2017年房地产行业市场热点聚焦与动态跟踪第4期：高温天气淡季持续，三线城市有所回暖-20170814-民生证券-20页-佰策地产文库.pdf

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1、 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 Table_Title 房地产 行业研究 /动态 报告 高温 天气淡季持续 ， 三线 城市有所回暖 房地产 市场热点聚焦 与 动态跟踪第 4 期 动态 研究报告 /房地产 2017 年 08 月 14 日 Table_Summary 报告摘要 ： 受政策 和销售双重影响， 7月份地产板块表现不佳 进入 7月份以来， 地产销售数据普遍下滑，新房销售同比下滑 20%左右，去化周期 也有所上升。同时，关于房地产长效机制的政策频发落地，一方面引起市场对未 来增量房地产业务 预期悲观，另一方面长效机制的提出也从中央官方证实

2、了下半 年紧缩政策边际放松空间有限的预期。整体上，整个七月份房地产板块价格下跌 0.29%，同期沪深 300指数上涨 1.94%。 新房销售 三 线 有所回升 ， 一二线继续下滑 ，真正复苏或 要等到九十月份 本周新 房销售一二线城市环比继续下滑 ，三线城市有所回升，七八月份由于高温 天气属于传统淡季，销售要真正复苏或要等到九十月份。本周 38大中城市新房销 售面积 401万平米，环比上升 7.22%，年初至今累计销售面积同比下降 29.8%；分 城市看，一线城市本周销售 43万平米，环比下降 17.4%，年初至今累计销售面积同 比下降 35.8%；二线城市本周销售 178万平米，环比下降 5

3、.3%，年初至今累计销售 面积同比下降 36.8%；三线城市本周销售 242万平米，环比上升 16.9%，年初至今 累计销售面积同比下降 13.4%。 淡季房企推盘积极性不高，新房库存一、三线微 降 ，二线微 升 本月地产企业推盘节奏放慢，新房库存一线下滑，二线微升 。本周 二 十大城市城 市新房可售面积 8037.1万平米，环比下降 0.35%；分城市看，一线城市 2145.0万平 米，环比下降 0.75%；二线城市 1799.9万平米，环比上升 0.15%；三线城市 4092.3， 环比下降 0.36。从去库周期来看， 二 十大城市整体去库周期为 8.83个月，一线城市 为 8.30个月，

4、二线城市为 9.11个月。 本周二手房销售全线 回落 ，高温 天气淡季持续 本周二手房销售环比 全线回落 ，成交量真正复苏或要等到九十月份。本周 38大中 城市二手房销售面积 101万平米，环比下降 14.4%，年初至今累计销售面积同比下 降 23.2%；分城市看，一线城市本周销售 22万平米，环比下降 35.6%；二线城市本 周销售 57万平米，环比下降 6.3%；三线城市本周销售 22万平米，环比下降 4.4%。 投资建议 维持行业“推荐”评级。 在监管不断趋严的大背景下，龙头房企在融资能力、拿 地机会、开发销售能力上的优势日益凸显，行业集中度加速提升。建议投资者持 续关注龙头房企行业集中

5、度提升的投资机会，建议关注招商蛇口、万科 A、金地 集团。此外建议关注规模扩张意愿强，且加杠杆空间较大的滨江集团。 风险提示 房地产市场景气度低于预期；房地产融资收紧超预期。 Table_ProfitDetail Table_Invest 推荐 维持评级 Table_QuotePic 行业与沪深 300 走势比较 资料来源 ： Wind， 民生证券研究院 Table_Author 分析师：杨柳 执业证号： S0100517050002 电话： 010-85127730 邮箱： yangliu_ 研究助理：徐超 执业证号： S0100116080017 电话： 010-85127506 邮箱：

