2017年房地产行业供给侧改革研究之二：集体用地支持租赁，将如何改变行业格局？-20170901-方正证券-33页-佰策地产文库.pdf

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1、研究源于数据 1研究创造价值 Table_Summary 房地产供给侧改革研究之二：集体用地支持 租赁，将如何改变行业格局？ 方正证券研究所证券研究报告 行业深度 报告 行业 研究 房地产行业 2017.09.01/推荐 TABLE_ANALYSISINFO 房地产首席分析师： 夏磊 执业证书编号： S1220517040004 TEL: 010-68584865 E-mail： Table_Author 联系 人： 黄什 TEL： E-mail： huangshifoundersc.c om 重要数据： Table_IndustryInfo 上市公司总家数 132 总股本 (亿 股 ) 2

2、577.14 销售收入 (亿元 ) 6232.52 利润总额 (亿元 ) 1012.20 行业平均 PE 25.39 平均股价 (元 ) 10.71 行业相对指数表现 ： TABLE_QUOTEINFO 数据来源： wind 方正证券研究所 相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 房地产供给 侧改革之一：住房租赁市场： 政策与未来 20170818 从春秋到战国：房地产进入强者恒强的 王者时代 20170715 将棚改进行到底 兼论棚改三个经济 意义 20170601 为什么我们对 2017年房地产投资不悲 观：兼论房地产投资增速的三种预测方法 20170101 长效机制是新一轮地产周期的

3、起点 20161217 房产税会推出吗：从历史和国际视角推 断 20160927 TABLE_REPORTINFO 投资 要点 ： 1. 8月 28 日，国土资源部、住房和城乡建设部印发利 用集体建设 用地建设租赁住房试点方案 ， 选择北京 等 13 城作为首批试点城市。 1)发展租赁是 2017 年改变房地产 格局的重要事件，在住宅建设用地有限的情况下，探索利 用集体用地建租赁房，不仅是对土地制度的突破，也是对 房地产回归居住属性的探索； 2)从项目审批程序、租赁房 建设和运营机制、检测监管机制、保障公共服务等方面， 探索建立规则、形成可全国推广的经验； 3)选取 13城试 点，较上月 12

4、个租赁试点城市，去除深圳，新增 京沪 。 2.突破用地制度发展租赁住房，是符合实际之举 。 我国土 地产权体系呈城乡二元结构，农村集体土地归农民集体所 有，使用 权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。入 市只有国家依法征收并转变土地性质一条路径。 此次 方案 有 4大创新： 1）审批才能新建、杜绝形成未批先建的小 产权房； 2）村集体可以自行开发、 联营、入股，调动 地 方 积极性； 3）租赁有监管、不能以租代售、不能转租， 保障用于自住； 4）租售同权，充分保证 基本公共服务。 3. 地方 试水，杭州已有经验 。 北京 等 7城 租赁 方案中 鼓 励集体建设用 地建设租赁住房 。 杭州村集

5、体 10%留用地政 策 已实践 20 年， 企业参与村集体留用地租赁住房建设运 营主要有三类模式：二房东模式、合作开发经营模式、委 托运营模式。 4.发展租赁对未来房地产市场影响： 1）对房地产销售、 新开工和投资：短期（ 2017-2019年） 对投资增速影响分 别为 0.1个点、 1个点、 0个点；对销售增速影响分别为 -0.6个点、 -5个点、 0.2个点；对新开工的影响分别为 0.1个点、 1.1个点和 0个点。 中长期（ 2017-2030年） 分 流 24.2亿平商品住房销售，占新增住房需求 12.5%；增加 房地产新开工面积 6.1亿平，增幅 3.14%；增加房地产投 资 3.3

6、1万亿， 增幅 4.2%。 2）对房企：未来商品住房市场 空间虽然将减少 24.2亿平，但打开年度 GMV 高达 1.8 万 亿 -1.9万亿的租赁业务新蓝海。 5.投资建议： 租赁业务受益于政策鼓励，在融资、房源 将 有长足发展，建议关注具有如下特征房企： 1）资金实力 强； 2）租赁运营经验丰富； 3）拥有低成本优质房源 。 推 荐率先布局长租公寓的世联行（ 002285）、万科 A（ 000002）、 招商蛇口（ 001979） 、 金地集团（ 600383）、旭辉控股 （ 0884.hk）。 6.风险提示：政策落实不及预期 研究源于数据 2研究创造价值 Table_Page 房地产 -

