上海6块地块评估报告_2008年.doc

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1、地块评估报告2008年2月29日 报告说明针对上海市政府于2008年2月5日发布的第3号土地使用权挂牌出让公告，综合实地考察、历史资料、政府职能机构采访形成。3号公告推出的10幅、约18.3万平方米的商品房用地，全部为商办综合用地，分布在虹口、奉贤、南汇3个区县，本辑报告针对3号公告的6幅地块提供竞标背景和判断意见。目录1.1虹口北外滩汇山中块地块11.2临港芦潮港社区3幅地块31.3临港主城区2幅地块61.4 2008年第3号公告地块基本信息 93号公告地块评估意见（6幅地块）1.1.公告号：20080301虹口北外滩汇山中块地块土地性质：商业服务业土地面积：19039（28.56亩）；规划

2、容积率：3.9挂牌起始价：3934万元/亩，楼板价15128元/地块位置：杨树浦路以南、上海航运交易所边界（汇山东块）以西、原银汇花园边界（汇山西块）以东、规划滨江绿地以北地块评判位于北外滩规划的核心区域，是未来上海航运服务业集聚区，项目前景十分看好；无偿提供3万办公楼的出让条件使实际成本大幅增加，而地下空间与周边地块统一规划建设的要求则使前期已介入企业具有一定优势。判断依据：第一：地块条件实地调查发现，地块形状不规则，大致成“”形状（见右图）。其中，地块南部、近黄浦江的位置，是仍在使用中的航运服务中心，其余部分则基本为平地。地块东侧，是2006年出让的汇山东块地块，该地块由上港集团旗下的汇港

3、房地产获得，目前该地块已经动工，周边建有围墙。地块西南侧是正常使用的港运大厦，西面稍远处则是鸿泰房地产旗下地块，土地面积约0.9万，计划打造成商业、办公、酒店一体的综合性项目，目前已建有围墙，但尚未动工。从地块挂牌文件看，其对地块未来开发有较多限制，主要包括：1、为保证航运业务正常运行，地块南部的航运交易大楼将先建后拆。即竞得人需在竞得地块后2年内，先在地块范围内建造规模不小于3万办公楼（产权无偿交付给政府），用于安置航运交易大楼的相关机构后，再将航运服务中心拆除。2、本地块要与汇山东块、西块基地的港池和地下空间整体规划设计、统一施工、费用分摊，需确保公共安全及地下空间和港池的贯通使用。上述两

4、条限制对本地块开发的实际成本影响很大，尤其第一条无偿提供3万，占到本项目总规模（7.4万，）的40%。第二：区域背景从大环境看，本地块所在区域为虹口北外滩上海市政府确定的首批现代服务业集聚区之一，将大力发展航服务业，成为上海国际航运中心的重要组成部分。就小环境而言，本地块北面即为杨树浦路，东西两端分别连接大连路和公平路，出行线路通畅；轨道交通方面，东侧不远的大连路上有4号线杨树浦站，步行10分钟可以到达；北面稍远的东长治路上，还有规划中的轨道交通12号线通过。从北外滩开发进程看，预计到2010年将有包括瑞丰大厦、白玉兰广场、上海港国际客运中心以及本项目在内的多个商业办公项目上市，总规模将超过1

5、00万。第三：区域房价北外滩区域内在售的商办项目不多，其中，位于汉阳路南、塘沽路以东的宝矿国际大厦，12月成交房源集中在19、20层，成交均价在30000元/左右；而位于吴淞路以东、汉阳路以北的耀江国际广场，12月成交均价在20000元/。从租赁市场看，本地块东部的瑞丰大厦，目前正处于招租阶段，对外报价为4.56元/天。第四：区域地价近1年时间内，北外滩范围内没有地块公开出让。2006年底，本地块东侧的汇山东块地块以挂牌方式出让，由上港集团旗下的上海汇港房地产以14.65亿元的价格摘得，单价为2774万元/亩，楼板价为13962元/。参考案例容积率土地面积性质土地成本/时间汇山码头东块地块2.

