2016年2月世茂房地产投资基金定稿版-2-佰策地产文库.pdf
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1、世 茂建设 母公司:世茂房地产控股有限公司( HK.0813) 房地产投资基金介绍 2016年 2月 一、基金介绍 1. 基金架构 2. 基金要素 3. GP与 LP的安排 4. 基金费用及收入 5. 对 投资人的 保障 6. 基金管理制度 二、标的介绍 1、泉州台商投资区项目 2、晋江紫帽山项目 目录 2 一、基金架构 GP1:(世茂 一致行动人) GP2:银行或 信托 *有限合伙企业 LP投资人(银行理财,信托理财) 基金 管理公司 世茂 SPVn SPV2 SPV1 项目 n 项目 2 项目 1 51% 49% 49% 49% 二、基金要素 基金 规模: 基础 规模 50亿 元,募集完
2、成之后可进入下一期的募集,每期金额不高于 50亿元;上限 4期。 基金期限 : 基金 期限: 7年,前 5年为投资期,回收期 2年; 基金管理人 : 世茂房地产控股有限公司新设立基金管理公司,暂定名叫世 茂城市发展投资基金管理 公司; 基金投资人: 1、 GP1:象征性出资 5% 2、 GP2:象征性 出资 5%; 3、 LP:出资比例不 高于 90%; LP投资人 : 1、 LP设置优先级和劣后级受益人安排:优先级和劣后级比例为 60%: 40%; 2、劣后级受益人以其本金和收益为有限级提供保障; 基金 年收益 : 1、 基金要求的年化收益 =当年 世茂房地产控股有限公司( 0813.HK)
3、 ROE 0.8,该收益为基准收益; 2、如果基金实际收益低于基金要求的年化收益(当年世茂房地产控股有限公司( 0813.HK) ROE 0.8) 世 茂房地产对基金收益不足的部分提供差额补足; 二、基金要素(续) 投资标的 : 1、投资优质房地产项目,优先投资世茂操盘的优质房地产 项目; 2、标的项目为纯住宅。核心商圈的商业和商住综合体项目,谨慎介入别墅 项目; 3、差异化项目筛选,级别分为三个梯队:( 1)第一梯队北京、上海,广州,深圳,南京,武 汉 ,厦门,天津,杭州,南京, 福州;( 2)第二梯队 合肥, 苏州、无锡,绍兴,西安, 青岛,重庆, 大连;( 3)第三梯队上述城市以外的其他
4、城市。 投资方式: 1、单个项目投资总额不超过该项目总投资 的 70%; 2、投资项目的股权比例,不超过项 目公 司股权的 49%;其他部分以股东借款形式 发放; 项目期限: 项目 公司住宅部分销售合同面积达到 该投资标的项目总 可售面积的 85%; 退出方式 .: 进入清算期后,项目需要逐步实现退出: 1、进入清算期的项目,进入清算,向基金分配收益; 2、世茂房地产控股有限公司可以直接或者指定公司收购基金持有的股权; 3、进入清算期的基金可以直接转让持有的股权; 4、清算期以内实现基金本金回收的,可以再投资; 三、 GP与 LP的安排 自然人匿 名(主要 为高管及 投资人) 自然人显 名 世
5、茂房地 产控股有 限公司一 致行动人 自然人隐 名(主要 为高管及 投资人) GP1的安排 ,选择性的安排,公司尚未确定 银行及信 托牵头人 GP2投资人 2(如有) GP2投资人 3(如有) GP2 GP2的安排 GP1的安排: 1、世茂房地产一致行动人是世茂房地产控股 有限公司的表外公司,不参与上市公司合并, 但是绝对服从世茂房地产指令的法人机构 2、公司高管及员工,其他自然投资人以匿名 方式参与,一名显名自然人代持股份参与到 GP1 GP2的安排: GP2为出资银行,及其他出资人设立 的 LP的安排: LP由银行及信托理财资金直接认购,可以设置 优先级和劣后级,比例为 6:4,劣后级为固
