2011年辽宁盘锦房地产投资调研报告_61页.pdf

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1、盘锦市房地产投资调研报告盘锦市房地产投资调研报告 版权声明：版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归香港大典房地产营销策划（合肥）公司所有，未经本文仅供客户内部使用，版权归香港大典房地产营销策划（合肥）公司所有，未经香港大典房地产营销策划（合肥）公司香港大典房地产营销策划（合肥）公司书面许可，不书面许可，不 得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：香港万基房地产开发有限公司 香港大典房地产营销策划（合肥）公司香港大典房地产营销策划（合肥）公司 20112011年年5 5月月 盘锦市房

2、地产市场现状及发展趋势，是否 存在机会市场 了解县域整体规划及发展，寻找县域内重 点发展区域，研究每一区域房地产市场发 展情况 了解盘锦房地产市场现状及发展趋势，寻 找机会市场，探索地产发展模式 调研目的调研目的 调研课题调研课题 对目标区域房地产微观市场（产品、消费 者、价格、销售进度等）进行探讨和分析， 进而深入研究土地获取模式 调研结论调研结论 后续跟踪后续跟踪 盘锦地区有三个房地产重点开发市场：盘 锦市（兴隆台区）及大洼县的大洼镇(县 城)、田家镇和辽滨开发区三个区域房地产 市场均有较好发展前景，存在市场机会。 工作说明 盘锦概况盘锦概况 城市规划城市规划 房市调研房市调研 项目选址项

3、目选址 区域经济发展格局区域经济发展格局 城市规划城市规划 盘山县盘山县 双台子区双台子区 兴隆台区兴隆台区 大洼县大洼县 辽滨开发区辽滨开发区 兴隆台区兴隆台区 大洼县大洼县 辽滨开发区辽滨开发区 报告提纲报告提纲 Part 1Part 1 Part 2Part 2 Part 3Part 3 Part 4Part 4 地理环境地理环境 历史人文历史人文 自然资源自然资源 人口经济人口经济 PART1PART1：盘锦概况：盘锦概况 地理环境地理环境 历史人文历史人文 自然资源自然资源 经济发展经济发展 盘锦市位于辽宁省西南部，辽河三角洲中心地带，东、东北邻鞍山市辖区。东南隔大 辽河与营口市相望

4、，西、西北邻锦州市辖区，南临渤海辽东湾。市区距省城沈阳市155 公里；西距锦州市102公里；南距营口市65公里，鲅鱼圈港146公里，大连港302公里； 东距鞍山市98公里。地理坐标为北纬40394127、东经1212512231之 间。总面积4 071平方公里，占辽宁省总面积的2.75%。 盘锦属华北陆台东北部从“燕山运动”开始形成的新生代沉积盆地，经过漫长历 史年代的河流冲积、洪积、海积和风积作用，不断覆盖着深厚的四系松散沉积物。地 势地貌特征是北高南低，由北向南逐渐倾斜，比降为万分之一，坡度在2以内；地面 海拔平均高度4米左右，最高18.2米，最低0.3米，地面平坦，多水无山。 盘锦市境内

5、有大、中、小河流21条，总流域面积3 570平方公里。其中，大型河流 4条：辽河、大辽河、绕阳河、大凌河；中小河流17条：锦盘河、沙子河、月牙河、南 屁岗河、鸭子河、丰屯河、旧绕阳河、大羊河、外辽河、新开河、张家沟、东鸭子河、 西鸭子河、潮沟、小柳河、太平河、一统河。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河 的连通河道。 地理环境地理环境 地理位臵：地理位臵：盘锦市位于辽宁省西部， 总面积4071平方公里（市 区256平方公里）。 行政区划：行政区划：辖2区（双台区、兴隆台区）、 2县（大洼县、盘山县）。 城市地理位臵与行政区划 历史人文历史人文 1982年，由辽宁省、营口市联合组成的文物普查队在本

6、域内的盘山县沙 岭镇、高升镇及双台子区城效乡的梁屯等地发现7处新石器时期遗址。先 后出土石斧、细石器及红山文化的典型代表彩陶片等文物。经1983 年复查及碳十四测定，5000年前境内就有人类在此刀耕火种。 1984年7月27日，辽宁省人民政府以辽政发1984116号文件，向营口 市人民政府转发国务院关于辽宁省设立盘锦市的批复的通知，委托营 口市人民政府协助筹建盘锦市。同年9月，成立盘锦市筹备领导小组。 1985年3月，石山种畜场划归盘锦市。1986年11月，以辽政发1986 120号文件批示盘锦市人民政府关于恢复盘山县建制和盘山区更名的请示： (一)撤销盘锦市郊区，恢复盘山县，以原盘锦市郊区的

