2016年3月中国物流地产市场分析报告-195页-佰策地产文库.pdf
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1、 中国物流地产市场 分析 2016 年 3 月 高力国际 产业及工业地产服务部 目录 1.0 中国甲级物流地产市场概况 0 1.1 主要甲级物流地产开发商分析 5 1.2 中国物流地产政策分析 . 27 1.2.1 中国物流地产政策分 析 . 27 1.2.2 地方物流地产政策分析 . 28 1.2.3 土地年限缩短政策分析 . 29 1.3 中国物流投资市场分析 . 32 2.0 中国主要甲级物流地产子市场分析 . 34 2.1 华东甲级物流地产子市场分析 34 2.1.1 上海甲级物流地产子市场分析 . 35 2.1.2 昆山甲级物流地产子市场分析 . 45 2.1.3 太仓甲级物流地产子
2、市场分析 . 52 2.1.4 苏州甲级物 流地产子市场分析 . 58 2.1.5 无锡甲级物流地产子市场分析 . 64 2.1.6 杭州甲级物流地产子市场分析 . 71 2.2 华北甲级物流地产子市场分析 77 2.2.1 北京甲级物流地产子市场分析 . 78 2.2.2 天津甲级物流地产子市场分析 . 86 2.2.3 廊坊甲级物流地产子市场分析 . 92 2.2.4 沈阳甲级物流地产子市场分析 . 97 2.2.5 西安甲级物流地产子市场分析 . 104 2.3 华南甲级物流地产子市场分析 110 2.3.1 广州甲级物流地产子市场分析 . 111 2.3.2 深圳甲级物流地产子市场分析
3、 . 117 2.3.3 东莞甲级物流地产子市场分析 . 123 2.3.4 佛山甲级物流地产子市场分析 . 129 2.3.5 惠州甲级物流地产子市场分析 . 136 2.4.1 成都甲级物流地产子市场分析 . 140 2.4.2 武汉甲级物流地产子市场分析 . 147 2.4.3 重庆甲 级物流地产子市场分析 . 153 3.0 租赁合同 159 附录 仓库租赁协议 . 162 20120829 1.0 中国甲级物流地产市场概况 来源: 高力国际产业及工业地产服务部 经过 10 年的发展, 现在中国主要物流园区集中在一线、二线和省会城市,三、四线城市较少。中 国 目 前 主要有四大物流区域
4、 北部环渤海地区、东部长三角地区、中部成渝汉 地区、以及南部珠三角地区。 每个物流区域都有不同的特点,并且各个物流区域中每个城市 成为物流热点城市的原因也不尽相同 。其 中 北部 环渤海 地区中,北京土地供应紧张 且 物流仓储项目逐步外迁,天津市场活跃,廊坊市场快速发展。 东部 长三角 地区为最发达和最热门区域,也最受投资者和开发商青睐,无论一线城市上海还是二线城市 如苏州、无锡,都很成熟。中部 成渝汉 地区经济活跃,成都、重庆、武汉等城市越来越受物流地产投资 商关注,增长空间显著。南部 珠三角 地区中,广州和深圳 物流地产市场 已 比较成熟,佛山、东莞及周边 卫星城市 近年来 非常活跃 ,物
5、流板块发展迅速 。 北部 环渤海地区,如北 京,天津,廊坊等 东部 长三角地区,如上 海,江苏,南京等 中部 成都,重庆,武汉 等 南部 珠三角地区,如深 圳,广州等 1 中国物流地产市场发展机遇 来源:中国国家统计局 来源:中国国家统计局 近年 中国仍为世界制造业中心,国内消费支出仍被期待对国家 GDP 做出更大的贡献。近十年来,中国 社会消费品零售总额和居民消费水平每年稳步增长, 即使在 2009 年金融危机的大背景下,社会消费品 零售总额和居民消费水平仍然上升。 2014 年中国社会消费品零售总额同比增长 12.0%, 2014 年居民消 费水平总额同比增长 9.35%,显示出中国强劲的
6、消费需求,这会带动物流仓库的需求。 68352.6 79145.2 93571.6 114830.1 132678.4 156998.4 183918.6 210307 242842.8 271896.1 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 社会消费品零售总额 社会消费品零售总额 (亿元 ) 单位:亿元人民币 5771 6416 7572 8707 9514 10919 13134 14699 16190 17705 0 50
