青岛品牌开发商战略模式分析_世联_2008年.pdf

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 青岛品牌开发商战略模式分青岛品牌开发商战略模式分 析析 2008.06.18 NO.9 NO.8 NO.7 NO.6 NO.5 NO.4 NO.3 NO.2 NO.1 青岛伟东置业有限公司 青岛隆海集团有限公司 青岛银盛泰房地产有限公司 青岛中房集团股份有限公司 青岛建设集团公司 青岛海尔房地产开发投资有限公司 青岛百通城市建设集团股份有限公司 青岛天泰房地产开发股份有限公司 青岛海信房地产股份有限公司 2006年青岛本地房地产前九强名单年青岛本地房地产前九强名单 本土发展商概述本土发展商概述 本土发展商概述本土发展商概述本土发展商概述本土发展商概述

2、20082008年，本地发展商扎堆上市年，本地发展商扎堆上市. . 20082008年，本地发展商扎堆上市年，本地发展商扎堆上市. . 0505年以前，青岛本地开发商为市场主力军，凭借占据强势的资源优势，打造多项高端楼盘；年以前，青岛本地开发商为市场主力军，凭借占据强势的资源优势，打造多项高端楼盘； 多年发展，本土开发商品牌影响力逐步建立，如：海信、海尔、天泰、百通等。多年发展，本土开发商品牌影响力逐步建立，如：海信、海尔、天泰、百通等。 20082008年，百通有望上中小板年，百通有望上中小板 “公司正在研究向环渤海区域发展，从公司 的经营情况、团队水平和土地储备等看，公司已 经基本具备了上

3、市条件”，百通集团总经理方立 才说，公司积极进行上市准备，考虑到公司主要 立足于国内市场经营，国内市场融资情况比较好 等因素，在与专业机构沟通后决定在国内市场上 市。 20082008年，天泰要做“正规军”年，天泰要做“正规军” “天泰近期目标就是坚定不移地走上市之 路”！2008年1月，天泰集团执行总裁安玉田如 是说。天泰集团2008年企业新的口号是：低成 本、高绩效、重激励。安玉田在谈到这个口号时 说，天泰集团近期的目标就是上市，上市是正规 公众公司的一个形象。在房地产行业中，天泰的 企业品牌一向比较好，好的房地产企业能够带动 房地产行业走在正面的道路上。 海信地产海信地产海信地产海信地产

4、 本地典型发展商本地典型发展商 本地典型发展商本地典型发展商本地典型发展商本地典型发展商 n海信在山东省项目普遍集中在青岛周边沿海区域，具有强势景观资源；海信在山东省项目普遍集中在青岛周边沿海区域，具有强势景观资源； n目前海信地产在青岛乃至山东都具有一定的品牌影响力目前海信地产在青岛乃至山东都具有一定的品牌影响力。 海信地产海信地产 海信地产海信地产海信地产海信地产 市中心豪宅区市中心豪宅区市中心豪宅区市中心豪宅区 传传统老统老市区市区传传统老统老市区市区 浮浮山山新新区区浮浮山山新新区区 n青岛项目青岛项目基基本集中本集中于于市中心豪宅区域，土地的地市中心豪宅区域，土地的地段段优势优势明显

5、明显； n随着随着市区土地资源的市区土地资源的稀缺稀缺，海信地产逐步，海信地产逐步向向周边周边郊郊区发展。区发展。 海信地产海信地产 海信地产海信地产海信地产海信地产 35% 19% 46% 山东省其他区域青岛郊县青岛市四区和城阳、崂山、黄岛 海信近几年在青岛的土地储备基本以市南市北等市区优质地块为主; 在山东省其他城市的项目拓展中,土地基本选择在较有发展前景的新区。 我们可以看到，目前海信的土地储备开始中青岛郊县和外地项目占的比重超过一 半，“省域化”发展趋势明显。 土地储备丰富土地储备丰富 地产储备，优势资源丰富地产储备，优势资源丰富 海信地产海信地产 海信地产海信地产海信地产海信地产 海

