2016年房地产行业:租赁市场风起云涌,长租公寓朝阳初升-20161022-国泰君安--佰策地产文库.pdf
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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分 Table_MainInfo Table_Title 2016.10.22 租赁市场风起云涌,长租公寓朝阳初升 侯丽科(分析师) 申思聪(分析师) 卜文凯(研究助理) 0755-23976713 0755-23976926 010-59312756 证书编号 S0880514030004 S0880515010002 S0880115100075 本报告导读: 核心城市租金上涨空间巨大,其中长租公寓有望成为增长最快的细分行业;房地产上 市公司有望以集中式长租公寓为突破口抢滩存量经营市场 摘要: Table_Summary 核心城市有海量租房需求,未来房租
2、上涨空间巨大 。随着城镇化推 进,城市存在海量租房需求,限购限贷对于购房交易的打断又挤出部 分刚性需求至租房市场。随着新一轮房价上涨,我国核心城市租金回 报率持续下行,与同期的 1 年定期存款利率相近,远低于美国租赁市 场的 平均租金回报率(常年稳定在 6%)未来上涨空间巨大。 乘政策之东风,财政及企业租赁房屋投资有望增长。 自 2015 年以来, 有关租赁市场 政策密集出台,将租赁行业的战略地位 由原来的支持民 生的手段提升至了租售并举保障居民住房需求的手段 ; 并在今年出台 了国务院 顶层设计,从允许商改租、税收优惠等多方面同时刺激供给 端和需求端。 目前政府及企业在房屋租赁市场投资 的基
3、数较低,未来 在政策引导下 成长潜力充足,供给端发展动力充足 。 长租公寓解决传统 C2C 租赁市场的痛点, 房地产上市公司在集中式 公寓上占有绝对优势。 长租公寓企业以标准化运营,稳 定的平台, 盘活了闲臵存量市场,按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住 选择,是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。 目前以集中式(整 栋获取、分散出租)和分布式(分散获取、分散出租)两种业态模式, 分散式公寓竞争 较为激烈,盈利不易,多为初创企业;集中式公寓因 运营难度大, 所以竞争较小,成功运营后成本较低,因此可以获得更 高的租金差。 房地产上市公司 (包括运营以及开发公司) 在资金上占 有绝对的优势,
4、 并通过改造自身的存量物业, 或依靠自身优势开发存 量市场获得整栋物业 。此类公司中更 容易出现长租公寓的龙头。 商改租 愿景美好,路途 遥远。商改住难度高,成本大,分城市来看, 短期内较大程度受益“商改租”政策的是商业地产空臵率较高、住宅 租金回报率较高、商业地产租金回报率较低的二线城市,如重庆、成 都、沈阳等。 在目前租金回报率普遍不高的情况、政策限制的情况下 , 开发商可售物业放弃销售而进行改建的概率并不高,而对于自持物 业 、未售物业、老旧物业存在一定改建可能性。 推荐标的:世联行,拟定增拓展 长租公寓 业务, 有望成为行业龙头。 公司是房地产代理销售行业龙头, 拟募集 20 亿元涉水
5、长租公寓建设 13 万间长租公寓。公司拥有庞大的存量信息入口 资源 、线下营销团 队 ,凭借上市公司资金优势有望快速打入市场,成为行业龙头。 Table_Invest 评级: 增持 上次评级: 增持 Table_subIndustry 细分行业评级 房地产开发 增持 房地产经营 增持 Table_Report 相关报告 房地产:略显疲态,犹待振兴 2016.10.16 房地产:苍莽大地,沉浮各异 2016.10.16 房地产:非限城市活力显现,调控目的旨 在稳定 2016.10.16 房地产: 21 城现调控,拐点还看货政 2016.10.09 房地产:政策加速出台,节前销售疲软 2016.1
6、0.09 行 业 专 题 研 究 房地产 股 票 研 究 证 券 研 究 报 告 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 20 目 录 1. 租赁市场 房地产市场最被低估的板块 3 1.1. 核心城市租金收入低、需求高,未来房租上涨空间巨大 .3 1.2. 美国 1/3 人口租房,租金回报率合理 4 1.3. 政策向租赁市场倾斜,财政及企业租赁房屋投资有望增长 .5 2. 未来租赁市场的机会 7 2.1. 新兴的租赁市场细分行业 长租公寓 .7 2.2. 多方试水,长租公寓发展迅速 .9 2.3. 商改租,愿景美好然而路途遥远 .10 2.4. REITS 模式的破冰 .12