6、 Table_docReport 相关研究 1.行业研究 _行业动态 _7 月销售降温，长 效机制政策初显 2.房地产行业事件点评：北京市推出共 有产权住房，按价格折扣比例确定产权 份额 0% 5% 11% 16% 22% 16-08 16-11 17-02 17-05 17-08 房地产 沪深 300 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 一、近期行业研判与重点问题解读 . 3 （一）深圳棚改新政征求意见：核心区域改造项目只租不售 3 二、近期行业重点新闻解读 4 三、近期地产行业重点数据分析 5 （一）新房销售三线回升、

7、一二线继续下降，高温天气淡季持续 5 （二）淡季房企推盘积极性不高，新房库存一、三线微降，二线微升 7 （三）本周二手房销售全线回落，复苏或要等到九十月份 8 （四）新 房销售大幅回暖，中部地区环比增幅最大 9 （五） 6 月房地产投资当月回暖、累计下行，新开工当月值创 2014 年以来新高 11 （六）资金来源数据转暖上升， 6 月定金及预收款增速翻倍 . 13 四、近期地产板块市场表现 15 五、近期上市公司土地获取情况和业绩预告 . 15 （一）近期上 市公司土地获取情况一览 15 （二）近期 重点上市公司业绩相关公告 16 六、投资建议 16 插图目录 17 表格目录 18 动态 研究

8、 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 3 一、 近期行业研判与重点问题解读 （一 ） 深圳 棚改新政征求意见 ： 核心 区域改造项目 只租 不售 近日 ， 深圳市住建局 公布了 关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿） 。 意见稿明确棚 户区改造项目由 国企实施，改建住宅全部用作人才住房和保障房，核心城区 只租不售 。 意见稿 提出要 结合深圳市实际情况，推广“政府主导一国企实施一公共住房”的棚户 区改造项目实施模式。棚户区改造项目原则上只通过拆旧建新的方式进行实施。纳入棚户 区改造项目库的，由深圳市人才住房专营机构及其他国有企业作为

9、实施主体承接。棚户区 改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。 要 支持人才 住房和保障性住房建设。各区政府应当坚持以租为主的原则，根据辖区人 才住房 和保障性住房的建设供应情况，合理确定棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房的租 售比例。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租 不售。 我们认为 ，深圳市 棚改 项目 全部用作 人才住房和保障房，核心区域只租不售的政策是 落实房地产 调控 长效机制的具体措施，符合习近平总书记 “房子 是用来住的，不是用来炒 的 ”总体 思想 ， 有利于 提高 深圳市 对 人才的吸引力，增强政府

10、保障重点人才和低收入群体 住房条件的能力。但是 由于 核心 城区改造项目只租不 售 ， 减少了商品房供给， 特别是 核心 城区新建商品房将更为稀缺，或不利于 平抑商品房房价。 深圳 市的政策也体现了国家 对 租赁行业的大力支持。 今年 以来 ，多省相继 推出了有利 于住房租赁行业发展的政策。特别是 2017 年 7 月广州市政府提出的租房十六条政策，就 是将原本租售同权的政策予以明确，同时在信息平台、国资进入租赁市场、租赁用地供给 等方面对住房租赁市场予以支持。 特别值得关注的是 ， 房地产投资信托 （ REITs）作为发 展住房租赁市场的重要金融保障，也被纳入了各级地方政府政策试点的范围，这

11、必将为住 房租赁市场的发展提供助力。 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 4 图 1： 地方政府对住房租赁市场支持政策一览 资料来源 ： 中国政府网 ， 民生证券研究院 二 、 近期行业重点新闻解读 1、 一二线城市楼市持续降温 预计 8 月热度继续走低 楼市最热的一二线城市房价已开始趋于理性，包括厦门、南京在内的城市在 7 月呈现出房 价环比下降的情况。天津 6月时新房和二手房房价分别为 22339元 /平方米和 24941元 /平方米， 7 月时则跌至 21666 元 /平方米和 24811 元 /平方米。即便是四大一线城市中的

