长沙金外滩项目整体定位与发展战略报告（之一）基础研究篇_2005年.ppt

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1、长沙金外滩项目 整体定位与发展战略报告（之一） 基础研究篇,2,研究内容, 长沙宏观经济分析, 长沙城市发展分析, 长沙房地产市场分析, 项目地块价值分析,3,长沙宏观经济分析,4,按照国际经验，长沙近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展,近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上，2004年达到14.8%，房地产业处于高速发展期。 近3年长沙市固定资产投资年增长率保持了36%以上，2004年已达668亿元，增幅高达38.9%。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用 与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济水平仍然偏低，与其城市地位相比，还有很大的发展空间,长沙市历年经济发展状况,房地产

2、预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,5,长沙市人均GDP快速增长，房地产市场属于高速发展期,长沙人均GDP近年来一直维持在10以上，并在不断加快，经济增长迅速 长沙2004年人均GDP约2258美元，同时说明长沙房地产处于快速发展期,长沙市历年人均GDP发展状况,人均GDP与房地产发展关系,6,长沙市以第二产业为主，农业比例明显偏高,从历年来数据看出，长沙产业结构稳定于“三、二、一”型 “三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化，消费能力逐步增强。,长沙市历年产业结构状况,7,长沙社会消费品零售总额增长迅速,社会消费品零售总额增长迅速，自2000年以来，每年保持了12%以上的增长率，2

3、004年和2005上半年更是在16以上，居民消费明显升温。 长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出周边南宁、南昌一倍还多,长沙市历年社会消费品零售总额,8,长沙居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高,长沙市城市居民的人均可支配收入处于一个较高的水平，在周边省会城市/直辖市中也只低于广州 近三年长沙市城市居民的恩格尔系数一直低于35，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在30-40%间为富裕,长沙市历年人均可支配收入,9,长沙人消费意愿强烈,2004年城市居民人均消费性支出达到了9032元，在省会城市中由上年第4位上升到第3位 六年来，长沙城市居民人均消费性支出与人

4、均可支配收入之比都在80%以上，消费特征明显 市民敢于消费，爱“吃”，好“玩”，不太重视储蓄,刘先生：长沙市酒吧周一到周日生意火爆，每次去酒吧消费多在600元以上 易小姐：长沙市27、28岁以下的年轻人几乎没有存款，都平时消费掉了,访谈,10,长沙市对外贸易总额小，不及一些滨海城市外贸总额的零头，在内陆省会城市中也不突出；利用外资额少，但近年来增长迅速,长沙市2004年全年全市进出口总额（海关口径）24.54亿美元，同比增长20.1%，其中进口10.88亿美元，出口13.66亿美元 2004全年全市利用外资项目(企业)达134个，同比增加12个；合同外资金额9.07亿美元；实际到位外资金额5.

5、01亿美元,11,地区生产总值横向对比（2005前三季度）,广州市,杭州市,成都市,南京市,武汉市,沈阳市,石家庄市,济南市,哈尔滨市,郑州市,福州市,长春市,长沙市,西安市,昆明市,南昌市,太原市,南宁市,合肥市,兰州市,乌鲁木齐市,海口市,银川市,西宁市,在全国省会城市中排第13位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位,12,规模以上工业总产值横向对比（2005前三季度）,广州市,武汉市,成都市,南京市,沈阳市,杭州市,济南市,哈尔滨市,福州市,郑州市,长沙市,长春市,西安市,石家庄市,昆明市,南宁市,太原市,合肥市,南昌市,兰州市,乌鲁木齐市,贵阳市,呼和浩特市,海口市,银川市,西宁

6、市,在全国省会城市中排第16位，在中部六市中排在武汉、郑州、太原之后位居第4位,13,社会消费品零售总额横向对比（2005前三季度）,广州市,武汉市,成都市,南京市,沈阳市,杭州市,济南市,哈尔滨市,福州市,郑州市,长沙市,长春市,西安市,石家庄市,昆明市,南宁市,太原市,合肥市,南昌市,兰州市,乌鲁木齐市,贵阳市,呼和浩特市,海口市,银川市,西宁市,在全国省会城市中排第11位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位,14,城镇固定资产投资总额横向对比（2005前三季度）,成都市,广州市,沈阳市,南京市,杭州市,武汉市,长沙市,石家庄市,西安市,济南市,郑州市,福州市,合肥市,长春市,呼和浩

