2018年中国房地产市场总结&2019年趋势展望_中指院-佰策地产文库.pdf

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1、中指研究院 中房指数系统 目录 摘要 1 第一部分： 2018年中国房地产市场形势总结 4 1. 政策：供需 两侧精准调控，引导预期回归理性 . 4 2. 价格：百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明显 . 5 3. 供 求：供给增长、成交平稳，短期库存水平更趋合理 7 4. 土地：推出和成交继续增长，热度明显下降，流拍突出 13 5. 企业： 业绩保持增长、拿地放缓，强化现金流管理 . 16 第二部分： 2019年中国房地产市场趋势展望 18 1. 行业环境：宏观维稳，微观灵活 . 18 2. 市场趋势：市场 逐步调整，投资、新开工增速回落至中低位水平 . 22 3. 关注点：探寻周期运行轨迹

2、，理性应对市场波动 . 28 研究主持： 中指研究院 中房指数系统 数据支持： CREIS中指数据， 主要研究成员： 中指研究院： 莫天全 黄瑜 葛海峰 白彦军 陈文静 程威 李雪娇 方肖 龙昊辰 吴建钦 杜语轩 祝梓杰 辛芸娜 王新华 周巍 杜咏咏 李 璠璠 魏云静 姚卓 曹晶晶 黄圣 李云鹤 高梦琴 胡国华 张晓萌 战雪 王雅涵 仵世友 张瑞 刘德炳 尹建英 赵丽一 高静 张曼 吴珊 张志杰 蒋云峰 陈茜 张丽丽 汪勇 黄秀青 李力 张化学 丁晓 樊鹏飞 赵玉国 温戴婉 蘭 杨红侠 薛建行 薛琳 黄雪 钱慧群 王玲 袁彬彬 黄艳 王永斌 高院生 童晓玲 谢俊云 田文刚 李益峰 戴小红 刘

3、文静 刘莉芬 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 2018年 12月 15日 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 1 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 摘要 一、 2018年中国房地产市场形势总结 1. 政策： 供需两侧 精准 调控， 引导预期 回归理性 2018年上半年、下半年的两次重要会议确定了全年房地产调控的政策基调。 3月，两会政府工作报告进 一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。 7月，中央政治局会议强调“下决 心解决好房地产

4、市场问题坚决遏制房价上涨”。在此基调下，地方调控政策体现出稳中偏紧、节奏及时、 协同性强的特点。全年调控从供需两侧 精准发力 ，市场预期已逐步回归理性，政策取得阶段性效果 。 2. 价格： 百城价格整体趋稳，三线城市涨幅回落明 显 整体来看 ， 从 2018年三季度开始 ， 部分城市房价出现调整，这是多种因素共同作用的结果，市场预期明 显转变。 2019年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅过大的城市 将延续调整态势，特别是热点城市的二手房 价会率先出现变化；而三四线城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入 下一轮的市场蹉跎期 。 3. 供求： 供给增长、成交平稳，短期

5、库存水平更趋合理 全国层面， 截至 11月，全国商品房累计销售面积为 14.9亿平方米，同比增长 1.4%，增速持续回落，去 年拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年明显降温，全国市场热度下降。 城市层面， 从数据上看，重点城市 商品住宅成交规模保持了相对稳定，三四季度房企供应放量增长，短期供不应求态势缓解，近几个月可售面 积同比持续回升，更趋 向 合理区间。 2019年，市场会延续下行， 房企 会面临更严峻的业绩挑战 。 成交结构方 面， 多数城市各层次产品价格 小幅 提升，重点城市各类楼盘价格涨势得到控制 。 4. 土地： 推出和 成交 继续增长，热度明显下降，流拍 突出 供求方面 ， 20

6、18年 1-11 月 ， 全国 300个城市 各类用地和住宅用地 供求 均 继续增长 ，其中 住宅用地 推出 同比增 长 近三成。 价格方面 ， 随着 房企 对市场预期的改变，土地竞拍热度降低， 各类用地成交楼面价、溢价率 均 出现 下降，全国 300个城市各类用地成交楼面价同比下跌 10.0%；平均溢价率为 14.2%，较 去 年 同期下降 了 16.4个百分点 。土地市场降温显著，流拍情况显著增多 。 今年以来，流拍总量已明显超越去年全年，财政 压力较大的城市降低流拍地块起拍条件争取再入市的积极性较高 。 2 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。