7、 3. 投资建议 13 3.1. 世联行 .13 4. 风险提示 19 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 20 1. 租赁市场 房地产市场最被低估的板块 1.1. 核心 城市租金 收入低、 需求高,未来房租上涨空间 巨大 核心 城市租金收入 涨幅 落后于房价涨幅, 租金 回报率与 1 年定期存款利 率相近。 2009 年 以来,因一手房价上涨速度领先于二手房租, 我国核 心 城市租金回报率( 出租房屋 租金同房屋价格 的比值 )呈现持续下行 的 趋势 ,与同期 的 1 年定期存款利率相近 。尤其自 2015 年下半年 以来, 随着 新一轮的房价上涨,北京、上海、深圳三城
8、租金回报率都降低到 了 2%以下, 其中深圳 在 2016 年 5 月 租金回报率降至 1.6%,意味着 深圳 购房 出租的投资 回收期至少需要 60 年,资产的投资回报明显低估,未 来房租上涨空间巨大。 图 1: 深圳租金涨幅低于新房价格涨幅 图 2:北京租金涨幅低于新房价格涨幅 -60 -10 40 90 140 190 240 深圳租金与房价涨幅差异 深圳二手房租金(标准化) 深圳新建住宅价格(标准化) - 60 - 10 40 90 140 190 北京租金与房价涨幅差异 北京二手房租金(标准化) 北京新建住宅价格(标准化) 数据来源 : wind,国泰君安 证券研究 数据来源: wi
9、nd,国泰君安证券研究 图 3 :一线 城市 租金回报率持续 下行 , 与 1 年定期 存款利率相近 0 . 0 0 0 . 5 0 1 . 0 0 1 .5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 3 . 0 0 3 .5 0 4 . 0 0 4 . 5 0 5 . 0 0 2 0 0 8 - 0 1 2 0 0 9 - 0 1 2 0 1 0 - 0 1 2 0 1 1 - 0 1 2 0 1 2 - 0 1 2 0 1 3 - 0 1 2 0 1 4 - 0 1 2 0 1 5 - 0 1 2 0 1 6 - 0 1 北京 上海 广州 深圳 1 年定期存款利率 数据来源:中原地产、国泰君安证
10、券研究 核心城市 租房 需求旺盛 , 预测一线城市每年 租房需求 达 650 万套。根据 2010 年全国第六次人口普查数据,在经济发达及常住人口增长热门地 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 of 20 区,租房 户数占 城市 户数占 40%左右 。 2015 年北京和上海平均家庭规 模约为 2.42 人。 基于淘宝 房产 搜集的出租房源数据,北京出租房平均 合租户数为 2.04。如果以 一线城市常住人口的 数量稳定在 2015 年 7975 万水平来计算,我们 估算 一线城市每年租房需求达 650 万套 规模(租房 需求 套数 =常住人口家庭规模租房比例平均合租户数)。 图
11、 4: 经济发达地区租房户数占到 40%左右 图 5: 一线城市 常住人口 增长带动 租房需求 0.0 万 10 00 .0 万 20 00 .0 万 300 0.0 万 40 00 .0 万 50 00 .0 万 600 0.0 万 70 00 .0 万 80 00 .0 万 90 00 .0 万 200 8 200 9 201 0 201 1 201 2 201 3 201 4 201 5 北京 上海 深圳 广州 杭州 数据来源 : 全国第六次人口普查数据、国泰君安证券研究 数据来源: 各城市国民经济和社会发展统计公报、国泰君安证 券研究 图 6: 北京 大部分出租房源为一、二室 图 7:
12、北京月租中位数低于 5000 数据来源 : 淘宝房产 、 国泰君安证券研究 数据来源: 淘宝房产 、 国泰君安证券研究 1.2. 美国 1/3 人口 租房 , 租金回报率 合理 美国 房屋自有率 曾因 杠杆快速扩张而一度升至 将近 70%,随着次贷泡沫 破裂又回到 64%水平。 这意味 着 美国 1/3 的 人口并未 居住 在自有房屋, 而是通过租 房来 解决居所 。这与 中国社科院发布的 2016 年社会蓝皮 书中 , 我国城镇居民家庭住房自有率为 91.2%形成鲜明 对比 。 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 of 20 图 8: 美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊,