7、特市,哈尔滨市,南昌市,太原市,南宁市,贵阳市,昆明市,兰州市,银川市,乌鲁木齐市,西宁市,海口市,在全国省会城市中排第7位，在中部六市中排在武汉之后位居第2位,15,财政一般预算收入横向对比（2005前三季度）,成都市,广州市,沈阳市,南京市,杭州市,武汉市,长沙市,石家庄市,西安市,济南市,郑州市,福州市,合肥市,长春市,呼和浩特市,哈尔滨市,南昌市,太原市,南宁市,贵阳市,昆明市,兰州市,银川市,乌鲁木齐市,西宁市,海口市,在全国省会城市中排第9位，在中部六市中排在武汉、郑州之后位居第3位,16,城市居民人均可支配收入横向对比（2005前三季度）,广州市,杭州市,南京市,济南市,长沙市,

8、福州市,呼和浩特市,成都市,郑州市,武汉市,南宁市,太原市,南昌市,贵阳市,石家庄市,沈阳市,海口市,哈尔滨市,长春市,西安市,乌鲁木齐市,昆明市,合肥市,银川市,兰州市,西宁市,在全国省会城市中排第5位，在中部六市中排第1位,17,城市居民人均消费性支出横向对比（2005前三季度）,广州市,杭州市,南京市,济南市,长沙市,福州市,呼和浩特市,成都市,郑州市,武汉市,南宁市,太原市,南昌市,贵阳市,石家庄市,沈阳市,海口市,哈尔滨市,长春市,西安市,乌鲁木齐市,昆明市,合肥市,银川市,兰州市,西宁市,在全国省会城市中排第4位，在中部六市中排第1位,18,长沙多数综合经济指标在省会城市中排名中游

9、，然而消费相当超前,19,长沙城市发展分析,20,城市地位,长沙是湖南省省会，全省政治、经济、文化、科教、信息中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市 辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积1.18万平方公里，市区面积556平方公里，建成区面积170平方公里；总人口601.8万人。,21,长沙市的城市现状：一江两岸、西文东市,长沙1990年后就根据地理、历史与自然环境条件规划了“一江两岸、西文东市、六桥三环、山水洲城”的城市总体格局，并初步形成了河东老城区商贸服务、河西新区政务文化的整体风貌。,高新区,高校区,岳麓山风景区,主城区

10、,新政务区,新型工业、高科技农业产业区,22,项目所处的市中心是城市重点发展区域，主要承担综合服务功能,长沙市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两翼、四组团”的“多中心、分散组团式”城市空间结构 主城区规划功能： 城市主体综合服务,23,城市规划定位,总的城市定位,城市旅游定位,长株潭融城中经济定位,文化生态型区域中心城市，国家历史文化名城，湖南的经济、政治、文化中心,历史文化名城，以其独特的“山水洲城”为主题，着重开发湘江沿线、橘子州头、岳麓山,定位于长株潭城市带的核心，湖南崛起中部的领导力量和支柱,24,由城市定位决定的重点发展区域,城乡建设以可持续发展为宗旨

11、。着力加强湘江风光带、浏阳河风光带、橘子洲头、月亮岛的开发。,湘江风光带,浏阳河风光带,月亮岛,橘子洲头,25,由城市定位决定的重点发展区域,以“一厢两翼”(长沙市区为“厢”，浏阳、宁乡两县(市)为“翼”)和“三山两水”(岳麓山、大围山、沩山、湘江、浏阳河)为发展重点，大力实施“湘江经济带”开发战略。,长沙,浏阳市,宁乡,沩山,岳麓山,大围山,湘,江,浏,阳,河,26,产业功能定位与发展方向,产业功能定位三大中心,装备制造业和高新技术产业示范中心： 促进高新技术和传统产业的结合，推动制造业的二次创业，使之向高附加值、高加工度、高精确度和高标准方向发展，资本密集型和知识密集型产业成为支撑全市经济

