2016年-2017年戴德梁行-中国商业地产大宗交易市场报告-佰策地产文库.pdf

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1、中国商业地产 大宗交易市场报告 2016-2017 CHAPTER CHAPTER 01 02 经济概览 / P4 / 第一章 第二章 全国商业地产 大宗交易总览 / P8 / 1null1nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P5 / 1null2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P7 / 2null1nullnullnulln

2、ullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P9 / 2null2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P10 / 2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P11 / 2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull /

3、P12 / 2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P13 / CHAPTER 03 第三章 一线城市详解 / P14 / CHAPTER 04 中国对外投资概述 / P28 / nullnull1nullnullnullnullnullnullnullnull

4、nullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P15 / nullnull1null1 主要投资特点 nullnull1null2 2016 投资热点回顾 nullnull1nullnull 2017 趋势分析及展望 nullnull2nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P18 / nullnull2null1 主要投资特点 nullnull2null2 2016 投资热点回顾 nullnull2nullnull 2017 趋势分析及展望 nulln

5、ullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P22 / nullnullnullnull1 主要投资特点 nullnullnullnull2 2016 投资热点回顾 nullnullnullnullnull 2017 趋势分析及展望 nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P25 / nullnullnullnull1 主要投资特点 nullnulln

6、ullnull2 2016 投资热点回顾 nullnullnullnullnull 2017 趋势分析及展望 第四章 nullnull / P31 / nullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P32 / 北京 / 上海 / 广州 / 深圳 nullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P36 / nullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnulln

7、ullnullnullnullnullnullnullnullnullnull / P38 / 第一章 经济概览 CHAPTER 01 经济概览 4 | 戴德梁行 CUSHMAN 商铺平均租 金 7.35，出租率 89.5%；综合平均租金为 8.20，总 体出租率 96.5% （2016 年四月） 主要租户 本物业于 2010 年翻新改造，目前出租率 96.5%，逾 67个优质租户进驻，其中知名企业包括大都会保险、 H&M 等 nullnullnullnullnullnullnullnull 目前租金为 9.5 元左右，空置率约为 12%，附近写 字楼包括仙乐斯、廖创兴等。 南京西路人民广场区

8、域地处上海市正中心位置，为 传统商务区 南京西路人民广场区域作为上海市传统核心 CBD， 甲级写字楼集聚，高端零售商铺、高星级酒店云集。 本物业为地铁物业，为罕见1/2/8三条黄金地铁线 的交汇处。 nullnull V-Capital 万丈资本 万丈资本为私人股份有限公司，是万科集团全资直属的 存量资产管理平台，该平台凭借金融与投资业务，盘活 存量物业以实现资产增值。 专注改造城市存量资产的，依托万科的平台优质的品牌 形象、雄厚的资金实力、成熟的资产管理能力。 nullnull 凯雷基金（Carlyle） 美国凯雷投资集团（又译为卡莱尔集团，以下简称凯雷 集团）成立于 1987 年，公司总部

9、设在华盛顿，有“总统 俱乐部”之称，拥有深厚的政治资源，截至 2012 年 6 月 30 日，管理资本规模约达 1560 亿美元， 是全球最大的 私人股权投资基金之一。 nullnullnullnull 从上海的土地资源方面来看，上海土地未来供应较为紧 缺，尤其是核心地区的土地资源更是稀缺，因此核心区 写字楼将持续受到投资者追捧。 从投资物业类型来看，写字楼市场由于其投资回报率高、 收益稳定，将继续成为上海投资市场的热点。 房地产企业与金融界深度合作，共担风险和收益。结合 金融基金实现轻资产化管理；运用房地产企业专业资产 管理和运营能力，深度开发和挖掘商业项目，在退出时 寻求可观的项目回报。这

10、样的合作模式目前还正处在初 期阶段，相信今后的大宗物业交易市场上会更为常见。 透过上海的城市规划政策与上海的土地资源情况来看， 据上海 2040 城市总体规划，优化城市布局，倒逼结构转 型将是上海房地产投资市场的未来方向。受政策以及上 海核心地区用地紧缺的影响，存量资产改造升级将成为 未来一段时期内上海投资发展的主要形式。 nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull CUSHMAN & WAKEFIELD nullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnullnul

11、l nullnull 广州市荔湾区黄沙大道 8 号 nullnull 荔湾 nullnullnullnullnull 购物中心 nullnullnullnull 88,727 sq m nullnullnullnull 2011 nullnullnullnull null nullnull 40.65 亿 / 约 45,800 元 / 平方米 nullnullnullnullnull 约 29,000 元 / 平方米 nullnullnullnullnullnullnullnull 空置率 3.0% 租金 约 300 元人民币 / 平方米 / 月（含增值税） 主要租户 优衣库、H&M、迪卡侬、