6、信集团土地储备超过3000亩，可销售建筑面积接近270万平方米。 包含海信接手鲁能青岛项目,土地储备增加的1100亩 竞争模式：竞争模式： 竞争模式：竞争模式： “品牌+资源优势+潮流产品”“品牌+资源优势+潮流产品” 海信地产海信地产 海信地产海信地产海信地产海信地产 青岛海尔房地产开发投资有限公司青岛海尔房地产开发投资有限公司 本地典型发展商本地典型发展商 本地典型发展商本地典型发展商本地典型发展商本地典型发展商 企业核心特点总结企业核心特点总结 土地土地维度维度：土地储备相对谨慎、单个项目规模较大 资本资本维度维度：集团上市公司的资金支持 产品产品维度维度：打造精装修产品，注重售后服务

7、营销维度营销维度：品牌优势嫁接、注重营销 企业运营维度企业运营维度：探索专业化、进入全国化战略布局 住住宅宅精装修精装修产产业化探索者业化探索者住住宅宅精装修精装修产产业化探索者业化探索者 “像像做海尔做海尔冰箱冰箱一一样样做做房房地产地产像像做海尔做海尔冰箱冰箱一一样样做做房房地产地产”：精精品品战略战略、跨跨地域地域战略战略：精精品品战略战略、跨跨地域地域战略战略 企业发展模式总结企业发展模式总结 海尔地产海尔地产 海尔地产海尔地产海尔地产海尔地产 600,000m2开发区前湾港路 657,271m2 27,171 m2 30,100 m2 土地储备 合计 李沧区君峰路66号 市北区延吉路

8、89号 所在地 海尔海尔海尔海尔桐安雅居桐安雅居桐安雅居桐安雅居 海尔海尔海尔海尔东东城国际城国际东东城国际城国际 市区土地为主市区土地为主市区土地为主市区土地为主 青岛市已有土地储备约青岛市已有土地储备约65万万 外地土地储备情况外地土地储备情况 重庆海尔工业园项目为占地1400亩的工业地产项目 根据我们访谈海尔近期也有赴上海拿地的意向 l目前海尔本地的土地目前海尔本地的土地储备量较少储备量较少，主要集中在青岛市区；，主要集中在青岛市区； l外外地土地地土地储备储备以以工业园工业园项目开展。项目开展。 海尔地产海尔地产 海尔地产海尔地产海尔地产海尔地产 竞争力架构竞争力架构 海尔集团海尔集团

9、 资金实力资金实力& & 品牌价值品牌价值 集成家装经验优势集成家装经验优势 海尔集团涉足家居集成装修产业多年与大连万 达、奥园集团等多家开发商业合作承包精装修 工程四十余个 青岛海尔家居集成公司青岛海尔家居集成公司 海尔地产海尔地产 美国JY建筑规划设计事务所 奥地利AFC建筑师事务所 香港ACLA景观设计有限公司 国际设计团队国际设计团队 中海物业顾问中海物业顾问 韩国销售代理韩国销售代理 海尔地产海尔地产 海尔地产海尔地产海尔地产海尔地产 核心产品力：核心产品力：精装修精装修+ +精致户型精致户型+ +软件软件 户型精致户型精致采用了紧凑、精致、实用的户型 精装修精装修家居集成概念、精装

10、修和保修售后服务 物业管理服务物业管理服务聘请中海物业作为顾问、提高物业管理服务质量 海尔地产项目特点海尔地产项目特点 规模大规模大单个项目规模较大，如海尔.东城国际50万平方米、望山居30万平方米 产品类型丰富产品类型丰富多层、小高层、高层混合社区 海尔地产产品特点海尔地产产品特点 l海尔地产海尔地产初入行业初入行业，许许多多理念尚未成熟理念尚未成熟。营销和营销和产品产品初级模仿痕迹较重初级模仿痕迹较重。 l海尔地产主打海尔地产主打软性服务软性服务，以产品，以产品配套配套为为升级核升级核心，打造优势心，打造优势竞争竞争力。力。 海尔地产海尔地产 海尔地产海尔地产海尔地产海尔地产 竞争模式：竞