7、行政区域为盘山县 的行政区域。(二)将盘锦市盘山区更名为双台子区。至此，盘锦市辖两个 区、两个县，即：双台子区、兴隆台区、盘山县、大洼县。 盘锦市自然资源丰富，经济发展潜力很大。盘锦市自然资源丰富，经济发展潜力很大。 由于盘锦地处河海交汇处，且气候相对较为温暖，故有丰富的鱼类资源及各色动植物资源， 盘锦更以盘锦大米闻名全国，实乃关东的鱼米之乡，可以江南相媲美，所以盘锦也素有东北小宁 波之称。 一、土地资源：一、土地资源： 盘锦市土地面积407 100公顷。2009年耕地面积13.18万公顷，占土地总面积的31.32%。其 中：水田10.96万公顷(占耕地面积的85%)；旱田1.92万公顷(占耕

8、地面积的14.10%)。平均每人占 有耕地0.10公顷；全年粮食总产量99.2万吨，其中水稻产量93.7万吨。盘锦大米闻名于国内外， 是盘锦市主要出口商品之一。盘锦市尚有2万多公顷土地可以开垦利用，沿海滩涂逐年伸延，土 地面积不断增加。 二、矿产资源：二、矿产资源： 盘锦市地下有丰富的石油、天然气、井盐、煤、硫等矿藏。2000年底，辽河油田累计探明石 油储量21亿吨，天然气1 784亿立方米。中国陆地大油田之一的辽河油田坐落于此，已开发建设 32个油气田，已建成兴隆台、曙光、欢喜岭、锦州、高升、沈阳、茨榆坨等12个油气生产单位。 原油稳定装置处理能力600万吨/年。2002年生产原油1 351

9、万吨，天然气11.31亿立方米。原油品 类有稀油、稠油和高凝油。年处理天然气5.62亿立方米，为石化工业提供了可靠的原料资源。 在盘山县的胡家西部、甜水南部、羊圈子、东郭，地下埋藏着盐卤资源。深度60米100米， 盐卤水厚度47米77米，按年开采360万立方米计算，可开采数百年。在晒制的原盐中，氯化钠 含量在95.5%以上，质量达到海盐特级品标准。 自然资源自然资源 三、芦苇资源：三、芦苇资源： 盘锦市苇田收割面积55 608公顷，年产芦苇50万吨左右，列世界之先。主 要分布于大辽河口至大凌河口海岸线以北地段的辽滨、赵圈河、羊圈子、东郭4 个苇场和新生农场苇田大队。主要用于造纸原料，占辽宁省芦

10、苇总产量的50% 以上。自1960年始，加强对芦苇生产的管理，变芦苇的自然生长为人工科学培 育。仍有近万公顷的沼泽荒滩可开垦成苇田。 四、水产资源：四、水产资源： 盘锦市南部沿海，15米等深线以内浅海水域约20万公顷，鱼、虾、蟹资源 蕴藏量约4万吨5万吨，占辽东湾蕴藏总量的70%。其中3米等深线以内沿岸浅 海水域约1.9万公顷，海贝类蕴藏量约2.7万吨。滩涂面积3.92万公顷，天然饵料 丰富，适宜发展对虾、贝类。其中，可用于养殖对虾的面积1.34万公顷，可用 于贝类养殖的面积1万余公顷。素有“盘锦文蛤库”、“渤海金滩”之誉的大洼 县二界沟蛤蜊岗资源面积0.77万公顷，号称“天下第一鲜”文蛤的产

11、量在 1.5万吨以上，是辽宁省著名的文蛤出口基地。淡水水域15.3万公顷，水中浮生 物、水生植物丰富，有利于发展淡水养殖。近年稻田养殖独具特色。 2005年，水产品产量22.08万吨，其中海水产品产量12.41万吨。 五、五、草原资源草原资源： 盘锦市有优质草场0.4万公顷，分布于石山种畜场和盘山县大荒农场。主要 饲用植物40余种，载畜能力可达2.7万头混合牛。在0.8万公顷河滩地中，大部 分可改造成季节性草场，另有0.47万公顷水面可放养水生植物，大量的稻草和 农副产物可供牲畜饲用。 自然资源自然资源 2008年末，全市总人口129.15万人，其中非农人口81.1万人。出生人口9914人，

12、出生率7.00，死亡6141人，死亡率4.77。 2008年，全市暂住人口5万余人，暂住人口高峰期，从事建筑、运输等行业 的人员3万余人，经商和从事服务业的人员1.5万余人。 域内人口以汉族为主。共有35个民族，汉族占94.88%，少数民族占5.12%。 其中，满族占3.17%，朝鲜族占0.99%，其他少数民族占0.95%。 据2000年人口普查数据，几个人口较多的少数民族依次是，满族38 001人， 朝鲜族11 307人，蒙古族5 914人，回族4 113人，锡伯族744人。 2010年全年地区生产总值完成950亿元，增长18%，超计划5个百分点，增速创 近二十多年来新高，总量全省排名由上年