12、增长的主导产业。 科教文化中心： 挖掘湖湘文化积极的文化内核，提炼历史形成的文化心理和文化个性，并与时代精神相结合，形成强大的凝聚力和驱动经济快速发展的创业文化。提升城市品位和经济品牌，着力发展现代文化产业，加快文化基础设施建设 现代服务中心： 加快信息网络建设，完善水、陆、空交通运输网络，逐步实施教育现代化工程，积极发展商贸物流、金融、商务办公、信息服务、科研教育等现代服务业和旅游业,产业发展方向,高新技术产业 装备制造业 烟草食品产业 现代服务业 文化产业 效益农业,27,长沙向南长株潭一体化,28,长株潭城市群核心地区发展目标,形成长株潭三市多功能多中心型城市群地区 以长株潭三市城区为增

13、长核、以三市间的快速交通设施（高速公路、快速路、轨道交通）为纽带的核心区组团，以铁路和高速公路为发展轴向周边地区放射的城镇网路群体 发展成为经济繁荣、能提高吸纳就业能力和有良好的人居环境，污染得到综合治理、人地关系协调的体现科学发展观的示范型城市地区 发展为在国內具有很強竞争力的组群式的特大型城市化地域之一,一体化进程中的三个主中心组团： 长沙中心城：城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集资讯、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”； 株洲河西城区：以行政、金融商务、文化体育、教育科研、资讯服务和高新技术产业为龙头的综合中心； 湘潭河东城区：城市主中心，集

14、行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体。,29,长株潭城市群核心地区的空间结构框架,沿湘江、319国道两条生长轴线，重点向南、向东，拓展城市发展空间，构筑“一主两副环绿心”的空间结构，包括了三个主中心组团、四个次中心组团以及十九片区组团和25个小城镇组团。 三个主中心组团：长沙中心城区（湘江东侧）；株洲河西城区 ；湘潭河东城区 四个次中心组团：长沙河西新城 ；长沙星马新城 ；株洲河东城区 ；湘潭河西城区,30,项目所在的湘江东岸的规划布局,五一广场 CBD,北面为物流运输工业及配套服务用地,中部为综合居住服务用地为主,南面为临水田园生态绿地,31,历史人文,长沙为中国革命策源地之一，毛泽东、刘少奇

15、、黄兴等都曾在此从事革命活动，留下许多革命纪念地，如清水塘革命旧址，船山学社旧址等 旅游资源还包括屈子祠、贾谊故居、马王堆汉墓，岳麓书院等古迹，以及古潇湘八景之一的“橘子洲”等风景胜地,清水塘革命旧址,船山学社旧址,贾谊故居,马王堆汉墓,橘子洲,32,长沙是一个时尚新锐的城市，既有千年湖湘文化的沉淀，也有新兴的都市文化，这两种完全不同的文化，奇妙地形成了长沙独有的新湖湘文化,岳麓书院,天心阁,爱晚亭,解放西路酒吧街,酒吧内景,超级女生,33,长沙房地产市场分析,34,近年来，长沙商品房供求关系趋于平衡，房地产整体开发效率不高,近年来，商品房年竣工量和销售量大幅度增长，整体供求关系基本达到平衡。

16、 2005年16月全市商品房竣工面积为186.26万平方米，比上年同期减少28.96 2005年16月全市商品房销售面积254.69万平方米，比去年同期减少2.2 住宅建设完成投资64.95亿元，占总投资的75.61%，比去年同期增长53.98% 长沙市房地产开发投入与产出比值从1998到现在都没超过0.65，表明长沙房地产开发的效率不高。,房地产市场预警预报指标体系,以上数据来源：长沙统计年鉴,35,20022005年长沙住宅销售面积呈现大幅增长趋势 ，存量住宅逐步被消化，住宅市场仍有较大发展空间,居住物业市场,2003年的销售量相比2002年增加191万平米，2004年的销售量相比2003

17、年增加129万平米。 20022005年住宅空置面积呈下降趋势，存量住宅正在被逐步消化，需求旺盛。 2004年长沙市区人均居住面积约13平米，世界各国的经验表明，在人均住宅面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，长沙改善性住房的需求还有巨大的发展空间。,数据来源： 长沙市房地产开发预警预报信息系统,36,由于经济适用房的冲击，长沙的房价在全国一、二线城市中排名在30位左右，近几年价格呈相对平稳发展状态，商品房价格上涨还有一定的空间,2003年、2004年住宅销售均价分别比前一年上升了3.9、7.61%，价格上扬的幅度较小，呈相对平稳发展状态 长沙经济适用房从1998年开始建设，年