11、争模式： 竞争模式：竞争模式： “规模+产品力+服务”“规模+产品力+服务” 海尔地产海尔地产 海尔地产海尔地产海尔地产海尔地产 2005年至今，异地品 牌发展商加速了入驻青岛的 脚步 异地品牌发展商异地品牌发展商 异地品牌发展商异地品牌发展商异地品牌发展商异地品牌发展商 l1995年，和记黄埔和记黄埔进入青岛发展太平洋中心、熟悉青岛本地高端市场 l2005年，顺驰顺驰来到青岛，开发顺驰蓝水假期 l2005年，绿城绿城来到青岛，开发绿城理想之城 l2006年，万科万科来到青岛，成立青岛万科银盛泰房地产开发有限公司，开发城阳魅力之城 l2006年，宝龙集团宝龙集团（青岛）置业发展有限公司成立，开

12、发青岛宝龙城市广场 l2006年，卓越集团卓越集团投资组建卓越置业集团（青岛）有限公司，开发卓越蔚蓝群岛 l2006年，华远地产华远地产来到青岛，开发华远天屿 l2006年，浙江金龙浙江金龙集团来到青岛，成立鲁岳置业有限公司，开发鲁岳梦境江南 l2007年，以总价8.68亿元拍得银川西路地块，中海地产中海地产高调进驻 l2007年，中粮地产中粮地产与北京中融世纪投资顾问有限公司合作共同收购青岛天逸海湾置业有限公司，曲线入青 l2008年，富力地产富力地产欲低调入青，看好十梅庵地块 异地品牌发展商异地品牌发展商 异地品牌发展商异地品牌发展商异地品牌发展商异地品牌发展商 异地品牌发展商入青历程：异

13、地品牌发展商入青历程： 异地品牌发展商入青历程：异地品牌发展商入青历程： 中海地产中海地产中海地产中海地产 异地典型发展商异地典型发展商 异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商 中海中海简介简介： 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，其前身 中海地产股份有限公司于2002年8月8日注册成立，注册资本金人民币61020万元， 企业类型中外合资。 “中海地产”是中国海外集团房地产业务的品牌统称，该品牌诞生成长于香 港，辐射到澳门，发扬光大于中国内地。作为跨地域、具有国家一级房地产开发资 质的全国性地产品牌，中海地产向社会提供了数万套优质住宅产品，为数十万

14、计的 民众提供了优越的居住选择和满意的消费体验。 n中海地产青岛中海地产青岛公司于公司于20072007年年6 6月月7 7日成日成立，立，是是中海地产集中海地产集团团在在内内地开地开 设设的的第第1717家子家子公司公司； n中海地产青岛中海地产青岛公司公司的的成成立，立，标志标志着着中海地产正中海地产正式进式进入入青岛市场，青岛市场，实实 现现中海地产在中海地产在环渤环渤海海湾湾区域的区域的重重要要战略战略布局布局。 中海地产中海地产 中海地产中海地产中海地产中海地产 20072007年年5 5月月3030日日，位位于于银川路七号银川路七号的地的地块块被被中海地产集中海地产集团团有有限公司

15、限公司获得获得。 该地块为占地面积为5.85.8万平方米万平方米的青岛市银川西路项目（-A-2006-67号），总总建建 筑面积约筑面积约25.325.3万平米万平米。该项目位于市南区银川西路7号，距离市中心市委市政府、五四 广场以及2008奥运会帆船场地距离均约在4.5公里左右，区位优势明显。 中海地产高中海地产高调调入入青青拿拿地地 中海地产高中海地产高调调入入青青拿拿地地 20072007年年7 7月月2020日日，中海，中海成成功获得功获得青岛青岛胶南胶南市海市海王路王路项目。项目。 该项目为占地面积为8.588.58万平米万平米的（南土告字【2007】第3号），总总建建筑面积约筑面积

