2017年5月中指-商业地产市场月度报告-佰策地产文库.pdf

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1、China Index Academy 中国指数研究院 商业地产市场月度报告 2017年 5月 02 市场数据 企业动态 新 开项目速递 03 关注点 01 宏观环境 目录 宏观环境 2017年第一季度 ， GDP同比上涨 6.9%， 涨幅扩大； 第三产业占比 达到 56.5%， 产业结构持续优化 。 4月 ， 消费品零售总额与 CPI同比 涨幅均扩大 ， 服务业 扩张步伐放缓 。 2 市场表现 3 关注点 企业动态 新开项目速递 1 本期亮点总结 2017年 1-4月 ， 商办销售面积同比增幅均放缓 ， 绝对量创历史同期 新高；写字楼投资额同比增长 ， 商业营业用房同比涨幅收窄；写字 楼新开

2、工面积同比下降 ， 商业营业用房同比降幅收窄 。 5月 ， 商办 用地成交环比量涨价跌 ， 溢价率同环比下降 。 金融街： 进军石家庄 ， 拟投资 150亿打造中央商务区 万科： 拟出资 50亿 ， 合作设立两只商业地产基金 龙湖地产： 商业网格化布局提速 ， 三年内开业商场增至 40座 华坤时代 、 宝隆时代广场 、 互联宝地 等项目开盘 宏观环境1 GDP与经济结构： 2017年第一季度 ， GDP同比增长 6.9%， 经济运行开局良好； 第三 产业同比增长 7.7%， 占 GDP比重达 56.5%， 较 2016年扩大 4.9个百分点 。 服务业经济： 2017年第一季度 ， 批发和零售

3、业 、 住宿和餐饮业同比增速较去年同期均 有所 提升；金融业增加值同比涨幅较去年同期回落 。 2017年 4月 ， 财新服务业 PMI指数 较上月下跌 0.7， 达到去年 5 月以来最低 ， 服务业扩张步伐放缓 。 消费水平： 2017年 第一季度 ， 消费品零售 总额同比上涨 10.9%， 涨幅较 1-2月扩大 1.4 个百分点； 2017年 4月 ， CPI同比 上涨 1.2%， 涨幅较上月扩大 0.3个百分点 。 经济 运行 开局良好 ，服务业扩张步伐放缓 金融业 增加 值同比涨幅较去年同期回落 GDP与经济结构 ： 经济运行开局良好 ， GDP涨 幅扩大 ， 第三产 业占比达 56.5

4、% 经济运行平稳 ： 2017年 第一季度 ， 我国 GDP同比增长 6.9%， 涨幅 较上年同期扩大 0.2 个百分点 ， 经济运行开局良好 。 第三产业同比上行： 2017年第一季度 ， 第三产业增加值 为 10.2万亿 元 ， 同比增长 7.7%， 增幅较第二产业 高出 1.3个百分点 。 第三产业占 GDP的比值 达到 56.5%， 且较 2016年扩大 4.9个百分点 ， 经济结构继续得到优化 。 数据来源： CREIS中指数据， 图： 2011年一季度 -2017年 第一季度 第三产业 占比、同比增速及 GDP累计同比增速 56 . 5% 6.9 % 7.7 % 5% 7% 8%

5、 10 % 11 % 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 第三产业占比（左） G DP 累计同比（右） 第三产业累计同比增速（右） 服务业经济： 服务业扩张步伐放缓 ， 金融业 增加 值同比涨幅较去年 同期回落 财新服务业 PMI： 2017年 4月 ， 财新 服务业 PMI指数为 51.5， 较上月下跌 0.7， 达到去年 5 月以来最低 。 批发和零售业 、 住宿和餐饮业 ： 2017年第一季度 ， 批发和零售业同比 增长 7.4%， 较去年同期提升 1.6个 百分 点 。 住宿和餐饮业同比 增长 7.4%， 较 去年同期提升 0.4个 百分点 。 金融业增加

6、值 ： 2017年第一季度 ， 金融业增加值 同比 上涨 4.4%， 较去年 同期回落 3.7个 百分点；占 GDP比重 达 9.5%。 金融业的平稳上行 ， 利好 办公 用房市场发展 。 数据来源： CREIS中指数据， 图： 2012年 1月 -2017年 4月财 新服务业 PMI走势 图： 2011年 1季度 -2017年 1季度批发 和零售业、住宿和餐饮业、金融业 累计同比增速 注： 金融业增加值绝对额 按现价计算 ， 增长速度按不变价 计算 0% 4% 7% 11 % 14 % 18 % 21 % 1 1 :1 -3 1 1 :1 -6 1 1 :1 -9 1 1 :1 -1 2

