2017年房地产行业8月报：单月企稳不改趋势，信贷收紧效应持续-20170915-中银国际-16页-佰策地产文库.pdf

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1、地产 | 证券研究报告 板块最新信息 2017 年 9 月 15 日 中立 中银国际重点推荐股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 (人民币 ) 万科 A 000002.CH 买入 25.76 保利地产 600048.CH 买入 10.73 华夏幸福 600340.CH 买入 32.21 招商蛇口 001979.CH 买入 19.33 华侨城 A 000069.CH 买入 9.16 金融街 000402.CH 买入 11.85 首开股份 600376.CH 买入 11.06 嘉宝集团 600622.CH 买入 17.99 世茂股份 600823.CH 买入 5.54 冠城大通 600067.CH

2、 买入 7.88 三湘印象 000863.CH 买入 7.18 以 2017 年 9 月 13 日 当地货币收市价为标准 本报告所 有数字均四舍五入 相关研究报告 房地产周刊 2017.9.10 房地产周刊 2017.9.03 房地产周刊 2017.8.27 房地产周刊 2017.8.20 中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 卢骁峰 , ACCA (8621)20328284 X 证券投资咨询业务证书编号： S1300516050001 房地产 8 月报 单月企稳 不改趋势，信贷收紧效应持续 2017 年 1-8 月 全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 7.6 %和

3、 7.9%，分别较上月回落 0.4 个百分点和持平；销售面积和金额分别同比增 长 12.7%和 17.2%，分别较上月回落 1.3 个百分点和回落 1.7 个百分点。 8 月地产数据基本符合市场预期，投资和销售均有小幅反弹，主要由于 7 月 受到年中统计因素扰动较大，但整体仍处在下 行趋势中，受到按揭信贷持 续收缩的影响较大，预计调控效应将在年内持续。我们预计三季度房地产 投资仍将有所支撑，但四季度大概率见顶回落。 我们在行业销售同比高位 下滑且 流动性趋紧 的背景下，维持板块中立评级， 我们主要推荐： 1）低负 债率龙头房企：万科、招商蛇口、世茂股份等； 2）区域主题及龙头：华夏 幸福、荣盛

4、发展、天健集团等； 3）优质转型：嘉宝集团、冠城大通、三湘 印象等。 支撑评级的要点 1-8 月，全国房地产开发投资额同比增长 7.9%，较 1-7 月持平；商品房 新开工面积同比上升 7.6%，较 1-7 月回落 0.4 个百分点；施工面积 同比 上升 3.1%，增速较 1-7 月回落 0.1 个百分点；土地购臵面积同比上升 10.1%。 其中， 8 月单月投资和新开工面积增速分别为 7.8%和 5.3%，均 较上月有所提升，主要由于 7 月受到年中统计因素干扰较大。另一方 面， 8 月单月土地购臵面积同比增长 3.6%，较 6-7 月近 20%的增速大幅 回落。我们预计 9 月开工仍将获得

5、一定支撑，但四季度受到基数因素 和销售滞后效应的冲击下，大概率见顶回落。 1-8 月的商品房销售面积为 98,539 万平方米，同比上升 12.7%；销售额 为 78,096 亿元，同比上升 17.2%；较上月回落 1.7 个百分点；销售均价 为 7,925 元 /平米，同比上升 4%，较上月回落 0.3 个百分点。 8 月单月销 售面积和金额增速分别为 4.3%和 6.4%，仅较上月微幅反弹，销售整体 仍保持下行趋势，累计销售金额增速创年内新低。我们认为在信贷额 度持续收紧及按揭利率上升的背景下，房地产销售周期性回落的趋势 仍将延续。 1-8 月，房地产开发企业合计资金来源为 99,804