6、定收 益,优先级为浮动收益 出资安排: GP1、 GP2出资比例不高于 5% LP出资比例不低于 90% 四、基金的费用及收入 1、基金管理人每年基金管理费 1.5%,如果达不到基准收益则不收取该费用。 2、在基金的存续期内,所投资项目的分红派息,项目退出,项目清盘等按基金的股权比例分享; 3、基金的存续期结束后,基金的累计存续期内的累计收益: ( 1)累计收入 =累计日均出资额 1+基金存续期间世茂房地产控股有限公司( 0813.HK)的加权平均 ROE 0.8 基金期限(暂定 7年) ( 1+折现率) ( 2)清盘时的收入 =累计收入 -(在基金的存续期内预收所投资项目的分红派息、项目退出
7、、项目清盘等资 金) ( 1+折现率) 4、基金的 清盘 按分配顺序: 分配银行、信托的出资本金 预分配费用 分配银行及信托的收益 分配基金管理 人管理 费 分配 GP收益 分配世茂 房地产增信费用 (如有) 分配浮动 费用(浮动费用为基金收入超过基准收 益的部分) 4、基金到期清算时,投资人 收益达不到基金存续期间世茂房地产控股有限公司( 0813.HK)的加权平均 ROE 0.8 的部分, 由世茂房地产控股有限公司 指定关联第三方 提供差额补足。 5、基金到期清算时,若对应项目尚有未售资产,世茂房地产或其关联方按照公允价值(协议明确评估方法)回 购项目公司股权或项目公司未售资产 注: 1年
8、以内折现率 =5.25%; 1-2年折现率 =5.45% ; 2年以上折现率 =5.65% 五、对投资人的保障 项目层面的保障措施: 1、承诺股权不再对外质押 2、对销售回款进行监管; 3、锁定项目的单位成 本 ,退出时按照当时售价预清算 4、指定预收款专用回款账户,并用该账户办理预售回款备案 5、占用项目公司款项,计算资金占用费。 6、基金参团银行,在同等条件下,具有开发贷款优先放款权,办理土地抵押。开发贷款基准上浮 10% 基金层面保障: 1、世茂年化 ROE平均水平高于 12%,因此具有强大的项目管理能力 2、世茂对基金进入清算期的项目,按照基金持有股权的市场公允价值回购。 3、世茂房地
9、产对基金 收入 不足基金成立期限内世 茂房地产控股有限公司( 0813.HK)加权平均 ROE 0.8的部 分提供 差额补足 ; 4、 LP的结构化安排,设置优先级和劣后级 六、基金管理制度 ( 1)基金会议规则: 世茂房地产 与投资人 指定一家基金管理人共同以契约型私募 SPV形式 设立基金 管理 公司。基金投资决 策委员会为基金投资行为的最高决策机构,基金投资决策委员会共设 【 5】 票,委员会投票同意为通过。 LP 指派 【 1】 人, GP1指派 【 3】 人 , GP2指 派 【 1】 人 ; 世茂房地产指定的基金管理人 GP1获得项目信息开展尽 职调查、进行初评及现场勘查,组织召开
10、基金投资决策会议或者非现场会议,开展项目投资决策表决。 GP1 应当整理标的项目的完整资料及拟投资方案,提交至投资决策委员会委员,标的项目的投资方案应包含拟投 资项目的可行性报告、运作周期(工程节点、销售节点及融资节点等)、现金流测算及回报测算等内容。 ( 2)投资人内部决策机制 投资人内部设置集体会议决策机制,投资决策委员会共设置 5票,以总行战略客户部为总经理牵头客户 经理构成,项目通过时需要满足以下条件: 1、经营主责任人同意; 2、 2/3之上的票数; 投资决策委员会制定人员参与基金投资决策委员会,通过基金投资决策委员会表决权行使投资人的权利。 六、基金管理制度 ( 3)投中管理 I
11、基金管理人 GP1每季度末向全体委员提交书面的 投资人季度报告 ,内容包括但不限于:具体项目所在区 域的市场情况、具体项目建设情况及现场进度、具体项目的最新销售进度、工程开支情况、基金管理人的管理工作 汇报,以及本期的基金的最新估值。如有必要,经双方商议后可召开现场碰头会议。 II 建设资金监管:项目开发期内,需要按月度报送资金使用计划 III 销售回款监管:项目公司原则上需要开立唯一指定预售资金监管账户,所有预售资金需要先行流入 该账户,基金放弃该权利的除外。 ( 4)投后管理 I 退出期每个退出年度的第一个月,基金管理人 GP1应当提交年度基金退出策略,退出计划以及突出项目明细 及资金回报
