2017年第一季度 戴德梁行-苏州写字楼及零售市场报告-16页-佰策地产文库.pdf

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1、苏州写字楼 与零售市场概况 2017年第 一 季度 2 苏州宏观经济概况 戴德梁行 苏州宏观经济 概况 华东 主要城市经济数据 *人均可支配收入以总收入扣除相关税收和强制性社会保障计算 来源：各市统计局 戴德梁行研究部 苏州 上海 杭州 无锡 南京 人口 （万人， 2016） 1,063 2,420 919 486 827 面积（平方千米） 8,488 6,340 16,596 4.628 6,582 地区生产总值 （人民币亿元， 2016年） 15,400.0 27,466.2 11,050.5 9,210.0 10,503.0 第三产业生产总值 （人民币亿元， 2016年） 7,916.0

2、 19,362.3 6,768.3 4,728.1 6,133.3 失业率（ 2016） 1.9% 4.1% 1.7% 1.9% 1.9% 社会消费品零售总额 （人民币亿元， 2016年） 4,937.0 10,946.6 5,176.2 3,119.6 5,088.2 人均可支配收入 （ 2016年） 54,400 57,692 52,185 48,628 49,997 消费价格指数 (2016年） 102.7 103.2 102.6 102.3 102.7 房地产开发投资 （人民币亿元， 2016年） 2,163.2 3,709.0 2,606.4 1,033.6 1,845.6 戴德梁行

3、 苏州宏观经济 概况 主要地块 成交情况 地块编号 竞得方 成交时间 土地用途 区域 土地面积 (平方米 ) 总价(百万 元 ) 容积率 楼面价(元 /平方米 ) No.2016-WG- 85 苏州市胥惠集团 有限公司 2017年第一季度 商业 /办公 吴中 13,281 53.8 1.0 4,049 WJ-J-2017- 001 苏州市吴江滨湖 投资有限公司 2017年第一季度 商业 /办公 吴江 6,452 30 1.2 3,883 No.2016-WG- 84 中海集团 2017年第一季度 商业 /办公 吴中 15,048 352 4.0 5,848 No.2016-WG- 87 苏州龙

4、华文旅产 业发展有限公司 2017年第一季度 商业 /办公 吴江 9,675 40.6 1.2 3,500 来源：苏州国土资源局 戴德梁行研究部 戴德梁行 苏州宏观经济 概况 主要 写字楼与零售物业大宗交易 项目名称 物业类型 交易日期 卖方 买方 交易总额(百万 元 ) 印象城 零售 2016年第四季度 黑石 万科 1,197 莱亚 零售 2016年第三季度 苏州南海明珠 /盐城润宇 路劲 256 花样城 零售 2016年第一季度 苏州东和房地产有限公司 N/A 121 昆城广场 零售 2015年第二季度 崇邦 APG/亿万豪剑桥公司 986 东方之门 混合用地 2014年第四季度 南京东方

5、投资集团 /江苏天地投资集团 金鹰集团 2,548 来源： RCA, 戴德梁行研究部 6 苏州甲级 写字楼市场概况 戴德梁行 苏州写字楼市场 各区域市场行情 注：“平均租金”指基于建筑面积计算的写字楼租金面价（元 /平方米 /月） 金鸡湖 高新区 吴中区 7 鼓楼 玄湖 建邺 秦淮 来源 ：基于谷歌地图的 SiteSolution II报告 戴德梁行研究部 园区 高新 吴中 平均租金 : 107.3 空置率 : 32.8% 平均租金 : 63.3 空置率 : 15.6% 平均租金 : 90.0 空置率 : 28.1% 城区 平均租金 : 65.0 空置率 : 22.7% 戴德梁行 苏州写字楼市

6、场 市场动态 新增 供应，净吸纳量和 空置率 近期主要租赁交易 8 来源：戴德梁行研究部 一季度苏州甲级写字楼市场没有新增供应，原本计划交付的东方 之门和苏州中心两个项目则推迟到下个季度入 市 。 本季 度 写 字楼市场净吸纳 量从上季度的 32,835平方米，下降至 22,834平方米，但这一数字明显高于去年同期水平，市场整体租 赁需求较上年有所回暖。 虽然没有新增供应，全市空置率仍保持高位运行，环比下降 1.6个 百分点至 30.8%。受经济下行影响，低租金成本的办公场所对高 端写字楼市场构成压力。 项目名称 商圈 租户 面积（平方米） 兆润财富中心 园区 中水科技 2,100 苏悦广场

7、园区 合众保险 1,250 天域大厦 吴中 锦尚装饰 1,200 苏悦广场 园区 南京银行 1,000 苏州国际金融中心 园区 南京银行 1,000 金融和保险公司是苏州甲级写字楼市场的主要客户来源。国 内的 一些高科技企业 也逐渐扩张自己的办公空间，释放租赁需求，未 来有可能成为租赁市场的主力。 近期主要租赁交易集中在苏州园区，其完善的基础设施和产业集 聚效应吸引到众多一流企业入驻，使该商圈平均租金水平在全市 领先。 0% 10% 20% 30% 40% 50% - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 2011 2012 2013 2