7、1 2 :1 -3 1 2:1-6 1 2 :1 -9 1 2 :1 -1 2 1 3 :1 -3 1 3 :1 -6 1 3 :1 -9 1 3 :1 -1 2 1 4:1-3 1 4 :1 -6 1 4 :1 -9 1 4 :1 -1 2 1 5 :1 -3 1 5 :1 -6 1 5 :1 -9 1 5:1-1 2 1 6 :1 -3 1 6 :1 -6 1 6 :1 -9 1 6 :1 -1 2 1 7 :1 -3 批发和零售业增加值同比 住宿和餐饮业增加值同比 金融业增加值同比 45 48 51 54 57 消费水平： 消费品零售 总额与 CPI同比涨幅均扩大 数据来源： CREIS

8、中指数据， 图： 2011年 1月 -2017年 4月 居民消费价格指数（ CPI）走势 居民消费价格指数 （ CPI） ： 2017年 4 月 ， CPI同比 上涨 1.2%， 涨幅较上月扩 大 0.3个 百分点 。 主要受医疗 保健 、 其他 用品和服务 、 教育 、 居住 、 交通和通 信 、 衣着 、 生活用品及服务价格同比上 涨影响 ， 拉动 CPI同比上涨 。 图： 2011年 1月 -2017年 4月 各月消费品零售总额及同比增速 消费品零售总额： 2017年 4月 ， 社会 消费品零售总额 为 27278亿 元 ， 同比名 义增长 10.7%（ 扣除价格因素实际增长 9.7%

9、） 。 经季节调整后 ， 4月份社会消 费品零售总额环比增长 0.79%。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 11 -01 11 -03 11 -05 11-0 7 11 -09 11 -11 12 -03 12 -05 12-0 7 12 -09 12 -11 13 -03 13 -05 13-0 7 13 -09 13 -11 14 -03 14 -05 14-0 7 14 -09 14 -11 15 -03 15 -05 15-0 7 15 -09 15 -11 16 -03 16 -05 1

10、6-0 7 16 -09 16 -11 17 -03 亿 元 社会消费品零售总额 _当期值 (左 ) 0% 2% 4% 6% 8% 市场数据2 需求 ： 2017年 1-4月 ， 商办销售面积同比增幅均放缓 ， 绝对量创历史同期新高 。 供应 ： 2017年 1-4月 ， 写字楼新开工面积同比下降 ， 商业营业用房同比降幅收 窄 。 土地 市场 ： 2017年 5月 ， 商办用地成交环比量涨价跌 ， 溢价率同环比下降 。 写字楼投资额 同比增幅扩大，商业营业用房同比 增幅 收窄 商办用地成交环比量涨价跌，溢价率同环比下降 全国成交 ： 商办 销售面积同比增幅均放缓 ， 绝对量创 历史同期 新高

11、 写字楼： 2017年 1-4月 ， 全国写字楼销售面积 为 1128万 ， 创历史同期新高 ， 同比增长 49.3%， 增速较 1-3月回落 3.6个百分点 。 商业营业用房 ： 2017年 1-4月 ， 全国商业营业用房销售面积 为 2642万 ， 创历史同期新 高 ， 增速较 1-3月回落 5个 百分点 至 30.6%。 数据来源： CREIS中指数据， 图： 2010年 至 2017年 4月全国商办 销售面积 及 同比增速 -5% 15% 35% 55% 0 3000 6000 9000 12000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11

12、1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 销售面积

13、（左） 同比增速（右）商业营业用房 -40% 0% 40% 80% 0 1000 2000 3000 4000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12

14、 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 销售面积（左） 同比增速（右）写字 楼 全国投资 ： 写字楼 投资额同比增幅扩大 ， 商业营业用房同比 增幅 幅收窄 写字楼： 2017年 1-4月 ， 全国写字楼开发投资额 为 1736亿 元 ， 创历史同期新高 ， 同比增长 1.1%， 增幅较 1-3月扩大 5个百分点 。 商业营业用房 ： 2017年 1-4月 ， 全国商业营业用房开发投资额 为 4222亿 元 ， 创历史同期新 高 ， 同比 增 幅较

