2019年2月保利投顾长沙房地产市场2月报告-佰策地产文库.pdf

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1、FOR FU TURE FOR FU TURE POLY INVESTMENT CONSULTANCY2019年2月 FOR FU TURE 01. 全国市场宏观信息、行业动态 02. 土地市场土地供应、土地结构03. 新房市场新房供求、区域市场 04. 营销动态开盘监控、房企动态 FOR FU TURE FOR FU TURE PART ONE全国市场FOR FUTURE FOR FU TURE 01 宏观信息-保利投顾长沙分公司 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 200

2、7-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-012017-062017-112018-042018-09美 国 :基 础 货 币 :未 季 调 美 国 :货 币 乘 数 :M2:未 季 调 美国自17年9月开启缩表进程，减少基础货币投放，但货币乘数的上升抵消了对经济的影响 英国等主要国家经济表现走弱，降

3、息可能性增大国家 经济表现 政策应对美国 零售销售环比下跌1.2%，经济预期下调 加息可能性降低美联储评估缩表计划欧盟 PMI连续六月下滑，通胀率下移 央行不排除新一轮量化宽松计划英国 GDP增长为六年来最低，脱欧陷入僵局 维持利率不变澳大利亚 大幅下调GDP增长预期 央行考虑未来降息可能 印度 PMI略降，经济在高速增长中放缓 降息日本 经济统计数据出现问题 缩减量化宽松进程 2月21号，美联储发表1月份议息会议纪要，大部分官员对美国经济面临的衰退风险存在担忧，支持今年内停止缩表计划，但对于是否继续加息存在分歧。由于全球经济增长普遍放缓，各地央行推迟收紧货币政策，或开启降息进程。保利投顾长沙

4、分公司 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾长沙分公 司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 2月20号，央行发布2018年四季度货币政策报告，一是对经济形势的判断更为谨慎，二是强调逆周期调节，以熨平经济周期波动，三是删去“把好货币政策供给总闸门”以及“保持中性”的表述，释放维持宽松的明确信号。2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 7.0 2018-01-022018-02-022018-03-022018-04-022018-05-022018-06-022018-07-022018-08-022018-09-022018-10-022018-11-022018-12-022019

5、-01-022019-02-02银 行 间 质 押 式 回 购 加 权 利 率 :7天 形势判断：经济面临下行压力，新动能暂未成气候 贸易摩擦造成外需减弱，影响投资者情绪，加剧金融波动； 房地产、汽车等传统支柱行业进入调整期，但新产业在量级上较弱，消费增长乏力； 企业有效融资需求减弱，金融机构风险偏好下降。货币政策的核心：逆周期调节，熨平经济周期波动 三季度“把好货币供给总闸门”改为“保持银行体系流动性合理充裕和市场利率水平合理稳定”； 量：M2 和社会融资规模增速应与名义 GDP增速大体匹配； 价：利率水平应符合保持经济在潜在产出水平的要求。降准降息：扩表为主线，利率明确有进一步下行空间市场

6、利率中枢自2018年下半年下调 货币政策的重点从“量”到“价”，央行将逐步引导市场利率下行，以对冲经济压力； 央行扩表是主线，利用创新性工具解决货币传导问题。0 5 10 15 20 25 2003-092004-032004-092005-032005-092006-032006-092007-032007-092008-032008-092009-032009-092010-032010-092011-032011-092012-032012-092013-032013-092014-032014-092015-032015-092016-032016-092017-032017-0920

7、18-032018-09人 民 币 存 款 准 备 金 率 :中 小 型 存 款 类 金 融 机 构 (月 )人 民 币 存 款 准 备 金 率 :大 型 存 款 类 金 融 机 构 (月 )央行仍有一定降准空间 01 宏观信息-保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾长沙分公 司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 01 宏观信息-保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司 6 美联储暗示停止缩表进程央行公布四季度货币政策报告央行首次进行CBS操作中美第七轮经贸磋商预期向好英国等国经济表现不如预期 美国加息概率减小全球央行货币政策边际放松中国扩表进行时