13、的第8位跃升到第5位；固定资产投资 完成900亿元，增长65%，超计划25个百分点；财政一般预算收入完成80.6亿元， 增长49.7%，超计划33.7个百分点；社会消费品零售总额完成185亿元，增长 18.5%，超计划0.5个百分点；城市居民人均可支配收入达到21035元，增长 13.3%；农民人均纯收入达到9700元，增长15%，均超额完成年初计划。 人口经济人口经济 城市人口 19.55%18.98%17.78% 14.04% 27.48%27.24% 26.44% 26.28% 42.07%42.65% 44.06% 44.66% 10.90%11.12%11.72% 15.02% 0%

14、 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 盘锦盘锦04年年盘锦盘锦05年年盘锦盘锦06年年沈阳沈阳06年年 18岁以下18-35岁35-60岁60岁以上 盘锦市总人口盘锦市总人口：128.2万人，其中非农人口比重较高，为78.9万人，仅低于沈阳、本溪和抚顺。 市区人口市区人口：60.87万人（兴隆台区40.87万，双台区20万），总户数22.5万（平均每户2.7人），市区 人口密度大，约为沈阳的1.7倍。 暂住人口暂住人口：5万余人（主要为从事建筑、运输、经商和服务行业人员）。 人口年龄构成人口年龄构成：虽然相对于沈阳市来说，老龄化的速度较慢，但历史地

15、看，已经在向老龄化方向发展。 3560岁人口超过44%。 盘锦市与沈阳市人口年龄构成比较 现象现象：盘锦生产总值总量增速缓慢，远低于沈阳和全省平均水平，07年与02年相 比，盘锦生产总值占全省和沈阳的比重由5.5%和22.7%下降至5%和18%。 07年人均 生产总值位列辽宁省第二二位，虽高于全省平均水平，但增长速度明显减慢 结论结论：盘锦属于资源型城市，“因油而生，缘油而兴”，经济来源主要为石油资 源，油气开采及相关产业贡献值近65%。自1996年生产进入递减阶段，最终导致经 济增速缓慢。资源型城市经济转型：资源型城市经济转型：确定重点培育壮大石油化工业、装备制造业、 塑料及新型建材业、绿色

16、有机食品业、现代服务业五大接续产业。 地区生产总值 0 10000 20000 30000 40000 50000 200520062007 人均GDP值（元） 1 1.05 1.1 1.15 1.2 1.25 增速 辽宁省平均沈阳盘锦 辽宁省增速沈阳增速盘锦增速 20022007年地区生产总 值统计 20052007年地区人均 生产总值统计 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 200220032004200520062007 生产总值（亿元） 100.0% 102.0% 104.0% 106.0% 108.0% 110.0% 112.0% 114.0% 116

17、.0% 118.0% 120.0% 增速 全省沈阳盘锦 全省增速沈阳增速盘锦增速 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 收入（元） 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 13000 支出（元） 沈阳收入盘锦收入沈阳支出盘锦支出线性 (沈阳收入)线性 (盘锦收入) 沈阳收入7050796189241009811651 盘锦收入7816838495091102512205 沈阳支出60746690721378638670 盘锦支出60036517698288599156 2002年2003年

18、2004年2005年2006年 全省全省 沈阳沈阳 盘锦盘锦 工薪收入 6611 7169 8101 占比 58.87% 56.75% 61.53%61.53% 经营净收入 688 833 1119 占比 6.13% 6.59% 8.50%8.50% 从居民可支配收入情况可看出，盘锦居民消费能力较强（收入 增长速度略低于沈阳，消费增长速度平均每年高出沈阳2%）。 居民可支配收入来源中，工资和经营两方面所占比重达到70%， 远高于沈阳和全省平均水平，主要源于当地业态发展情况（大型 工业为支撑，私营业主比例大） 城市居民家庭两居室及以上类型住宅比重达到92%，从消费观 念方面看，盘锦在与居住相关支

19、出方面比例较低，可能的原因： 前期区域内无高品质居住场所供应；区域住宅价格水平低于其他 城市。 2007年城市居民人均可支配收入14907元，人均消费性支出为 11708元，均居全省第二位（仅次于大连），城市家庭恩格尔系 数为31.6%（沈阳为35.3%），已达到富裕水平。 城市居民可支配收入与消费性支出 20022006年城市居民可支配收入统计 2006年城市居民可支配收入来源 2006年城市居民消费支出方向及数 量统计 全省全省 沈阳沈阳 盘锦盘锦 食品 28.43% 27.16% 24.73% 衣着 7.76% 7.22% 10.01% 家庭设备用品 及服务 3.32% 2.94% 2.