7、行业 深度报告 目录 1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注 . 4 1.1 顶层设计配套方案持续落地，针对行业 问题 逐个击破 4 1.2 方案有三大亮点值得关注 5 2 四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 . 6 2.1 我国农村集体建设用地制度现状与演变 6 2.2 四大创新试点内容 9 2.3 切合实际、一石三鸟 10 3 多个试点出台政策，杭州经验先行 11 3.1 当前地方试点政策 11 3.2 杭州经验：盘活农村 10%留用地，保障农民长远收益 14 4 租赁市场蓝海广阔、商品房市场冲击有限 17 4.1 租赁风来， 1.9 万亿市场空间可期 18 4.1.1 住房自有率法

8、. 18 4.1.2 流动人口法 . 20 4.2 对房地产销售影响 20 4.2.1 商品房销售总量：分流 24.2 亿平，占比 12.5% . 20 4.2.2 对未来四年商品房销售影响 . 22 4.3 对房地产新开工影响 24 4.3.1 房地产新开工总量：增加 6.1 亿平，占比 3.14% . 24 4.3.2 对房地产新开工未来五年影响测算 . 25 4.4 对房地产投资影响 27 4.4.1 房地产投资总量：增加 3.32 万亿，占比 4.2% . 27 4.4.2 对房地产投资未来五年影响测算 . 28 研究源于数据 3研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度

9、报告 图表目录 图表 1： 顶层设计的 6 大政策内容和针对 问题 . 4 图表 2： 方案主要内容和亮点 . 6 图表 3： 中华人民共和国土地管理法规定 . 7 图 表 4： 我国集体建设用地制度演变 . 8 图表 5： 小产权房与集体租赁房差异性比较 . 9 图表 6： 四大试点内容的具体规定和意义 . 10 图表 7： 租赁试点城市政策汇总 . 12 图表 8： 样本 1-庆春银泰城市综合体 15 图表 9： 样本 2-欧亚达秋涛城市综合体 15 图表 10： 样本 3-兴耀星耀城综合体 15 图表 11： 样本 4-中豪五福天地综合体 15 图表 12： 杭州村级留用地管理办法 .

10、15 图表 13： 企业参与村集体留用地租赁住房建设运营的三类模式 . 17 图表 14： 房租租赁群体的主要分类 . 18 图表 15： 二十个发达国家住房自有率水平 . 19 图表 16： 发达国家非自有住房人口类型拆分 . 19 图表 17： 根据租房人口规模测算市场空间 . 20 图表 18： 根据流动人口规模测算出的市场空间 . 20 图表 19： 发展租赁市场分流商品房销售面积测算 . 22 图表 20： 14 城发展租赁住房对商品住房销售分流测算 23 图表 21： 预测 2017 年各线城市销售增速 . 23 图表 22： 发展租赁市场对 2017-2020 年商品房销售影响测

11、算 . 24 图表 23： 新增租赁住房来源拆解 . 25 图表 24： 发展租赁房试点对房地产新开工影响测算 . 26 图表 25： 发展租赁市场对未来 5 年新开工的影响测算 . 26 图表 26： 发展租赁市场影响房地产投资总量测算 . 28 图表 27： 新增租赁住房投资拆解 . 28 图表 28： 发展租赁住房试点对房地产投资影响测算 . 29 图表 29： 各线城市 2017 年投资增速预测 . 29 图表 30： 对未来 5 年投资增速影响测算 . 29 研究源于数据 4研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 1 顶层设计配套方案，三大看点值得关注 1.1

12、顶层设计配套方案持续落地 ，针对行业 问题 逐个 击破 2017年 4月 ,住建部和国土部印发的关于加强近 期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知，提出： 在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集 体建设用地上建设租赁住房试点。 2017年 7月，住建部等九部委联合印发关于在人 口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，再 次提出：按照国土资源部、住房 和城乡建设部的统一 工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用 地建设租赁住房试点工作。 2016年 5月国务院关于加快培训和发展租赁市场 的若干意见及 2017年 7月住建部等九部委关于在人 口净流入大中城市加快发展住房租赁市