6、亿元，同比上升 9%， 较 1-7 月回落 0.8 个百分点。其中，国内贷款同比增长 19.1%，小幅收 窄，但整体显示开发商的投资热度不弱；自筹资金同比下滑 1.7%，主 要受到房企直接融资和表 外融资渠道的受限；在其他资金中，定金及 预收款同比增长 20.0%，显示购房需求依然保持高位；但个人按揭贷 款同比增长 2.4%，继续大幅回落，显示信贷受调控政策影响持续收紧。 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 2 目录 房地产开发数据分析：投资持续销售回落 . 4 土地成交数据分析：成交增 速回落 7 房地产政策分析：长效机制继续落地 10 研究报告中所提及的有关上市公司 14 2

7、017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 3 图表 目录 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 4 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 4 图表 3.国房景气指数 5 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 5 图表 5. 商品房销售额和均价走势 .5 图表 6.商品房待售面积及同比增速 .6 图表 7. 房地产企业资金来源构成 .6 图表 8.各资金来源同比增长率 6 图表 9. 40 个城市单月土地供应面积 7 图表 10. 40 个城市累计土地供应面积 7 图表 11. 40 个城市单月土地成交面积 7 图表 12. 40 个城市累计土地成交面积 7 图表 13. 40 个城

8、市单月土地成交总价 8 图表 14. 40 个城市累计土地成交总价 8 图表 15. 40 个城市单月土地成交均价 8 图表 16. 40 个城市累计土地成交均价 8 图表 17. 40 个城市土地溢价率 .9 图表 18. 40 个城市分区域累计土地成交面积同比变化 9 图表 19. 40 个城市分区域累计土地成交金额同比变化 9 2017 年 9 月 15 日 房 地产 8 月报 4 房地产开发数据分析： 投资持续销售回落 1、 投资企稳，购地回落 2017 年 1-8 月，全国完成房地产开发投资 69494 亿元，同比增长 7.9%，较 1-7 月持平。其中，住宅投资 47440 亿元，

9、同比增长 10.1%，较 1-7 月扩大 0.1 个百 分点，占房地产开发投资的比重为 68.3%。 8 月单月全国房地产开发投资额同 比上升 7.8%。 从供应先行指标来看， 1-8 月的商品房和住 宅的新开工面积分别同比上升 7.6% 和上升 11.6%，分别较 1-7 月回落 0.4 个百分点和回落 0.3 个百分点。其中， 8 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 5.3%和上升 9.8%。 1-8 月的商 品房和住宅的施工面积分别同比上升 3.1%和上升 2.8%，分别较 1-7 月回落 0.1 个百分点和扩大 0 个百分点。其中， 8 月单月商品房和住宅的施工面积分别同 比下

10、降 0.3%和上升 3.2%。 1-8 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比上升 3.4% 和上升 0.5%，分别较 1-7 月扩大 0.9 个百分点和收窄 1.2 个百分点。其中， 8 月 单月商品房 和住宅的竣工面积分别同比上升 12.5%和上升 11.9%。 从土地市场指标来看， 1-8 月的土地购臵面积为 14229 万平方米，同比上升 10.1%，较 1-7 月回落 1 个百分点，其中， 8 月单月土地购臵面积同比上升 3.6%。 1-8 月的土地成交款为 6609 亿元，同比上升 42.7%； 1-8 月的土地成交楼面均价 为 4645 元 /平米，同比上升 29.6%，较 1-7

11、月扩大 2.6 个百分点。 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 - 2 0 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 6 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 1 0 0 ,0 0 0 1 2 0 ,0 0 0 0 6 /0 2 0 6 /0 5 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0 8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 2 0 9 /0 5 0 9 /0 8 0 9 /1 1 1 0 /0 2 1 0 /0 5 1 0 /0 8 1

12、0 /1 1 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 2 1 2 /0 5 1 2 /0 8 1 2 /1 1 1 3 /0 2 1 3 /0 5 1 3 /0 8 1 3 /1 1 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4 /0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 2 1 5 /0 5 1 5 /0 8 1 5 /1 1 1 6 /0 2 1 6 /0 5 1 6 /0 8 1 6 /1 1 1 7 /0 2 1 7 /0 5 1 7 /0 8 （ 亿元） 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 （ % ） 房地产投资额（左轴）