7、00 10000 15000 20000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 居民消费水平 居民消费水平 (元 ) 单位:元人民币 2 来源:中国国家统计局 2014 年贸易进出口总额的统计结果,中国连续两年位列世界第一,贸易总额达到 4.303 万亿美元。美 国位列第二, 4.032 万亿 美元。德国位列第三, 2.728 万亿美元。日本以 1.506 万亿美元排名第四。近 十年来,除 2009 年世界金融危机使得贸易额下降,其他年份均呈现上升趋势。 2014 年贸易进出口总 额同比增长 2.38%。 商品贸
8、易额的增加将带动 物流 仓储的需求 ,尤其是沿海港口城市的需求 。 物流业景气指数 LPI 物流业景气指数 LPI 主要由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备利用率、平均库存量、 资金周转率、主营业务成本、主营业务利润、物流服务价格、固定资产投资完成额、业务活动预期 12 个分项指数和一个合成指数构成。其中合成指数由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备 利用率 5 项指数加权合成,称为中国物流业景气指数,英文缩写为 LPI。 物流业景气指数 LPI 反映物流业经济发展的总体变化情况,以 50%作为经济强弱的分界点 。 高于 50% 时,反映物流业经济扩张;低于 50%,则反
9、映物流业经济收缩 。 116921.8 140974 166863.7 179921.47 150648.06 201722.15 236401.95 244160.2 258168.9 264334.49 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 贸易 进出口 总额 进出口总额 (人民币亿元 ) 单位:亿元人民币 3 注: 中国物流业景气指数是中国物流与采 购联合会于 2011 年 10 月开始组织调查,数据最早发布的时间为 20
10、11 年 12 月。 来源:中国物流与采购网 2015 年 8 月 中国物流业景气指数 (LPI)为 52%,比上月回落 0.2 个百分点。这表明中国物流活动仍保持 增长态势,但增势有所减弱。 统计数据显示, 2015 年 8 月 物流业景气指数有所回落,但仍保持在 50%以上,显示出物流活动仍保持 增长态势。 中国物流业景气指数各分项指数中, 运输环节有所回落,仓储环节略有回升,反映出当前宏 观经济运行总体平稳。 8 月,从业人员指数回升 0.3 个百分点,回升至 49.8%,虽略有回升,仍位于 50%以下,显示出近两个月受农忙和高温等因素影响,部分物流企业存在少量用工缺口,但物流行业整 体
11、就业形势稳定。 固定资产投资完成额指数回升,物流基础设施趋于改善。 8 月份,固定资产投资完成额指数为 54%,回 升 0.9 个百分点,反映出物流运行的基础设施条件呈现改善态势。 从后期走势看,业务活动预期指数和新订单指数分别位于 52.2% 和 51.6%,两项指数均位于 50%以上, 预示 随着物流运行的需求基础进一步巩固,物流业务活动仍将延续平稳走势。 4 来源:高力国际产业及工业地产服务部 自甲级仓库进入中国以来,每年增长率在 40%274%之间。 2010 年之前,由于甲级物流地产供应量基 数较小,增长率都在 58%以上。近五年增长率都稳定保持在 4050%,总建筑面积平均每隔一年
12、翻一 番。截止 2015 年年底,中国市场上已完工甲级仓库总建筑面积达到近两千万平方米。预计未来三年, 全国每年甲级仓库的增长率仍保持在 40%左右,每年增长率逐渐缓慢减少,但由于基数较大,预计每 年新增供应超过 1,000 万平方米。 截止 2015 年底,全国整体 甲级 物流市场成本 约 为 560 亿元人民币,其中总占地面积 3,000 万平方米, 总建筑面积 2,000 万平方米。 根据以上增长率计算, 预计到 2018 年,全国物流市场成本将达到 1500 亿元人民币。 尽管 各大开发商所投资建造的 甲级物流仓库增长迅猛,但这部分面积仅占到全国物流仓储设施存量的 23%, 管理和运营