13、场的通知形成 租赁市场顶层设计。此后出台和各配套政策和地方落实 政策均围绕顶层设计的 6大方面 ，直击我国租赁住房问 题。 此次利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 是 顶层设计的配套中央政策，是 针对在超大和特大城 市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作出台 的 细 化制度安排，便于后续地方出台 落实政策。 利用集体用地建设租赁住房则是针对热点城市 供地有限、企业土地成本高参与热情低的措施，是在不 占用商品房用地基础上增加租赁住房供应、降低专业企 业成本的有效之举，有利于构建租售并举住房体系，稳 定住房市场。 图表 1： 顶层设计的 6 大政策内容 序号 政策 内容 针对问题 1 培育市场供

14、 应主体 鼓励房企发展租赁地产、发专业租赁企业、规范住房租 赁中介、支持规范个人出租住房 供应主体发育不完善 2 增加土地供 应 新建租赁住房纳入规划，年度住房建设和用地供应计划 中安排租赁用地；允许改建房屋用于出租； 超大城市 和特大 城市开展集体建设用地建设租赁住房试点工作 租赁用房供应紧张 3 税收优惠 出租人增值税、所得税优惠；承租人租金支出研究纳入 个税费用扣除 正规租赁业务承受较高税收 4 金融支持 支持租赁企业公司债务类融资工具、不动产 ABS产品，推进 REITs 试点。 租赁业务回款周期长融资成本高 研究源于数据 5研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告

15、 5 加强监管保 障权利 搭建政府租赁交易服务平台，提供租赁信息服务和政府 决策支持；规范市场主体行为，保障租户权益。 租赁市场不规范租户权益难以保障 6 保障租户权 利 租户可申请居住证，享受基本公共服务 租房买房享受公共服务等权利 差距大 资料来源： 官方文件、方正证券研究所整理 1.2 方案有三大亮点值得关注 1)土地制度突破，形成有效租赁用房供应 发展租赁 是 2017年 改变房地产格局的重要事件， 落 实的一大难点在于热点城市国有住宅建设用地有限 ， 新 增难度大 ， 房企参与成本高 。 探索 利用 集体用地建租赁 房， 不仅 是 对 土地制度的突破，也是对 租售并举的住房 供应体系

16、 、 房地产 回归居住属性 的 探索 。 2)试点内容直击 问题 ，全面探索具有可制度化、可 推广的经验 针对集体建设用地使用过程中涉及的难点，试点内 容均有涉及， 从项目审批 规划 程序、 租赁房 建设和运营 机制 、 检测 监管机制、 保障 公共服务等方面，探索建立 规则、形成可全国推广的经验 。 3)因地制宜选取试点，组织实施时间表明确，助力 快速推行 为保障快速落实，方案因地制宜选取试点，同时明 确主体责任和具体时间表。 A.试点选取：在 上月九部确立的 12个租赁试点城市 基础上 ， 本次试点城市去除深圳，新增北京、上海，一 共 13个城市。这是进一步考虑了租赁用地供应紧张、村 镇集

17、体经济组织有建设意愿、有资金来源、政府监管和 服务能力较强等因素的结果。去除深圳，主要因为其集 体建设用地主要是城中村，已经大部分用于建设租赁房； 添加京沪，主要在于租赁用 地供应紧张，集体用地增量 空间较大。 除此以外，京沪具有试点经验。以北京为例： 1）未 来 5年 6000公顷住宅用地供应中安排 1000 公顷集体建 设用地； 2）也 早在 2011年 先后在朝阳区平房乡、海淀 区唐家岭、温泉镇 351、昌平区北七家镇等 5个集体土 地，开展租赁住房项目试点，建设租赁住房 1.28万套。 3） 2011年出台关于北京市利用集体土地建设租赁住 房试点意见的函、 2014年出台关于农村集体土

18、地建 设租赁住房试点实施意见，在利用农村集体土地建设 租赁住房的区域选择、项目审批、运营模式等方面均积 累了经验。 研究源于数据 6研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 B.政策对 推进试点实施时间表进行了具体安排： 2017年 11月底前各城市编制实施方案并上报国土资源 部和住建部批复； 2019年 11月省级国土和住建主管部 门对试点中期评估并上报； 2020年底前省级主管部门总 结试点工作并上报。如果推进顺利， 2021 年前有望形成 制度化的方案，开始推广。 图表 2： 方案主要内容和亮点 项目 内容 试点目标 成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地