15、 1-3月收窄 0.4个 百分点 至 7.8%。 图： 2010年 至 2017年 4月全国 商办开发投资及同比增速 数据来源： CREIS中指数据， -10% 25% 60% 0 2000 4000 6000 8000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19

16、1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 亿 元 投资额（左） 同比增速（右） 写字楼 0% 25% 50% 0 4000 8000 12000 16000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16

17、 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 亿 元 投资额（左） 同比增速（右） 商业营业用房 全国供应 ： 商办用房 新开工面积同比降幅均收窄 写字楼 ： 2017年 1-4月 ，

18、全国写字楼新开工面积 为 1709万 ， 同比下降 8.3%， 降幅较 1-3 月收窄 10.6个百分点 。 商业营业用房 ： 2017年 1-4月 ， 全国商业营业用房新开工面积 为 5673万 ， 同比降幅较 1-3月收窄 6.5个百分点至 -3.6%。 图： 2010年 -2017年 4月全国 商办新开工面积及同比增速 数据来源： CREIS中指数据， -30% 0% 30% 60% 90% 0 2000 4000 6000 8000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10

19、1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 新开工面积（左） 同比增速（右） 写字楼 -20% 0% 20% 40% 6

20、0% 80% 0 5000 10000 15000 20000 25000 1 2 1 3 1 4 1 5 1 6 1 7 1 8 1 9 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 15 16 17 18

21、 19 1 10 1 11 1 12 12 13 14 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 新开工面积（左） 同比增速（右） 商业营业用房 供应 ： 5月 ， 商办用地 推出 1583万 ， 同比持续下降 ， 降幅为 29.3%；环比持续 上行 ， 增幅较 4月收窄 9.8个百分点为 6.7%。 成交 ： 5月 ， 商办用地 成交 1253万 ， 同比持续大幅下降 ， 降幅为 30.6%；环比 逆势上涨 ， 增幅为 11.9%。 楼面均价 ： 5月 ， 商办用地成交楼面均 价 为 2318元 / ， 同比涨幅较 4月收窄 83.8 个

22、百分点为 20.3%；环比下跌 ， 降幅为 23.9%。 溢价率 ： 5月 ， 商办用地平均溢价率 为 17.55%， 较上月下降 20.3个百分点 ， 较 去年同期回落 7.8个 百分点 。 图： 2012年至今 300城商办用地推出及成交面积 图： 2012年至今 300城商办 用地楼面均价 及溢价率 数据来源： CREIS中指数据， 商办土地： 商办用 地成交环比量涨价跌，溢 价 率同环比 下降 0% 10% 20% 30% 0 1000 2000 3000 4000 12345678910111212345678910111212345678910111212345678910111

23、212345678910111212345 2012 2013 2014 2015 2016 2017 元/ 平 米 成交楼面均价 平均溢价率 4326 5545 3953 2790 2358 19263264 4561 3095 2152 1888 1276 0 2000 4000 6000 8000 10000 123456789101112 123456789101112 123456789101112 123456789101112 123456789101112 12345 2012 2013 2014 2015 2016 2017 万 平 方 米 推出 成交 推出年度月均 成交年度

24、月均 关注点3 企业 动态： 金融街： 进军石家庄 ， 拟投资 150亿打造中央商务区 万科： 拟出资 50亿 ， 合作设立两只商业地产基金 龙湖地产： 商业网格化布局提速 ， 三年内开业商场增至 40座 新开项目速递： 华坤时代 、 宝隆时代广场 、 互联宝地 等 项目 开盘 金融街： 进军石家庄 ， 拟投资 150亿打造中央商务区 5月 18日 ， 金融街 （ 000402） 控股股份有限公司与石家庄签约 ， 拟在新华区投资 150亿元打造中央商务区 。 目前 ， 石家庄第二产业比重偏大 。 未来金融街除了打造集现代金融业 、 高端服务业 、 高端住宅为一体的硬平台之外 ， 也 需要扩大金

25、融业的机构数量和业务规模 ， 吸引金融 专业人才聚集 ， 这也将有效提升区域三产比重 。 点评与启示 集中承接京津区域内金融机构 的资本外溢和结构外溢 汇聚原创性金融业态 ， 形成金 融产业集聚区 吸引原发性金融机构落户 ， 形 成泛金融企业总部集聚区 坐标 石家庄市新华区 建筑面积 82万 m 投资额 150亿元 建设周期 3年内完成主体建设 万科： 拟出资 50亿 ， 合作设立两只商业地产基金 5月 23日 ， 万科 A拟通过下属公司梦想家出资 50.31亿元 ， 与招银资本 、 长江招银共 同设立 “ 成长壹号 ” 和 “ 成长玖号 ” 两 支专业商业地产投资基金 ， 基金将投资公司 或

