2017年房地产行业8月份行业跟踪：调控持续不放松，成交投资冷淡-20170902-财富证券-11页-佰策地产文库.pdf

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1、此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 Table_IndustryName行业点评 报告 房地产 Table_Main 房地产 调控持续不放松 ，成交投资冷淡 房地产行业 8 月份行业跟踪 Table_InvestRank报告日期： 2017-09-02 评级： 中性 上次评级： 中性 Table_oneYearFieldChart一年期收益率比较 表现 % 1m 3m 12m 房地产 (申万 ) -0.65 3.56 -1.96 上证综指 2.26 8.52 9.92 财富证券研究发展中心 刘雪晴 肖汪洋 0731-84779556 0731-8995577

2、5 S0530210080001 研究助理 相关研究报告： 行业研究 *房地产行业深度报告：房地产 周期梳理暨后续走势展望 ,2017-08-04 行业研究 *房地产业 7 月点评报告：投资 继 续 下 滑 ， 住 房 租 赁 掀 新 热 点 ,2017-08-04 重点股票 2016A 2017E 2018E 评级 EPS PE EPS PE EPS PE 中天金融 0.63 11.7 0.81 9.1 1.04 7.1 推荐 招商蛇口 1.21 15.8 1.49 12.8 1.71 11.3 推荐 华夏幸福 2.20 14.6 2.91 11.1 3.66 8.8 推荐 世联行 0.

3、37 28.8 0.47 22.7 0.58 18.4 谨慎推荐 资料来源：财富证券 Table_Summry 投资要点 8 月，房地产板块 （申万）单月涨幅 0.22%，相比 7 月略有提升， 但继续跑输大盘，在申万 28 个一级行业中排名第 27 位，相比上 月下降 11 位。其中，子板块房地产开发（申万）月度涨幅 0.09%， 提升 0.45 个百分点；园区开发（申万）月度涨幅 2.35%，提升 1.59 个百分点。 8 月商品房成交同比继续维持较大幅度的下滑，一二三线城市成 交增速全面下降。 8 月， 30 大中城市商品房成交套数 138970 套， 同比下降 38.92%，跌幅基本与

4、上月持平；成交面积 1454.47 万平 方米，同比下降 40.69%，跌幅扩大 0.86 个百分点。其中一二线 城市成 交套数与面积同比增速比上月有所下降，但三线城市跌幅 有所收窄，且一线城市成交同比跌幅远高于二三线城市。 8 月， 10 大城市商品房存销比（套数）上升至 7.93 个月，存销 比（面积）上升至 9.03 个月，环比分别增加 0.14 和 0.2 个月， 自 5 月以来已连续 4 个月上升，销售情况继续维持冷淡。传统的 金九银十即将到来，在严调控效果逐渐显现的背景下，各大房企 若选择以价换量来应对下半场，存销比或将有所回落。 根据国家统计局公布的房地产投资数据， 1-7 月份

5、房地产开发计 划总投资增速环 比持平，为 10.80%（ 前值 10.80%）。房地产 开发 投资完成额增速继续下降，为 7.90%（ 前值 8.50%）。 市场方面整体来看 8 月份 70 个大中城市新建住宅价格指数同比 增速今年以来连续下滑，与此前预计一致。参考此前的几轮调控， 房地产行业在进入下行周期时房价一般经历三个阶段“涨得快、 涨得慢、略有回调”，而目前尚处于第二阶段。具体来看三线城 市新建住宅价格指数上涨势头不减，一线城市同比增速已跌至个 位数，下半年或将进入负值区间。调控政策持续不放松，价格的 滞后效应开始显现，继续维持行业“中性”评级。主要推荐： 1） 优质资源型龙头：招商蛇

6、口、保利地产； 2）布局强三线： 中天 金融、华夏幸福； 3）住房租赁相关标的：世联行。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 2 - 目 录 一、行情回顾 - 4 - 二、行业数据跟踪 - 5 - （一） 8 月成交同比 下滑环比分化 . - 5 - （二） 8 月存销比 全面上升 . - 6 - （三） 7 月投资增速 仍下降 . - 7 - 三、行业述评 - 9 - 四、风险提示 . - 10 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 3 - 图表目录 图表 1：房地产板块与大盘涨跌幅 . - 4 - 图表 2：

