2017年房地产上市公司50强白皮书-睿信地产咨询中心-20171013-96页-佰策地产文库.pdf

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1、睿信地产研究院 量价齐升强者加速 市场成熟重构转型 房地产上市公司 50 强白皮书 2 卷首语 作为长期跟踪服务中国房地产市场的专业团队，睿信地产咨询在对 2016 年行业典 型企业年度表现进行深入分析的基础上，充分发挥贴近一线的实践优势，推出2017 年房地产行业上市公司50强白皮书（注：“房地产行业上市公司50强”以下简称“房 地产行业 50 强”或“50 强”），以飨读者。 2017年白皮书主要包括“50强企业核心经营指标分析”与“50强企业发展热点 分析”两大部分。在“50强企业核心经营指标分析”中，睿信地产咨询利用多年跟踪 研究形成的“中国房地产行业核心经营指标数据库”基础上，以经营

2、数据、财务数据等 为核心，以蓝筹地产评选指标体系为蓝本，围绕规模类、绩优类、持续类等指标，对 2016 年房地产行业 50 强企业的经营能力进行分析，以期全面呈现行业领先企业年度经 营情况，为读者的研究决策提供扎实的数据支持。在“50强企业发展热点分析”中， 睿信地产咨询在大量长期研究及咨询顾问多年实践经验积累基础上，就近年来房地产企 业发展中面临的热点问题进行深入分析，从规模化、多元化、运营效率提升、金融创新 升级、中长期激励、公开市场运作等方面对行业发展趋势与标杆企业优秀实践进行深入 研究，为房地产企业转型升级提供参考。 2017年50强白皮书的编制得到了经济观察报、房地产行业标杆企业以及

3、大量地 产行业专家的倾情支持，在此深表感谢。 在本次白皮书编辑过程中，睿信地产咨询竭尽所能为读者呈现客观事实与独家观点， 但仍难免存有不足之处，欢迎读者不吝赐教，批评指正，在此深表感谢。 睿信地产研究院 3 房地产上市公司 50 强白皮书 目录 2017年房地产行业50强名单 5 50强企业核心经营指标分析 8 1.规模类指标：市场利好推动规模扩张，50强企业领涨势头不减 10 1.1 签约销售额大幅领先平均水平，行业 50 强门槛继续提高 10 1.2 签约销售面积保持高速增长，增幅略小于签约销售额 12 1.3 营业收入跳涨，规模领先企业增速提升显著 13 1.4 资产规模持续提升，总资产

4、增长幅度明显 14 1.5 新开工面积、竣工面积进一步扩大，销售型物业开发能力持续提高 15 1.6 持有经营物业面积增长循序渐进，持有型物业运作能力显著增强 17 1.7 跨区域布局策略持续推进，平均进入城市数量快速增加 18 1.8 员工人数布局两级分化，效能与发展并驾齐驱 19 2.绩优类指标：利润率、收益率趋稳，企业管理能力及风险控制能力加强 19 2.1 毛利润、净利润顺势而上，销售均价持续攀升 19 2.2 市场短期火热未能扭转利率下行趋势，合理利润回报成为常态 22 2.3 三项费用率整体趋稳，企业成本控制能力持续优化 23 2.4 持有物业价值波动明显，平均收益下滑 25 2.

5、5 员工平均薪酬具备竞争力，涨幅远超全国平均水平 26 2.6 资产收益率趋稳，超额投资回报收窄推动市场走向成熟 27 2.7 财务风险控制能力加强，企业更加关注资金流动性 28 3.持续类指标：土地市场火热推高竞争门槛，经营稳定支持未来发展 30 3.1 业绩保障倍数维持稳定，为未来 1-2 年的持续经营提供业绩支持 30 3.2 土地市场火热推高竞争门槛，企业竞争分化助力项目合作加强 31 3.3 土地储备周转率稳健，50 强企业积极布局土地市场支持后续发展 34 3.4 现金流整体向好，投资、融资力度依然较大 35 50强企业发展热点分析 38 1.规模化：业务增长提升占有率，并购合作加

