领秀城二期工程申请报告_2006年.doc

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1、目 录1. 总论 11.1 项目名称 11.2承办单位简介 11.3 项目提出的过程及理由 21.4 项目概况 72. 市场分析预测 102.1 国内房地产市场现状 102.2山东省房地产市场现状 102.3 济南市房地产市场现状 112.4 房地产布局分析 202.5 市场需求初步分析预测 222.6 项目市场前景初步分析 223. 建设规模 324. 场址选择 334.1 场址现状 334.2土地权属类别 334.3 气候条件 334.4 工程地质条件 344.5 交通条件 354.6 公用设施条件 354.7 施工条件365. 建设方案 365.1 设计依据365.2指导思想和设计原则3。

2、75.3 项目总体规划方案395.4 建筑方案435.5 主要技术经济指标506节能节水536.1 节能措施53 6.2 节水措施 547环境影响评价547.1 项目建设与运营对环境的影响547.2 环境保护措施547.3 环境影响评价548劳动安全卫生措施558.1 危害因素及危害程度分析55 8.2 安全设施 568.3 消防设施 579. 组织机构与人力资源配置5710. 项目实施计划 5911. 投资估算和资金筹措 6011.1投资估算 6011.2资金筹措方式与来源 6611.3 投资及资金使用计划 6612. 经济效益分析 6712.1财务测算 6712.2财务分析 7012.3 。

3、不确定性分析 7113. 社会评价 7313.1项目对社会影响的分析 7313.2项目与所在地区互适性分析 7414. 结论与建议 7414.1结论 7413.2建议 74附 图：1、 项目位置示意图2、 项目用地区位示意图3、 项目总平面布置示意图附 表：1、 损益表（附表121）2、 财务现金流量表（全部投资）（附表122）3、 财务现金流量表（资本金）（附表123）4、 借款还本付息估算表（附表124）5、 资金来源与运用表（附表125）附 件：1、 济南市规划局关于柏石峪地区规划设计条件的复函（济规管2004212号）2、 国有土地使用权出让合同（济国土资合字2004264号）3、 济。

4、南市人民政府关于同意收回国有土地并向山东鲁能亘富开发有限公司出让土地使用权的批复（济政土字2004453号）4、 关于山东鲁能亘富开发有限公司柏石峪地区开发改造项目环境影响评价的请示的批复（济环建管函2004341号）5、 企业法人营业执照6、 银行贷款意向书7、 建设单位自有资金证明1总论1.1 项目名称鲁能领秀城二期工程1.2 承办单位简介1.2.1 承办单位山东鲁能亘富开发有限公司1.2.2 承办单位概况山东鲁能亘富开发有限公司隶属于山东鲁能置业集团公司。山东鲁能置业集团公司是中国国家建设部审查通过的具有国家一级资质的房地产开发企业, 注册资金4.356亿元。山东鲁能置业集团公司设有综合。

5、事物部、财务经营部、工程技术部、策划营销部、酒店管理部5个部室，下辖包括山东鲁能亘富开发有限公司在内的15家子公司。山东鲁能置业集团公司专业从事房地产开发、经营和管理，开发的物业种类有高档别墅、公寓、写字楼、酒店等，拥有济南贵和皇冠假日、海南三亚山海天两家五星级酒店。近年来，尤其致力于旅游房地产的开发，目前在建房地产面积达120多万平方米。在北京、海南、重庆、宜宾、昆明、武汉、厦门、济南、青岛等地实施城市基础设施投资建设与房地产开发，建成了一批有较大影响力的大型房产项目。在建项目有北京优山美地、高尔夫公寓、陶然北岸、顺义新城项目，重庆鲁能星城，宜宾经济技术开发区，海南海口美兰项目、亚龙湾、山海。