13、也尚未成熟, 仍有非常大的发展潜力。 仓储物流市场的需求的驱动因素、趋势和未来重大方向 仓储物流市场的需求的驱动因素: 1)商品进出口贸易对保税物流仓储需求的驱动 2)消费品流通量增长对物流配送核心区域仓储市场的驱动 5 3)制造业配套对制造业集中区域仓储市场的驱动 仓储物流市场的需求的趋势: 1)传统普通货物商品进出口贸易将维持稳定增长,国家大力支持跨境电商业务将推动多个自贸区内保 税仓储及其周边非保税仓储的需求。 2)国内消费品总额,居民可支配收入逐年稳定增长,带动物流仓储业的需求逐年提升。 3)制造业布局向中西部转移将带动相关核心热点城市制造业配套物流的发展。 4)最核心物流城市北京,上
14、海,广州等对于物流仓储项目的建设已设定极高的准入门槛,市场优质物 流仓储新增项目供 应量将环比逐年下降。相关城市的物流配送需求将进一步外溢至其周边卫星城。 仓储物流市场的需求的重大方向: 1)依靠国家大力发展中西部城市的战略,中国内陆地区的基础设施建设投资不断加大,同时,优质制 造业项目受限于沿海发达城市各类成本的逐步增加,已成规模的向中西部转移。中西部及内陆省份的核 心城市(省会城市为主)将成为优质仓储设施新增供应增长的主要区域。 2)跨境电商的相关政策逐步落地,将极大的推动自贸区域内保税物流仓储的需求。 3)基于生产安全等方面的因素,国家对于仓储设施的标准将逐步提高,极大的推动优质物流仓储
15、设施 的整体需求。 1.1 主要甲级物流地产开发商分析 甲级物流地产市场上的开发商,从市场规模来看,呈现普洛斯一家独大 +若干家旗鼓相当的中型企业 + 多数分散的非专业的小型开发商 的现状; 从开发商背景来看,市场上规模化开发商以外资为主,其凭借 6 的是先进的国际物流地产开发管理经验和开放的资本平台占据先发优势,近年来也有若干本土企业凭借 深厚的本土客户资源和政府及土地资源异军突起。 行业领先企业共性 业务模式 行业领先企业绝大多数拥有优秀基金的参与,按照参与程度不同:第一种是基金与开发形成业务闭环, 以基金收益为驱动进行规模扩张,加速开发,大部分项目会通过基金进行成熟期管理;第二种是基金或
16、 其他金融机构扮演类似 LP 的角色,主要通过直接收购部分项目或间接股权投资提供资金和管理上的支 持。 普洛斯、嘉民、丰树、安博、宇培背后都有基金形成业务闭环,或直接参与扩张 宝湾、维龙则得到普洛斯基金不同程度的间接参与和支持 易商则拥有华平和荷兰养老基金的股权投资及高盛的贷款融资 开发商背景 行业领先企业主要为外资先进物流地产商或者国资背景开发商。前者 的 优势主要在于拥有国际先进的物 流地产开发和管理经验,后者 的 优势主要在于拥有良好政府资源,进而 有 土地储备资源 优势 。 产品设计 主要都以开发现代化通用型 标准 仓储设施为主,辅以部分定制化产品。 7 市场份额 来源: 高力国际产业
17、及工业地产服务部 上图显示全国市场占比份额超过 1%的开发商的比例。 如图所示, 2014 年全国甲级物流地产市场中, 普洛斯的完工项目总建筑面积超过了市场份额的一半,占到了绝对优势,遥遥领先于其他开发商。 8 甲级物流仓库(通用型标准仓储)基本建造标准: 甲级仓库园区 专业的物流开发商团队 专业的物流园区运营管理团队 单层甲级 双层甲级 消防标准 丙二类 丙二类 层高 9 米 底层 8 米,二层 9 米 承重 3 吨 /平米 底层 3 吨 /平米,二层 2 吨 /平米 喷淋 快速反应喷淋 快速反应喷淋 卸货平台 宽 7 米,高 1.3 米 宽 7 米,高 1.3 米 卸货门 1-1.5 个
18、/1000 平方米,带液压升降平台 柱距 12m24m 底层: 89m24m;二层: 89m24m 地面处理 硬化地坪 硬化地坪 采光系统 5%屋面面积 5%屋面面积 物业结构 钢结构,有隔热层 钢筋混凝土结构 办公面积配比 5% 5% 来源: 高力国际产业及工业地产服务部 尽管甲级物流仓库的租金成本会比同区域非甲级仓库的租金高 30%,但外资物流企业也开始理解,其 企业的物流成本不以仓库租金成本计算,而是以单位时间物流效率计算的,甲级物流仓库的建筑标准会 提高企业物流效率。 9 优秀物流开发商的评判标准 从投资人角度 土地资源 现有的土地储备规模(尤其是物流用地储备),整体规模及单个地块大致