12、上海， 7 月 53203 元 /平方米的二手房房价同样要低于 6 月时的 53343 元 /平方米。 新闻解读 随着 限购、限贷、限价、限售、限商 政策的进一步加深 ， 一二线城市 房地产交易量应声而 落，房价逐渐趋于理性。 一二线城市无论从资金支持还是购房需求来看，都没有强硬的逻辑支 撑。 7 月份的房地产市场则出现了降温的迹象。在这个行业的传统淡季中，即便是龙头房企， 销售业绩较 6 月份也整体出现下滑，其中 3 强房企下滑两成，百强房企更是大跌近四成。 在这 种背景下，我们认为一方面七月八月是一年中房地产市场的单机，另一方面最近关于房地产长 效机制的政策频出，降低了购房潜在的财富效应预

13、期，一定程度上也抑制了一二线城市的销售。 2、 龙湖地产跻身千亿元俱乐部 销售 1030 亿元年度目标完成 94% 龙湖地产 于 8 月 7 日 公布，截至 7 月底，公司正式跨入千亿元阵营。前 7 个月累计销售额 为 1030.3 亿元，同比增长 118%，签约面积 662.2 万平方米。 事实上，接近龙湖人士曾向记者表示，因追求有质量的增长，龙湖地产前几年放慢了扩张 步伐，但运营持有物业能力增强。龙湖集团商业地产部总经理李楠接受记者采访时表示，今年， 龙湖商业地产收益目标是 25 亿元，到 2020 年，预计龙湖商业的收益将达到 50 亿元。 新闻解读 龙湖地产发源于重庆， 公司坚持聚焦高

14、潜力城市圈，期内以合理价格新增 43 幅土地，集 中于北京、上海、杭州、广州、重庆、厦门、济南等城 市，更添天津、武汉两大高铁路网重地， 并于 17 年 2 月正式进入合肥。至此，集团覆盖城市增至 27 个，全国化布局纵深进一步拓展。 在销售规模上， 我们认为公司在完成千亿销售目标后，还会持续保持快速的营收增长 。 商业地 产方面， 2017 年内 公司还 还将有 5 个天街陆续开业，租金收入亦保持增速，利润增长和盈利 能力稳定可期。 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 5 3、 雄县成立房屋租赁信息服务中心 稳控租赁价格 雄县人民

15、政府办公室 10 日发布消息，为了进一步规范房屋租赁市场，加强房屋租赁管理， 打击恶意炒作行为，稳控房屋租赁价格，促进全县房屋租赁市场有序发展，雄县成立雄县人民 政府房屋租赁信息服务中心，在全县范围内，为租赁双方提供房屋租赁服务。 新闻解读 之前九部委提出租售并举政策，即以 搭建政府背景租房信息平台为关键 ， 市场上过度对租 售同权的关注，恰恰是相对短视的。 而恰恰在雄安新区这样的国家级战略新区推行这一政策， 更体现出中央政府对于建立房地产长效机制的预期，也从一个侧面反映出政府使用租赁等工具 解决就业人口住房矛盾和发展存量发地产市场的格局。 三、近期地产行业重点数据分析 （一） 新房销售三线

16、回升 、 一二线继续下降 ，高温天气淡季持续 本周新房销售一二 线城市环比 继续 回落， 三线城市有所回升 ， 七八月份由于高温天气属于 传统淡季，销售要真正复苏或要等到九十月份。本周 38 大中城市新房销售面积 401 万平米， 环比 上升 7.22%，年初至今累计销售面积同比下降 29.8%；分城市看，一线城市本周销售 43 万平米，环比下降 17.4%，年初至今累计销售面积同比下降 35.8%；二线城市本周销售 178 万 平米，环比下降 5.3%，年初至今累计销售面积同比下降 36.8%；三线城市本周销售 242 万平 米，环比上升 16.9%，年初至今累计销售面积同比下降 13.4%

17、。 图 1： 38 大中城市周度商品房销售面积 图 2： 一线城市周度商品房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 0 100 200 300 400 500 600 700 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19