13、 房地产投资额增速（右轴） x - 1 0 0 ,0 0 0 2 0 0 ,0 0 0 3 0 0 ,0 0 0 4 0 0 ,0 0 0 5 0 0 ,0 0 0 6 0 0 ,0 0 0 7 0 0 ,0 0 0 8 0 0 ,0 0 0 0 6 /0 2 0 6 /0 5 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0 8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 2 0 9 /0 5 0 9 /0 8 0 9 /1 1 1 0 /0 2 1 0 /0 5 1 0 /0 8 1 0 /1

14、1 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 2 1 2 /0 5 1 2 /0 8 1 2 /1 1 1 3 /0 2 1 3 /0 5 1 3 /0 8 1 3 /1 1 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4 /0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 2 1 5 /0 5 1 5 /0 8 1 5 /1 1 1 6 /0 2 1 6 /0 5 1 6 /0 8 1 6 /1 1 1 7 /0 2 1 7 /0 5 1 7 /0 8 ( 4 0 ) ( 2 0 ) 0 20 40 60 80 （ % ） 施工面积（左轴） 新开工面积（左轴）

15、施工面积同比（左轴） 新开工面积同比（右轴） （ 万平方米） 资料来源：国家统计局， 中银证券 资料来源：国家统 计局， 中银证券 2、国房景气指数环比上升 7 月份全国房地产开发景气指数为 101.42，较上月持平。 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 5 图表 3.国房景气指数 85 90 95 100 105 110 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0 8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 3 0 9 /0 6 0 9 /0 9 0 9 /1 2 1 0

16、/0 4 1 0 /0 7 1 0 /1 0 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 3 1 2 /0 6 1 2 /0 9 1 2 /1 2 1 3 /0 4 1 3 /0 7 1 3 /1 0 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4 /0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 3 1 5 /0 6 1 5 /0 9 1 5 /1 2 1 6 /0 4 1 6 /0 7 1 6 /1 0 1 7 /0 2 1 7 /0 5 房地产开发景气指数 资料来源：国家统计局， 中银证券 3、 销售延续下行趋势 从销售指标来看， 1-8 月的商品房销售面积

17、为 98539 万平方米，同比上升 12.7%， 较 1-7 月回落 1.3 个百分点，其中， 8 月单月销售面积同比上升 4.3%。 1-8 月的 商品房销售额为 78096 亿元，同比上升 17.2%；较 1-7 月回落 1.7 个百分点。其 中， 8 月单月销售额同比上升 6.4%。 从价格指标来看， 1-8 月的商品房销售均价为 7925 元 /平米，同比上升 4%，较 1-7 月回落 0.3 个百分点。其中， 8 月单月销售均价环比下降 0.7%。从库存指标 来看， 8 月末商品房待售面积为 62352 万平方米，同比下降 12%，较 7 月末减 少 1144 万平方米，其中，住宅待

18、售面积减少 987 万平方米。 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 图表 5. 商品房销售额和均价走势 - 2 0 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 6 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 1 0 0 ,0 0 0 1 2 0 ,0 0 0 1 4 0 ,0 0 0 1 6 0 ,0 0 0 1 8 0 ,0 0 0 0 6 /0 2 0 6 /0 5 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0 8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 2 0 9 /0 5 0 9 /0 8 0

19、 9 /1 1 1 0 /0 2 1 0 /0 5 1 0 /0 8 1 0 /1 1 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 2 1 2 /0 5 1 2 /0 8 1 2 /1 1 1 3 /0 2 1 3 /0 5 1 3 /0 8 1 3 /1 1 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4 /0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 2 1 5 /0 5 1 5 /0 8 1 5 /1 1 1 6 /0 2 1 6 /0 5 1 6 /0 8 1 6 /1 1 1 7 /0 2 1 7 /0 5 1 7 /0 8 ( 4 0 .0 0 )