13、1/3 人 口租房居住 图 9: 美国房租 未随次贷 危机暴跌 , 显示 出 租售市场 间 低关联 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 1 9 8 0 Q 1 1 9 8 9 Q 1 1 9 9 8 Q 1 2 0 0 7 Q 1 2 0 1 6 Q 1 美国房屋自有率( % ) 80 100 120 140 160 180 200 19 9 7Q1 200 0Q 1 200 3Q 1 200 6Q 1 200 9Q 1 201 2Q 1 201 5Q 1 美国房价走势(标准化) 美国房租走势(标准化) 数据来源 : Wind、国泰君安证券研究 数据来源: Blo
14、omberg、国泰君安证券研究 注:以 1997 年未初始起点 美国 房屋 的 平均租金回报率常年稳定在 6%,并 在 2005 年开始成 功 预 警 房价 泡沫 。 在 2005 年前 , 美国 房屋平均租金回报率(出租房屋 租金 同房屋价格 的比值 )长期稳定 在 6%-7%区间内波动,自 2005 年 起,快 速上涨的 房价及 相对 落后的租金涨幅导致租金回报率下探至 4%,在 次 贷泡沫破裂前的 2007 年 一季度达到最低值, 并在危机后 逐步 恢复到 6% ( 20 年以内的 房屋 投资回收 期 )的水平 。 图 10 :美国危机前后房屋平均租金回报率都在 6%上下波动 数据来源:
15、 Bloomberg、国泰君安证券研究 1.3. 政策向租赁市场倾斜,财政 及 企业租赁房屋 投资 有望 增长 随着 面对 房屋租赁市场 倾向性 政策逐步发布,中央 发展 房屋 租赁市场 的 决心 日渐明晰。 自 2015 年以来,有关房屋租赁市场 政策 密集出台, 并在最新的 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 中 明确了 清晰的时间及 建设目标 : 到 2020 年,基本形成供应主体多元、经营服 务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公 平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 of 20 监
16、管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居 民住有所居的目标。 2016 年 6 月份,国务院出台顶层设计关于加快培 育和发展住房租赁市场的若干意见,是租赁行业规格最高的政策之 一,覆盖行业链全面,优惠力度大, 将整个行业的战略地位提升到新 高度。 表 1: 在去库存背景下 , 房屋 租赁政策 持续 加码 发布项目 发布时间 发布部门 主要内容 加快培育和发展住房租赁 市场的指导意见 2015-01-06 住房城乡 建设部 发挥市场在资源配臵中的决定性作用和更好发挥政府作用,积极推进 租赁服务平台建设,大力发展住房租赁经营机构,完善公共租赁住房 制度,拓宽 融资渠道,推动房地产
17、开发企业转型升级 关于放宽提取住房公积金 支付房租条件的通知 2015-01-20 住 建部、 财政部、 人 行 明确提取公积金租房的条件、范围、额度 2015年中央经济工作会议 公报 2015-12-21 中央经济 工作会议 要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房, 成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业 化企业。 深入推进新型城镇化建设 意见 2016-02-02 国务院 住房保障采取实物与租赁补贴相结合 , 并逐步转向租赁补贴为主 2016 政府工作报告 2016-03-05 国务院 建立租购并举的住房制度,把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供
