花都风神汽车工业园项目前期汇报_戴德梁行_67页_2008年.doc

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1、目 录1.市场机会总结12.项目发展定位及开发理念42.1与风神汽车工业园关系定位42.2市场定位42.3产品组合52.4目标客户定位73.开发目标及策略133.1开发目标133.2开发策略133.3开发方式选择建议134.产品策划建议154.1产品品种与规模建议154.2规划设计建议184.3建筑设计建议254.4景观设计建议344.5工程建设计划395.项目营销推广策略和方案435.1项目整合营销策略435.2营销计划475.3产品定价506.项目投资经济效益分析516.1项目投资估算516.2租售收入估算546.3项目总投资成本测算556.4资金筹措及运用566.5项目财务评价576.6

2、项目不确定性分析606.7项目经济效益分析结论及建议647.结论及项目关键点与评估标准667.1结论667.2建议667.3项目操作关键控制点661. 市场机会总结在上篇市场研究报告里，我们以定量定性分析法、专家意见法、取证法、集中主要课题的研究方法，分别对社会经济环境、行业环境、目标客户群需求特征、项目自身条件进行研究。市场研究总结如下：项目有良好的社会经济环境：因为国民经济持续增长，三大重点工业支柱：汽车、皮革皮具、金银首饰，兼具其二。花都区未来五年以工业及商贸物流业为发展重点，呈现东西翼城区齐飞的发展态势，2007年人口机械增长率高达1.92%。汽车产业经济蓬勃有效拉动房地产需求：原因是

3、制造业转移趋势，即发达国家向发展中国家、城市向城市边缘转移。汽车城已纳入省工业发展总体布局，花都区发展思路是发展第一，经济第一；工业第一，汽车第一。中国面临汽车消费时代前奏，中国目前汽车行业利润率远高于社会平均利润率，汽车产业有强大的拉动作用。房地产市场总体向好，存在市场空间：理据是工业化促进城市化，房地产业作为被动型产业由制造业拉动。花都区成为众多房地产开发商关注焦点，提升花都区房地产板块影响力，同时未来房地产供应量增长快速，现有房地产项目分布不均衡，区域房地产供给存在缺口，国内房地产投机资金进入花都。首期开发有客户支撑：这是因为存在有效的住宅购买需求。近期主力需求来自东风乘用车公司的员工；

4、远期需求包括：汽车制造业上下游企业员工、投资置业者，存在大量的住宅租赁需求，对商业配套、娱乐设施、教育设施需求强烈。同时，对于项目的优势、劣势、威胁、机会作了归纳分析：优势：具备汽车城中心区位，具有很强的商业价值和居住价值城市道路网络健全，建设标准高，交通方便区域良好的发展前景，具备升值潜力和投资价值具有规模优势劣势：工业区形象对住宅产品有负面影响，自然景观资源缺乏社会配套设施匮乏，生活氛围不成熟，目前缺乏公共交通工具地块边线及建设条件现状存在不利因素机会：汽车城的发展得到政策倾斜，以城市标准规划建设，基础设施配套的完善促进区域城市化。东风乘用车公司拉动下的汽车产业经济发展为区域经济繁荣奠定基

5、础。区域周边工业发达：珠宝加工区、马溪工业区，花都区房地产市场投资活跃，逐渐升级为广州市场的一个重要板块。从市场供应角度看，区域市场供应有缺口，从需求角度看，有近期可实现的有效需求。威胁：花都城区东移的发展现状，已上市土地量较大，大型项目多。同一区域（天马河）拟建大型项目，面临较激烈的竞争。村留土地的不确定性，城区居民对汽车城的认知为工业区，影响其置业倾向，目标客户群收窄。至2008年，以项目为地理中心的工业园区很有可能将发展成为以汽车工业为核心的现代化卫星城。 发展面积15万平方公里或更大 工业总产量超过1000亿人民币，广州三大工业经济区之一 资金密集，人均产值达200万人民币 3-5万个