18、 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 38大中城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 年初至今累积同比 -37% -36% -35% -34% -33% -32% -31% -30% -29% -28% -27% 0 20 40 60 80 100 120 140 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 10 20 17 /

19、3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 一线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 年初至今

20、累积同比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 6 图 3： 二线城市周度商品房销售面积 图 4： 三线城市周度商品房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 月度日均销售二三线城市环比回升，同比全线下降 。 8 月 38 大中城市月度日均新房销售 61.1 万平米，环比上升 9.21%，同比下降 27.3%；分城市看，一线城市月度日均新房销售 6.4 万平米，环比下降 16.4%，同比下降 58.6%；二线城市月度日均新房销售 28.2 万平米，环比上 升 0.3%，同比下降 37.4%；

21、三线城市月度日均新房销售 30.1 万平米，环比上升 9.25%，同比 下降 5.4%。 图 5： 38 大中城市月度日均商品房销售面积 图 6：一线城市月度日均商品房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 7：二线城市月度日均商品房销售面积 图 8：三线城市月度日均商品房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 0 50 100 150 200 250 300 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 1

22、0 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 二线城市商品房成交面积：住宅（万平方

23、米，左） 年初至今累积同比 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 1

24、7 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 三线城市商品房成交面积：住宅（万平方米，左） 年初至今累积同比 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 0 20 40 60 80 100 120 大中城市月度日均成交（万平方米，左） 同比 环比 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 一线城市月度日均成交（万平

25、方米，左） 同比 环比 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 10 20 30 40 50 60 70 二线城市月度日均成交（万平方米，左） 同比 环比 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 5 10 15 20 25 30 35 三线城市月度日均成交（万平方米，左） 同比 环比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 （二） 淡季房企推盘积极性不高，新房库存一、三线微 降 ，二线微 升 本月由于 是传统淡季 地产企业推盘节奏不快，新房库存一、 三

26、线微降，二线微升， 各线 均 基本持平 。本 周 二 十大城市城市新房可售面积 8037.1 万平米，环比下降 0.35%；分城市看， 一线城市 2145.0 万平米，环比 下降 0.75%；二线城市 1799.9 万平米，环比 上升 0.15%；三线 城市 4092.3 万 平米 ，环比下降 0.36%。从去库周期来看，十大城市整体去库周期为 8.83 个月， 一线城市为 8.30 个月，二线城市为 9.11 个月。 图 9： 20 大中城市商品房可售面积 图 10：一线城市商品房可售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 11：二线城市商品房可

27、售面积 图 12：三线城市商品房可售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 表 1：库存去化周期 城市 2017-8-4 2017-8-11 城市 2017-8-4 2017-8-11 北京 14.5 14.4 上海 4.4 4.3 广州 9.1 9.1 深圳 10.9 11.6 杭州 2.7 2.6 南京 3.1 2.9 苏州 5.3 5.3 福州 20.4 19.3 宁波 3.8 3.6 南昌 6.5 6.1 惠州 2.5 2.3 南宁 7.1 7.3 温州 13.1 12.9 泉州 25.3 24.8 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -15

28、% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 20 17 -01 -27 20 17 -02 -03 20 17 -02 -10 20 17 -02 -17 20 17 -02 -24 20 17 -03 -03 20 17 -03 -10 20 17 -03 -17 20 17 -03 -24 20 17 -03 -31 20 17 -04 -07 20 17 -04 -14 20 17 -04 -21 20 17 -04 -28 20 17 -05 -05 20 17 -05 -12 20 17 -05 -

29、19 20 17 -05 -26 20 17 -06 -02 20 17 -06 -09 20 17 -06 -16 20 17 -06 -23 20 17 -06 -30 20 17 -07 -07 20 17 -07 -14 20 17 -07 -21 20 17 -07 -28 20 17 -08 -04 20 17 -08 -11 20大中城市 :商品房可售面积 :住宅 环比 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 20 17 -01 -27 20 17 -02 -03 20 17