6、天、三亚湾新城项目，青岛麦岛项目、朱家峪项目等。山东鲁能置业集团公司自成立以来，坚持立足房地产开发市场，认真奉行“以人为本、创造生活”的开发理念，不断探索新的项目运作模式，努力推进项目的开发建设，开发实力和开发规模不断扩大，经济与社会效益得到稳步提升。2001年取得国家房地产开发企业一级资质，2002年顺利通过了ISO9001：2000质量标准体系认证，为企业的快速发展奠定了坚实的基础。山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称“亘富公司”）于2000年10月27日成立，位于济南市兴济河路51号。下设综合事务部、财务经营部、市场营销部、策划规划部、工程技术部等5个部门。经营范围包括：房地产开发、物业管。

7、理、房屋租赁，货物仓储、装卸服务，机械、电子设备、钢材、木材、五金交电化工、汽车及配件销售，电力设备安装及技术咨询，装饰装修，商品信息咨询。亘富公司具有房地产开发二级资质，可承担大规模房地产项目的开发建设，其开发建设的鲁能领秀城一期工程已顺利实施。1.3项目提出的过程及理由1.3.1项目提出的过程随着我国城镇住房制度改革深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。2003年，国务院颁布了国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号）指出：“促进房地产市场持续健康发展，是。

8、提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。”温家宝总理在关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划建议的说明中也提出：“十一五”期间要立足于扩大国内需求，进一步发挥消费对经济增长的拉动作用。这无疑为房地产业的发展注入新的生机。“十五”以来，济南市综合经济实力明显增强，人民生活水平不断提高，2005年，全市实现地区生产总值1876.5亿元，比上年增长15。

9、.6%。第一产业增加值132.4亿元，增长6.0%；第二产业增加值864.0亿元，增长17.4%；第三产业增加值880.1亿元，增长15.4%。人均生产总值31604元，增长14.2%。非公有制经济实现增加值768.5亿元，增长22.8%，占GDP的比重41.0%，提高1.9个百分点；全年全社会固定资产投资856.9亿元，增长31.6%，固定资产投资率达到45.7%，提高5.0个百分点。根据济南市城市总体规划（20052020），到2010年中心城人口达到340万人左右，中心城建设用地达到330平方公里左右，形成现代化大城市发展框架。2010年人均住宅建筑面积达到30平方米，城市低收入家庭人均。

10、住宅保障面积不低于18平方米，新建住宅2400万平方米，住宅成套率达到87%。因此，济南市房地产市场需求潜力极大。山东鲁能亘富开发有限公司响应国家号召，致力于济南市房地产业的发展。为加快济南市房地产业的发展，亘富公司于2004年8月取得了二环路以南、103省道以东、望花楼山以西、玉函山体、泉子山体以北的土地使用权，亘富公司与济南市国土资源局以济国地资合字签订了国有土地使用权出让合同。2005年亘富公司实施了鲁能领秀城一期工程，现基本结束，拟实施鲁能领秀城二期工程的开发建设。1.3.2项目提出的理由（）符合国家产业政策的要求党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标。全面建设小康社会阶段就是我国。

11、国民经济的全面起飞阶段，在这个阶段，由于工业化还没有完成，城镇化和城市建设加速，居民消费结构升级，无论是投资还是消费都有着较大的增长空间，住宅建设是贯穿全面建设小康社会始终的持续推动力。住宅产业与国民经济发展全局的关系十分密切，近十年来，每年拉动GDP增长1个百分点以上，带动了几十个相关产业的发展，带动消费近万亿元，同时促进了城乡居民就业，推动了经济体制改革。为此，国家特别把住宅建设作为新的经济增长点加以扶持，并不断完善住房政策体系。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上指出：“住房、汽车等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度大，对促进结构调整、拉动经济增长。