8、014 2015 2016 2017 Q1 平米 新增供应 净吸纳量 空置率 戴德梁行 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 新区 城区 园区 吴中 苏州写字楼市场 市场动态 租金水平 历年存量与预测 人民币 /平方米 /月 平方米 9来源：戴德梁行研究部 大 量空置面积使租金承压，因此许多业主对定价更趋谨慎。本 季度，苏州甲级写字楼市场平均租金环比小幅下降 0.3%，到达 人民币每月每平方米 98.4元。 苏 州园区平均租金环比下降 0.4%到 人民币每月每平米 107.3 元，为全市最高水平。 新区和城区平均租金较上季度未发生改

9、变，分别为人民币 90.0 元和 65.0元每平米每月。 东 方之 门和苏州中心计划在下个季度投入使用，届时将为苏州 园区带来 204,000平方米 优 质办公物业。到 2017年底，市场存 量预计到达 186万平方米。 展望 2017， 考虑到当前市 场的空 置 率和大量的新增供应， 苏州 高端写字楼市场租金将继续调整。 50 60 70 80 90 100 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Q1 平均租金 戴德梁行 苏州写字楼市场 未来供应 (2017-2020) 10 平方米 来源：戴德梁行研究部 0 50,000 100,000 150,000 20

10、0,000 250,000 300,000 350,000 400,000 450,000 2017 2018 2019 2020 新区 城区 园区 吴中 喜年广场 新港天都大厦 苏 州环球贸易中心 东方之门 苏 州中心 九龙 仓国金中心 太平金融大厦 信汇达城市综合体 项目 11 苏州优质 零售市场概况 戴德梁行 苏州零售市场 各区域市场行情 金鸡湖 高新区 吴中区 12 鼓楼 玄湖 建邺 秦淮 夫子庙 鼓楼 / 湖南路 来源： 基于谷歌地图的 SiteSolution II报告 戴德梁行研究部 狮山 出租率： 89% 出租率 : 93% 出租 率 : 92% 石 路 出租 率 : 90%

11、观 前 沧浪 南门 金鸡湖 出租 率 : 95% 戴德梁行 项目名称 商圈 租户 金鹰国际购物中心 狮山 G.Takaya 金鹰国际购物中心 狮山 茵曼 金鹰国际购物中心 狮山 三只松鼠 美罗观前店 观前 Le coq sportif 美罗观前店 观前 Y-3 苏州零售市场 市场动态 新增 供应 , 净吸纳量和出租率 近几年 ，由于大量的新增供应入市，苏州市场的整体出租率呈现下 降趋势。 一季度， 110,000平方米的金鹰国际广场开始进行试营业。 本季度，苏州零售市场的出租率环比下跌 0.1个百分点至 91.1%。 金鹰国际广场引入了大量新品牌进入苏州市场，其中就包括 G.Takaya, 一

12、家 集图书 、文创 、咖啡、动 漫为一体的现代 书店。 线上品牌也在不断从传统零售市场上寻求机会。女装品牌茵曼和网 络零食品牌三只松鼠，都于一季度在金鹰开设了品牌实体店。 主要新店开幕 13来源：戴德梁行研究部 85% 90% 95% 100% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 2013 2014 2015 2016 2017 Q1 平方米 新增供应 净吸纳量 出租率 戴德梁行 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000

13、 观前 石路 沧浪南门 金鸡湖 狮山 苏州零售市场 市场动态 租金水平 历年 存量及预测 由于当前较高的空 置 水平 以及 庞大的未来供应 ，未来苏州 市场将面 临一定的租金上涨压力。 苏州古城区，包括观前、石路和沧浪南门，以百货商店为主要零售 业态，扣点范围在 20%-28%。 金鸡湖商圈的地标性项目，例如诚品和新光中心，不仅服务于本地 客群，还吸引到了周边城市的消费者。这些优质零售项目拉高了金 鸡湖商圈 租金。 2017年，预计将有总计 890,000平方米的新增供应入市，狮山商圈 和 金鸡湖商圈各占约 50%。 地标 项目，例如 苏州中心和东方之 门， 将进一步提升金鸡湖商圈的 零售氛围

14、。 狮山商圈的发展起步较晚，截止到目前，该区域的零售物业存量仅 为 507,000平方米。本年度，该区也还将迎来龙湖天街和红唐购物中 心的开业。这将使狮山的零售物业存量增加约 360,000平方米，商业 气氛进一步得到提升。 14来源：戴德梁行研究部 人民币 /平方米 /月 平方米 250 300 250 750 900 700 0 200 400 600 800 1,000 古城区 金鸡湖 狮山 首层租金最低报价 首层租金最高报价 戴德梁行 东方之门 苏州中心 丰隆城市中心 苏州环贸广场 龙湖天街 红唐购物中心 金鹰购物中心 信汇达项目 苏州中南中心 0 100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,000 700,000 800,000 900,000 1,000,000 2017 2018 2019 2020 2021 金鸡湖 狮山 石路 新世界中心 3期期期 平方米 苏州零售市场 未来供应 (2017-2021) 15来源：戴德梁行研究部 联系方式 刘小华 华东区董事总经理 Shaun Brodie 大中华 区租户研究主管 中国南京市汉中路 2号金陵饭店亚太商务楼 17层 E座 Tel : +86 25 8361 9106 翟岩松 大中华 区研究部 经理 沈洁 中国区写字楼部主管