7、详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 5. 企业： 业绩保持增长 、 拿地放缓， 强化现金流管理 业绩方面 ， 2018年，品牌房企销售业绩保持增长，碧桂园全年销售金额有望突破 7000亿元，恒大和万 科紧随其后，龙头企业规模效应突出。 拿地方面， 企业拿地补仓节奏放缓 ，品牌房企拿地金额占同期商品房销 售金额的比重接近三成。 融资方面 ， 房地产金融监管从严 ，行业融资通道收缩，企业资金承压，大型房企融资 优势依然突出。 策略方面 ，随着调控政策持续深化，企业随行就市加快推盘、积极营销，通过多元化布局确保 自身现金安全与稳健经营 。 二、 2

8、019年中国房地产市场趋势展望 1. 行业环境 ： 宏观维稳，微观灵活 经济方面， 2018年经济国内外承压，下行趋势明显。展望 2019年， 中美贸易争端 短时间缓和，长期走 向不明确，将进一步影响未来经济形势走向。若中美两国达成进一步协议，对外贸易压力将有所缓和，有助于 经济运行保持平稳，货币政策将继续维持稳健 中性 ；否则，经济数据的走弱或要求货币政策有进一步的调整， 明年仍有再次降准可能。同时 M1、 M2同比增速持续放缓，实体经济流动性未见明显 改善 ，明年或更加注重 疏通货币政策传导机制以保证流动性传导至实体经济 。 房地产政策方面 ， 在房地产市场保持稳定运行的前提 下，各项调控

9、政策仍将以稳为主，同时也将更加强调因城施策、理性施策和结构优化 。 2. 市场趋势 ： 市 场逐步 调整，投资、新开工 增速 回落至中低位水平 根据 “ 中国房地产业中长期发展动态模型 ” 分析，预计 2019年全国房地产市场将呈现 “ 市场规模高位回 落，新开工、投资中低速增长 ” 的特点。 需求端， 调控坚定推进进一步稳固预期，商品房销售面积将高位回 落，但得益于城镇化支撑，全年降幅有限，预计在 5.0%7.0%之间；其中一线 城市 销售面积稳中小幅回升的 概率较大，二线城市分化显著，行情对冲后整体销售规模或有小幅调整，三四线市场需求支撑基础相对薄弱， 销售面积下行压力较大。 供应端， 一

10、方面，受限于销售规模的下行调整，房企开工积极性将明显减退，同时销 售回款不畅也将制约房企投资热情；另一方面，近两年形成的高规模土储将对新开工形成有力支撑，保障新 开工规模继续增长，同时也会带动投资额的上行。预计全年新开工、投资均保持中低 速增长，新开工的增幅维 持在 4.6%6.6%之间，投资增速在 3.7%5.7%左右。 价格方面 ，随 着 预期逐渐巩固，商品房价格将稳字当 头，不排除微幅下跌可能，但 跌 幅 有限 。 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 3 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-5

11、6319252。 3. 关注点： 探寻周期运行轨迹，理性应对市场波动 2019年，房地产市场 将 整体承压，若能 及时 研判 市场趋势 、 顺应市场周期规律， 因时因地调整策略，房 企 仍能在整体调整的大背景下正面机遇。 本部分 从房 地产 市场周期研究出发，探寻过去市场小周期中的发展 规律， 确立各个转折点影响市场走势的关键性因素，然后基于关键性因素的变化预测 未来我国房地产市场的 走势，摸索周期发展轨迹。 最后我们将 探讨 企业策略， 在城市分化背景下， 基于市场周期判断， 在 投资 布局 、 产品 及终端销售等维度 提供建议供房企参考 。 (1) 市场周期 ： 市场周期明显延长、波动幅度