8、，货币市场利率整体下行创新性政策工具，提升永续债流动性稳定外需及国内投资者预期 中美货币政策的背离度减少，政治因素干扰减少中国的货币政策操作空间加大 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾长沙分公 司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 01 宏观信息- 保利投顾长沙分公司 粤港澳大湾区综合实力显著增强，粤港澳合作更加深入广泛，区域内生发展动力进一步提升，发展活力充沛、创新能力突出、产业结构优化、要素流动顺畅、生态环境优美的国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成。近期规划2022打好基础框架 大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进

9、一步增强； 大湾区内市场高水平互联互通基本实现，各类资源要素高效便捷流动； 区域发展协调性显著增强，对周边地区的引领带动能力进一步提升； 人民生活更加富裕；社会文明程度达到新高度，文化软实力显著增强，中华文化影响更加广泛深入，多元文化进一步交流融合； 资源节约集约利用水平显著提高，生态环境得到有效保护，宜居宜业宜游的国际一流湾区全面建成。远期规划2035丰富湾区内涵 香港：强化香港的全球离岸人民币业务枢纽地位，巩固提升香港国际金融、航运、贸易中心地位。 澳门：建设世界旅游休闲中心、中国与葡语国家商贸合作服务平台，促进经济适度多元发展，打造以中华文化为主流、多元文化共存的交流合作基地。 广州：充

10、分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽功能，培育提升科技教育文化中心功能，着力建设国际大都市。 深圳：发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。以香港、澳门、广州、深圳四大中心城市作为区域发展的核心引擎 国务院印发粤港澳大湾区规划纲要，明确以香港、澳门、广州、深圳为极点带动，依托交通网络构建经济轴带辐射泛大湾区，建设广深科技走廊，推动创新示范区建设，鼓励飞地经济和产业转移，力争在2022年基本形成国际一流湾区和世界城市群框架，在2035年全面建成国际一流湾区。 数据来源

11、：保利投顾研究院整理保 利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 01 宏观信息-据2019湖南省国民经济和社会发展统计手册数据显示，长沙市2018年年末常住人口达815.47万人。湖南省2018年整体GDP为37623.42亿元，超过3000亿元的市州有4个，分别是长沙市、岳阳市、常德市、衡阳市，其中长沙市实现地区生产总值11003.41亿元，居全省第一。 764.52 791.81 815.472016年 2017年 2018年增长21.34万人增长27.29万人增长23.66万人数据来源：湖南省国民经济和发展统计手册 保利投顾长沙分公司整理 11003.413411.013394.230

12、46.032631.542391.872161.031805.651782.651758.381540.41513.27605.05578.92020004000600080001000012000长沙市 岳阳市 常德市 衡阳市 株洲市 郴州市 湘潭市 永州市 邵阳市 益阳市 娄底市 怀化市 湘西自治州张家界市 2018湖南各市GDP排名(亿元)2018湖南城市排名 新一线城市 长沙市三线城市 岳阳市、常德市、衡阳市四线城市 株洲市、郴州市、湘潭市、永州市、邵阳市、益阳市、娄底市、怀化市无城市等级 湘西自治区、张家界市保利投顾长沙分公 司 保利投顾长沙分公司图：长沙3年常住人口增长情况 保利投

13、顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 02 行业信息- 9数据来源：保利投顾长沙分公司整理 图：全国楼市调控政策松绑地图 拟近期出让两块住宅用地，不设限价户籍管理规定发布，取消参与积分落户的房屋办理落户后2年不得抵押、转让的规定大连：2019.02.23将4宗住宅地的租赁部分调整为可售天津：2019.01.10取消购房摇号政策青岛：2019.01.30发布积分落户新政，由“2年内连续缴纳社保”改为累计社 保不少于24个月南京：2019.0214社保满1年、就业满5年可落户常州：2019.02.21因工作调动而造城社保补缴的，累计不超过3个月视为符合购房资格杭州：2018.12