16、约23.523.5 万平米万平米。该项目位于胶南市东部新区，项目各项配套完善，周边自然环境优良，交通便 利，随着青岛海底隧道和跨海大桥的动工给西海岸特别是黄岛以及胶南的发展带来机遇， 项目发展前景较好。 20072007年年9 9月月5 5日日，中海，中海成成功功竞竞得得占地占地面积面积为为4.34.3万平米万平米的的市市北北区区西吴家村西吴家村项目项目。 该项目为占地面积为4.34.3万平米万平米的市北区西吴家村项目 （I-B-2005-50号），总总建建筑面筑面 积积19.419.4万平米万平米。该项目位于市北区规划中央商务区钻石地段，区位非常优越，周边各项目 配套完善，交通便利，拟规划为

17、集住宅、写字楼、商业、公寓为一体的大型综合物业。 中海地产中海地产 中海地产中海地产中海地产中海地产 n高高价拿价拿地地向向来来是是中海开发中海开发模模式式的的鲜鲜明明特征特征； 竞争模式：竞争模式： 竞争模式：竞争模式： “品牌+产品力+物业服务”“品牌+产品力+物业服务” 中海地产中海地产 中海地产中海地产中海地产中海地产 绿绿城城集集团团绿城集团绿城集团 异地典型发展商异地典型发展商 异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商 绿绿城简介城简介： 绿绿城房城房地产集地产集团团有有限公司限公司，具有，具有国国家家一一级级开发资开发资质质，专注专注开发开发系列系列城城市优市优质

18、质房房产品，产品，公司公司 总部设总部设在在浙江浙江省省杭州杭州市。市。绿绿城成城成立立于于19951995年，年，20052005年年转制转制为为外外商商独独资资企业企业，是是香港香港上市上市企业企业 绿绿城城中中国国控股控股有有限公司限公司（股票代码（股票代码：39003900）的的全全资资子子公司公司。 绿城的核心价值观：细节和人文绿城的核心价值观：细节和人文绿城的核心价值观：细节和人文绿城的核心价值观：细节和人文 绿城集团绿城集团 绿城集团绿城集团绿城集团绿城集团 绿城理想之城开发模式：绿城理想之城开发模式： “ 合作参与旧城改造”“ 合作参与旧城改造” l利用当地发展商百通集发展商百

19、通集团团的政府优势，联合李沧区政府，在建立郊区大盘。 l拥有丰富的高档住宅开发经验及稳定的专业合作资源，具有打造精品的能力 l善于利用土地规模打造居住环境，“三硬一软”核心产品力提升区域价值 l善于处理产品和价格的关系，通过和客户分享物业价值的升值来树立客户忠诚度 绿城集团绿城集团 绿城集团绿城集团绿城集团绿城集团 绿城集团绿城集团 绿城集团绿城集团绿城集团绿城集团 竞争模式：竞争模式： 竞争模式：竞争模式： “规“规模模+ +园园林林+ +建建筑细节筑细节” 和和记黄埔记黄埔地产地产（青岛青岛）有有限公司限公司和记黄埔地产（青岛）有限公司和记黄埔地产（青岛）有限公司 异地典型发展商异地典型发

20、展商 异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商 香港地产商、全球发展发展区域发展区域 提升生活品质核心开发理念核心开发理念 太平洋中心及小港湾项目，总建筑面积约164万平米开发规模开发规模 公寓、商业、购物、娱乐设施以及高层海景住宅产品类型产品类型 房地产开发投资、物业管理等主营业务主营业务 和记黄埔在青岛的子公司公司性质公司性质 市北区，三面临海 高层 商业、购物、娱乐设施以及高层海景住宅 超过100万平米 小港湾项目 市南区东海路35号 高层 公寓 61.6万平方米 太平洋中心项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积 物业地址物业地址 建筑类别建筑类别 物业类别物业类别 企业

