2016年报＆2017一季报房地产行业综述：财务水平整体向好，企业安全性明显增强-20170501-海通证券-31页-佰策地产文库.pdf

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1、 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 Table_MainInfo 行业 研究 /房地产 证券研究报告 行业深度报告 2017 年 05 月 01 日 Table_InvestInfo 投资评级 增持 维持 市场表现 Table_QuoteInfo 资料来源：海通证券研究所 相关研究 Table_ReportInfo 房地产行业 3 月报：调控背景下行业多 项指标回落 2017.04.24 房地产行业 2017 年 1-3 月数据点评： ? 行业开局良好，关注高基数期影响 2017.04.18 房地产行业土地数据 3 月月报：全国土 地市场供求环比下降，溢价率回升 2017.04.17 T

2、able_AuthorInfo 分析师 :涂力磊 Tel:(021)23219747 Email: 证书 :S0850510120001 分析师 :贾亚童 Tel:(021)23219421 Email: 证书 :S0850512080005 房地产行业 2016年报 &2017一季报综述： 财务水平整体向好 ，企业 安全性明显增强 Table_Summary 投资要点： 行业 集中度出现加速趋势 。 行业集中度继续提升： 前 20 位企业销售金额基本占 据行业 42%左右市场份额，已经几乎占据行业半壁江山 。 重点企 业存货规模增 速放缓： 2016 年度每股存货同比增加 0.27%， 20

3、17 年一季度为增加 0.17%。 杠杆率继续下降：行业杠杆率从 2008 年高峰期的 18.47%一路回落到 2017 年 一季度的 6%。 当期销售和现金流 。 2016 年度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 19408 亿元，同比增加 44%； 2017 年一季度 A 股地产企业销售商品、提供劳 务收到的现金为 4687 亿元，同比增加 34%；此外，行业 2016 年度购买商品、 接受劳务支付的现金为 13832 亿元，同比增加 30%；行业 2017 年一季度购买 商品、接受劳务支付的现金 为 4022 亿元，同比增加 24%。行业现金流水量在 增加 。 存货数量保持增

4、长 。 2016 年度上市地产企业累计存货达到 35934 亿元，增速达 到 18%。 2017 一季度上市地产企业累计存货达到 37406 亿元，处于近 3 年以 来最高水平，且增速亦达到 17%。 对重点覆盖企业的分析 。 我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、 预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。 投资建议 。 截至 4 月 28 日， A 股沪深 300 动态 PE 为 13.04 倍，地产动态 PE 为 17.99 倍 。 目前行业基本面和政策面逐步清晰，后期估 值有望逐步抬升。 后阶段市场面积的主要问题在于： 1）行业高基数期逐步来临； 2）

5、银行信贷支 持力度和开发商融资能力存在收紧趋势。以上原因对行业基本面存在较大程度 调整。 从绝对和相对收益看均具备价值，继续推荐保利地产、招商蛇口、华夏幸福、 新城控股、金融街、首开股份、华发股份、金地集团、嘉宝集团、中国国贸。 风险提示。 行业复苏不达预期风险。 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 目 录 1. 行业集中度提升加速成为行业 大势 5 1.1 强者恒强时代：行业集中度进一步提升 . 5 1.2 各类型房企 2016 年报情况简要总结 . 5 2. 截至目前行业运行 情况 8 3. A 股地产企业 2016 及 2017 一季度运行情况分析 . 1

6、0 3.1 当期结算和利润情况 10 3.2 当期销售和资金 状况 11 3.3 未来业绩的锁定情况 12 4. 重点上市公司 2016 年度 &2017 年一季度业绩分析 . 13 4.1 重点企业营 业收入保持增长 . 13 4.2 重点公司平均净利润率有所下滑 15 4.3 重点公司平均预收账款保持稳定增长 17 4.4 重点公 司平均存货增幅放缓 . 19 4.5 每股销售商品、提供劳务所收到的现金增长放缓 21 4.6 部分地产企业计提资产减值准备 23 5. 房地产板块的市场表现、估值水平 25 5.1 板块 2017 年 1 月至今运行情况总结 . 25 5.2 板块合理估值水平

