泉州房地产市场研究报告_2009年.doc

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1、2009年泉州市房地产市场研究报告调研日期：2009年12月1-15日 目 录第一章 泉州市宏观环境分析第二章 泉州市房地产市场运行情况第三章 泉州市商品住宅板块市场分析第四章 未来住宅市场走势及竞争环境第五章 区域购房客群调查分析第六章 本案基地环境及SWOT分析第一章 泉州市宏观环境分析l 城市概况l 市域经济l 居民生活l 城市规划第一节：城市概况一、地理位置泉州市地处福建省东南部，是福建省三大中心城市之一。北承省会福州，南接厦门特区，东望台湾宝岛，西毗漳州、龙岩、三明。二、行政区划市域面积1.1万平方公里，辖4区3市4县及经济技术开发区。而本案所处的城东洛江板块为目前泉州州市的市级文化

2、体育中心、第三产业新区和健康型居住新城。三、人口规模2008年泉州州市中心城区人口77.6万人，其中户籍人口47.17万人，非户籍常住人口30.5万人，城镇居民总户数13.67万户，达到中等城市规模。四、历史文化泉州是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，古代海上丝绸之路的起点， 素有“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个世界多元文化展示中心”定址泉州。第二节：市域经济一、地区生产总值由于泉州市工业基础雄厚，区位与资源优势发挥到位，与本省其他沿海城市相比，泉州市的经济总量一直位居前茅。近年来，泉州市经济保持快速增长，2008年全市生产总值达到2705.29亿

3、元，按可比价格计算，同比增长14.1，高于全国9的同期增长水平，经济发展潜力较大。2008年泉州市GDP达2705.29亿，在福建全省排名第一，全国第26位。2008年福建省各城市GPD对比图2284.161560.02609.96666.921002.01559.14672.85542.672705.29050010001500200025003000福州市厦门市莆田市三明市泉州市漳州市南平市龙岩市宁德市单位：亿元2000-2008年泉州市GDP增长情况931.08997.731080.751214.111405.121626.31898.362283.72705.2905001000150

4、02000250030002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年GDP（亿元）二、人均GDP2003-2008年泉州市人均GDP增长明显，2008年达到34840元，折合5100美元，若按世界银行1999年的划分标准，泉州市的人均生产总值目前还处于下中上收入国家水平；同时，世界经验数据表明，住宅需求与人均GDP有着密切的联系，当一个国家人均在4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期，按此标准，泉州市的房地产市场正处于稳定快速发展阶段。三、产业结构近年来，泉州市产业结构不断升级优化，第一产业比重稳步下降，第二产业的比重逐年上升，工业化

5、进程的稳步推进为市域经济的持续快速发展注入强大动力。虽然近年来泉州市第三产业的比重略有下降，但从“十一五”规划看，第三产业将是未来泉州发展的重点，而房地产业作为第三产业中的核心产业，具有极强的带动作用和促进作用，因此“十一五”期间提升服务业发展的重点必将是房地产业。第三节：居民生活一、社会消费品零售总额泉州市社会消费能力逐年提高，消费总额由2003年的409亿元增长到2008年的906亿元，其增长率由2003年的12.1%提高到2008年的19.9%，而2008年的消费总额占GDP的比重达到的33.5%，这都表明了随着泉州经济的健康强劲发展，居民消费能力稳步提高，同时居民消费的提高又对泉州经济

6、具有较强的拉动作用，这都为房地产业的快速发展提供强力支撑。二、居民人均可支配收入20032008年泉州市城镇居民人均可支配收入平均达到15425元，年均增长12.45%，2008年泉州市城镇居民人均可支配收入20420元，同比2007年增长12.8%，排名福建全省第2，民间资本实力可观，近年来泉州市居民收入增长显著，生活水平不断提高。第四节：城市规划一、泉州市城市规划分析1、城市战略定位“海峡西岸繁荣带中部枢纽城市”，北承福州、南接厦门，淡出闽东南、建设大泉州。城市性质为国家历史文化名城、海峡西岸现代化工贸港口城市，发挥泉州充满活力的创业型城市的支撑作用，增强经济快速发展的拓展效应。2、城市空