12、趋向平缓 2009 年 以来至今，我国房地产市场曾经历过两轮完整的市场小周期，平均时长均在三年左右，但受市场发 展阶段、调控环境及市场供求关系等多方面影响，各个阶段时长及走势具有明显差异。通过对前两轮市场周期的 细致研究，我们发现，当全国统一强力调控（包括刺激）时，市场周期与政策周期基本一致，政策力度越大，周 期波峰、波谷距离越大，波动幅度也就越显著；而当市场供求严重失衡，其对市场预期的影响将明显 导致 政策效 果 出现滞后 。本轮周期因城施策特征凸显，引发上行周期出现周期轮动，进而导致本轮周期明显延长，波动幅度 也相对较小。基于对调控政策持续且趋 稳、市场供求关系短期逆转的判断，预计 201

13、9年市场将继续 稳步 下探， 下半年触底的可能性较大，未来市场将在稳中小幅波动，周期波动幅度 相对 缓和。 (2) 企业策略： 聚焦主流市场精准布局，做好产品， 积极营销实现稳健发展 一直以来，行业领先企业得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的资金和土地储备，销售业绩保 持快速增长。 但 当房 地产企业规模化发展到一定程度时，不可避免的会面临着市场调整带来的业绩增速 放缓问题。 对于多数企业来说，未来仍需准确把握市场周期走势 ，聚焦主流市场需求。 一方面，从城市发展的小周期来看， 中西部二线城市此轮繁荣行情启动较晚，居民财富能力 尚未透支 。同时，各项政策利好助推城市价值不断提升 ，

14、房地产市场有望随着人口回流与扩张进入快速发展期 。另一方面，从城市发展进程来看， 城市群核心城市及其周 边的三四线城市仍将为企业带来较大 发展空间。 产品方面，紧抓高性价比及强产品力的刚需和改善类产品， 围绕 客户需求 提升产品品质与服务。销售方面， 精准推盘、灵活定价，创新营销渠道 加快 销售去化 。 4 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 第一部分： 2018年中国房地产市场形势总结 1. 政策： 供需两侧 精准 调控， 引导预期 回归理性 2018 年，房地

15、产政策调控面临的宏观经济环境更加复杂。在金融财政政策定向“宽 松”的同时，房地产调控政策仍然“从紧”。 2018年 3月，两会政府工作报告进一步强调 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续实行差别化调控。 7月，中央政治局会议 强调“下决心解决好房地产市场问题坚决遏制房价上涨”，两次重要会议确定了全年 房地产调控的政策基调。地方延续 2016、 2017年因城施策的调控风格，在需求端继续深 化调控的同时，更加注重强化市场监管，坚决遏制投机炒房，保障合理住房需求。在供给 端则发力住房供给结构调整，大力发展住房租赁市 场、共有产权住房等保障性安居住房， 增加有效供给比重 。 图： 2016-2

16、018.11出台限购及限售政策城市分布 数据来源： 中指研究院综合整理 可以说，近期房地产市场出现的变化和调整，正是这一轮始于 2016年 的 调控政策取 得的积极效果。但我们也要清醒认识到，支撑市场趋于冷静的情绪基础仍不完全牢固，稳 定市场预期的效应正在不断强化。由此，当前房地产调控政策在未来一段时间内保持稳定 的概率较大，很难出现轻易转向。基于短期调控政策取得的时间窗口，各地政府正在加快 改善供求结构，特别是上文提到的扩大有效供给、提升各层次需求的保障水平，为中长期 市场供求走向平衡积累基础。在 2019年，面对复杂的调控环境仍然是企业的常态，特别 是因为棚改调整、供给放大带来的影响，三四

17、线城市的市场难度会进一步加大，需要企业 限 购 新 增 或 升 级 约 15 城 北京 、 深圳 、 上海 、 杭州 、 南京 、 成都 、 苏州 、 厦门 、 福州 、 济南 、 郑州 、 东莞 、 怀来 、 苏州吴江区 、 昆山等 约 67 个地级市及县市 + 海南、河北 北京 、 广州 、 天津 、 杭州 、 南京 、 成都 、 厦门 、 西安 、 长沙 、 宁波 、 无锡 、 福州 、 沈阳 、 青岛 、 济南 、 南昌 、 郑州 、 石家庄 、 兰州 、 北海 、 东莞 、 佛山 、 海南及下辖 大部分市县 、 环北京及环雄安大部分市县 约 22 个城市 + 海南 省： 海南 地级市