12、有重要作用。”因此，该项目的建设符合国家相关产业政策的要求。（）符合济南城市发展总目标的要求2005年12月新出台的济南市城市总体规划（20052020）中提出，城市发展目标是按照“实现新跨越，建设新泉城”的总要求，发挥省城优势，发展省会经济，提升省会形象，到2020年把济南建成具有独特自然风貌、悠久历史文化底蕴、浓郁现代化气息、代表山东形象的区域中心城市和繁荣、和谐、宜居、魅力的泉城。规划中对市域城镇化水平与人口规模的界定是：2020年市域城镇化水平将由2004年的62%增至75%以上；2020年市域户籍总人口将由2004年的590.1万人增至700万人左右，城镇人口将由2004年的366.。

13、7万人增至530万人左右；2020年全市暂住半年以上人口将由2004年的55万人增至140万人左右，计入城镇总人口规模；2020年全市总人口将达到840万人，城镇总人口为670万人。因此，随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势。因此，该项目建设符合城市规划。项目的建设能够拉动全市经济发展，改善区域投资环境，实现城市建设上规模、上档次，使济南能够更快地与国际大都市接轨。因此，项目的建设符合济南市的相关政策要求。（）改善城市整体形象，实现社会、经济和环境效益的统一济南市政府2003年提出十年内把省会济南建设成为一个现代化大都市，在城市建设和环境保护等方面发生巨大变化，实现新跨越，建设新泉城。

14、的战略目标。2005年12月12日通过的济南市城市总体规划（20052020）明确了市区发展格局，定位为南部山区保护发展带、中部城市空间与产业发展带和北部黄河保护发展带。落实城市发展“南控”方针，严格控制中心城建设向南部山区蔓延扩展，保护城市的绿肺和泉水的命脉。由于政府对南部开发严格控制，本区域内可开发的土地资源将更加稀缺，加之该项目所处位置是济南的南部区域，山体、植被、人工绿化情况较好，是济南市适于居住、环境最好的地区之一，清新的空气、便捷的交通和生活条件，使其成为济南市房价最高的地区之一。独一无二的自然环境预示着选择这里就是选择了健康、舒适和兴旺发达；依山傍水的南部城区建成后将成为可满足消。

15、费者地位层次心理的时尚社区；而济南人“住东不住西，住南不住北”的居住传统也将促使消费者更加从容的选择南部置业。该项目实施将按照规划要求，建设高标准的居民住宅小区，极大地改善居民生存、生活水平，并通过富有现代感的设计造型使人工景观与自然景观达到高度和谐统一，提升济南市现代化都市形象，实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。（4） 有利于保护生态环境，延续泉城特色品牌目前，该项目区域内存在较为严重的无序开发建设现象，脏、乱、差现象严重。各种违章建筑不断扩张，山体破坏严重，各种生活垃圾和建筑垃圾任意堆积，生活污水随地排放，家禽养殖户将大量动物排泄物随意置放，不仅造成大量的地表污染源，而且这些污染随雨。

16、雪水渗入地下，对城市生态环境及地下水质造成了影响。特别是区域内十多家采石厂、石灰厂、加工厂、砖厂等生产企业，给区域环境造成极大影响，严重影响了国家级历史文化名城和省会城市的声誉。通过对该项目进行整体保护性开发，将彻底改变该区域无序开发建设的现状，充分修复被破坏的生态环境，增加生态环境容量，保持和改善水涵养区的地下水补给量，提升地下水水质，创造并延续“泉城”特色品牌。在深入进行水文地质勘探、环境影响评价、保护泉水涵养的基础上，通过多方论证、科学规划、严密实施，建设中水系统、雨水收集系统及全封闭的污水处理系统，保证雨水能渗透、泉水能涵养、中水能利用、污水能达标，并且在建设过程中，将充分利用当今世界。

17、上成熟的环保技术、节能技术以及环保建筑材料，如屋面雨水排入草地、硬路面高于两侧土质层、拦蓄洪水，关闭采石厂、石灰厂、砖厂，恢复被破坏的山林植被，做到开发与保护并重和环境的深度保护。1.4项目概况（）拟建地点鲁能领秀城位于市区南部柏石峪地区，东至望花楼山，西至103省道，南临玉函山、泉子山体，北靠二环南路。项目二期工程位于总规划区的西南部，东至A1路和东南部山体，南至南部山体北侧，西至103省道，北至二环南路。（）项目建设规模鲁能领秀城总体规划用地约323公顷，总建筑面积3241800平方米，规划住宅面积2800900平方米，可安排住户23000户，项目拟分期实施。鲁能领秀城二期工程总用地面积1。