6、汽车产业工人（技师）聚集 文化水平较高，年轻而有活力，男性占绝对比例 区内人均收入大大超过社会人均收入 区内环境优美，街道宽敞，就业和安居两相宜 功能分区明确，厂区与居住区、商贸区相互独立，互不干扰 方便快捷的交通设施将卫星城与市区的空间距离拉近综合市场研究的结果、和优势、劣势、机会与威胁的因素，我们得出以下结论：项目具有突出的区位优势，具备房地产项目立项的最根本条件；项目在区域产业经济强势发展的拉动下，具备良好的发展前景和近期可实现的市场机会；项目存在的劣势在一定程度上限制了项目开发的选择空间，比如：不适宜开发高端住宅物业，但可以选择适当的方向以切入市场；外界存在的威胁因素增加项目风险，但可

7、以通过恰当的定位把握有效需求，达到规避风险的目的。因为项目是一个房地产项目，因此我们建议应在开发商的角度去考虑项目发展的原则：扬长避短地定位客户，将优势极大地放大，以赢取最大的效益；敏锐地抓住机会，远期与短期双结合，抓住远期的大机遇以达至最高的利润；激活短期是远期成功的前提，迅速在市场上确立自己的势力，不能替代的位置，减弱对手的威胁。经营上，以销售为最终目标，以上为我们策划的出发点和原则。2. 项目发展定位及开发理念2.1 与风神汽车工业园关系定位花都汽车城的发展定位为“产业积聚，城市扩张，环境优美”，市、区政府已决定要以卫星城的发展模式作为花都汽车城未来的发展方向，而一个完整的城市包括了许多

8、的功能区，居住功能是其基本功能之一。一方面，房地产作为被动型产业，已经决定了本项目是依靠汽车产业的发展拉动；从功能上看，本项目是花都汽车城的一个配套功能，花都汽车城未来的产业规划及发展进程直接影响到本项目的开发方向和进程；而房地产市场的繁荣程度是衡量花都汽车城经济景气程度的重要指标之一。经济越发达，带动着房地产业就越发达；而房地产业越发达，也意味着经济发展程度越高；另一方面，作为城市功能区，居住功能是汽车城的基本功能。汽车城不仅要以经济实力、汽车产业的竞争优势为基础，以城市繁荣为标志，而且要有一个良好的生态环境和文化氛围。特别是进入21世纪，这一问题越来越引起人们的重视，那些从工业化城市转变过

9、来的城市，更面临着生态环境重新整治和文化氛围重塑的过程。良好的居住功能不仅是城市功能的内在要求，更是汽车城能否形成产业集群、人才高地的关键影响因素。总之，项目是以花都汽车城的发展为依托，而项目的发展又提高了员工的生活质量，使得汽车城不但成为创业的乐园，也成为生活的乐园。2.2 市场定位项目作为汽车城的生活区，具有如下特点：1. 以汽车产业为依托；汽车城规划的顺利实施对项目的成功有着很重要的影响；2. 项目的主要客户群来自东风乘用车公司，而这些目标客户群是来自五湖四海，在本地定居需要找到一种共同的归属感；3. 汽车城员工的生活为一线两点工作与生活；在这种模式下，生活区将是员工度过工作之余的大部分

10、时间，因此，通过生活区必须能解决员工所需的居住、娱乐、购物、教育等需求；4. 汽车城员工的年龄结构偏低，要求有更为丰富的娱乐生活；结合汽车城生活区的特点，我们提出整体的主题定位为：大众化的汽车城中心生活区。主题内涵： 汽车城：将项目的营销资源分配主要集中在汽车城内，利用员工的荣誉感为来自五湖四海的员工营造一种共同的归属感、自豪感，在营销中营造唯一性，排他性；因此，在项目从命名到建筑形态、设施、社区文化等都应尽可能地融入汽车文化因素，给购房者以想象空间。 中心生活区：本项目地处风神汽车工业园的中心位置，通过强化中心位置来突出本项目的唯一性未来可能会有其他房地产项目进入，但中心生活区却只有一个；利

11、用这种唯一性来增强购房者对本项目未来发展前景的信心。而中心生活区能解决员工所需的居住、娱乐、购物、教育等多方面需求； 大众化：与其他行业相比，汽车行业的员工收入相对较高，然而，占大多数的依然是工薪阶层，而且数量众多。通过营造大众化的氛围，可以给购房者一种亲切感，拉近与购房者的距离。此外，从调查来看，项目周边地区极度缺乏各种生活配套，这是一个市场空白点，通过对各种商业、娱乐配套设施的完善，可以为员工提供极大的便利，可以有效地拉动购房者的需求；2.3 产品组合调查中发现，由于东风乘用车公司及周边企业中有着大量的外来就业人口，形成了巨大的居住需求。以东风乘用车公司员工为例，有超过40%的员工现以租房