6、速规模化发展 38 1.1 规模企业持续领跑，行业集中度进一步提升 38 1.2 行业转型加速并购整合，规模企业纷纷借助资本手段实现外生性增长 39 2.多元化：业务布局多元化，集团职能平台化 41 2.1 50 强企业多元化布局加速， “地产 +、金融 +、互联网 +”成为未来转型方向 41 2.2 业务多元化推动组织架构转型，集团平台化成为趋势 43 3.运营效率提升：周转率趋稳，节点管控精细化，人均效能持续提升 44 目 录 4 房地产上市公司 50 强白皮书 3.1 资产周转率相对稳定，存货周转率实现回升 44 3.2 节点管控精细化，运营管理能力普遍提升 46 3.3 人均效能持续提

7、升，项目运作能力普遍增强 47 4.金融创新升级：融资环境趋紧，金融创新加快，布局金控平台 50 4.1 融资金额高速增长，融资成本稳定下调 50 4.2 开发商的融资成本位于低点，融资环境逐步趋紧 51 4.3 金融创新手段持续升级，资产证券化试点成功 53 4.4 布局金控平台，不断向金融全牌照方向发展 54 5. 持续推出中长期期激励方案，吸引和挽留核心骨干人才 54 5.1 上市公司股权激励继续推行，期权激励盛行 54 5.2 合伙人计划和项目跟投持续升温，覆盖面不断扩大 55 6. 核心指标回落，市场表现分化，板块逐渐成熟显现长期投资价值 56 6.1 地产板块波动性显著，A 股 H

8、 股表现分化 56 6.2 市盈率小幅回落，A 股市盈率仍然显著高于 H 股 57 6.3 市净率小幅回落，H 股估值逻辑清晰、市净率分布集中 59 6.4 房地产市场火热，推动市销率加速回落 60 7. 三四线崛起，市场价值的重估还是非理性繁荣的狂欢 60 7.1 市场火热波动显著，推动热点城市管控措施集中出台 60 7.2 热点城市量价齐升带动限购升级，维持市场稳定成为核心热点 63 7.3 短期市场波动传导，非核心二线城市承接投资溢出能力仍有分化 65 7.4 投资溢出效应影响显著，三四线城市呈现普涨态势 67 “地产+”：房地产行业战略创新专题研究 70 专题一 新型城镇化 : 地产企

9、业三大模式切入，深度参与新型城镇化进程 70 专题二 区域发展研究：城市可持续发展评价体系及应用 72 专题三 长租公寓：存量崛起千帆竞发，四类主体英雄逐鹿 74 专题四 联合办公：规模持续增长，市场分化加速 77 专题五 建筑工业化：五大特征改写传统产业，两大路径推动行业发展 80 专题六 养老地产：未来市场前景可期，房企积极布局养老地产 84 专题七 大健康：地产企业“抢滩”大健康 布局策略各显神通 87 专题八 文旅地产：铁三角为核，产业链延伸，地产企业纷纷涉足滑雪业务 89 专题九 教育地产：教育营地的“西学东渐” 92 睿信地产咨询简介 94 睿信地产咨询“年度战略顾问服务”简介 9

10、5 5 50强名单 房地产行业 50强名单 6 房地产上市公司 50 强白皮书 2017年房地产行业50强名单 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 恒大地产 万科地产 碧桂园 绿地集团 保利地产 中海地产 融创中国 华夏幸福 绿城中国 华润置地 金地集团 龙湖地产 招商蛇口 世茂房地产 新城控股 首开股份 富力地产 旭辉集团 雅居乐 荣盛发展 远洋地产 阳光城 中国金茂 首创置业 泰禾集团 滨江集团 华发股份 保利置业 金科股份 越秀地产 H股 A股 H股 A股 A股

11、H股 H股 A股 H股 H股 A股 H股 A股 H股 A股 A股 H股 H股 H股 A股 H股 A股 H股 H股 A股 A股 A股 H股 A股 H股 3733.30 3647.70 3088.40 2550.00 2101.00 1853.28 1506.28 1203.25 1139.00 1080.40 1006.00 881.40 739.34 681.20 650.60 631.03 609.00 530.00 528.20 512.24 503.80 497.20 485.16 455.10 400.10 366.80 357.25 349.00 319.00 302.50 4469