7、 . 27 6. 投资建议和择股思路 27 7. 风险提示 27 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 3 图目录 图 1 Top10 地产企业销售金额及其市占率 5 图 2 全国房地产开发投资同比继续增长 . 8 图 3 全国房地产开发投资当月情况 8 图 4 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况 . 9 图 5 全国房屋新开工增速情况 9 图 6 全国房屋竣工面积同比情况 9 图 7 全国土地购臵面积同比情况 9 图 8 全国土地购臵费同比情况 9 图 9 全国商品房销售面积同比情况 10 图 10 全国商品房销售额同比情况 10 图 11 全国房地产 销竣比

8、情况 10 图 12 A 股地产企业营业总收入同比增长 . 11 图 13 A 股地产企业营业总成本和毛利率相对平稳略升 11 图 14 A 股地产企业期间费用与过往相比有上升 . 11 图 15 A 股地产企业净利率保持正常 . 11 图 16 A 股地产企业商品销售出现一定下降 12 图 17 A 股地产企业营运现金支出亦出现一定下降 . 12 图 18 A 股地产企业经营性现金流普通 . 12 图 19 A 股地产企业流动比例保持平稳 . 12 图 20 A 股地产企业速动比例亦相对平稳 . 12 图 21 A 股地产企业资产负债率有所回落 . 12 图 22 A 股地产企业存货明显扩大

9、 13 图 23 A 股地产企业预收帐款保持增长 . 13 图 24 房地产指数和沪深 300 指数收益情况（ %） 26 图 25 单月房地产指数收益以及超额收益情况（单位： %） . 26 图 26 2017 年 1 月至今各板块收益情况 (%) . 26 图 27 板块和市场 PE 情况 27 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 4 表目录 表 1 行业集中度情况 5 表 2 重点关注企业中 1000 亿以上销售额地产企业 2016 年报数据摘要 6 表 3 重点关注企业中 500-1000 亿销售额地产企业年报数据摘要 6 表 4 重点关注企业中 100-5

10、00 亿销售额典型地产企业年报数据摘要 . 7 表 5 重点关注企业中 100 亿以下销售额典型地产企业年报数据摘要 . 8 表 6 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业营业收入情况 14 表 7 A 股重点覆盖其他类地产企业营业收入情况 . 15 表 8 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业净利润和利润率情况 . 16 表 9 A 股重点覆盖其 他类地产企业净利润和利润率情况 17 表 10 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业预收账款情况 18 表 11 A 股重点覆盖其他类地产企业预收账款情况 . 19 表 12 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业存货情况 . 20 表 13 A 股重点覆盖其他类地产

11、企业存货情况 21 表 14 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况 22 表 15 A 股重点覆盖其他类地产企业销售商品、提供劳务收到的现金情况 . 23 表 16 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业资产减值准备情况 24 表 17 A 股重点覆盖其他类地 产企业资产减值准备情况 25 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 5 1. 行业集中度提升加速成为行业大势 1.1 强者恒强时代：行业集中度进一步提升 自 2009 年以来，龙头公司市场占有率处于持续提升状态。从数据看，行业经营环境 虽然经 历 2015 年回升 ， 但 龙头公司市场占有

12、率提升速度 明显继续加快 。此外，龙头公司销售面积和销 售金额市占率每两年均有明显提升，如 2010 年和 2012 年。出现以上变化原因在于调控的间歇 性。截至 2017 年一季度， top10 地产企业全市场销售金额占比是 31.51%， 出现 加 速提升 。 前 20 位企业销售金额基本占据行业 42%左右市场份额 ， 已经几乎占据行业 半壁江山 ； 在销 售面积上 ， top10 房企和 top20 房企的市占率已经达到了 21.6%和 27.5%，分别相对去年同期的 市占率提升了 6.3%和 8%。 龙头房企 市占率优势 出现 加速 提升趋势 。 表 1 行业集中度情况 时间段 销售

13、金额市场占有率（ %） 销售面积市场占有率（ %） top10 企业 top20 企业 top10 企业 top20 企业 1Q2017 31.50% 42.00% 21.60% 27.50% 1Q2016 21.80% 28.90% 15.30% 19.50% 1Q2015 19.80% 26.00% 13.10% 16.30% 资料来源：克尔瑞数据、海通证券研究所 1.2 各 类型房企 2016 年报情况 简要 总结 我们 具体来看各类型房企在过去一个完整会计年度 表现 。 1） A 股地产公司中标杆企业，销售 千 亿地产军团 。 2016 年 以上企业平均毛利率 29%， 平均净利率 1