12、的方式解决居住，还有约40%的员工住集体宿舍，其中有约23%的员工有购房意向。周边企业也有许多同样的需求，因此，从市场机会看，就产生了购房、租房及集体宿舍（企业）的需求；此外，由于项目周边商业、娱乐设施非常缺乏，而员工绝大多数年龄在21-40岁，家庭负担小，工作稳定，业余时间较多，消费的需求非常强烈，但得不到满足，因此，同样存在着很大的商业机会； 洋房产品一方面，东风乘用车公司员工对住房有着较强烈的需求，且对房价有着较高的承受能力，愿意就近置业的比例占购房者近40%；另一方面，本区域无产品供应。按其需求，结合有在周边购房的意向，我们建议首期开发约300套洋房，满足员工的居住需求； 公寓产品针对

13、租房需求，我们建议只取其高端部分，以公寓的形式出租给东风乘用车公司及周边企业的中高级技术管理人员，其目的在于通过这部分租房需求，将租金维持在一个稳定的水平，给投资洋房者以信心，并确保洋房的市场价格可以按开发商的既定目标逐步走高；大量普通的租房需求，虽然其绝对数较大，但由于管理难度大，回收期长，对开发商的资金要求高，因此建议将这部分转让给市场，由市场中的投资者来完成产品与使用者的联接； 宿舍产品从现有的需求看，配套企业尤其是日资企业对租赁宿舍有着需求，而国内企业一般倾向于自建宿舍。有这种需求的企业数量较少，但由于是企业行为，因此其总量较大，且可承受的租金相对较高。由于宿舍的开发周期短，建议发展商

14、在了解了企业的具体需求后再行开发； 商业娱乐物业本项目的辐射范围内，新华工业区现有就业人口1万余人，马溪、歧山、毕村等居民人口合计也有1万余，而港口工业区及附近企业的就业人口也有几千余人，有着庞大的市场需求，但目前成规模的商业片区并未出现，因此，开发商业物业既是市场的需要，也能汽车城居住功能实现的需要；2.4 目标客户定位2.3.1 近期客户定位1 近期洋房客户：（1） 主要客户：东风乘用车公司普通员工及产业技师、中低层管理人员，预计占首期客户构成的比例为80%，约300套中的240套。 基本特征： 这部分员工年龄在21-40岁左右，其中又以25-35岁占多数； 大都还没有结婚、准备结婚，或者

15、刚结婚不久； 在东风乘用车公司公司工作时间1年以上，尤其是工作时间在3年以上的员工（包括前云豹公司工作过的员工）； 经济能力：个人年收入在2万元以上； 主要关注点：商业娱乐配套、运动设施、上网、教育配套（幼儿园）、环境； 产品要求：两房、三房； 心理特点： 由于年龄结构偏低，对于新事物的接受能力较强，喜欢运动（如乒乓球、羽毛球、篮球、足球等），上网，泡酒吧； 对东风乘用车公司的忠诚度高，有很强的自豪感、归属感，希望有稳定的生活； 喜欢就近居住，希望得到方便、完善的生活环境； 对教育已经开始关注，但目前由于多数尚未有孩子，其关注程度不是很高； 几乎都是首次置业，以自住为置业目的；（2） 次要客户

16、：周边企业中的技术、管理人员，预计占首期客户构成的比例为约15%，即约45套。 基本特征： 这部分员工年龄在31-40岁左右； 外来人员为主，在当地工作2年以上； 职位为技术、管理人员； 已经结婚，家庭人口以2人、3人为主； 经济能力：个人年收入在2万元以上，与周边企业的员工比较相对较高，与东风乘用车公司员工收入相当； 主要关注点：商业娱乐配套、教育配套（幼儿园）、环境； 产品要求：以两房为主； 心理特点： 其对教育的关注度会提高； 喜欢就近居住，希望得到方便、完善的生活环境； 几乎都是首次置业，以自住为置业目的； 对花都及当地有较好的认同感；（3） 其他客户：新华镇投资者；预计约占首期客户的