18、均竣工147.82万平方米，其占当年商品房竣工量的比例最高时达到50%，对商品房的价格形成了冲击；在政府的宏观调控下，2004年其占当年商品房竣工面积的比率为19%，2005年，政府将进一步控制经济适用房的建设。建材价格的上涨，地价成本的提高，这些都说明商品房价格还有上升的空间。,20022004年商品住宅销售价格,37,长沙房价水平位于省会城市中游，两年来房间增幅在中部城市中仅高于郑州，房价还有上升空间,广州市,武汉市,成都市,南京市,沈阳市,杭州市,济南市,哈尔滨市,福州市,郑州市,长沙市,长春市,西安市,石家庄市,昆明市,南宁市,太原市,合肥市,南昌市,兰州市,乌鲁木齐市,贵阳市,呼和浩

19、特市,海口市,银川市,西宁市,资料来源：个人理财,长沙房价在省会城市中排13位，位于中游，低于贵阳、西安、太原等市 在中部六市中，0204年长沙房价增幅仅高于郑州，排第5位 长沙房价具有上升空间与潜力,商品房均价横向对比 （2005年2月）,38,住宅市场区域分布,项目所在中心板块住宅均价在3500元/左右，是城市房地产发展最成熟的区域。因其优越的地段和完善的生活配套，成为市民置业的首选，随着房地产的不断发展，中心板块可供开发用地越来越少。,居住物业市场,中心板块传统的城市中心，城市房地产发展最成熟的区域。因其优越的地段和完善的生活配套，成为市民置业的首选，土地稀缺。 城东板块依托天心区、雨花

20、区政府新址及体育新城 城南板块应省政府新址南迁 河西板块应市政府新址的西迁、麓谷科技园区的逐渐成形、麓山大学园区和猴子石大桥的贯通 城北板块依托离市区较近的距离、浏阳河风光带和开福区政府,39,长沙市高档住宅产品构成,居住物业市场,长沙高档住宅判定标准： 销售均价在3000元/以上 主力户型是大面积户型 销售速度稳定,目前市场上的江景住宅,40,江景楼盘扫描河西,41,江景楼盘扫描河西,42,江景楼盘扫描河西,43,江景楼盘扫描河东,44,江景楼盘扫描河东,45,江景楼盘扫描河东,46,江景楼盘小节（一）户型,主力户型：110130的三房 140170 的四房 江景户型比非江景户型大1050

21、,47,江景楼盘小节（二）价格,均价：河西3100元/平米，河东3700元/平米，江景户型比非江景户型价格高出300800元/平米 主力总价：3060万元,48,江景楼盘小节（三）客户价值点,核心产品：与居住基本功能直接相关因素，商品房发展初期最集中的竞争层面 外围产品：区域外能感受到的，竞争的最高级别 外延产品：产品附加值，有助于提升物业形象,核心产品层,外围产品层,外延产品层,户型,环境,会所,建筑风格,服务,人文,体验,品牌,身份,质量,采光,通风,交通,价格,物管,配套,教育,功能,目前江景住宅客户关注价值点向外围和外延产品层转变，更关注环境、建筑风格、人文、体验,成熟配套,社区环境,

22、社区配套,景观资源,客户价值点排序：,49,未来几年湘江东岸的江景住宅供应量较少，稀缺使江景住宅市场持续看好，成为长沙最有活力、最具潜力的板块,梦洁爱家园，占地62562，总建面511912。2栋31层江景大厦，其中13层为商业用房，45层为写字楼，631层为住房，规划户数约216户。,政府拟出让土地，20003000亩地,滨江美寓，总建筑面积4.8万平方米，10栋多层,滨江美寓和梦洁爱家园建筑面积不到10万平米,50,住宅市场小结：滨江高档住宅市场前景看好，现有江景住宅主要依托江景资源，产品素质一般，市场突破的空间较大,整体市场特征 长沙住宅销售面积呈现大幅增长趋势 ，存量住宅逐步被消化，住