19、建设租赁住房规则，形成 可复制、可推广的成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。 四大内容 （ 1）完善试点项目审批程序、健全试点项目规划制度 （ 2）完善建设运营机制 （ 3）探索监测监管机制 （ 4）保障承租人公共服务权利 试点城市 北京，上海，沈阳，南京，杭州，合肥，厦门，郑州，武汉，广州、佛山、肇庆、成都 主体责任 （ 1）国土部和住建部部署和主导 （ 2）省级国土部门和住建部门试点督促、检查和指导 （ 3）城市政府：全面组织领导、制定试点规则和实施方案、建立协调决策机制 （ 4）城市相关部门：协调配合 时间表 （ 1） 2017 年 11月底以前：各城市编制实施方案并上报国土资源

20、部和住建部批复 （ 2） 2019 年 11月：省级国土和 住建主管部门对试点中期评估并上报 （ 3） 2020 年底以前：省级主管部门总结试点工作并上报 资料来源： 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 、方正证券研究所整理 2 四大创新突破用地制度，一石三鸟切合实际 2.1 我国农村集体建设用地制度现状与演变 土地制度由两大部分组成：产权体系和发展权体系。 产权体系指以土地所有权、土地使用权为主构成的 体系。我国 土地产权体系呈城乡二元结构：城市土地归 国家政府所有，农村集体土地归农村经济集体所有，农 村集体土地产权体系由集体所有权 +农民使用权构成。 土地发展权，或土地开 发权， 是因为

21、变更土地用途 或其他外部因素引发的土地增值的权利配置，目的在于 实现国家对土地的用途管制，对于耕地保护、粮食安全 和社会公平等非常重要。我国农村集体用地发展权，主 要体现在国家对土地的征用制度：法律严格限制集体建 设用地流转，农村集体建设用地不能直接出让、转让或 出租，必须先征收为国有土地后才能在市场上流转。 研究源于数据 7研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 图表 3： 中华人民共和国土地管理法规定 内容 具体规定 土地所有 权和使用 权 城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的 以外，属于农民集体所有 ;宅基地和自留地 、自留山

22、，属于农民集体所有。 农村集体 建设用地 使用权 使 用 途 径 住宅类集体建设用地使 用权 一户一处宅基地，不超过地方规定标准，出卖出租住房 后，不批准再次申请 乡镇企业类集体建设用 地使用权 农村集体兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权 入股、联营等形式共同举办企业 公共设施类集体建设用 地使用权 用于乡（镇）村道路等公共设施修建 乡（镇）村公益事业类 建设用地使用权 用于乡（镇）村公益事业设施修建 村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地的使用权不得出让、 转让或者出租用 于非农业建设 资料来源： 中华人民共和国土地管理法 、方正证券研究所整理 根据现行的中华人民共

23、和国土地管理法： 对于 农村集体建设用地，不得直接或变相地出让、转让或者 出租用于非农建设。 集体建设用地只能由村集体经济组 织或村委会经营管理，并在符合乡镇土地利用总体规划 的前提下，严格限定于四类用途：村民宅基地建设、乡 镇企业建设 （经营性集体建设用地） 、公共设施建设和 乡村公益事业类建设。 其中集体经营性建设用地 村集体以外的个人或单位 要使用村集体建设用地， 只 有 通过入股、联营等形式和村集体共同举办企业， 使 用乡镇企业 类集体建设用地一条途径。并且兴办企业的 建设用地受到严格控制，各省针对不同行业和规模的乡 镇企业，有明确的用地标准和指标。 1992年国务院 关于发展房地产业

24、若干问题的通知 规定，集体所有土地必须先行征用转为国有土地后才能 出让。 农村集体用地不能直接入市，要有偿转让使用权， 就必须通过土地征收将土地所有权转让给政府。由于征 收后农民失去长期的土地收入，而一次性的土地补偿 费 和安置补助费标准和对应的国有建设用地招拍挂价格有 一定差距。因此集体用地所有权方出让意愿不足，也滋 生了集体建设用地隐形交易，产生诸如小产权房的 问题 。 1995年、 2006 年和 2014年，我国先后三次开展 农 村集体建设用地入市 试点。试点 20年来，试点内容不断 丰富、经验不断积累，但距离出台国家层面农村集体建 设用地入市管理办法仍有距离 。 我们认为，利用集体建

25、设用地建设租赁试点方案 丰富了经营性集体建设用地的 用途 ，在 原有 乡镇企业 建 设经营基础 上，增加租赁住房开发运营 。 集体建设用地 土地性质更完善，是对现行农村集体建设用地使用权 制度的突破。 研究源于数据 8研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 图表 4： 我国集体建设用地 制度演变 阶段 时间 部门 /政策 政策内容 农村土地由 农民私有、可 交易转变为 农村集体所 有、不可交易 1956年 中央发布高级农业生 产合作社示范章程 通过农业互助合作、土地合作社向高级农业合作 社的发展，逐步由基于个体农民私有制的集体经 济发展为基于集体农民公有制的社会主义农民