18、： 上海 、 深圳 、 南京 、 成都 、 长沙 、 西安 、 杭州 、 大连 、 沈阳 、 昆明 、 扬州 、 青岛 、 太原 、 兰州 、 九江 、 惠州 、 宁德 、 云南普洱 、 承德 县级市： 惠东县 、 德州齐河县 、 沧州河间 、 湖北 利川 1 城 上海（企业限售） 约 60 个地级市及县市 北京 、 广州 、 重庆 、 杭州 、 南京 、 成都 、 厦门 、 福州 、 泉州 、 西安 、 长沙 、 宁波 、 福州 、 沈阳 、 青岛 、 南昌 、 郑州 、 太原 、 石家庄 、 长春 、 南宁 、 昆明 、 贵阳 、 北海 、 东莞 、 保定 、 承德 、 张家口 、 威海

19、、 东莞 、 菏泽 、 聊城 、 滨州 、 德州 、 常州 、 扬州 、 泰州 、 嘉兴 、 宁波 、 绍兴 、 珠海 、 惠州 、 桂林 、 柳州 、 岳阳 、 鄂州 、 襄阳 约 30 个城市 + 海南 省： 海南 地级市： 上海 、 深圳 、 成都 、 重庆 、 西安 、 大连 、 宁波 、 沈阳 、 哈尔滨 、 长春 、 丹东 、 青岛 、 太原 、 兰州 、 昆明 、 长沙 、 徐州 、 贵阳 、 淄博 、 三明 、 宜昌 、 宁德 、 普洱 县级市： 福清 、 德州齐河县 、 济南济阳县 、 阜阳 阜南县 、 西双版纳景洪市 、 临沂沂水县 、 沧州河 间 201820172016

20、 限售 新增 或升 级 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 5 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 未雨绸缪。 2. 价格： 百城价格整体 趋稳，三线城市涨幅回落明显 在 2018 年三四季度的交接期，房价走势出现了明显的变化： 9 月，中指百城房价样 本城市中有 18个城市出现新房价格 环比 下跌，数量明显增加； 11月，中指百城房价单月 环比涨幅为 0.27%，涨幅明显回落，更是有 31个城市出现新房价格下跌。 房价上涨预期 的转变，是本轮市场调整开启的关键标志。 图： 20

21、11年 5月至 2018年 11月百城住宅均价及环比变化 今年以来 ， 百城均价各季度累计涨幅较去年同期均收窄，整体价格趋于稳定。 根据 中 房 指数系统对 100个城市的全样本调查数据显示 ： 2018年 1-11 月 ， 百城住宅价格累计上 涨 4.83%，涨幅较去年同期回落 1.92 个百分点，各季度累计涨幅较去年同期均回落。单 月来看， 11 月，百城新建住宅均价 14641元 /平方米，同比上涨 5.22%，环比上涨 0.27%， 其中有 31个城市环比下跌，是今年以来下跌城市数量最大月 份 。 2018年年关将至，房企 为冲击年底业绩，打折促销，加大推盘，叠加政策 压力持续影响 ，

22、 房价调整势头将进一步 延续 。 从各级城市来看， 2018年 1-11 月各线城市累计涨幅较去年同期均收窄，三线城市累 计涨幅回落最明显。 具体来看，一线城市 ： 调控持续高压叠加中低端产品的集中入市，价 格趋稳。 1-11 月累计上涨 0.33%，较去年同期收窄 1.09个百分点，北京 1-11 月累计下跌 0.03%。 二线代表城市 ： 1-11 月 房价累计上涨 7.30%，较去年同期收窄 1.46 个百分点， 环比涨幅连续 19个月在 1%以内，其中，厦门、济南、兰州连续两个月价格回调 。 三线代 表城市 ： 1-11 月 累计上涨 8.25%， 较去年同期收窄 3.38个百分点，累

23、计涨幅收窄幅度在 各线城市中最显著， 11月，有 21个三线城市价格环比下跌，下跌城市数量较上月增加 9 个， 其中 德州、淄博今年以来首次出现价格下 跌 。 - 2 % - 1 % 0% 1% 2% 3% 4% 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 元 平 方 米 百城均价（左） 环比（右） 6 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 图：十大城市 1主 城区二手房均价及新房、二手房环比涨跌幅走势 数据来源： C