12、.00 2765.40 3747.00 1961.20 1598.66 1304.00 758.20 952.56 626.00 776.00 658.00 602.01 471.00 491.80 575.00 296.93 469.35 291.63 530.00 601.73 290.20 353.10 147.29 226.40 268.30 87.24 167.68 279.00 499.00 233.00 2016年 签约销售额/亿元 2016年 签约销售面积/万 上市板块公司名称编号 50强名单 7 房地产上市公司 50 强白皮书 2017年房地产行业50强名单 31 32 33

13、 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 蓝光地产 佳兆业 时代地产 龙光地产 朗诗集团 金融街 奥园地产 融信集团 中骏置业 禹洲地产 北辰实业 合景泰富 金隅股份 中天城投 建业地产 华侨城 中粮地产 深圳控股 宝龙地产 天房发展 A股 H股 H股 H股 H股 A股 H股 H股 H股 H股 A股 H股 A股 A股 H股 A股 A股 H股 H股 A股 301.00 298.00 293.30 287.16 283.49 276.00 256.00 246.39 235.24 232.57 226.00 223.00 214.70

14、212.10 201.46 200.00 199.62 191.00 176.42 114.80 282.00 226.94 247.30 229.80 164.65 142.00 298.00 140.39 166.00 182.88 155.00 170.50 117.87 142.45 276.40 37.07 93.16 89.60 146.85 65.44 2016年 签约销售额/亿元 2016年 签约销售面积/万 上市板块公司名称编号 8 50强企业 核心经营指标分析 经营指标分析 9 房地产上市公司 50 强白皮书 50强企业核心经营指标分析 2016 年是中国房地产空前繁荣的一

15、年，全年整个行业的销售规模再创新高，然而在多收了三五斗 之余，地产企业依然面临着行业逐步走向成熟、土地价格持续高企、行业竞争更加激烈、政策调控不 期而来的众多挑战；房企如何加快转型模式的探索、重新定义企业的价值、迎接即将到来的行业波动， 将是未来还需要直面的难题。 在行业转型和发展过程的关键时刻，关注在行业中处于领先位置标杆企业的经营管理的应对和探 索就成为极有意义之事，我们对 2016 年 50 强企业的财务及经营数据进行了细致的统计分析，并结合 回收问卷及公开披露材料对典型地产企业的业务创新、内部管理、团队激励等多方面问题进行深入分析， 总结其共性并对有特色的企业进行了跟踪研究。 当然，5

16、0 强入选企业作为行业领先者，受益于行业大势，在销售规模和市场占有率上更加突出， 但我们关注其财务指标及经营模式的变化，期望能够以点带面，对房地产企业未来的发展和转型给予 一些启发。 2017年房地产行业50强经营分析（部分核心指标） 研究指标 指标说明 签约销售额 签约销售面积 营业收入 总资产 净资产 竣工面积 新开工面积 持有经营物业面积 进入城市数量 企业员工人数 利润总额 净利润 平均销售价格 销售毛利率 销售净利率 三项费用率 营销费用率 管理费用率 财务费用率 持有物业增值收益 员工平均薪酬 总资产收益率 净资产收益率 资产负债率 有息负债率（净资产口径） 流动比率 速动比率 签

17、约销售额 / 签约销售面积 1- 营业成本 / 营业收入 净利润 / 营业收入 三项费用 / 营业收入 营销费用 / 营业收入 管理费用 / 营业收入 财务费用 / 营业收入 企业职工薪酬总额 / 企业总人数 净利润 /( 年初总资产 + 年末总资产 )/2 净利润 /( 年初净资产 + 年末净资产 )/2 总负债 / 总资产 有息负债 / 净资产 流动资产 / 流动负债 （流动资产 - 存货 - 预付款项）/ 流动负债 规模类 绩优类 经营指标分析 10 房地产上市公司 50 强白皮书 2017年房地产行业50强经营分析（部分核心指标） 研究指标 指标说明 业绩保障倍数 总土地储备面积 权益