30、 -02 -10 20 17 -02 -17 20 17 -02 -24 20 17 -03 -03 20 17 -03 -10 20 17 -03 -17 20 17 -03 -24 20 17 -03 -31 20 17 -04 -07 20 17 -04 -14 20 17 -04 -21 20 17 -04 -28 20 17 -05 -05 20 17 -05 -12 20 17 -05 -19 20 17 -05 -26 20 17 -06 -02 20 17 -06 -09 20 17 -06 -16 20 17 -06 -23 20 17 -06 -30 20 17 -07 -

31、07 20 17 -07 -14 20 17 -07 -21 20 17 -07 -28 20 17 -08 -04 20 17 -08 -11 一线城市 :商品房可售面积 :住宅 环比 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 20 17 -01 -27 20 17 -02 -03 20 17 -02 -10 20 17 -02 -17 20 17 -02 -24 20 17 -03 -03 20 17 -03 -10 20 17 -03 -17 20 17 -03 -24 20 17 -

32、03 -31 20 17 -04 -07 20 17 -04 -14 20 17 -04 -21 20 17 -04 -28 20 17 -05 -05 20 17 -05 -12 20 17 -05 -19 20 17 -05 -26 20 17 -06 -02 20 17 -06 -09 20 17 -06 -16 20 17 -06 -23 20 17 -06 -30 20 17 -07 -07 20 17 -07 -14 20 17 -07 -21 20 17 -07 -28 20 17 -08 -04 20 17 -08 -11 二线城市 :商品房可售面积 :住宅 环比 -15% -

33、10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 20 17 -01 -27 20 17 -02 -03 20 17 -02 -10 20 17 -02 -17 20 17 -02 -24 20 17 -03 -03 20 17 -03 -10 20 17 -03 -17 20 17 -03 -24 20 17 -03 -31 20 17 -04 -07 20 17 -04 -14 20 17 -04 -21 20 17 -04 -28 20 17 -05 -05 20 17 -05 -12 20 17 -05 -1

34、9 20 17 -05 -26 20 17 -06 -02 20 17 -06 -09 20 17 -06 -16 20 17 -06 -23 20 17 -06 -30 20 17 -07 -07 20 17 -07 -14 20 17 -07 -21 20 17 -07 -28 20 17 -08 -04 20 17 -08 -11 三线城市 :商品房可售面积 :住宅 环比 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 8 （三） 本周二手房销售全线 回落 ， 复苏或要等到九十月份 本周二手房销售环比一线小幅上升，二三线下降，月度日均销售

35、较 7 月全线上升，成交量 真正复苏或要等到九十月份。本周 38 大中城市二手房销售面积 101 万平米，环比下降 14.4%， 年初至今累计销售面积同比下降 23.2%；分城市看，一线城市本周销售 22 万平米，环比 下降 35.6%，年初至今累计销售面积同比同比下降 42.4%；二线城市本周销售 57 万平米，环比下降 6.3%，年初至今累计销售面积同比下降 23.9%；三线城市本周销售 22 万平米，环比下降 4.4%， 年初至今累计销售面积同比上升 53.5%。 图 13： 16 大中城市周度二手房销售面积 图 14：一线城市周度二手房销售面积 b 资料来源：国家统计局，民生证券研究院

36、 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 15：二线城市周度二手房销售面积 图 16：三线城市周度二手房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 月度日均二手房销售环比一二三线全线上升。 7 月 38 大中城市月度日均二手房销售 17 万 平米，环比 11.4%，同比下降 52.3%；分城市看，一线城市月度日均二手房销售 4 万平米，环 比上升 17.6%，同比下降 27.5%；二线城市月度日均二手房销售 9 万平米，环比上升 13.1%， 同比下降 26.6%；三线城市 月度日均二手房销售 4 万平米，环比上升 1.3%，同比上升 33.7%。

37、-50% -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 0 50 100 150 200 250 300 20 17 /2/ 3 20 17 /2/ 10 20 17 /2/ 17 20 17 /2/ 24 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17