24、REIS中指数据， 二手房价格 更早 进入调整期。 2018年 1-11月，十大城市二手房价格累计上涨 0.72%， 较去年同期大幅收窄 6.55个百分点，其中上海、天津累计持续下跌，天津领跌十大城市， 其余城市累计涨幅较去年同期均收窄，成都累计涨幅较去年同期大幅收窄 30.78个百分点， 收窄 幅度 最为显著。 2018年 1-11 月，十大城市新房价格累计上涨 2.11%，较去年同期收 窄 1.64个百分点。单月来看，今年除 3、 6、 7月以外，十大城市二手房 价格 环比涨幅持 续低于新房环比涨幅，且近期二手房环比连续三个月下跌，进入调整期 。 从 2018年三季度开始部分城市房价出现

25、调整，这是多种因素共同作用的结果：调控 政策的累积效应、市场高位增长之后的自发调整都发挥了作用，但今年 7月中央政治局会 议释放出的“坚决遏制房价上涨”，则给了各类市场主体明确的政策信号，推动了市场预 期的明显转变。在当前政策稳定的前提下， 2019 年房价有望进一步趋稳，部分之前涨幅 过大的城市房价将延续调整态势，特别是热点城市的二手房价会率先出现变化；而三四线 城市房价上行动力也会明显趋弱，部分无人口产业支撑的三四线城市更会进入下一轮的市 场蹉跎期。我们认为，正常的价格调整，有助于市场更长远的健康发展。对于开发企业来 说 ， 积极营销 、 合理定价 ， 才是提前适应价格变化周期的不二法则

26、。 1 十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都。 - 3 % - 2 % - 1 % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 0 10000 20000 30000 40000 50000 11-07 11-09 11-11 12-01 12-03 12-05 12-07 12-09 12-11 13-01 13-03 13-05 13-07 13-09 13-11 14-01 14-03 14-05 14-07 14-09 14-11 15-01 15-03 15-05 15-07 15-09 15-11 16-01 16-03 16-05 16-07 16-09

27、 16-11 17-01 17-03 17-05 17-07 17-09 17-11 18-01 18-03 18-05 18-07 18-09 18-11 元/ 平 方 米 十大城市均价（左） 二手房环比（右） 新房环比（右） 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 7 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 3. 供求 ： 供给增长、成交平稳， 短期 库存水平更趋合理 2018年 1-11月，全国商品房销售面积为 14.9亿平方米，同比增长 1.4%，增速持续 回落。其中商品住宅销售

28、面积 12.9亿平方米，同比增长 2.1%。去年拉动全国销售面积上 扬的三四线城市今年销售增速明显回落。另一方面，重点城市调控效果显现，成交规模趋 于稳定 。 (1) 成交规模： 重点城市成交规模同比基本持平 图： 2010-2018年 11月 50个代表城市 2商品住宅月度成交量走势 数据来源： CREIS中指数据， 重点代表城市整体成交规模 同比基本持平，十大城市二手房成交规模 也 相对 稳定 。 据 初步统计， 2018年 1-11 月 ， 50个代表城市新建商品住宅月均成交面积 2983万平方米， 同比增长 1.7%。其中一、二季度延续去年同比下降态势，三、四季度企业推盘积极，供应

29、量显著增加，叠加去年同期低基数影响，成交面积同比由降转增。 二手房方面 ， 2018 年 1-11 月，十大城市二手房市场成交套数约 95万套，同比增长 2.8%，一季度同比下降近两 成，二季度止降转增，三季度增幅扩大，同比增长超两成，整体市场趋于稳定。其中，广 州、武汉、杭州、南京四个城市 1-11 月成交同比均下降，杭州成交同 比下降近四成，领降 十大城市，广州 成交同比下降超两成。 2 代表城市共 50个，一线包括北京、上海、广州、深圳 4个城市；二线包括天津、重庆、杭州、武汉、大连、苏州、厦门、成都、南 京、三亚、贵阳、温州、哈尔滨、海口、长春、合肥、青岛、福州、西安、南宁、郑州、沈阳