19、规 模。 获取物流仓储用地的模式,是否在今后仍然可行? 现有土地储备的分布 潜在的可拓展城市分布 可获取的土地成本是否具有优势 开发成本的控制能力 客户资源 现有项目客户的满意度,稳定性。 现有客户资源的数量,品质 运营能力 现有的已开发项目规模 、 品质 、 出租率等,核心是已打造的资产包稳定期收益 率标准。 物流地产团队的拓展能力(包括项目拓展,项目建设管理等) 物流地产项目后期运营的能力,包括招商,管理等。 核心运营团队的稳定性 公司治理 公司构架,股权结构灵活性:是否可做海外离岸交易或搭建海外合 商业模式 现有的物流地产开发及运营模式,今后的可行性 品牌 现有的品牌价值(物流地产开发领
20、域以及其他领域的品牌知名度) 资金链 自有资金的匹配能力 现有的融资渠道。 对自有资金投入所预期的回报要求 来源: 高力国际产业及工业地产服务部 10 资本方和开发商合作 市场上已有 大量资本投入物流地产, 2013 年 2014 年 若干 资本方和开发商合作。 这些开发商在该两年 大量拿地, 由于甲级仓库多为 1824 个月的建设周期, 导致 2015 和 2016 年市场涌入大量新增供应, 增长率大幅上升 ,甚至个别城市增量超过了存量。 投资方 被投资方 投资金额 发生时间 基本信息 凯雷集团和汤森 集团 宇培集团 1,251,080,000 2013 收购 5 个仓库项目权益并在未来两年
21、新建 12 个仓库 高盛 易商集团 750,648,000 2013 扩大易商在物流仓储物业市场的房地产规模 普洛斯 物流基金 普洛斯 18,765,600,000 2013 募集专注于中国市场的物流基金 加拿大养老金计 划投资委员会 嘉民 3,114,900,000 2013 在强劲客户需求下,增加物流开发项目 黑石集团、凯雷 集团和 KKR 集团 万科 TBC 2014 未来 10 年将构建全国范围的物流仓储网络 体系 三井物产株式会 社和三菱地所株 式会社 北京建设 1,007,440,000 2014 款项将用于为中国物流集团增长及拓展提供 资本;用作中国物流集团资本开支之资金; 用作
22、中国物流集团之日常营运资金 荷兰汇盈资产管 理公司 易商集团 4,049,565,000 2014 获得易商约 20%的股权,并和易商共同组建 一家合资公司,在全国范围内开发现代物流 地产 来源: 高力国际产业及工业地产服务部 11 普洛斯 普洛斯是在中国布点最广、完工物业面积最多的甲级物流地产开发商,长三角、京津冀、珠三角和西南 枢纽城市有较多布点,普洛斯也已进入全国一半以上的省会城市。近年来,随着一、二线城市土地供应 缩紧,普洛斯大多在这些城市周边的县或市取得土地,如广州附近的肇庆市、重庆附近的大足县、成都 附近的眉山市等。 来源:普洛斯官网 拿地能力: 很强;其规模大且愿意第一个进入三四
23、线城市 资金成本: 很 低;其本身体量大,以及有海外结构的开发贷,资金成本非常有优势 招商能力: 较强;招商团队庞大且相对专业,但受投资策略影响,当某项目为一城市第一个甲级物流仓 库时,需要时间较长使这些城市的租户接受 资本合作方: 中国人寿保险股份有限公司、国开国际控股有限公司、中银集团投资有限公司、中邮人寿 保险股份有限公司、博裕资本、厚朴二期基金等 资产运作方式: 资产包平台运作 12 备注: 普洛斯与其他开发商区别最大的一点为,普洛斯愿意去尚未有甲级物流地产的城市。即 该城市及 周边 没有可 直接 参照的同等标准的物业, 只能 通过分析上下游产业等发掘潜在需求。而其他开发商往往 会先看
24、市场上是否有其他甲级物流地产(尤其普洛斯的项目),通过已存在项目的运营情况来决策是否 进入该市场。因此 , 普洛斯 相比 其他开发商更愿意承担风险,同时,实际证明普洛斯该战略是可行的。 嘉民 嘉民布点区域主要集中在一线城市及周边区域 , 这些 布点区域 靠近消费中心,主要做城市配送。相比于 普洛斯全国广泛的布点,嘉民显得更有针对性。主要集中在长三角、京津冀、珠三角和西南枢纽城市, 其他个别省会或二线城市也有零星项目,如西安北物流中心、青岛空港物流中心和沈阳铁西中心。 来源:嘉民官网 拿地能力: 较强; 多数项目为开发后向市场招租的模式 ,模式和普洛斯相似,但品牌和规模逊于普洛斯, 故对当地政府
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