14、.21对增值税小规模纳税人减50%征收相关附加税深圳：2019.01.25 取消商品房限售菏泽：2018.12.18不要求限售2年 太原：2018.07.04购房落户不在受社保年限和购房时间、面积的限制 西安：2019.02.12取消三个偏远区域的限购政策兰州：2019.0.06 2019年之后其挂出的土地出让公告均取消了限价条款安徽阜阳：2019.02.21限购政策松动，部分区域购房可以不需要提供社保证明合肥：2018.12.28从2019年1月1日起暂停执行限价政策衡阳：2018.12.27新受理的非限购区域房产，只要名下没有贷款记录且查册没 有房产，最高贷款成数开放为8成佛山：2019.

15、02.20 本科或者中级职称以上人才从40周岁放宽至55岁专科或者高级职称从40周岁放宽到45周岁海口：2019.01.04 放宽引进人才落户的年龄限制广州：2019.01.11 非珠海户籍人才购房缴纳社保将至1、3、12个月不等。珠海：2018.12.21 北京：2019.01.09保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 02 行业信息- 10 在2019年1月30日及2月11日市住建委最新回复中。针对在军人购房，学校集体户口购房方面，进行了小的修改。户籍情况 首套 二套长沙户籍 落户长沙2年以上 有资格 首套房产权证满4年落户长沙

16、2年以上的家庭户口（结婚，或者离异带未满18岁小孩者） 有资格 首套房产权证满4年落户满1年，社保或个税满1年有购房资格（落户时间与社保或个税要同时满1年） 有资格 首套房产权证满4年落户不满一年，社保或个税满2年有购房资格 有资格 首套房产权证满4年户口簿上显示人才新政落户的，社保是在缴状态有购房资格 有资格 首套房产权证满4年非长 沙户籍 社保或个税满2年有购房资格（省社保需由在长注册单位缴纳，在长沙工作证明） 有资格 无资格没有落户：提供学历证明、工作证明、24个月工资流水、24个月居住证明及社保在缴证明 有资格 无资格通过长沙市人才办取得长沙市人才绿卡 有资格 无资格没有落户：1、入伍

17、地在长沙；2、服役地在长沙；3、入伍前户籍在长沙另转业、退伍军人直接落户长沙的也即有购房资格 有资格 无资格公务调动（含公开招录）时间（以招录、调动通知书时间起算）满一年的，提交组织、人社部门出具的正式招录、调动通知，在我市限购区域内限购一套商品住房。 公务调动（含公开招录）人员落户长沙满一年，提交组织、人社部门出具的正式招录、调动通知，在我市限购区域内限购一套商品住房。 有资格 无资格备注 第一，学校集体户口的学生没有购房资格，学校集体户口的教职工有购房资格;第二，离婚2年内未再婚的，按离异前家庭房屋总套数评估资格，如离异前夫妻双方名下均无房，离异后夫妻双方可以各买一套住房，第三，社保满2年

18、，只要近30个月内，有24个月社保即可;第四，社保满1年，只要近15个月内，有12个月社保即可，第五，最底539元/月灵活就业社保也满足购房要求（这里指新房购房资格，假如是2手房，灵活就业社保还需要提交社区出示的其一直在长沙居住和生活的证明材料，购买新房无此要求）以上信息更新于2019年2月13日，如遇政策调整，以最新政策为准。图：长沙目前最新的10个购房资格保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 修改处修改处保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 02 行业信息-保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司 11 自2019年以来，已有海口、

