2017年房地产行业2017年8月宏观数据点评：投资、新开工有所修复，四季度不必过度悲观-20170915-民生证券-12页-佰策地产文库.pdf

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1、 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Title 房地产 行业研究 /动态 报告 投资、 新开工有所修复 ， 四季度 不必 过度 悲观 2017 年 8 月 房地产宏观数据点评 动态 研究报告 /房地产 2017 年 09 月 15 日 Table_Summary 报告摘要 ： 事件： 根据国家统计局数据， 2017年 1-8月，全国房地产开发投资 6.95万亿元，名 义同增 7.93%，增速较 1-7月收窄 0.2个百分点；新开工面积 11.50亿平，同比增长 7.6%； 1-8月，销售面积 9.85亿平，同增 12.7%，增速回落 1

2、.3个百分点；销售额 7.81 万亿元，同增 17.22%，增速回落 1.7个百分点 。 8月 新房销售有 复苏迹象 ， 四季度不必过度悲观 8月份新房销售数据 小幅回温 ， 8月当月全国商品房销售面积和销售额 分别 环比 增 长 4.27%和 3.50%，同比 分别增长 4.3%（ 前值 2.0%） 和 6.4%（ 前值 4.7%） ， 增幅 分 别 扩大 2.3和 1.7个 百分点。 我们 认为， 8月份 新房 销售 当月值 已经 显示出一定复苏迹象 ，随着金九银十推盘的 增加，销售环比也将有所改善；但考虑去年 9月销量高基数 ， 预计 9月销售同比数 据依然有所承压。 不过考虑到 去年

3、四季度受调控 政策 影响基数有所 下行，我们 认 为四季度销售数据不必过度悲观。 投资 、 新开工 有所 修复 ， 开发商 补库存 迎接 金九银十 8月当月房地产投资有所 修复 ，环比 增长 6.36%，同比增长 7.8%（前值 4.8%） ， 1-8 月累计同比 增长 7.9%（前值 7.9%） ； 8月单月新开工面积 14625万平米 ，同比 增长 5.30%（前值 -4.9%） ， 1-8月 累计同比增长 7.6%（前值 8.0%） 。 我们 认为， 8月房地产 投资和新开工等指标在 7月超预期下滑之后均有不同程度的 修复。 7月由于 56年来 最高气温 、大面积洪涝 灾害 等多方面影响

4、 ，造成了 7月数据 房地产投资 超预期 下滑，但进入 8月之后， 房企 加大开工力度，积极为金九银十推 盘做准备， 房地产 投资和新开工修复十分明显 ，尤其住宅单月新开工同比 由负转 正 ， 增长 9.8%， 增幅 较 7月 扩大 12.8个 百分点 。 资金面 难言宽松 ， 龙头 房企融资优势日益凸显 1-8月全国房地产资金来源总量 10.0万亿元，较去年同期增长 9.0%，增速较 1-7月 下 降 0.7个 百分点 。 8月 单月资金量为 1.21万亿元，同比增长 3.8%， 增幅扩大 2.5个 百 分点 。 其中，来自定金和预收款的资金为 3.08万亿元，累计同比增长 20.0%，增幅

5、 收窄 0.7个 百分点 ；国内贷款 累计 同比 增长 19.1%， 增幅 收窄 0.7个 百分点 。 我们 认为，虽然 房地产 企业发行公司债和海外债方面政策有放松迹象， 信托 等非 标融资手段也有复苏迹象， 但 从 信贷 等传统融资渠道 来看 ，政策依然难言宽松。 由于 房地产行业集中度快速提升，上半年前 50大房企销售额已经占全国总销售额 的 47%， 而 大型房企的融资能力要远远强于中小房企，而且以 上市房企为代表的 大型 房企在手货币资金 处于 历史高位， 对 房企资金面不必过分悲观 。 Table_ProfitDetail Table_Invest 推荐 维持评级 Table_Qu

6、otePic 行业与沪深 300 走势比较 资料来源 ： Wind， 民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_ 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱： Table_docReport 相关研究 1.行业研究 _行业动态 _新房销售大幅回 暖，龙头房企领涨板块 2.华发股份 (600325):区域布局拓展，销售 持续增长 -8% -1% 5% 12% 18% 16-09 16-12 17-03 17-06 17-09 房