17、比例为5%左右，约15户。 基本特征： 主要为新华本地居民； 年收入较高； 二次置业甚至多次置业； 对产品有着较高的要求； 主要关注点：未来的升值潜力； 产品要求：以二房为主；2 近期公寓客户：主要客户群：刚到花都工作的东风乘用车公司管理人员、周边企业中高级技术、管理人员；周边配套企业集体租赁。 基本特征： 刚到花都汽车城工作时间2年之内； 收入较高； 一个人或俩口子； 主要关注点：完善的生活配套、上网、宜居宜办公； 产品要求：一房一厅； 心理特点： 由于刚到花都，对当地不熟悉，因此，就近、便利是租房的第一考虑； 收入较高，对居住有着较高的要求，需要为其提供完善的生活设施及日常的家政服务； 对

18、当地、对公司处于熟悉阶段，工作不稳定，流动性较大； 在工作稳定后，预计其在两三年内会在花都或当地购房置业3 近期集体宿舍客户主要客户：周边配套企业 基本特征： 对宿舍的需求主要是周边配套企业； 这部分需求量大，但偶然性较大； 以日资企业为主，国内企业多数为自建宿舍； 租金承受能力较高； 主要关注点：完善的管理； 产品要求：此部门需求由于企业数量较少，因此建议产品应依据客户需求量身定制；2.3.2 远期客户定位1 远期洋房客户（1） 主力客户群一：东风乘用车公司普通工人、产业技师、初级管理人员；随着东风乘用车公司产能扩大，至2007年，东风乘用车公司的员工有约8000人，再加上55万台发动机项目

19、建成后，也将有1000-2000名员工，再加上研发中心的员工，将有约1万名员工在东风乘用车公司及其附属企业就业。这是一个非常可观的客户群体；（2） 主力客户群二：周边配套企业产业技师、管理人员随着东风乘用车公司的产能扩大及花都汽车城建设的进展，将会有3-5万的产业人口，虽然这部分员工收入相对稍低，但由于基数大，所产生的购房需求绝对数仍然相当可观；（3） 次要客户群：新华镇投资者一方面，随着东风乘用车公司的发展，花都汽车城将以卫星城作为建设目标，在3-5年内将会逐渐成熟，本地的房地产价格将会逐渐走高，这种未来的升值潜力会吸引新华镇的投资者前来；另一方面，由于本区域的扩张将吸引大量的外来人口从事制

20、造、服务、商业等工作，并产生大量的租赁需求，此部分需求将吸引投资者前来投资；因此，在远期的开发中，投资者将是一个重要的客户来源。2 远期公寓客户远期公寓的主要客户仍然是周边企业中高级技术、管理人员；我们以员工进入公司后两年左右购房计，其居住周期约为两年；由于未来几年约有3-5万就业人口进入，其中技术、管理人员的比例约为10%，人数约为3-5千人；以6年这些就业人口全部到位，每年约500-800的技术管理人员进入汽车城，每个周期（2年）内的技术、管理人员为1000-1600人，这部分人以单身为主，对居住的要求高，但由于刚到花都不会马上购房，因此，租赁需求大，本项目的120套公寓约占其需求总量的8

21、%-12%；3 远期集体宿舍客户以东风乘用车公司的配套企业为主，其需求较为零散，可预测性低，因此，建议风神汽车工业园开发公司在接到具体的需求后再行开发。3. 开发目标及策略3.1 开发目标目标一：确立汽车城中心生活区地位以尽快取得高的市场占有率为表现，以土地及物业的升值实现项目最终利益。目标二：发展企业品牌利用在汽车行业具有影响力的“风神”品牌，延伸到房地产业。目标三：促进区域城市化，创造良好社会效益改善区域缺乏生活配套的现状，建设适合广大就业人口的理想家园，稳定汽车城的产业技术人才，为区域经济发展提供保障。3.2 开发策略围绕开发目标，针对项目特点确定开发策略。配套先行，营造生活氛围，实现商