19、广州、大连、常州、西安和南京等6个城市先后调整落户政策，其中西安、广州和海口放宽了学历或年龄限制，常州、西安取消了购房面积限制，大连、南京则降低了社保要求。图：落户政策调整城市城市 新政时间 新政特点 新政策 旧政策常州 2月11日 放宽落户人群至配偶、未婚子女；高级工社保年限由2年变1年；取消购房面积限制； 增加租赁满5年可落户； 高校毕业生、高级技师、技师、留学归国人员在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证的，本人、配偶和未婚子女可以申请在本市落户。 高级工、中级工、初级工、职业院校毕业生在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满1年的，其配偶和未婚子女可以申请在本市落

20、户。 在本市租赁房屋并向房产管理部门办理租赁登记备案，且在本市依法缴纳社会保险并申领（签注）江苏省居住证均满5年的人员，本人、配偶和未成年子女可以申请在本市落户。 在本市参加社会保险满2年，具有高级工职业资格证书的； 在本市具有合法稳定住所，并具有合法稳定职业的，房屋所有权人及其配偶和未婚子女的户口可以迁入本市，其中迁入市区的房屋面积不小于50平方米（含50平方米），迁入后人均居住面积不小于25平方米（含25平方米）。西安 2月13日 放宽学历对应年龄要求；取消购房面积限制； 全国高等院校在校学生均可迁入落户。本科(含)以上学历的，不受年龄限制；本科(不含)以下学历的，年龄在45周岁(含)以下

21、。 凡在本市具有合法固定住所的人员，可迁入本市落户。 本科生45周岁以下(含45)，大专毕业生35周岁以下(含35岁)。 非本市户籍居民，在西安市市区购买建筑面积90平方米(含90平方米)以上商品住房和二手住房，取得房屋所有权证且在本市缴纳一年以上城镇职工基本养老保险南京 2月14日 降低社保门槛，累计24月即可。 正在本市合法稳定就业、缴纳城镇职工社会保险，且累计缴纳城镇职工社会保险不少于24个月； 在本市合法稳定就业且连续缴纳社会保险满2年 数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾长沙分公 司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 02 行业信息-保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司

22、12 长三角地区的都市圈，包括上海大都市圈、南京大都市圈、杭州大都市圈等，以及粤港澳大湾区的若干个大都市圈，还有像西部地区的成渝都市圈，以及其它发达地区的都市圈，未来都是都市圈改革发展的重点。“都市圈”时代来临：中心城市+基础设施一体化：畅通都市圈公路网关于培育发展现代化都市圈的指导意见国家发改委发布关于培育发展现代化都市圈的指导意见，明确提出，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认，加快消除城乡区域间户籍壁垒，统筹推进本地人口和外来人口市民化。 增加城市间公路通道，密切城际公路联系，加快构建高速公路、国省干线、县乡公路等都市圈多层次公路网

23、。 鼓励地方对高频次通行车辆实施高速公路收费优惠政策，加快推广ETC应用，推动取消高速公路省界收费站，提升都市圈内高速公路通勤效率。 实施“断头路”畅通工程和“瓶颈路”拓宽工程。 打造一体化公路客运网络，完善充电桩、加气站、公交站场等布局，支持毗邻城市(镇)开行城 际公交，加快推动近郊班线公交化。 放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，在具备条件的都市圈率先实现户籍准入年限同城化累积互认。 统筹推进本地人口和外来人口市民化。 推动人力资源信息共享、公共就业服务平台共建。加快人力资源市场一体化 鼓励都市圈内开展多层次多模式合作办学办医，推动病历跨地区、跨机构互通共享。率先实现与产业链相配套的中

24、高职学校紧缺专业贯通招生，加快社会保障接轨衔接。推动公共租赁住房保障范围常住人口全覆盖。推进公共服务共建共享“到2022年，都市圈同城化取得明显进展，基础设施一体化程度大幅提高，阻碍生产要素自由流动的行政壁垒和体制机制障碍要基本消除。“ 积极构建都市圈互利共赢的税收分享机制和征管协调机制。 鼓励社会资本参与都市圈建设与运营。 允许都市圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调剂，健全都市圈商品房供应体系，强化城市间房地产市场调控政策协同。强化政策协同机制数据来源：保利投顾研究院整理 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE FOR FU TURE PART TWO土地市场FO