7、地产 沪深 300 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 投资建议 维持行业“推荐”评级。 在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地机会、 开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企行业集 中度提升的投资机会，建议关注招商蛇口、万科 A、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强， 且加杠杆空间较大的滨江集团。 风险提示 房地产市场景气度低于预期；房地产融资 收紧 超预期 。 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 目录 一、 8

8、月新房销售有复苏迹象，四季度不必过度悲观 4 二、投资、新开工有所修复，开发商补库存迎 接金九银十 . 6 三、资金 面难言宽松，龙头房企融资优势日益凸显 . 8 四、投资建议 10 五、风险提示 10 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 一、 8 月新房销售有复苏迹象，四季度不必过度悲观 8 月份新房销售数据小幅回温， 8 月当月全国商品房销售面积和销售额分别环比增长 4.27%和 3.50%，同比分别增长 4.3%（前值 2.0%）和 6.4%（前值 4.7%），增幅分别扩大 2.3 和 1.7 个百分点。 我们认为， 8

9、月份新房销售当月值已经显示出一定复苏迹象，随着金九银十推盘的增 加，销售环比也将有所改善；但考虑去年 9 月销量高基数，预计 9 月销售同比数据依然有 所承压。不过考虑到去年四季度受调控政策影响基数有所下行，我们认为四季度销售数据 不必过度悲观。 图 1：商品房销售面积 8 月 当月 同比 增长 4.25% 图 2：商品房 销售面积 累计值同比 增长 13% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 3：商品房 销售面积 ： 住宅 当月同比 增长 2.34% 图 4：商品房 销售额 ： 住宅 累计值同比 增长 -5.04% 资料来源：国家统计局，民生证券研

10、究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 商品房销售面积（当月值，万平米，左） 商品房销售面积 :当月环比（右） 商品房销售面积 :当月同比（右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 商品房销售面积（累计值，万平米，左） 商品房销售面积 :累计同比（右） -50% -40% -30% -20%

11、 -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 商品房销售面积 :住宅（当月值，万平米，左） 商品房销售面积 :住宅 :当月环比（右） 商品房销售面积 :住宅 :当月同比（右） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 商品房销售额 :住宅（累计值，亿元，左） 商品房销售额 :住宅 :累计同比（右） 动态 研究 /房地产 本公

12、司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 图 5： 商品房销售额 同比 增长 10.30% 图 6：商品房 销售额 累计值同比 增长 17.22% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 7：商品房销售价格同比 增长 3.19% 图 8：商品房 销售价格 ： 住宅 同比 增长 1.47% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10

13、,000 12,000 14,000 16,000 18,000 商品房销售额（当月值，亿元，左） 商品房销售额 :当月环比（右） 商品房销售额 :当月同比（右） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 商品房销售额（累计值，亿元，左） 商品房销售额 :累计同比（右） -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 6,400 6,600 6,800 7,000 7,200 7,400 7,600 7,800 8,000 8,200 8,400

14、商品房销售价格（当月值，元 /平方米，左） 商品房销售价格 :当月环比（右） 商品房销售价格 :当月同比（右） -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 6,000 6,200 6,400 6,600 6,800 7,000 7,200 7,400 7,600 7,800 8,000 商品房销售价格 :住宅（当月值，元 /平米，左） 商品房销售价格 :住宅 :当月环比（右） 商品房销售价格 :住宅 :当月同比（右） 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 二、 投资、新开工有所修复，开发商补库存迎接金九银十 8

15、月当月房地产投资有所回暖，环比增长 6.36%，同比增长 7.8%（前值 4.8%）， 1-8 月累计同比 增长 7.9%（前值 7.9%）； 8 月单月新开工面积 14625 万平米，同比增长 5.30% （前值 -4.9%）， 1-8 月累计同比增长 7.6%（前值 8.0%）。 我们认为， 8 月房地产投资和新开工等指标在 7 月超预期下滑之后均有不同程度的修 复。 7 月由于 56 年来最高气温、大面 积洪涝灾害等多方面影响，造成了 7 月数据房地产 投资超预期下滑，但进入 8 月之后，房企加大开工力度，积极为金九银十推盘做准备，房 地产投资和新开工修复十分明显，尤其住宅单月新开工同比

16、由负转正，增长 9.8%，增幅 较 7 月扩大 12.8 个百分点。 图 9：房地产开发投资完成额同比 增长 7.83% 图 10：房地产开发投资完成额累计值同比增长 7.93% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 房地产开发投资完成额（当月值，亿元，左） 房地产开发投资完成额 :当月环比 房地产开发投资完成额 :当月同比 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 1