18、土地储备面积 平均土地储备价格 少数股东权益占比 土地储备周转率 现金流净额 经营活动现金流净额 投资活动现金流净额 融资活动现金流净额 市场占有率 总资产周转率（签约销售额口径） 总资产周转率（营业收入口径） 净资产周转率（签约销售额口径） 净资产周转率（营业收入口径） 存货周转率 已售未结算金额 / 营业收入 少数股东权益 / 净资产 签约销售面积 / 总土地储备面积 企业签约销售额 / 全国房地产签约销售额 签约销售额 /( 年初总资产 + 年末总资产 )/2 营业收入 /( 年初总资产 + 年末总资产 )/2 签约销售额 /( 年初总资产 + 年末总资产 )/2 营业收入 /( 年初总

19、资产 + 年末总资产 )/2 营业收入 /( 年初存货 + 年末存货 )/2 人均签约销售额 人均净利润 人均开发面积 融资总额 融资成本 银行贷款金额 未使用授信额度 债券融资金额 市盈率 市净率 市销率 签约销售额 / 开发系统人数 净利润 / 开发系统人数 开发面积 / 开发系统人数 总市值 / 净利润 总市值 / 净资产 总市值 / 签约销售额 持续类 其他类 1. 规模类指标：市场利好推动规模扩张，50 强企业领涨势头不减 2016 年全国商品房销售面积 15.73 亿，较上年增长 22.5%。销售额方面，2016 年商品房销售 额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，全国商品住

20、宅销售规模创历史新高。市场利好推动50强企 业规模稳定增长，签约销售额、签约销售面积、营业收入、总资产、净资产等指标均有大幅增长。50 强企业领跑势头不减，市场占有率进一步提升。 1.1签约销售额大幅领先平均水平，行业50强门槛继续提高 地产50强企业总体签约销售额增长率超过52%，显著高于行业35%的平均增速，继续领跑行 业增长。地产 50 强企业签约销售额合计达到全国地产销售额的 32%，相比于 2016 年的 28%，行业 集中度进一步提升。 经营指标分析 11 房地产上市公司 50 强白皮书 2012-2016年全国房地产及50强地产签约销售额 2012-2016年50强地产企业签约销

21、售额分位图 2012-2016年50强地产平均签约销售额 50强地产企业签约销售额TOP10 （亿元） （亿元） 20000 0 100 200 300 400 500 600 700 0 0 200 400 600 800 1000 40000 -10% 0% 10% -20% -40% -60% 20% 0% 30% 40% 20% 50% 40% 60% 60000 80000 100000 120000 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 全国房地产签约销售额 全国签约销售额增速 50 分位25 分位 50 强地产签约销售

22、额 平均签约销售额50 强地产签约销售额增速 平均签约销售额增速 75 分位 从分位数据来看，签约销售额各分位数近 5 年来一直保持快速增长态势，并在 2016 年出现大幅 提升。75 分位提升 29% 至 725 亿元，50 分位提升 33% 至 383 亿元，25 分位提升大幅提升 57% 至 249 亿元，各分位提升幅度均较上年明显增加。 （亿元） 2012 2013 2014 2015 2016 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 恒大地产 万科地产 碧桂园 绿地集团 保利地产 中海地产 融创中国 华夏幸福 绿城中国 华润置地 销售额（亿元） 3733 3648

23、3088 2550 2101 1853 1506 1203 1139 1080 第一集团持续领跑，恒大集团、万科集团、碧桂园等3家企业的签约销售额超过3000亿元， 签约销售额增长率平均值更是高达82%，其中恒大集团签约销售额增长率达到85%、碧桂园达到 120%，实现了业绩的大幅提升。绿地集团、保利地产签约销售额增长率平均值 24%，成功跨越 2000 亿元门槛。 千亿俱乐部再添新成员。2016年恒大地产、万科地产、碧桂园、绿地集团、保利地产、中海地产、 融创中国、华夏幸福基业、绿城中国、华润置地、金地集团等合计 11 家签约销售额突破 1000 亿元， 比上年增加 5 家。千亿级企业签约销