14、1%，净利润增速为 23%；但是净利率出现 一定程度 下滑。其次负 债水平上看 以上企业平均 有息负债率 为 71%，整体保持平稳向下的水平 较 好局面 。而销售现金流入以及购买现金流出也分别有 31%和 13%的增长。最后在未来的经营规划 上，有 3 家明确提出要有 20%左右销售增速，另外 2 家没有明确提出，同时在开竣工 计划 上 相对 保守，部分公司新开工和竣工计划为负增长 。 经营规划相对保守原因与市场调控和保证完成业绩 承诺有关，不排除中报上调相关规划。 图 1 Top10 地产企业销售金额及其市占率 资料来源： Wind、海通证券研究所 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后

15、的信息披露和法律声明 6 表 2 重点关注企业中 1000 亿以上 销售额地产企业 2016 年报数据摘要 营业收入增 速（ % ） 毛利率 （ % ） 净利润增速 （ % ） 净利率 （ % ） 净利率变化 率（ % ） 预收账款增 速（ % ） 有息负债率 （ % ） 有息负债变化率 （ % ） 销售商品，提供 劳务收到的现金 增值率（ % ） 购买商品，接受 劳务所支付的现 金增值率（ % ） 万科 A 2 2 . 9 8 2 9 . 4 1 9 . 2 5 1 1 . 7 9 - 1 . 4 8 2 9 . 1 7 7 0 . 9 2 5 . 1 1 4 9 . 3 1 3 7 . 3

16、 1 绿地控股 1 9 . 2 1 1 5 . 1 1 2 7 . 2 5 3 . 8 0 0 . 2 4 4 1 . 4 3 8 6 . 2 7 1 . 2 0 3 1 . 8 1 1 2 . 6 6 保利地产 2 5 . 3 9 2 9 . 0 0 1 . 4 6 1 1 . 0 3 - 2 . 6 0 1 7 . 3 5 6 2 . 2 0 - 1 . 9 9 2 3 . 7 3 3 5 . 2 9 华夏幸福 4 0 . 4 0 3 3 . 0 3 2 3 . 6 8 1 1 . 4 6 - 1 . 5 5 5 2 . 4 8 7 4 . 1 9 - 0 . 5 3 1 8 . 2 6

17、7 . 8 2 金地集团 6 9 . 4 3 2 9 . 2 7 7 7 . 0 7 1 5 . 5 0 0 . 7 0 9 . 1 9 5 7 . 9 0 - 0 . 3 9 3 0 . 9 0 - 2 . 9 3 中值 2 5 . 3 9 2 9 . 2 7 2 3 . 6 8 1 1 . 4 6 - 1 . 4 8 2 9 . 1 7 7 0 . 9 2 - 0 . 3 9 3 0 . 9 0 1 2 . 6 6 经营数据汇 总 2016 销售面 积（万平） 2016 销售金 额（亿元） 2017 计划销 售金额（亿 元） 同比增速 2016 实际开 工面积（万 平） 2017 计划开

18、工面积（万 平） 同比增速 2016 竣工面积 （万平） 2017 计划竣工面 积（万平） 同比增速 万科 A 2765 3648 4500 23% 3137 2923 - 7 % 2237 2448 9% 绿地控股 1961 2550 3000 18% 1933 保利地产 1599 2101 至少 2100 2039 2300 13% 1462 1500 3% 华夏幸福 953 1203 1450 21% 4068 550 金地集团 658 1006 至少 1006 670 600 - 1 0 % 640 550 - 1 4 % 资产负债表摘要利润表摘要 现金流量表摘要 财务报表数 据汇总

19、资料来源： wind、海通证券研究所 2） A 股 上市房企中 第 2 梯队表现： 销售额在 500-1000 亿元 。 以上企业 在利润方面 有更好 表现：实现 平均 13%净利率并且 在 2016 年实现提高。 在 负债方 面，以上公司相对于标杆房企而言更加激进。企业平均有息负债率达到 74.7%，净增长 1.5%， 但同时预收账款 增长明显，平均增速 78%。以上基本面事实 为未来结算业绩增长打下良好基础。 最后在未来经营预期上， 以上 房企 不同程度 提出更高目标，销售金额增长预期普遍在 30%左右， 同时在开竣工方面也有积极预期。 整体看 ， 第 2 梯队较第 1 梯队明显更为激进。