20、80% 医疗保健 7.03% 8.52% 9.06% 交通和通信 7.31% 7.75% 8.37% 教育文化娱乐 7.83% 8.23% 8.80% 居住 8.33% 8.19% 4.54%4.54% 购房支出 8.78% 13.40% 6.20%6.20% 车辆保险支出 0.04% 0.08% 0.20%0.20% PART2PART2：城市规划城市规划 区域经济发展格局区域经济发展格局 城市规划布局城市规划布局 石石 化化 工工 业业 原原 油油 开开 采采 华锦集团华锦集团 主营业务：主营业务： 化学肥料生产、化学肥料生产、 塑料制品生产塑料制品生产 和热电厂和热电厂 现有职工现有职工

21、1 1 万余人万余人 总资产总资产9797亿亿 元元 省级开发区，规划面积省级开发区，规划面积 21.5521.55平方公里，以发展外平方公里，以发展外 向型经济和石油高新技术向型经济和石油高新技术 产业为主产业为主 采取一区多园的发展模采取一区多园的发展模 式，下辖四个园区：石油式，下辖四个园区：石油 高新技术园、兴隆工业园、高新技术园、兴隆工业园、 中兴商贸园和文化产业园。中兴商贸园和文化产业园。 辽河油田辽河油田 主营业务：石油、天然气勘探、开发、销售；主营业务：石油、天然气勘探、开发、销售； 职工职工8 8万余人万余人 资产总额资产总额197197亿元亿元 经济经济 开发区开发区 区域

22、经济格局及重点项目分布 城市规划布局 城镇体系规划城镇体系规划：以市区为核心、交通：以市区为核心、交通 干线为依托，形成干线为依托，形成“城区卫星城城区卫星城 片区中心镇一般城镇片区中心镇一般城镇”的城镇发展的城镇发展 格局。格局。 市域规划市域规划：五大片区五大片区，沿三条轴线发，沿三条轴线发 展。展。 辽河辽河 路路 双兴双兴 路路 红旗红旗 大街大街 工业工业 大街大街 石油石油 大街大街 双台子区双台子区 组组 团团 兴隆台区兴隆台区 组组 团团 双台双台 河河 用地布局规划用地布局规划：“一水两城、双核心、多绿轴一水两城、双核心、多绿轴”的城市结构的城市结构。两城以泰山路、双兴路相连

23、，之间建设。两城以泰山路、双兴路相连，之间建设 以双台河为主体的滨水公园。规划绿化以双台河为主体的滨水公园。规划绿化6.84km26.84km2，绿化覆盖率达到绿化覆盖率达到40%40% 。 城市规划布局 PART3PART3：房市调研房市调研 盘山县盘山县 双台子区双台子区 兴隆台区兴隆台区 大洼县大洼县 辽滨开发区辽滨开发区 07年 盘锦增幅 省均增幅 施工面积 129万 33.9% 22.1% 竣工面积 49.4万 24.2% 19.0% 商品房销售面积 52万 19.7% 18.0% 住宅销售面积 50.4万 20.3% 17.5% 商品房开发投资 19.7亿 37.6% 30.6%

24、住宅开发投资 14.8亿 26.8% 36.5% 商品房销售额 9.5亿 21.8% 29.3% 住宅销售额 8.9亿 22.8% 27.5% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 05年06年07年 面积(万平) 0 5 10 15 20 25 金额(亿元) 施工面积竣工面积商品房销售面积住宅销售面积 商品房开发投资住宅开发投资商品房销售额住宅销售额 发展速度：发展速度：盘锦房地产行业虽起步晚，但发展速度较快。08年房地产开发持续升温， 前四个月房地产开发额达到6.6亿元，同比增长879.6%。新建、续建的重点项目近20个。 计划08全年总开发面积达160万平方

25、米，预计完成开发面积100万平方米，总投资22亿元。 房屋价格：房屋价格：盘锦房价0506年期间在全省处于较低水平，商品房和住宅的销售单价仅 为全省平均水平70%左右。07年以后增长速度较快，现商品房均价3300左右。 房地产市场历史及发展趋势 开发企业数量及运营模式 公司名称 公司背景 运营模式 盘锦振兴盘锦振兴 房地产房地产 隶属辽宁振兴生态集团，独立开发了辽河油田 翠南小区、党校小区、振北小区、生态园小 区，参与开发建设了辽河油田科研小区、文化 小区、世纪小区、幸福小区及迎宾小区等住宅 小区，累计完成建筑面积完成建筑面积100100余万平方米余万平方米 主要建造面向油田职工高端产品面向油