26、下属控股子公司所持有的 42项商业地产项目 。 万科下属子公司参与组建两支专业商业地产投资基金 ， 用于投资收购公司所拥有 的成熟商业物业项目 ， 有助于公司借助外部资本的力量 ， 通过轻资产化运作方式 加快公司在商业地产领域的投资运作 。 点评与启示 基金规模 68.9亿元 合伙人 招银资本 （ 6890 万元 ） 、 长江招银 （ 41.34亿 ） 、 梦想家 （ 26.87亿元 ） 合伙期限 20年 成长 壹号 成长 玖号 基金规模 60.01亿元 合伙人 招银资本 （ 6010 万元 ） 、 长江招银 （ 36.06亿元 ） 、 梦想家 （ 23.44亿元 ） 合伙期限 20年 投资方

27、向 均为特定社区商业的不动产或股权等资产 龙湖地产： 商业网格化布局提速 ， 三年内开业商场增至 40座 5月 25日 ， 龙湖集团商业地产部在 “ 2017年龙湖商业谢忱晚宴 ” 上公布了公司未来 三年的天街开业计划 ， 包括 2017年 5座 、 2018年 3座 、 2019年 7座 ， 到 2020年龙湖 商业旗下开业商场总量将超过 40座 。 龙湖商业将深耕一二线城市 ， 并依托自身特有的城市地图研究体系 ， 进行网格化精 准投资布局；同时积极构建商业大数据平台 ， 以信息化技术提供智能的消费者服 务 ， 不断提升环境友善度；依托科学数据分析 ， 为商户提供更加细致的运营服务 。 点

28、评与启示 系列 类型 租金占比 租金收入增长率 天街 都市体验型购物 中心 86.8% 37.2% 星悦 荟 小区购物中心 11.4% 26.7% 家悦 荟 中高端家居生活 购物中心 1.8% 5.3% 北京、上海、杭州、重庆、 成都 均将实现一个城市多个 天街的格局 新开项目速递 ：启迪协信深圳科技园 、 宝隆时代广场 、 互联宝地 建筑面积 ： 26万 开盘时间 ： 2017-05-20 位置 ：南京市浦口区 特点 ：项目包括 “ 潮 生 活广场 、 创客中心 、 滨河 美食广场 ” 三大主题商业 街区 。 建筑面积 ： 78万 开盘时间 ： 2017-05-14 位置 ：深圳市 龙岗区

29、特色 ：项目分四期开发 ， 集总部办公楼 、 研发办公 楼和商业于一体 ， 打造产 业 、 创业 、 商业 、 社区四 位一体产城综合体 。 建筑面积 ： 40万 开盘时间 ： 2017-05-01 位置 ：上海市杨浦区 特色 ：项目是目前上海杨 浦区内环内在建项目中以 “ 互联网 +”为主题的产业 园区 。 互联宝地项目是原 上海第二钢铁厂的原址 。 启迪协信深圳 科技园 宝隆时代广场 互联宝地 新开项目速递 ：华坤时代 、 GT-Tower西安国际人才大厦 、 鎏嘉码头 二期等 项目开盘 建筑面积 ： 4.8万 开盘时间 ： 2017-05-14 位置 ：长沙市雨花区 特点 ：项目定位为

30、5A甲 级非毛坯写字楼 ， 开发商 自持 1-5层商业裙楼和 3层 地下车库 ， 为写字楼提供 配套服务 。 建筑面积 ： 19万 开盘时间 ： 2017-05-20 位置 ：西安市雁塔区 特点 ：项目是集国际购物 中心 e 、 国际商务街 区 、 LOFT新锐商务 、 国 际企业平台等六大前瞻业 态的垂直经济体 。 建筑面积 ： 10万 开盘时间 ： 2017-05-29 位置 ：重庆市江北区 特色 ：项目地处三大商圈 几何中心 ， 产品由酒店式 公寓 、 全能空中商业及甲 级写字楼三种业态组合而 成 。 华坤时代 GT-Tower 西安 国际人才大厦 鎏嘉码头二期 The End ! Thanks !