38、/6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 16大中城市 :二手房成交面积 年初至今累计同比（右） -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 20 17 /2/ 3 20 17 /2/ 10 20 17 /2/ 17 20 17 /2/ 24 20 17 /3/ 3 20 17 /3/

39、 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 一线城市 :二手房成交面积 年初

40、至今累计同比（右） -45% -40% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 0 20 40 60 80 100 120 140 20 17 /2/ 3 20 17 /2/ 10 20 17 /2/ 17 20 17 /2/ 24 20 17 /3/ 3 20 17 /3/ 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26

41、20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 二线城市 :二手房成交面积 年初至今累计同比（右） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 20 17 /2/ 3 20 17 /2/ 10 20 17 /2/ 17 20 17 /2/ 24 20 17 /3/ 3 20 17 /3/

42、 10 20 17 /3/ 17 20 17 /3/ 24 20 17 /3/ 31 20 17 /4/ 7 20 17 /4/ 14 20 17 /4/ 21 20 17 /4/ 28 20 17 /5/ 5 20 17 /5/ 12 20 17 /5/ 19 20 17 /5/ 26 20 17 /6/ 2 20 17 /6/ 9 20 17 /6/ 16 20 17 /6/ 23 20 17 /6/ 30 20 17 /7/ 7 20 17 /7/ 14 20 17 /7/ 21 20 17 /7/ 28 20 17 /8/ 4 20 17 /8/ 11 三线城市：二手房成交面积 年初至

43、今累计同比（右） 动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 图 17： 16 大中城市月度日均二手房销售面积 图 18：一线城市月度日均二手房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 19：二线城市月度日均二手房销售面积 图 20：三线城市月度日均二手房销售面积 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 （四）新房销售大幅回暖，中部地区环比增幅最大 6 月份新房销售数据大幅回暖， 6 月当月全国商品房销售面积和销售额环比增速分别 为 50.7%和 49.

44、1%。分区域看，东、中、西部和东北地区销售面积环比分别增长 44.4%、 64.6%、 51.6%和 33.5%，中部地区环比增幅最大。 我们认为 , 销售大幅超预期有多方面原因。（ 1）房企年中冲业绩，加大了推盘力度； （ 2）部分东部热点城市限价政策有所松动，房企推盘热情有所回暖；（ 3）棚改货币化加 速释放了三四线城市的改善性需求。我们预计 7、 8 月份由于天气炎热，属于传统淡季， 新房销量环比或将有所回落；随着“金九银十”的传统旺季到来，部分前期观望需求或将 加速释放；若十九大之后限价或限购政策有所松动，则下半年房地产销售或将再度超预期。 -100% -50% 0% 50% 100%

45、 150% 200% 250% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 16大中城市 :二手房成交面积 同比（右） 环比（右） -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 一线城市 :二手房成交面积 同比 环比 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 二线城市 :二手房成交面积 同比 环比 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 1 2 3 4 5 6 三线城市：二手房成交面积 同比 环比

46、动态 研究 /房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格， 请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 图 21：商品房销售面积 6 月当月同比增长 21.4% 图 22：商品房销售面积累计值同比增长 16.1% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 23：商品房销售面积：住宅 当月同比增长 18.37% 图 24：商品房销售额：住宅 累计值同比增长 13.48% 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 图 25：商品房销售额同比增长 13.50% 图 26：商品房销售额累计值同比增长 21.51% 资料来源：国家统

47、计局，民生证券研究院 资料来源：国家统计局，民生证券研究院 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 商品房销售面积（当月值，万平米，左） 商品房销售面积 :当月环比（右） 商品房销售面积 :当月同比（右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 商品房销售面积（累计值，万平米，左） 商品房销售面积 :累计同比（右） -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 20,000 商品房销售面积 :住宅（当月值，万平米，左） 商品房销售面积 :住宅 :当月环比（右） 商品房销售面积 :住宅 :当月同比（右） 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 0 20,000 40,000 60,000 80,000 1