26、田职工高端产品(园区规模 大，绿化率高，居住密度低，配套完善三 到四居130平以上户型为主) 代表项目：生态园 在建项目：蓝色康桥 盘锦新广盘锦新广 厦房地产厦房地产 创建于1998年，具有国家二级开发资质，有自 己的物业管理公司 项目主要分布在市内热点区域，主要面向项目主要分布在市内热点区域，主要面向 高端消费群体高端消费群体 代表项目：新广厦花园 在建项目：广厦新城 盘锦兴隆盘锦兴隆 房地产房地产 辽宁兴隆大家庭商业集团06年涉足房地产领 域，以为集团发展连锁建设商场为主，并围绕以为集团发展连锁建设商场为主，并围绕 商场做完整的地产开发项目商场做完整的地产开发项目，07年与浙江日月 集团共

27、同投资，开始向专业化发展，产品主要 面向高端消费群体 前期项目主要分布在其连锁商场附近分布在其连锁商场附近，项 目优势即交通、生活便利，品质中档，配 套较少 在建项目：日月兴城 盘锦瀚新盘锦瀚新 房地产房地产 成立于2002年3月，有政府资源有政府资源，可拿到优惠政 策；盘锦市农村城市化改造项目农村城市化改造项目，完成建筑面 积43万平，在建项目建面50万平 项目主要分布在城中分布在城中，楼盘属中端品质 代表项目：瀚新花园 在建项目：紫润茗都 区域现有区域现有7575家房地产公司家房地产公司 ，均为本土企业，开发历史均较短，多数企业仅开发，均为本土企业，开发历史均较短，多数企业仅开发1 12

28、2个项目，个项目， 从运营模式上主要有以下四种：从运营模式上主要有以下四种： 城市规划布局 基本信息基本信息 地址：盘山县新县城政府北侧 售楼地址：盘山县新县城政府北侧 售楼处电话：400-606-6969 开发商：盘锦鼎龙房地产开发公司 建筑类型 ：板楼,独栋 别墅 物业类别：普通住宅,别墅,商铺 开盘时间：2011年 入住时间：待定 装修：毛坯 产权：年限70 容积率：2.3 绿化率：38% 物业公司：鼎龙物业 物业费：1元/月/平 方米，1.2元/月/平方米，1.8元/月/平方米，2元/月/平方米 车位数：700 采暖方式：集中 供热，分户采暖，地热方式采暖费市政标准价 交通状况：曙光客

29、车、31路公交、盘锦北高速路口 投资商：鼎龙集团 建筑设计：大连新大地设计院 景观设计：大连六环设计院 诉求主题：南加州风情-水岸蓝桥源自大洋彼岸的异域文 化 占地面积： 345000平方米 建筑面积：793500平 方米 价格分析：起价2500元/平方米 均价3000元/平方米 优惠策略：贷款99折，一次性98折 盘山县代表楼盘水岸南桥 盘山县 双台子区住宅板块结构及特征 主要项目 晟华苑 销售均价 2700 板块特征 价格低廉价格低廉 旧城改造项目， 规模小，无景观 和配套建设，产 品质量低，无智 能化物业管理， 多为多层，两居 室为主，面积在 120平以下，回迁 户较多 主要项目 销售均

30、价 板块特征 四季城、湖滨四 季城、湖 畔花园、 锦湖花园、 水榭春城 辽河左岸文化辽河左岸文化 城城 3500 景观环境景观环境 提升区域居住质量的项目聚焦地，项目具备一定规模，注重景观和配套建设， 小区实行智能化管理，高层、小高产品为主，户型跨度较大，基本无小户型， 有跃层户型，购房者多为追求居住质量的区域高端群体 锦湖花园锦湖花园(31.98(31.98万平万平) ) 四季城四季城(33.83(33.83万平万平) ) 水榭春城水榭春城 湖滨四季城湖滨四季城 晟华苑晟华苑( (共五期共五期) ) 湖畔花园湖畔花园(10(10万平万平) ) 南迁小区南迁小区 2500-3000 2000-

31、2500 3000-3500 3500以上 双台子区主要商品住宅项目分布示意图双台子区主要商品住宅项目分布示意图 湖滨四季城峰景 城区 双台子区 地址 双台子区湖滨公园北岸 售楼地址 礼贤路湖滨四季城峰景接待中心 售楼处电话 0427-3868888/9999 价格详情 起价：3500元/平方米 均价：4000元平方。（目前在售均价4400 4500元、商铺800013000）最高价：15000元/平方米 开发商 盘锦福兴地产 建筑、物业类型 板楼、普通住宅 建筑面积 40万平方米（占地面积19万平方米） 开盘时间 2010年06月10日 产权年限 70年 付款方式 银行按揭贷款,公积金贷款,

