2016北、上、广、深、南京房地产专题报告-123页-佰策地产文库.pdf
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1、THE REAL ESTATE IINDUSTRY REPORT 2016北京 房地产专题报告 房产概况 政策 土地 住宅 整体楼市先扬后抑,量跌价高 年初高位运行, 930新政开启降温潮 房子是用来住的,不是用来炒的 土地全年成交总价 853亿 住宅成交楼面均价 23224.55元 / 北京土地资源已进入极度稀缺阶段 新房成交 14.2万套,面积 1558万 新房成交均价 32,622元 / ,同比增长 20.6% 二手房成交均价 49,766元 / CONTENTS 目录 1.1-政策回顾 1.2-政策解析 1.3-政策 比对 2.1-土地计划 2.2-土地供应 2.3-土地成交 3.1-
2、库存保量 3.2-供销走势 3.3-房企排名 宏观资讯 土地市场 商品房市场 政策回顾 2016的北京楼市,可以用 “先扬后抑 “来形容,新政前,楼市政策环境宽松,市场火爆,房价 一路高歌猛进,随着 930新政的出台,房地产市场逐渐回归理性,北京楼市出现量跌价高的新 局面。 2016.2.19 财政部颁新政下调契税 唯一住房,面积 90 以下 1%契税, 90 以上 1.5% 二套住房,面积 90 以下 3%契税, 90 以上 3% Wind资讯 Page 1 2016.2.21 公积金存款利率调整 职工住房公积金存款利 率,由现行活期和三个 月存款基准利率,调整 为一年期定期存款基准 利率,
3、利率 1.50% 2016.5.1 全面实施 “营改增 “ 二手房税率仍按 5%征 收,进项税由原先的 17%降低至 11% 2016.5.6 通州住房限购升级 商住房纳入限购 2016.5.27 打造协同发展共同体 北京、天津、河北三省 市和有关部门密切配合, 务实推进重点工作,交 通、生态、产业 3个重点 领域率先突破取得重要 进展 2016.9.30 “ 930新政” 北京、天津、河北三省 市和有关部门密切配合, 务实推进重点工作,交 通、生态、产业 3个重点 领域率先突破取得重要 进展 政策前 政策后 30% 40% 首套 二套 政策前 政策后 政策前 政策后 30% 40% 30%
4、40% 35% 50% 40% 70% 30% 50% 政策解析 930新政后,首付比例前后对比 普通 住宅 非普通 住宅 自住型 商品房 政策比对 930新政 首次以普通住宅和非普通住宅区分贷款的首付比例。另外新政规定首付比例,尤 其是二套、非普通住宅的首付比例大幅提高,对拥有 1套住房的居民家庭,为改善居住条件再 次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于 50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于 70%。 Wind资讯 Page 2 Wind资讯 土地市场 Wind资讯 Page 3 供应计划 1200 400 350 1750 900 1200
5、400 100 1600 800 2000 1000 0 1000 2000 住宅用地 商服用地 仓储用地 交运用地 其他用地 2015-2016年北京 各用途计划供应 2015 2016 2016年北京计划供应总量为 4100公顷 , 计划供应总量逐年下降 , 2015年计划 供应总量为 4600公顷 , 较去年同比下 降 10.87%。 住宅用地和商服用地计划与去年保持一 致 , 未有变动 , 工矿仓储用地较去年下 降最多 , 同比下降 71.43% , 交通运输 用地同比下降 8.57% , 其他用地同比下 降 11.11%。 从各区域的计划供应量来看 , 通州区计 划供应量做多 , 其
6、次是大兴区 , 贯彻响 应城乡减量规划 , 以及严格落实 “ 城六 区 、 平原 、 山区 ” 的区域功能定位 。 单位:公顷 单位:公顷 土地市场 2016年北京实际供应 40地块宗 , 共计建筑面积 599.84万 , 2015年实际供应地块 107宗 , 总规划建筑面积 1500.13万 , 相比 2015年 , 2016年整体供应情况急剧下滑 , 地块供应数 量减少 67宗 , 面积下降 1020.97万 , 宗数同比下降 63%。 2016年土地供应量创 5年来最低 。 Wind资讯 Page 4 土地供应 单位 :万 单位 :宗 2016年北京土地供应中 , 住宅 供应最多 , 为
7、 14宗 , 占据总供 应量的 35%, 最少的是商住用 地 , 占总供应量的 10% , 与 2015年相比 , 减少数量最多的 是住宅用地 , 减少 23宗地块 , 其次为工业用地 , 减少 20宗地 块 , 2016年整体供应量呈下降 趋势 。 -63% 2016年北京整体供应量下降 , 全部为挂牌供应 , 无地块采用招标方式供应 , 挂牌供应地块 也在逐年减少 。 Wind资讯 Page 5 供应分布 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 挂牌 招标 2012 2013 2014 2015 2016 土地面积 948.43 209.63 1119.1 320.58 851.3