26、集体经济，实现农民土地集体所有 1962年 农村人民公社工作条例（修正草案） 明确人民公社以生产队为基本核算单位，生产队 范围内的土地归生产队所有，并禁止土地出租、 买卖。 1983年 宪法撤社改乡、政社分 开 生产队变为村或村小组，土地所有权人变为村小 组，土地依然遵循自有自用原则，不能出租、买 卖，包括农村集体建设用地。 农 村集体建 设用地入市 重启 1985年 中央一号文件 允许农村合作经济组织自主经营按规划建成的 房产等设施。 乡镇企业发 展推动自发 入市，入市规 则初步形成 1988年 宪法修正案 土地使用权可以依照法律规定转让。 1988年 土地管理法 村集体可使用集体建设用地兴

27、办企业，以土地使 用权入股、联营等形式共同举办企业。 1987年 国务院 设立农村改革试验区，试行土地档案制度、土地 产权制度和集体土地股份制。开始试点村办企业 有偿使用集体土地。 1992年 国务院关于发展房地产业若干问题的通知 集体 所有土地必须先行征用转为国有土地 后才能出让 入市试点兴 起 1995年 试点探索农村集体建 设用地入市 农村集体建设用地使用权可采用规定形式流转。 制度突破，实 践深化 2005 年 国土部关于规范城镇 建设用地增加与农村 建设用地减少相挂钩 试点工作的意见 提出增减挂钩政策并试点 2006年 国土部 开始为十几个试点城镇提供增减挂钩周转指标， 尝试多种主体

28、利用农村集体建设用地城市开发 建设。重庆设计试验地票制度。 明确改革目 标，推动配套 制度改革 2008 年、 2013年 十七届和十八届三中 全会 提出建 立城乡统一的建设用地市场， 通 过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让 土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享 有平等权益，以及实行与国有土地同等入 市、同权同价 2013年 国土资源部 关于宅基地退出机制意见，允许宅基地使用权村 内流转；试点农村集体建设用地交易纳入国有土 地市场等交易平台，探索农村集体建设用地公开 交易。 人大授权试 点，改革触碰 核心 2014年 国土资源部 15个农村集体经营性建设用地入市试点，与农村 土地

29、征收改革、宅基地制度改革并列为农村土地 三项改革。 资料来源： 农 村集体建设用地入市的发展实践与政策变迁 、方正证券研究所整理 研究源于数据 9研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 2.2 四大创新 试点内容 （ 1）审批规划制度：审批才能新建、杜绝形成未批 先建的小产权房 我国实行国有土地所有制和集体土地所有制的二元 制土地所有权结构，农村宅基地等建设用地集体所有， 和城镇国有建设用地在权属、利用规则等方面均不同。 中华人民共和国土地管理法规定：农村集体用地上 建设的住宅只能在集体经济成员内部转让；卖给城市居 民不受法律认可和保护，不能办理合法手续，属于小产 权房。

30、 集体租赁住房是用地符合城乡规划、土地利用总体 规划及村土地利用规划，经依法批准 建设，依法实施不 动产登记的用于租赁的住房，和小产权房不是一个法律 概念。通过完善审批规划程序，杜绝因程序不规范导致 未批先建滋生小产权房的问题。 图表 5： 小产权房与集体租赁房差异性比较 资料来源： 官方文件、 方正证券研究所 （ 2） 建设运营机制：村集体可以自行开发、也可联 营、入股，调动土地方的积极性 方案规定了土地方参与项目建设和运营的机制：村 镇集体经济组织可以自行开发、联营、入股等方式建设 运营集体租赁住房。兼顾了政府、农民集体、企业和个 人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本 关系。

31、农村集体建设用地开 发受到严格规范和限制，通过 准许土地方多种形式参与租赁住房建设和运营，将释放 集体土地价值，增加农村集体的收入渠道，提高土地资 源配置效率，最终调动土地方参与的积极性。 （ 3） 监测监管机制：租赁有监管、不能以租代售、 不能转租，充分保障用于自住 不得以租代售、不得转租。建立租金形成、监测、 指导、监督机制，防止租金异常波动。一方面将防止以 租代售变相交易小产权房、转租获利等投机行为，确 保租赁自住功能；另一方面，稳定有效的租金形成和监 研究源于数据 10研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 管机制，有利于供需匹配、稳定预期，需求有效释放、 供应主