32、一次性付款 容积率、绿化率 2.1 40% 物业公司、物业费 四季城物业 1.2元/月/平 车位数 400 车位配比 1:0.4 饮用水、生活用水 市政供水、集中供热 交通状况 11路、3环路公交 建筑设计、建筑施工 东北建筑设计研究院 北京城建 销售代理 大连奥通房地产营销代理有限公司 辽河左岸文化城 城区 双台子区 地址 双台子区辽河路西侧 售楼处电话 400-606-6969 价格、折扣详情 待定 开发商 辽宁永利房地产开发有限公司 建筑类型 地中海风情 物业类别 普通住宅,别墅,写字楼,酒店式公寓 建筑面积 2200000平方米 占地面积 1290000平方米 开盘、入驻时间 待定 装

33、修 毛坯 产权年限 70 付款方式 银行按揭贷款,公积金贷款,一次性付款 销售许可证 待定 交通状况 1路以及1路2线沿途 投资商 辽宁永利房地产开发有限公司 建筑设计 新加坡AKDA设计院 景观设计 广州山水比德景观设计有限公司 室内设计 香港孔繁生室内设计 销售代理 中原地产，沈阳分公司 兴隆台区住宅板块结构及特征 3000-3500 2500-3000 3500-4000 4000以上 兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图兴隆台区主要商品住宅项目分布示意图 水木清华水木清华(35(35万万) ) 日月兴城日月兴城(80(80万万) ) 蓝色康桥蓝色康桥( (建面建面200200万，一期万，

34、一期3939万万) ) 长湖新城长湖新城(19(19万万) ) 西水湾西水湾( (二期二期1818万万) ) 鼎信佳苑鼎信佳苑 紫润茗都紫润茗都(50(50万万) ) 生态园生态园(80(80万万) ) 新广厦新广厦(25(25万万) ) 广厦新城广厦新城(48.4)(48.4) 河畔花园河畔花园(20.67)(20.67) 裕祥小区裕祥小区 辽河南岸新区辽河南岸新区 塞纳湾塞纳湾 学府园学府园(43(43万万) ) 板块 沿河板块 主要 项目 日月兴城 水木清华 均价 3900 板块 特征 景观环境景观环境 均为新建项 目，规模大 理念新，以 高层、小高 为主，辅以 少量别墅和 洋房，景观

35、和配套完备， 以90-120平 的两到三居 户型为主， 主要面向具 有先进生活 理念，适应 现代化生活 节奏、追求 时尚和品位 的30-45岁 成功人士 城中板块 学府园、紫润 茗都、鼎信佳 苑、长湖新城 3200 商业、交通便商业、交通便 利条件利条件 项目规模和开 发水平参差不 齐，旧城改造 项目居多，多 为多层/小高/ 高层复合项目， 有基本的景观 和配套，除交 通、生活便利 外其他卖点少， 有小户型，主 力为80-120的 两至三室，主 要面向注重生 活便利性的中 端消费群体 油田板块 新广厦、广厦 新城、蓝色康 桥、生态园 4000 油田生活配套油田生活配套 规模大，景观 配套完备质

36、量 高，注重社区 综合服务和个 性化服务，注 重社区文化建 设和社区活动 开展。产品丰 富，以低层住 宅为主，居住 密度低，基本 无小户型住宅， 多为130平以 上的单层户型 和200平左右 的复式户型， 主要面向油田 职工 各板块销售及未来供应情况比较 旧城板块 城中板块 沿湖板块 沿河板块 油田板块 核心力 价格低廉 商业、交通便利 景观环境 景观环境 油田生活配套 定位 旧城改造项目 旧城改造 提升居住质量 项目聚焦地 提升居住质量 项目聚焦地 油田居住质量提升项目 价格 2700 3200 3300 3900 4000 市场容量 50万 180万 100万 125万 375万（蓝色康桥

37、200万） 个案规模 （建面） 5万以下 20万 20万 61.5万 65万（除蓝色康桥外， 其他平均40万） 消化量 （建面） 每年10万左右 每年约1015万 每年约15万 未开始销售， 预计15万左右 每年约20万（蓝色康桥 08年4、5月销售10万平） 消费者 回迁户较多 注重生活便利性 的中端消费群体 追求居住质量 的双台区高端 群体 追求时尚和品 位的30-45岁 成功人士 油田职工 未来供应 量（建面） 现总供应量不 到10万，未来 供应量视区域 拆迁情况而定 共100万，每年 约20万 每年25万 共125万，每 年约20万 230万（蓝色康桥180 万），每年约35万 个案规

38、模个案规模：沿湖、沿河、油田板块个案规模均在2020万万以上，城中和旧城板块以5 51515万万居多。 销售情况销售情况：个案年消化量在215万不等，平均5万左右，油田板块高端产品销售进度快，旧城板块 和城中板块销售稳定。 未来供应未来供应：市场竞争激烈，潜在供应量大，未来供应主要集中在高端产品市场未来供应主要集中在高端产品市场：沿河板块和油田板 块。其他区域发展较稳定。 基本信息基本信息 水游城是鹏欣集团倾心打造的盘锦地标性商业航母，总投资30亿，做为盘锦市重点工程，形象工程， 整个项目总建筑面积50.6万平方米。项目南依盘锦的行政中心，北靠核心商业区，东临石油居住圈， 西接大商城市广场，位