12、百佳超市、UA 影院等 nullnullnullnullnullnullnullnull 荔湾商圈位于广州西部的核心城区，是广府文化的中 心区域之一。该区居民众多，消费能力强，零售业态 多为街铺、底商，优质购物中心较少。商圈辐射范围 可达临近的佛山及海珠等周边区域。 nullnull 领展房地产基金 领展房地产基金是首家香港上市及以市值计现时亚洲 地区最大型房地产投资信托基金，亦是全球以零售为 主最大的房地产投资信托基金之一。领展物业组合遍及香 港及中国大陆。西城都荟是领展在广州市场持有的第一个 物业项目，也是领展于内地一线城市的第三个收购项目。 2015年3月和7月，领展曾出手25亿和66.

13、86亿元分别 收购北京欧美汇购物中心和上海企业天地 1 号及 2 号。 nullnull 基汇资本及摩根士丹利房地产基金 基汇资本及摩根士丹利组成的财团于2013年从和记黄埔 手中以约 26 亿人民币的价格收购了西城都荟。收购该项目 时项目空置率约 34%。基汇资本 - 摩根士丹利财团随即对 西城都荟进行了改造，对项目进行了重新定位，调整项目 业态、租户结构及品牌，并通过一系列硬件升级和物业改 造提升了项目的整体购物环境。四年内，西城都荟的租金 获得了大幅提升，2017 年出售给领展基金时空置率大幅降 低至3%，而售价则显著攀升超过56%至近41亿元人民币。 nullnullnullnull

14、广州核心区域可售优质零售物业稀缺，导致该类物业成为 大宗物业投资的首选之一。核心区域优质零售物业大多交 通便利、辐射人群广、物业自身条件较好，大型基金等投 资机构买入项目后，通常通过专业化操作对项目进行改造 升级，如公共区域装修、租户的调整，甚至是物业格局和 机电的改造等，促进了项目整体收益的大幅提升。同时， 核心区域的优质物业往往具有较好的租金成长空间及稳定 的投资回报率，成为投资者考虑的重要因素。受到核心区 域优质零售物业供应有限的影响，该区域内的旧有商业项 目的改造升级日渐受投资者的关注。 CUSHMAN & WAKEFIELD nullnullnullnullnullnullnulln

15、ullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnull 深圳市福田区滨河大道 9289 号 nullnull 项目自带约 9 万平米商业，周边商业有金 谷国际商业广场、丰盛町商业步行街、上沙商业 中心三个大型商场、岁宝百货。 nullnullnullnull 甲级写字楼 null

16、nullnullnull 146714.25 平米 nullnullnullnull 136996 平米 nullnullnullnullnullnullnull 2383.42 平米 nullnullnullnull 2015-04-01 nullnullnullnull null nullnullnull2016 null null nullnull RMB2 亿 /RMB83,895/ 平米 nullnullnullnullnullnullnullnull 空置率： 50% 租金： 225RMB/m2 主要租户 前海红杉资本管理（深圳）有限公司；华夏人寿、国 邦集团、瀚康集团、中铁国恒、

17、深圳市丹尔斯顿实业 有限公司、深圳市飞亚达贸易有限公司、深圳市汇丰 大通基金管理有限公司等 nullnullnullnullnullnullnullnull 福田 CBD 2017 Q1 空置率为 8.88%，平均租金为 305.97 RMB/ 平米 / 月。该物业处于福田 CBD 中西 片区。 由于西片区城中村较为集中且新项目较少，加上 位于 7 号地铁沿线上，是罕见的同时享受湾区及中心资 源的超甲级写字楼。 nullnull 中国铁建 国企、中国最大工程承包商、中国最大海外工程承包商； 深圳香环立交桥、深圳地铁、在前海成立中铁建南方建 设投资有限公司 nullnull 京基集团 涉足房地产

18、开发、酒店和餐饮；大梅沙京基喜来登、京 基百纳、KKmall、京基瑞吉、京基 100、 KKone、京基 物管 nullnullnullnull 由于深圳土地的稀缺性以及在核心区域拿地难度日益加 大，购买整栋或整层办公室作为总部自用的交易日趋活 跃。目前，市场上可供整栋/整层出售的写字楼物业较 为有限，优质 (此综合体写字楼能为客户提供全方位、 多业态的优质综合服务能力 ) 写字楼的投资有长期的稳 定的租金回报，加上物业的稳健增值，企业可用此投资 方式规避风险，既能自用享受优质的物业，同时也能享 受资产增值的收益。 36 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD （接后表） 北京大