7、房地产板块与 A 股 PB 估值 - 4 - 图表 3：房地产板块月涨幅前十个股 . - 5 - 图表 4：房地产板块月跌幅前十个股 . - 5 - 图表 5： 30 大中城市商品房成交套数同比增速 . - 5 - 图表 6： 30 大中城市商品房成交面积同比增速 . - 5 - 图表 7： 30 大中城市商品房成交套数环比增速 . - 6 - 图表 8： 30 大中城市商品房成交面积环比增速 . - 6 - 图表 9： 10 大城市商品房存销比（套数） - 7 - 图表 10： 10 大城市商品房存销比（面积） - 7 - 图表 11： 12 个城市住宅库存去化率（周） - 7 - 图表 1

8、2： 房地产开发投资增速 - 8 - 图表 13：房地产开发资金增速 - 8 - 图表 14：房屋施工、新开工、竣工面积增速 - 9 - 图表 15：住宅施工、新开工、竣工面积增速 - 9 - 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 4 - 一、 行情回顾 8 月，房地产板块（申万）单月涨幅 0.22%，相比 7 月 略有提升 ， 但 继续 跑 输 大 盘，在申万 28 个一级行业中排名第 27 位，相比上月 下降 11 位。其中，子 板块 房地 产开发（申万）月度涨幅 0.09%， 提升 0.45 个百分点；园区开发（申万）月度 涨幅 2.35%， 提升

9、1.59 个百分点。 1-8 月，房地产板块（申万）累计涨幅 -0.83%，远远跑输大盘，排名第 14 位 。 图表 1： 房地产板块与大盘涨跌幅 图表 2：房地产板块与 A 股 PB 估值 资料来源： wind，财富证券 资料来源： wind，财富证券 截止 8 月 31 日，房地产板块整体市净率 2.08X， 相比 A 股 折价 4.32%，折价率 扩大 。从子板块来看，房地产开发（申万）市净率为 2.00X， 与上月末持平， 相对 A 股 折价 8.50%；园区开发（申万）市净率 3.25X， 相比上月有所提升，对 A 股溢 价率 49.76%，对 A 股折价率不变 。 8 月涨幅居前的

10、 以中报业绩良好股票为主。 京汉股份、万业企业、 ST 坊展、南 国置业中报归属母公司股东的净利润同比增长分别为 62.45%、 2425.69%、 61.65%、 130.03%。 8 月跌幅居前的 以中报 不 及预期与 7 月涨幅涨幅过高股票为主 。 华联控股上月发 布中报业绩预增预告后，月度涨幅 49.73%，居 7 月板块涨幅首位，此后股价出现较 大幅度回调。中天金融、华丽家族、哈高科中报归属母公司股东的净利润同比分别 下降 15.40%、 24.58%、 32.85%。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 5 - 图表 3：房地产板块月涨幅前十

11、个股 图表 4：房地产板块月跌幅前十个股 资料来源： wind，财富证券 资料来源： wind，财富证券 二、行业 数据跟踪 （一） 8 月成交 同比下滑环比分化 8 月商品房成交 同比继续维持较大幅度的下滑 ，一二三线城市成交 增速全面下 降 。 8 月， 30 大中城市商品房成交套数 138970 套，同比下降 38.92%，跌幅 基本与上 月持平 ；成交面积 1454.47 万平方米，同比下降 40.69%，跌幅扩大 0.86 个百分点。 其中一二线城市成交套数与面积同比增速 比上月有所下降，但三线城市跌幅有所收 窄，且一线城市成交同比跌幅远高于二三线城市。 图表 5： 30 大中城市商

12、品房成交套数同比增速 图表 6： 30 大中城市商品房成交面积同比增速 资料来源： wind，财富证券 资料来源： wind，财富证券 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 6 - 8 月， 30 大中城市商品房成交环比增速 有小幅度的回升 。 8 月， 30 大中城市商 品房成交套数环比增速为 3.57%， 提高 14.77 个百分点；成交面积环比增速为 3.92%， 提升 16.67 个百分点。 其中三线城市环比回升幅度远大于一二线城市，三线城市成交 套数与面积环比增速分别提升 26.47、 32.49 个百分点。 图表 7： 30 大中城市商品房成交

13、套数环比增速 图表 8： 30 大中城市商品房成交面积环比增速 资料来源： wind，财富证券 资料来源： wind，财富证券 （二） 8 月存销比 全面上升 8 月， 10 大城市商品房存销比（套数）上升至 7.93 个月，存销比（面积）上升 至 9.03 个月，环比分别增加 0.14 和 0.2 个月， 自 5 月以来已连续 4 个月上升 ， 销售 情况继续维持冷淡 。其中，一线城市存销比（面积） 仍然是存销比指标中上升速度 最快者，环比增加 0.42 个月 至 8.72 个月 ；二线城市存销比（面积） 增加 0.08 个月至 9.19 个月。 传统的金九银十即将到来，在严调控效果逐渐显现