18、应范围。 关于加快培育和发展住房 租赁市场的若干意见 2016-06-03 国务院办 公厅 国务院顶层设计,举措实质,优惠力度大,覆盖产业链广泛 扩大供应端: 允许改建商业用房为租赁用房,鼓励新建租赁住房,出 租房屋的企业享有政策支持,个人有税收优惠; 鼓励需求端: 落实公积金支付房租政策,扩大公租房保障范围 数据来源: 国泰君安证券研究整理 相较 通过 一手房 销售,发展房屋租赁市场 将提供一个有效解决目前 房地 产 的 供需矛盾 的 手段 。 低 投资 基数 使 接下来 租赁房屋投资有望 大幅 增 长 。 一方面 , 我国房屋 租赁市场 有 着大量的 刚性 需求及 较大 的价格上涨 空间,
19、 需求 端 强烈;另一方面,政府 及 企业 在房屋租赁市场投资 的 基数 较低 ,未来在政策引导下 成长 潜力充足 , 供给端发展动力充足。 图 11: 廉租房计划供应量相较住房 供应 总量而言较低 图 12: 出租 收入 占我国房企总收入 仅 2%左右 数据来源 : Wind、国泰君安证券研究 数据来源: Wind、国泰君安证券研究 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 of 20 2. 未来租赁市场的机会 2.1. 新兴的租赁市场细分行业 长租公寓 B2C 长租公寓解决了传统 C2C 租赁市场的诸多痛点,最有发展动力。 长租公寓的历史由来已久, 90 年代我国上海就出现了供外
20、企高管长期 居住的酒店式公寓。在传统租客 -租赁中介 -业主的三方租赁模式中,租 客与业主随机撮合,信息的不对称性造成了成交的低效; 长租公寓企 业以标准化运营,稳定的平台,盘活了闲臵存量市场,按照标准化产 品和服务提供更高性价比的租住选择,是传统租赁市场随 意撮合的商 业模式的进化。 根据中国饭店协会公寓委员会统计,截至目前 国内 共 拥有规模公寓企业超过 500 家,公寓间数超过 100 万间。预计 2020 年 底,品牌公寓会超过 1000 万间, 租赁 市场占有率超过 10%,将出现 5-10 家公寓数量超过 100 万的品牌公寓企业。 长租公寓经营模式分为集中式及分布式。 长租公寓有
21、多种分类方法, 包括业态已经面向客户群体等,最常用的分类方式是根据业态进行分 类。1 ) 集中式出租指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持 有方合作的方式获取整栋物业,通过精细化的设计、改造与装修,并 采用标准化的品牌与 服务,最后对外整体出租公寓的模式,与经济型 快捷酒店开发模式有诸多相似之处,典型企业包括 YOU+青年公寓、魔 方 等 。 2)分散式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业,再通过 精细化和标准化装修,最后对外出租的模式,典型企业包括蘑菇公 寓、自如友家等。两者的对比如下表。 此外,如果按照客户群来分 类,长租公寓还可以分为面对高端客户的服务式公寓 (月租金高于 2 倍
22、 当地社会平均工资) 和面对中低端客户的青年公寓 (月租金低于 2 倍当 地社会平均工资) 。 表 2: 集中式出租与分散式出租的对比 集中式出租 分散式出租 物业获取 一般获取整栋物业,获取方式比较多元化,可以独 立开发,也可以采取收购、包租、与开发商合作等 方式 一般从分散的个人业主处获得物业,获取方式一般是签 订长期包租合同( 3-5 年) 现金流 前期的资金投入较大 前期资金投入较小,且可通过控制租金支付频率来实现 “滚雪球”式包租 管理成本 容易产生规模效应,后期的管理成本,特别是人力 成本较低 在房源量较大的时候,需要有强大的管理系统以控制成 本 业态特点 标准化程度相对更强,租客
23、的集聚和公共空间的安 排使得集中式公寓具备较强的社交属性 由于房源区位和形态差别较大,公寓标准化程度较低, 社交属性较弱 典型企业 YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁 等 蘑菇公寓、自如友家、 优客逸家 、寓见等 数据来源:投房研究院、国泰君安证券研究 长租公寓主要分布在一线和发达二线城市,区域性较强,集中度较为 分散。 对于运营商而言 , 一线城市和发达二线城市具备三方面优势: 行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 of 20 ( 1)人口持续流入,外来流动人口占比高,租赁需求旺盛;( 2)资产 价格高,租金和物业价值有上涨空间,运营商自持的空臵物业仍可享 受土地增
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