8、4 47.07 619.34 81.74 435.49 0 规划建筑面积 1519.9 528.98 1893.9 807.22 1391.8 177.05 1290 210.14 599.84 0 0 500 1000 1500 2000 2012-2016年北京土地供应面积 2016年北京各区域供应量中 , 通州区供应面积最大 , 其次为大兴区 , 海淀区的供应面积位 列全市第三 , 北京的东城区 、 西城区 、 丰台区 、 怀柔区 、 密云县无地块供应 。 单位 :万 通州 大兴 海淀 房山 平谷 门头沟 昌平 石景山 朝阳 延庆 顺义 土地面积 207 61 31 28 28 26 1
9、7 14 13 7 3 规划建筑面积 164 132 62 46 28 50 35 26 36 16 5 0 50 100 150 200 2016年北京各区域土地 供应 面积 单位 :万 , 2012-2016年五年间 , 北京的土地市场供销同步减少 。 供应方面: 2016年北京土地供应面积 为 435.5万 , 相比 2015年减少 265.58万 , 锐减 38%。 成交方面: 2016年北京土地成交面 价为 415.44万 , 相比 2015年减少 320.28万 , 锐减 44%。 Wind资讯 Page 6 土地供销 0 50 100 150 200 250 300 350 40
10、0 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 2012 2013 2014 2015 2016 2012-2016年北京实际供应土地面积 1158.05 1439.69 898.41 701.08 435.5 38% 0 50 100 150 200 250 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 2012 2013 2014 2015 2016 2012-2016年北京 成交 土地面积 989.05 1320.58
11、937.67 735.72 415.44 44% 单位:万 单位:万 2016年北京实际成交 41地块宗 , 共计建筑面积 601.89 , 2015年 实际成交地块 112宗 , 总成交规 划建筑面积 1622.86万 , 相比 2015年 , 2016年整体成交情况 急剧下滑 , 地块成交数量同比减 少 68宗 , 成交面积下降 1020.97 万 , 同比下降 63%。 2016年成 交情况跌至 08年来低谷 , 另 41宗 土地的成交金额合计 853亿元 , 刷新了 4年来的新低 。 Wind资讯 Page 7 土地成交 2016年北京土地成交住宅用地 、 商住用地相比 2015年均有
12、所下降 , 住宅用地下降 8个百分 点 , 商住用地下降 3个百分点 , 商服用地与去年持平 , 工业用地和其他用地与去年相比呈上 升趋势 , 其中工业用地上涨较多 , 上涨 7个百分点 , 其他用地上涨 4个百分点 。 Wind资讯 Page 8 土地成交 8% 7% 2016年 , 北京除商服用地成交 均价呈下降趋势外 , 其他用途的 成交均价均呈上升趋势 , 住宅用 地成交均价为 23224.55元 / , 同比上涨 24%, 商服用地成交均 价为 8859.57元 / , 同比下降 33%。 Wind资讯 Page 9 土地成交 23224.55 8859.57 25611.24 10
13、45.69 13486.09 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2012 2013 2014 2015 2016 楼面价 (元 / ) 住宅 商服 商住 工业 其他 2016年 , 北京住宅和商住土地 市场平均溢 价率为 30%, 较去年下降了 12个 百分点 , 其中住宅用地溢价率为 25%, 较去年下降 19个百分点 , 商住用地溢价率为 43%, 较去年 上涨 9个百分点 2016年北京成交的地块数量 41宗 , 相比去年减少了 69宗;其中成交数量下降最多的为大兴区 , 2015年成交 29宗 , 2016年成交 13宗 , 减少 16宗;其次为
14、丰台区 , 2015年成交 15宗 , 2016 年成交数量为 0;排行第三的为顺义区 , 2015年 成交 13宗 , 2016年成交 3宗 , 减少 10宗;唯 一成交数量比去年增加的是延庆区 , 2015年成交数量为 0, 2016年成交 1宗 。 整体成交数量同 比去年下降了 60%。 Wind资讯 Page 10 区域成交 住宅用地成交价格方面 , 朝阳住宅成交楼面价最高 , 达 31,186元 / ;其次是海淀 , 成交 楼面价为 31,104元 / ;大兴排第三 , 成交楼面价为 27,114元 / ;顺义 、 昌平成交楼面价 介于 1万 -2万 / ;房山 、 延庆地块楼面价不
15、足万元 。 Wind资讯 Page 11 区域成交 -住宅 成交规划建筑面积方面 , 大兴 成交 3宗宅地 , 成交面积 36万 ; 昌平成交 2宗宅地 , 成交面积 35 万 ;朝阳成交 2宗宅地 , 成交 面积 36万 ;海淀成交 2宗宅地 , 成交面积 23万 ; 房山 、 顺义 、 延庆均有一宗宅地成交 。 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 朝阳 海淀 大兴 顺义 昌平 房山 延庆 31186 31104 27114 19199 17896 8261 6639 2016年北京各区域住宅成交楼面价 Wind资讯 Page 12 地王排行