22、业与居住的相互促进针对汽车城缺乏商业、娱乐等生活配套设施的现状，以方便齐备的综合配套设施吸引当地工作及居住人群，以实惠适用的住宅产品将流动的人群固定在小区内，实现商业与居住的相互促进，同时，在短时间内汇集人气，成功将“生区”转化为“熟区”，有利项目的整体发展。多类型产品组合，有效覆盖需求针对区域内存在多档次和不同特征的需求，选择多类型产品组合，项目内部不同产品的互补，以有效满足最大量的需求人群。3.3 开发方式选择建议分期建设，滚动开发项目占地和建设规模大，以合理的产品供应量入市，并以首期的开发经营带动后期建设，实现资金滚动，达到提高资金效率的目的。4. 产品策划建议4.1 产品品种与规模建议

23、（1）根据项目的性质和地块情况，决定了项目为生活型居住社区，其产品形态主要是商业和多、高层洋房。 项目位于广州花都汽车城内，处于汽车城一期开发的中心位置，在风神大道与花港大道的交接地带，具备了方便的交通，便捷的生活环境。广州花都汽车城的一期开发是一个规划人口为8万人以上的产业新城，预计常住人口约有5万人。项目的用地位于汽车城一期开发用地中心区域的黄金位置，地块北面和西面分别为风神大道与花港大道两条交通动脉，而东面和南面也是宽阔的城市干道。项目用地方正平整，四周均为低层，少量多层的低矮建筑物，视野开阔，适合发展高品质的住宅社区。开阔的视野通畅的交通地块北面紧邻城市广场；西面为文化中心，远眺苍翠的

24、飞鹅岭；东面为商贸区，南面现为农地。 项目用地周边的商业和生活配套设施匮乏。现阶段地块周边基本为工业用地和农地，除附近农村的集市外，没有成熟的生活配套设施；商业设施除风神汽车工业园开发有限公司在风神大道开发的商业中心外，没有其他商业设施；而娱乐设施更是抓襟见肘。因此，优质的住宅和大众化的生活娱乐配套设施是项目发展的产品。（2）项目占地达450多亩，规模较大，因此应分期分阶段开发，首期开发面积约31500平方米。 项目规模大，占地面积约453亩（约30公顷），预计总建筑面积接近50万平方米，居住人口接近1.8万人，因此项目应分期分阶段开发。 首期先开发348户洋房和7600平方米的宿舍楼（其中6

25、0户为公寓），占地面积31500平方米，总建面积43120平方米，预计居住人口1728人。项目有关经济技术指标序号主要技术经济指标参数1占地面积302518.576平方米1.1净用地面积276629.46平方米1.2退缩面积25889.116平方米2总建筑面积（按净用地面积计）497933.028平方米2.1.洋房建筑面积477933.028平方米2.1.1出售房面积442533.028平方米2.1.1.1可出售洋房面积395600平方米2.1.1.2可出售车位面积34800平方米2.1.1.3可出售商铺面积12133.028平方米2.1.2出租房面积5400平方米2.1.3宿舍楼面积3000

26、0平方米2.2公建建筑面积20000平方米2.2.1可售商铺面积9060平方米2.2.2其他公建面积10940平方米3容积率（按净用地面积计）1.84总基底面积（按净用地面积计）77456.25平方米4.1洋房基底面积67456.25平方米4.3公建基底面积10000平方米5密度（按净用地面积计）28%6绿地率（按占地面积计）38%7居住户数4420户7.1出售房户数4300户7.2出租房户数120户8居住人数17730人8.1出售房人数15050人8.2出租房人数180人8.3宿舍楼人数2500人9机动车车位数3010个9.1可出售车位数1160个9.2非出售车位数1850个10非机动车车位

27、数4300个11建筑间距南北向1.0H东西向0.7H注：居住人数中出售房按3.5人/户计算，出租房按1.5人/户计算；车位数按0.7个/户。一期项目开发主要经济指标序号主要技术经济指标参数1用地面积31500平方米1.1住宅用地面积24000平方米1.2公建用地面积7500平方米2总建筑面积43120平方米2.1住宅建筑面积38880平方米2.1.1出售房面积28580平方米2.1.1.1可出售洋房面积23760平方米2.1.1.2可出售车位面积1800平方米2.1.1.3可出售商铺面积3020平方米2.1.2出租房面积2700平方米2.1.3宿舍楼面积7600平方米2.2公建建筑面积4240