19、宗交易排名 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 2016 年 Top 10 融新科技中心 51.3 写字楼 东久中国 山西潞安集团和湖南湘电集团 中央公园广场 36.9 写字楼 + 零售 华夏人寿 骏豪集团 恒基中心 30.0 零售 中菊集团 恒基兆业 世茂工三 29.7 零售 乐视 世茂股份 首创丽泽 #2 楼 28.6 写字楼 ICBC 首创集团 太阳宫百盛 23.2 零售 中融长河 太平洋百盛 开元名都 18.95 写字楼 中融长河 开元集团 东旭国际中心 18 写字楼 内蒙古亿利 东旭集团 石景山绿地环球文化 金融城 17.13 写字楼 天安寿险 绿地集团 世界侨商中心 16

20、.8 写字楼 华夏人寿 富华铂荣 2017 一季度 首创中环假日酒店 29.22 酒店 + 写字楼 东旭蓝天公司 首创置业 & 北京中环鑫荣酒店管理公司 淘汇新天 SPOT 23 零售 内资机构 南丰 迦南大厦 B 座 6.58 服务式公寓 奥园 东方天同 上海大宗交易排名 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 2016 年 Top 10 世纪汇广场 200 写字楼 中国人寿 长江实业 上海大悦城 49% 股权 76.99 商业 中国人寿 中粮 上海航运服务中心 星外滩 1 号楼 52.89 写字楼 国家开发银行投资公司 方兴地产 金桥商业广场 43.20 商业 崇邦 吉宝置业中国 新

21、兴商务广场 36.00 商业、办公 酒 店 光大安石 星光耀 SOHO 世纪广场 32.97 写字楼 国华人寿 SOHO 中国 绿地星光耀广场商业 32.00 商业 光大安石 星光耀 城开中心 69.3% 股权 30.82 写字楼 中庚地产 上实城开 东樱花苑 27.41 服务式公寓 城利 安祖高顿 长风景畔广场 24.00 商业 中粮 高福诺 2017 一季度 永银广场 32.5 写字楼 中融国富 丰树 渔人码头 18.06 商场 阳光城 上海水产 ( 集团 )、弘实置业、 上海国有资产经营有限公司 东海商业中心 70% 股权 17.00 写字楼 工银国际 远洋商业 附录B 中国一线城市大宗

22、交易表 CUSHMAN & WAKEFIELD 戴德梁行 | 37 广州大宗交易排名 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 2016 年 Top 10 峻林大厦 14.71 写字楼 天安人寿保险 新鸿基 天盈广场部分楼层 12 亿 写字楼 哥弟女装 广州富景地产公司 伟腾大厦东塔 9.19 写字楼 星辉娱乐 广州伟腾 保利克洛维 10 层 8.25 写字楼 华夏保险 保利地产 天盈广场部分楼层 7.36 写字楼 N/A 广州富景地产公司 中铁诺德中心部分楼层 2.57 写字楼 携程 广州中铁诺德投资公司 天伦花园底商 2.1 零售 共青城安建投资中心 新天地产集团 天盈广场部分楼层 1

23、.47 写字楼 某广州鞋企 广州富景地产 天盈广场部分楼层 1.1 写字楼 某广东药企 广州富景地产 星汇云锦底商 1.01 零售 某大客户投资 越秀集团 2017 一季度 西城都荟 40.65 零售 领展房地产投资信托基金 基汇资本 & 摩根士丹利房地产基金 富力盈信大楼 （2-3 层 310 室） 9.18 零售 德普科技 保利地产 保利金融大都会东塔 （12,14,17-23 层） 8.34 写字楼 37 互娱 保利地产 碧桂园凤凰城（201 室） 3.88 零售 unknown 碧桂园 天汇广场（4801 室） 3.5 写字楼 unknown 富力地产 盘福路 2.29 零售 凯华集团

24、 个人 中港汇大厦 13.63 写字楼 贝莱德集团 沪港联合 宝龙大厦 13.20 写字楼 腾飞 Aew 深圳大宗交易排名 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 2016 年 Top 10 中洲大厦 18 写字楼 华夏银行 中洲集团 深业上城产业研发大厦 16.78 写字楼 中国太平洋人寿保险 深业地产有限公司 深业中城 11.68 写字楼 深圳国际控股有限公司 深圳市农科集团 招商中环 10.16 写字楼 浦发银行 招商房地产有限公司 皇庭中心 10 写字楼 前海人寿 皇庭集团 祥祺鹏大厦 10 写字楼 深圳市泰德邦投资有限公司 祥祺集团 方大城 8 写字楼 洪涛股份 方大集团股份有

