合川区“江城天下”经济评价报告_2008年.doc

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1、合川区“江城天下”经济评价报告目录第一章 项目整体经济效益及阶段性预期效益分析一、项目概况1、项目名称2、项目建设单位3、项目建设地点二、项目功能及建设规模1、项目功能2、建设规模三、项目投资四、项目投资估算1、投资估算表2、开发期税费估算表五、资金筹措计划1、项目投资计划表2、借还款计划及利息测算表六、销售收入测算1、销售总收入预测表2、销售收入分期按比例测算表第二章 项目盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析1、损益表2、评价指标3、可运用资金估算表二、现金流量表与动态盈利分析1、全部投资现金流量表2、评价指标3、自有资金流量表4、评价指标5、动态盈利分析第三章 风险规避一、盈亏平衡分析1、

2、基础数据2、盈亏平衡计算二、结论和建议1、结论2、建议第一章 项目整体经经济效益及阶段性预期效益分析1、项目名称“江城天下”。合川区旧城改造项目。总用地面积485亩，拆迁房屋11万平方米，新建房屋60万平方米，估算总投资3.5亿元。2005年主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。3、项目建设单位成都华联商厦置业有限责任公司4、项目建设地点重庆合川市内一、项目功能及建设规模1、项目功能根据地块的环境特点，拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住宅小区。小区内配套设施齐全，购物、康乐、休闲运动等各类相应设施一应俱全。2、建设规模江城天下项目计划经济技术指标一览

3、表（暂定值）序号项目计量单位数值比重（）1用地面积平方米331668（498亩）1.1建筑占地面积平方米8291725（约）2总建筑面积平方米597000（余）2.1住宅建筑面积平方米488060（约）88（约）2.1.1多层住宅建筑面积（以47层为主）平方米414851852.1.2高层住宅建筑面积（以1218层为主）平方米73209152.2商业建筑面积（其中3万平方米自用）平方米97000（约）16.2（约）2.3公建建筑面积平方米11940（约）2（约）3容积率%1.8（约）4覆盖率%35（约）5绿地率%42（约）6总户数（平均每户约120平方米）户4067（约）7居住总人口（平均每户

4、3.5人）人14234.5 8停车位（每2户约1个车位）个2033三、项目开发建设计划本项目计划2003年年底开工，整个工程为期5年，分4到5期建设，其中应大桥以北的地块进行首期开工（拆迁量少）。若前期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地区的开发，使其在第一期开发中形成一个区域形象整体化，以利于项目的全盘销售，以期获得最大利润化。四、项目投资估算1、投资估算表 单位：万元序号项目总投资估算说明1.1土地费用9960.0020万/亩，包括征地相关费用及拆迁费用（约）2工程费2140.002.1地质勘察费及设计费700.00多层12元/平方米，高层15元/平方米2.2场地平整费用（土

5、石方）1440.0012元/立方米（预计120万立方米）3建筑安装工程费用22359.00多层350元/平方米，高层550元/平方米4其它费用1667.374.1小区道路150.003公里（预计50万元/公里）4.2小区绿化费用621.87每平方米25元(未除消防通道)4.3小区智能化895.5015元/平方米5不可预见费670.773%6开发期规费166.00见下表7财务费用480.00估计贷款总额为4000万8销售费用964.421.5%，包括广告推广及营销相关费用项目开发总成本总计38407.56折算为每平方米成本为643.34元/平方米2、开发期税费估算表序号项目金额估算说明1综合价金

6、00元/平方米2工程监理费571.6%4工程质量监督费591元/平方米5其他50暂估合计166五、资金筹措计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1500万元作为启动资金。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。1、项目投资计划表 单位：万元序号项目名称合计建设期20032004200520062007200820091建设投资38407.565500（拆、土）6000（12）8000（18）8000（15）5000（10）5907.56（5）2资金筹措38407.565500600080008000

7、50006907.562.1自有150015002.2借贷40004000-4480（本息）2.3预售收入再投入1315008500（10）15000（15）16500（15）18000（15）6295（5）尾盘销售2、借还款计划及利息测算表 单位：万元借款次数借款计划还款计划应付利息时间12003.892004.89金额40004000480合计40004000480六、销售收入测算1、销售总收入预测表(以5年的计划销售额度为指标）分类可售面积（平方米）保守销售均价（元/平方米）销售收入（万元）住宅488060（约）90043925商业67000（自留30000）300020370合计597

8、0001076.96642952、销售收入分期（按比例测算表）销售计划项目名称合计销售期20042005200620072008一期住宅100%70%30%商业100%80%20%二期住宅100%50%50%商业100%50%50%三期住宅100%50%50%商业100%50%50%四期住宅100%50%50%商业100%50%50%合计100%第二章 项目盈利能力分析一、损益表与静态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标)1、损益表 单位：万元序号项目名称计算依据合计1销售收入如上表64295.00 2总成本费用59.7万方643.34元/平方米38407.56 3销售税金及附加销售收入6.2

9、5%4018.43 4土地增值税暂估为3%1928.85 5利润总额1-2-3-419940.16 6所得税533%6580.25 7税后利润5-613359.91 2、评价指标A、全部利润的投资利润率利润总额总投资额100=19940.1638407.56100=51.91%B、全部利润的投产利润率利税总额总投资额100=（19940.16+4018.43+1928.85）38407.56100=67.40%C、自有资金投资利润率利润总额自有资金总额100=13359.90725500100=242.90%3、可运用资金估算表 单位：万元序号项目名称合计建设期2004200520062007