32、体积极参与。 （ 4） 保障承租人 权利：租售同权，充分保证享受基 本公共服务 保障承租人权利是鼓励住房消费的重要措施，也是 顶层设计六大政策之一。方案规定承租人可申领居住证， 享受基本公共服务；有条件城市进一步健全非本地户籍 承租人的社会保障机制。 租购同权，即保障租房人的户籍、教育和财产权。 租房可以落户、上学、不被房东随意驱赶、不被随意涨 租金。目的在于改善租房体验，提升租房性价比，改变 购房才是家的观念，有效释放住房租赁需求。 预计未来将通过立法，明确租赁当事人的权利义务， 保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的 制度，逐步使租房居民在基本公 共服务方面与买房居民 享有同等权

33、利。租购同权将从概念阶段，逐步过渡到实 质执行阶段。 图表 6： 四大试点内容的具体规定和意义 项目 具体规定 意义 四 大 创 新 突 破 用 地 制 度 审批规 划制度 A.梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项 目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。 B.健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、 统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备， 符合城镇住房规划规范。 审批才能新建、 杜绝形成未批 先建的小产权 房 建设运 营机制 A.村镇集体经济组织可以自 行开发运营，或联营、入股等方式 建设运营集体租赁住房。 B.兼顾政府、农民集体

34、、企业和个人利益，理清权利义务关系， 平衡项目收益与征地成本关系。 C.完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、 出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义 务。 调动土地方的 积极性，拓宽农 村集体收入渠 道，盘活集体建 设用地的土地 价值 监测监 管机制 A.不得以租代售、不得转租。 B.探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常 波动。 C.各主管部门在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁 备案、税务、工 商等方面加强联动，规范市场秩序。 充分保障用于 自住，匹配供需 保障承 租人权 利 A.承租人可申领居住证，享受基本公共服务。 B.有条件的城市

35、健全对非本地户籍承租人社会保障机制。 有效释放住房 租赁需求 资料来源： 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 、方正证券研究所整理 2.3 切合实际、一石三鸟 早在 2011年，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐 家岭、温泉镇 351、昌平区北七家镇等 5个集体土地， 开展租赁住房项目试点，建设租赁住房 1.28 万套。北京 研究源于数据 11研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 经验表明，利用集体建设用地建设租赁住房是可行的， 具有一石三鸟 的意义： （ 1）对闲置的存量集体用地集约利用， 盘活低效集 体建设用地，拓展集体经营性建设用地的居住和产业发 展功能， 可促进

36、土地优化配置、拓宽集体经济增收渠道 ， 农民获得长远稳定收益。 （ 2）缓解热点城市国有住宅建设用地有限，高地价 限制供应的问题； 缓解住房供需矛盾，助力构建租售并 举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制。 值得注意的是， 低成本的集体建设用地，有利于 抑 制高房价、高房租，创造出租赁住房土地供应的可持续 发展机制。国有土地购置成本占房价 1/3 至 2/3，村镇 集体经济组织参与开发，除了土地成本大幅降低， 部分 建安成本也可节省。根据易居研究所测算，集体建设用 地建设租赁住房，相比普通招拍挂的国有建设用地同类 房源，成本有望降低 40%-70%。 （ 3）为城乡统一的建设用地市场

37、发展提供支撑， 缓 解城市供地压力的同时，加快 城中村改造， 推进城镇化 进城 。 3 多个试点出台 政策 ，杭州经验先行 3.1 当前地方试点政策 2017年 7月以来，试点城市密集出台地方方案，落 实 关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场 的通知 ， 制定 因地制宜 的细化措施。截止 8月 30日， 已有 11个城市出台： 12个试点城市中仅厦门、肇庆尚 未实施方案，而北京虽不在 12个试点城市范围内，但租 赁市场需求巨大、且已有实施经验，也出台地方方案发 展租赁市场。 我们将 11城地方方案详细整理，其中广州、成都、 郑州、南京、北京、深圳、杭州 7城方案中已涉及鼓励 集体 建设