7、间布局形成“一湾两翼三带”的总体空间布局结构。从沿江时代走向环湾时代，最终将走向面海时代，建成海湾型生态城市。“一湾”：即以泉州、晋江和石狮主城区为主体的环泉州湾地区，是城市职能培育的主要地区、提升区域地位的战略核心中心城区；“两翼”分别是北翼环湄州湾南岸地区和南翼环围头湾地区。“三带”指战略提升带、战略预留带和战略辐射带，是支撑带动的纽带。3、中心城区规模根据泉州市城市总体规划(修编)的议案，2008年至2030年泉州中心城区常住城镇人口规模约为280万人，其中户籍人口约138.4万人，流动人口约141.6万人。用地规模扩大至980平方公里，将形成“一湾四区、多组团”的空间布局结构，实现由中

8、等城市晋升大城市。未来泉州城市发展城市发展方向为“东进、南下，西拓”，重点向东，主要发展洛阳流域和泉州湾畔。二、洛江区规划分析1、洛江城东组团发展定位城东以一场一馆为龙头项目建成市级文化体育中心，同时凭借区域内良好的自然条件和交通条件，建成商贸物流强区和健康生态居住新区。洛江建设为“工贸经济区、商住生活区、休闲旅游与特色农业生态区”三大功能区。2、洛江城东组团发展布局洛江城区将形成“一心两轴四片区”的空间布局 ，城东则以凸显“山海古城”主题的健康型居住新城，泉州市级文化体育中心、第三产业新区。“一心”即在双阳华侨经济开发区内布置面积约80公顷的中心商务区。“两轴”即洛江大道和阳江大道，连结规划

9、片区和泉州中心城区，是两条南北走向的发展主轴，也是洛江区主要的景观轴线。“四片区”指阳江、双阳、万安和河市四个片区。作为泉州中心城市八大组团之一，随着泉州城市日益东拓，特别是大坪山隧道通车和海峡体育中心落户城东，城东组团的城市地位和重要性逐步提高。以高起点规划、一场一馆基础配套带动，优越的景观资源，是大泉州组团规划集文体、医疗、教育为一体的城市新生活中心区。本章小结：宏观环境具体特点对本案的启示城市概况泉州市地处福建省东南部、台湾海峡西岸，交通区位优越，其中心城区拥有中等城市的人口规模，并沉淀着较为浓厚的人文历史底蕴，其中丰泽城东规划健康型居住新城，泉州市级文化体育中心、第三产业新区。泉州市中

10、心城区拥有较好的人口集聚度和城市形象力，本案所处的城东片区具备优越景观、医疗、体育、教育、交通等市政配套，这为本案发展提供了良好的基础。市域经济泉州市GDP排名全省第一，GDP增长高于全国平均水平；而人均GDP已达到房地产快速稳定发展阶段所要求的标准；同时，房地产业将成为未来泉州大力发展第三产业的重点。城市经济的持续快速增长是泉州市房地产业发展的坚实保障，而产业结构的升级优化则推动房地产业的成熟与壮大，这都将成为本案未来发展的机遇。居民生活泉州市居民人均可支配收入增长显著，社会消费品零售总额逐年扩大，整体生活水平不断提高。收入水平和消费水平的提高，刺激了房地产消费需求的增长，同时提升了购房者的