39、于石油大街与双兴路交汇处，地处盘锦的都市生活中心，核心繁荣地带，便捷 的交通网络，为各地客商提供便利的出行条件，扩大水游城的交通辐射力，提升项目整体的商业价值， 项目拥有高档住宅、休闲主题购物公园和国际知名品牌洲际假日酒店等多种业态，将打造成盘锦最高 档的休闲商务生活中心。 诉求主题：鹏欣水游城，第五代商业模式领航盘锦魅力 占地面积：5万方 总建筑面积：56万方 价格分析：住宅，精装10000多；水装，7000多；面积， 90300多 商铺，2万多，70700平方 优惠策略：商铺一次性96折，按揭97折 老带新策略：送老客户，100平米以下送 3000元物业费；100以下送5000元物业费 住

40、宅未开盘 楼盘总结：水游城主打商业配套，以此带 动销售 城中板块代表楼盘鹏欣 水游城 鹏欣 水游城 城区 兴隆台区 地址 兴隆台区双星路和石油大街交汇处 售楼地址 石油大街123号 市人大正门 售楼处电话 0427-2228888 起价、均价 16000元/平方米 27000元/平方米 价格详情 起价16000元/平方米，均价27000元/平方米，最高价52000元/平方米 投资商、开发商 上海鹏欣集团、上海鹏欣集团 建筑类型 综合体 物业类别 商铺 建筑面积 506000平方米 占地面积 120000平方米 开盘时间 2011年04月 入住时间 待定 装修 精装修 付款方式 银行按揭贷款,公

41、积金贷款,一次性付款 容积率、绿化率 2.5 40% 得房率 65% 车位配比 1：1 采暖方式 中央空调 交通状况 兴隆台大街、石油大街、双星路、泰山路 沿河板块代表楼盘水木清华 基本信息基本信息 由盘锦凯晨房地产公司开发，临市重点高中，占地29.47万，建面35万，绿化率60%， 分两期，园区五大主题分区，休闲、体育、儿童、娱乐九大主题休闲景观，油田物 业。08年6月15日开盘，09年6月入住 产品产品 短板宽景板式楼/蝶式观景塔楼/多层电梯 洋房，现推多层和18层高层，面积56 120平 价格价格 价格区间为35005000，均价44000， 开盘前交诚意金得卡，开盘时凭卡选房 生态园楼

42、盘图 户型图 总平面 图 七区鸟瞰图 八区鸟瞰图 基本信息基本信息 盘锦市十五落实“生态立市”战略的重点生态 建设项目。由盘锦振兴房地产公司开发，欧式 风格，建面83万，分五期八个园区，共5000住 户。03年4月开工，07年全部完工入住。设高尔 夫球场，12000米绿色基地、休闲广场、东西二 湖、观鸟园等十二处景观及酒店、商业中心、 幼儿园、图书室、健身中心、篮球场等配套。 一楼赠送进深5米私家花园，六楼赠送15-18平 小库房，95%以上为油田职工，重视社区文化建 设，业主活动丰富多彩，有社区网络 产品产品 每期产品类型不同，全园区涵盖别 墅/洋房/多层/小高/高层，不同园 区主力户型面积

43、区间不同，但大户 型所占比例高于普通楼盘 价格价格 现二手清水房40004500元，装修房在5000左 右 销售情况销售情况 油田职工和本市客户可八成30年贷 款，油田职工还可公积金七成贷款 油田板块代表楼盘生态园 利港银河新城 名称 利港银河新城 地址 盘锦市新兴隆台区泰山路与盘宇街交汇处 电话 0427 8256666 投资商 香港利港投资集团 开发商 盘锦利港置业有限公司 规 划 设 计 上海现代建筑设计 营 销 顾 问 君安国际置业 占 地 面 积 632亩 建 筑 面 积 138万方 业 态 规 划 利港喜来登五星级酒店5万平方米；大型商业8万平方米，高尚社区98万平方米，社区配套商

44、业网点7万平方米，总 投资近35亿元 开 盘 时 间 预计2011年6月份 开 盘 价 格 4500左右 优 惠 政 策 日进百金 房地产市场运行情况 湖畔花园湖畔花园 兴隆家园兴隆家园 开发商 盘锦天安房地产开发集团有限 公司（二级资质房地产企业）， 该公司在辽滨还有一在建项目 玉带明珠 浙江日月集团和辽宁兴隆百货集团 （中国服务企业500强第222位）共 同投资，两家公司在盘锦市兴隆台 区还有在建项目 地理位臵 位于东湖新城区，临近东湖， 环境好 位于南部老城区商业中心，紧临镇 内唯一购物广场（兴隆三百）和农 贸市场，交通便利 项目规模 占地14万，建面23万，共两期， 33栋，一期16栋