17、0% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 房地产开发投资完成额（累计值，亿元，左） 房地产开发投资完成额 :累计同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 图 11：房地产开发投资完成额：住宅同比 增长 10.87% 图 12:房地产开发投资完成额住宅累计值同比增长 10.13% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 13：房屋新开工面积同比 增长 5.3% 图 14：房屋新开工面积累计值同比增长 7.64% 资料来源：国家统计局，民

18、生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 15：房屋新开工面积：住宅同比 增长 9.76% 图 16：房屋新开工面积：住宅累计值同比增长 11.65% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 房地产开发投资完成额 :住宅（当月值，亿元，左） 房地产开发投资完成额 :住宅 :当月环比 房地产开发投资完成额 :住宅 :当月同比（右） 0% 2% 4

19、% 6% 8% 10% 12% 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 房地产开发投资完成额 :住宅（累计值，亿元，左） 房地产开发投资完成额 :住宅 :累计同比（右） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房屋新开工面积（当月值，万平米，左） 房屋新开工面积：当月环比（右） 房屋新开工面积：当月同比（右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100

20、,000 120,000 140,000 160,000 180,000 房屋新开工面积（累计值，万平米，左） 房屋新开工面积：累计同比（右） -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 房屋新开工面积 :住宅（当月值，万平米，左） 房屋新开工面积 :住宅：当月环比（右） 房屋新开工面积 :住宅：当月同比（右） 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000

21、 120,000 140,000 房屋新开工面积 :住宅（累计值，万平米，左） 房屋新开工面积 :住宅：累计同比（右） 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 三、 资金面难言宽松 ， 龙头房企融资优势日益凸显 1、 1-8 月资金来源 回落 ， 销售 回款和国内贷款下滑明显 1-8 月全国房地产资金来源总量 10.0 万亿元，较去年同期增长 9.0%，增速较 1-7 月下 降 0.7 个百分点。 8 月单月资金量为 1.21 万亿元，同比增长 3.8%，增幅扩大 2.5 个百分点。 其中，来自定金和预收款的资金为 3.08 万亿元

22、，累计同比增长 20.0%，增幅收窄 0.7 个百 分点；国内贷款累计同比增长 19.1%，增幅收窄 0.7 个百分点。 我们认为，虽然房地产企业发行公司债和海外债方面政策有放松迹象，信托等非标融 资手段也有复苏迹象，但从信贷等传统融资渠道来看，政策依然难言宽松。 由于房地产行业集中度快速提升，上半年前 50 大房企销售额已经占全国总销售额的 47%，而大型房企的融资能力要远远强于中小房企，而且以上市房企为代表的大型房企在 手货币资金处于历史高位，对房企资金面不必过分悲观。 图 17：全国 房地产开发资金来源累计情况 图 18：全国房地产单月开发资金来源情况 资料来源： Wind，民生证券研究

23、院 资料来源： Wind，民生证券研究院 2、资金来源结构与 1-6 月近似 ，定金预收款及个人按揭占比最大 从 1-8 月 累计资金来源结构看 ， 国内贷款占比为 16.94%， 较 1-7 月累计资金来源占比相 对下降 0.3 个 百分点 。而包括定金及预收款及个人按揭 的其他资金占比仍然超过 50%， 为 1-8 月累计资金来源中的最主要组成部分 。整体上 1-8 月资金来源结构与 1-7 月资金来源结构相似 。 将销售回款 （定金预收款 +个人按揭）剔除后， 1-8 月累计资金来源结构中 ， 国内贷款占 比为 34.89%。 8 月当月资金来源中，国内贷款占比为 30.63%。整体上看

24、，不考虑销售回款的 影响，当前房地产开发资金主要还是依靠自筹资金。 从 8 月单月资金来源数据看，当月国内贷款金额为 1810.0 亿元 ，同比增长 13.51%。 8 月 国内贷款来源占比为 14.91%， 比 7 月当月国内贷款占比 提高 了 0.3 个 百分点 。整体上反映出 国内房地产开发信贷有所 放松 紧 的迹象。 -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 房地产开发资金来源 :合计（累计值，亿元，左） 房地产开发资金来源 :