11、置业消费力，使得本案客群层面更为广泛，客群质量更有保障。城市规划泉州州市中心城区将重点向东和向南两翼拓展空间，城东片区作为泉州城市东进的发展核心，而本案位于城东片区建设发展的第一站，未来规划为健康居住区。城市框架的不断拉大，有利于其辐射能力的提升，从而为房地产业发展吸引到更多的潜在客群。本案所处区域是未来泉州重点发展方向，作为新兴城区具有良好的发展潜力。第二章 泉州市房地产市场运行情况l 资本市场投资情况l 一级市场土地出让l 二级市场商品房供销l 三级市场二手房销售第一节：资本市场（投资情况）一、房地产投资额自2003年以来泉州市房地产投资规模逐年扩大，其中2006年和2007年全市房地产投

12、资额增长幅度均达到27%以上，呈现高幅增长态势，2008年受金融危机影响，投资额增长速度下降，全市房地产投资额为132.67亿元，同比增长高达15.5%，由此可见，近几年不断跨上新台阶的投资形势使得泉州市房地产业快速升温。二、房地产投资占固定资产比例近年来，泉州市房地产投资占固定资产投资比重呈稳步上升趋势，自2004年以来上升趋势更为明显，2008年全市房地产投资占固定资产投资比重达14.45%，但远低于全国20.9%的平均水平。说明泉州在房地产投资方面潜力巨大，有发展的潜力空间。房地产投资占固定资产比例15.45%16.52%17.69%15.98%16.21%13.58%0.00%2.00

13、4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%2003年2004年2005年2006年2007年2008年房地产投资占固定资产比例2003-2008年泉州房地产开发投资情况39.1358.1568.5687.49114.84132.6748.60%36.10%15.50%31.30%27.60%17.90%0204060801001201402003年2004年2005年2006年2007年2008年0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%房地产开发投资增长率第二节：一级市场（土地出让）一、土地

14、出让面积近年来泉州的土地交易呈现爆发性发展态势，2005-2009年10月泉州中心城区成交土地43宗（居住和商住性质），成交土地总面积220.19万，可规划建筑面积达660.58万，该期间众多开发商在购得土地后开始囤积，并于2007年开始陆续释放，开发建设，这使得2007-2008年以来市场供应量猛增。二、土地出让价格与周边城市相比，近年来泉州土地出让价格处在中高位运行水平，从地价变化趋势可以看出，泉州房价的上涨很大程度是被土地成本所拉动，部分被市场需求所拉动。由于近年来中心市区土地出让少，需求增加，造成中心市区楼价居高不下，因此泉州地价对房价的传导作用非常明显，这不仅在很大程度上促使了房价的

15、快速膨胀，楼价虚高。第三节：二级市场（商品房供销）一、近年市区商品房供销2006-2009年上半年泉州州市商品房供应量与销售量增长平稳，但在2008年这一态势被完全打破，这一年受宏观经济影响，销售量大幅度同比下降了41.8%， 2008年供应量达100.14万，供过于求的态势呈放大趋势，但是由于09年上半年供应量减少而销售量增加，所以整体供求关系较稳定。 二、近年市区商品房售价近年来，随着房地产市场的持续发展，泉州市商品房销售均价一直保持稳步增长，但是07年年底受整体市场不景气影响和宏观政策的进一步影响，部分开发商出现资金链短缺，为迅速回笼资金，采用变相或直接降价的策略。刚性需求得到进一步的释

16、放，虽房价略有下降，但整体保持稳定。2006-2009年上半年泉州市区商品房供求对比情况121.89106.54100.1440.474.9795.68103.0859.9902040608010012014006年07年08年09年上半年批准预售面积销售面积单位：万/2006-2009年上半年泉州市区商品房销售均价情况47826502588756570100020003000400050006000700006年07年08年09年上半年单位：元/第四节：三级市场（二手房销售）一、去年二手房销售国家抑制炒房出台的一系列措施特别是交易成本上升，促使二手房交易相比政策出台前的场面显得冷清。虽然20