16、 排名 区域 地块编号 建筑面积 ( ) 成交价(万元) 楼面价(元 / ) 竞得方 朝阳区 京土整储挂(朝 )(2015)080号 123,983 513,500 41,417 绿城中国 海淀区 京土整储挂(海 )(2016)018号 138,825 500,000 36,017 万科 大兴区 京土整储挂(兴 )(2016)001号 120,599 390,000 32,339 绿地集团 大兴区 京土整储挂(兴 )(2016)021号 135,275 367,500 27,167 中国铁建 朝阳区 京土整储挂(朝 )(2016)028号 237,938 615,200 25,855 北京星火
17、房 地产开发有 限责任公司 2016北京住宅用地楼面价排行榜 TOP5 2016北京商业用地楼面价排行榜 NO.1 排名 区域 地块编号 建筑面积 ( ) 成交价 (万元) 楼面价(元 / ) 竞得方 朝阳区 京土整储招(朝 )(2015)081号 119,400 415,000 34,757 北京城建 2016北京工业用地楼面价排行榜 NO.1 区域 地块编号 建筑面积 ( ) 成交价 (万元) 楼面价 (元 / ) 竞得方 顺义区 京土整储挂 (顺 )工业 (2016)001号 9,530 1,798 1,887 北京世纪 澄通电子 有限公司 2016北京其他用地楼面价排行榜 NO.1 排
18、名 区域 地块编号 建筑面积 ( ) 成交价 (万元) 楼面价 (元 / ) 竞得方 大兴区 京土整储挂(兴 )(2016)003号 107,875 181,000 16,779 绿地集团 Wind 資訊 Page 13 单位:套、元 / Wind资讯 供销量价 1558万 32622元 / 5081亿 14.2万套 成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 26.1% 42.5% 18.2% 20.6% 同比 成交套数方面 : 1月 、 2月 、 5月 、 11月成交套数不足万套 , 其中 2月份以 3,420套成交量居全年最低; 4月份成交量达到 16,737套位于首位 。 最高成交 量比最
19、低量大超 389%。 供应套数方面 :全年仅 6月 、 7月 、 11月的供应套数超出万套 , 分别为 13,809 套 、 13,174套 、 10,624套; 2月份仅供应 2,055套列末位 , 比 6月最高供应套 数少了 572%。 成交均价方面 : 12月挂牌成交均价为 36,913元 / , 比年初 1月份的 27,797元 / 上涨 33%。 Page 14 Wind资讯 供销量价 2016年北京市商品住宅成交总金额为 3,231.23亿元 , 其中 4月份以 432.93亿元的成交金额排在首位 , 2月份成交 金额为 90.22亿元 , 不足百亿 , 位列全年末位;商品住宅成交
20、总面积达到 934万 , 4月份成交 134.13万 , 同比 大涨 99%, 居全年第一位 , 2月份由于春节影响仅成交 25.99万 , 同比下降 30%;截止 12月份 , 商品住宅成交 均价为 40.7千元 / , 比全年最低价 31.2千元 / 上涨 30%, 均价自 11月起进入 4万元时代 。 新房住宅方面: 2016年新房成交 114,752套 , 同比上涨 61%, 成交均价为 36,231元 / , 同比高出 32%。 二手住 宅方面: 2016年二手住宅成交 276,493套 , 是去年成交量的 1.5倍 , 成交均价高达 49,766元 / , 同比新房上涨 32%。
21、全年 , 二手住宅成交量是新房的 1.4倍 , 均价也超出新房万元以上 。 Page 15 Wind资讯 供销量价 2016年公寓供应 47,947套 , 成交 66,367 套 , 成绩显著;普通住宅通供应 21,226 套 , 成交 39,454套 , 不足公寓产品情况; 写字楼供应 7,206套 , 成交 8,300套;别 墅在 2016年也取得佳绩 , 供应 5,643套 , 成交量 8,009套 , 同比增长 118%;商业 供应 6,868套 , 成交 7,866套 。 成交均价方面 , 别墅成交均价为 37,813 元 / 居一位;普通住宅成交均价略低于 别墅均价 , 为 37,
22、138元 / ;商业成交均 价为 30,193元 / , 公寓成交均价为 30,103元 / , 分别排在第三第四位;写 字楼成交均价为 28,204元 / , 不足三万 排在末位 。 201503 201612 自 2015年以来 , 北京新建住宅价格指数定基数由 2015年 3月的 96.83上升至 2016年 12月的 132.1, 二手住宅价格 指数定基数也是从 91.32直线上升至 159.4;与此同时 , 新房与二手住房的销售价格指数也呈与定基数正相关的 关系稳定上升 , 分别为 95.5至 126.6, 96至 138.6。 Page 16 Wind资讯 区域成交 从区域成交量上
23、看, 2016年北京市只有四个区楼市成交量过万,依次为大兴区、顺义区、房山区、通州区,成交量 分别是 19,078套、 17,072套、 16,766套、 16,252套。全市别墅成交 8,164套,占区域楼市成交情况的 7%;普宅成 交 37,619套,占总成交的 33%;商住成交 6,8969套,超过别墅与普宅成交量的总和,占 60%。 别墅成交 8,164套 普宅成交 37,619套 商住成交 68,969套 7% 33% 60% Page 17 Wind资讯 区域成交 2016年北京二手房成交均价为 49,766元 / , 截止 12月 , 北京各区域二手房成交均价情况已全部出炉 ,
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