14、的背景下，各大房企 若选择以价换量来应对下半场，存销比或将有所回落 。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 7 - 图表 9： 10 大城市商品房存销比（套数） 图表 10： 10 大城市商品房存销比（面积） 资料来源： wind，财富证券 资料来源： wind，财富证券 从跟踪的 12 个城市住宅去化率来看， 一线城市 除上海以外 ， 深圳、广州、北京 住宅库存去化率 继续维持 上升 的势头 ， 调控政策在一线城市的效果继续深化，其中上 海成交量未有明显变化但可售量下滑，或由于上海严限商改住而大力提倡发展租赁住 房导致 可售 供应量减少。 二线城市住宅

15、去化率除南京略有回升以外，杭州、宁波、福 州等城市均有较大幅度下降。 图表 11： 12 个城市住宅库存去化率（周） 07-01 07-08 07-15 07-22 07-29 08-05 08-12 08-19 08-26 北京 56.29 57.09 61.01 65.30 61.07 64.99 66.39 68.98 71.84 上海 21.54 21.56 20.72 20.51 20.00 19.66 19.41 19.22 19.92 广州 36.08 36.91 38.59 40.53 44.19 46.79 47.66 49.66 49.92 深圳 58.71 56.37 5

16、5.00 55.58 59.78 70.13 69.61 71.07 69.17 杭州 21.71 20.10 19.61 18.28 17.52 16.14 15.28 14.31 14.71 南京 17.28 15.92 15.30 15.24 14.68 15.94 16.82 17.37 18.06 南昌 28.17 25.70 28.17 30.02 29.33 28.66 30.18 29.06 30.64 福州 72.03 70.70 67.64 68.08 64.12 58.76 52.29 49.82 63.91 宁波 20.07 19.66 18.67 18.63 19.1

17、9 18.54 18.73 19.93 19.69 苏州 33.75 32.90 31.68 31.93 31.50 30.99 30.80 31.84 33.01 惠州 10.05 10.17 10.87 10.83 10.77 11.49 10.29 9.33 9.96 莆田 51.11 48.29 46.85 42.01 38.73 39.82 42.91 45.96 51.53 资料来源： wind，财富证券 （ 三 ） 7 月 投资增速 仍下降 ， 根据国家统计局公布的房地产投资数据， 1-7 月份房地产开发计划总投资增速环 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的

18、免责条款部分 - 8 - 比 持平 ，为 10.80%（前值 10.80%）。房地产开发投资完成额增速 继续下 降 ，为 7.90% （前值 8.50 %） 。 7 月土地购置面积累计同比增长 11.10 %， 增速继续上升， 相比 6 月 大幅 提升 2.30 个百分点， 环比增长 20.00%；土地购置费用累计同比增长 16.10%， 相比 6 月增速下 降 1.43 个百分点， 增速已连续 3 个月下滑， 环比 上涨 20.67%。平均地价同比上涨 26.92%， 增速 略微下降 0.36 个百分点 。 土地市场仍然没有降温的迹象，尤其是三线 城市，尽管 40 大中城市中三线城市土地成交

19、价款同比增速相比 6 月略有下滑，为 75.35%，但仍处于高位，已连续 3 个月保持同比增速在 60%以上。 7 月房地产开发资金同比增长 9.70%，相比 6 月 下降 1.50 个百分点 。在各项资金 来源中，国内贷款增速 略微下滑 至 19.80%（前值 22.10%）；自筹资金降幅 连续 5 个 月 收窄 ，为 -1.90%（前值 -2.30%）；其他资金来源（个人按揭贷款、定金及预收款等） 同比 增 速 略有下滑 ，为 14.8%（前值 17.20%） ， 7、 8 月并非传统的销售旺季， 而且就 今年来看，除 6 月份 房企冲击半年销售业绩导致预收款 增速冲高以外，整体是呈现 持