24、售额增长率平均值高达 60%，显著高于行业平均水平，持续领跑 行业发展。 50强地产企业签约销售额增长率TOP10 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 天房发展 佳兆业 北辰实业 华发股份 融创中国 碧桂园 融信集团 新城控股 朗诗集团 首开股份 425.6% 222.0% 207.9% 168.6% 120.8% 120.3% 106.8% 103.8% 101.4% 92.6% 销售额 增长率 经营指标分析 12 房地产上市公司 50 强白皮书 50 强企业中，超过半数的企业签约销售额增长率超过 50%。天房发展、佳兆业、北辰实业、华 发股份、融创集团、碧桂园、融信集

25、团、新城控股、朗诗集团等9家企业的签约销售额增长率超过 100%，另有首开股份、恒大地产、金融街等 3 家企业签约销售额增长率超过 80%。 1.2签约销售面积保持高速增长，增幅略小于签约销售额 签约销售面积方面，2016年房地产行业50强平均签约销售面积达到591万，签约销售面积 增长率高达 34%，为近 5 年来最高增幅，较 22.5% 的行业平均水平高出 11.5 个百分点，优势显著。 2016 年 50 强企业的签约销售面积增长率依然低于签约销售额增长率，企业溢价能力持续提升。 2012-2016年全国房地产及50强地产签约销售面积 2012-2016年50强地产平均签约销售额 （万）

26、 （万） 20000 0 0 200 100 400 300 600 500 700 800 40000 -10% 0% 10% -20% -10% -30% -40% -50% 20% 0% 30% 20% 10% 40% 30% 40% 60000 80000 100000 180000 120000 140000 160000 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 全国房地产签约销售面积 全国签约销售面积增速 50 强地产签约销售面积 平均签约销售面积50 强地产签约销售面积增速 平均签约销售面积增速 从分位数据来看，签约销售

27、面积口径下企业规模差异性更加显著，50 强企业 75 分位对应签约销 售面积595万，与最大值（4469万）相差7.5倍，50分位对应签约销售面积为281，而25 分位对应签约销售面积为 165 万，与 75 分位的差距也呈现扩大趋势，行业企业规模分化明显。 2012-2016年50强地产企业签约销售面积分位图 50强地产企业销售面积TOP10 0 100 200 300 400 500 600 700 50 分位25 分位 75 分位 （万） 2012 2013 2014 2015 2016 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 恒大地产 碧桂园 万科地产 绿地集团 保利

28、地产 中海地产 华夏幸福 华润置地 融创中国 金地集团 销售面积（万） 4469 3747 2765 1961 1599 1304 953 776 758 658 从分位数增长趋势看，经历2015年地产调整期后，2016年房企签约销售面积迅速回升，75分位、 50 分位、25 分位提升比例分别达到 41%、23%、32%，75 分位数据 2016 年涨幅最大，展现出规 模化企业强劲的去化能力。 恒大集团、碧桂园、万科集团、绿地集团、保利地产、中海地产等6家企业签约销售面积超过 1000万，6家企业签约销售面积增长率平均值35%，其中恒大集团、碧桂园签约销售面积增速分 经营指标分析 13 房地产

29、上市公司 50 强白皮书 从分位数据来看，营业收入各分位数据 2016 年均出现大幅提升。75 分位近年来增长迅猛，2016 年以增长率30%达522亿元，突破500亿元门槛；50分位以增长率19%达246亿元；25分位提 升比例最大，超过 39%，对应营业收入为 178 亿元。 绿地集团、万科地产、恒大地产等 3 家企业营业收入突破 2000 亿元，平均增长率 34%；保利地 产、碧桂园、中海地产营业收入超过1000亿元，平均增长率22%；华润置地营业收入超过900亿元， 紧随营业收入千亿级企业之后。 在50强企业中，约30%的企业签约销售面积增长率超过50%，约54%的企业签约销售面积 增