17、08年10月份出台了“对个人销售或购买住房暂免征收印花税”的新政，但其细则主要适用对象是首次购房者和居住超过两年以上的家庭唯一生活用房的转让，对炒房者、投资型置业者影响较小。2008年全市二手房销售面积为31.92万平方米，同比下降37.7，成交套数为3073套，同比下降38.8。二、近期二手房销售09年上半年全市存量房交易面积71.70万平方米，比增40.53%；其中存量住房交易4341套，交易面积61.54万平方米，分别比增49.64%和41.54%。泉州市区存量房交易面积26.56万平方米，比增53.08%；其中存量住房交易2085套，交易面积21.64万平方米，分别比增71.18%和8

18、3.23%。整体上看，今年存量房市场交易活跃。上半年市场销售主要得力于刚性需求支撑。下半年受银行宽松的信贷政策支持，以及当前经济的不明朗性的综合影响，出于资产保值的考虑，投资需求正日益增长，与原先的刚性需求共同支撑今后一段时间的市场销售。本章小结：宏观环境具体特点对本案的启示资本市场近几年不断跨上新台阶的投资形势使得泉州市房地产业快速升温，目前泉州市房地产业处在快速稳定的发展阶段，其成熟度日益提高。房地产业作为资本密集性行业，大量资金流入意味着开发前景的看好，其可以迅速催熟本案所在区域市场。一级市场近年来泉州市的土地交易呈现爆发性发展态势，自2006年以来众多开发商陆续释放手中囤积土地，使得住

19、宅供应量猛增；泉州土地出让价格处在中高价位运行水平，地价对房价上涨的传导较强。土地供给的放量必将带来住宅供给的放量，这将使本案未来面临更为严峻的市场竞争态势；而地价与房价的和谐关系对本案区域市场的健康发展起到至关重要的保障作用。二级市场在供给放量和房贷新政的双重影响下，泉州楼市滞销情况已出现萎缩之势；09年以来整体上泉州房价上涨幅度平缓，受高价楼盘成交量萎缩和部分楼盘下调价格的影响，自去年底市区住宅成交价格呈现走低之势。市场供过于求的态势在不断加剧，新政影响仍将持续，未来房价仍有一定的回调空间，价性比已成为购房者关注的首要因素，其俨然成为本案未来所要打造的核心竞争力。三级市场受08年10月政策

20、影响，08年泉州市二手房成交量大幅萎缩，但是随着09年经济情况的好转及刚性需求的释放，二手房交易有所好转。二手房交易量的下滑，意味着投资客的散场，也标志着泡沫的消逝和理性的回归，这决定着本案未来置业客群将以自住为主力。第三章 泉州市商品住宅板块市场分析l 中心城区板块l 东海板块l 西湖板块l 江南板块l 城东洛江板块l 双阳板块653板块发展概况经过近几年的快速发展，泉州市住宅市场已形成明显的板块分布态势，整体上看，目前住宅主要集中分布在五大板块一小板块，即中心城区板块、东海板块、西湖板块和江南板块、洛江城东板块和双阳板块，具体位置如左图。城东洛江板块江南板块西湖板块东海板块中心城区板块12

21、3454126双阳板块第一节：中心城区板块一、区域概况板块区位优越、交通便利、配套完善，具备较佳的生活氛围和居住品质。中心城区板块主要由泉秀路、坪山路、丰泽街、温陵路围合而成，属于泉州市区最核心的地段。该板块不仅拥有丰泽街、新车站、中心站、丰泽广场等核心商业圈，分布有新华都购物广场、国美、轻工电器城、中闽百汇、好又多、奇隆超市、大洋百货等完善生活配套；同时，聚集泉州市实验小学、泉州一中五中七中、泉州市第一医院、人民医院等优质的教育及医疗配套，此外，区域还拥有东湖公园、释雅山公园、刺桐公园等景观休闲场所。总体而言，该板块区位优越、交通便利、配套完善、具备较佳的生活氛围和居住品质。土地资源的稀缺，