12、测算,向投资决策委员会及全体合伙人披露。 II 基金管理人 GP1应当为基金建立完成的账目(对管理费、财务顾问费和其他费用以及合伙人后裔进行测算), 每半年及每个标的的项目退出时, GP1应当在更新合伙人企业的账目后,向投资决策委员会和全体合伙人披露。 一、基金介绍 1. 基金架构 2. 基金要素 3. GP与 LP的安排 4. 基金费用及收入 5. 对 投资人的 保障 6. 基金管理制度 二、标的介绍 1、泉州台商投资区项目(必做) 2、晋江紫帽山项目(必做) 3、武汉白沙洲项目介绍 (待补充) 4、南京项目介绍(待补充) 5、南宁项目介绍 6、成都龙泉驿项目 7、张家港暨阳湖项目 目录 1
13、1 世 茂 台商投资区 项目方案 世 茂集团 融资二部 2015年 6月 19日 紫帽山项目方案 台商投资区项目 13 【 Picture to come】 【 Picture to come】 泉州台商投资区是 国家级的台商投资 区,括世 茂蓝色海湾、德润电子信息产业园、良 机集团等项目,总投资 261亿元。按产业类别划分,工业及其配套项目 11个、总投资 33亿元;第三产业项目 4个、总投资 228亿元。 作为, 此次签约的 5个台资项目备受瞩 目,项目总投资 11.8亿元,自主创新、高新技术是这些台资项目的亮点。 项目 将 以海上丝绸之路文化 为纽带,打造包含总部基地、会展中心、金融中心
14、、游艇 酒店、养生度假区、双语学校等的五大功能板块城市综合体。 该 项目共分 二 期开发, 具体开发组织结构见下图。 项目位置 珠 海 横 琴 名 钰 投 资 企 业 ( 有 限 合 伙 ) 福 州 世 茂 新 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 外 商 独 资 、 实 际 控 制 人 世 茂 房 地 产 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 汇 盈 置 业 有 限 公 司 S 2 0 1 3 - 2 1 宗 地 编 号 : S 2 0 1 3 - 2 2 S 2 0 1 3 - 2 4 泉 州 台 商 投 资 区 世 茂 悦 盈 置 业 有 限 公 司 宗 地 编 号 : S 2 0
15、1 3 - 1 6 S 2 0 1 3 - 1 7 1 0 0 % 1 0 0 % 福 州 世 茂 新 城 房 地 产 开 发 有 限 公 司 ( 外 商 独 资 、 实 际 控 制 人 世 茂 房 地 产 5 1 . 3 9 % 4 8 . 6 1 % 5 3 . 9 8 % 4 6 . 0 2 % 世 茂 蓝 色 海 湾 一 期 、 二 期 项目概况 台商投资区项目 台商投资区项目 1、 S2013-17地块: 一标段( 19栋):大联排主体结构全部封顶,砌体及二次结构全部完成,坡屋面及檐口找平完成;粉刷完成 12 栋, 53、 54、 59、 60、 65、 70、 75、 76、 80
16、、 64、 69、 74;地面找平完成 3栋, 65#、 70#、 76#楼。小联 排主体结构全部封顶, 39#砌体及二次结构全部完成; 39#一层地面垫层完成;屋面防水完成 13栋:大联排 全部以及 3#楼屋面防水完成。小联排内外粉完成 4栋: 3#、 4#、 5#、 6#。刮糙完成 3栋, 7#、 8#、 9#; 二标段( 23栋) :大联排主体结构全部封顶,砌体及二次结构全部完成,坡屋面及檐口找平完成;屋面防水完 成 10栋: 23#、 28#、 45#、 46#、 51#、 52#、 40、 41、 35、 36#楼;聚氨酯防水完成 6栋; 18、 22、 17、 27、 32、 33
17、#楼。粉刷全部完成 16栋: 35、 36、 40、 41、 45、 46、 51、 52、 22、 23、 28、 32、 33、 17、 18、 27 。小联排主体结构全部封顶,斜屋面全部完成;砌体全部完成 7栋;粉刷完成 6栋, 1015#楼; 刮糙完 成 1栋: 16#楼 五洋建设进度完成情况( 41栋):结构封顶 34栋, 81、 82、 83、 77、 78、 79、 71、 72、 73、 66、 67、 68、 55、 57、 58、 56、 61、 62、 63、 47、 48、 49、 50、 42、 43、 44、 37、 38、 39、 1、 29、 30、 2;二层结