23、宅市场仍有较大发展空间。 前几年由于经济适用房的冲击，长沙的房价在全国一、二线城市中排名在30位左右。近几年价格呈相对平稳发展状态，商品房价格上涨还有一定的空间。 老城区城市改造成本的提高，可供开发的土地的逐渐减少，都预示着老城区住宅供应增量将有所压缩。 江景住宅 销售情况：在售江景住宅销售情况良好，年消化量200270套。 价格：河东均价约为3700元/平米，河西均价3100为元/平米，江景户型比非江景户型价格高出300800元/平米。未来几年河西住宅与河东住宅相比不具有竞争力。 客户：面向全市，无明显区域界限，公务员、高新企业白领、大的私营业主、教师、医生、周边县市的财富阶层等。本地708

24、0，外地2030。投资客20%，自住80%。 产品： 核心驱动力：以江景资源核心驱动力，而非产品驱动力 户型：以110130平米的三房、140170平米的四房为主，户型创新不多 产品水平： 产品打造较为粗糙，江景特征不明显（规划布局、江景元素运用：落地窗、转角凸窗等运用较少） 园林景观主题不明显，组团和空间层次感较弱 产品精神体验层次的元素运用较少，如生活方式 5. 客户关注点排序：景观资源成熟配套社区环境社区配套,51,写字楼市场的投资和供应量持续增长，市场消化速度放缓；使用需求保持稳定，空置量增加,办公物业完成投资额持续增长，增长速度放缓。 20032004年办公物业年销售量稳定在15万平

25、米左右 2005年6月底办公物业空置量达到7.75万平米。,万平米,20032005年上半年办公物业空置面积,万平米,20032005年上半年办公物业销售面积和竣工面积,办公物业市场,亿元,20022005年上半年办公物业完成投资额,数据来源： 长沙市房地产开发预警预报信息系统,52,长沙写字楼从2002年开始快速发展， 2006年写字楼市场将面临较大的租售压力,2005年上半年长沙写字楼市场供应量上升 2005年上半年写字楼施工面积达57.8万平方米 新开工面积约12万平方米，竣工面积6.83万平方米 2006年写字楼市场将面临较大的销售压力 2005年6月长沙纯写字楼市场销售均价为4592

26、元/平米 长沙高档写字楼40006000元/ 2005年6月，芙蓉区和天心区办公物业均价分别为 3350元/平米、5833元/平米 国家统计局发布数据：全国写字楼平均销售价格为4895元/平米,办公物业市场,53,近年来长沙市产业结构变化并不明显，预计未来写字楼使用需求保持稳定，投资性写字楼集中放量会加剧出租压力,根据长沙市产业规划研究，长沙市将大力发展先进机械制造、电子信息、烟草食品三大支柱产业，重点抓好汽车零部件、工程机械、家用电器等产业的配套。,近年来第三产业发展稳定，根据产业结构生命周期研究，预计未来2年产业基本维持现有结构，写字楼的出租量增加并不能得到市场的有效支持。,数据来源：长沙

27、市统计年鉴,办公物业市场,54,长沙写字楼主要分布在两大区域，入住企业与周边“特定环境”相关，各商务圈特色鲜明,办公物业市场,五一广场商务圈：五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业为主打、商业带动商务,芙蓉路金融商务圈：以金融证券等金融行业为鲜明特性,55,根据在售纯写字楼调查显示，目前长沙纯写字楼销售良好，市场出现投资者比例较高、入住率较低的趋势,办公物业市场,56,依托特殊成熟的城市核心位置，五一广场商务圈的办公物业出租率在80%左右,办公物业市场,五一广场商务圈的写字楼出租率较高是因为此商务圈是一成熟的地标性质的写字楼聚集地，其地段价值是独一无二的,57,纯写字楼市场小结：销售良好，新增使

28、用需求不大，市场出现投资比例较高、入住率较低的趋势明显，市场存在一定风险,宏观 写字楼市场的投资额和供应量持续增长，但增速放缓，年销售量稳定在15万平米左右， 2005年6月底办公物业空置量达到7.75万平米。 近年来长沙市产业结构变化不明显，写字楼新增需求不大。 区域分布 长沙写字楼主要聚集在五一广场商务圈和芙蓉路金融商务圈两大区域，入住企业与周边“特定环境”相关，各商务圈特色鲜明 租售情况 目前纯写字楼销售良好，市场出现投资者比例较高、入住率较低的趋势，2006年到2007年初写字楼市场将面临较大的租售压力。 价格 长沙高档纯写字楼价格在40006000元/。2005年6月，天心区办公物业