28、平方米2.2.1可售商铺面积1980平方米2.2.2其他公建面积2260平方米3容积率1.43.1住宅容积率1.63.2公建容积率0.64总基底面积8840平方米4.1住宅基底面积6640平方米4.2公建基底面积2200平方米5密度28%5.1住宅密度27.6%5.2公建密度29.3%6绿化率40%7居住户数348户7.1出售房户数288户7.2出租房户数60户8居住人数1728人8.1洋房人数1098人8.1.1出售房人数1008人8.1.2出租房人数90人8.2宿舍楼人数630人9机动车车位数202个9.1可出售车位数60个9.2非出售车位数142个10非机动车车位数288个11建筑间距南

29、北向1.0H东西向0.7H注：居住人数中出售房按3.5人/户计算，出租房按1.5人/户计算；车位数按0.7个/户。4.2 规划设计建议4.2.1 项目总体规划建议针对项目的区位与客群特征，建造“汽车城的中心生活区”。 功能上，将市政广场、商业设施与住宅产品紧密相连，使项目成为汽车城的综合中心居住中心、交通中心、商业中心和休闲娱乐中心。 交通上，采用开放的社区，设置多个出入口连接畅通的市政交通，使居民的上下班与日常生活更方便。 空间上，利用全开放，半封闭和全封闭的空间将人气从市政广场逐步引入居住社区。 气氛上，结合市政广场，通过标志性的建筑物，营造人气汇聚的氛围。总体规划方式根据项目用地的形状，

30、采用核心发散式的组团布局，为住宅创造良好的景观和通风采光的条件，营造出既有成熟的居住气氛，又不乏轻松休闲气息的社区氛围，使建筑动线布局，使空间有序流动。立体空间上采用外围高中间低的城堡式处理方式，为社区创造良好的小环境，一方面阻隔外部的不利因素，另一方面营造休闲、宁静的内部环境。开放式小区+围合式组团的布局方式。促进商业的发展和社区的繁荣，同时保证小区的安全和私隐，做到“动中有静，静中带旺”。 开放的社区为首层骑楼式的商铺提供了浓郁的商业氛围，同时也为住户提供了休闲娱乐的生活环境。首层商业采用小镇式的商铺形式，这些渗透到整个小区的个性商铺，将为小区内的居民创造悠闲雅致的消费环境。 围合式的组团

31、采用“围而不合”的规划方式，既方便管理又能提供良好的通风和采光的环境。组团院落采用封闭式管理，既保证商业街开放式的商业气氛，又保障了住户的安全。使项目创造出新型的社区文化氛围，塑造和睦的邻里关系。围而不合的组团规划不同时期的开发应该注意有不同的特点，尤其在总体规划上，必须体现整体统一，不可有各自为政的感觉。一个好的项目必须把握市场的发展而不断改进，不断完善，使产品越做越好。社会在发展，人们的生活水平和文化水平在不断提高，因此，市场对项目的要求也不断提高。项目每个阶段都必须随时把握市场的需求，走在市场的尖端，并形成各自特色，但各个时期之间又应有必然的联系和统一。项目总体产品比例序号产品面积（m2

32、）所占住宅面积比例（%）户数（户）所占户数比例（%）平均单位面积（m2）1洋房477933.02896.044201001.1出售房442533.02888.9430097921.2出租房54001.11203451.3宿舍楼300006.012m2/人2公建200004.02.1幼儿园15000.32.2小学60001.12.3会所18000.32.3.1办公设施8000.12.3.2服务设施10000.22.4商业中心90601.72.5医疗站13000.22.6其他配套设施3400.13合计497933.0281004.2.2 一期开发规划建议饱览市政广场的美景，延续市政广场的文化氛围，

33、营造“优美便捷的健康社区”。 结合市政广场的兴旺的人气，营造繁荣的商业街区，建设人气旺盛的居住社区。 将出售、出租与宿舍产品有机结合，集中开发，既彼此相连，汇聚人气，又互不影响，互不干扰。（1） 市政广场提供了独特的人文景观和活动场所。市政广场为项目尤其是一期开发提供了休闲、运动和聚会的理想场所。在项目公建配套的建设上可考虑与其配合使用，取长补短，弥补不足。（2） 首期应紧邻市政广场开发，借助广场的人气带旺项目的气势，将广场的文化气息引入社区，丰富社区的人文环境。第一阶段的开发应贴近市政广场。首先，可以“借景”，将市政广场的景观融入项目；其次，可以“借人气”，借助市政广场的热闹气氛提升项目的人