20、拥有更高项目利润水平、开竣工计划和销售增 速要求。与此同时，企业杠杆水平相 对 1 梯度更高。以上特征基本能反映两者所处地位差异。第 1 梯度在融资能力上相对更占优。此外地产高销售规模，要求更高项目周转水平，以上事实会降 低部分利润率。 表 3 重点关注企业中 500-1000 亿销售额地产企业年报数据摘要 营业收入 增速 （ % ） 毛利率 （ % ） 净利润增 速（ % ） 净利率 （ % ） 净利率变 化率（ % ） 预收账款 增速（ % ） 有息负债 率（ % ） 有息负债变 化率（ % ） 销售商品，提供 劳务收到的现金 增值率（ % ） 购买商品，接受 劳务所支付的现 金增值率（

21、% ） 招商蛇口 2 9 . 1 5 3 4 . 5 4 5 1 . 4 5 1 9 . 1 7 2 . 8 2 2 . 9 3 6 0 . 7 4 - 0 . 3 8 4 . 0 6 3 4 . 9 3 新城控股 1 8 . 6 7 2 7 . 8 7 3 1 . 5 2 1 1 . 2 8 1 . 1 0 8 8 . 2 0 7 7 . 6 8 4 . 3 8 4 5 . 2 2 - 4 . 8 5 首开股份 2 6 . 5 3 3 3 . 9 0 0 . 9 7 8 . 6 3 - 2 . 1 8 7 6 . 9 2 7 4 . 0 0 - 5 . 2 6 7 6 . 1 2 2 4 .

22、 5 9 荣盛发展 3 0 . 6 0 3 1 . 0 5 7 1 . 0 5 1 4 . 2 8 3 . 3 0 7 8 . 9 3 7 5 . 3 9 3 . 3 8 9 7 . 3 3 9 9 . 4 4 中值 2 7 . 8 4 3 2 . 4 8 4 1 . 4 9 1 2 . 7 8 1 . 9 6 7 7 . 9 3 7 4 . 7 0 1 . 5 0 6 0 . 6 7 2 9 . 7 6 经营数据汇 总 2016 销售 面积（万 平） 2016 销售 金额（亿 元） 2017 计划 销售金额 （亿元） 同比增速 2016 实际 开工面积 （万平） 2017 计划 开工面积 （

23、万平） 同比增速 2016 竣工面 积（万平） 2017 计划竣工 面积（万平） 同比增速 招商蛇口 471 739 1000 35% 545 765 40% 487 528 8% 新城控股 575 650 850 31% 850 643 - 2 4 % 401 608 51% 首开股份 297 631 616 - 2 % 172 401 133% 267 297 11% 荣盛发展 602 512 650 27% 604 857 42% 536 460 - 1 4 % 财务报表数 据汇总 利润表摘要 资产负债表摘要 现金流量表摘要 资料来源： wind、海通证券研究所 3）潜力企业： 100-

24、500 亿销售额 。 相对标杆企业而言 ， 他们的盈利能力要差一些 ， 净利率只有 10%水平，落后于标杆企业 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 7 11%， 且同样是处于下降的水平。 净利润增速只有 19%，落后于标杆企业的 24%。 且负债水平 有 所在上升 。在经营目标上，多数并未提出明确的地产 经营目标。 表 4 重点关注企业中 100-500 亿销售额 典型 地产企业年报数据摘要 营业收入 增速 （ % ） 毛利率 （ % ） 净利润增速 （ % ） 净利率 （ % ） 净利率变 化率 （ % ） 预收账款增 速（ % ） 有息负债 率（ % ） 有息负

25、债变 化率（ % ） 销售商品，提供 劳务收到的现金 增值率（ % ） 购买商品，接受 劳务所支付的现 金增值率（ % ） 阳光城 - 1 2 . 4 3 2 3 . 3 1 - 1 7 . 3 9 7 . 3 0 - 0 . 4 4 8 2 . 8 0 8 1 . 5 6 4 . 3 0 4 1 . 4 3 2 9 . 5 5 中南建设 6 8 . 4 1 1 6 . 4 1 - 3 . 0 1 1 . 2 4 - 0 . 9 2 1 3 . 3 6 7 9 . 0 0 0 . 7 0 6 1 . 5 8 1 0 1 . 2 2 滨江集团 5 4 . 1 7 2 5 . 0 5 3 1 .

