保护制度的基础。这次公布的土地调查条例明确了土地调查的组织实

37、施：县级以上人民政府国土资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。这有效解决了“数据出多门”的问题。（4）土地违法案件查处办法4月30日，国土资源部发布土地违法案件查处办法。该办法的实施，为保证土地管理部门正确、及时查处土地违法案件，依法追究土地违法者的法律责任，维护土地的社会主义公有制和国家的土地管理秩序等方面提供了有力保障。明确了查处土地违法案件的责任单位及部门，理清了受案和立案、调查和处理及送达和执行的处理程序，该政策主要服务于房地产行业非常关心的闲置土地问题，显示了政府将强土地管理及调控力度。（5）违反土地管理规定行为处分办法5月30日，中纪委、监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部

38、联合下发违反土地管理规定行为处分办法，并决定自6月1日起执行。处分办法强调了土地执法倾向政府主体，坚守18亿亩耕地“红线”不动摇。近年来，违法用地、滥占耕地的势头不仅未能从根本上得到遏制，又出现了一些新问题，同时国家在土地管理方面提出了很多新的严格要求，违反土地管理规定的行为也呈现出一些新的表现形式，需要补充增加相应违法违纪行为及其量纪标准的规定，该办法严格了政府土地管理工作的问责制，明确规定行政机关有关责任人的处分，维护了国家一系列土地政策的权威性，尤其是宏观调控政策的权威性，为贯彻落实宏观调控政策保驾护航。5.3 廉租房、经济适用房保障建设政策（1） 经济适用住房开发贷款管理办法1、2月4

39、日，中国人民银行、银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法。该办法明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。根据两会中温家宝总理的政府工作报告中与房地产相关的部分“抓紧建立住房保障体系”， 根据这一指导精神，人民银行、银监会积极研究相关的配套政策，努力做好保障性住房发展的金融服务工作，加大对廉租住房和经济适用住房建设的金融支持。（2） 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知3月3日，财政部、国家税务总局下发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知。通知规定，个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营

40、业税、房产税；对个人出租住房取得的所得减征10的个人所得税。从建国后一直到1990年代，在计划经济体制下，基本上都是由政府和国企负责住房的建设、分配、维护，但事实证明仅靠政府和国企无法解决住房问题。即使在我国财力增强的今天，也有必要借助市场机制的优势，有效利用和配置资源。政府调控市场经济的基本手段，是货币政策和税收政策，这两种工具发生效力的机制比行政手段更合理。2007年的“24号文”标志着我国住房制度重大调整，住房保障被提到新的历史高度，明确提出：“有关部门要抓紧研究制定廉租住房建设、经济适用住房建设和住房租赁的税收支持政策。”显然，正是在国务院的高难度重视和督促下，关于廉租住房经济适用住房

41、和住房租赁有关税收政策的通知在几个月内便得以迅速制定和颁布。（3）关于加强廉租住房质量管理的通知3月21日，住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知。该通知对确保廉租房的质量，对解决城市低收入家庭住房困难等方面作了具体要求。2007年以来，各地加快廉租住房建设，对解决城市低收入家庭住房困难起到了积极作用。但有个别地区对廉租住房质量工作重视不够，导致部分地区廉租房质量不合格。为此住房和城乡建设部下发通知要求从设计、施工、监理等多方面提高廉租住房质量。5.4 房地产买卖交易政策（1）价格违法行为行政处罚规定1月13日，国务院修订了价格违法行为行政处罚规定，严格界定了价格违法行为，明确了具

42、体处罚措施，对那些不讲诚信的房地产开发企业，继续加大查处力度，直至清出房地产市场。（2） 计费方式和收费标准等有关问题的通知4月15日，国家发改委、财政部关于计费方式和收费标准等有关问题的通知发布，就房屋登记收费计费方式和收费标准等有关问题作了规定。5.5 相关法律法规（1） 中华人民共和国城乡规划法1月1日中华人民共和国城乡规划法施行。该法的施行，对在城乡经济发展与建设中，对自然资源和文化遗产的保护与合理利用，对环境的保护和坚持社会平衡发展起到进一步强化城乡规划的综合调控作用。（2）关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律

43、若干问题的解释（征求意见稿）6月16日，最高人民法院根据物权法相关规定，起草并公布了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）和关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）。关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（征求意见稿）是最高院首次针对物业服务纠纷案件审判工作起草的司法解释。（3）房屋登记办法7月1日，住房和城乡建设部颁布的房屋登记办法施行。房屋登记办法规范了房屋登记行为，确立和细化了登记簿制度。（4）关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，商务部下发了关于做好外商投资房地产业备案工作的通知，自2008年7月1日起，委托省级商