29、均价为5833元/平米。,58,在售商务公寓市场销售良好，反映了消费者对商务公寓宜商宜住及投资价值的认可度高,办公物业市场,59,从已有部分入伙商务公寓分析，大多数商务公寓出租情况良好,位于芙蓉中路上，位置较好，交通便利，210套商品住宅 ，多为中小公司办公（如贸易公司、认证公司等）。入住率达到100%，租金为0.8元/天平方米。,CASE 1： 巴黎香榭（芙蓉公馆1期）,位于五一广场，1131层为商住楼，商住楼55平米左右，4梯40户，租金每户13001000元/月，入住率95，入住公司多为咨询，投资管理，工艺美术类等小型公司,CASE 2：锦绣中环大厦,60,商务公寓出租率高于纯写字楼来源

30、于长沙中小型企业的活跃,商务公寓较之纯写字楼： 在租金上具有较大优势，能满足不同类型企业的需求； 宜商宜住，变换灵活，适用于处于成长阶段的中小型企业使用； 总价较少，购买门槛较低。,TRAIT：根据长沙市第二次基本单位普查数据公报，长沙市的中小企业从数量上说占有绝对优势。,长沙市企业特点,50人以下的企业占到企业总数的73.90 固定资产在50万以下的企业占到企业总数的56.30 营业收入在100万以下的企业占到企业总数的48.00,按企业人数划分,按企业营业收入划分,按企业固定资产划分,61,商务公寓符合中小型企业需求，市场回现速度快，未来有较大发展空间,商务公寓在长沙市场销售旺盛，购买者中

31、较高的投资者比例，市场出租良好。 虽然长沙市产业结构对写字楼支持不强，长沙市第三产业中活跃着规模庞大的中小型企业，其无法承担纯写字楼较高的租金。 商务公寓相对较低的租金与总价、宜商宜住，变换灵活的功能，适用于处于成长中的中小型企业使用。,商务公寓市场判断,62,长沙酒店主要分布在三大区域，各区域市场细分和客源分布清晰,长沙共有宾馆酒店200余家，其中五星级7家、四星级24家，三星级约70多家。 酒店竞争主要表现为区域与区域之间的竞争，在一定的时间内，各区域的市场份额、市场结构、经营规模相对稳定,酒店,火车站：中低档次，流动客源为主,贺龙体育中心区域：中高档，商务活动为主,华天区域 ：高档次，商

32、务活动为主,63,长沙酒店业虽面临一定的竞争压力，但三星级以上酒店经营状况良好，年平均入住率在75%左右，酒店业发展前景看好,酒店,64,目前在建和筹建3家五星级，未来存在一定的竞争压力,皇冠假日酒店：5星级，2004年底已开始筹备,香格里拉酒店：5星级，地已批出,运达喜来登酒店：5星级，计划于2006年初建成,65,长沙酒店市场小结：酒店结构高档化、客源市场本地化。酒店业虽面临一定的竞争压力，但发展前景看好,长沙酒店业竞争激烈，三星级及以上酒店经营状况良好。 长沙酒店业整体档次较高，地域分布较集中。世界级知名的酒店集团和知名品牌均未进入。 酒店年平均入住率约为75%，淡旺季明显。一般上半年为

33、旺季，客房入住率为80%100%，下半年为淡季，入住率为40%60% 。 长沙本地市民有在酒店消费的习惯，长沙市高档酒店的住客60% 是本地客人。 客源： 本地客人60，此类消费者包括市内大大小小公司的总经理，各行业的职业经理人，城市白领阶层以及部分公务员。 国内外商务旅客30，包括长期在外经商的湖南人及来长沙的外省人士。 团体客源10，多为会议团，部分领养团。,酒店,、,66,长沙居民生活水平大幅改善，人均可支配收入水平较高,长沙市城市居民的人均可支配收入处于一个较高的水平，在周边省会城市/直辖市中也只低于广州 近三年长沙市城市居民的恩格尔系数一直低于35，根据联合国粮农组织提出的标准，恩格