26、0 6 1 0 . 1 3 - 1 . 7 9 1 2 . 8 6 4 6 . 9 9 - 8 . 6 1 3 0 . 5 6 - 2 2 . 2 4 华发股份 6 0 . 0 7 3 2 . 2 8 1 1 6 . 8 1 1 0 . 7 4 2 . 4 8 2 0 8 . 5 9 7 4 . 1 4 - 3 . 2 4 1 9 7 . 9 6 3 2 . 4 1 金科股份 6 6 . 1 7 2 0 . 7 4 4 5 . 1 3 5 . 5 5 - 0 . 8 1 - 1 . 1 7 7 2 . 8 4 - 4 . 9 2 3 6 . 2 0 1 3 . 5 6 蓝光发展 2 1 . 2

27、 0 2 4 . 9 7 - 6 . 7 4 4 . 1 7 - 1 . 2 5 2 5 . 1 2 7 3 . 6 6 1 . 9 5 3 6 . 1 4 5 8 . 3 8 中天城投 2 7 . 3 7 3 3 . 7 7 1 2 . 9 5 1 5 . 1 7 - 1 . 8 2 - 3 8 . 7 0 7 5 . 8 0 5 . 0 5 3 8 . 1 4 3 1 . 2 9 金融街 2 7 . 5 5 3 0 . 0 3 2 4 . 3 1 1 4 . 1 8 - 0 . 3 7 1 1 8 . 0 7 6 6 . 9 0 - 3 . 2 2 8 7 . 6 5 - 6 3 . 1

28、7 华侨城A 1 0 . 0 7 5 3 . 2 6 3 9 . 4 3 2 0 . 6 1 4 . 3 4 1 4 3 . 5 5 6 3 . 3 4 2 . 0 1 3 4 . 2 8 4 1 . 3 9 北京城建 2 6 . 6 9 3 0 . 7 2 9 . 9 2 1 4 . 0 2 - 2 . 1 4 4 1 . 6 4 6 6 . 3 1 3 . 7 8 5 0 . 2 7 1 9 . 1 7 世茂股份 - 1 2 . 2 2 3 5 . 8 4 - 5 . 6 7 1 9 . 9 8 0 . 5 6 3 . 0 3 5 9 . 5 6 1 . 1 3 3 9 . 7 5 7 1

29、 . 0 7 福星股份 3 0 . 5 9 2 2 . 3 7 3 1 . 5 1 7 . 6 7 0 . 0 5 2 9 . 0 9 6 7 . 7 0 0 . 3 9 5 2 . 5 4 4 6 . 8 3 中值 2 7 . 4 6 2 7 . 5 4 1 8 . 6 3 1 0 . 4 3 - 0 . 6 2 2 7 . 1 0 7 0 . 2 7 0 . 9 1 4 0 . 5 9 3 1 . 8 5 经营数据汇 总 2016 销售 面积（万 平） 2016 销售 金额（亿 元） 2017 计划销 售金额（亿 元） 同比增 速 2016 实际 开工面积 （万平） 2017 计划开 工面

30、积（万 平） 同比增速 2016 竣工面 积（万平） 2017 计划竣工 面积（万平） 同比增速 阳光城 353 487 1000 105% 321 739 中南建设 502 451 500 11% 滨江集团 367 华发股份 168 357 235 134 金科股份 499 341 430 26% 568 550 - 3 % 715 430 - 4 0 % 蓝光发展 314 339 中天城投 325 277 金融街 142 276 119 878 华侨城A 37 275 41 198 北京城建 453 169 385 344 世茂股份 87 149 福星股份 108 113 61 财务报表数