20、( 2 0 .0 0 ) 0 .0 0 2 0 .0 0 4 0 .0 0 6 0 .0 0 8 0 .0 0 1 0 0 .0 0 1 2 0 .0 0 （ % ） 销售面积（左轴） 竣工面积（左轴） 销售面积同比（右轴） 竣工面积同比（右轴） （ 万平方米） - 2 0 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 6 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 1 0 0 ,0 0 0 1 2 0 ,0 0 0 1 4 0 ,0 0 0 0 6 /0 2 0 6 /0 5 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0

21、8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 2 0 9 /0 5 0 9 /0 8 0 9 /1 1 1 0 /0 2 1 0 /0 5 1 0 /0 8 1 0 /1 1 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 2 1 2 /0 5 1 2 /0 8 1 2 /1 1 1 3 /0 2 1 3 /0 5 1 3 /0 8 1 3 /1 1 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4 /0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 2 1 5 /0 5 1 5 /0 8 1 5 /1 1 1 6 /0 2 1 6 /0 5 1 6 /

22、0 8 1 6 /1 1 1 7 /0 2 1 7 /0 5 1 7 /0 8 （ 亿元） 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 销售额（左轴） 销售均价（右轴） x （ 元/ 平米） 资料来源：国家统计局， 中银证券 资料来源：国家统计局， 中银证券 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 6 图表 6.商品房待售面积及同比增速 - 1 0 ,0 0 0 2 0 ,0 0 0 3 0 ,0 0 0 4 0 ,0 0 0 5 0 ,0 0 0 6 0 ,0 0 0 7 0 ,0 0 0 8 0 ,0 0 0 0 6 /0 2 0

23、 6 /0 5 0 6 /0 8 0 6 /1 1 0 7 /0 2 0 7 /0 5 0 7 /0 8 0 7 /1 1 0 8 /0 2 0 8 /0 5 0 8 /0 8 0 8 /1 1 0 9 /0 2 0 9 /0 5 0 9 /0 8 0 9 /1 1 1 0 /0 2 1 0 /0 5 1 0 /0 8 1 0 /1 1 1 1 /0 2 1 1 /0 5 1 1 /0 8 1 1 /1 1 1 2 /0 2 1 2 /0 5 1 2 /0 8 1 2 /1 1 1 3 /0 2 1 3 /0 5 1 3 /0 8 1 3 /1 1 1 4 /0 2 1 4 /0 5 1 4

24、/0 8 1 4 /1 1 1 5 /0 2 1 5 /0 5 1 5 /0 8 1 5 /1 1 1 6 /0 2 1 6 /0 5 1 6 /0 8 1 6 /1 1 1 7 /0 2 1 7 /0 5 1 7 /0 8 ( 2 0 ) ( 1 0 ) 0 10 20 30 40 50 （ % ） 待售面积（左轴） 待售面积同比增长（右轴） x （ 万平方米） 资料来源：国家统计局， 中银证券 4、 房企融资端全面收紧 1-8 月，房地 产开发企业合计资金来源为 99804 亿元，同比上升 9%，较 1-7 月 回落 0.8 个百分点。从各资金来源同比来看， 1-8 月累计数据中，国内贷款

25、同 比上升 19.1%，较 1-7 月回落 0.7 个百分点；利用外资同比上升 15.5%，较 1-7 月回落 5 个百分点；自筹资金同比下降 1.7%，较 1-7 月收窄 0.2 个百分点；包 含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 13.4%，较 1-7 月回落 1.4 个百分点，其中， 1-8 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 20%和上 升 2.4%。 图表 7. 房地产企业资金来源构成 图表 8.各资金 来源同比增长率 23% 22% 23% 24% 18% 18% 20% 19% 19% 20% 17% 15% 15% 16% 15% 17% 16% 15% 3%

26、2% 2% 1% 1% 1% 1% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 28% 28% 29% 29% 30% 33% 32% 32% 39% 31% 37% 41% 40% 39% 40% 41% 39% 34% 46% 48% 47% 46% 50% 47% 47% 48% 40% 48% 45% 43% 44% 45% 44% 41% 44% 51% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2