22、便利的交通条件和有限的资源，豪宅项目扎堆当道。 二、项目规模与项目规划湖景花园总建6.5万，由6幢17F-32F组成的商住社区，共245套住宅经典名门总建12.5万，9栋24-31层的高层住宅围合成高档社区，共375套住宅富临华城总建6.2万，由4栋33层高层住宅，1栋叠加别墅，20套独幢别墅组成的住宅社区，共326套住宅YOHO100总建10410，由两幢5-14层组成的商住社区，共86套住宅中高档盘汇集，高层建筑占据主导，住宅辅以商业成为主流。中心城区板块项目基本环绕东湖公园、刺桐公园分布，且多为中小盘，总建面积多在10万以下，其中以“经典名门”项目规模最大，总建达12.5万；从项目规划看

23、受中心城区土地集约化利用的影响，多数项目规划为18层以上的高层建筑，固其容积率多达到4.0以上；在物业组合上，基本以住宅为主，辅以底层商业的形式。国际华城总建12万，由4幢18-28F组成的商住社区，一二期共888套住宅国泰观邸总建7万，由6幢13-15层的小高层组成的商住社区，共365套住宅三、产品类型产品线丰富，但是两极分化严重，140170左右的大三房和单身公寓占据主力，大户型比重趋高，体现公园景观大宅，但并不利于整体去化。中心市区是目前几大板块中商业发达、配套完善的核心区域。从目前中心市区供地现状来看，这里较为成熟的土地资源并不多，除了已被开发的地块外，未来土地资源将会更加稀缺，开发

24、商借助便利的条件和有限的资源这一优势，纷纷开发豪宅项目。如“经典名门”和湖景花园全部定位为大户型之外，这也是处于对公园景观大宅的定位，以大户型的产品突出“尊贵”、“宜居”的优势。但在目前“紧缩”的市场环境下，这并不利于整个项目的去化。注：别墅户型套数不计算在内项目名称一房(套)二房(套)三房(套)四房(套)五房及以上(套)复式（套）湖景花园45（160）104（170-190）86（220）10（260-350）经典名门70（120-150）42（180）263（220-320）富临华城288（140-160）10国际华城32842420（130-160）12国泰观邸3074197（97-14

25、6）50（156-174）14YOHO1007214合计338188102019686223比例16.5%9.2%49.7%9.5%4.2%10.9% 第二节：东海板块一、区域概况 板块作为未来泉州政治、商贸、旅游、文化中心，交通、学校、医疗、金融等配套发达，背山靠海，别墅和豪宅聚集。滨城学园、泉州师院、黎明大学、东海中学、泉州儿童发展学院、泉州师院附小等优质教育资源；医科大附属二院、迎宾馆、图书馆等市政项目纷纷落户。晋江大桥、沿海大通道、东海市政大道的通车，石狮大桥、洛秀大桥的规划，使得东海板块与泉州中心城区、惠安、晋江、石狮等地的联系更加紧密。交通、学校、医疗、金融等配套发达，背山靠海的自

26、然资源景观，使本区域融合了别墅、豪宅、精装公寓、大型商业等多种类型项目，其中以别墅和豪宅为主，因此这里成为泉州市区高端产品最为集中的区域。天瑞腾王阁总建3.6万，由3幢14-15F组成的商住社区，共213套住宅海泰御景总建1.3万，由一幢12-15F的小高层住宅组成，共154套住宅桃源山庄总建40万，由别墅、迎宾馆、国际酒店组成的高档别墅社区，一期37套别墅宝珊花园总建面积39万，由别墅和公寓组成的高档别墅社区，共有1010套别墅公寓二、项目规模与项目规划 城市行政、商务中心、现代化滨海组团，大盘集中，别墅豪宅林立大型商业等多种类型项目，其中以别墅和豪宅为主，因此这里成为泉州市区高端产品最为集