45、1080户 占地1.5万，建面2.5万，共9栋楼， 280户 土地价格 04年8月拿地，楼面价240元/平 不详 产品及服 务 普通多层，品质好于兴隆家园， 半智能化服务，规划有幼儿园 普通多层，1、2楼为商业，无智能 化服务，无会所、车库等配套 面积区间 81.96一127，主力面积80二室 两厅一卫 39112，主力7090二室 价格范围 07年2000，现为2300 总价1930万 车库4000元 07年团购价格16001800，现价 18802298，三、五楼22602280， 四楼2298，顶楼1880（最低），总 房款727万 开盘及入 住 07年8月开盘，08年9月30日入 住

46、08年5月开盘，08年10月入住 售罄楼盘基础信息 湖畔花园湖畔花园 兴隆家园兴隆家园 湖畔花园效果图湖畔花园效果图 大洼县 售罄楼盘销售信息 湖畔花园湖畔花园 兴隆家园兴隆家园 客户群体 县城内希望适当提高居住质量的中端人群， 基本无外地人购买 县城中更注重交通、生活便利的中端人群，基 本无外地人购买 营销模式 常规售楼处销售，分两期销售，一期房源一 次性推出 将所有房源信息（位臵、面积、单价、总价） 一次性推出，无销控手段； 会员政策：5万元定金办理会员卡，享受优先 选房，购房享受0.98折优惠，会员在选房时限 定半小时之内选购，每次限制12人一轮，选定 后如遇退房者可供下一位会员选购。（

47、截止5月 27日，会员卡已办理240张，且不再办理）； 非会员购房无任何优惠政策 销售队伍 售楼员售前有培训，但不系统（仅限于小区 配套、物业服务等），专业知识了解较少 基本无售前培训，售楼员对楼盘了解较少，专 业知识浅 销售情况 一期16栋1080户已售766户（销售周期10个 月，月均销售76.6套，销售率为71%），年 销售量约7万平，月销售量约6000平 前期团购30套，5月份会员排号选房，截止27日 已售70%，顶楼基本无人购买 ，月销售量约1.5 万平 大洼县 在售楼盘销售信息 大洼县 城区 大洼县 售楼地址 大洼县田家镇 售楼处电话 400-606-6969 价格详情 起价：40

48、00元/平方米；均价5100元/平方米；最高价6300元/平方米9.8折 开发商 盘锦天安房地产开发集团有限公司 项目网站 http:/ 建筑类型 2、3层商网，3层交易大厅 物业类别 商铺 建筑面积、占地面积 商业：42万平方米、35万平方米 开盘时间 2009年08月20日 入住时间 待定 产权年限、装修 40年 毛坯 付款方式 银行按揭贷款,分期付款,一次性付款 容积率、绿化率、总户数 0.8 30% 1400 物业公司、物业费 辽宁肆肆灵物业公司、1.2元/月/平方米 交通状况 4路，大洼至兴隆台小客 投资商 盘锦天安房地产开发集团有限公司 建筑设计、建筑施工 辽宁省城市建筑设计院 盘

49、锦天兴建筑公司 规划设计 沈阳经济技术开发区规划建筑设计有限公司 景观设计、景观施工 沈阳园林景观公司 室内设计、商业设计 北京欣荣装饰公司 辽宁省城市建筑设计院 广告公司 大连正乙策划咨询公司 辽滨开发区发展规划 功能定位功能定位 以造船、游艇、快艇及配件、石油化工、装备制造、物流相关产 业为主，兼顾休闲旅游度假的生态型临港工业综合体。06年10月 重点开始作为辽宁省“五点一线”沿海开发开放战略的重点。 规划面积110平方公里，未来人口达到40万，计划2010年达到5万。 综合服务区：含商业金融与办公、教育培训、 公用服务设施、居住及市政设施用地、绿地。 东南侧延伸部分18平方公里（含岛4.

50、1平方 公里，陈政高省长钦点，建造旅游区） 船舶修造及配套工业用地、石化工业用地 港口物流、临港产业、高新技术产业 港口码头，计划建成年吞量一亿吨的大港 售罄项目玉带明珠 开发商：开发商：盘锦天安房地产开发有限公司 项目规模：项目规模：规划建面40万，一期六栋楼（回迁楼，建面不到3万） 产品类型：产品类型：普通多层、小高、洋房、别墅 面积区间面积区间：66.7-178.67平，主力户型为两室两厅一卫 价格区间价格区间：回拆房单价约2000左右，总房款在1326万之间 生活配套生活配套：在园区内规划完备的配套设施及商业体系：幼儿园、体育运动场、休闲会所、 商业网络等 开盘及入住开盘及入住：已售罄