27、016 2017 国内贷款 外资 自筹资金 按揭贷款及其它 ( 6 0 .0 0 ) ( 3 0 .0 0 ) 0 .0 0 3 0 .0 0 6 0 .0 0 9 0 .0 0 1 2 0 .0 0 1 5 0 .0 0 2 0 0 8 /1 /3 0 2 0 0 8 /5 /3 0 2 0 0 8 /9 /3 0 2 0 0 9 /1 /3 0 2 0 0 9 /5 /3 0 2 0 0 9 /9 /3 0 2 0 1 0 /1 /3 0 2 0 1 0 /5 /3 0 2 0 1 0 /9 /3 0 2 0 1 1 /1 /3 0 2 0 1 1 /5 /3 0 2 0 1 1 /9 /

28、3 0 2 0 1 2 /1 /3 0 2 0 1 2 /5 /3 0 2 0 1 2 /9 /3 0 2 0 1 3 /1 /3 0 2 0 1 3 /5 /3 0 2 0 1 3 /9 /3 0 2 0 1 4 /1 /3 0 2 0 1 4 /5 /1 2 0 1 4 /9 /1 2 0 1 5 /2 /1 2 0 1 5 /6 /1 2 0 1 5 /1 0 /1 2 0 1 6 /3 /1 2 0 1 6 /7 /1 2 0 1 6 /1 1 /2 2 0 1 7 /4 /3 2 0 1 7 /7 /2 8 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他（定金、预收款、按揭贷款及其他） 资金来源

29、总计 ( 年初至今同比增速 %) 资料来源：国家统计局， 中银证券 资料来源：国家统计局， 中银证券 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 7 土地成交数据分析： 成交 增速回落 40 城前 8 月土地供应同比升 3.3%，土地成交同比升 3.8% 土地供应量方面， 8 月份 40 个城市单月推地量环比上升 63.6%，同比上升 33.3%， 1-8 月累计同比上升 3.3%，较上月收窄 4.4 个百分点。其中，一线城市 单月同比上升 374.3%，累计同比上升 102.8%，二、三线城市单月同比上升 20.4%，累计同比下降 2.8%。 图表 9. 40 个城市单月土地供应面积

30、图表 10. 40 个城市累计土地供应面积 0 .0 0 2 ,0 0 0 .0 0 4 ,0 0 0 .0 0 6 ,0 0 0 .0 0 8 ,0 0 0 .0 0 1 0 ,0 0 0 .0 0 1 2 ,0 0 0 .0 0 1 4 ,0 0 0 .0 0 1 6 ,0 0 0 .0 0 1 8 ,0 0 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 6 /0 9 1 1 /0 9 0 4 /1 0 0 9 /1 0 0 2 /1 1 0 7 /1 1 1 2 /1 1 0 5 /1 2 1 0 /1 2 0 3 /1 3 0 8 /1 3 0 1 /1 4 0

31、6 /1 4 1 1 /1 4 0 4 /1 5 0 9 /1 5 0 2 /1 6 0 7 /1 6 1 2 /1 6 0 5 /1 7 （万平米） - 8 0 % - 4 0 % 0% 40% 80% 120% 160% 4 0 个城市单月土地供应面积( 左轴) 单月环比( 右轴) 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 .0 0 4 0 ,0 0 0 .0 0 6 0 ,0 0 0 .0 0 8 0 ,0 0 0 .0 0 1 0 0 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 7 /0 9 0 1 /1 0 0 7 /1 0 0 1 /1 1 0 7 /1 1 0 1 /1 2 0 7

32、/1 2 0 1 /1 3 0 7 /1 3 0 1 /1 4 0 7 /1 4 0 1 /1 5 0 7 /1 5 0 1 /1 6 0 7 /1 6 0 1 /1 7 0 7 /1 7 （万平米） - 5 0 % 0% 50% 100% 150% 200% 4 0 个城市累计土地供应面积( 左轴) 累计同比( 右轴) 资料来源：万得资讯，中银证券 资料来源：万得资讯，中银证券 土地成交量方面， 8 月份 40 个城市土地单月成交量环比下降 25.6%，同比下降 36.7%， 1-8 月累计同比上升 3.8%，较上月回落 8.3 个百分点。其中，一线城市 单月成交量环比下降 38.2%，同比