34、气。（3） 公建的位置，尤其是大中型商业及售楼部的布局，是第一阶段开发的关键所在。由于地块北面与市政广场有一定的距离阻隔，因此建议争取取得中间地块的使用权，并结合地块将集中的商业设施及售楼部等公建配套布置在靠近广场的地块内。接近与市政广场开发，能获得开阔的视野和优美的景观，因此与市政广场的观景有最为直接的互动性；此外，还能收到较好的展示和宣传效果，增加项目的知名度。但是选址于此必须解决三个问题：1) 广场与项目地块的北面端线约有二百米的距离，因此必须争取获得中间地块的使用权2) 地块旁有高压电线经过，对商业设施的布局，以及区内的住宅都有较大的影响；而且中间连接区域的景观可控性较差，容易受其影响

35、。因此建议与政府协调，统一规划建设。3) 由于中间连接区域的不确定性，售楼部与主入口的位置将要随项目开发位置的确立而有所调整。若中间连接区域可开发利用，售楼部则理所当然设在北面，面向广场和商业，而首期出入口也设于此。否则，售楼部与主入口都应设在西面花港大道旁，北面只作次要出入口。（4） 确立一期的开发以商业为中心，利用繁华的商业气氛，创造一块人气旺盛的吉地。第一期开发是项目的关键，因此必须在规划上汇聚人气，营造热闹兴旺的气氛。在紧贴广场的位置集中设置商业设施，以商业为中心，塑造庭院式的围合，形成向心性，并利用区内首层骑楼式的商业街铺，将商业氛围引入社区，使兴旺的人气渗透到整个社区。而项目内部，

36、则根据客源和产品形态的不同，分别建设相对独立的组团，使相同的产品内部有独立和谐的社区环境，而不同的产品之间则不会造成不必要的干扰。此外，应尽量降低开发成本，保证大众化的价钱。设计经济实用的产品，针对客群年轻有活力的特点，设置公共的体育运动设施，为住户提供丰富的健康运动设施，吸引更多年轻的打工一族。（5） 市政广场的风格和功能对项目有较直接的影响。项目的发展，一期的开发若能配合广场的设计，将为项目创造良好的人文环境。将广场和项目看作一个整体进行设计，可充分发挥广场的价值。项目的绿化环境应尽量与广场的风格相一致。而项目的商业和文体设施应顾及游客和住户等各方面的需要，同时广场的设施反过来又可以为项目

37、的功能发挥互补作用。一期产品比例产品面积（m2）所占面积比例户数（户）所占户数比例平均单位面积（m2）洋房两房单位741024.4%11440%65普通三房单位816026.9%9633%85大三房单位819027.0%7827%105车库面积360011.8%首层商铺面积30209.9%合计30380100%288100%其他出租房270026.2%60100%45宿舍760073.8%12m2/人合计10300100%60100%公建商业设施面积198046.7%鲜活超市50011.8%会所（包括售楼中心）130030.7%医疗站2906.8%其他配套设施1704.0%合计4240100%

38、会所的功能面积分配和室外运动设施面积会所售楼中心150平方米桌球室180平方米投影厅200平方米乒乓球室200平方米洗衣30平方米棋牌室100平方米美容美发60平方米邮电70平方米阅览室150平方米办公及管理用房160平方米合计：1300平方米室外运动设施羽毛球场四个，480平方米网球场一个，800平方米篮球场两个半场，480平方米合计1760平方米4.3 建筑设计建议结合汽车产品的特征，营造独特的汽车城住宅产品，体现项目特色。 安全舒适营造安全的社区，舒适的环境和产品。 紧凑精致设计实用，紧凑的户型，布置精致的装修。 动力澎湃年轻的客户，清新的建筑使项目充满活力和生气。 操作方便便捷的交通，