25、R FUTURE 土地市场概述：n 受春节影响，2月土地市场供应有所放缓，土地成交分布在城市边缘地区，市中心土地依旧稀缺，预计3月份土地市场将逐步回暖，政府加速优质地块供应，各开发商将进入优质土地争夺战，增潜在供应呈上涨趋势。 FOR FU TURE 14 01 土地供应 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 本月土地市场供应继续下滑，仅4宗经营性用地供应，且均为长沙边缘地块，总建面84.9万方，同比下降62.21%；今年累计来看，总计供应经营性土地8宗地，土地建面219万方，仅达到去年供应量的7.5% 。 【2019年累计

26、】内六区2019累计供应经营性用地8宗，供应宗地面积63万方，供应总建筑面积141万方，仅为去年供应量的7.5%。【2019年2月】本月六区一县供应经营性土地4宗，与1月份供应土地宗数持平，宗地面积73.83万方，总建筑面积33.1万方，建筑面积环比下滑1.92%，同比下降62.21%。 33.13 11 7 15 10 9 20 22 8 9 24 13 3 5 0510152025 300.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0 2018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年

27、09月2018年10月2018年11月2018年12月2019年01月2019年02月 六区一县经营性土地月度供应走势 用地面积（万方） 建筑面积（万方） 幅数 63141 020406080100120 140160180050010001500200025003000 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年六区一县经营性土地年度供应走势 用地面积 建筑面积 幅数保利投顾长 沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 15 01 土地供应本月土地市场成交回暖，政府加速

28、优质地块供应，芙蓉区新增供应2宗纯住宅限价地11800元/ ，岳麓区一宗商住限价地，住宅限价12900元/ 、望城区一宗商办用地，预计三月份各开发商将陷入优质土地争夺战。50%25%25% 0%2月成交土地类型占比住 宅商 办商 住综 合 29.9 0.0 0.0 0.0 4.4 20.5 02 0 0 0 1 1 0 00.511.52 2.5 0.05.010.015.020.025.0 30.035.0 芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 望城区 岳麓区 长沙县 2月六区一县土地供应情况 用地面积（万/ ） 建筑面积（万/ ） 土地宗数保利投顾 长沙分公司保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司

29、 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 2月供应 地类型占比保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 16 01 土地供应 图：2月土地供应明细公告号/宗地编号 土地名称 城市 区域 板块 土地属性 用地面积( ) 总建面积( ) 容积率 起始楼面价 住宅限价（元/ ） 公告日期 出让底价(万元) 竞买保证金(万元)2019长沙市006号 芙蓉区滨河路 长沙 芙蓉区 尚东板块 纯住宅; 92638.31 203804.28 2.2 5800 11800 2019/2/27 118210 59,1052019 长沙市007号

30、 芙蓉区滨河路 长沙 芙蓉区 尚东板块 纯住宅; 39722.31 95333.54 2.4 5800 11800 2019/2/27 55275 27,6372019望城区004号 白箬铺镇友仁大道西侧 长沙 望城区 望城板块 商办; 31238.87 43734.41 1.4 2019/2/20 3324 1,6622019长沙市004号 岳麓区湘岳路以东、桐梓坡路以南（滨江新城片F4-B地块） 长沙 岳麓区 滨江新城板块 商住; 57387.27 205446.42 3.58 6600 12900 2019/2/19 135594 67,797保利投顾长沙分公司保利投顾 沙分公司 保利投