34、尔系数在30-40%间为富裕,长沙市历年人均可支配收入,商业地产市场,67,长沙市社会消费能力强劲,社会消费品零售总额年平均增长12以上，增幅在全国省会城市中排名第二。2004年，社会消费品销售总额达到525.13亿元，2005年上半年达到294.62亿元。 长沙市区人口只有200余万，但一小时可到达地区的消费圈中，有8个地级市，4000万人口,商业地产市场,数据来源：长沙市统计年鉴,68,长沙居民支出更注重在娱乐、文教、交通及通讯方面的消费,以上数据来源： 2004长沙统计年鉴,69,商业物业空置面积增加较大 ，呈现供过于求的态势，但天心区空置量较小且商业用房均价处于全市最高水平,商业物业年

35、消化量在60万平米左右。 2003年2005年上半年商业物业的空置量都在30万左右，商业物业空置面积增加较大 ，供过于求。 2005年6月天心区商业营业用房均价19731元/平米。 2005年上半年长沙市区商业用房施工面积143.35。,数据来源： 长沙市房地产开发预警预报信息系统,万平米,20032005年上半年商业物业空置面积,万平米,20032005年上半年商业物业销售面积与竣工面积,商业地产市场,20032005年上半年商业完成投资情况,亿元,70,五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业面积超过40万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占绝对领导地位,五一商圈：长沙最繁华的核心商

36、圈，包括五一大道、黄兴路步行街、解放西路酒吧一条街、坡子街商业街等几条商业集中的干道。 火车站：规模和档次均为中档。 东塘：位于长沙经济实力最强、人口最多的芙蓉区和雨花区，中等规模和档次 伍家岭：大型超市集中，以团购为主 溁湾镇：河西唯一商圈，发展潜力巨大,商业地产市场,五一商圈消费群地域分布,71,五一商圈主要集中式商业出租率约100，经营情况良好，人流旺盛,72,五一商圈的商铺主要集中在黄兴南路、黄兴中路、解放西路，出租率85%以上，经营情况良好,五一商圈1层商铺租售状况良好，23层商铺空置较多，说明商业物业规划设计上存在问题，建议12层连体销售。,73,商业地产市场小结：五一商圈商业地产

37、销售、经营状况良好，投资回报率高；产品以传统商业形式为主，市场突破空间较大,整体市场特征 商业物业空置面积增加较大 ，呈现供过于求的态势，但天心区空置量较小且商业用房均价处于全市最高水平。 长沙市社会消费能力强劲，商业吸引力较大。 五一商圈 规模：五一商圈是长沙唯一的市级商圈，商业面积超过40万平米，日均人流量超过30万，从规模和档次上来说占绝对领导地位。 商铺销售情况：1层租售状况良好，23层空置较多，说明商业物业在规划设计和业态安排上存在问题。 五一商圈集中式商业“同质化”现象突出，各商场均以百货类经营模式为主，业态和功能单一。 无集购物、娱乐、餐饮、观光于一体的一站式购物中心。城市的消费

38、群体已经对新的商业形态有了强烈需求，而它原有的商业结构里又没有产生相应的商业模式 。 商业配套档次中低档为主，缺少高档次综合型的娱乐休闲设施。,商业地产市场,74,项目地块价值分析,75,项目位于湘江东岸长沙市老城区 ，属长沙最繁华、最成熟区域，紧邻湘江大道，可观一线江景,76,项目距长沙最核心的五一商圈只有10分钟的步行距离，紧邻政府规划构建的2条精华特色商业街，是五一商圈向外延伸发展的黄金地带,坡子街,黄兴路商业步行街,解放西路酒吧街,五一商圈,地块位于五一商圈的一级辐射区内，周边聚集了沃尔玛、平和堂、春天百货、王府井等国际商业巨子及黄兴南路步行街 地块紧邻政府规划构建的2条精华特色商业街