33、下降 35.3%，累计同比上升 68.8%；较上月回 落 31.7 个百分点。二、三线城市单月成交量环比下降 24.1%，同比下降 36.8%， 累计同比下降 0.6%，较上月回落 7.2 个百分点。 图表 11. 40 个城市单月土 地成交面积 图表 12. 40 个城市累计土地成交面积 0 .0 0 2 ,0 0 0 .0 0 4 ,0 0 0 .0 0 6 ,0 0 0 .0 0 8 ,0 0 0 .0 0 1 0 ,0 0 0 .0 0 1 2 ,0 0 0 .0 0 1 4 ,0 0 0 .0 0 1 6 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 6 /0 9 1 1 /0 9

34、0 4 /1 0 0 9 /1 0 0 2 /1 1 0 7 /1 1 1 2 /1 1 0 5 /1 2 1 0 /1 2 0 3 /1 3 0 8 /1 3 0 1 /1 4 0 6 /1 4 1 1 /1 4 0 4 /1 5 0 9 /1 5 0 2 /1 6 0 7 /1 6 1 2 /1 6 0 5 /1 7 （万平米） - 6 0 % - 2 0 % 20% 60% 100% 140% 180% 4 0 个城市单月土地成交面积( 左轴) 单月环比( 右轴) 0 .0 0 1 0 ,0 0 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 .0 0 3 0 ,0 0 0 .0 0 4 0 ,0

35、0 0 .0 0 5 0 ,0 0 0 .0 0 6 0 ,0 0 0 .0 0 7 0 ,0 0 0 .0 0 8 0 ,0 0 0 .0 0 9 0 ,0 0 0 .0 0 1 0 0 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 6 /0 9 1 1 /0 9 0 4 /1 0 0 9 /1 0 0 2 /1 1 0 7 /1 1 1 2 /1 1 0 5 /1 2 1 0 /1 2 0 3 /1 3 0 8 /1 3 0 1 /1 4 0 6 /1 4 1 1 /1 4 0 4 /1 5 0 9 /1 5 0 2 /1 6 0 7 /1 6 1 2 /1 6 0 5 /1 7 （万平米

36、） - 6 0 % - 2 0 % 20% 60% 100% 140% 180% 4 0 个城市累计土地成交面积( 左轴) 累计同比( 右轴) 资料来源：万得资讯，中银证券 资料来源：万得资讯，中银证券 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 8 土地成交金额方面， 8 月份 40 个城市土地成交金额环比下降 21.1%， 1-8 月累 计同比上升 23.2%，较上月回落 12.8 个百分点。其中，一线城市单月成交额环 比下降 15%，累计同比上升 28.2%；二、三线城市单月成交额环比下降 22.9%， 累计同比上升 21.7%。 图表 13. 40 个城市单月土地成交总价 图表

37、14. 40 个城市累计土地成交总价 0 .0 0 5 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 5 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 2 5 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 3 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 7 /0 9 0 1 /1 0 0 7 /1 0 0 1 /1 1 0 7 /1 1 0 1 /1 2 0 7 /1 2 0 1 /1 3 0 7 /1 3 0 1 /1 4 0 7 /1 4 0 1 /1 5 0 7 /1 5 0 1 /1 6 0 7

38、 /1 6 0 1 /1 7 0 7 /1 7 （万元） - 1 0 0 % - 5 0 % 0% 50% 100% 150% 200% 250% 4 0 个城市单月土地成交总价( 左轴) 单月环比( 右轴) 0 .0 0 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 4 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 6 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 8 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 0 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 2 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 4 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .0 0 1 6 0 ,0 0 0 ,0 0 0 .