18、13.45公顷，总建筑面积为1554900平方米。住宅建筑面积1248200平方米，其中：地上住宅建筑面积980200平方米，地下建筑面积268000平方米，可安排住户8900户；公建建筑面积306700平方米。（）项目投入总资金及主要技术经济指标经估算，项目投入总资金397090万元，其中：工程费用186636万元，其他费用169550万元，预备费用28495万元，建设期利息12409万元。资金来源：申请银行贷款130000万元。建设单位自有资金投入139000万元。其他部分由预售房收入投入。经测算，项目可实现售房收入517192万元，租房收入30353万元/年，实现利润总额117883万元。

19、，投资利润率为29.69，税前、税后财务内部收益率分别为16.25和12.41，投资回收期分别为4.43年和4.51年，项目建设期3年，项目具有一定的盈利能力。经对项目敏感性分析显示，本项目对产品的建设投资和售房价格最为敏感。二期工程投入资金及主要技术经济效益指标详见下表1-1。主要技术经济效益指标表表1-1序号内容单位数量一总用地公顷113.45二总建筑面积平方米1554900三居住户数户8900四总投资万元3970901工程费用万元1866362其他费用万元1695503预备费万元284954建设期利息万元12409五建设工期年3六售房收入万元517192七租房收入万元/年30353八利润。

20、总额万元117883九投资利润率%29.69十全部投资税前财务内部收益率%16.25 十一全部投资税后内部收益率%12.41 十二全部投资税前投资回收期年4.43 十三全部投资税后投资回收期年4.51 十四借款偿还期年6 2. 市场分析预测2.1国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了一个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在19以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的30左右，直接和间接拉动GDP增长在2个百分点左右。2004年，全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元，同比增长32.1，占同期固定资产投资的25.4，城乡住宅投资占房地产投资6。

21、9.06，个人购买商品房的比重已达95.7。随着我国经济发展，城镇化步伐的加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要的推动力量。按照2020年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到32平方米估算，2003年2020年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到140亿平方米左右。住宅总量需求来源于三个方面：现有城镇居民住房改善的需求；城镇化进程加快城市人口增加的住房需求；现有110多亿平方米旧住宅更新改造的需求。2.2山东省房地产市场现状十五以来，山东省房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保。

22、持了稳步发展的态势。2005年，全省商品房竣工面积3162.1万平方米，同比增长31.9%。全省商品房销售面积3164.5万平方米，同比增长41.3%。其中，住宅销售面积2862.7万平方米，增长45.4%，商品住宅实现销售额638.1亿元，同比增长68.2%。2005年山东房地产投资增速为27.4%，房地产开发能力增强，完成土地开发面积占本年购置土地面积的比重、商品房竣工面积占施工面积的比重分别由上年的44.8%和28.9%上升到49.8%和30.5%。山东房地产开始回归到理性增长阶段。2005年以来，面对全国房价非理性上涨，国家为进一步加强对房地产市场的引导和调控，稳定房价，促进房地产市场。

23、健康发展，陆续出台一系列调控措施。从山东的情况看，调控措施发挥了积极作用。从房价来看，山东房地产价格涨势趋缓，升幅逐季回落。2005年房屋销售价格、土地交易价格和房屋租赁价格分别比上年上升8.5、6.4和1.8，物业管理价格上升0.9；商品房价格一季度上升9.7，二季度上升8.9，三季度上升8.3，四季度上升7.3。其中，全省住宅类商品房平均价格为每平方米2094.3元，比上年上升9.0，一季度上升10.4，二季度上升9.1，三季度上升8.8，四季度上升7.9。2.3济南市房地产市场现状2.3.1 2005年济南住宅市场综述2005年是国家加强房地产宏观调控的一年，国家针对房地产的政策陆续出台。