27、中的区域。除了早期宝珊花园、马可波罗豪园、海景国际花园、千亿山庄等高档别墅，07以来，盛世融城、瑞士花园、东海湾俊园、巴黎印象、海泰御景等项目，相继开盘销售，吸引了众多购房者到此买房置业。海景国际花园城天域总建23万，由7幢30-34F的高楼组成的高档组团，共832套住宅东海湾总占地2000亩，总建200万盛世融城总建面积20万，由7幢26-31F组成的高档住宅区，共852套住宅三、产品类型项目名称一房(套)二房(套)三房(套)四房(套)五房及以上(套)复式（套）天瑞腾王阁2269118（130）22海泰御景884224（106-138）海景国际花园天域460（160-220）372（170-

28、270）盛世融城335（130-150）382（150-170）135（220-300）东海湾豪园、丽园204276149668合计31438795175498205比例11.6%14.3%35.1%27.8%3.6%7.6%注：别墅户型套数不计算在内 板块内项目除别墅外，基本以三房为第一主力，以四房为第二主力；其中一房主力面积在30-50；二房主力面积在70-90；三房主力面积在130-180；四房主力面积在170以上，各类户型偏向以大面积为主流。板块内项目除“海泰御景”和“东海湾丽园”以小户型为主力外，基本以三房户型为第一主力，其所占比重多在35%以上；其次以四房为第二主力，其所占比重多在

29、27.8%左右；而一房（或单身公寓）和复式合计所占比重一般在25%。从户型供应面积看，一房主力面积在40-60；二房主力面积在70-90；三房主力面积在130-180；四房主力面积在170以上；整体上看，板块内除了小盘走紧凑型户型路线外，其余项目所供应的各类户型基本以大面积豪宅为主流。第三节：西湖板块一、区域概况 目前板块交通网络基本完善，各项生活配套尚不成熟，主依托中心城区的各项配套。西湖板块位于中心城区板块以西，主要由省道307线、新华北路、西湖街、城北路围合而成。沃尔玛广场开业、公交终点站设立，以及政府五星级酒店规划等，使得西湖板块吸引了更买房人的关注，从目前来看，尽管西湖片区的入住率越

30、来越高，但是，这里的生活配套依然相对不足，商业业态档次也有待进一步提升。未来将以西湖、清源山、泉州古城为依托，形成闽南文化休闲旅游服务中心，提升居住价值。二、项目规模与项目规划借力西湖公园及周边配套，打造“人文生态居住”和“大户豪宅”随着西湖片区定位的提升，以及山水资源的进一步开发，人文景观和配套逐渐增多，西湖片区的环境效应和人文优势日益凸显。如今，这里已经成为别墅、高档住宅短兵相接的前沿阵地。中骏西湖1号和西湖豪庭是目前西湖板块两大代表项目，另外还有宝宏湖畔、西湖印象、西湖香榭、三远豪园等项目楼盘规划了别墅类产品，这些楼盘一改前几年以普通住宅开发为主的路线，开发商正联手演绎一场景观豪宅的地产

31、盛宴。西湖豪庭总建11.4万，由11幢5-17F的多层和小高层，18幢别墅组册的高档社区，共296套住宅西湖一号总建19.6万，由14栋多层和高层、5栋花园洋房、9栋18套双拼别墅、一栋十套联排别墅，共1020套住宅西湖印象总建1.8万，由6幢多层的公寓和别墅组成，共31套住宅三远荷墅总建1.4万平，由2幢3F复式和35幢别墅组成的别墅区，共54套住宅宝宏湖畔总建面积4413，由19套临湖联排别墅组成 三、产品类型 板块内项目多以三房为第一主力，以四房为第二主力；其中一房主力面积在60-70；二房主力面积在80-90；三房主力面积在130-150和160-180；四房主力面积在180以上，走大