31、 据汇总 利润表摘要 资产负债表摘要 现金流量表摘要 资料来源： wind、海通证券研究所 4）存在多元化预期企业： 100 亿 以下 销售额房企 。 以上房企 地产业务 保持相对稳定 ， 同时 多数企业存在布局新方向，或者处于转型预期中 。 从 净利率表现来看 ， 该板块目前 属于 4 类房企中表现 相对 最差的，净利率只有 8%， 且净利增速只 有 18%。 规模上看，销售流入现金流增长也只有 13%，显示目前市场分化情况在进一步加剧。不过以 上板块负债情况属 4 类房企中最好 ，显示此类房企债务压力亦不大 ，同时也表明该板块公司在拿 地规模上相对处于劣势 。 如果长期持续，应该会出现存货

32、逐步减少可能。 在经营目标上， 因其中 多数房企已经开始转型，故对于地产的经营并没有给出特别明确 预期值。 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 8 表 5 重点关注企业中 100 亿 以下 销售额 典型 地产企业年报数据摘要 营业收入增 速（ % ） 毛利率 （ % ） 净利润增速 （ % ） 净利率 （ % ） 净利率变化 率（ % ） 预收账款增 速（ % ） 有息负债率 （ % ） 有息负债变 化率（ % ） 销售商品， 提供劳务收 到的现金增 值率（ % ） 购买商品，接 受劳务所支付 的现金增值率 （ % ） 鲁商臵业 3 0 . 3 8 1 4 . 6

33、1 - 1 6 . 5 9 1 . 5 4 - 0 . 8 7 2 5 . 1 8 9 2 . 3 4 1 . 1 5 4 0 . 4 7 5 3 . 2 3 苏州高新 7 1 . 7 6 2 1 . 2 7 7 1 . 7 1 7 . 2 1 0 . 0 0 2 0 . 4 2 6 7 . 8 4 - 2 . 0 5 1 0 9 . 6 6 6 0 . 0 4 苏宁环球 1 1 . 8 1 3 4 . 2 6 2 0 . 3 9 1 2 . 8 6 0 . 9 0 - 1 4 . 3 8 4 5 . 9 2 - 0 . 3 8 1 0 . 1 5 0 . 9 6 冠城大通 - 1 7 . 2

34、 0 2 4 . 3 7 - 1 9 . 9 7 5 . 9 5 - 0 . 2 1 6 8 . 2 9 5 3 . 4 7 2 . 0 9 1 4 . 1 8 - 1 2 . 9 7 陆家嘴 6 9 . 2 9 4 7 . 2 0 2 3 . 2 1 2 5 . 5 3 - 1 2 . 1 5 1 0 . 7 6 7 2 . 8 3 6 . 8 2 - 9 . 9 3 3 2 . 6 6 南京高科 3 4 . 4 8 3 6 . 5 9 1 6 . 4 3 1 9 . 7 9 - 3 . 1 6 4 0 . 4 8 4 7 . 5 8 - 2 . 4 3 1 9 . 7 4 7 . 8 9

35、广宇集团 1 4 4 . 1 0 2 5 . 6 6 8 0 3 . 7 9 9 . 7 4 1 3 . 1 1 - 1 4 . 4 8 4 1 . 4 2 - 0 . 6 5 1 2 . 3 0 - 4 . 3 8 栖霞建设 - 4 9 . 4 5 2 0 . 4 8 1 . 8 5 6 . 2 1 3 . 1 3 - 4 3 . 1 8 6 9 . 2 7 4 . 9 5 - 5 5 . 2 7 1 5 0 . 5 2 中值 3 2 . 4 3 2 5 . 0 1 1 8 . 4 1 8 . 4 7 - 0 . 1 0 1 5 . 5 9 6 0 . 6 6 0 . 3 8 1 3 . 2

36、 4 2 0 . 2 8 经营数据汇 总 2016 销售面 积（万平） 2016 销售金 额（亿元） 2017 计划销 售金额（亿 元） 同比增速 2016 实际开 工面积（万 平） 2017 计划开 工面积（万 平） 同比增速 2016 竣工面 积（万平） 2017 计划竣 工面积（万 平） 同比增速 鲁商臵业 100 73 115 100 - 1 3 % 136 100 - 2 7 % 苏州高新 44 65 苏宁环球 52 64 104 冠城大通 35 44 10 25 146% 30 15 - 5 0 % 陆家嘴 10 42 34 26 南京高科 53 38 47 广宇集团 39 25