24、了若干政策，如央行调息、营业税的征收、房地产税的征收等。这些政策对平稳房价、抑制投机炒房、稳定房地产市场都产生了重大的影响。济南作为一个开放度较低的城市没有受到很大的影响，2005年济南市住宅市场可以用“平淡”来形容，全年济南住宅市场新增的楼盘只有17个，总体供应量约为217万平方米，可见楼盘平均规模较大，房价稳中有升，各区域也是平稳发展，总体呈上升趋势，新增供应量的萎缩以及城市发展带来的住房需求拉动了房价的上涨。2.3.2新增供应量分析2.3.2.1新盘区域分布可以看出，2005年济南市住宅市场新增楼盘17个，新增供应量规模大约为217万平方米，基本与去年持平，新盘均价为4137元/平方米。。

25、其中南部受鲁能领秀城的影响区域供应量最大，其次为东部区域，总体供应量为59.2万平方米，区域新盘数量最多，其中上海花园本年度内三次开盘，足见东部区域市场的热度，西部区域只有嘉馨现代逸居为全新楼盘，其余的皆为原有楼盘的后续开发，区域供应量约为52万平方米，中部和北部新盘规模和数量都比较少，区域供应量都在7万平方米左右。从楼市新增供应量来看，2005年济南住宅市场比较冷淡，全新楼盘较少，大部分为后续开发或者长期认购的楼盘；东部和西部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是2005年济南住宅市场比较活跃的两个板块，东部区域的升值潜力和西部楼盘的大盘效应带动了区域市场的繁荣；秋季房展会上南部的众多新楼。

26、盘亮相让人们意识到了南部区域的住宅市场潜力，该区域楼盘的数量、规模、品质都注定了南部将成为2006年济南市住宅市场的新焦点。2.3.2.2建筑类型从建筑类型来看，今年新增楼盘中，建筑类型以小高层为主，多层不再市场的主流，高层比重也大幅增加，由此可以看出小高层、和高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发的一种趋势。原因在于土地资源的极度紧缺以及城市化进程的加快，决定山东省的住宅开发向高层住宅为主的格局转变。2.3.2.3销售价格从新增楼盘的价格来看，整体均价为4134元/平方米，低于市场整体水平，中部区域价格遥遥领先；其次为西部，区域新盘均价为4407元/平方米，高于区域整体价格水平，势必拉动西。

27、部区域价格的进一步增长；东部新盘均价为4203元/平方米，与区域整体水平相当对区域价格影响不大；新盘价格与区域整体价格差别最大的是南部区域，南部一直新盘较少，新增量多为后续开发，因而价格始终高涨。2.3.3 2005年住宅市场价格走势分析与去年相比2005年济南市住宅市场价格增长幅度较小，总体房价一年来增幅不到200元，与年初相比涨幅约为3.1%。涨幅变动不明显，同时受济南市新增楼盘影响有限，大多数楼盘进入销售后期，因而市场价格变动主要受外部市场环境影响。本年度第一季度延续04年住宅市场平稳发展的势头，价格稳步增长，从第二季度开始，价格开始小幅波动，主要是进入5月后国家针对打击投机、抑制房价出。

28、台一系列政策，使市场受到不小的冲击，开发商和购房者面对不明朗的市场和政策相持观望，市场一度低迷，使得房价发生震荡。但在市场的刚性需求支撑下价格整体还是呈上升趋势。从各个区域的价格走势图可以看出，本年度各区域价格走势都比较平缓，总体来看小幅增长。区域价格水平特征明显，价格走势线位于最上端的是南部楼盘，其次是东部区域，北部区域价格水平始终位于最低端。从各区域的价格涨幅来看，2005年西部区域房价增长幅度最大，上涨了约4个百分点，随着西部区域的开发和市政配套的完善，西部大盘的规模效应以及开发商的品牌效应，使得西部的楼盘在市场上得到提升，同时受规模普遍较大的影响，西部楼盘对市场的影响力都比较大，本年度。