32、户型豪宅路线为主。板块内项目除“西湖一号”和“西湖豪庭”两个项目以有小高层和高层住宅，其他的都是走别墅路线，特别是沿着西湖公园沿岸开发的几乎为别墅项目，在销售价格上也年年创新高。从户型供应面积看，一房主力面积在60-70；二房主力面积在80-90；三房主力面积在130-140和160-180以上；四房主力面积在180以上；整体上看，各类户型走豪华舒适的路线。项目名称一房(套)二房(套)三房(套)四房(套)复式（套）别墅（套）西湖一号262529（130-140）1634026西湖豪庭70（166-178）190（180-270）36（260-330）18西湖印象214（139-182）15三远

33、荷墅19（110-120）35合计22626133539594比例0.1%18.5%43.2%24.9%6.7%6.6%第四节：江南板块 一、区域概况 “东进、南下、西拓”的城市发展战略中，江南片区成为泉州城市“南下”的重头戏，丰富水景和高密度的人口居住的最大优势，景观高尚大盘项目集中区域。江南板块更拥有其不可复制的自身优越性，这里不仅拥有庞大的本地居住人口和外来人口，而且拥有两大高新技术产业基地、大型出口加工区，堪称泉州“小浦东”。未来将有更多、更具实力的大企业、资金流量更大的项目以及更多高精英人士在这个片区聚集。他们对住房的需求，必然给江南新区的房地产市场带来新的机遇。同时，江南板块配套也

34、已经越来越完善，桥南立交桥、交通道路、公园、星级酒店以及医疗、教育、超市等配套不断完善，使得这里的新区宜居、宜商的雏形越来越完善，吸引着众多的投资者、置业者对江南新区的全新关注。中央公园总建面积120万，一个集商务、商业、文化、贸易、休闲、娱乐、居住等多功能为一体的现代化中央生活区，一期总建9万共488套住宅辉映江山总建49.5万，一期总建16.8万,规划5栋25-33层高层住宅；二期总建5.3万规划3幢30-33F高层住宅，一、二期共1294套住宅福隆星城总建38万，一期总建14万，由13幢7-19F组成的社区，其中3-12#是用于安置，1、2#对外出售共148套；二期正在规划中。奥林匹克花

35、园总建15.5万，由282套独栋别墅和两栋酒店式公寓组成的住宅区，共498套。 大盘领航，小盘林立，18层以上小高层、高层穿插布置，均价突破5千。“中央公园”和“辉映江山”是区域两个瞩目的大盘，其他项目规模都只能望其项背。18层以上小高层与高层穿插布置是区域项目的共性。几个大盘社区无论是社区绿化还是社区配套相对来看都拥有规模优势，社区配套以“中央公园”最为完善。江南板块目前新盘的均价已达到5500元/平方米左右。如嘉龙现代城、明光花园、福隆星城、中央公园、辉映江山等项目，中升金海湾等以90平方米以下中小户型产品为主。另外，桥南片区和南江滨是江南板块两大热点区域，桥南片区除了已开盘的南天裕景一期

36、外，中骏蓝湾半岛、莲花地产项目、百宏地产项目等，将相继进入市场，成为江南板块楼市的新亮点。 二、项目规模与项目规划2 明光花园总建10万，由8栋11-18F小高层20栋联排别墅组成，共844套住宅嘉龙现代城总建8万，由12幢6-16F组成的商住社区，共692套住宅三、产品类型 基本居住需求被区域项目放在首位， 130以下的三房为绝对主力，其次为80-90二房，产品两极鲜有面市。 “辉映江山三期1#地块”为体现产品增值和品质提升，以83-120的紧凑型三房的71%高比重面市，其他项目的常规120-130的三房都是占据主力或相当比重。其次为80-90的二房，而大四房以及四房以上（除辉映江山）等产品