37、35 38% 15 12 - 2 0 % 33 37 11% 栖霞建设 10 13 30 财务报表数 据汇总 利润表摘要 资产负债表摘要 现金流量表摘要 资料来源： wind、海通证券研究所 整体看， A 股可比较上市公司 2017 年经营计划并不激进，大部分公司保持稳定或者小幅增 长为主。 此外，主流地产公司财务状况均有不同程度改善。中型企业杠杆略有提升的主要原因在 于期望保持规模增速（拿地力度加大）。 2. 截至目前行业运行情况 2017 年 1-3 月全国房地产 累计开发投资为 19292 亿元，同比增长 9.1%。相比 2016 年 1-3 月同比增长 6.2%而言， 2017 年 1

38、-3 月增加 2.9 个百分点， 1-3 月商品住宅投资 12981 亿元，同 比增 11.2%，占房地产开发投资比重为 67.3%。 图 2 全国房地产开发投资同比继续增长 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 3 全国房地产开发投资当月情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 1-3月，全国房地产开发企业房屋新开工面积 3.2亿平方米，同比增加 11.6%。新开工累计增 速相比上月 10.4%而言，增加 1.2 个百分点 。房屋竣工面积 2.3 亿平方米，增长 3.1%，增速回落 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 9 0.1 个百分点。 整体开竣工情况相

39、比 2016 年均有 所回升 。 2017 年 1-3 月， 全国房地产开发企业土地购臵面积 0.4 亿平方米，同比增加 5.7%。依然保 持持续正增长势头 ；土地市场与其他指标类似维持了 回升 的状态。 图 5 全国房屋新开工增速情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 6 全国房屋竣工面积同比情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 7 全国土地购臵面积同比情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 8 全国土地购臵费同比情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 1-3月商品房销售面积 29035万平方米，同比增长 19.5%，增速比 1-2月份下降 5.6 个百分点 。

40、 3 月当月的商品房销售面积为 1.5 亿平，环比增长 6.6%，同比增长 14.7%。 整体行业销售情况 继续 高歌猛进。 1-3 月商品房销售额 23182 亿元，增长 25.1%，增速 下降 0.9 个百分点。 图 4 全国房地产新开工、施工和竣工面积增速情况 资料来源： Wind、海通证券研究所 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 10 图 9 全国商品房销售面积同比情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 10 全国商 品房销售额同比情况 资料来源： WIND、海通证券研究所 从销竣比情况来看，截至 2017 年 3 月销竣比数据为 1.26，较 上

41、个月继续 保持反弹。 3. A 股地产企业 2016 及 2017 一季度 运行情况分析 3.1 当期结算和利润情况 2016年度 A股房地产企业营业总收入 达到 16257亿元，同比增长 36%， 2017一季度营业总 收入为 2542亿元，同比增长 12%。增长势头 有所 放缓 。销售毛利率方面， 2016年度行业销售毛 利率为 27.51%， 2017 年一季度为 27.05%。 整体看 2016 年行业结算 收入明显增大 ，但结算毛利率 从连续 趋势 变为相对平稳 。造成以上 因素的原因是： 1） 2015 年和 2016 年，属于上市地产 企业债券和股权融资 大年。以上因素造成企 业

42、财务成本有改善趋势（尤其龙头企业优势更为明显） ； 2） 2016 年 行业销售规模再创新高是的 企业 结算 能力增强 ； 3） 行业价格 2015 年和 2016 年均保持不同程度提升，以上因素对结算毛利 率产生积极正面影响 。 图 11 全国房地产 销竣比情况 资料来源： Wind、海通证券研究所 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 11 图 12 A 股地产企业营业总收入同比增长 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 13 A 股地产企业营业总 成本和 毛利率相对平稳略升 资料来源： WIND、海通证券研究所 A 股地产上市公司 2016 年度期间费用占比

43、数据为 8.01%， 2017 年一季度为 10.56%。 整体 看 2016年行业期间费用较 2015 年有所下降。主要原因依旧是行业销售大年造成销售费用下降。 融资渠道多元化造成 行业 逐步下行。 2016 年度行业实现净利润 1639 亿，净利润率为 10.09%， 2017 年一季度为 259 亿元，净利率为 10.46%。净利率继续出现下滑。 图 14 A 股地产企业期间费用与过往相比有上升 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 15 A 股地产企业净利率保持正常 资料来源： WIND、海通证券研究所 3.2 当期销售和资金状况 2016 年度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收