38、 用地 建设租赁住房。 主要涉及房源和供应主体 的简要规定：房源方面，主要有城中村住房统一出 租、农村集体和农民合规住房直接租赁、 农村集体房屋 改造出租、集体建设用地新建租赁住房；供应主体主要 有农村集体、经济联社、农民个体、地方国企等。在审 批规划制度、建设运营机制、监测监管机制和保障承租 人权利等方面尚未作出规定。 由于当前政策多为 地 方总体方案的 征求意见稿，预 计后续各城将在正式稿 、详细配套方案 和实际工作中， 根据本次方案的四个试点内容、主体责任和工作进 度安排，完善集体用地建设租赁住房的相关政策。 研究源于数据 12研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告

39、 图表 7： 租赁试点城市政策汇总 市 文件名 主要内容 集体租赁相关内容 广州 广州市加快发 展住房租赁市 场工作方案 1.保障权益、支持租赁：租购同权、公积金支 持、税收优惠、稳定居住权、加大货币化保障 力度 2.增加供应：增加租赁用地供应、商改住 3.发展租赁产业链：扶持租赁企业、发展城 中村住房租赁、成立广州住房租赁发展投资 有限公司、建立租赁 信息服务平台、成立行业 协会 鼓励村集体、经济联社租 赁经营城中村住房， 将符合安全、消防、卫生 等条件的住房统一出租， 规范管理。鼓励并扶持住 房租赁企业、物业服务企 业参与老旧社区、城中 村和厂区租赁住房微改 造，实施专业化运行管理。 沈阳

40、 沈阳市住房租 赁试点工作方 案 1.培育市场主体：组建国有住房租赁平台、鼓 励房企开展租赁业务、完善租赁企业推出机制 （持有超过 10 年且终止租赁业务的，可按照新 建商品房办理销售和不动产登记手续） 2.房源供给：鼓励个人租赁、新建、盘活存量 房 3.政策法规：建立监管平台、租赁补贴、租 购 同权、税收优惠、公积金支持、融资支持、健 全法规 武汉 武汉市开展培 育和发展住房 租赁市场试点 工作的实施意 见（征求意见 稿） 1.培育市场主体：发展住房租赁企业、鼓励房 企开展租赁业务 2.建设政府住房租赁交易服务平台 3.增加租赁房供应：新建、盘活存量房、公租 房转化、商改住 4.政策支持：税

41、收优惠、工商支持、公积金支 持、租购同权、金融支持、财政补贴 5.监管：租赁企业资质管理、部门信息共享 合肥 合肥市住房租 赁试点工作实 施方案 1.培育市场租赁主体：培育租赁企业、支持房 企转型、建设国有房屋租赁公 司 2.多渠道筹集房源：划转（公租房、剩余拆迁 安置房、闲置公房）、建设（人才公寓、配建）、 盘活存量房 3.监管体系：建立监管平台、信用管理、登记 备案、租赁信息共享 4.鼓励租赁消费：税收优惠、金融支持、公积 金支持、租购同权 成都 成都市开展住 房租赁试点工 作的实施方案 1.培育租赁企业：组建国有住房租赁公司、鼓 励房企转型与配建、政策扶持租赁企业。 2.建立交易平台：租

42、赁信息发布、信用管理、 押金监管。 3.增加租赁房源：新建、配建、改建、盘活存 量（包括集体经济住房） 4.鼓励住房租赁消费：租购同权、税收 优惠、 金融支持、公租房货币化 农村集体经济组织合法合 规的住房或农民合法合规 的多余住房，可用于租赁。 研究源于数据 13研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 郑州 郑州市培育和 发展住房租赁 市场试点工作 实施方案 1.培育市场主体：国有住房租赁企业带头、鼓 励成立住房租赁企业、房企转型 2.增加房源供应：新建、鼓励自建、商改住、 安置房源转化、个人出租 3.搭建信息平台：网上备案系统、租赁交易服 务平台 4.政策支持：租购同

43、权、税收优惠、金融支持 结合棚户区改造进程和需 求特点 ,鼓励将农村集体 经济组织所有的房屋直接 打造为青年公寓、短租公 寓、养老公寓等特色租赁 小区 ,由集体经济 组织或 住房租赁企业统一承租后 投放租赁市场。到 2020年 , 新建特色租赁小区住房达 到 5000套。 南京 南京市住房租 赁试点工作方 案 1.培育市场主体：扶持国有租赁企业、鼓励民 营和混合所有制租赁企业、经纪机构开展租赁 业务、成立住房租赁管理联盟 2.建设监管平台：信息发布、网上签约、市场 监测、信用管理 3.拓宽房源渠道：制作租赁用地计划、划拨、 配建、创业社区自有土地、城镇低效用地再开 发项目、商改住、集体土地建设