30、长率超过30%。天房发展、北辰实业、融创中国、融信集团等4家企业签约销售面积增长率超过 100%，5 家企业签约销售面积增长率超过 80%。 1.3营业收入跳涨，规模领先企业增速提升显著 营业收入方面，50 强企业 2016 年营业收入增长率达到 25%，较上一年大幅提升 17 个百分点。 受结算周期影响，2016年营业收入增速低于签约销售额增速，为下一财年营业收入稳定增长提供支撑。 别达到75%、74%，增长速度处于行业前列。华夏幸福签约销售面积超过900万，即将迈入千万 平米阵营。总体来看，50 强企业签约销售面积增长率（34%）略低于签约销售额增长率（52%）。 50强地产企业销售面积增

31、长率TOP10 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 天房发展 北辰实业 融创中国 融信集团 佳兆业 恒大地产 碧桂园 金融街 新城控股 华发股份 415.7% 154.1% 116.5% 116.3% 80.8% 75.2% 74.0% 67.1% 66.2% 62.8% 销售面积 增长率 2012-2016年全国房地产销售额及50强地产营业收入 2012-2016年50强地产平均营业收入 （亿元） （亿元） 20000 0 0 200 400 600 800 1000 40000 -10% 0% 10% -20% -40% -60% 20% 0% 30% 20% 50%

32、 40% 40% 60% 60000 80000 100000 140000 120000 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 全国房地产销售额 全国销售额增速 50 强地产营业收入 平均营业收入50 强地产营业收入增速 平均营业收入增长率 经营指标分析 14 房地产上市公司 50 强白皮书 1.4资产规模持续提升，总资产增长幅度明显 2016年，50强企业资产规模继续提升。总资产方面，50强企业2016年平均总资产为2005亿元， 首次迈过 2000 亿元门槛，增长率也较 2015 年提升 7 个百分点至 31%，达到近五年最高

33、水平。 企业规模持续扩张，各分位数据均较2015年有所增长。75分位增长尤其显著，大幅上涨 50%，对应总资产规模为2207亿元，超过2000亿水平；50分位以17%的增长率达1219亿元， 保持 1000 亿规模水平；25 分位以 33% 的提升比例至 810 亿元。 2016 年共有 15 家企业总资产规模突破 2000 亿元。恒大地产总资产规模达 1.35 万亿，成为 50 强企业中首个总资产规模超过万亿级企业；万科地产以总资产规模8307亿元紧随其后；绿地集团、 中海地产也实现总资产规模超过 5000 亿元。 2012-2016年50强地产企业营业收入分位图 50强地产企业营业收入TO

34、P10 0 100 200 300 400 500 600 50 分位25 分位 75 分位 （亿元） 2012 2013 2014 2015 2016 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 绿地集团 万科地产 恒大地产 保利地产 碧桂园 中海地产 华润置地 招商蛇口 世茂房地产 金地集团 营业收入（亿元） 2474 2405 2114 1548 1531 1444 962 636 593 555 2012-2016年50强地产企业平均总资产 2012-2016年50强地产平均总资产增长率 （亿元） （亿元） 0 500 1000 1500 2000 2500 20% 15

35、% 10% 25% 30% 35% 40% 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 平均总资产 平均总资产增长率 2012-2016年50强地产企业总资产分位图 50强地产企业总资产TOP10 0 500 1000 1500 2000 2500 50 分位25 分位 75 分位 （亿元） 2012 2013 2014 2015 2016 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 恒大地产 万科地产 绿地集团 中海地产 保利地产 碧桂园 华润置地 融创中国 世茂房地产 招商蛇口 总资产（亿元） 13509 8307 7331 50

36、27 4680 4055 3758 2932 2619 2507 经营指标分析 15 房地产上市公司 50 强白皮书 净资产方面，2016年房地产行业50强平均净资产达到445亿元，较上年增加70亿元。2016 年实现净资产增长率 19%，较 2015 年小幅下调 1 个百分点，近年来净资产增长率逐渐趋缓。 分位数据显示，75分位净资产规模超过500亿元，以14%的增长率有序提升至522亿元，50分位、 25 分位提升比例分别达到 14%，25%，实现稳步增长。 中海地产、恒大地产、万科地产占据净资产规模前三位。其中，中海地产净资产规模突破2000 亿元，恒大地产、万科地产以 1925 亿元、