37、在江南板快鲜有出现。由此可见，江南板块以满足居住需求于首位，产品线的两极都被忽略。整体而言，该区域项目的产品线都比较丰富，定位准确，达到合理控制总价的目的。项目名称一房(套)二房(套)三房(套)四房(套)复式（套）中央公园一期180（78-83）302（125-140）6（220-250）辉映江山60（35.8）116（69.2）430（83-120）60（130-150）452（170-220）176（210-360）明光花园255239279（90-140）17（153）54（190）福隆星城1、2#74（130）74（160）嘉龙现代城140120372（110-120）60（138）奥

38、林匹克花园124（80-100）16（130）6（180-220）合计4557791533603242比例12.6%21.6%42.4%16.7%6.7%第五节：城东洛江板块一、区域概况泉州市重点发展的新区域之一，房地产业发展最活跃的板块，居住价值较被看好的区域之一，但是目前整体配套不成熟。城东片区拥有良好的自然资源优势，如片区规划的生态公园、洛阳江江景资源等，构成了这一片区很重要的景观优势；其次，从目前泉州市区来看，没有像其这样广阔优质的居住用地，这一片区与中心城区距离较近，适合打造大型居住区；再次，该片区可以依附于市级大型的配套设施，如泉州第一医院、一场一馆等。其与相邻的洛江，共同组成的洛

39、江-城东板块，将成为未来泉州市区难得的居住板块。虽然这里的居住前景被看好，但是，目前各方面配套同样较为缺乏。首先，交通配套相对滞后，公交线路少，与中心城区往来较为不便；其次，商业欠发达，缺少大型卖场、娱乐场所等，同时，城东片区的开发也尚处在走步阶段，除了数个安置房项目外，城东片区的商品房开发热潮尚未来临。 嘉琳广场总建67.2万，18栋3133层的高层住宅、74栋2-3层高档欧式亲水别墅、一栋4层大型商场。一二期共1127套住宅。海西时代中心总建120万，分成5个地块，目前一期的为5#地块，总建24.8万，由13幢28-33F组成的商住社区大江盛世总建55万，共分A、B、C、D四区，E、F区征

40、地中，目前推出A区总建4.3万，共364套住宅阳光国际广场总建15万，由5幢28-38层的高层组成的商住社区，共918套住宅二、项目规模与项目规划 洛江城东板块几乎都以大盘项目为主，规模效应显著。洛江城东板块都是大盘项目（嘉琳广场总占地373亩，合67.2万；大江盛世占地266亩，合55万；海西时代中心占地670亩，合120万；三盛地块占地170亩，预计总建约40万），自成体系，规模效应，加之目前区位仍比较偏僻和荒凉，因此诸如幼儿园、会所、运动场所等相关社区配套都比较齐全，大盘优势突出。阳光美尔奇总建面积5.3万，由3幢15-16F和36幢联排别墅组成的商住社区，共305套住宅冠亚爱家总建2.

41、5万，由1幢21层的组成，共248套住宅三、产品类型 70-90的二房和120-130之间的三房代表区域经济型产品的主流。因为主要都是大盘项目，产品线都比较丰富，但从目前市场主要面市的产品来看，城东洛江板块项目受区位相对偏僻的影响（过隧道），为了控制总价，都将主力户型都集中于70-90比重二房和120-130之间的小三房等此类经济型户型上（如嘉琳广场的户型改小，大江盛世的总体规划户型也是90-130的也占了一半左右的比例），其中三房的比重高于二房。可见城东洛江板块是以中小面积宜居户型主导的经济型产品集中区域。项目名称一房(套)二房(套)三房(套)四房(套)复式（套）嘉琳广场（6、7、8、10、19、20#）49166（81-96）80（120）700（150-160）92（210）大江盛世A区6486（70-90）154（110-130）60（120-130）阳光国际广场440（70-90192（110-130）76（160-170）220（130-150）阳光美尔奇81（90）182（120-140）6（210）冠亚爱家207（80-90）41（120-130）合计113980134976378比例3.9%33.8%46.6%2.6%13.1%第六节：双阳板块一、区域概况道路网的建设，洛江新行政服务中心的落户，区域配套的成