30、、无锡、长沙、南昌 25个城市，主要是 各省会城市和计划单列市；三线包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇庆、汕头、镇江、绍兴、宿州、韶关、包头、佛山、徐州、唐 山、泉州、泸州、芜湖、东莞、扬州、南通 21个城市，主要指地级市。 0 1000 2000 3000 4000 5000 万 平 方 米 月度成交面积 1 - 11 月月均成交 国八条 国五条 930 房贷新政 央行降息 持续政策放松 限购限贷 政策 密集出台 3 . 1 7 8 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319

31、252。 图： 2011-2018年 11月 不同 级别代表 城市住宅月均成交面积及同比增速 数据来源： CREIS中指数据， 一线城市成交规模趋稳。 2018年 1-11 月 ， 一线城市商品住宅月均成交面积约 48万 平方米，同比增长 2%左右，成交规模趋于稳定。其中一、二季度延续去年 下行 趋势 ，同 比 继续 下降，尤其一季度 受 政策高压影响，降幅显著，三季度以来随着中低端产品的集中 入市，供应增加显著，成交同比止降转增。具体来看， 1-11 月京沪深成交同比均增长，其 中京沪三季度成交同比由降转增， 10-11 月成交同比增幅进一步扩大。 二线代表城市市场延续分化格局。 2018

32、年 1-11 月 ， 二线城市 商品住宅月均成交 面积 约 82万平方米，同比增长 3.7%，内部市场延续分化格局。其中， 1-11 月 ， 海口下降超七 成，领降二线城市，自二季度以来成交同比降幅逐季扩大；重庆市场 1-11 月 月均成交 面 积为 296万平方米，处历史同期最高，同比增长超一成，除二季度外，其余季度同比均增 长。 三线代表城市市场降温明显，成交同比下降。 2018年 1-11 月 ， 三四线城市 商品住宅 月均成交 面积在 35万平方米左右，同比下降约 3.5%，超六成城市成交同比下降，市场降 温明显。其中，汕头、莆田各季度成交同比均下降；徐州、绍兴、宿州等三线城市去年得

33、益于棚改货币化政策，市场火热，成交规模 达 历史同期 最 高， 今年受各类需求趋弱影响市 场降温， 1-11 月成交同比均下降。 - 6 0 % - 4 0 % - 2 0 % 0% 20% 40% 60% 0 20 40 60 80 100 120 一线 二线 三线 万 平 方 米 月均成交面积 ( 左 ) 同比 ( 右 ) 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 9 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 (2) 供应与库存：市场供不应求态势缓解，可售面积趋于合理 图： 2015年至

34、 2018年 11月 20个 代表城市 3商品住宅成交面积及供应面积走势 数据来源： CREIS中指数据， 供应持续扩大，短期供不应求态势缓解 。 2018年 1-11 月， 20个代表 城市 商品住宅月 均新增 供应 约 1600万 平方 米 ，同比 增长 24.8%； 20个代表城市商品住宅月均成交 1488 万 平方米， 成交规模与去年同期基本持平， 销供比 为 0.93，较 去年同期 降低 0.2，供不应 求态势得到缓解 。具体 来看 ， 1-11 月，北京供应同比增长超一倍，上海供应同比增长超九 成，销供比分别较去年同期降低 0.5和 0.8。 图： 2013年至 2018年 11

35、月 20个 代表城市 4可售面积与库存消化时间 数据来源： CREIS中指数据， 可售面积趋于合理，库存消化时间相对稳定 。 据初步统计，截至 2018年 11 月底， 20 个代表城市可售面积约 12293万平方米，同比 增长 26%， 自 7月以来可售面积同比持续 增长，且增幅呈扩大趋势，库存总量趋于合理 。 库存消化时间方面，今年以来，库存消化 时间均在 9-10个月之间摆动。截至到 11 月末，代表城市 库存消化时间 为 10个月，较去 年末提升 1个月 。 3 20个代表城市包括 北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉 、南昌、 苏州 、 大连 、南宁、惠州、重庆、 天津、合肥 、 东