39、：解放西路酒吧街和在建的坡子街民俗美食街，具有极大的商业价值。,五一商圈,77,地块紧邻三条城市主干道，交通便利,解放西路,人民路,湘江大道,西湖路,太平街现状,坡子街,湘江,东：湘江大道，54米宽、双向车道 西：太平路（规划道路），宽7米 南：西湖路，城市次干道，宽约10米 北：解放西路，双向六车道 人民西路，46米宽，双向8车道 坡子街，建成后的坡子街全长425米，宽16米，双向行车道 城市交通路网发达，近20条公交线路由此经过，交通极其便利。,78,项目地块临街面长、昭示性好,地块临街面 临城市主干道湘江大道：约520米 临城市主干道解放西路：约177米 临城市主干道人民路：约287米

40、临坡子街：约214米 临太平路（规划）：约400米,79,项目周边人文历史资源丰富,坡子街是一条具有悠久历史、人文色彩、传统积淀与湖湘风情的老街，是长沙近代餐饮发源地、药材集散地与金融、贸易中心。 古潭街宽5.1米，全长480米，为长沙市文化保护街，原为清政府学府衙门、长沙府学所在地。 西文庙街有几处正在进入文物保护建筑程序的老建筑。,古潭街,杜甫江阁,坡子街,西文庙街历史建筑,80,项目地处湘江风光带核心地段 ，“山、水、洲、城”组成了独特的城市景观,岳麓山,湘江,沿江风光带,沿江风光带,橘子洲,湘江东岸城市建筑群,81,项目地块内建筑密集，道路狭窄且纵横交错，有20.3万平米旧建筑需要拆迁

41、，拆迁规模和难度大,地块内共有2901户，居民基本上为世代居住在此的老长沙人，以中低收入者为主。 建筑以2层私宅为主，最高不过三层，建筑年代从民国建筑到90年代建筑参差不齐，整体比较破旧，多为砖混、砖木结构。 临主街道的住宅几乎全部出租用作商业用途。沿解放西路、人民路及湘江大道的主要用于餐饮经营，而沿西湖路的主要是一层的小型建材商店，已经形成了一定的规模。,俯视地块,82,项目价值点挖掘,价值点1： 城市中心区50万平米社区，尽享城市资源的绝版地块 价值点2： 旺盛的人脉、商脉，更占有长约1.2千米的临街面，商业价值极高 价值点3： 湘江滨水区，一个集旅游、商务、休闲、文化、居住一体的崭新板块

42、，象征着长沙城市繁荣、丰饶与美丽的长沙外滩 价值点4： 汇集岳麓山、橘子洲、湘江和长沙城市美景的精髓，城市的亮点之地 价值点5： 汇集市政规划建设的市民广场、音乐厅、图书馆、博物馆等代表城市文化精华的设施，城市配套成熟完善，交通极为畅达,83,项目地块整体价值高，但每个地块优劣势各不相同，我们以规划道路把项目用地分为6个单元来分别评判其土地资源的价值,占地：7248m2,占地：26045m2 A、B、D地块现状建筑面积共6万M2,占地：37679m2 现状建筑面积约7.2万M2,占地：7527 m2,占地：7208m2 现状建筑面积约1.33万M2,占地：29017m2 现状建筑面积约5.28

43、万M2,84,从住宅物业和商用物业两个角度来评判不同地块的价值,好,差,85,A地块具有较高的综合商业价值，居住物业价值相对一般,A地块,86,B地块综合商业价值大于住宅物业价值，地块形状不规则、难以利用成为影响地块价值的最大因素,B地块,87,C地块综合价值较高，商业价值与住宅物业价值差别不明显,C地块,88,D地块综合商业价值与住宅物业价值差别不明显,D地块,89,E地块住宅物业价值大于综合商业价值,E地块,90,F地块住宅物业价值大于综合商业价值,F地块,91,E地块居住物业价值最大，A地块商用物业价值最大,4,6,6,3,1,2,湘,江,大,道,解,放,西,路,太,平,路,西,湖,路,湘江,人,民,路,4,1,4,4,5,6,湘,江,大,道,解,放,西,路,太,平,路,西,湖,路,湘江,人,民,路,坡子街,坡子街,商用物业价值,居住物业价值,A、B、C地块（约2.2万平米） 商用物业价值居住物业价值 D、E、F地块（约9.27万平米） 居住物业价值商用物业价值,A,B,C,D,E,F,A,B,C,D,E,F,92,THE END !,