39、0 0 0 1 /0 9 0 7 /0 9 0 1 /1 0 0 7 /1 0 0 1 /1 1 0 7 /1 1 0 1 /1 2 0 7 /1 2 0 1 /1 3 0 7 /1 3 0 1 /1 4 0 7 /1 4 0 1 /1 5 0 7 /1 5 0 1 /1 6 0 7 /1 6 0 1 /1 7 0 7 /1 7 （万元） - 2 0 0 % - 1 0 0 % 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 4 0 个城市累计土地成交面积( 左轴) 累计同比( 右轴) 资料来源：万得资讯 ，中银证券 资料来源：万得资讯，中银证券 土地成交价格方面， 8 月份

40、 40 个城市土地出让楼面均价为 4807.22 元 /平方米， 环比上升 6%， 1-8 月累计成交均价为 3779.64 元 /平方米，同比上升 18.7%，较 上月回落 2.6 个百分点。其中，一线城市单月成交均价环比上升 37.6%，同比 下降 13.4%，累计同比下降 24.1%，较上月扩大 4.2 个百分点；二、三线城市单 月成交均价环比上升 1.5%，同比上升 36.6%，累计同比上升 22.5%，较上月扩 大 0.7 个百分点。 图表 15. 40 个城市单月土地成交均价 图表 16. 40 个城市累计土地成交均价 0 .0 0 5 0 0 .0 0 1 ,0 0 0 .0 0

41、 1 ,5 0 0 .0 0 2 ,0 0 0 .0 0 2 ,5 0 0 .0 0 3 ,0 0 0 .0 0 3 ,5 0 0 .0 0 4 ,0 0 0 .0 0 4 ,5 0 0 .0 0 5 ,0 0 0 .0 0 5 ,5 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 6 /0 9 1 1 /0 9 0 4 /1 0 0 9 /1 0 0 2 /1 1 0 7 /1 1 1 2 /1 1 0 5 /1 2 1 0 /1 2 0 3 /1 3 0 8 /1 3 0 1 /1 4 0 6 /1 4 1 1 /1 4 0 4 /1 5 0 9 /1 5 0 2 /1 6 0 7 /1 6 1

42、2 /1 6 0 5 /1 7 （元/平米） - 6 0 % - 4 0 % - 2 0 % 0% 20% 40% 60% 80% 4 0 个城市单月土地成交均价( 左轴) 单月环比( 右轴) 0 .0 0 5 0 0 .0 0 1 ,0 0 0 .0 0 1 ,5 0 0 .0 0 2 ,0 0 0 .0 0 2 ,5 0 0 .0 0 3 ,0 0 0 .0 0 3 ,5 0 0 .0 0 4 ,0 0 0 .0 0 0 1 /0 9 0 6 /0 9 1 1 /0 9 0 4 /1 0 0 9 /1 0 0 2 /1 1 0 7 /1 1 1 2 /1 1 0 5 /1 2 1 0 /1

43、 2 0 3 /1 3 0 8 /1 3 0 1 /1 4 0 6 /1 4 1 1 /1 4 0 4 /1 5 0 9 /1 5 0 2 /1 6 0 7 /1 6 1 2 /1 6 0 5 /1 7 （元/平米） - 1 0 0 % - 5 0 % 0% 50% 100% 150% 200% 4 0 个城市累计土地成交均价( 左轴) 累计同比( 右轴) 资料来源：万得资讯，中银证券 资料来源：万得资讯，中银证券 土地溢价率方面， 8 月份 40 个城市土地溢价率为 28.18%，较上月下降 4.68 个 百分点，较去年同期下降 37.2 个百分点。其中，一线城市土地溢价率为 15.19%，

44、 环比下降 0.85 个百分点，较去年同期下降 23.66 个百分点；二、三线城市土地 溢价率为 33.05%，环比下降 5.73 个百分点，较去年同期下降 49.8 个百分点。 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 9 图表 17. 40 个城市土地溢价率 0 . 0 0 2 0 . 0 0 4 0 . 0 0 6 0 . 0 0 8 0 . 0 0 1 0 0 . 0 0 1 2 0 . 0 0 1 4 0 . 0 0 1 6 0 . 0 0 1 8 0 . 0 0 0 1 /0 9 0 3 /0 9 0 5 /0 9 0 7 /0 9 0 9 /0 9 1 1 /0 9 0