36、莞 、 无锡 、 沈 阳 、芜湖、 成都 、 宿州。 4 20个代表城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、福州、苏州、南京、厦门、惠州、南昌、成都、三明、青岛、莆田、天 津、合肥、长沙、芜湖。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 万 平 方 米 成交 供应 1 - 11 月月均成交 1 - 11 月月均供应 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 0 4000 8000 12000 16000 20000 24000 月 万 平 方 米 可售面积 ( 左 ) 库存消化时间（ 6 个月 ) （右） 10 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自

37、 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 尽管从数据上看，重点城市商品住宅成交规模保持了相对稳定，但考虑到三四季度房 企供应放量增长的情况，这种交易稳定背后的市场环境已然发生了显著变化：更多的城市 开始出现开盘去化率下降、项目蓄客不及预期的情况，整体市场量价回落的格局正在形成。 2019 年，市场会延续下行，开发商会面临更严峻的业绩挑战。困难中寻找机遇，对于当 下的房企来说，就是去发掘短周期内有销量的城市加快营销，更要在拓展端注重项目规模 可控，防范大体量项目带来的去化风险。特别是在普通的三四线城市，业绩释放的窗

38、口期 快到了关闭的时候，一切的策略都需要更“快”。 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 11 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 (3) 成交结构： 多数城市各层次产品价格小幅提升，市场高端化步伐放缓 价格水平： 多数城市套总价有所提升，重点城市各类楼盘价格涨势得到控制 基于套总价、 结合成交量，我们将 30个城市不同层次的楼盘分为三类：中低价位、中 高价位、高价位 ， 具体划分方式为：首先根据套总价对所有新房楼盘进行降序排列，成交量 占前 10%的属于高价位楼盘， 10%-40

39、%属于中高价位楼盘，后 60%属于中低价位楼盘。 表： 2018年 30个城市楼盘套总价的分类及其对应的成交价格区间 城市 均值 中位数 高价位 (成交套数占 10%) 中高价位 (成交套数占 30%) 中低价位 (成交套数占 60%) 一 线 城 市 北京 674万 603万 1165万 (含 )以上 677万 (含 )1165万 677万以下 上海 631万 434万 1159万 (含 )以上 540万 (含 )1159万 540万以下 深圳 494万 422万 770万 (含 )以上 458万 (含 )770万 458万以下 广州 205万 148万 470万 (含 )以上 169万 (

40、含 )470万 169万以下 二 线 城 市 厦门 457万 311万 816万 (含 )以上 372万 (含 )816万 372万以下 杭州 336万 262万 631万 (含 )以上 305万 (含 )631万 305万以下 南京 265万 231万 507万 (含 )以上 270万 (含 )507万 270万以下 宁波 225万 189万 395万 (含 )以上 229万 (含 )395万 229万以下 苏州 219万 178万 397万 (含 )以上 210万 (含 )397万 210万以下 福州 218万 183万 361万 (含 )以上 220万 (含 )361万 220万以下 无

41、锡 180万 157万 286万 (含 )以上 171万 (含 )286万 171万以下 天津 173万 146万 289万 (含 )以上 158万 (含 )289万 158万以下 合肥 168万 152万 253万 (含 )以上 167万 (含 )253万 167万以下 济南 168万 150万 238万 (含 )以上 165万 (含 )238万 165万以下 青岛 131万 116万 235万 (含 )以上 129万 (含 )235万 129万以下 重庆 128万 105万 208万 (含 )以上 116万 (含 )208万 116万以下 南昌 125万 116万 199万 (含 )以上

42、131万 (含 )199万 131万以下 西安 122万 109万 176万 (含 )以上 120万 (含 )176万 120万以下 成都 109万 96万 175万 (含 )以上 109万 (含 )175万 109万以下 武汉 106万 97万 158万 (含 )以上 107万 (含 )158万 107万以下 长沙 102万 88万 154万 (含 )以上 98万 (含 )154万 98万以下 沈阳 85万 74万 153万 (含 )以上 84万 (含 )153万 84万以下 三 线 城 市 东莞 219万 194万 299万 (含 )以上 209万 (含 )299万 209万以下 昆山 1