10、20081销售收入64295850015000165001800062952销售税金及附加4018.43531.25937.51031.251125393.433土地增值税1928.85255450495540188.854所得税6580.255001200140018001680.255项目可运用资金（1-2-3-4）51767.467213.7512412.513573.75145354032.47结论：本项目以上三个静态评价指标与房地产同行行为相应指标比较，完全可以接受。二、现金流量表与动态盈利分析(以四年的计划销售额度为指标）1、全部投资现金流量表 单位：万元序号项目名称建设经营期20

11、03200420052006200720081现金流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062951.2自有资金15001.3借贷40002现金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1建设投资550060008000800050006907.562.2销售税金及附加 0531.25937.51031.251125393.432.3土地增值税0255450495540188.852.4所得税05001200140018001680.252.5还贷（加息） 44803净现金流量（1

12、-2）0-2676.254412.55573.759535-2875.094折现净现金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.585税前净现金流量（32.4）0-1908.625171.256416.3710381.5-907.336税前折现净现金流量10% 0-1717.754654.125774.739343.35-816.592、评价指标A、税后全部投资FNPV13969-5980（自备资金）=7989 ，FIRR12.42 B、税前全部投资FNPV19153-5980（自备资金）=13173 ，FIRR20.48 3、自备资金现金流量表(以四年的

13、计划销售额度为指标) 单位：万元序号项目名称建设经营期20032004200520062007200820091现金流入5500850015000165001800062951.1销售收入0850015000165001800062952现金流出550011176.2510587.510926.2584659170.092.1自有资金55002.2预售收入再投入 60008000800050006907.562.3贷款本息偿还44802.4销售税金及附加531.25937.51031.251125393.432.5土地增值税255450495540188.852.6所得税50012001400

14、18001680.253净现金流量（1-2）0-2676.254412.55573.759535-2875.094折现净现金流量10%0-2408.623971.255016.378581.5-2587.584、评价指标自有资金的税后FNPV13969 ，FIRR39.37 5、动态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标）A、净现值（FNPV），经过以上计算，本项目税前、税后全部投资的NPV0，自有资金的NPV0，说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。本房地产投资项目的基准贴现率选取时，结合同期的银行贷款利率5.25，考虑行业的平均收益率

15、、资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制的影响，取IC10。B、内部收益率（FIRR），经以上计算，税前和税后全部投资的IRR分别为20.48 和12.42 ，自有资金IRR为39.37，分别大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到较高的收益水平，说明项目完全可行。C、项目经济效益指标汇总表项目静态指标动态指标投资利润投资利润率投资利税率财务净现值FNPV财务内部收益率FIRR全部投资税前19940.1651.91%67.40%20.48 税后13359.9012.42 自有资金税前242.90%税后1396939.37 第三章 风险规避一、盈亏平衡分析(以四年的计划销售额度为指标

16、）1、基础数据项目总成本 38407.56万元项目总收入 64295万元利润 19940.16万元税后利润 13359.90722、盈亏平衡点计算盈亏平衡点项目总成本销售总收入-（利润所得税率：33%）100%=38407.5664295-（19940.1633%）100%=75.40%盈亏临界点销售总收入盈亏平衡点=6429575.40%=48478.43万元结论：当销售收入达到48478.43万元时，工程基本上可实现保本；反之，当销售实现低于临界点，则项目将出现亏损。二、结论和建议1、结论本项目分析是在现有方案设计的基础上进行的，建筑单体的面积参数为，可售住宅为488060（约），可售商业

17、为67000（自留30000）本项目总投资为38407.56万元，平均售价1076.96余元/。其中住宅的平均售价900余元/，商业的平均售价3000余元/。根据盈亏平衡分析可见，江城天下项目盈亏平衡点为75.40。当项目销售比例达75.40，销售收入达到48478.43万元时，项目的收益与成本持平。通过敏感性分析可知项目有一定的抗风险能力，项目全部投资的内部收益率为20.48 ，自有资金的内部收益率为39.37，均高于银行同期利息，有一定的财务收益。由于项目定位花园小区，品质上有优势，同时售价在市场上有竞争力，因此可达到一个较好的销售比例，但是项目的功能定位一定要有特色。从以上计算我们还看到

18、，由于我们只作了5年的计划销售收益分析，其结论就是在5年期的经营后，公司不仅能获取税后利润13359.9072万元，还能获得销售后剩余的固定资产（房屋）达30000余平方米。2、建议项目建设需要大量的资金投入，其中融资成本的高低对项目成本影响较大。因此，建议贵公司尽量降低资金的成本。特别是项目运行中的再投入成本。项目开发分4期进行。其中关键在1、2期，由于项目的低密度性和良好的生活配套，特别是商业街的投入等因素，从经济上对工程一期的压力较大，因此对项目一期确定一个恰当的开发规模是至关重要的。影响一期开发量的因素有以下几点：市场在项目1、2期推出时的容量；1、2期产品的特色；1、2期的投资成本；销售价格；1、2期建设周期，1、2期的推广特色等。