31、顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE 17 01 土地供应-重点地块关注 贝拉小西湖公园镇 麓山国际实验学校 世茂外滩里万科金域国际 北辰三角洲圆泰长沙印004地块保利天禧湖南师范大学附属滨江学校湘雅附三湖南省肿瘤医院 滨江小学奥克斯广场 地铁6号线（在建）地铁4 号线在建 长沙市政府 挂牌交易条件：项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。其他要求：须按照长沙市城市中小学校幼儿园规划建设管理条例（修正）和长沙市

32、城镇住宅小区配套中小学校幼儿园建设及产权移交暂行办法（长政办发（2018)6号文件）规定配建和移交配套的教育设施，并符合教育部门要求。宗地现状：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，红线范围内场地自然地貌，未平整，有较大高差（宗地内有一定数量的土方），已完成拆迁安置补偿。公告号/宗地编号 土地名称 城市 区域 板块 土地属性 用地面积( ) 总建面积( ) 容积率 起始楼面价 住宅限价（元/ ） 公告日期 出让底价(万元) 竞买保证金(万元)2019长沙市004号 岳麓区湘岳路以东、桐梓坡路以南（滨江新城片F4-B地块） 长沙 岳麓区 滨江新城板块 商住; 57387.27 20544

33、6.42 3.58 6600 12900 2019/2/19 135594 67,797保顾点评：宗地位于热点板块湖南金融中心，毗邻湘江，周边医疗、教育、景观资源等各项资源丰富，附近有四六号线地铁站桐梓坡站。宗地主要竞品楼盘有保利天禧、北辰三角洲、万科金域国际等，毛坯均价1.2万/ 左右，精装均价1.3-1.4万/ 左右。该宗地毛坯限价1.29万/ ，毛坯均价出现略微上扬，超过了片区内主要竞品2018年住宅毛坯 限价。 保利投顾长 沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办

34、、综合。 FOR FU TURE 18 01 土地供应-重点地块关注 006挂牌交易条件： 1、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首套刚需群体购买。2、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。3、住宅（毛坯）最高销售均价为11800元/平方米，土地挂牌出让最高限价126400万元。宗地现状：红线范围外通路、通电、供水、排水、通讯、通气，红线范围内场地自然地貌，未平整，有较大高差（宗地内有一定数量的土方），已完成拆迁安置补偿。007挂牌交易条件：1、项目建设须符合安居型住宅管理有关要求，144平方米以下的住宅户型不少于60%，优先首

35、套刚需群体购买。2、竞得人按相关文件落实配建配套义务教育学校和幼儿园的义务。3、住宅（毛坯）最高销售均价为11800元/平方米，土地挂牌出让最高限价59100万元。 保顾点评：宗地位于尚东板块地，浏阳河东岸，可享受一线浏阳河风光带，位于006地块南面的是隆平中央公园，生态环境较好，未来可享受优质核心景观资源;周边多为成熟建材市场，临近汽车东站,最近距离有在建的长沙地铁6号线水稻博物馆站，交通便利;宗地周边在售楼盘有龙湖碧桂园天宸原著（高层：14000元/ ，别墅22000元/ ）、辉煌国际城(9700元/ )、恒大江湾(8400元/ )。片区内高品质楼盘较少，高层产品与直接竞品龙湖碧桂园天宸原

36、著对比，价格具备一定优势。瑞祥陶瓷批发市场东岸建材批发大市场江河双水湾 龙湖碧桂园天宸原著 育才东屯小学隆平中央公园浏阳河婚庆文化公园 东岸城邦 湖南长沙东大门市场恒大江湾 长郡芙蓉中学辉煌国际城 长沙汽车东站007地块006地块 公告号/宗地编号 土地名称 城市 区域 板块 土地属性 用地面积( ) 总建面积( ) 容积率 起始楼面价 住宅限价（元/ ） 公告日期 出让底价(万元) 竞买保证金(万元)2019长沙市006号 芙蓉区滨河路 长沙 芙蓉区 尚东板块 纯住宅; 92638.31 203804.28 2.2 5800 11800 2019/2/27 118210 59,1052019