25、限公司 深业上城产业研发大厦 6.71 写字楼 中国太平洋财产保险 深业地产有限公司 （接后表） （接前表） 38 | 戴德梁行 CUSHMAN & WAKEFIELD 2016 中国海外投资大宗交易排名 Top10 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 策略酒店 6,500 酒店 安邦保险集团 长江实业 喜达屋酒店组合 2,000 酒店 中国人寿等财团 喜达屋集团 首尔国际金融中心 1,759 综合体 中国投资公司(CIC)联合 Brookfield Asset Management 复星集团 PaineWebber 大厦 1,650 写字楼 中国人寿联合 RXR 方兴地产 美国万通

26、大厦 1,606 写字楼 恒大地产集团 吉宝置业中国 大新金融中心 1,285 写字楼 中国光大集团 崇邦 Salesforce 大厦 1,150 (49% 股份 ) 写字楼 香港金融管理局 亿万豪剑桥公司 新九龙内地段 6565 号 1,140 开发用地 海航集团 香港地政总署 麦格尔 - 希尔大厦 1,030 (45% 股份 ) 写字楼 中国投资有限责任公司 加拿大退休金计划投资委员会 (CPPIB) Bentall Centre Tower 四 栋写字楼 1,000 写字楼 安邦保险集团 亿万豪剑桥公司 世贸前海中心一期 5.87 零售 世茂集团 茜坑工业园 2.38 工业 伟禄集团 个

27、人 2017 一季度 鸿兴印刷厂 10 工业 龙光地产 鸿兴印刷集团有限公司 峰荟时代科技中心 9.85 写字楼/零售/ 工业 中国奥园地产 中南华利 & 深圳秋铭 某厂房 4.13 工业 私人投资 Unknown 大益广场 2.2 零售 中国北大荒 个人 2017 一季度中国海外投资大宗交易排名 Top5 物业名 总价(亿/元) 物业类型 买家 卖家 利南道鸭脷洲内地段 第 136 号 2,172 开发用地 龙光地产 , 合景泰富地产控股 香港地政总署 利德贺大厦 1,420 写字楼 中渝置地 英国土地局 jv 牛津物业集团 新九龙内地段 第 6563 号地块 959 开发用地 香港国际建投

28、 (HNA 子公司 ) 香港地政总署 新九龙内地段 第 6564 号地块 712 开发用地 香港国际建投 (HNA 子公司 ) 香港地政总署 One Kingdom Street 361 写字楼 中渝置地 TH Real Estate （接前表） * 研究范围 * 除文中说明外，所有中国大宗交易数据均为戴德梁行内部采集数据，以商业地产为主且大于 1000 万美金的大宗交易（不包括土地 交易）。采集标准为已交割付款并可公开交易。 附录 C 中国海外投资大宗交易表 数据来源： Real Capital Analytics, 戴德梁行研究部 数据来源： Real Capital Analytics,

29、 戴德梁行研究部 nullnullnullnull 环球董事 大中华区投资及顾问服务部主管 nullnullnull 大中华区副总裁 北中国董事总经理 nullnullnullnull 中国区投资及顾问服务部 董事总经理 nullnullnullnull 中国区投资及顾问服务部董事总经理 nullnullnull 华北区投资及顾问服务部主管 BUSINESS CONTACTS 业nullnullnullnull nullnullnullnullnullnull 戴德梁行是全球领先的房地产服务商，致力于帮助客户转变人们工作、购物及生活方式。我们遍布全球 70 多个国家 , 拥有 45,

30、000 名员工，在大中 华区设有 20 家分公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户和投资者创造更大价值。戴德梁行是全球最大的房地产服务运营商 之一，年营业收入达 60 亿美元，核心业务包括租赁代理、资产服务、资本市场、设施服务 (C&W Services)、全球企业服务、投资及资产管理 (DTZ Investors)、项目管理、租户代表以及估价及顾问服务。2017 年是 Cushman & Wakefield 品牌创立 100 周年，标志着我们将理念付诸行动已持续 整整百年。更多详情，请浏览 , 或关注我们的微信（戴德梁行）。 戴德梁行 2017 年 nullnullnull

31、nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull nullnullnull 华南及华西区 研究部主管 nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull 大中华区 租户研究及华东区研究部主管 nullnullnull 大中华区 预测及资本市场研究主管 nullnullnull 大中华区 预测及资本市场研究主管 nullnull 北中国区 研究部主管 nullnullnull 华中区 研究部主管 nullnullnull 大中华区 研究部董事总经理 为更好的服务客户，戴德梁行研究部在各个领域建立了“卓 越中心”，如资本市场，工业物流，零售商业等等。本次“2016 - 2017 中国商业地产大宗交易市场报告”由陈妍斐领导的“资 本市场研究卓越中心”研究团队出版。如对戴德梁行大中华 区资本市场研究有任何问题，请联系：