6、9835210综合2773.8万/亩/2007.02旅顺路东综合地块4.4156670综合4151万/亩/2006.02四川北路108号地块5.025788商办2837万/亩/2005.02第五：最新消息本地块答疑会于2月21日上午召开，参加答疑的企业包括陆家嘴集团、金丰投资、新鸿基地产、上海绿地集团、上港集团等6家单位。但据东方早报截止2月26日下午4点汇山中块地块竞买保证金到达指定账户的截止时间，只有上港集团旗下的上海汇港房地产缴纳了保证金。因此，若不出意外，本地块将被此前拿下汇山东块地块的上海汇港房地产收入囊中。1.2.公告号：20080304临港新城芦潮港社区E0605地块性质：商业办

7、公 土地面积：28358（45.5亩）规划容积率：2.5地块位置：东至纵二路、南至芦潮港路公告号：20080305临港新城芦潮港社区E0702地块性质：办公 土地面积：15205（22.8亩）规划容积率：2.35地块位置：南至芦硕路、西至港辉路公告号：20080306临港新城芦潮港社区E0706地块性质：办公土地面积：6547（9.8亩）规划容积率：1.2挂牌起始价：63.9万元/亩，楼板价799元/地块位置：东至潮和路、南至芦硕路地块评判短期看项目面临道路建设滞后、用电成本较高等不利因素；中长期而言，地块所在分城区以安置当地动迁居民为主，商务办公为辅，因此对其未来前景持谨慎态度：即使周边产业

8、未来进一步发展，有多少商务办公需求能被吸引也值得商榷。判断依据：第一：地块条件芦潮港分城区此次推出的3幅地块，均位于分城区中部，沿东西向的江山路东西排布。现场看到，地块已经基本拆平，部分边界由围墙包围。右图即为E0706地块现状图。地块北侧的江山路为分城区东西向的主干道，因此交通出行情况较好，但所在区域成熟度不高，地块周边均为待开发的空地，南、北面稍远处则是大片用于安置当地居民的动迁商品房。从答疑会上了解到：1、此次推出的3幅地块，未来均将打造成为芦潮港分城区的标志性建筑，因此要严格按照规划要求建设，如设置中心广场、商业步行街等。2、未来开发面临2个问题：地块南侧的芦潮港路，由于动迁问题目前尚

9、未开工建设，未来启动时间也难以估计；虽然地块附近的35kv变电站已经建好，但由于区域上级电源尚未开通，因此项目开发用电需从较远变电站输送，成本有所增加从挂牌文件看，E0706地块还需要在地块内落实为自身服务的10kv变电站和天然气调压站。第二：区域背景临港新城开发过程中，为配套服务产业区的发展，以万祥镇、书院镇、泥城镇和芦潮港镇四镇的老镇区为基础，规划了四个以居住、商业服务为主的分城区。面积4.3平方公里的芦潮港分城区，就配套服务于重装备和物流园区服务。芦潮港分城区的规划格局简单，总体以住宅开发为主，商业、商务功能主要集中在东西向主干道江山路以南的一狭长地带内。现场调研发现，芦潮港分城区主要道

10、路框架已经建成，前期开发以动迁商品房的建设为主。江山路以北区域，除个别地块外，开发基本完成，以动迁住宅为主（大多交房入住），另有部分配套商业设施在建；江山路以南区域，南部也以动迁房为主，目前仍在建。分城区未来可供开发土地，主要集中在江山路以南、芦潮港路两侧区域。此次推出的3幅地块即位于这一区域。第三：区域房价除动迁商品房外，芦潮港分城区内真正意义的商品房市场尚未启动。其动迁商品房定向销售的价格在2300元/，二手转让售价则在3300元/左右，与万祥、泥城和书院三个分城区水平相当。第四，历史地价2007年6月，芦潮港分城区推出了1幅住宅、商住混合用地：D0102、0103地块，土地面积85643

11、，容积率为1.4、1.8，最终由上海临港芦潮港经济发展有限公司摘牌，摘牌价为99万/亩，楼板价为928元/。参考案例容积率面积性质土地成本/时间D0102、0103地块1.4/1.885643住宅/商住99万/亩/2007.6第五，最新消息2月21日答疑会后两天，芦潮港分城区电话联系告知，此次公告推出地块，由于均为标志性建筑，有“出形象”要求，因此将由“自己”公司开发，建议不要参与地块的摘牌。1.2.公告号：20080309临港新城主城区WNWA1-282地块土地性质：商业、办公土地面积：9896（14.8亩）规划容积率：2.0地块位置：东至环湖西一路、南至绿丽港北路、西至水芸路公告号：200