37、长沙市007号 芙蓉区滨河路 长沙 芙蓉区 尚东板块 纯住宅; 39722.31 95333.54 2.4 5800 11800 2019/2/27 55275 27,637 地铁6号线（在建） 保利投顾长 沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE 19 02 土地成交本月土地市场成交3宗地块，总建筑面积88万方，同比下降17%；今年累计来看，总计成交17宗土地，总计供应土地建面268万方，仅达到去年全年的17% 。 【2019年累计】20

38、19累计供应经营性用地17宗，供应宗地面积111万方，供应总建筑面积268万方，占比2018年全年成交量的17%，成交量远不如去年。【2019年2月】本月内六区供应经营性土地2宗，宗地面积45万方，总建筑面积88万方，宗数环比减少11宗，建筑面积环比下降51%，同比下降17%。51 37 42 42 62 20 29 61 123 59 22 117 66 45113 106 126 175 184 60 76 159 386 193 61 249 180 887 5 10 7 14 6 9 12 17 10 6 19 14 3 024681012141618 2005010015020025

39、0300350400450 2018年01月2018年02月2018年03月2018年04月2018年05月2018年06月2018年07月2018年08月2018年09月2018年10月2018年11月2018年12月2019年01月2019年02月 六区一县经营性土地月度成交走势 用地面积（万方） 建筑面积（万方） 幅数 020406080100 12014005001000150020002500 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年六区一县经营性土地年度成交走势 用 地 面 积 （ 万 方 ） 建 筑 面

40、 积 （ 万 方 ） 幅 数保利投顾长沙 分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE 20 02 土地成交受春节影响本月土地市场成交较一月份有所下降，累计成交3宗经营性用地，住宅用地仅1宗，成交地块均为长沙边缘区域，雨花区、长沙县、望城各一宗。 34% 33%33% 0%2月成交土地类型占比住 宅商 办商 住综 合 0 0 0 50.5 20.9 0.0 16.60 0 0 1 1.0 0.0 1 00.20.40.60.811.2010203

41、0405060 芙蓉区 开福区 天心区 雨花区 望城区 岳麓区 长沙县2月六区一县土地供应情况用地面积（万/ ） 建筑面积（万/ ） 土地宗数保利投顾长沙分公司2月 地类型占比 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。保利投顾长沙分公司 FOR FU TURE 21 02 土地成交经历半年的低溢价率成交后，本月溢价率小幅上升至12%；整体成交楼面价899元/ ，环比下降69%，同比下降75.5%，长沙县地块综合素质较高，溢价率达到50%，但雨花区跳马镇商办地块楼面价较低，使得本月整体楼面地价环

42、比同比下降。 2020 3676 2996 2365 3648 2321 2957 2822 3293 2947 1727 1827 2916 8990% 62% 18% 2% 66% 22% 13% 3% 2% 3% 5% 0% 9% 12% 0%10%20%30%40%50%60%70%05001000150020002500300035004000 2018年01月 2018年02月 2018年03月 2018年04月 2018年05月 2018年06月 2018年07月 2018年08月 2018年09月 2018年10月 2018年11月 2018年12月 2019年01月 2019

43、年02月六区一县经营性土地月度成交楼面价及溢价率楼板价 溢价率 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE 22 02 土地成交 图：2月土地成交明细公告号/宗地编号 成交日期 土地地址 区域 板块 土地属性 用地面积( ) 总建面积( ) 容积率 起始楼面价 出让底价(万元) 成交总价(万元) 成交楼板价(元/ ) 住宅限价(元/ ) 溢价率(%) 受让方2019长沙县001号 2019/2/18 星沙产业基地茶塘路以东、长龙路以