20、续下滑的态势， 7 月其他资金来源增速下滑延续了这一态势，预计 8 月还将继续回 落。 图表 12：房地产开发投资增速 图表 13：房地产开发资金增速 资料来源： wind，财富证券 资 料来源： wind，财富证券 施工面积增速依旧保持在 3%以上， 未有大幅波动，略微下滑 20 个 BP 至 3.17% （前值 3.37%）， 其中住宅施工面积 下降 12 个 BP 至 2.77%（前值 2.89%） 。房屋新开 工面积 大幅下降 2.56 个百分点 至 7.99%（前值 10.55%）， 其中， 住宅新开工面积 延续 了今年以来持续下滑的势态 ， 7 月累计同比增速为 11.92%（前值

21、 14.91%）。办公楼新 开工面积 同比 降幅扩大，为 -8.87%（前值 -5.65%）。房屋竣工面积增速连续半年下滑 ， 为 2.42%（前值 5.00%），住宅用房竣工面积增速 自 2016 年以来首次跌入负值区间， 为 -0.71%，商业营业用房竣工面积增速与 6 月基本持平 。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 9 - 图表 14：房屋施工、新开工、竣工面积增速 图表 15：住宅施工、新开工、竣工面积增速 资料来源： wind，财富证券 三、行业述评 资料来源： wind，财富证券 8 月 政策方面持续推进租售并举， 支持房地产租赁市场的发

22、展。自 7 月份九部委 联合发文 加快发展租赁市场 ，并挑选广州、深圳、南京等 12 个 城市作为试点以来， 各大城市纷纷响应政策号召，结合各自实际情况推出相应的住房租赁政策。比较受 追捧的政策主要是“租售同权”， 继上个月广州提出租房者可就近入学以后，郑州、 济南等城市跟进， 将租赁房屋纳入了“合法稳定住所”范畴。 但其信号意义要远大 于实际意义，从租房者的实际情况来看，其权利范围并未产生实质性的变化。而比 较有亮点的政策主要有杭州与阿里巴巴等合作筹备 建立智慧住房租赁监管服务平 台 ，用以 实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系等各租赁环节的全覆盖 ；上 海继续加大纯租赁住房用地供应，

23、降低供给端成本，控制租房价格，稳 定租房市场。 市场方面整体来看 8 月份 70 个大中城市新建住宅价格指数同比增速今年以来连 续下滑，与此前预计一致。参考此前的几轮调控，房地产行业在进入下行周期时房 价一般经历三个阶段“涨得快、涨得慢、略有回调”，而目前尚处于第二阶段。具体 来看三线城市新建住宅价格指数上涨势头不减，一线城市同比增速 已跌至个位数， 下半年或将进入负值区间。 调控政策 持续不放松 ， 价格的滞后效应开始显现，继续 维持行业“中性”评级。 主要推荐： 1）优质资源型龙头：招商蛇口、保利地产； 2）布局强三线：中天金融、 华夏幸福； 3）住房租赁相关标的：世联行 。 行业研究报告

24、 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 10 - 四、风险提示 房地产政策调控加码升级， 行业整体盈利能力下降。 行业研究报告 此报告仅供内部客户参考 请务必阅读正文之后的免责条款部分 - 11 - 投资评级系统说明 以报告发布日后的 6 12 个月内，所评股票涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 投资评级 评级说明 推荐 股票价格超越大盘 10%以上 谨慎推荐 股票价格超越大盘幅度为 5% 10% 中性 股票价格相对大盘变动幅度为 -5% 5% 回避 股票价格相对大盘下跌 5%以上； 免责 声明 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格，作者具有中国证券业

25、协会注册分析师 执业资格或相当的 专业胜任能力。 本报告仅供财富证券有限责任公司 客户及员工使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客 户。本报告 仅在相关法律许可的情况下发放，并 仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告 信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本公司对已发 报告 无 更新义务， 若 报告中 所含信息 发生变化， 本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应 的更新或修改 。 本报告中所指投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。任何情况下，本报告中的信 息或所 表述的意见均不构成对任何人的投资建议

26、。在任何情况下，本公司及本公司员工或者关联机构不承诺投资者一 定获利，不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此作出 的任何投资决策与本公司及本公司员工或者关联机构无关。 市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告作为投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自 己的判断。 在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。 本报告由财富证券 研究发展中心 对许可范围内人员统一发送，任何人不得在公众媒体或其它渠道对外公开发 布。任何机构和个人（包括本公司内部客户及员工）对外散发本报告的，则该机构和个人独自为此发送行为负 责，本公司保留对该机构和个人追究相应法律责任的权利。 财富证券研 究 发 展 中心 网址： 地址：湖南省长沙市芙蓉中路二段 80 号顺天国际财富中心 28 层 邮编： 410005 电话： 0731-84403360 传真： 0731-84403438