29、中几个新盘的推出拉动了该区域的价格上涨。涨幅居第二位的是南部区域，南部区域因其绝版的地理位置和环境，高档楼盘林立，其价格定位普遍较高，整体均价一直处于各区域的首位，投资客户少，价格上升空间较小。在今年宏观调控中，该区域楼盘的高品质是其价格的平稳增长的支撑，此外，随着区域内高档社区的建设和成熟，促进了该区域价格的上升。东部和北部都低于整体的价格增长水平，随着济南东部新城规划的清晰，东部区域成为近年来济南市房地产市场的热点区域，房价一路攀升，人们普遍看好东部的发展潜力，因而该区域的投资型客户也最多，受政策调控的影响也最大，价格增长幅度较小。北部区域受区位劣势的影响，整体价格水平一直较低，但随着城市。

30、改造和区域新规划的实施，提升了区域价值，虽然近年来区域供应量不是很大，是区域价格稳步增长，但城市改造过程中的一些价格较低的旧村改造项目，对该区域市场产生了不小的冲击，因此区域价格也受到一定影响。2.3.4 2005年住宅市场特征（1）住宅价格稳步上涨，全年涨幅明显下降2005年在国家一系列宏观调控政策的影响下，济南住宅市场不愠不火，全年住宅市场价格增幅不到二百元，与去年同期14.38%的增长幅度相比，增幅下降了11个百分点，全年涨幅明显下降。随着土地、利率、税收等政策的推出加大了房地产开发的成本，同时随着城市化进程的加快，对住房的需求加大，在成本和刚性需求的拉动下，房价稳步上涨。（2）供应重心。

31、转移，呈多元化分布2005年济南住宅市场供应重心发生转移，东部区域不再是市场供应的唯一主角，南部和西部都有较大的供应。主要是受今年宏观政策调控的影响，上半年住宅市场一度低迷，一些开发商面对不明朗的市场和政策前景，纷纷调整开发计划推迟到年底或者明年开盘，因而今年新楼盘不多，西部和东部的一些大盘的后续开发保证了该区域的市场供应量，南部新增供应量跃居首位，供应重心多元化。（3）住宅市场先扬后抑2005年初始济南住宅市场保持04年的繁荣，住宅市场价格高速增长，继5月份以来中央、地方出台了一系列的房地产政策后，购房者对未来不确定的市场情况持观望态度，销量骤减，市场跌入低谷，但因济南市场以自住群体为主，济。

32、南房地产市场刚性需求仍较旺盛。下半年政策环境逐步稳定，调控方向日益明确，消费者恢复理性购房需求增长，从下半年的秋季房展会中也可以看出，无论是从新亮相楼盘的数量还是客户的关注度都高涨，特别是一些新的大盘的出现，使未来一段时间济南住宅市场将有一个大的集中放量的过程。2.4 房地产布局分析近年来，济南市房地产布局发生了很大变化，由东部、南部，逐渐向西部、北部扩展，人们购买房产不仅仅重视位置，同时也从价格、地段、户型、配套能力、物业管理服务等多个方面综合考虑。这种局面的出现有利于济南市各个区域房地产的均衡发展。2.4.1区域分析东部区域，人气最旺。东部地区是省城传统的科技文教区，一直是房地产开发的热点。

33、，这一区域基础设施完备，人文环境优秀，特别是有众多的大中专院校和许多教学质量较好的中小学为依托，吸引了大批购房者前来购房置业。像建鑫小区、燕柳花园、绿景嘉园等都取得了很好的销售业绩。尤其是在千佛山周围地区形成了邦泰绿苑、中创开元山庄、中联花园等一批高档住宅区，不但可以享受千佛山的自然风光，而且有很高的投资价值。雅居园打出了“到东部去到最有希望的地方去”的宣传口号，东郊区域的开发在不断向东延伸。南部区域，环境位置优越，潜力无限。南部区域有着优越的自然环境，从伟东新都、舜华园、舜玉花园、阳光舜城、泉景四季花园到玉函南区、玉函东区各种不同档次的楼盘能够满足不同层次购房者的需要，已初步形成区域规模优势。