44、西 长沙县 星沙板块 纯住宅; 87315.88 165900.17 1.9 1354 22458 33708 2031.82 50.09 长沙市梁信置业有限公司 2019长沙市001号 2019/2/15 雨花区跳马镇白竹村 雨花区 跳马板块 商办; 276395 505250.06 1.828 610 30820 30820 609.99 0 湖南红星大市场农产品有限公司2019望城区001号 2019/2/3 高塘岭街道雷锋大道与连江路交叉口东南角 望城区 望城板块 商住; 87164 209193.6 2.4 1237.8 25894 25894 1237.8 0 湾田地产集团有限公司

45、保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE 23 02 土地成交-重点地块关注公告号/宗地编号 成交日期 土地地址 区域 板块 土地属性 用地面积( ) 总建面积( ) 容积率 起始楼面价 出让底价(万元) 成交总价(万元) 成交楼板价(元/ ) 住宅(元/ )限价 溢价率(%) 受让方2019长沙县001号 2019/2/18 星沙产业基地茶塘路以东、长龙路以西 长沙县 星沙板块 纯住宅; 87315.88 165900.17 1

46、.9 1354 22458 33708 2031.82 50.09 长沙市梁信置业有限公司 鸽子湖公园蓓蕾小学幸福家园 长龙湾001地块星工场 长沙县第六中学长沙绕城高速 长 浏 高 速 长龙公园 挂牌交易条件：1、参与竞拍人在参与竞拍前须就该住宅用地开发项目与长沙县长龙街道办事处、长沙县黄花镇人民政府签订被征地拆迁群众团购性商品房建设意向协议（按政策建设被征地拆迁群众团购性商品房不少于20000平米），摘牌后签订正式合同，再与长沙县国土资源局签订国有土地使用权出让合同。2、该出让地块中需配套教育用地，其配套学校建设规模、标准要求、交付条件、产权归属和违约责任等事项，由竞得人在后续报建中按照教

47、育、规建等行政主管部门明确的具体要求进行开发建设。保顾点评：地块靠近长沙绕城高速，紧邻长龙路、金塘路、茶塘路和开元路;地块中需配 套教育用地，宗地6公里范围内有蓓蕾小学、长沙县第六中学，西侧为长龙公园，环境较好。地块位置较为偏僻，片区工业园区较多，毗邻长龙湾和幸福家园楼盘。目前，幸福家园二手房均价在5500元/ 左右。保利投顾长沙分 公司保利投顾长沙分公司 保利投顾长沙分公司保利投顾长沙分公司 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 备注：土地数据统计范围为六区一县，土地性质仅包含住宅、商住、商办、综合。 FOR FU TURE FOR FU TURE PART THREE新房市场FOR FUTUR

48、E 新房市场概述：n 房地产市场进入轮调，加之春节假期影响，各开发商推货量暴跌，2月供求双降，望城区成为成交主战场；n 市场政策严控，房票稀缺，120-140 刚需刚改户型成为成交主力，客户更加趋向一步到位，高价格别墅、平层产品去化缓慢；n 商办产品持续高压，存在较大去化难点，优质公寓去化同样受阻。 FOR FU TURE 25 01 新房供求- 数据来源：保利投顾长沙分公司整理 商品房市场供应、成交连降2个月，2月份供应量为13.3万方，成交量为57.52万方，供求比下降至0.2，各大开放商供货不足，同时客户观望情绪加重，春节返乡置业潮并未出现，另外，由于望城区成为主要供货区，导致成交均价下

49、滑至9191元/ 。2.4 1.4 1.3 1.6 0.8 0.8 0.7 0.9 0.6 0.00.51.01.52.02.53.00.0500.01000.01500.02000.02500.03000.0 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年长沙内六区商品房年度供求走势供应面积（万方） 成交面积（万方） 供求比 7135 7081 6780 6725 6400 7299 9128 9573 10075020004000600080001000012000 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年长沙内六区商品房年度供求走势（元/ ）0.8 0.5 0.7 0.6 1.0 1.3 0.7 0.8 0.9 0.9 1.5 1.4 0.8 0.20.00.20.40.60.8