44、租赁住房、盘 活存量房 4.监管：信用管理、明确权责、法律救助机制 5.政策支持：租购同权、税收优惠、金融 支持 在出行、生活方便区域， 选择部分合适地块，经市 政府批准后，开展利用集 体建设用地建设租赁住房 试点工作，实施细则由市 国土局牵头拟定。 北京 关于加快发展 和规范管理本 市住房租赁市 场的通知（征求 意见稿） 1.供应：利用产业园区、集体建设用地加大租 赁房供应；配套教育、医疗。 2.金融：信贷支持、公司信用类债、资产支持 证券、 REITs 3.监管：建立住房租赁监管平台、加强登记备 案管理、规范出租人与承租人权责、规范经纪 服务行为、加强网络交易平台管理 利用产业园区、集体建

45、设用 地加大租赁房供应 佛山 佛山市推进商 业用 房、办公 用房改建为 租赁住房有关 工作的通知 （征求意见 稿） 自然通风、采光和配套设施满足居住生活的商 业、办公等项目，不改变使用年限，建设单位、 法人或个人可申请改建为租赁住房，经规划、 公安消防、住建等部门审批和验收，凭流管办 的租赁登记备案证明，到供水、供电和燃气部 门申请用水、用电、用气价格按居民标准执行。 改建后的租赁住房， 10年内不得转让。 深圳 深圳市住房租 赁试点工作方 案（征求意见 稿） 1.培育专业租赁企业：筹建国有租赁企业、指 导原农村集体经济组织继受单位转型为住房租 赁企业、鼓励房地产开发，经纪，物业 管理企 业或

46、其他市场主体开展住房租赁经营、鼓励各 类产业园区，基地或大学城区管理机构及驻地 单位开展规模化租赁 2.加大租赁房供应：配建、自持、商改住 3.支持住房租赁消费：公积金支持、租赁补贴、 提升承租人公共服务水平 4.监管：建设租售服务平台、制定租赁管理条 例 2017年底前至少要组织开 展一项城中村规模化 租赁试点工作，引导原农 村集体经济组织继受单位 开展规模化租赁业务 研究源于数据 14研究创造价值 Table_Page 房地产 -行业 深度报告 杭州 关于加快培 育和发展住房 租赁市场试点 工作方案（征 求意见稿） 1.加强监管：搭建 互联网 +租赁监管服务 平台。 2.培育供应主体： 扶

47、持国企规模化租赁，市级 2 家各区 1家；扶持专业化租赁企业， 15家专业 化租赁试点企业；规范租赁中介和个人出租。 3.鼓励租赁消费：承租人子女可就近入学、住 房公积金支持租赁住房、加大货币住房保障政 策。 4.增加供应：租赁住房用地纳入年度土地供应 计划，未来三年新增租赁住房占新增商品住房 总量 30%，闲置、低效的土地、工业厂房、商业 办公用房，改建为租赁住房；探索村集体 10% 留用地上建设租赁住房；允许成套住房按间出 租；鼓励和规范个人出租闲置房源加大公租房 供应，未来 5年公租房保有不少于 8万套。主 城商品住宅项目配建公租房不 低于总建面 10%。 5.税收优惠：增值税、个人所得

48、税、土地增值 税优惠。 6.金融：租赁企业发债、不动产证券化产品， 开展 REITs 试点。 探索村集体 10%留用地上 建设租赁住房；鼓励国企 参与集体建设用地租赁住 房建设。 资料来源： 各地方政策文件 、方正证券研究所整理 3.2 杭州经验：盘活农村 10%留用地，保障农民长远收益 90年代中期以前，杭州在村集体土地征用为国有时， 也采取招工安置、货币安置和养老保险等 模式。 农民获取一次性货币补偿或实物安置 ， 但也失去 了长期稳定的收入来源 。 为保障农民长期稳定的财产性 收入，增加集体所有 建设用地土地方积极性，杭州从 1995年建造绕城公路时 开始探索农村留用地制度 ， 1998年正式确认留用地制度。 此后不断出台各类细则完善相关制度。尤其是 2008年以 后， 陆续规范 出让方式、公开出让程序、出让竞价规则、 完善资金核拨和监管，形成了规范的村留用地市场。 到 2013年，政策层面，全市均已出台村级留用地操