21、企业概述概述 项目项目概述概述 和记黄埔和记黄埔 和记黄埔和记黄埔和记黄埔和记黄埔 强大的资本实力、丰富的高档物业开发经验 青岛市政府关系良好（参与青岛港、黄海橡胶重组竞标活动） 结合集团在港口、物流、地产上多元化的优势，提升整个区域的土地价值 95年进入青岛发展太平洋中心、熟悉青岛本地高端市场 右 图 ： 青 岛 太 平 洋 中 心 左 图 ： 香 港 维 多 利 亚 港 （ 小 港 湾 定 位 企业企业特点特点 和记黄埔和记黄埔 和记黄埔和记黄埔和记黄埔和记黄埔 宝龙宝龙集集团团宝龙集团宝龙集团( ( ( (青岛青岛青岛青岛) ) ) )置置业业发展有发展有限公司限公司置业发展有限公司置业

22、发展有限公司 异地典型发展商异地典型发展商 异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商 创新无止境 居高声自远核心开发理念核心开发理念 宝龙城市广场，总建筑面积超过70万平方米开发规模开发规模 集购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体 产品类型产品类型 青岛、厦门、河南、太仓发展区域发展区域 房地产开发投资、物业管理等综合项目主营业务主营业务 诚信、恭谦、创新、敬业 企业文化企业文化 澳门宝龙集团在青岛的子公司公司性质公司性质 宝龙城市广场项目名称项目名称 2006年7月 启动时间启动时间 约75万平米 总建筑面积总建筑面积 城阳区崇阳路以南、文阳路以北、长城路西、

23、江城路东 物业地址物业地址 大型城市商业、住宅综合体建筑类别建筑类别 融合五星级酒店、娱乐休闲、高档居住、商业贸易、文化交流等 物业类别物业类别 企业企业概述概述 项目项目概述概述 宝龙集团宝龙集团 宝龙集团宝龙集团宝龙集团宝龙集团 善于打造新区商业综合体项目、国内有众多成功案例 大规模综合体项目开发、形成自我价值增值和品牌建立 形成了成熟的商业地产开发模式（郑州、福州、无锡等） 澳门资本背景、资金实力雄厚 宝 龙 广 场 沙 盘 宝 龙 广 场 沙 盘 企业企业特点特点 宝龙集团宝龙集团 宝龙集团宝龙集团宝龙集团宝龙集团 青岛青岛卓卓越越房房地产开发有地产开发有限公司限公司青岛卓越房地产开发

24、有限公司青岛卓越房地产开发有限公司 异地典型发展商异地典型发展商 异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商异地典型发展商 创造卓越生活核心开发理念核心开发理念 卓越- 蔚蓝群岛，总建筑面积160万平方米开发规模开发规模 普通住宅 花园洋房、多层住宅、小高层住宅、联排别墅产品类型产品类型 全国发展发展区域发展区域 房地产开发投资、物业管理等综合项目主营业务主营业务 深圳卓越集团青岛子公司公司性质公司性质 卓越蔚蓝群岛 项目名称项目名称 2007年3月 启动时间启动时间 160.09万平方米 总建筑面积总建筑面积 价格价格 城阳区双元路以西，白沙河以北，墨水河以南 物业地址物业地址 毛坯 装修状

25、装修状况况 小高层、排屋、花园洋房等建筑类别建筑类别 普通住宅 花园洋房、多层住宅、小高层住宅、联排别墅 物业类别物业类别 企业企业概述概述 项目项目概述概述 卓越集团卓越集团 卓越集团卓越集团卓越集团卓越集团 善于打造海岸高档居住项目如浅水湾花园 卓越未来海岸的复制型项目，规划设计和开发模式成熟 在深圳拥有丰富的打造大型综合项目的经验如卓越未来海岸 复合型地产开发企业，善于打造大型综合性居住项目 深圳地产新锐、企业处于高速成长阶段 卓 越 - 蔚 蓝 群 岛 效 果 图 企业企业特点特点 卓越集团卓越集团 卓越集团卓越集团卓越集团卓越集团 总结总结 总总总总结结结结 异地品牌发展商加速入青，单一资源传统市场格异地品牌发展商加速入青，单一资源传统市场格 局即将打破，多元化市场新格局呼之欲出。局即将打破，多元化市场新格局呼之欲出。 本报告是严格保密的。 The End