25、合计：累计同比（右） -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房地产开发资金来源 :合计（当月值，亿元，左） 房地产开发资金来源 :合计：当月环比（右） 房地产开发资金来源 :合计：当月同比（右） 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图 19：全国房地产开发资金 2017 年 1-8 月构成 图 20：全国房地产开发资金 2017 年 8 月构成 资料来源： Wind，民生证券研究院 资料来源： Wind，民生证券研究院 图 21

26、：剔除销售回款的 开发资金 2017 年 1-8 月构成 图 22：剔除销售回款的房地产开发资金 2017 年 8 月构成 资料来源： Wind，民生证券研究院 资料来源： Wind，民生证券研究院 图 23：房地产开发资金中国内贷款累计情况 图 24：房地产开发资金中国内贷款当月情况 资料来源： Wind，民生证券研究院 资料来源： Wind，民生证券研究院 1-8 月定金预收款 达到 3.08 万亿元，同比增长 20.0%，单月同比增长 15.43%，增速 相比 7 月 小 幅 提高 。数据反映出 8 月份房地产企业销售增速有 所 回暖 。 国内贷款累计值 16.94% 自筹资金累计值 3

27、1.50% 其他资金累计值 51.45% 利用外资累计值 0.11% 国内贷款 14.91% 自筹资金 33.76% 其他资金 51.33% 利用外资 0.00% 利用外资 0.23% 自筹资金 64.88% 国内贷款 34.89% 国内贷款当月值 30.63% 自筹资金当月值 69.37% 利用外资当月值 0.00% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 房地产开发资金来源 :国内贷款 房地产开发资金来源 :国内贷款 :同比 -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 10

28、0% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 房地产开发资金来源 :国内贷款 房地产开发资金来源 :国内贷款 :同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 图 25：房地产开发资金中定金预收款累计情况 图 26：房地产开发资金中定金预收款当月情况 资料来源： Wind，民生证券研究院 资料来源： Wind，民生证券研究院 四 、投资建议 维持行业“推荐”评级。 在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿地机会、 开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持续关注龙头房企

29、行业集 中度提升的投资机会，建议关注招商蛇口、万科 A、金地集团。此外建议关注规模扩张意愿强， 且加杠杆空间较大的滨江集团。 五 、风险提示 房地产市场景气度低于预期；房地产融资收紧超预期。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 房地产开发资金来源 :定金及预收款 房地产开发资金来源 :其他资金 :定金及预收款：同比 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 1,000 2,000 3,000 4,000

30、5,000 6,000 7,000 房地产开发资金来源 :定金及预收款 房地产开发资金来源 :其他资金 :定金及预收款：同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 分析师与研究助理简介 杨柳， 策略分析师，英国雷丁大学投资学硕士，四年宏观策略研究经验。专注于 A股投资策略、宏观经济政策、新兴 产业发展方向的研究。 徐超，房地产团队研究助理，北京大学中国经济研究中心（ CCER）经济学硕士， 2016年 7月加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自

31、合规渠 道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影响， 特此声明。 评级说明 公司评级标准 投资评级 说明 以报告发布日后的 12 个月内公司股价 的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌 幅为基准。 强烈推荐 相对沪深 300 指数涨幅 20%以上 谨慎推荐 相对沪深 300 指数涨幅介于 10% 20%之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于 -10% 10%之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 10%以上 行业评级标准 以报告发布日后的 12 个月内行业指数 的涨跌幅相对同期的沪深 300指数涨跌 幅为基准。 推荐 相对沪深 3

32、00 指数涨幅 5%以上 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于 -5% 5%之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 5%以上 民生证券研究院： 北京：北京市东城区建国门内大街 28号民生金融中心 A座 17层； 100005 上海：上海市浦东新区世纪大道 1168号东方金融广场 B座 2101； 200122 深圳：深圳市福田区深南大道 7888 号东海国际中心 A 座 28 层； 525000 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司（以下简称 “本公司 ”）的客户使用。本公司不会因接收人

33、收到本报告而视其为 客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息，但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，在不同时期，本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致 的报告，但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它 金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报 告而导致的任何可能的损失负任何责任。 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务

34、状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任 何意见或建议是否符合其特定状况，以及（若有必要）咨询独立投资顾问。 本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易，亦可 向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或 /和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、 咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系 后通知客户。 若本公司以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交 易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。 Table_AuthorIntroduce