18、构 完成 2栋, 25#、 31#;一层结构完成 4栋, 19#、 20#、 24#;地下室顶板完成 1栋; 26#;砌体完成 25栋, 81 、 82、 83、 77、 78、 79、 71、 72、 73、 66、 67、 68、 61、 62、 63、 55、 56、 57、 42、 43、 37、 38、 47 、 48、 49;内外墙粉刷完成 6栋: 77#、 78#、 79#、 81#、 82#、 83#。 2 S2013-21地块: 中建海峡进度完成情况( 28栋):主体结构全部封顶,共计 28栋; 2、砌体全部施工完成,粉刷除类独栋地下室 全部完成。 3、内墙腻子主体部分全部完
19、成;地下室部分除类独栋以及 27#、 29#、 31外全部完成。 4、屋面防水 已全部完成;大独栋地下室顶板防水全部完成; 5、整体室内找平全部完成;地下室大独栋地下室地坪找平完成 ; 6、 PT5、 PT6腻子完成; 7、室内栏杆已全部安装完成。 五洋建设进度完成情况( 22栋) 1、结构封顶 22栋, 122#楼; 2、砌体完成 18栋, 118#楼; 1921#楼二层 砌筑完成, 22#楼一层砌筑完成; 3、 1#、 2#、 3#、 4#、 8#、 10#、 14#、 15#楼外墙粉刷完成; 项目进度 世 茂汇盈 经济技术指标 投资分析 宗地编号 单位 S2013-21 S2013-22
20、 S2013-24 占地面积 73,720.60 83,123.20 76,878.20 建筑面积 71,655.89 109,200.00 100,800.00 容积率 / 0.59 1.10 1.10 计容面积 42,784.45 91,000.00 84,000.00 建筑密度 / 35% 35% 42% 绿地率 / 30% 30% 25% 土地出让金 万元 10,704.16 12,069.64 16,509.21 已缴纳比例 / 100.00% 100.00% 100.00% 宗地用途 / 商服、住宅 商服、住宅 商服用地 收益测算 序号 项目 预算 占总投资的 比重 单位成本(计容
21、建面) 单位成本(总建 面) 已投入 已投入占比 缺口 1 土地费用 40,516 22.33% 1,860 1,438 40,516 100.00% 0 2 前期费用 13,067 7.20% 600 464 8,895 68.07% 4,172 3 主体建设 76,225 42.01% 3,500 2,706 24,250 31.81% 51,975 4 装修装饰 4,356 2.40% 200 155 - 0.00% 4,356 5 基础配套费用 13,067 7.20% 600 464 4,550 34.82% 8,517 7 管理费用 436 0.24% 20 15 151 34.6
22、7% 285 8 财务费用 10,889 6.00% 500 387 - 0.00% 10,889 9 销售费用 1,089 0.60% 50 39 105 9.64% 984 10 景观工程 21,778 12.00% 1000 773 - 0.00% 21,778 11 合计 181,422 100.00% 8,330 6,441 78,467 43.25% 102,956 资金来源 计划额度 占项目总投资比例 已到位资金 占计划比例 后期预计到位资金 资本金投入 78,467 43.25% 78,467 100% - 股东借款投入 55,767 30.74% 55,767 100% -
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