44、到的现金为 19408 亿元，同比 增加 44%； 2017 年一季度 A 股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为 4687 亿元，同比增加 34%；此 外，行业 2016 年度购买商品、接受劳务支付的现金为 13832 亿元，同比 增加 30%；行业 2017 年一季度购买商品、接受劳务支付的现金为 4022 亿元，同比 增加 24%。行业 现金流水量在增 加 。 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 12 图 16 A 股地产企业商品销售出现一定下降 资料来 源： WIND、海通证券研究所 图 17 A 股地产企业营运现金支出亦出现一定下降 资料来源： WIND

45、、海通证券研究所 2016 年度 A 股地产企业经营活动现金流为 1752 亿，筹资活动现金流为 2776 亿； 2017 年一 季度 A 股地产企业经营活动现金流为 -879 亿，筹资活动现金流为 1622 亿。 伴随当前销售不断回 暖，我们认为企业现金流情况改善 属于后期趋势 。 2016 年度企业流动比率和速动比率分别是 1.65 和 0.55，有息负债率为 55.22%， 2017 年一季度企业流动比率和速动比率分别是 1.66 和 0.56，有息负债率为 53.95%，当前的负债水平处于稳中略 降 的情况。 图 18 A 股地产企业经营性现金流普通 资料来源： WIND、海通证券研究

46、所 图 19 A 股地产企业流动比例保持平稳 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 20 A 股地产企业速动比例亦相对平稳 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 21 A 股地产企业资产负债率有所回落 资料来源： WIND、海通证券研究所 3.3 未来业绩的锁定情况 2016年度上市地产企业累计存货达到 35934亿元，增速达到 18%。 2017一季度上市地产企 业累计存货达到 37406亿元，处于近 3年以来最高水平，且增速亦达到 17%。 绝对数据增大原因 在于： 1) 行业集中度提高。上市公司在全行业中代表性地位进一步巩固 。目前预收账款增速与 库存增速基本保持一致 ； 2）

47、建造成本 ，材料费用 上升 ； 3） 伴随 政府加大去库存力度 ， 后期 库存 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 13 增速 保持稳定 。 图 22 A 股地产企业存货明显扩大 资料来源： WIND、海通证券研究所 图 23 A 股地产企业预收帐款保持增长 资料来源： WIND、海通证券研究所 从 2016 年度来看，上市地产企业累计预收款达到 14045 亿，同比 增加 38%；从 2017 年一 季度来看，上 市地产企业累计预收款达到 16063亿，同比增加 40%。 预售账款的增加将为未来业 绩增长提供保障。 4. 重点上市公司 2016 年度 &2017

48、年一季度业绩分析 4.1 重点企业营业收入保持增长 以下是我们所关注的 29 家住宅类地产企业 2016 年以及 2017 年一季度营业收入和同比增长 情况。其中 29 家重点关注企业 2016 营业收入平均增长 30.21%， 2017 年一季度营业收入平均 增 长 6.50%， 2017 年一季度营收出现了放缓的势头 。 行业研究 房地产 行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 14 表 6 A 股重点覆盖住宅开发类地产企业营业收入情况 住宅开发类 2014 2015 2016 1 Q 2 0 1 7 2014 2015 2016 1 Q 2 0 1 7 万科 A 1 4 6 3 .

49、 8 8 1 9 5 5 . 4 9 2 , 4 0 4 . 7 7 1 8 5 . 8 9 8 . 1 0 % 3 3 . 5 8 % 2 2 . 9 8 % 2 7 . 2 2 % 保利地产 1 0 9 0 . 5 6 1 2 3 4 . 2 9 1 , 5 4 7 . 5 2 1 7 9 . 0 4 1 8 . 0 8 % 1 3 . 1 8 % 2 5 . 3 8 % - 5 . 1 4 % 招商蛇口 4 5 4 . 8 6 4 9 2 . 2 2 6 3 5 . 7 3 6 9 . 4 0 3 0 . 7 7 % 8 . 2 1 % 2 9 . 1 5 % 5 3 . 4 1 % 金地集团 4 5 6 . 3 6 3 2 7 . 3 3 5 5 3 . 2 9 5