45、1 /1 0 0 3 /1 0 0 5 /1 0 0 7 /1 0 0 9 /1 0 1 1 /1 0 0 1 /1 1 0 3 /1 1 0 5 /1 1 0 7 /1 1 0 9 /1 1 1 1 /1 1 0 1 /1 2 0 3 /1 2 0 5 /1 2 0 7 /1 2 0 9 /1 2 1 1 /1 2 0 1 /1 3 0 3 /1 3 0 5 /1 3 0 7 /1 3 0 9 /1 3 1 1 /1 3 0 1 /1 4 0 3 /1 4 0 5 /1 4 0 7 /1 4 0 9 /1 4 1 1 /1 4 0 1 /1 5 0 3 /1 5 0 5 /1 5 0 7 /

46、1 5 0 9 /1 5 1 1 /1 5 0 1 /1 6 0 3 /1 6 0 5 /1 6 0 7 /1 6 0 9 /1 6 1 1 /1 6 0 1 /1 7 0 3 /1 7 0 5 /1 7 0 7 /1 7 （% ） 4 0 个城市土地溢价率 一线城市土地溢价率 二三线城市土地溢价率 资料来源：万得资讯，中银证券 图表 18. 40 个城市分区域累计土地成交面积同比变化 - 6 0 % - 4 0 % - 2 0 % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 1 /1 1 0 4 /1 1 0 7 /1 1 1 0 /1 1 0 1 /1 2 0 4 /1

47、2 0 7 /1 2 1 0 /1 2 0 1 /1 3 0 4 /1 3 0 7 /1 3 1 0 /1 3 0 1 /1 4 0 4 /1 4 0 7 /1 4 1 0 /1 4 0 1 /1 5 0 4 /1 5 0 7 /1 5 1 0 /1 5 0 1 /1 6 0 4 /1 6 0 7 /1 6 1 0 /1 6 0 1 /1 7 0 4 /1 7 0 7 /1 7 4 0 个城市累计土地成交面积同比变化 一线城市累计土地成交面积同比变化 二三线城市累计土地成交面积同比变化 资料来源：万得资讯，中银证券 图表 19. 40 个城市分区域累计土地成交金额同比变化 - 1 0 0 %

48、- 5 0 % 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 0 1 /1 1 0 4 /1 1 0 7 /1 1 1 0 /1 1 0 1 /1 2 0 4 /1 2 0 7 /1 2 1 0 /1 2 0 1 /1 3 0 4 /1 3 0 7 /1 3 1 0 /1 3 0 1 /1 4 0 4 /1 4 0 7 /1 4 1 0 /1 4 0 1 /1 5 0 4 /1 5 0 7 /1 5 1 0 /1 5 0 1 /1 6 0 4 /1 6 0 7 /1 6 1 0 /1 6 0 1 /1 7 0 4 /1 7 0 7 /1 7 4 0 个城市累计土地成

49、交总价同比变化 一线城市累计土地成交总价同比变化 二三线城市累计土地成交总价同比变化 资料来源：万得资讯，中银证券 2017 年 9 月 15 日 房地产 8 月报 10 房地产政策分析： 长效机制继续落地 深圳：罗湖等四区人才住房和保障性住房只租不售 深圳市住建局于 8 月 1 日组织起草了关于加快推进棚户区改造工作的若干措 施（征求意见稿）。结合深圳市实际情况，推广“政府主导一国企实施一 公共住房”的棚户区改造项目实施模式。棚户区改造项目原则上只通过拆旧 建新的方式进行实施。纳入棚户区改造项目库的，由深圳市人才住房 专营机 构及其他国有企业作为实施主体承接。棚户区改造项目的住宅部分，除用于 搬迁安臵住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。 （来源：深圳市住建局） 北京：拟推“共有产权住房” 非本市户籍房源不少于 30% 8 月 4 日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土 委联合起草了北京市共有产权住房管理暂行办法，并就办法内容向 社会公开征求意见。办法明确，共有产权住房房源优先配售给项目所在 区户籍