12、80310临港新城主城区WSW-A1-27-1地块土地性质：商业、办公土地面积：11395（17.08亩）规划容积率：4.0挂牌起始价：453.4万元/亩，楼板价1700元/地块位置：东至环湖西一路，西至水芸路、北至申港南二路地价预估WSW-A1-27-1地块地块久银风险地价：608万元/亩；楼板价2280元/；预计土地总价10385万元（注：预估地价为风险地价上限）地块评判本次公开推出的2幅地块紧临滴水湖，其突出的景观优势是之前公告地块无法比拟的；虽然主城区远景十分看好，但建立于滩涂之上的主城区缺乏成熟的配套，在产业尚未成熟之际，项目将面临一段市场培育期。判断依据：第一：地块条件2幅地块均位

13、于临港新城主城区核心位置，与滴水湖仅隔了一条环湖西一路，项目未来建成后景观优势相当突出。2幅地块目前均已平整完毕，目前在临环湖西一路处建有景观围墙，交地时将拆除。2幅地块中，位置偏北的WNWA1-282地块，位于绿丽港以北，所在区域以荒地为主，无动工建设项目，南面隔绿丽港是已建成的会展中心。WSW-A1-27-1地块位于申港大道南侧申港大道是目前进出临港新城主城区的门户道路，其向西直接连接A2高速公路，可快速到达外环线。从地块所处位置看，A1-27-1地块更胜一筹。现场看到，A1-27-1地块南面，是刚刚动工的闵联大厦和已基本建成、但尚未投入使用的办公楼项目临港城投建设大厦（见右图）。第二：区

14、域背景临港新城是上海“十一五”期间重点开发的三个新城之一，由以产业发展为主的产业区和以居住、商办功能为主的主城区组成。主城区占地约100平方公里，规划居住人口50万，居住用地平均容积率1.0左右，集中了新城主要的高等级公共服务设施和城市居住区。主城区以5.6平方公里的滴水湖为核心，由内向外形成三个环带（见右图）：一环为商业办公功能区，安排行政商务、文化娱乐和高档公寓；二环以集中绿地为主，配有部分政府机构办公场所；三环以居住功能为主，商办为辅，除安排24个“城市岛”形态、容积率1.0左右的住宅小区之外，还在主干道两侧安排部分商办项目。此次公告推出的2幅地块，即位于一环带商业办公功能区西侧。主城区

15、建立于滩涂之上，缺乏原住民作为基础，在产业尚未成熟、配套缺乏的前期，人气的聚集是其房地产市场面临的实际问题。第三：区域房价临港新城主城区内目前尚无商办项目上市。唯一在售的商品房项目是由绿地集团开发的绿地蓝海庭一期，规划小高层、多层、双跃层物业，其2007年底推出的一批多层、小高层公寓，2008年1月成交均价为7897元/。第四：区域地价2007年底，临港新城主城区范围推出几幅商办用地，但位置相对较远，均位于三环带内，其摘牌楼板价在25002800元/之间。此外，2006年底主城区也曾推出5幅商办用地，位于一环带申港大道两侧，最终摘牌楼板价12221641元/之间。参考案例容积率土地面积性质楼板

16、价/时间WSW-C3-2-1-2地块2.07439办公2621元/2008.1WNW-C3-3-1地块2.09992办公2511元/2008.1WNW-C3-4-1-1地块2.06482办公2788元/2008.1一环云鹃路西地块2.512861办公1222元/2007.1一环云鹃路东地块2.510385办公1464元/2007.1一环山兰路西地块2.59720商办1641元/2007.1第五：最新消息2月21日答疑会后，答疑的工作人员透露，此次推出的2幅地块中，公告号为20080309的WNWA1-282地块，由于需在规定的时间内“出形象”，因此港城集团旗下的一家开发公司将参与地块挂牌，即使

17、面临竞争，也将以更高的价格确保摘牌。1.4.2008年第3号公告商品房地块基本信息区县区域地块位置性质面积容积率商办（10幅、18.3万）虹口环内北至杨树浦路东至上海航运交易所边界商业服务190393.9奉贤南桥新城北至运河北路、东至未建设用地商业114391.2南汇临港新城重装备产业区东至新元南路20米绿化带南至D3路43米绿化带商业办公106492.7芦潮港分城区东至纵二河，南至芦潮港路西至路漕河283582.5南至芦硕路西至港辉路5米绿化带办公152052.35东至潮和路，南至芦硕路65471.2书院分城区东至新港路10米绿化带南至白玉兰大道绿化带商业办公506281.5东至五尺沟30米绿化带南至工业区河20米绿化带201010.6主城区东至环湖西一路南至绿丽港北路、西至水芸路98962.0西至水芸路、北至申港南二路113954.0