43、83万 145万 300万 (含 )以上 164万 (含 )300万 164万以下 南通 153万 139万 248万 (含 )以上 147万 (含 )248万 147万以下 佛山 135万 120万 210万 (含 )以上 133万 (含 )210万 133万以下 廊坊 132万 117万 203万 (含 )以上 131万 (含 )203万 131万以下 赣州 121万 101万 174万 (含 )以上 119万 (含 )174万 119万以下 芜湖 118万 111 万 181万 (含 )以上 126万 (含 )181万 126万以下 泉州 109万 91万 180万 (含 )以上 101

44、万 (含 )180万 101万以下 注：不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆、廊坊等仅覆盖主城区，不 包括下辖县市；不同城市成交数据的物业类型均不含保障性住房。具体覆盖区域和物业类型请参考 CREIS中指 数据详细说明。 2018年数据均为 1-11 月统计数据，下同。 12 中 指 研究院 中房指数系统 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 30个代表城市中，北京、深圳、 天津 楼盘成交套总价均值下降，重庆、成都、西安等 中西部二线城市及 芜湖、南通 等三线城市

45、成交套总价均值及中位数明显上升。但多数城市 价格涨幅较 2017年有所收窄。 具体来看， 北京 楼盘成交套总价均值 小幅 下降 1.3%至 674 万，中位数保持 上升 ，均值和中位数位于 30 城之首； 深圳 和天津 楼盘成交套总价均值 分 别 下降 12.4%、 1.7%至 494万 、 173万 ；而 重庆、 成都、 西安、 芜 湖 、南通 等热点二三线 城市近一年来价格涨幅比较明显，套总价中位数涨幅超过 30%。与此同时，房地产调控效 果逐渐显现，与 2017年相比， 半数以上 城市楼盘成交套总价中位数和均值涨幅明显收窄 。 成交表现： 改善性楼盘成交活跃，大户型成交占比下降 改善性需

46、求积极释放，多数城市 90-144 平米住宅成交占比上升。市场下行预期影响 下， 200平 米以上大户型成交占比下降。 从成交套数变化来看， 与 2017年相比， 深圳、 南京、 重庆 、成都 等城市 90-120 平米、 120-144 平米之间的改善户型成交占比均有所上 升，其中，重庆 90-120平米住宅成交占比提升 14.0个百分点， 120-144平米住宅成交占 比提升 7.5个百分点。 30城中 15个城市 90-120平米住宅成交占比上升， 25个城市 120- 144平米成交占比上升，成交量向 中大 户型转移趋势明显。佛山、天津等城市 120-144平 米住宅占比下降。 20

47、个城市 200 平米以上大户型成交占比下降，典型的如厦门、泉州和 无锡 等城市成交向 小户型或改善性户型 转移。其中厦门 90 平米以下的小户型成交占比提 升了近 5个百分点， 120-144平米之间的改善户型成交占比提升了 15.1个百分点。 2018 年 ， 各类城市各层次楼盘套总价及中位数 总体呈现 上升 趋势 ， 但 代表城市 各类 楼盘价格涨势得到控制。成交结构的变化，一方面是对市场需求结构的反映；但在卖方市 场的环境下，它也是市场供给特征的直观写照。特别是北京、深圳等一线城市供给侧改革 调控效果逐步显现，刚需和中小户型产品成交占比不断提升。二三线城市居民改善性需求 不减，同时，限售

48、限贷政策叠加市场预期改变，大户型产品购买力下降，投资需求明显减 少。展望未来，有效供给政策将持续发力重点一二线城市，预计后期此类城市房地产刚需 供给将继续增加，中小户型产品销量占比也会进一步上升。普通二三线城市居民改善性需 求仍有较大释放空间，高品质的中高端产品存 在一定的市场竞争力 。 中国 房地产市场 2018总结 & 2019展望 13 本报告数据来自 CREIS中指数据或其他公开资料。详情请查询 http:/或致电 400-630-1230、 010-56319252。 4. 土地： 推出和成交 继续增长， 热度明显下降，流拍突出 (1) 供求： 整体供需 增加 ，住宅用地推地量增幅较大 图： 2011-2018年 11月全国 300个城市住宅和商办用地推出面积 注：如无特殊说明，土地面积指规划建筑面积；所有土地数据来自公开招拍挂市场 数据来源： CREIS中指数据， 各类用地推出量继续增长，住宅用地推地量增幅显著。 2018