44、务主管部门对相关备案材料进行核对及审批。通知称，此举是为了严格备案材料核对，简化程序，提高工作效率，进一步做好备案工作。5.6 重庆相关房地产政策（1）重庆商品住房楼面地价不得超出房价的三分之一2008年，重庆市国土资源和房屋管理局将以商品住房年度建设规模为依据，合理确定土地供应总量、结构和布局。对于成片土地将实行“净地”分块供应，控制单宗土地供给规模，土地出让楼面单价控制在房价的三分之一以下。对商品房空置比例增长过快的区县，要严格控制新批房地产开发项目用地。重庆市将确保中小套型、中低价位普通商品房、廉租住房、经济适用房建设的年度土地供应量不低于居住用地供应总量70%。在房地产投资方面，200

45、8年重庆市将使房地产投资保持适度增长，房地产投资比重保持在全市固定资产投资总额的25%左右，商品住房市场供需总量保持基本平衡，保障居民自主性购房需求。 （2）重庆开始施行建筑能效测评与标识制度自2月13日开始，重庆开始施行建筑能效测评与标识制度，购房者可方便认清所购房屋是否是节能建筑。如开发商伪造相关节能证书和标识，将受到严厉处罚。从今年1月1日起，重庆市主城区新建住宅节能标准从原来的50%提高到65%，其他区域执行节能50%，并陆续推广节能65%的标准。重庆市建筑能效标识等级分为级、级、级。节能率70%，标识为级；节能率65%且70%，标识为级；节能率50%且65%，标识为级。建筑工程项目未

46、经建筑能效测评，或者建筑能效测评不合格的，不得组织竣工验收，不得交付使用，不得办理竣工验收备案手续，也不能取得销售许可证。如开发商伪造相关节能证书和标识，将按规定的“上限”最高10万元进行处罚。（3）住宅性能评定技术标准2月19日起执行修改后的重庆市住宅性能评定技术标准2月19日起执行，新标准将住宅分为3星、4星、5星三个等级。其中5星级住宅不仅主卧开间要3.9米，就连阳台、露台等面积也进行了规定。新标准与旧标准最大的不同在于，旧标准把通过标准审查的住宅分为a、aa、aaa三个等级，分别为小区住宅、花园洋房和联排别墅、独立别墅及高档住宅中的精品；而新标准则是根据住宅的适用性能、安全性能、耐久性

47、能、环境性能、经济性能和新技术应用六个标准，将住宅性能等级由低至高依次分为3星（）、4星（）、5星（）。3星入户门要有防盗功能、可视装置；4星除达到3星要求外还要增设对讲系统；5星满足以上条件后，还要有紧急呼叫按钮。户与户3、4、5星级分别40、45、50分贝；套内相邻卧室 分别30、35、40分贝；有窗的外墙 分别30、35、40分贝；户门 分别25、30、40分贝。（4） 今后房交会买房契税减为0.75%重庆市政府公布了关于采取适应性调控政策措施保持经济平稳较快发展的通知，据通知，市内组织和承接的全国性房交会、商品交易会等会展促销活动，所交营业税减按2.5%即征即返，契税在已减半为1.5%

48、的基础上，再减半按0.75%征收。市民购买房屋所收契税为3，以前在房交会上购买房屋的契税减半为1.5，而现在最新政策则按0.75%征收。 （5） 建筑面积60以下的小套型住宅限建夹层户型6月18日重庆市小套型住宅设计规范完成，并作为强制性工程建设标准，从9月1日起实施。届时，建筑面积在60平方米以下的小套型住宅，“夹层”户型将受到限制。小套型建面小于60平方米 规范所指小套型，是指套型建筑面积在37-60平方米的住宅。其中，最小建筑面积为37平米的住宅，使用面积不得小于22平米，并规定至少要有居住、厨房、卫生间三个基本空间。 层高不得超过3.6米 规范要求，这类小套型住宅层高宜为2.8米，不得大于3.6米。重庆市建委专家解释，一些开发商利用稍高的层高，把小住宅做成拥有两层的“夹层”，一来是增大了消防疏散的难度；二是夹层部分空间小、通风不好，降低了舒适性。控制层高以后，建“夹层”户型将受限。 厨卫通风和采光良好 小套型要求厨房、卫生