34、，项目的建设将会对南部区域房地产开发产生重大影响，将有力地促进南部房地产市场的繁荣。西部区域，渐成规模。西部区域随着近几年的开发，规模不断扩大，交通条件、环境、基础设施等都得到很大改善，涌现出不少价格贴近百姓、环境优美、配套完善的小区，像王官庄小区、实力花园、明星小区、怡心园等。另外随着工厂的搬迁和旧城改造又出现了汇统花园、阳光小区等规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。北部区域，旧貌换新颜。以天桥区为主的北部地区向来以物美价廉取胜，除以往的金牛小区、西苑小区、太平洋花园、千鹤园小区、天福苑小区等，大明翠庭的出现使北部地区没有高档楼盘的局面结束，大明翠庭凭借临近大明湖的优势。

35、，观景位置较好的住房价位已近6000元/平方米，创下北部定价之最。将军集团房地产公司新开发的将军花园住宅组团，其档次定位也较高。而且近期济南市大的旧城改造项目也主要集中在北部的天桥区。2.4.2 购房区域分析经调查表明，在购房区域选择中，传统居住区域观念依旧主导市场，调查分析如下表。数据显示，选择东部居住生活仍是大部分受访者的首选，占总体比例的56.31，其次是南部区域，占25.30，中部、西部、北部区域所占比例分别为8.04、7.07、3.29。“住东不住西、住南不住北”是济南传统居住观点，随着政府东部新城新规划的推动，东部区域快速发展，已成为多数购房客户群体的居家首选；由于城市规划中“南控。

36、”政策影响，南部的房地产开发项目相对较少，同时由于南部优美的生态自然环境，致使南部楼盘价位较高，普通购房群体不能承受其高房价，在此次展会南部相继推出的新楼盘，吸引部分购房群体。选择东部和南部的居住的总体比例达到81.61，说明传统居住观念依然在主导济南的房地产市场。2.5 市场需求初步分析预测2.5.1济南市居民消费购买力分析济南市统计局公报数据显示，2005年济南城乡居民生活质量进一步提高。全市法人单位从业人员年均劳动报酬16472元，按可比口径比上年增长15.8%。其中：中央属单位人员平均29780元，增长18.6%；省属单位人员平均27455元，增长19.9%；市及市以下和其他单位人员1。

37、3051元，增长14.5%。2005年，城市市区居民（非农业）可支配收入13578元，增长13.1%，（城市居民人均可支配收入为12310元，增长14.0%）；农民人均纯收入4812元，增长14.6%，高于城市居民可支配收入0.6个百分点，城乡居民收入相对差距略有缩小。城市市区居民（非农业）人均消费性支出9227元，增长7.5%。农村居民人均生活消费支出2903元，增长14.2%。城乡居民的消费结构发生较大变化，生活质量提高。随着人民生活水平的不断提高，结合国家住房制度、公积金制度、以及消费信贷制度的进一步完善，城市居民的住房购买力将进一步提高。2.5.2 济南市住房消费需求分析（1）从社会需。

38、求总量分析，生活水平的提高，城市规模的扩大，人口的增长，人们要求居住的标准也越来越高，住房从量到质的变化因素的拉动，使居民住宅消费今后将呈现较强的增长势头。根据“十五”规划，预计到2005年及今后更长一段时间，城市住宅需求情况是：济南市人均建筑面积平均增加5平方米，按目前市区人口210万测算，需新建住宅1050万平方米；城市新增人口25万人需建设住宅500万平方米；外地入济人员增加需增建住宅150万平方米；无房户、缺房户及住房困难户需住宅500万平方米；济南市旧城区共有70多个区片亟待改造，需拆除危陋房屋340余万平方米，安置这些区片的居民和单位需新建住宅800万平方米；全市近郊42个旧村居改。