37、1617 亿元净资产规模紧随其后。三家合计实现净资产增长 率 23%，超过 50 强平均增幅 4 个百分点。 2012-2016年50强地产企业净资产分位图 50强地产企业净资产TOP10 0 100 200 300 400 500 600 50 分位25 分位 75 分位 （亿元） 2012 2013 2014 2015 2016 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 中海地产 恒大地产 万科地产 华润置地 保利地产 世茂房地产 碧桂园 招商蛇口 绿地集团 龙湖地产 净资产（亿元） 2001 1925 1617 1225 1181 882 816 778 775 751

38、2012-2016年50强地产企业平均净资产 2012-2016年50强地产平均净资产增长率 （亿元） 0 100 200 300 400 10% 5% 0% 15% 20% 25% 20122012 20132013 20142014 20152015 20162016 平均净资产 平均净资产增长率 50 强企业总资产增长幅度均显著超过净资产增长幅度，规模房地产企业与资本市场天然存在较强 的匹配性，使得这种现象在规模领先企业中尤其明显。当然，在利用资本杠杆实现快速扩张的同时， 规模性企业财务风险管控的压力也有所增加。 1.5新开工面积、竣工面积进一步扩大，销售型物业开发能力持续提高 在新开工

39、面积方面，50 强企业平均新开工面积达 877 万平米，较 2015 年增长 30%。50 强新开 工面积增长率大幅超过全国房屋新开工面积 8% 的增速，显示出规模化企业较强的资源整合和项目开 发运作能力。75 分位、50 分位和 25 分位新开工面积分别为 766 万平米、465 万平米及 285 万平米， 增长率分别达到 14%、79%、84%。 经营指标分析 16 房地产上市公司 50 强白皮书 2016年50强企业平均竣工面积为934万平米，较2015年增长23%，大幅超过全国房屋竣 工面积增长率(6%)。75分位、50分位的竣工面积分别为729万平米、334万平米，增长率分别为 60

40、% 及 14%；25 分位竣工面积为 133 万平米，较 2015 年减少 17%。 2012-2016年50强地产新开工面积 2012-2016年50强地产竣工面积 （万平米） （万平米） 100 0 (100) 300 200 500 400 700 600 900 800 1100 1200 1000 -20% -20% -40% -40% -80% -60% -100% -100% -60% -80% 0% 0% 20% 20% 40% 40% 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 新开工面积 平均竣工面积 增长率 增长率

41、2012-2016年50强地产企业新开工面积分位图 2012-2016年50强地产企业竣工面积分位图 0 0 200 200 100 100 300 300 400 400 500 500 600 600 700 700 800 800 （万平米） （万平米） 2012 2012 2013 2013 2014 2014 2015 2015 2016 2016 50 分位25 分位 75 分位 50 分位25 分位 75 分位 分企业数据来看，恒大2016年新开工面积高达5137万，几乎是排名第二的万科地产、保利 地产新开工面积之和。恒大地产自2006年开始规模化扩张以来，连续十多年保持着高开发

42、体量、高 扩展速度、高负债规模的快周转模式。在签约销售额、签约销售面积、新开工面积等规模性指标稳居 榜首的2016年底，恒大宣布已完成阶段性发展目标，2017年将成为其由“规模型”向“规模+效 益型”转变的元年。截止2017年6月，恒大实现签约销售额2441亿元，完成4500亿年度目标的 54%；完成全部永续债的赎回，共计 1129.4 亿元人民币；成功发行 38 亿美元债券，加上要约交换债 券 28.24 亿美元，合计发债 66.24 亿美元，利率最低 6.25%，期限最长 8 年；引入两批共计 700 亿 战略投资，净负债率大幅下降至60%左右。此前广为业界诟病的高负债、高周转、高风险模式