39、便利的购物与服务设施，令生活简单方便。 电子化、信息化先进的网络设备与智能化系统，使住户随时都能把握时代的脉搏。（1） 户型简洁、紧凑的户型针对年轻的客群，体现方便、活力的特点项目面对的客源基本是以年轻人为主，设计的户型必须实用、便捷。因此，设计要以“紧凑的户型，精致的布局”为原则，参考深圳、广州的小面积单位，布置小巧齐全的功能，布置尽可能多的房间。大小不同的户型为购房者提供多样的选择出售洋房根据前期市场调查所得的结果，首期出售的洋房户型将按面积的大小分三类。两房和普通三房单位只设一个洗手间，普通三房和大三房单位则设置干湿分区的双阳台，大三房单位还设有主人房套间。这三种户型均采用一梯四户、七层

40、高（首层架空）的设计形式，都配有入住装修的标准。抛光地砖，防霉墙漆，橱厕贴瓷片，配灶台洁具，使住户无须进行二次装修，买房即可入住，为住户节省了装修所需的时间和金钱，以及大量烦琐的工作。此外，在顶层可设置两套打通的大户型，以解决少量大户型买家的需要。各种不同大小、不同户型的住宅应有机地组合搭配，构成有机的住宅生命体。公寓首期为四栋六层洋房（首层架空），针对出租客，设计面积约45平方米的一房一厅单位。每个单位都配有精致的装修，全屋的家具和电器。由于出租房的档次较高，因此出租楼除设独立的组团，独立管理外，首层架空将作停车与绿化之用，而不设商业。此外，设计阳光式的楼梯间，一方面令楼梯间更开阳，另一方面

41、可将室外的景观透入室内。宿舍楼对于宿舍楼，应参考现代新型的宿舍建筑，摒弃旧式呆板的形式，设计舒适、活泼的住所。首期为三栋六层的宿舍楼，布置精致的34人房。由于每层需设置公共的淋浴间和洗手间，因此应注意考虑其位置及卫生等方面的设计，避免造成卫生死角。一梯四户的多层洋房是一期开发的主导产品。一梯四户、不带电梯的多层洋房具有九成以上较高的使用率，这使项目具有较强的吸引力，提高了产品的实用性。设计时一梯四户的户型应注意保证有良好的通风采光。在花都，主导风为东南风，因此住宅南北放置可使居室获得南北对流的自然风。良好的通风，不但能提供健康的生活环境，还可节省能源，节省开支，减少污染。为了提高公寓的档次和环

42、境质量，采用一梯三户的户型设计，使出租房有更好的通风采光条件，环境更舒适。一期住宅产品形态序号产品面积（m2）层数（层）户型备注1两房单位657一梯四户带入住装修2普通三房单位857一梯四户双阳台、带入住装修3大三房单位1057一梯四户主人房带套间、双阳台，带入住装修4出租房单位456一梯三户首层架空、一房一厅，带全屋家具电器和精装修5宿舍楼12m2/人8设公共卫生间和淋浴间首层采用骑楼式的商铺设计，在组团的外缘布置商铺，在内部设置庭院绿化和停车场 骑楼式的商铺是一种具有地方特色的建筑形式，在岭南地区，尤其是在广州深受欢迎。骑楼式的商铺不但具有浓郁的商业街区气氛，而且为住户提供了遮阳挡雨的购物

43、场所和休憩交流的空间，既是商业空间也是人文空间。而对于一般的家庭，首层商铺将为家居生活提供极大便利，衣食住行、柴米油盐一应俱全，住户下班后在楼下就能买齐生活的必须品。此外，还可将部分商铺用作临时幼儿园，连接内部的绿化场地作为活动场所，解决首期住户托管小孩的需要。 首层架空设计是一种健康生活的设计“庭院式”的组团设计不管是朝东、朝西或朝南的房间，每天都能保证有一定的阳光照射时间，以减低潮湿气候的影响。而组团庭院的首层架空更可促使庭院内部形成穿庭风，合成“风凉水冷”的格局。首层架空的优点还能解决室内停车位的需求，同时由于架空部分与庭院绿化相接，因此使绿化面积增大，项目的舒适性也就得到了明显的提高。另外，还可为住户提供一个交流、观景的空间。就算在日晒雨淋的天气，住户都能与