39、造需建住宅900万平方米。因此，今后几年内，济南市住宅需求总量约4000万平方米，市场需求潜力极大。此外，消费者对房屋的地段、户型、功能、环境、价格等各方面的可比性增强，房地产开发商的经营方式已转为面向个人消费市场，急需大力提高住宅的质量、档次，推进住房的更新换代。因此，在市场经济条件下，住宅的产品结构应当服从市场的实际需求，开发建设适应消费者需求的时尚住宅呈显著趋势。（2）从住房消费政策的导向看，由于取消福利分房，改为实行货币化分房，居民自己购房的情况将会大幅度增加，而且随着公有住房出售的推进，取消了标准价售房，转为成本价售房，对租赁公有住房者提高房租，逐步达到住房成本租金水平。国家对购买新。

40、建商品住宅，加大了住房公积金对购房贷款的支持力度，改进住房贷款担保办法，积极推行多种担保方式，调整税收政策，促进个人购房的发展，个人购房已成为房地产市场的主流。同时随着住房公积金制度的全面实施，住房抵押贷款、银行按揭和减免房产交易税等鼓励住房消费政策措施的相继出台，将极大地调动居民购买住房的积极性。济南市也相继制定出台了一系列房屋买卖的优惠政策，有力地促进了房地产市场的发育和成熟。此外，房地产市场和房产交易中介服务机构的规范完善，为居民买房、卖房提供了合法固定的场所和通畅的信息来源，使之能够既清晰的了解房产市场行情，又有利于促进商品住宅的消费和流通。2.5.3 2006年住宅市场展望2005年。

41、由于受中央和地方各种房地产政策的影响，本年度新增供应量与去年相比大幅下降，市场一度低迷，销售量萎缩，成交价格虽时有波动，却并无大幅下降。但从长远和宏观经济来看，国家在抑制投资过热后，房地产行业作为国家支柱产业之一必然是重点调控对象，但房地产业不仅拉动投资，也能有效拉动需求，且能带动家电、建材等多行业的消费性支出，解决国家一直以来有效需求不足的问题。行业发展方面，计划经济改革开放加入世贸组织，中国的经济是不断走向市场化、国际化的，各行业面临的是世界范围的竞争与机遇，各行业、各领域的市场化程度也在不断提高。房地产相关领域，土地已基本走市场化的道路；利率政策在不断灵活，商业银行等市场参与者的话语权在。

42、不断加大，央行虽在总体监控，但越来越多的是通过市场化手段影响利率波动；汇率方面，国家汇率制度也进行了重大的改革，控制性的放开了人民币汇率，将人民币推向了世界货币市场。综合来看所有房地产相关领域市场化程度的加深都会对房地产行业产生促进作用，推动市场不断成熟，稳步发展。价格方面，目前国家颁布的一系列土地、税收以及利率等方面的政策都给开发商不小的成本压力，此外原材料价格和劳动力价格的稳步上涨，楼盘品质提升带来的成本也在增加，所以预计未来一段时间价格不会下降，但今年政策中关注的经济适用房、旧村改造转轨等关键词，预示一定规模的中低价房的开发，同时未来一段时间新增供应量的增加，将会对济南楼市产生不小的冲击，限制楼市价格的增长幅度。供应分布方面，未来一段时间，南部将是明年住宅市场的焦点，随着国家对房地产政策的收紧，许多开发商过去囤积的土地纷纷亮相，从今年房展会我们可以看出，南部新楼盘骤增，并且开发规模、和品质都较高，吸引了众多购房者的眼球；东部区域发展潜力日益显现，随着新城建设进程的加快以及与章丘的链接，为区域土地市场提供充沛的供应的同时促进了该区域房地产开发的进程，仍是未来一段时间济南住宅市场的。