43、，在 2017 年得到了大幅改善，再加上 2016 年四季度开始的三四线市场热潮，恒大地产 2017 年有望继续 实现销售规模的大幅突破。 除恒大地产外，万科地产（3137 万）、保利地产（2039 万）、华夏幸福基业（1434 万） 也在 2016 年实现 1000 万以上新开工面积，50 强企业开发体量及项目运作能力持续提升。 经营指标分析 17 房地产上市公司 50 强白皮书 50强地产企业新开工面积TOP10 50强地产企业竣工面积TOP10 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 恒大地产 万科地产 保利地产 华夏幸福

44、 新城控股 世茂房地产 金地集团 荣盛发展 富力地产 金科股份 企业名称 碧桂园 融创中国 恒大地产 绿地集团 万科地产 保利地产 宝龙地产 中海地产 华夏幸福 世茂房地产 新开工面积（万） 5137.50 3136.70 2039.32 1433.95 850.02 738.00 670.00 604.20 601.10 568.00 竣工面积（万） 10573.88 3013.73 2962.99 2271.00 2237.20 1461.99 1404.00 1335.00 947.35 770.00 竣工面积方面，碧桂园 2016 年完成竣工面积 10574 万，超越排位第二的融创中国

45、 7500 万， 几乎是排名2-5位的融创中国、恒大地产、绿地集团、万科地产竣工面积之和。2016年，共有碧桂 园（10574 万）、融创中国（3013 万）、恒大地产（2963 万）、绿地集团（2271 万）、 万科地产（2237 万）、保利地产（1462 万）、宝龙地产（1404 万）、中海地产（1335 万） 等 8 家企业竣工面积突破 1000 万平方米。 1.6 持有经营物业面积增长循序渐进，持有型物业运作能力显著增强 50 强企业的平均持有物业面积继续呈现增加趋势，2016 年持有物业面积增长率达 15%。从分位 数据来看，50强企业的持有物业面积除75分位出现小幅下滑调整外，50

46、分位及25分位均较2015 年实现平稳有序增长，50 强企业的持有物业经营能力实现稳步提升。 在平均持有物业面积持续增加的同时，整体增速却在逐渐放缓，持有物业市场竞争的白热化以及 持有物业经营对资本、运营、团队的高要求，使得近年来 50 强企业在增加自持物业时采取了更为审慎 的策略。 2012-2016年50强地产企业持有物业面积 （万平米） 0 20 40 60 80 200 100 120 140 160 180 -20% -40% -100% -60% -80% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2012 2013 2014 2015 2016 持有物业面积 增长率 201

47、2-2016年50强地产企业持有物业面积分位图 0 40 20 60 80 100 120 140 160 （万平米） 2012 2013 2014 2015 2016 50 分位25 分位 75 分位 分企业来看，持有经营物业面积超过 100 万的共有 9 家。其中，恒大地产 2016 年持有经营物 业面积达到 664 万，华润置地以 555 万紧随其后，宝龙地产、北辰实业、中海地产三家企业持有 经营物业面积超过 250 万，另有中粮地产、金隅股份、碧桂园、深圳控股等四家企业持有经营物业 面积超过 100 万。 经营指标分析 18 房地产上市公司 50 强白皮书 50强地产企业持有经营物业面

48、积TOP10 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 企业名称 恒大地产 华润置地 宝龙地产 北辰实业 中海地产 中粮地产 金隅股份 碧桂园 深圳控股 金融街 664.00 555.00 386.60 347.15 250.00 133.73 120.00 119.84 110.00 97.10 持有经营 物业面积 （万） 1.7 跨区域布局策略持续推进，平均进入城市数量快速增加 2016年，随着规模企业全国化布局的持续推进，50强企业的平均进入城市数量增加到50个， 较 2015 年增加 15 个，是 2014 年平均进入城市数量的近两倍。考虑到样本量，规模企业跨区域扩张 速度可谓相当迅速。在区域性政策风险、经济周期、市场规模、竞争程度日益显现的当下，跨区域扩张、 全国化布局成为很多房地产企业谋求进一步发展的核心战